ANALISA PENETAPAN TARIF SEWA ASRAMA BALAI
PENDIDIKAN DAN PELATIHAN PEKERJAAN UMUM
(STUDI KASUS PADA BALAI DIKLAT PU WILAYAH
VIII BANJARMASIN)
Kristo Putranto1, Tri Joko Wahyu Adi2, dan Retno Indryani2
1
Mahasiswa Pascasarjana Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo Surabaya. E-Mail: kristo_putranto@yahoo.com
2Dosen Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo Surabaya
ABSTRAK
Balai Diklat Pekerjaan Umum (PU) sebagai Unit Pelaksana Teknis Kementerian Pekerjaan Umum yang bertugas melaksanakan pendidikan dan pelatihan pegawai bidang pekerjaan umum dilengkapi dengan sarana asrama yang ditujukan untuk keperluan akomodasi. Namun dalam perkembangannya, asrama ini juga ditujukan sebagai salah satu sumber Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Besarnya tarif sewa untuk kamar asrama Balai Diklat PU ditetapkan melalui Peraturan Pemerintah Republik Indonesia (PP) Nomor 38 Tahun 2012 tetapi panduan perhitungan untuk mendapatkan tarif tersebut tidak diuraikan.
Penelitian ini bertujuan untuk merancang usulan panduan perhitungan tarif sewa untuk asrama di lingkungan Balai Diklat PU dengan mengacu pada Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 18 Tahun 2007 serta memberikan contoh aplikasi panduan perhitungan tarif tersebut pada Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin.Penelitian ini dimulai dengan identifikasi pendapatan dan biaya-biaya yang terjadi dalam kegiatan operasional Asrama Balai Diklat PU secara umum. Selanjutnya dikaji cara pengestimasian besaran dari tiap-tiap biaya untuk merumuskan komponen perhitungan tarifnya. Terakhir, komponen perhitungan tarif tersebut diaplikasikan pada Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin.
Hasil dari penelitian ini berupa komponen perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat PU yaitu pendapatan, biaya investasi, biaya operasional tetap, biaya operasional variabel, biaya pemeliharaan, dan biaya perawatan. Hasil aplikasi komponen perhitungan tarif pada objek penelitian menghasilkan besaran tarif sewa sebesar Rp 192.000,-/kamar/hari pada tingkat hunian 50%, Rp 154.000,-/kamar/hari pada tingkat hunian 75%, dan Rp 143.000,-/kamar/hari pada tingkat hunian 90%.
Kata Kunci: Operasional dan Pemeliharaan Aset, Penetapan Tarif Sewa, Asrama Balai Diklat PU.
1.
PENDAHULUAN
pokoknya. Namun dalam perkembangannya, Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin juga ditujukan sebagai salah satu sumber PNBP.
Besarnya tarif sewa untuk kamar asrama Balai Diklat PU ditetapkan melalui Peraturan Pemerintah Republik Indonesia (PP) Nomor 38 Tahun 2012, tetapi panduan perhitungan yang digunakan untuk mendapatkan tarif tersebut tidak dicantumkan. Sebagai pembanding, Kementerian Negara Perumahan Rakyat, melalui Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 18/PERMEN/M/2007 tentang Petunjuk Pelaksanaan Perhitungan Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana yang Dibiayai APBN dan APBD, telah memberikan panduan perhitungan tarif sewa Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) bagi masyarakat menengah bawah khususnya masyarakat berpenghasilan rendah. Ruang lingkup peraturan tersebut meliputi kebijakan penetapan tarif, dasar perhitungan, komponen, serta struktur perhitungan tarif. Hal semacam ini belum dapat ditemukan pada Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2012. Oleh karena itu, perlu dilakukan kajian terhadapperhitungan dan penetapan tarif sewa kamar Asrama Balai Diklat PU berdasarkan PP Nomor 38 Tahun 2012.
Tujuan penelitian ini adalah:
1. Mengkaji komponen perhitungan besaran tarif sewa untuk Asrama Balai Diklat PU untuk merumuskan konsep panduan perhitungan tarif sewa untuk Asrama Balai Diklat PU
2. Mengaplikasikan komponen perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat PU dalam penentuan besaran tarif sewa per hari per kamar untuk Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin.
2.
METODOLOGI PENELITIAN
Agar dapat mencapai tujuan penelitian di atas, penelitian ini akan menggunakan metode deskriptif dan perhitungan, dengan data yang dikumpulkan melalui:
1. Kajian pustaka pada literatur, peraturan terkait, dan penelitian terdahulu. 2. Observasi ke lokasi objek penelitian serta wawancara dengan pihak terkait.
Tahapan penelitian dan metode analisa yang digunakan dalam penelitian ini adalah:
1. Identifikasi Komponen Perhitungan Tarif Sewa
Tahap ini dimulai dengan studi literatur mengenai biaya-biaya yang harus dipertimbangkan dalam pengelolaan suatu hotel atau penginapan dan cara pengestimasian nilainya, pendapatan-pendapatan yang mungkin terjadi, serta tingkat hunian. Komponen-komponen ini yang akan mempengaruhi perhitungan tarif sewa untuk Asrama Balai Diklat PU dan selanjutnya akan berujung sebagai konsep panduan perhitungan tarif sewa untuk Asrama Balai Diklat PU. Langkah selanjutnya yaitu menentukan cara untuk mengestimasi masing-masing komponen.
Konsep panduan perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat PU pada penelitian ini akan mengacu pada pedoman perhitungan tarif sewa pada Permenpera Nomor 18 Tahun 2007, dengan melakukan penyesuaian pada pengklasifikasian biayanya sesuai kondisi di lingkungan Balai Diklat PU.
Perhitungan tarif sewa ini akan menggunakan prinsip dasar yang menyatakan bahwa jumlah pendapatan minimal harus sama dengan jumlah pengeluaran.
Tahap ini dimulai dengan pengidentifikasian dan pengestimasian nilai dari seluruh biaya yang terjadi dalam kegiatan pengelolaan Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin, termasuk juga pendapatan serta tingkat huniannya. Karena asrama ini belum dioperasionakan maka akan digunakan tiga asumsi tingkat hunian dalam penelitian ini, yaitu tingkat hunian sebesar 50%, 75%, dan 90%. Seluruh kamar pada asrama ini memiliki luas dan fasilitas yang serupa.
Hasil identifikasi komponen-komponen tersebut selanjutnya dimasukkan dalam perhitungan berdasarkan konsep panduan perhitungan tarif sewa untuk Asrama Balai Diklat PU untuk mendapatkan besaran tarif sewa Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin per kamar per hari.
3.
HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1.Komponen Perhitungan Tarif Sewa Asrama Balai Diklat PU
Wiyasha (2007: 10) mengadaptasi struktur pendapatan dan biaya pada industri perhotelan dari Laventhol & Howardsebagaimana disajikan pada tabel 1 berikut:
Tabel 1. Struktur Pendapatan dan Biaya Hotel menurut Wiyasha
Sumber Pendapatan Proporsi (%)
Kamar 59,9
Makanan 24,3
Minuman 9,0
Lain-lain 6,8
Sumber Biaya Proporsi (%)
Biaya operasional departemen hotel 10,4
Gaji dan upah 37,0
Biaya bunga 7,2
Biaya depresiasi 6,7 Harga Pokok Makanan 7,5 Harga Pokok Minuman 1,9 Adiministrasi dan Umum 4,7
Pemasaran 4,3
Energi dan Daya 5,2
Pemeliharaan Sarana Fisik 3,4
Fee Manajemen 2,6
Lain-lain 6,9
Laba 2,2
Tabel 2. Komponen Perhitungan Tarif Sewa Asrama Balai Diklat PU
No Komponen Rincian Komponen Keterangan
1 Pendapatan • Tarif sewa
3.2.Perhitungan Tarif Sewa Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin
3.2.1. Perhitungan Biaya Investasi
Berdasarkan hasil wawancara dengan pengelola, rekapitulasi biaya investasi Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin tanpa memasukkan nilai wajar tanahnya adalah:
Tabel 3 Rekapitulasi Biaya Investasi Asrama
Tahun Besaran Biaya (Rp)
2011 1.307.081.000 2012 996.404.000
3.2.2. Perhitungan Biaya Operasional Tetap
3.2.2.1. Perhitungan Biaya Pemasaran
Tabel 4 RekapitulasiBiaya Pemasaran Asrama
Uraian Jumlah (lbr) Harga per Lembar (Rp) Total (Rp)
Cetak Leaflet 300 10.000 3.000.000
3.2.2.2. Perhitungan Biaya Listrik Fasilitas Umum
Kebutuhan listrik fasilitas umum yang dihitung meliputi kebutuhan listrik untuk penerangan luar, penerangan ruangan bersama, dan pengoperasian pompa air. Tiap komponen memiliki daya dan waktu pemakaian yang berbeda. Perhitungan kebutuhan biaya listrik dilakukan dengan mengalikan antara tarif listrik yang berlaku dengan besar daya yang dibutuhkan.
Berdasarkan Peraturan Menteri Energi dan Sumber Daya Mineral Nomor 7 Tahun 2010 tentang Tarif Tenaga Listrik yang Disediakan oleh Perusahaan Perseroan PT Perusahaan Listrik Negara, besarnya persentase batas hemat terhadap jam nyala rata-rata nasional x daya tersambung (kVA) atau H1 untuk Kota Banjarmasin ditetapkan sebesar 1391,5 kWhsehingga pemakaian sampai dengan 1391,5 kWh dihitung dengan tarif Rp 885,-/kWh dan selebihnya dihitung dengan tarif Rp 1.380,-885,-/kWh
Tabel 5. Rekapitulasi Biaya Total Listrik Fasilitas Umum
No Rincian Biaya Total Biaya per Tahun
1 Penerangan Luar Rp 833.676,- 2 Penerangan Ruangan Rp 37.722.900,- 3 Listrik Pompa Rp 2.384.640,-
Total Rp 40.941.216,-
3.2.2.3. Perhitungan Biaya Internet
Rekapitulasi biaya penggunaan internet Asrama adalah:
Tabel 6. Rekapitulasi Biaya Internet Asrama
Rincian Jumlah
(unit)
Biaya per Bulan (Rp)
Total per Bulan (Rp)
Total per Tahun (Rp)
Akses Internet 1 1.100.500 1.100.500 13.206.000
3.2.3. Perhitungan Biaya Operasional Variabel
3.2.3.1. Perhitungan Biaya Operasional Departemen
Berdasarkan hasil wawancara dengan pengelola, rekapitulasi biaya operasional departemen Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin adalah sebagai berikut:
Tabel 7 RekapitulasiBiaya Operasional Departemen
Rincian Biaya per Kamar per Bulan (Rp)
Laundry 219.500
Bahan Habis Pakai 740.000
3.2.3.2. Perhitungan Biaya Listrik Ruangan
Dengan cara perhitungan yang sama dengan biaya listrik fasilitas umum, rekapitulasi biaya listrik ruangan Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin adalah:
Tabel 8. Rekapitulasi Biaya Total Listrik Ruangan
No Rincian Daya (kWh/hari) Tarif (Rp/kWh) Total
(a) (b) (c=ab)
1 Pemakaian Listrik 591,72 1380 Rp 816,573,6
Total Biaya/kamar/bulan Rp 816,573,6
3.2.3.3. Perhitungan Biaya Air
Masih menggunakan cara perhitungan yang sama dengan perhitungan biaya listrik fasilitas umum, rekapitulasi biaya air Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin adalah sebagai berikut:
Tabel 9. Rekapitulasi Biaya Air Asrama
Pemakaian Air (m3) Tarif (Rp/m3) Sub Total (Rp) Total (Rp)
6 7.280 43.680 43.680
Total per Kamar per Bulan 43.680
Selanjutnya untuk mengetahui nilai biaya operasional variabel total tahunan pada tingkat hunian tertentu, nilai masing-masing biaya per kamar per bulan di atas dikalikan dengan jumlah bulan tersewa sesuai asumsi tingkat hunian yang dikehendaki. Sebagai contoh, jika asumsi tingkat hunian yang digunakan adalah 50% atau seluruh kamar tersewa selama 6 bulan, maka perhitungan biaya operasional variabel tahunannya yaitu:
Tabel 10. Besaran Biaya Operasional Variabel pada Tingkat Hunian 50%
Jenis Biaya
Biaya per Kamar per Bulan (Rp)
Jumlah Kamar Tersewa
(unit)
Jumlah Bulan Tersewa
(Bulan)
Total Biaya Tahun 2011
(Rp)
a b c d e = bcd
Biaya Listrik 816.573,6 17 6 83.290.507 Biaya Air 43.680 17 6 4.455.360 Biaya BHP 219.500 17 6 22.389.000 Biaya Laundry 740.000 17 6 75.480.000
3.2.4. Perhitungan Biaya Pemeliharaan
Tabel 11. Perhitungan Estimasi Biaya Pemeliharaan Asrama
Total Biaya per Tahun (12 Bulan) 16.800.000
3.2.5. Perhitungan Biaya Perawatan
Rekapitulasi biaya perawatan Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin adalah:
Tabel 12. Perhitungan Biaya Penggantian Komponen
No Jenis
Setelah diketahui besaran dari masing-masing biaya, selanjutnya dihitung estimasi kebutuhan biaya untuk periode perhitungan selama 20 tahun mendatang terhitung mulai tahun 2011 sampai dengan 2030. Estimasi kebutuhan biaya dilakukan untuk masing-masing komponen dengan asumsi kenaikan berdasarkan tingkat inflasi atau hasil perhitungan rata-rata kenaikan komponen yang bersangkutan dari tahun ke tahun. Tingkat inflasi yang digunakan dalam penelitian ini adalah sebesar 0,66% berdasarkan tingkat inflasi rata-rata pada Kota Banjarmasin dari tahun 2006 sampai dengan 2011 sesuai data BPS Wilayah Kalimantan Selatan.
3.2.7. Perhitungan Tarif Sewa
periode pengamatan yaitu 20 tahun dengan mempertimbangkan Present Value (PV) dan
Annual Value (AV). Perhitungan dilakukan dengan BI Rate (i) yang digunakan sebesar 7,5% tiap tahun berdasarkan rata-rata BI Rate selama 5 tahun terakhir, yaitu mulai tahun 2007 sampai dengan tahun 2011. Metode yang digunakan dalam perhitungan tarif sewa adalah Analisis Titik Impas. Tarif didapatkan berdasarkan kondisi impas antara pendapatan dan pengeluaran pada tingkat hunian tertentu.
Tabel 13. Rekapitulasi Total Biaya Asrama pada Tingkat Hunian 50%
Tahun Biaya
2011 1,307,081,000 57,147,216 185,614,867 16,800,000 1,566,643,083 1,566,643,083 2012 996,404,000 67,402,320 207,528,965 16,910,880 1,288,246,165 1,198,368,526 2013 67,422,251 208,669,253 17,022,492 293,113,996 253,641,100
2014 67,442,313 209,862,842 17,134,840 305,979 294,745,974 237,258,887
2015 67,462,508 211,114,660 17,247,930 74,155,833 369,980,931 277,041,917
2016 67,482,835 212,430,127 17,361,767 38,194,336 335,469,065 233,673,873
2017 67,503,298 213,815,201 17,476,354 312,078 299,106,931 193,809,781
2018 67,523,895 215,276,436 17,591,698 59,500,254 359,892,283 216,926,837
2019 67,544,628 216,821,034 17,707,803 152,880,004 454,953,469 255,093,426
2020 67,565,498 218,456,919 17,824,675 318,298 304,165,390 158,647,640
2021 67,586,505 220,192,803 17,942,318 39,471,497 345,193,123 167,485,607
2022 80,401,782 248,066,548 18,060,737 346,529,067 156,403,534
2023 80,423,067 250,032,123 18,179,938 78,487,553 427,122,681 179,329,221
2024 80,444,494 252,129,398 18,299,925 350,873,817 137,037,973
2025 80,466,062 254,371,114 18,420,705 62,304,198 415,562,079 150,979,301
2026 80,487,772 256,771,285 18,542,282 44,433,598 400,234,937 135,265,808
2027 80,509,625 259,345,323 18,664,661 161,141,015 519,660,624 163,374,542
2028 80,531,623 262,110,178 18,787,847 361,429,648 105,701,191
2029 80,553,766 265,084,492 18,911,847 337,712 364,887,817 99,267,482
2030 80,576,055 268,288,768 19,036,665 367,901,488 93,104,511
Total 5,979,054,243
Total Biaya per Tahun A = P(A/P, 7,5%, 20) 586,498,534.57
Tabel 14. Perhitungan Tarif Sewa pada Tingkat Hunian 50%
Tabel 15. Rekapitulasi Tarif Sewa Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin pada berbagai Tingkat Hunian
Tingkat Hunian Tarif Sewa per Kamar per Hari (Rp)
50% 192.000
75% 154.000
90% 143.000
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan penyempurnaan bagi PP Nomor 38 Tahun 2012 berupa penyertaan komponen perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat PU agar tarif yang dihasilkan mampu menutup biaya-biaya yang terjadi atau bahkan dapat menjadi salah satu sumber pendapatan bagi negara serta dapat digunakan selama umur ekonomis aset.
4.
KESIMPULAN DAN SARAN
4.1.Kesimpulan
Berdasarkan analisa dan pembahasan yang telah dilakukan sebelumnya, kesimpulan yang didapat antara lain:
1. Komponen perhitungan tarif sewa Asrama Balai Diklat PU meliputi: a. Pendapatan
b. Biaya Investasi
c. Biaya Operasional Tetap, meliputi: • Biaya Pemasaran
• Biaya Energi dan Daya (Biaya Listrik Fasilitas Umum dan internet) d. Biaya Operasional Variabel, meliputi:
• Biaya Operasional Departemen (housekeeping)
• Biaya Energi dan Daya (biaya listrik ruangan dan biaya air) e. Biaya Pemeliharaan
f. Biaya Perawatan
2. Tarif sewa untuk Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin yang dihitung berdasarkan komponen perhitungan tarif sewa di atas adalah:
a. Pada tingkat hunian sebesar 50%, besaran tarif sewa yang dapat dikenakan adalah Rp 192.000,-/kamar/hari
b. Pada tingkat hunian sebesar 75%, besaran tarif sewa yang dapat dikenakan adalah Rp 154.000,-/kamar/hari
c. Pada tingkat hunian sebesar 90%, besaran tarif sewa yang dapat dikenakan adalah Rp 143.000,-/kamar/hari
4.2.Saran
penginapan sejenis di sekitarnya. Sementara, dalam kenyataannya Asrama Balai Diklat PU umumnya juga menerapkan tarif yang lebih rendah bagi penyewa dari kalangan instansi pemerintah. Tarif yang lebih rendah ini didapatkan dengan perhitungan tanpa mempertimbangkan biaya investasi. Tarif semacam ini dikategorikan dalam struktur tarif sewa dasar. Penelitian ini belum memperhitungkan tarif sewa dasar yang dapat dikenakan bagi Asrama Balai Diklat PU Wilayah VIII Banjarmasin.
Penelitian selanjutnya dapat menyempurnakan hasil penelitian ini dengan memperhitungkan tarif sewa komersial dengan memperhitungkan nilai wajar tanah, memperhitungkan tarif sewa dasar yang dapat dikenakan, dan sekaligus merumuskan struktur tarif sewa yang sesuai bagi Asrama Balai Diklat PU.
5.
DAFTAR PUSTAKA
1. Anonim (2007) Petunjuk Pelaksanaan Perhitungan Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana
yang Dibiayai APBN dan APBD. Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 18/PERMEN/M/2007.
2. Anonim (2008) Perubahan Keempat atas Undang-Undang nomor 7 Tahun 1983 tentang
Pajak Penghasilan. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2008.
3. Anonim (2010) Organisasi dan Tata Kerja Unit Pelaksana Teknis Kementerian Pekerjaan
Umum. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 21/PRT/M/2010.
4. Isramaulana, Aulia (2011) Analisis Penetapan Harga Sewa Rumah Susun Sederhana Sewa
Mahasiswa Unlam Banjarmasin). Tesis Magister, Institut Teknologi Sepuluh Nopember. 5. Waldiyono (2008) Ekonomi Teknik: Konsepsi, Teori, dan Aplikasi. Yogyakarta: Pustaka
Pelajar.
6. Widayati, Farida (2005) Analisis Penetapan Tarif Klas VVIP dan VIP Ruang Paviliun Wijaya Kusuma: Studi Kasus BPRSUD Salatiga. Tesis Magister, Universitas Diponegoro.
