ANALISIS HUKUM TERHADAP PERMOHONAN PAILIT ATAS
DEVELOPER
DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI
APARTEMEN ( STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG
NO. 331 K/PDT. SUS/2012 TANGGAL 12 JUNI 2012)
TESIS
Oleh
KARTINI MEILINA. H
117011128/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
ANALISIS HUKUM TERHADAP PERMOHONAN PAILIT ATAS
DEVELOPER
DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI
APARTEMEN ( STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG
NO. 331 K/PDT. SUS/2012 TANGGAL 12 JUNI 2012)
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
KARTINI MEILINA. H
117011128/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : ANALISIS HUKUM TERHADAP PERMOHONAN PAILIT ATAS DEVELOPER DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI APARTEMEN (STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NO. 331 K/PDT.SUS/2012 TANGGAL 12 JUNI 2012)
Nama Mahasiswa : KARTINI MEILINA H Nomor Pokok : 117011128
Program Studi : MAGISTER KENOTARIATAN
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Sunarmi, SH, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Telah diuji pada
Tanggal : 06 Januari 2014
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum Anggota : 1. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
2. Prof. Dr. Sunarmi, SH, MHum
3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 4. Dr. Mahmul Siregar, SH, MHum
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini : Nama : KARTINI MEILINA H Nim : 117011128
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : ANALISIS HUKUM TERHADAP PERMOHONAN
PAILIT ATAS DEVELOPER DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI APARTEMEN (STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NO. 331 K/PDT.SUS/2012 TANGGAL 12 JUNI 2012)
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama :KARTINI MEILINA H Nim :117011128
i ABSTRAK
PT. Graha Permata Properindo sebagai Developer berjanji akan menyelesaikan pembangunan serta melakukan penyerahan apartemen secara fisik pada bulan Desember 2008, tetapi pada waktu yang telah ditentukan PT. Graha Permata Properindo sebagai
Developer tidak dapat menyerahkan bangunan unit apartemen tersebut kepada para
pembelinya.
Penelitian ini menggunakan penelitian deskriptif analitis yang menjelaskan dan menganalisis mengenai apakah para konsumen Apartemen boleh mengajukan Permohonan Pailit terhadap Developer PT. Graha Permata Properindo ke Pengadilan Niaga juga apakah yang menyebabkan PT.Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk yang adalah kreditor separatis ikut mengajukan permohonan kasasi kepada Mahkamah Agung atas Putusan Pailit yang dikeluarkan oleh Pengadilan Niaga terhadap Developer serta bagaimana analisis hukum terhadap kasus permohonan pailit atas Developer dalam perjanjian pengikatan jual beli apartemen ini. Data yang digunakan adalah data primer, yaitu melalui analisa dan pengkajian terhadap putusan Pengadilan Niaga dan Putusan Mahkamah Agung yang kemudian dilakukan analisis secara kualitatif.
Dari hasil penelitian diketahui bahwa para konsumen Apartemen boleh atau dapat mengajukan Permohonan Pailit terhadap Developer PT. Graha Permata Properindo ke Pengadilan Niaga karena mereka juga adalah sebagai para kreditor dari Developer. Hal ini secara tegas ditetapkan dalam Pasal 1 Ayat (2) Undang-Undang Kepailitan, yang menyatakan bahwa Kreditor adalah orang yang mempunyai piutang karena perjanjian atau Undang-Undang yang dapat ditagih di muka pengadilan, dan faktor penyebab PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk ikut mengajukan permohonan kasasi kepada Mahkamah Agung atas Putusan Pailit yang dikeluarkan oleh Pengadilan Niaga terhadap
Developer adalah karena pertama PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk sebagai
kreditor darideveloper yang artinya ada perjanjian kredit antara developer dengan bank dan adanya hak tanggungan sebagai jaminan utangdeveloperterhadap bank, yaitu tanah yang diatasnya dibangun Apartemen, kemudian penyebab kedua karena penangguhan eksekusi terhadap hak tanggungan bila terjadi keputusan pailit seperti ketentuan Pasal 56 ayat (1) UUK dan PKPU menentukan bahwa jaminan hutang tidak dapat dieksekusi oleh kreditor separatis karena harus menunggu dan terakhir karenadeveloper dianggap masih solven sehingga pemailitan dapat merugikan bank sebagai kreditor, serta analisis hukum terhadap permohonan pailit atas Developer dalam perjanjian pengikatan jual beli apartemen adalah bahwa unsur-unsur utang telah terpenuhi dalam kasus permohonan pailit atas developer dalam perjanjian pengikatan jual beli apartemen ini.Yaitu utang disini mengacu kepada pengembalian uang pembayaran yang telah dibayarkan secara angsuran oleh para konsumen untuk satuan unit apartemen yang mereka telah pesan dari Developer.
ii
ABSTRACT
PT, Graha Permata Properindo as Developer promised that it will finish the construction work and physically deliver the apartment in December 2008, but at the time agreed, as Developer, PT. Graha Permata Properindo could not deliver the apartment units to the buyer.
This descriptive analytical study explained and analyzed whether or not the apartment buyers (consumers) may file the bankruptcy petition against the developer (PT. Graha Permata Properindo) to the Commercial Court, what made PT. Bank Tabungan Negara (Persero)Tbk as the secure creditor participate in filing an appeal to the Supreme Court against the Decision of Bankruptcy issued by the Commercial Court against the developer, and what legal analysis was done about the case of bankruptcy petition against the developer concerning this binding apartment trading agreement. The data used in this study were primary data obtained through qualitatively analyzing and studying the decisions issued by the Commercial Court and the Supreme Court.
The. result of this study showed that the consumers (apartment buyers) may file the bankruptcy petition against the developer (PT. Graha Permata Properindo) to the Commercial Court because they also act as the creditor for the developer. This right is regulated in Article 1 paragraph (2) of Law on Bankruptcy saying that Creditor is who has account receivable due to an agreement or legislation that is billable in court. PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk participated in filing an appeal to the Supreme Court against the Decision of Bankruptcy issued by the Commercial Court against the developer because, first, PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk is the creditor for the developer meaning that there is a credit agreement between the developer and the bank and a collateral right as the collateral of the developer's debt to the bank in the form of a lot of land on which an apartment building was built; second, there will be a deferral of execution of the collateral right if the decision of bankruptcy is taken as stated in Article 56 paragraph (1) of UUK and PKPU saying that collateral right cannot be executed by the secure creditor because the creditor must wait; and finally because the developer is still solvent that bankruptcy can inflict loss to the bank as creditor. The legal analysis on the bankruptcy petition against the developer in the binding apartment trading agreement is that elements of credit have been met in the case of bankruptcy petition against the developer. Here, debt is referred to the refund of payments that have been paid in installment by the consumers for the apartment unit they have ordered from the developer.
iii
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur, penulis panjatkan kepada Tuhan Yesus Kristus yang telah mengaruniakan berkat dan kasih-Nya sehingga oleh pertolonganNya penulis dapat menyelesaikan tesis ini dengan baik. Tesis ini diberi judul “ANALISIS HUKUM TERHADAP PERMOHONAN PAILIT ATAS DEVELOPER DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI APARTEMEN ( STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NO. 331 K/PDT. SUS/2012 TANGGAL 12 JUNI 2012).” Penulisan tesis ini merupakan salah satu persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn.) pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan serta dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis dapat terselesaikan dengan baik. Oleh sebab itu, ucapan terima kasih yang mendalam penulis sampaikan secara khusus kepada yang terhormatBapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum, Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, serta Ibu Prof. Dr. Sunarmi, SH, M.Humselaku Komisi Pembimbing yang dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini. Dan juga semua pihak yang telah berkenan memberi masukan dan arahan dalam penulisan tesis ini sehingga tesis ini menjadi lebih sempurna dan terarah.
Selanjutnya ucapan terima kasih penulis yang sebesar-besarnya kepada : 1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), Sp.A (K), selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Magister Kenotariatan (M.Kn.) pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada Penulis dalam menyelesaikan pendidikan ini.
iv
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, dan Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, beserta seluruh Staf/Pegawai di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah banyak memberikan bantuan kepada Penulis selama menjalani pendidikan.
4. Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah memberikan bimbingan dan arahan serta ilmu yang sangat bermanfaat selama Penulis mengikuti proses kegiatan belajar mengajar di bangku kuliah.
5. Yang tercinta kedua orangtuaku, Papa M. E. Hutagaol, SH, MM dan Mama H. I. R. Napitupulu yang telah memberikan cinta kasih, doa, dukungan moril dan dana serta perhatian yang sangat besar dan tak ada habis-habisnya selama ini, juga buat Adikku Julianto Hutagaol, SH serta seluruh keluarga besarku, sehingga penulis dapat menyelesaikan studi pada Program Studi Magister Kenotariatan (M.Kn.) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.
6. Yang terkasih bang Riko Simanjuntak, terima kasih buat kesabaran, perhatian, dukungan, bantuan dan motivasinya sehingga penulis dapat menyelesaikan studi pada Program Studi Magister Kenotariatan (MKn) Fakultas Hukum Universitas Sumatra Utara.
7. Terima Kasih yang mendalam kepada Teman-teman seperjuangan khususnya kelas Reguker Khusus angkatan 2011 yang kompak dan penuh kekeluargaan serta rekan-rekan Mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan (MKn) Fakultas Hukum USU yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu.
8. Serta Sahabat-sahabat dan saudara-saudaraku terkasih di dalam Tuhan di Komsel Setiabudi dan GKB Blessing Comunity Medan Satelit Pardede.
v
Penulis menyadari dalam penyusunan Tesis ini masih banyak kekurangan, oleh sebab itu penulis mengharapkan kritikan dan saran yang bertujuan untuk menyempurnakan Tesis ini. Mudah-mudahan Tesis ini bermanfaat terutama bagi penulis sendiri, civitas akademika maupun para pembaca yang memerlukan sebagai bahan literatur.
Medan, Januari 2014 Penulis
vi
RIWAYAT HIDUP
I.
IDENTITAS PRIBADI
Nama Lengkap : KARTINI MEILINA HUTAGAOL Tempat / Tgl.Lahir : Kisaran/ 10 Mei 1982
Status : Belum Menikah
Alamat : Jalan Cempaka 2 No.123 Kayu Tinggi Cakung Timur Jakarta Timur
II. ORANG TUA
Nama Ayah : M.E.HUTAGAOL, SH, MM
Nama Ibu : H.I.R.NAPITUPULU
III. PENDIDIKAN
Sekolah Dasar Negeri 03 Cakung Timur : Lulus Tahun 1995
SLTP Negeri 234 Cakung Timur : Lulus Tahun 1998
SMA Negeri 89 Kayu Tinggi Cakung : Lulus Tahun 2001 Sarjana Hukum pada Universitas Krisnadwipayana Jakarta : Lulus Tahun 2007 Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara : Lulus Tahun 2014
vii DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR... iii
RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI... vii
DAFTAR ISTILAH ASING... x
BAB I PENDAHULUAN... 1 A. Latar Belakang ... 1 B. Perumusan Masalah ... 13 C. Tujuan Penelitian ... 14 D. Manfaat Penelitian ... 14 E. Keaslian Penelitian ... 15
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 17
1. Kerangka Teori ... 17
2. Konsepsi... 25
G. Metode Penelitian... 27
1. Sifat dan Jenis Penelitian ... 27
2. Spesifikasi dan Metode Penelitian ... 28
3. Bahan Penelitian ... 28
4. Teknik Pengumpulan Data... 30
5. Analisis Data ... 30
BAB II PENGAJUAN PERMOHONAN PAILIT PARA KONSUMEN APARTEMEN TERHADAP DEVELOPER PT. GRAHA PERMATA PROPERINDO KE PENGADILAN NIAGA ... 32
viii
1. Pengertian Kepailitan ... 32 2. Persyaratan Mengajukan Kepailitan ... 35 3. Mekanisme Pengajuan Permohonan Pailit ... 39 B. Kedudukan Para Konsumen Apartemen Sebagai Kreditur
Dalam Kepailitan ... 41 C. Momentum Terjadinya Utang AntaraDeveloperPT. Graha
Permata Properindo Dengan Para Konsumen Apartemen ... 46 1. Kegagalan Developer Melakukan Penyerahan
Apartemen Pada Waktu Yang Telah Diperjanjikan ... 46 2. Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Apartemen
Antara Developer PT. Graha Permata Properindo
Dengan Para Konsumen... 53 D. Yang Masuk Kategori Pailit ... 62
1. Subjek Hukum Yang Dapat Mengajukan Permohonan Pailit ... 63 2. Pihak Yang Dapat Dinyatakan Pailit ... 65 3. Utang Dalam Kepailitan... 68 BAB III FAKTOR PENYEBAB PT.BANK TABUNGAN NEGARA
(PERSERO) TBK IKUT MENGAJUKAN PERMOHONAN KASASI KEPADA MAHKAMAH AGUNG ATAS PUTUSAN PAILIT TERHADAPDEVELOPER... 76 A. PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Sebagai Kreditor
DariDeveloper ... 76 1. Perjanjian Kredit AntaraDeveloperDengan Bank ... 76 2. Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Utang Developer
Terhadap Bank... ... 83 B. Penangguhan Eksekusi Terhadap Hak Tanggungan Bila
Terjadi Keputusan Pailit... 89 C. Developer Dianggap Masih Solven Sehingga Pemailitan
ix
BAB IV ANALISIS HUKUM TERHADAP PERMOHONAN PAILIT ATASDEVELOPERDALAM PERJANJIAN PENGIKATAN
JUAL BELI APARTEMEN ... 95
A. Kasus KepailitanDeveloperPT. Graha Permata Properindo ... 95
1. Duduk Perkara... 95
2. Pertimbangan Hukum Majelis Hakim Pengadilan Niaga Memutuskan Pailit... 97
B. Permohonan KasasiDeveloperPT. Graha Permata Properindo dan PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Kepada Mahkamah Agung... 103
1. Dasar Permohonan Kasasi ... 104
2. Pertimbangan Hukum Majelis Hakim Mahkamah Agung Mengabulkan Permohonan KasasiDeveloper ... 119
C. Analisa Kasus... 121
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN... 136
A. Kesimpulan ... 136
B. Saran... 138
DAFTAR PUSTAKA ... 140 LAMPIRAN
x
DAFTAR ISTILAH ASING
Accesoir: Suatu perjanjian tambahan disamping perjanjian pokok (perjanjian kredit)
Agent of development: Agen yang menjadi faktor perkembangan atau perubahan
allgemeine rechtslehre: Ilmu hukum umum
aanvullend recht: Peraturan – peraturan hukum yang bersifat mengatur
Bankrupt/bankruptcy: Bangkrut atau dalam keadaan pailit
Bankruptcy Law: Hukum Kepailitan
Black’s law dictionary: Kamus hukum
Bestandig geberukikelijk beding: Syarat yang biasa diperjanjikan
Borgtocht: Penanggungan utang
Conceptus: Konsepsi
Complicated: Rumit atau sulit
Corporate guaranty: Jaminan Perusahaan
Conditional clause: Klausul bersyarat
Concursus creditorum: Asas kepailitan yang menyatakan Debitor mempunyai paling sedikit dua kreditor
Credereataucredoataucreditum: Kredit (bahasa romawi)
Developer: Pengembang atau Perusahaan Pengembang
Debt pooling: Penggabungan Utang
Dictionary Business of Term: Kamus Bisnis
Dubius: Perbedaan pengertian atau penafsiran mendua
Dwingend recht : Peraturan – peraturan hukum yang bersifat memaksa atau harus diikuti
Droit de preference: Keistimewaan yang bersangkutan dengan hasil penjualan tanah yang dijadikan jaminan, dalam hubungannya dengan kreditur-kreditur lain yang tidak mempunyai hak yang lebih mendahulu
Essentialia: Unsur – unsur pokok
xi
Faillete: Pemogokan atau kemacetan pembayaran (bahasa Prancis)
Failir/failure: Kebangkrutan atau kegagalan
Financial distress: Kondisi keuangan yang sulit
Fresh money: Uang atau dana segar
Guarantor: Penjamin
Haftung : Harta kekayaan Debitor yang dipertanggung jawabkan sebagai pelunasan utang
Holding Company: Perusahaan induk
Insolvency: Ketidakmampuan atau insolven
Inschuld : Tagihan terhadap utang Debitor yang bila tidak dipenuhi debitor dapat dikenakan ganti rugi
Ingebrekestelling: Pernyataan lalai atau somasi
Indonesian Bankcruptcy Law: Hukum Kepailitan Indonesia
Judex factie: Pertimbangan hukum atau putusan hakim Pengadilan Tingkat Pertama dan Pengadilan Banding
Levering : Penyerahan atau perpindahan hak milik atas barang dari penjual kepada pembeli
Le failli: Orang yang berhenti membayar (bahasa Prancis)
Library research: Studi Pustaka
Loan: Utang/pinjaman
Onrechtmatige daad: Perbuatan melawan hukum
Operational definition: Definisi operasional
Previlege: Hak istimewa/diutamakan
Promissory note: Surat sanggup
Personal guaranty: Penjamin pribadi
Prorate parte: Secara proporsional
Right to payment: Hak untuk memperoleh pembayaran
xii
Security right in rem: Piutang yang tidak dijamin dengan hak kebendaan
Schuldeiser: Kreditor
Schuldenaar: Debitor
Skulan/sollen: Utang atau kewajiban yang harus dilakukan terhadap pihak lain
Structured prorate: Proporsional terstruktur
Transfer of ownership: Memindahkan hak milik
Unsecured creditor: Kreditor yang tidak dijamin dengan hak tanggungan
