i
PELAKSANAAN KEWAJIBAN PENGEMBANG DALAM PENYEDIAAN
FASILITAS SOSIAL PERUMAHAN DI KOTA MALANG (Studi Di Dinas Perumahan Dan Kawasan Permukiman Kota Malang)
PENULISAN HUKUM
Oleh:
DEVALLIA PRASTA SYADZA NIM. 201410110311240
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG FAKULTAS HUKUM
2019
ii
PENULISAN HUKUM
PELAKSANAAN KEWAJIBAN PENGEMBANG DALAM PENYEDIAAN FASILITAS SOSIAL PERUMAHAN DI KOTA MALANG
(Studi Di Dinas Perumahan Dan Kawasan Permukiman Kota Malang)
Disusun dan diajukan Untuk Memenuhi salah satu syarat memperoleh gelar kesarjanaan dalam Ilmu Hukum
Oleh:
DEVALLIA PRASTA SYADZA NIM. 201410110311240
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG FAKULTAS HUKUM
2019
iii
iv
v
vi
Ungkapan Pribadi:
Setiap usahamu untuk mendekatkan diri padaNya,
Setiap itu juga Allah akan mempermudah dan memperbaiki jalanmu.
Segala yang diawali dengan niat baik maka akan dipermudah jalanya.
Motto:
Memulai dengan penuh keyakinan, Menjalankan dengan penuh keikhlasan, Menyelesaikan dengan penuh kebahagiaan
vii
ABSTRAK
Nama : Devallia Prasta Syadza
NIM : 201410110311240
Judul : Pelaksanaan Kewajiban Pengembang Dalam Penyediaan Fasilitas Sosial Perumahan Di Kota Malang (Studi Di Dinas Perumahan Dan Kawasan Permukiman Kota Malang)
Pembimbing : Catur Wido Haruni S.H., M.Si., M.Hum Sofyan Arief, S.H., M.Kn
Semakin bertambahnya jumlah penduduk, maka tuntutan akan tersedianya perumahan yang dibutuhkan guna menunjang kebutuhan primer masyarakat khususnya di Kota Malang juga terus meningkat. Namun faktanya dalam proses pembangunan perumahan seringkali tidak dibarengi dengan adanya fasilitas sosial yang memadai. Berdasarkan hal diatas, terdapat rumusan masalah yaitu bagaimana pelaksanaan kewajiban pengembang dalam penyediaan fasilitas sosial di perumahan kota Malang dan apa hambatan dalam penerapan kewajiban pengembang dalam penyediaan fasilitas sosial di perumahan kota Malang. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisa deskriptif kualitatif.
Berdasarkan penerapan kewajiban dalam penyediaan fasilitas sosial, masih terdapat pengembang yang belum sepenuhnya menyediakan fasilitas sosial sesuai yang telah diatur dalam peraturan. Hambatan dalam penyediaan fasilitas sosial di perumahan kota Malang masih terdapat beberapa hambatan seperti faktor tanggungjawab pengembang, faktor pengawasan, faktor sanksi dan aturan.
Kesimpulan yang dapat ditarik dari penulisan ini ialah, bahwa pengembang di kota Malang masih belum sepenuhnya menjalankan kewajiban membangun fasilitas yang tidak sesuai dengan site plan. Dalam penelitian ini penulis memberikan saran bahwa dalam pelaksanaan kewajiban pengembang dalam penyediaan fasilitas sosial agar berjalan sesuai dengan undang-undang pemerintah harus melakukan pengawasan dan pembinaan untuk para develover.
Kata Kunci: Kewajiban Pengembang, Perumahan, Fasilitas Sosial
viii
ABSTRACT
Name : Devallia Prasta Syadza
NIM : 201410110311240
Title : Implementation of Obligations of Developers in Provision of Housing Social Facilities in Malang City (Study in Dinas Perumahan Dan Kawasan Permukiman Kota Malang) Thesis Advicer : Catur Wido Haruni S.H., M.Si., M.Hum
Sofyan Arief, S.H., M.Kn
The increasing population is the one of the demand for the availability of housing that is needed to support the primary needs of society, especially in Malang city.
Meanwhile, in the fact in the process of construction of housing is often not accompanied with adequate social facilities. Based on the situation, there is formulation of the problem, namely how the implementation of the obligations of the developer in the provision of social housing in Malang city and of any obstacles to the application developer obligations in the provision of social housing in Malang city. The research used qualitative method and descriptive analysis. Based on the application of the obligations in the provision of social facilities, there were developers who has not fully provide appropriate social facilities which had been stipulated in the regulations. Obstacle to the provision of social facilities in the residential city of Malang there are still some obstacles as factors responsible developer, control factors, factors sanctions and rules. The conclusion that can be drawn from this research is that the developer in the city of Malang city is not fully perform the duties of building a facility that is not in accordance with the site plan.
Keywords: Liabilities Developers, Housing, Social Facilities
ix
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan ke hadirat Allah S.W.T., yang telah memberikan begitu banyak Nikmat, Petunjuk, dan KaruniaNya yang tanpa batas kepada Penulis. Penulis senantiasa diberikan kemudahan, kesabaran, dan keikhlasan dalam menyelesaikan skripsi yang berjudul: PELAKSANAAN KEWAJIBAN PENGEMBANG DALAM PENYEDIAAN FASILITAS SOSIAL PERUMAHAN DI KOTA MALANG (Studi Di Dinas Perumahan Dan Kawasan Permukiman Kota Malang) . Skripsi ini merupakan tugas akhir untuk mencapai gelar Sarjana Hukum (S.H) pada Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang.
Pada kesempatan ini, Penulis dengan segala kerendahan hati dan penuh syukur menyampaikan ucapan terimakasih yang sebesar-besarnya kepada beberapa pihak yang telah senantiasa mendampingi penulis dan memberikan dorongan yang begitu besar dalam menyelesaikan skripsi ini sehingga dapat terselesaikan dengan baik, kepada:
1. Kedua orang tua penulis yang telah membesarkan Penulis dengan penuh perhatian, pengorbanan dan memberikan dukungan penuh yang tak henti- hentinya, baik secara moril maupun materil. Semua pencapaian Penulis tidak lepas dari semua dukungan orangtua Penulis yang memberikan dukungan serta doa yang tulus sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini.
2. Bapak Dr. Fauzan M.Pd selaku Rektor Universitas Muhammadiyah Malang yang telah menjadi motivator sekaligus inspirator bagi penulis selama menimba ilmu dikampus putih tercinta, serta segenap jajaran Wakil Rektor Universitas Muhammadiyah Malang.
3. Bapak Dr. Tongat S.H., M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang, beserta Bapak dan Ibu jajaran Dekanat Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang lainnya.
4. Ibu Catur Wido Haruni S,H., M.Si., M.Hum selaku dosen pembimbing I dan Bapak Sofyan Arief, S.H., M.Kn selaku dosen pembimbing II sekaligus selaku dosen Wali Penulis, Terimakasih telah membantu dan membimbing penulis dari awal dengan sabar dan atas segala kebaikan yang diberikan kepada Penulis sehingga mampu menyelesaikan penulisan skripsi ini.
5. Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang
yang tidak dapat sebutkan satu Persatu dalam skripsi ini. Terimakasih atas
ilmu dan pengetahuan yang telah diberikan selama ini, semoga ilmu yang
diberikan bisa bermanfaat didunia dan akhirat amin, jasa-jasa beliau tiada
batasnya.
x
6. Sahabat Penulis selama berkuliah di Fakultas Hukum UMM, Tuhfah Qur’ana Tartila, Gurnita Ning Kusumawati, Annisa Shalshabillah, Melia Rizky Putri Divi, Kamila Mifthacun Naima, Selviliarani Satria Wijaya.
Terimakasih atas kebersamaan, dan dukungan moriil maupun materiil, serta suka duka yang pernah dialami bersama selama menjalankan studi di Fakultas Hukum UMM.
7. Teman penulis selama bimbingan skripsi Ariva Rusyadi dan Destiar Kharisma terimakasih telah menghibur penulis selama melaksanakan bimbingan skripsi ini.
8. Sahabat dan teman penulis sejak SMA hingga saat ini Nurul, Delia, Imroatus, Azizah, Arum. Terimakasih telah menghibur serta memberi semangat kepada penulis.
Penulis menyadari bahwa skripsi ini jauh dari kesempurnaan. Oleh karenanya, Penulis mohon maaf apabila terdapat kesalahan dalam penulisan skripsi ini, dengan segala kerendahan hati Penulis mengharapkan kritik dan saran dari semua pihak demi penyempurnaan penulisan yang sempurna. Besar harapan Penulis, semoga skripsi ini dapat memberikan manfaat dan dapat bernilai positif bagi semua pihak yang terkait.
Malang, 15 Maret 2019
Devallia Prasta Syadza
xi
DAFTAR ISI
COVER DALAM ... ii
LEMBAR PENGESAHAN ... iii
SURAT PERNYATAAN ... v
UNGKAPAN PRIBADI/ MOTTO ... vi
ABSTRAK ... vii
ABSTRACT ... viii
KATA PENGANTAR ... ix
DAFTAR ISI ... xi
DAFTAR GAMBAR ... xiii
DAFTAR TABEL ... xiv
DAFTAR LAMPIRAN ... xv
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Rumusan Masalah ... 7
C. Tujuan ... 8
D. Manfaat ... 8
E. Kegunaan ... 9
F. Metode Penelitian ... 9
G. Sistematika Penulisan ... 12
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 14
A. Tinjauan Umum Tentang Pengembang ... 14
1. Pengertian Pengembang ... 14
2. Kewajiban Pengembang ... 16
B. Tinjauan Umum Tentang Rumah ... 17
1. Pengertian Rumah ... 17
2. Jenis Rumah ... 19
3. Pengertian Perumahan ... 21
4. Jenis Perumahan ... 22
5. Asas Dan Tujuan Penyelenggaraan Perumahan ... 23
6. Hak Dan Kewajiban Konsumen Perumahan ... 26
C. Tinjauan Umum Tentang Fasilitas Sosial ... 29
1. Pengertian Fasilitas Sosial... 29
2. Proses Perencanaan, Pembangunan dan Penyerahan Fasilitas Sosial ... 37
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ... 41
A. Gambaran Dinas Perumahan Dan Permukiman Kota Malang ... 41
1. Latar Belakang Dinas Perumahan Kota Malang ... 41
2. Visi Dan Misi Dinas Perumahan Dan Permukiman ... 41
3. Tugas Dan Fungsi Dinas Perumahan Dan Permukiman Kota Malang ... 42
4. Tujuan ... 42
xii
B. Pelaksanaan Kewajiban Pengembang Perumahan Dalam Penyediaan
Fasilitas Sosial Di Kota Malang ... 43
1. Perumahan Griya Shanta ... 48
2. Perumahan Sukun Pondok Indah ... 56
3. Perumahan Tirtasari ... 59
4. Perumahan bulan Terang Utama ... 63
C. Hambatan Dalam Penerapan Kewajiban Pengembang Perumahan dalam Penyediaan Fasilitas Sosial Kota Malang ... 71
1. Faktor Tanggungjawab Pengembang ... 71
2. Faktor Pengawasan ... 73
3. Faktor Aturan Dan Sanksi ... 75
BAB IV PENUTUP ... 77
A. Kesimpulan ... 77
B. Saran dan Rekomendasi ... 78
DAFTAR PUSTAKA ... xvi
xiii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Sarana Perniagaan Griya Shanta ... 50
Gambar 2 Sarana Pendidikan Griya Shanta ... 51
Gambar 3 Fasilitas Peribadatan Griya Shanta ... 52
Gambar 4 Fasilitas Olahraga Perumahan Griya Shanta ... 53
Gambar 5 Fasilitas RTH Perumahan Griya Shanta... 54
Gambar 6 RS UB ... 56
Gambar 7 Fasilitas Peribadatan SPI ... 57
Gambar 8 Fasilitas Balai Warga SPI ... 58
Gambar 9 Sarana RTH SPI ... 59
Gambar 10 Sarana Peribadatan Tirtasari... 60
Gambar 11 Fasilitas Balai Warga Tirtasari ... 61
Gambar 12 Fasilitas RTH Tirtasari ... 62
Gambar 13 Sarana Perniagaan BTU ... 64
Gambar 14 Sarana Peribadatan BTU ... 65
Gambar 15 Sarana RTH BTU ... 66
xiv
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Perbedaan Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial ... 29
Tabel 2 Jenis Sarana Perdagangan dan Niaga ... 31
Tabel 3 Jenis Sarana Pelayanan Umum ... 32
Tabel 4 Keburuhan Sarana Pendidikan ... 33
Tabel 5 Kebutuhan Sarana Kesehatan... 34
Tabel 6 Kebutuhan Sarana Peribadatan ... 35
Tabel 7 Kebutuhan Sarana Kebudayaan Dan Rekreasi ... 36
Tabel 8 Kebutuhan Sarana Ruang Terbuka, Taman dan Olahraga ... 37
Tabel 9 Ketersediaan Fasilitas Sosial ... 67
xv
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Daftar Perumahan Kota Malang Lampiran 2 Surat Tugas Penulisan
Lampiran 3 Berita Acara Seminar Lampiran 4 Kartu Kendali Bimbingan Lampiran 5 Surat Izin Observasi
Lampiran 6 Surat Keterangan Penelitian Dari Lokasi
xvi
DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Ahmadi Miru,2007, Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta
Amindin,2007, Peran Rumah dalam Kehidupan Manusia, Kanisius, Semarang Asmutaqi, 2011, Pengembangan Perumahan Berbasis Pembangunan Infrastruktur Budihardjo, Eko. 2009. Perumahan dan Permukiman di Indonesia. Bandung:
Alumni
Dr. Andi hamzah,s.h,1990, Dasar-dasar Hukum Perumahan” Penerbit Rineka Cipta, Jakarta.
Eddy Marek Leks. 2013.Analisis Dan Evaluasi Peraturan Perundang-Undangan Tentang Perumahan Rakyat. Jakarta : Badan Pembinaan Hukum Nasional, Kementerian Hukum dan HAM.
Eko Budiharjo.1998. Percikan Masalah Arsitektur Perumahan dan Perkotaan.
Yogyakarta : Gajah Mada University
R.Serfianto Dibyo Purnomo dkk, 2011, Kitab Hukum Bisnis Properti. Pustaka Yustisia, Yogyakarta.
Shidarta. 2000. Hukum Perlindunga Konsumen Indonesia. Grasindo,Jakarta Soimin Soedharyo.2008. Status Hak dan Pembebasan Tanah, PT. Sinar Grafika,
Jakarta.
Suparno Sastra M. Dan Endi Marlina,2006, Perencanaan dan Pengembangan Perumahan, Jakarta
Jurnal:
Andy Kusumah, “ Kajian Sistem Manajemen Mutu Pada Perusahaan Developer”, Seminar Nasional Teknik Sipil V Tahun 2015-UMS.
Anna Yuniarti.2010. Prefensi Penghuni Kawasan Perumahan Kota Wisata
Cibubur Dan Limus Pratama Regency Terhadap Fasilitas Pendidikan. Tesis
Program Studi Magister Teknik Pembangunan Wilayah Dan Kota
Universitas Diponegoro.
xvii
Bintari Sindu Sagitarini,2017, ”Implementasi Kebijakan Sosial Pemerintah Derah Tentang Perumahan Murah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah”.Tugas Akhir Jurusan Social Welfare UMM.
Desy Ratry Maharani.2017. Kebijakan Pemerintah Dalam Pemanfaatan Ruang Publik Melalui Revitalisasi Taman Di Kota Malang. Tugas Akhir Jurusan Ilmu Pemerintahan UMM.
Dolfi Sandag. 2015. Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Terhadap Pengembang Perumahan Dalam Perspektif Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011. Artikel Tesis. Lex et Societas Volume 3. Nomor 2, 2 Maret 2015.
Muhammad Asyhari Waisale, 2006, “Implementasi Persetujuan Izin Lokasi Untuk Pembangunan Perumahan” Tugas Akhir Jurusan Hukum Umm.
Soedjajadi Keman, Kesehatan Perumahan dan Lingkungan Permukiman, Jurnal Kesehatan Lingkungan, Fakultas Kesehatan Masyarakat Universitas Airlangga, Vol.2, No.1, Juli 2005
Perundangan:
Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan kawasan permukiman.
Undang – undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen.
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan dan Permukiman.
Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 2 Tahun 2013 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman prasarana, sarana dan utilitas pada perumahan dan kawasan permukiman.
Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 5 Tahun 2015 Tentang Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Peraturan Walikota Malang Nomor 29 Tahun 2011 Tentang Tata Cara Penyediaan Sarana Pemakaman Oleh Pengembang.
Direktorat Perlindungan Konsumen Depdagri, Peran Pemerintah dan Platform Kebijakan Perlindungan Konsumen
Standar Nasional Indonesia 03-1733-2004 Tentang Tata Cara Perencanaan
Lingkungan Perumahan di Perkotaan..
xviii
