1 BAB I
PENDAHULUAN
Bab ini menjelaskan tentang latar belakang dan motivasi penelitian mengenai penyesuaian tarif sewa Rusunawa Tambak. Berdasarkan latar belakang timbul permasalahan mengenai penetapan tarif sewa Rusunawa Tambak yang dijelaskan dalam subbab rumusan masalah. Pada subbab berikutnya dijelaskan tentang keaslian penelitian yang dilakukan oleh penelitian terdahulu. Dari rumusan permasalahan muncul pertanyaan penelitian mengenai nilai aset dan estimasi tarif sewa optimal. Adapun tujuan dari penelitian ini yaitu untuk mengestimasi nilai aset dan tarif sewa optimal dari Rusunawa Tambak yang dijelaskan pada subbab selanjutnya. Selain tujuan, dalam Bab I juga dijelaskan mengenai manfaat penelitian bagi penulis dan manfaat bagi pihak terkait. Subbab terakhir membahas mengenai sistematika penulisan penelitian.
1.1 Latar Belakang
Dampak dari perkembangan Kota Yogyakarta adalah pada penambahan jumlah penduduk Kota Yogyakarta. Hal ini menyebabkan peningkatan kebutuhan terhadap hunian yang layak bagi seluruh lapisan masyarakat Yogyakarta. Di sisi lain, ketersediaan lahan bagi permukiman semakin terbatas. Selain kendala tersebut, kendala lain adalah keterbatasan perekonomian masyarakat. Pemerintah tidak mungkin memberikan subsidi secara menyeluruh kepada masyarakat, jika dilihat dari besarnya jumlah masyarakat menengah ke bawah dan terbatasnya dana yang dimiliki oleh pemerintah. Suatu alternatif sebagai solusi yang tepat
2
diperlukan untuk mengatasi kendala-kendala tersebut, salah satunya yaitu dengan pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa).
Sejarah rumah susun di Indonesia, dimulai sejak tahun 1980, diawali dengan didirikannya rumah susun di Kelurahan Kebon Kacang, Kecamatan Tanah Abang Jakarta, terletak di pusat kota. Kemudian, pembangunan rumah susun ini menyebar ke berbagai kota besar lainnya di Indonesia seperti Surabaya, Bandung, Semarang, Yogyakarta, Surakarta, dan kota-kota lainnya. Pembangunan rumah susun ini merupakan gagasan dasar untuk menata kota yang padat penduduknya dengan lahan sangat terbatas dan dinilai sudah tidak memenuhi syarat lagi untuk dihuni. Di Yogyakarta hingga tahun 2015 Pemerintah DIY telah mendirikan beberapa rumah susun yang terdapat pada Tabel 1.1.
Tabel 1.1 Rumah Susun di Daerah Istimewa Yogyakarta
No. Kabupaten/Kota Jumlah Rusun
1 Kota Yogyakarta 6
2 Kabupaten Sleman 8
3 Kabupaten Bantul 4
4 Kabupaten Kulonprogo 5
Sumber: Pemkab Sleman (2015)
Rusunawa Tambak merupakan salah satu dari empat rusunawa yang terdapat di Kabupaten Bantul. Rusunawa Tambak didirikan di Desa Ngestiharjo, Kecamatan Kasihan di kawasan perkotaan Yogyakarta yang penduduknya padat. Pembangunan Rusunawa Tambak ini dibangun untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) atau sebesar UMK (Upah Minium Kabupaten). Besaran UMP DIY Tahun 2016 sesuai Surat Keputusan Gubernur DIY Nomor 255/Kep/2015 tentang Upah Minimum Kabupaten/Kota (UMK) di DIY adalah sebagai berikut.
3 Tabel 1.2 UMK Kabupaten/Kota di D.I. Yogyakarta
Tahun Kabupaten/Kota
Kulon Progo Bantul Gunung Kidul Sleman Yogyakarta
UMK Kabupaten/Kota di D.I. Yogyakarta (Rp)
2015 1.138.000 1.163.800 1.108.249 1.200.000 1.302.500
2016 1.268.870 1.297.700 1.235.700 1.338.000 1.452.400
Sumber: Surat Keputusan Gubernur DIY
Keterbatasan ekonomi tersebut menyebabkan masyarakat yang berpenghasilan sebesar UMK menciptakan berbagai solusi untuk mengatasinya karena tidak memiliki kemampuan untuk membangun rumah tinggal sebagai tempat hunian yang layak. Sesuai dengan Undang-Undang Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia pada pasal 40 dinyatakan bahwa setiap orang berhak untuk bertempat tinggal dan berkehidupan yang layak. Lebih lanjut dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman bahwa setiap warga negara mempunyai hak untuk menempati dan/atau menikmati dan/atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur.
Menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang perbendaharaan negara, pengertian BMN/D adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. Rusunawa Tambak dibangun dengan menggunakan dana APBN sebesar 12,6 miliar rupiah dan selesai dilaksanakan pada tahun 2011. Subsidi yang cukup besar dalam pembangunan rusunawa ini memerlukan upaya untuk mengoptimalkan pemanfaatannya, sehingga diperlukan adanya sumber dana pembiayaan yang berasal dari sewa unit satuan rumah susun (sarusun).
4
Besaran pendapatan yang diperoleh negara atas pemanfaatan aset yang dimilikinya dicerminkan oleh tarif sewa. Dihitung dengan menggunakan rumusan sewa dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33/PMK.06/2012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara. Dengan perhitungan menggunakan hasil estimasi nilai aset tanah dan bangunan.
Pemerintah Kabupaten Bantul sebagai pengelola barang milik daerah berupa rumah susun sederhana sewa di Jalan Tambak, Desa Ngestiharjo, Bantul akan melakukan peninjauan ulang setiap 5 tahun sekali terhitung sejak rusunawa dioperasionalkan yaitu pada November 2011. Hal tersebut berdasarkan Peraturan Bupati Bantul Nomor 33 Tahun 2013 tentang Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Kabupaten Bantul. Sesuai dengan ketentuan PMK Nomor 33 Tahun 2012 Pemerintah Kabupaten Bantul perlu melakukan penelitian tentang kesesuaian tarif sewa terhadap rusunawa tersebut.
1.2 Keaslian Penelitian
Penelitian dan kajian tentang estimasi tarif sewa aset telah banyak dilakukan oleh peneliti terdahulu. Penelitian tersebut antara lain sebagai berikut.
1. Harto (2006) mengadakan penelitian untuk menentukan besarnya nilai aset daerah (tanah dan bangunan) milik Pemerintah Daerah Kabupaten Ketapang, mengestimasi nilai sewa aset daerah sesuai nilai pasar dan potensi aset daerah dalam memberikan kontribusi bagi penerimaan Pendapatan Asli Daerah (PAD). Besarnya kontribusi nilai sewa aset (tanah dan bangunan) terhadap total penerimaan pendapatan asli daerah pada tahun 2005 adalah sebesar 5,5 persen.
5
2. Murhandjanto (2012) melakukan penelitian tentang analisis penetapan harga sewa rumah susun sederhana sewa studi kasus rumah susun sederhana sewa Desa Panggungharjo Kecamatan Sewon Kabupaten Bantul dengan menggunakan pendekatan biaya, Ability to Pay/Willingness to Pay
(ATP/WTP) dan statistik deskriptif. Hasil penelitiannya dengan memperhatikan faktor kekosongan gedung sebesar 5 persen diperoleh harga sewa minimum rusunawa adalah Rp203.705/unit/bulan.
3. Purnamasari (2013) meneliti tentang penentuan harga sewa rumah susun berdasarkan analisa WTP (Willingness to Pay) di Kecamatan Sidoarjo. Hasil analisa WTP menunjukkan harga sewa rumah susun sebesar Rp160.000. 4. Santoso (2008) melakukan penelitian tentang perhitungan harga sewa dan
sewa beli rumah susun sederhana serta daya beli masyarakat berpendapatan rendah di DKI Jakarta. Kesimpulan dari penelitian tersebut adalah harga sewa-beli/unit rumah susun Karet Tengsin sebesar Rp239.000.000 dan
surcharge Rp48.650/bulan, Rumah Susun Bendungan Hilir I sebesar
Rp47.000.000/unit dan surcharge sebesar Rp38.850/bulan sedangkan harga sewa Rusunawa Pasar Jumat adalah Rp928.700/bulan.
5. Utari dan Rachmawati (2013) meneliti evaluasi harga sewa rusun Penjaringansari dan Siwalankerto. Kesimpulannya yaitu harga sewa unit yang dapat menutupi kebutuhan perawatan dan pemeliharaan adalah sebesar Rp680.942,98 untuk rusun Penjaringansari dan untuk rusun Siwalankerto antara Rp629.526,92-Rp2.238.317,93. Dari harga sewa eksisting, subsidi untuk menutup biaya perawatan dan pemeliharaan adalah sebesar
6
Rp59.226.526,29 untuk rusun Penjaringansari sedangkan untuk rusun Siwalankerto sebesar Rp218.996.215,22. Alokasi subsidi yang berpengaruh adalah pada gaji pegawai.
1.3 Rumusan Masalah
Rumusan masalah dalam penelitian ini adalah penetapan tarif sewa Rusunawa Tambak yang ditetapkan oleh Pemda Bantul berdasarkan usulan pengelola rusunawa. Penetapan tarif sewa tersebut tentunya tidak dapat mencerminkan nilai pasar dari sebuah aset, sehingga tarif sewa yang ditetapkan memiliki indikasi di bawah nilai sewa pasar. Indikasi tersebut didukung oleh survei nilai sewa pasar yang dilakukan oleh peneliti seperti yang disajikan pada Tabel 1.3.
Tabel 1.3 Tarif Sewa Pasar Rusunawa
Letak Lantai
Properti Pembanding
Rusunawa Dabag Rusunawa Juminahan Rusunawa Glugo
Nilai Sewa/bulan (Rp) Lantai I 161.000 150.000 100.000 Lantai II 236.000 185.000 200.000 Lantai III 201.000 175.000 175.000 Lantai IV 176.000 165.000 150.000 Lantai V 161.000 155.000 125.000
Sumber: DPU DIY
Berdasarkan Tabel 1.3, tarif sewa Rusunawa Tambak masih berada di bawah rata-rata tarif sewa pasar rusunawa yang ada di sekitar kawasan perkotaan Yogyakarta. Tarif sewa Rusunawa Tambak per bulan pada lantai I sebesar Rp75.000, lantai II Rp175.000, lantai III Rp150.000, lantai IV Rp125.000, dan lantai V Rp100.000. Berdasarkan latar belakang dan rumusan masalah, peneliti
7
akan melakukan penelitian terkait penentuan tarif sewa dan penilaian terhadap nilai aset yang menjadi dasar penentuan tarif sewa Rusunawa Tambak.
1.4 Pertanyaan Penelitian
Berdasarkan latar belakang dan rumusan masalah yang telah dijelaskan, dapat dirumuskan pertanyaan penelitian sebagai berikut.
1. Berapakah nilai aset Rusunawa Tambak yang dihitung dengan menggunakan pendekatan biaya (cost approach)?
2. Berapakah estimasi tarif sewa optimal Rusunawa Tambak berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33/PMK.06/2012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara?
1.5 Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Mengestimasi nilai aset Rusunawa Tambak dengan menggunakan pendekatan biaya (cost approach).
2. Mengestimasi tarif sewa optimal Rusunawa Tambak berdasarkan rumusan dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33/PMK.06/2012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara.
1.6 Manfaat Penelitian
Manfaat penelitian ini adalah sebagai berikut.
1. Dapat menambah pengetahuan tentang cara mengestimasi nilai aset dan tarif sewa dengan pendekatan biaya.
8
2. Sebagai bahan pertimbangan bagi pembuat kebijakan dalam menentukan tarif sewa Rusunawa Tambak.
1.7 Sistematika Penulisan
Penelitian ini terdiri dari 5 bab yang dijelaskan dalam sistematika penulisan berikut ini. Bab I Pendahuluan, merupakan bagian pertama dari penulisan penelitian yang menjelaskan tentang latar belakang penelitian, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan penelitian. Bab II Kajian Pustaka, menjelaskan tentang teori yang berkaitan dengan penelitian, kajian terhadap penelitian terdahulu yang relevan serta kerangka penelitian yang sesuai dengan ide dan proses penulisan. Bab III Metode Penelitian, menjelaskan tentang desain penelitian, metode pengumpulan data, definisi umum dan metode analisis data. Bab IV Analisis, menjelaskan tentang deskripsi data dan pembahasan mengenai penyesuaian tarif sewa Rusunawa Tambak. Bab V Simpulan dan Saran yang merupakan bagian penutup dari penulisan penelitian ini menjelaskan tentang kesimpulan penelitian, keterbatasan dan penyampaian saran kepada pihak terkait.
