2.1. Shopping centres
2.1.1. Definisi Shopping centres
Menurut ICSC (International Council Shopping centres) sebagai organisasi terbesar di dunia dalam bidang shopping centres: “Shopping centres are defined as a group of retailers and other commercial establishment that is planned, developed, owned, and managed as a single property.
Menurut Levy and Weitz (2004, Leasing Retail Space 1990): “Shopping centres defined as a trading area.
Menurut LyndaWee Keng Neo dan Tong Kok Wing (2005, p.3): “A Shopping centres is perceived as a commercial development and comprises multi-levels for retailing and its supporting amenities such as leisure, restaurant, hotels, medical, office, and residential units. Jadi dapat disimpulkan bahwa shopping centres adalah suatu jenis usaha jasa dimana semua yang ada didalamnya telah direncanakan, dikembangkan, dan dikelola dengan baik dalam suatu management.
2.1.2. Tipe Shopping Centres
Menurut LyndaWee Keng Neo dan Tong Kok Wing (2005, p.4), Shopping centres bisa dibagi menjadi beberapa hal yaitu; by trade mix, by ownership, by size.
a. By trade mix
Menurut Neo dan Wing (2005, p.4), yaitu klasifikasi Shopping centres berdasarkan trade mix yang ada di dalam shopping centres tersebut. Tipe-tipe shopping centres berdasar kepada trade mix yaitu:
• All-under-one-roof family-oriented shopping centres
The first type is an all-under-one-roof family-oriented shopping centres with about 400.000-500.000 square feet and it is anchored by department stores and complemented by hypermarkets, entertainment centres, movie theatres, bowling alleys, and snookeriums. Tipe ini mengharapkan agar semua kebutuhan rumah tangga mampu dilayani dalam satu atap sehingga kenyamanan konsumen untuk berbelanja semakin terjaga.
• The Specialist Shopping centres
It is smaller than the all-under-one-roof family-oriented shopping centres and carries specialist merchandise mix. Ketagori store ini lebih kecil dari an all- under-one-roof family-oriented shopping centres, store ini mengkhususkan diri pada satu atau beberapa kategori produk.
• The Non-Anchored Specialty Centre
A hybrid of the two types of shopping centres, known as the lifestyle shopping centre. Tipe ini berada di luar dua tipe yang telah disebutkan. Namun store ini bisa berposisi sebagai an all-under-one-roof family-oriented shopping centres maupun specialist. Shopping centre seperti ini memiliki konsep bahwa berbelanja adalah sebuah lifestyle.
b. By Ownership
Menurut Neo dan Wing (2005, p.4), tipe-tipe shopping centres juga didasarkan kepada kepemilikan dari setiap toko yang ada di dalam shopping centres tersebut.
Tipe shopping centres berdasarkan ownership yaitu:
• Strata Title Shopping centres
Shopping centres dimana kepemilikannya dikuasai oleh individu pemilik toko, sehingga tiap pemilik toko berhak untuk melakukan apa saja dengan tokonya.
• Single-Ownership Shopping centres
Shopping centres dimana kepemilikan dari toko masih merupakan hak dari pihak management, para pemilik toko hanya sebagai penyewa untuk jangka waktu tertentu sehingga mereka harus mematuhi segala peraturan yang diberikan oleh pihak manajemen demi tercapainya visi dari mall tersebut.
c. By size
Menurut Neo dan Wing (2005, p.5), tipe dari shopping centres dibedakan berdasar luas. Tipe shopping centres berdasar size yaitu:
Tabel 2.1 Tipe shopping centres Berdasar Size Types Gross Leasable Area
(Square feet) Anchor tenants Population Served Super regional 1,000,000 and above Three or more department
stores, discount, fashion apparel, other specialty stores
300,000 and above
Regional 400,000-1,000,000 One or more department
stores 150,000-
300,000 Community 150,000-400,000 Junior departments stores,
hardware, and supermarket 100,000- 150,000 Neighbourhood 50,000-150,000 Supermarket, drugstore, or
combination 5,000-40,000
Specialty Less than 50,000 to
375,000 5,000-40,000 stores 1,000 to
150,000 and above
Convenience Less than 50,000 Small grocery stores 1,000-2,500 Megamall 2,600,000 and above Theme parks, department
stores, theatres, restaurants, nightclubs.
1,000,000 and above
Hypermarket 150,000-250,000 Combination of supermarket and discount warehouse, electronics, clothing, toys, household, office supplies, automotive supplies.
100,000 and above
Power centre 250,000-700,000 Category specialists, homeimprovement, discount, warehouse club, off-price
150,000 and above
Sumber: Neo dan Wing (2005, p.4)
2.2. Anchor tenant
2.2.1. Pengertian Anchor tenant
Menurut Neo dan Wing (2005, p.25), “Anchor tenant usually refers to a successfull large retail brand with the necessary expertise and offering to attract a critical mass of shoppers to its store.”
“An “anchor store" is a store that increases, through its name's reputation, the traffic of shoppers at or near its location. Consumers, attracted by the anchor's name, are likely to visit the location (“the mall"), and thus nearby stores' sales and profits are increased by the presence of the anchor (Konishi dan Stanfords, 2002, p.2). Pendapat ini menunjukkan bahwa sebuah toko yang mempunyai reputasi baik dan mampu memberikan daya tarik bagi konsumen berkunjung sehingga toko lain merasakan manfaat dari keberadaan toko tersebut, maka toko bersangkutan bisa diposisikan sebagai anchor tenant.
Menurut Brubaker (2001, p.4):
“Over the last few decades the community center has evolved from the store of thirty years ago that was usually anchored by a supermarket and a junior department store, to the larger community center of today with a “big-box”
anchor tenant which is likely to be an large- format off-price discounter, a home improvement store, a furniture warehouse or some other specialty store that provides a strong consumer draw. (This anchor may be on a separately owned parcel adjacent to, rather than within the actual development site plan as developers may capitalize on vacant land surrounding these tenants)”
Berdasarkan pada pendapat tersebut, dipahami bahwa anchor tenant adalah sebuah toko yang mempunyai ukuran besar dan mendominasi diantara toko-toko lainnya dalam sebuah pusat pembelanjaan yang diarahkan untuk bisa memberikan daya tarik kepada konsumen.
Menurut Agrawal dan Cockburn (2001, p.3): “The classic ‘‘anchor tenant’’ is the large department store in a retail shopping mall that creates demand externalities for the other shops. Large department stores with a recognized name generate mall traffic that indirectly increases the sales of lesser-known stores.”
Pendapat ini relatif sama dengan pandapat sebelumnya bahwa anchor tenant adalah
sebuah ritel yang diposisikan untuk bisa memberikan daya tarik dengan berbagai inovasi yang dilakukan sehingga menarik pengunjung.
Pendapat senada juga diungkapkan oleh Gould (2002, p.3): “…such as anchor stores (department stores) and national name-brand stores, generate positive externalities by drawing customer traffic not only to their own store, but also to other stores. Meanwhile, many stores primarily benefit from the incidental mall traffic generated by other stores.” Pendapat ini mengungkapkan bahwa anchor tenant adalah sebuah toko yang mempunyai brand’s name yang baik mampu mengeneralisasi semua toko kecil disekitarnya sehingga prestise toko bersangkutan menjadi baik dan toko-toko tersebut mendapatkan keuntungan meskipun sifatnya insidentil.
2.2.2. Tenant Mix
Menurut Neo dan Wing (2005, p.51), “Tenant Mix is not just a number game.
Tenant mix refers to the number and types of retailers in a shopping centre. Tenant mix merupakan jumlah dan tipe dari retailers yang ada di sebuah shopping centre.”
Tenant mix bisa diposisikan sebagai sebuah strategi untuk menarik semakin banyak pengunjung sehingga tingkat penjualan perusahaan bisa terus ditingkatkan.
Melalui pemahaman yang menyeluruh dan mendalam mengenai tenant mix, nantinya akan mampu menciptakan sebuah daya tarik tertentu pada shopping centre tersebut. Pemahaman terhadap tenant mix memungkinkan manajemen store dapat mengatur strategi yang sesuai dengan karakteristik pasar yang akan dilayani.
2.2.3. Klasifikasi Tenant
Menurut Neo dan Wing (2005, p.51), Klasifikasi tenant dapat dibedakan berdasar beberapa hal seperti type of store, size and operation requirement, type of merchandise. Klasifikasi ini ditentukan oleh berbagai faktor diantaranya adalah area, kategori produk, banyaknya variasi produk yang dijual, maupun posisi dari store bersangkutan.
Tabel 2.2. Klasifikasi Tenant
Classification Components
Type of store • Anchor tenants
• Chain Stores
• Franchise
• Independent owners
• Cart operators Size and operation requirement • Department Stores
• Apparel
• Pharmacy
• Supermarket
• Food and beverage, food courts
• Service
• Movie theatres
Classification Components
Type of merchandise • General merchandise
• Apparel and accessories
• Home furnishing
• Home appliances and electronics
• Gift and specialty
• Hobbies and special interest
• Food
• Hardware
• Personal services such as hair salon, beauty salon, shoe repair, etc.
• Financial services such as money changer, automated teller service, banks, etc.
Sumber: Neo dan Wing (2005, p.51)
Berdasarkan tabel di atas, bisa dipahami bahwa untuk bisa mengklasifikasikan tenant dalam sebuah store sangat tergantung pada visi dan misi operasional store, karakteristik store itu sendiri dilihat dari kategori produk, luas area, pendanaan maupun sistem kerja yang dijalankan dalam store. Berdasarkan komponen- komponen dalam store, maka tipe dari store bisa diidentifikasikan. Berdasarkan pada klasifikasi tenant di atas, maka Sogo Department Store berdasarkan pada type of store termasuk anchor tenants, berdasarkan pada size and operation requirement termasuk sebagai department stores, dan berdasarkan pada type of merchandise termasuk apparel, accessories, gift dan specialty.
2.3. Store Image
2.3.1. Pengertian Store Image
Store image dianggap sebagai salah satu aset yang berharga bagi sebuah usaha. Menurut Simamora (2003, p.168): “Seperti produk, sebuah toko juga mempunyai kepribadian. Bahkan beberapa toko mempunyai citra yang sangat jelas dalam benak konsumen. Dengan kata lain store image adalah kepribadian sebuah toko. Kepribadian atau store image menggambarkan apa yang dilihat dan dirasakan oleh konsumen terhadap toko tertentu.” Store image dengan sendirinya akan mampu mendiferensiasikan sebuah toko sehingga positioning toko bersangkutan menjadi jelas, Positioning ini merupakan sebuah daya tarik kepada konsumen sehingga mau berkunjung ke toko bersangkutan.
Penciptaan store image ini menjadi penting karena berpengaruh terhadap perilaku konsumen. Hal ini sebagaimana dinyatakan oleh Simamora (2003, p.168):
“Bagi konsumen, kepribadian ini juga mewakili suatu gambaran yang utuh atas retailer. Oleh karena itu retailer harus mampu mengetahui dan merancang apa yang mereka ingin konsumen lihat dan rasakan. Store image merupakan salah satu alat yang terpenting bagi retailer untuk menarik dan memenuhi kepuasan konsumen.”
Hal ini mengingat konsumen menilai sebuah toko berdasarkan pengalaman mereka atas produk yang dijajakan oleh toko tersebut. Melalui store image yang jelas ini memungkinkan beberapa toko akan membekas dalam ingatan konsumen. Kesan ini bisa dikelompokkan menjadi dua yaitu kesan positif dan kesan negatif. Untuk mendukung minat berkunjung konsumen, maka kesan positif harus dioptimalkan karena kesan negatif disebabkan oleh kekecewaan konsumen.
2.3.2. Indikator Store Image
Menurut Simamora (2003, p.168), dua faktor yang mendukung store image yaitu external impression dan internal impression.
a. External Impression
Menurut Simamora (2003, p.168): “Secara eksternal penempatan lokasi toko, desain arsitek, tampak muka toko, penempatan logo, pintu masuk, serta etalase muka merupakan bagian dari citra suatu toko. Atribut-atribut tersebut termasuk salah satu alat komunikasi non verbal dalam menyampaikan citra toko yang diinginkan oleh
retailer kepada konsumennya.” Store image sangat tergantung pada kemampuan manajemen untuk melakukan desain toko termasuk desain eksternal. Desain eksternal ini akan menumbuhkan suatu kesan tertentu kepada pengunjung.
Pentingnya penyampaian citra toko yang benar didasarkan pada kepercayaan bahwa citra toko menolong penempatan posisi suatu retailer dibandingkan dengan para pesaingnya.
Dalam penyampaian pesan yang tepat, masalah yang dihadapi adalah bagaimana sebuah retailer mampu menggunakan atribut-atribut eksternal tadi secara maksimal sehingga konsumen dapat menyerap apa yang retailer ingin mereka lihat dan rasakan. Kesan yang masuk pertama kali di benak konsumen pada umumnya adalah semua atribut eksternal toko. Kesan yang pertama kali inilah yang penting karena hal ini dapat membedakan sebuah retailer dengan pesaingnya (Simamora, 2003, p.169).
b. Internal Impression
Simamora (2003, p.169) menyatakan: “Secara internal, citra sebuah toko dapat diciptakan menurut warna toko, bentuk toko, ukuran toko, penempatan departemen, pengaturan lalu lintas pengunjung, pengaturan penempatan display, penggunaan lampu, serta pemilihan perlengkapan toko. Khusus pemilihan citra toko secara internal, sebuah retailer harus memperhatikan target pasar yang dituju.”
Karakteristik konsumen yang berbeda-beda mengharuskan sebuah retailer harus memahami semua karakteristik konsumen sehingga bisa memprioritaskan manajemen toko disesuaikan dengan kelompok pelanggan yang paling potensial bagi retailer.
Citra yang ditujukan oleh sebuah retailer belum tentu cocok untuk semua orang. Oleh karena itu, citra toko harus diciptakan sesuai dengan kebutuhan psikologis dan kebutuhan fisik dari target pasar yang dituju (Simamora, 2003, p.169).
Berdasarkan pada pendapat ini, maka evaluasi secara terus menerus atas harapan konsumen atas desain toko harus dilakukan, sehingga berbagai inovasi dalam sebuah toko bisa memberikan nilai tambah bagi konsumen yang akhirnya mendorong konsumen untuk mengunjungi toko tersebut.
2.4. Brand image
2.4.1. Pengertian Brand Image
Mason (1991, p.153) didukung oleh Martinez (2002, p.2) dan Kim & Kim (2004, p.117), menyatakan bahwa: “…brand image refers to the set of associations linked to the brand that customers retain in their memories.” Pendapat ini menunjukkan bahwa brand image merupakan suatu kesan yang ada di benak konsumen atas suatu merek. Kesan ini muncul berkaitan dengan pengalaman maupun pengetahuan konsumen terhadap merek yang bersangkutan.
Berdasarkan pendapat tersebut, pemahaman konsumen terhadap sebuah merek tergantung pada kemampuan konsumen untuk mengidentifikasikan berbagai informasi mengenai merek bersangkutan, dan kemampuan konsumen untuk menyimpan informasi tentang suatu merek di ingatan konsumen. Pemahaman konsumen terhadap sebuah merek merupakan gambaran penilaian konsumen atas merek produk.
Pendapat tersebut didukung oleh Davidson dkk (1988, p.305) yang mengungkapkan bahwa: “Brand image is the composite attitude that consumers in some specified market (segment) have about a retailer brand (company) as related to their set of expectations”. Maksudnya adalah brand image merupakan kumpulan berbagai sikap yang dimiliki konsumen tentang layanan yang diberikan oleh suatu perusahaan yang dihubungkan dengan harapan konsumen terhadap merek tertentu.
Untuk itu tiap konsumen dimungkinkan mempunyai penilaian yang berbeda untuk brand yang sama.
2.4.2. Pengukuran Brand Image
Menurut pendapat Keller (1993) sebagaimana dikutip oleh Martinez (2002, p.3) pengukuran brand image adalah subyektif, artinya tidak ada ketentuan baku untuk pengukuran brand image. Hal ini didasarkan pada pendapatnya: “The extant literature shows that brand image is a multi-dimensional concept, but there is no concencus on how to measure it empirically.”
a. Pengukuran Brand Image Berdasarkan Penampilan Fisik dari Sebuah Produk Menurut Martinez (2002, p.3), pengukuran terhadap brand didasarkan pada penampilan fisik dari sebuah produk yang menumbuhkan kesan di benak konsumen.
Melalui penilaian konsumen ini, maka akan dapat ditentukan tinggi rendahnya sebuah kesan merek.
Sedangkan menurut Low and Lamb (2000) yang dikutip oleh Martinez (2002): “Measuring brand image, based on product category, has been used in different ways in recent studies. However, these always have taken into account that not only must the physical attributes of the products be considered, but also the functional, emotional and self-expressive benefits” (p.6). Pendapat-pendapat tersebut menunjukkan bahwa pengukuran terhadap brand image dapat dilakukan berdasarkan beberapa atribut, yaitu:
• Atribut fisik dari sebuah produk
Pengukuran terhadap brand image terpengaruh oleh penampilan fisik dari sebuah merek. Seperti halnya untuk Lion Air, maka brand image juga tergantung pada penampilan fisik pesawat yang digunakan untuk transportasi udara.
• Kinerja ( kemampuan produk menjalankan fungsinya)
Pengukuran terhadap fungsi atas sebuah produk juga merupakan salah satu variabel yang menentukan brand image. Semakin tinggi kemampuan sebuah produk untuk menjalankan fungsinya, maka semakin tinggi pula brand image konsumen atas produk bersangkutan.
• Manfaat emosional
Kemampuan sebuah merek untuk memunculkan emosional positif bagi konsumen sebagai pemakai atau pengguna suatu merek sangat menentukan keberhasilan pembentukan brand image konsumen atas sebuah merek.
• Manfaat mengekspresikan diri
Keuntungan-keuntungan yang bisa diperoleh sehubungan dengan pengonsumsian sebuah produk juga merupakan variabel dasar yang menentukan terhadap image konsumen atas sebuah merek.
b. Pengukuran Brand Image Berdasarkan Aspek Sebuah Merek
Selanjutnya menurut Keller (2003, p.78) bahwa pengukuran brand image dapat dilakukan berdasarkan pada aspek sebuah merek, yaitu: strength, uniqueness, dan favourable.
• Kekuatan (strength)
Strength mengarah pada berbagai keunggulan-keunggulan yang dimiliki merek bersangkutan yang bersifat fisik, dan tidak ditemukan pada merek lainnya.
Keunggulan merek ini mengacu pada atribut-atribut fisik atas merek bersangkutan sehingga bisa dianggap sebagai sebuah kelebihan dibandingkan merek lainnya. Termasuk pada kelompok strength ini antara lain: penampilan fisik produk, keberfungsian semua fasilitas dari produk, harga produk, maupun penampilan fasilitas pendukung dari produk bersangkutan.
• Keunikan (uniqueness)
Sedangkan uniqueness adalah kemampuan untuk membedakan sebuah merek diantara merek-merek lainnya. Kesan unik ini muncul dari atribut produk, kesan unik berarti terdapat diferensiasi antara produk satu dengan produk lainnya.
Termasuk dalam kelompok unik ini antara lain: variasi layanan yang bisa diberikan sebuah produk, variasi harga dari produk bersangkutan, maupun diferensiasi dari penampilan fisik sebuah produk.
• Favourable.
Favourable mengarah pada kemampuan merek tersebut untuk mudah diingat oleh konsumen. Termasuk dalam kelompok favourable ini antara lain:
kemudahan merek produk untuk diucapkan, kemampuan merek untuk tetap diingat konsumen, maupun kesesuaian antara kesan merek di benak konsumen dengan citra yang diinginkan perusahaan atas merek bersangkutan.
Dalam mengukur sebuah merek, tidak hanya dari tampilan fisik namun juga pada manfaat yang dijanjikan dan tingkat keuntungan yang dapat diperoleh oleh pemakai jasa sebuah layanan.
Pendapat yang hampir sama mengenai pengukuran brand image, juga dikemukakan oleh Aaker (1996) yang dikutip Martinez (2002, p.6): “Proposed brand image be measured through association/differentiation measures regarding value, brand personality, organizational associations, and differentiation.” Pendapat
tersebut menunjukkan bahwa pengukuran brand image didasarkan pada nilai yang dirasakan pemakai layanan, personalitas dari sebuah merek, sinergi dari semua atribut produk, dan kemampuan untuk membedakan diri dengan layanan sejenisnya.
2.5. Respon Konsumen
Menurut Simamora (2003, pp.126-127), dinyatakan bahwa respon adalah reaksi konsumen terhadap stimuli tertentu. Respon individual umumnya terjadi pada produk-produk yang pengambilan keputusannya bersifat individual. Contohnya lipstik, rokok, jam tangan, dan lainnya. Respon biasanya mencakup area pengetahuan (cognitive responses), area perasaan (affective responses), dan area tindakan (behavioral responses).
Menurut Sinaga (2001, p.223) bahwa: “Respon adalah reaksi psikologis konsumen yang mengarah pada penerimaan atau penolakan suatu obyek berdasarkan stimulus yang diterima.” Berdasarkan pendapat ini, respon merupakan sebuah output dari sebuah proses transformasi stimuli. Stimuli yang diterima konsumen secara langsung atau tidak langsung akan memancing reaksi bawah sadarnya untuk mengambil keputusan menerima atau menolak terhadap sebuah obyek atau paling tidak akan menimbulkan rasa suka atau tidak suka berdasarkan stimuli yang diterima.
2.5.1. Dimensi dan Model Respon
Menurut Loudon dan Bitta (2003, p.45) ada beberapa model dari respon yaitu a. Teori kecocokan (Congruity theory):
Teori ini menyatakan bahwa nilai suatu respon merupakan resultan kekuatan- kekuatan antara respon positif terhadap sesuatu dan respon negatif terhadap sesuatu yang lain sepanjang kedua hal tersebut berhubungan atau relevan yang dinyatakan dalam nilai numerik atau angka, dimana respon yang lebih kuat akan lebih sulit berubah daripada yang lemah dan moderat. Teori ini digunakan dalam strategi pemasaran menggunakan orang-orang yang terkenal atau dianggap penting oleh konsumen dengan tujuan untuk mengubah konsumen yang negatif menjadi suatu obyek atau untuk makin meningkatkan rasa suka konsumen terhadap obyek itu.
b. Teori Keseimbangan (Balance Theory)
Teori ini menyatakan bahwa setiap orang mempersepsikan lingkungan sebagai suatu “triads” yaitu hubungan segitiga antara tiga elernen yang terdiri dan orang.
obyek dan ide atau gagasan yang memiliki elemen hubungan positif atau negatif antara masing-masing elemen tersebut. Hubungan antara elemen-elemen disini cukup dinyatakan dengan tanda positif atau negatif. tidak perlu dalam nilai-nilai numerik. Teori ini selanjutnya menyatakan bahwa jika perkalian hubungan antara tiga elemen tersebut positif maka akan terjadi respon positif yang mendorong terjadinya pembelian dan sebaliknya jika hasil perkalian negatif maka respon yang terjadi juga negatif atau tidak terjadi pembelian.
c. Teori Disonansi Kognitif ( Cognitive Dissonance Theory)
Teori ini menyatakan bahwa ketidakseimbangan pengetahuan atau cognitive disonance adalah suatu keadaan psikologis akibat seseorang mempersepsikan pemikiran atau pengetahuan atau yang kedua-duanya dipercayai benar-benar menimbulkan ketegangan kejiwaan yang akan memotivasi seseorang untuk menyeimbangkan pemikiran-pemikiran yang tidak serasi tersebut. Disonansi dapat terjadi karena ketidakseimbangan logika. ketidakserasian respon dan perilaku. harapan terlalu tinggi dan tidak sesuai dengan kenyataan Pengalaman- pengalaman yang menimbulkan disonansi kognitif tersebut dapat diatasi dengan tiga cara yaitu:
• Rasionalisasi yaitu dengan meyakinkan dirinya bahwa produk yang dibelinya kebetulan mengalami kekeliruan kontrol kualitas, sehingga respon positif tetap dipertahankan.
• Mencari tambahan informasi yang mendukung atau konsisten dengan perilakunya Cara ini dilakukan dengan menonjolkan keunggulan dan produk atau merek yang diyakininya dapat mengurangi kekecewaan
• Menghapuskan atau mengurangi beberapa elemen yang menyebabkan disonansi dengan cara mengubah pandangannya atau responnya dengan melakukan substitusi produk atau merek. Hal ini terjadi apabila tingkat kekecewaan sudah sangat berat sehingga mencari poduk penggantinya
d. Model Multiatribut (Multi Attribute Models)
Teori ini merupakan penyempurnaan dan tiga teori sebelumnya yang menyatakan bahwa respon terbentuk oleh tiga komponen yaitu:
• Komponen Kognitif (The Cognitive Component)
Merupakan hasil persepsi dan pengetahuan seseorang tentang suatu obyek dimana komponen kognitif ini meliputi pendapat (opinion), perbandingan (comprehension), persepsi (perception), kognisi (cognition). dan ciri merek (brand image).
• Komponen Afektif (The Affective Component)
Menjelaskan tentang perasaan dan reaksi emosional sebagai hasil evaluasi terhadap obyek, dimana komponen afektif ini meliputi; evaluasi (evaluation), perasaan (feeling), emosi (emotion), pengaruh (affects), dan tingkat merek (brand rating).
• Komponen Konatif ( The Conative Component)
Menunjukkan kecenderungan bertindak dengan cara tertentu terhadap obyek tertentu, merupakan hasil dari komponen satu dan komponen dua, dimana konatif ini meliputi: tujuan (intention), kecenderungan (tendency), preferensi (prefèrence), dan kesetiaan terhadap merek tertentu (brand loyalty).
Ketiga komponen ini bekerja secara berurutan dan timbal balik membentuk respon yang memberikan arah perilaku pembeliannya.
e. Model membuat keputusan yang kompleks (Model Complex Decision Making) Dalam membuat keputusan yang kompleks ini, konsumen mengevaluasi merek- merek dengan cara yang terperinci dan menyeluruh. Lebih banyak info yang dicari dan lebih banyak merek yang dievaluasi daripada tipe-tipe lain dari situasi membuat keputusan.
Membuat keputusan yang komplek adalah salah satu bentuk keputusan. Riset tentang membuat keputusan telah mengidentifikasikan lima fase dalam proses keputusan yaitu:
• Pengenalan masalah
• Pencarian informasi
• Evaluasi alternatif
• Pembelian
• Evaluasi pasca pembelian.
2.5.2. Minat Berkunjung
Minat berkunjung tidak dapat dilepaskan dari intensitas sebuah keinginan yang terealisasi dalam sebuah perilaku. Menurut Echols dan Hasan Shadily ( 1986, p.327): “interest adalah minat atau perhatian.” Pengertian ini didukung oleh pendapat Mish (1993, p.610): “Interest is a feeling that accompanies or causes attention to an object or class of object.” Dari kedua pengertian tentang minat diatas maka penulis bisa mengambil kesimpulan bahwa interest atau minat adalah suatu perasaan yang menyertai atau menimbulkan suatu perhatian ke suatu obyek atau obyek-obyek yang sejenis. Dalam penelitian lebih lanjut peneliti akan banyak menggunakan istilah “minat berkunjung” yang bisa diartikan ketertarikan seseorang untuk mengunjungi suatu tempat. Dan dalam penelitian ini minat berkunjung yang dimaksud dan akan diukur oleh penulis dikhususkan sebagai minat untuk berkunjung ke pusat perbelanjaan Tunjungan Plasa IV, dimana di dalamnya terdapat Sogo Department Store.
Berdasarkan pemahaman di atas, dipahami bahwa minat berkunjung adalah keinginan seseorang untuk mendatangi suatu tempat atau event tertentu. Berdasarkan pada pendapat tersebut, dipahami bahwa minat berkunjung merupakan cerminan dari keinginan, dan keinginan ini juga sebagai bentuk ketertarikan karena adanya stimulus (rangsangan) tertentu dari eksternal (luar individu). Atas pendapat tersebut, menunjukkan bahwa minat berkunjung berhubungan dengan suatu kejadian atau event dan menyangkut ketertarikan (daya pikat) dari sebuah event.
Jika diulas mengenai timbulnya sebuah minat, dapat juga dipahami bahwa minat berkujung merupakan pertemuan antara stimulus dan respon konsumen. Ketika sebuah stimulus bisa memberikan daya tarik pada konsumen, maka akan tercipta sebuah respon positif. Seberapa kuat minat berkunjung sangat tergantung pada kuat lemahnya sebuah stimulus dan kuat lemahnya stimulus tersebut memberikan daya tarik pada konsumen yang berimplikasi pada sebuah perilaku.
Berbagai pengertian tentang minat berkunjung di atas memberikan gambaran yang semakin transparan bahwa minat berkunjung adalah keinginan seseorang untuk mendatangi suatu tempat tertentu yang bisa memberikan kepuasan pada konsumen
bersangkutan, atau paling tidak minat berkunjung menunjukkan intensitas dari sebuah keinginan dan rasa penasaran pada diri seseorang.
Dikaitkan dengan tema penelitian ini yang mengupas mengenai minat berkunjung, bisa dipetik bahwa minat berkunjung yang dimaksud dalam penelitian in adalah keinginan konsumen untuk mengunjungi Tunjungan Plasa IV karena adanya stimulus tertentu, dan stimulus yang dimaksud adalah Sogo Department Store. Minat berkunjung ini perlu mendapatkan perhatian karena untuk sebuah store, maka kunjungan konsumen adalah awal dari sebuah transaksi pembelian yang dilakukan konsumen. Jika sebuah store mampu memberikan daya tarik tertentu pada konsumen sehingga minat berkunjung konsumen semakin kuat, maka kemungkinan realisasi pembelian yang dilakukan konsumen adalah semakin besar. Hal ini sangat menguntungkan bagi perusahaan.
2.6. Hubungan Antar Konsep
Hubungan antar konsep ini menghubungkan antara posisi sebagai anchor tenant pada sebuah shopping centre untuk menumbuhkan minat kunjung konsumen.
Hubungan ini bisa dijelaskan sebagai berikut:
a. Dalam sebuah shopping centre, maka keberadaan anchor tenant dilihat dari area toko paling dominan diantara tenant lainnya. Dominasi ini dengan sendirinya akan mampu menambah variasi produk yang dijual, dan mungkin berpengaruh terhadap kemampuan menetapkan harga yang kompetitif karena kemampuan untuk membeli produk dari suplier dalam jumlah besar sehingga biaya tetap (fix cost) semakin rendah. Dalam posisi ini, maka keberadaan anchor tenant akan mampu memberikan daya tarik kepada konsumen untuk berkunjung ke store yang menjadi anchor tenant pada suatu shopping centre.
b. Dalam memilih sebuah retailer yang akan diposisikan sebagai anchor tenant pada sebuah shopping centre, maka manajemen shopping centre akan memilih retailer yang mempunyai reputasi nama yang baik (brand image) tinggi. Kesan positif atas retailer tersebut memberikan daya tarik pada konsumen untuk berkunjung ke retailer tersebut karena konsumen sudah menaruh kepercayaan yang tinggi atas kualitas produk maupun layanan pada retailer yang menjadi anchor tenant pada shopping centre bersangkutan.
c. Keunggulan-keunggulan lain yang dimiliki oleh anchor tenant dibandingkan dengan tenant lainnya, seperti desain yang menunjukkan kesan megah maupun mewah, lokasi yang strategis sehingga mudah dikunjungi, maupun daya tarik lainnya memungkinkan konsumen tidak hanya mendapatkan used utilities ketika berkunjung di retailer yang menjadi anchor tenant pada sebuah shopping centre, namun konsumen juga mendapatkan pemuasan atas kebutuhan lainnya seperti kebutuhan entertainment, social value, dan lainnya. Hal ini bisa menjadi pemikat bagi konsumen untuk mengunjungi shopping centre dimana terdapat retailer yang menjadi anchor tenant pada shopping centre tersebut.
Berdasarkan pada penjabaran hubungan yang terjadi antara anchor tenant dan minat kunjung konsumen tersebut, bisa dipahami bahwa keberadaan anchor tenant bisa dijadikan sebuah simbol eksistensi dari sebuah shopping centre sehingga akan mampu memberikan daya tarik tinggi bagi konsumen untuk mengunjunginya.
2.7. Kerangka Berpikir Penelitian
Kerangka berpikir dalam penelitian ini atas peran SOGO sebagai anchor tenant di Tunjungan Plasa IV Surabaya sebagaimana diilustrasikan dalam gambar berikut:
!"!
! "# $
!"!
%& '
' # $
( %
&
!"!
)
! * + !
! * +
!
! * $ $
!
Gambar 2.1. Kerangka Berpikir Penelitian
2.8. Hipotesis Penelitian
a. Diduga bahwa store image berpengaruh positif terhadap minat konsumen untuk berkunjung ke Sogo Department Store sebagai anchor tenant dari Tunjungan Plasa IV.
b. Diduga bahwa brand image berpengaruh positif terhadap minat konsumen untuk berkunjung ke Sogo Department Store sebagai anchor tenant dari Tunjungan Plasa IV.
c. .Diduga bahwa brand image mempunyai pengaruh yang lebih dominan dibandingkan store image terhadap minat konsumen untuk berkunjung ke Sogo Department Store sebagai anchor tenant di Tunjungan Plasa IV.
