ABSTRAK
Dalam mengambil suatu keputusan investasi foto-foto maka pemilik membutuhkan banyak infomasi baik dari segi kuantitaf maupun kualitatif. Tujuan penelitian skripsi ini adalah memberikan informasi kuantitatif mengenai kelayakan investasi berupa metode capital budgeting yang umumnya dipakai yaitu Payback Period, Net Present Value, Internal Rate of Return, Profitability Index dalam menghitung investasi sehingga keputusan investasi dapat diambil. Informasi ini juga berguna bagi pemilik memprediksi resiko yang mungkin timbul dan perolehan keuntungan-keuntungan dari investasi tersebut. Dan informasi kualitatifnya berdasarkan kondisi lingkungan eksternal, politik, ekonomi, serta kebijakan pemerintah.
Metoda penelitian yang penulis lakukan adalah metoda deskriptif analitis. Pengumpulan data diperoleh berdasarkan hasil wawancara dengan pemilik counter foto-foto, observasi, studi kepustakaan, dan dokumen-dokumen lainnya.
Berdasarkan informasi dari metoda penilaian investasi pada penelitian tersebut maka dipeoroleh hasil penelitian sebagai berikut :
Investasi di Cihamplas
IRR 27,7789% 37,2191%
PI 2,083 2,484
Dari perolehan data-data diatas, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa inves-tasi foto-foto tersebut layak untuk dijalankan karena telah memenuhi persyaratan kelayakan suatu investasi yaitu waktu pengembaliannya cepat (Payback Period), NPV-nya positif, IRR-nya lebih besar dari suku bunga bank, dan PI lebih besar dari 1.
Untuk penelitian selanjutnya penulis menyarankan agar menggunakan metode penilaian usaha lainnya seperti ARR, NTV, Opportunity Cost Return, Perpetuity Rate of Return dan menggunakan suku bunga bank lebih dari satu bank serta pemilik juga harus mengevaluasi investasi yang sudah dijalankan.
i
DAFTAR ISI
ABSTRAK
...i
KATA PENGANTAR
...ii
DAFTAR ISI
...v
DAFTAR GAMBAR
...ix
DAFTAR TABEL
...xi
DAFTAR LAMPIRAN
...xii
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah... 11.2 Identifikasi Masalah ... 4
1.3 Tujuan Penelitian ... 5
1.4 Kegunaan Penelitian ... 6
1.5 Rerangka Penelitian ... 7
1.6 Metode Penelitian ... 10
1.7 Lokasi dan Waktu Penelitian ... 11
1.7.1 Lokasi Penelitian... 11
1.7.2 Waktu Penelitian ... 11
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Investasi ... 132.2 Macam-macam Investasi... 13
2.3 Jenis Investasi ... 14
2.4 Urutan Prioritas Investasi... 16
2.5 Keputusan Investasi ... 19
2.6 Proses Keputusan Investasi ... 26
2.7 Faktor-faktor Kualitatif yang Mempengaruhi Investasi... 29
2.8 Perhitungan Investasi Modal melalui Metoda Capital Budgeting ...30
2.8.1 Pengertian Capital Budgeting... 31
2.8.2 Pengertian Aliran Kas dan Komponen Aliran Kas ... 31
2.8.2.1 Pengertian Aliran Kas ... 32
2.8.2.2 Komponen Aliran Kas ... 32
2.8.3 Metode Capital Budgeting... 33
2.8.4 Menentukan Discount Rate bagi Proyek Investasi... 37
2.8.5 Kriteria Penilaian dari Metode Capital Budgeting... 37
2.8.6 Perbandingan Metode Net Present Value dan Metode Internal Rate of Return... 38
2.8.7 Menghitung Biaya Kesempatan (Opportunity Cost) dari Alternatif Keputusan Investasi... 42
BAB III OBJEK DAN METODA PENELITIAN
3.1 Sejarah Unit Bisnis... 443.2 Struktur Organisasi Unit Bisnis dan Uraian Jabatan... 45
3.3 Metoda Penelitian ... 47
3.3.1 Teknik Pengumpulan Data... 47
3.3.2 Metoda Analisa Data... 49
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
4.1 Hasil Penelitian ... 564.1.1 Komponen Biaya Investasi Unit Bisnis X ... 56
4.1.2 Penentuan Keputusan Investasi oleh Unit Bisnis X... 58
4.2 Pembahasan... 59
4.2.1 Faktor-faktor Kuantitatif ... 59
4.2.1.1 Pengelompokan Biaya Investasi Menurut Penulis... 59
4.2.1.2 Estimasi Cash Flow... 60
4.2.1.2.1 Estimasi Arus Kas Masuk (Cash Inflow) ... 61
4.2.1.2.2 Estimasi Arus Kas Keluar (Cash Outflow) ... 63
4.2.1.3 Menghitung Kelayakan Investasi dengan Menggunakan Metode-Metode Penilaian Investasi... 69
4.2.1.3.1 Metode Payback Period (PP)... 69
4.2.1.3.2 Metode Net Present Value (NPV)... 72
4.2.1.3.3 Metode Internal Rate of Return (IRR) ... 75
4.2.1.3.4 Metode Profitability Index (PI)... 78
4.2.1.4 Menghitung Biaya Kesempatan (Opportunity Cost) dari Alternatif Keputusan Lokasi Investasi ... 79
4.2.1.5 Simpulan ... 80
4.2.2 Faktor-faktor Kualitatif ... 81
4.2.2.1 Kondisi Lingkungan Eksternal... 81
4.2.2.2 Situasi Politik ... 82
4.2.2.3 Keadaan Ekonomi ... 82
4.2.2.4 Kebijakan Pemerintah ... 83
4.2.2.5 Faktor Lainnya ... 83
BAB V SIMPULAN DAN SARAN
5.1 Simpulan Kuantitatif ... 845.2 Simpulan Kualitatif ... 87
5.3 Saran... 88
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1... 7
DAFTAR TABEL
Tabel 1.1 Waktu Penelitian ... 12
Tabel 3.1 Estimasi Cash Flow ...50
Tabel 4.1 Estimasi Arus Kas Masuk Foto-Foto di Cihamplas Walk ... 62
Tabel 4.2 Estimasi Arus Kas Masuk Foto-Foto di Pusat Perbelanjaan Carrefour .. ... 62
Tabel 4.3 Estimasi Arus Kas Keluar Foto-Foto di Cihamplas Walk ... 65
Tabel 4.4 Estimasi Arus Kas Keluar Foto-Foto di Pusat Perbelanjaan Carrefour .. ... 66
Tabel 4.5 Estimasi Arus Kas Foto-Foto di Cihamplas Walk ... 67
Tabel 4.6 Estimasi Arus Kas Foto-Foto di Pusat Perbelanjaan Carrefour... 68
Tabel 4.7 Investasi Awal (Initial Investment) Foto-Foto di Cihamplas Walk ... 69
Tabel 4.8 Estimasi Kas Bersih (Proceed) Foto-Foto di Cihamplas Walk ... 69
Tabel 4.9 Investasi Awal (Initial Investment) Foto-Foto di Pusat Perbelanjaan Carrefour ... 70
Tabel 4.10 Estimasi Kas Bersih (Proceed) Foto-Foto di Pusat Perbelanjaan Carrefour ... 71
Tabel 4.11 Perhitungan Present Value Kas Bersih Foto-Foto di Cihamplas Walk ... 73
Tabel 4.12 Perhitungan Present Value Kas Bersih Foto-Foto di Pusat Perbelanjaan Carrefour ... 73 Tabel 4.13 Perhitungan Rateof Return Investasi Foto-Foto di Cihamplas Walk. 75
Tabel 4.14 Perhitungan Rate of Return Investasi Foto-Foto di Pusat Perbelanjaan Carrefour ... 76 Tabel 4.15 Perhitungan Kelayakan Investasi yang Bersifat Mutually Ekslusif
Berdasarkan Metode Penilaian Investasi ... 80
DAFTAR LAMPIRAN
LAMPIRAN 1: Gambar Counter Foto-Foto
LAMPIRAN 2: Struktur Organisasi Unit Bisnis “X” LAMPIRAN 3: Tabel Interest Factor
xii
LAMPIRAN 1
LAMPIRAN 2
Stuktur Organisasi Unit Bisnis X
Manager Operasional
Staf Staf Staf Staf Staf Staf
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Penelitian
Investasi pada dasarnya merupakan usaha pengalokasian sejumlah modal (uang) pada usaha bisnis tertentu. Usaha bisnis itu sendiri dapat bersifat baru sama sekali maupun perluasan dari usaha yang telah ada. J. Fred Weston, Thomas E Copeland (1995, 363) menjelaskan ada tiga kategori investasi yaitu :
“Tiga kategori investasi :
a. Penggantian. Biasanya, keputusan penggantian adalah yang paling sederhana untuk dilakukan. Aktiva menjadi aus atau usang dan harus diganti agar efisiensi produksi dapat dipertahankan.
b. Perluasan. Kapasitas tambahan pada lini produk yang sudah ada didefinisikan sebagai perluasan. Contohnya adalah usulan untuk menambah lebih banyak lagi mesin dari jenis yang sekarang dipakai atau pembukaan cabang baru pada sebuah rantai toko makanan. Investasi perluasan seringkali digabungkan dengan keputusan penggantian.
c. Pertumbuhan. Lini produk atau pasar geografis baru, seperti investasi luar negeri, adalah contoh dari investasi pertumbuhan.”
Investasi yang dilakukan dalam berbagai bidang bisnis memerlukan sejumlah modal yang kemudian digunakan untuk membiayai kebutuhan investasi seperti biaya pembelian aktiva tetap sampai biaya operasi pada saat bisnis tersebut dijalankan.
Besarnya modal yang diperlukan untuk membiayai kebutuhan investasi tergantung dari jenis bisnis yang akan dilakukan. Yang perlu diperhatikan dalam penyediaan modal adalah masa pengembalian modal dalam jangka waktu tertentu. Lamanya jangka waktu pengembalian modal ini dapat dilihat melalui besarnya
1
2
keuntungan yang didapat selama periode usaha untuk mengembalikan sejumlah dana yang telah dikeluarkan untuk investasi.
Besarnya keuntungan yang diperoleh unit bisnis tersebut dimasa-masa yang akan datang dapat diestimasikan terlebih dahulu. Estimasi cukup penting untuk memprediksikan atau meramalkan berapa besar keuntungan yang didapat meskipun hasil aktualnya bisa saja atau mungkin berbeda dari yang diramalkan tapi estimasi tetap dibutuhkan sebagai bahan pertimbangan bagi pemilik sebelum melakukan usaha. Estimasi keuntungan yang akan diperoleh oleh Unit Bisnis didapat dari selisih estimasi pendapatan dan estimasi biaya.
Estimasi pendapatan yang akan diperoleh dan estimasi biaya yang akan dikeluarkan selama periode usaha tersebut yang membentuk aliran kas (cash flow) mulai dari investasi dilakukan sampai berjalannya kegiatan operasional untuk menghasilkan pada unit bisnis itu. Definisi dari cash flow menurut Kasmir, Jakfar (2003,145) adalah :
“Cash flow merupakan arus kas atau aliran kas yang ada di perusahaan dalam suatu periode tertentu. Cash flow menggambarkan berapa uang yang masuk (cash in) ke perusahaan dan jenis-jenis pemasukan tersebut. Cash flow juga menggambarkan berapa uang yang keluar (cash out) dan jenis-jenis biaya yang dikeluarkan.”
Aliran kas unit bisnis tersebut sangatlah penting untuk menilai kelayakan usaha tersebut. Seperti yang dikemukakan Kasmir, Jakfar (2003, 136) mengenai hal diatas :
“Dengan dibuatnya aliran kas perusahaan, kemudian dinilai kelayakan investasi tersebut, melalui kriteria kelayakan investasi. Tujuannya adalah untuk menilai apakah investasi ini layak atau tidak dijalankan dilihat dari aspek keuangan.”
3
Aliran kas yang telah dibuat dapat dianalisis dan dinilai melalui metode penilaian investasi. Setiap metode yang digunakan mempunyai kelemahan maupun kelebihannya masing-masing. Oleh karena itu dalam penilaian suatu investasi menggunakan beberapa metode penilaian investasi.
Semakin banyak metode-metode investasi tersebut digunakan akan memberikan gambaran yang lengkap mengenai hasil yang akan diperoleh dari suatu investasi. Husein Umar (2003, 197) menjelaskan ada empat metode penilaian investasi yang umumnya dipertimbangkan dalam penilaian aliran kas suatu investasi yaitu metode
paybeck period (PP), net present value (NPV), internal rate of return (IRR) dan
profitability index (PI).
Penilaian suatu investasi sangat dibutuhkan karena investasi yang berlebihan atau investasi yang tidak mencukupi akan mempunyai konsekuensi yang serius terhadap masa depan unit bisnis itu sendiri.
Setelah penilaian investasi tersebut dilakukan maka unit bisnis dapat mempertimbangkan melakukan perluasan usaha dari suatu investasi atau tidak, mengingat biaya kebutuhan investasi yang akan dikeluarkan cukup besar.
Unit bisnis x bergerak di bidang jasa fotographi yang menyediakan jasa untuk menghasilkan foto sesuai dengan pilihan konsumen. Unit bisnis ini memerlukan biaya modal yang cukup besar dan mengharapkan pengembalian yang menguntungkan dari investasi yang dijalankan dalam jangka waktu yang tidak relatif lama. Unit bisnis x memerlukan suatu metode penilaian investasi yang digunakan
4
untuk menilai kelayakan investasi pada dua alternatif lokasi investasi yakni di pusat perbelanjaan Carrefour dan Cihamplas Walk.
Unit bisnis harus mempertimbangkan biaya investasi yang dikeluarkan dengan tingkat pengembalian yang diterima, sedangkan penghasilan yang diterima mungkin tidak merata setiap bulan, akibatnya terjadi fluktuasi pendapatan setiap bulan. Fluktuasi yang demikian membingungkan pemilik unit bisnis dalam mengambil keputusan. Dalam hal ini, pemilik mungkin akan mengalami kesulitan untuk menghitung tingkat pengembalian yang akan diterima dibandingkan dengan biaya investasi yang telah dikeluarkan agar terhindar dari kerugian
Dengan demikian dapat ditarik kesimpulan bahwa untuk mengatasi kondisi di atas, unit bisnis membutuhkan informasi yang mengurangi unsur risiko dan ketidakpastian di masa yang akan datang. Informasi tersebut akan sangat berguna bagi unit bisnis maupun investor lain yang ingin melakukan investasi foto-foto.
Berdasarkan pemikiran di atas maka penulis tertarik memberikan informasi kuantitatif mengenai “PENERAPAN METODA CAPITAL BUDGETING UNTUK MENGHITUNG INVESTASI UNTUK PADA PEMBUKAAN
CABANG BARU”
1.2 Identifikasi Masalah
Bagi unit bisnis yang hendak memaksimalkan keuntungannya akan melakukan investasi baru misalnya dengan melakukan perluasan. Akan tetapi investasi yang berlebihan atau investasi yang tidak mencukupi mempunyai konsekuensi yang serius
5
bagi masa depan unit bisnis tersebut. Selain itu investasi yang dilakukan hanya berdasarkan faktor pengalaman dan intuisi juga memiliki ketidakpastian yang tinggi di masa yang akan datang. Oleh karena itu dibutuhkan informasi-informasi yang dapat mengurangi risiko di atas sehingga peneliti membahas informasi-informasi lain bagi investor foto-foto berupa metoda penilaian investasi.
Penelitian ini juga diharapkan dapat membantu pemilik unit bisnis dalam membuat perencanaan investasi melalui pertimbangan tingkat hasil investasi tersebut melalui perhitungan biaya dan manfaat yang diharapkan, dengan membandingkan antara pengeluaran dan pendapatan, seperti biaya modal, kemampuan proyek investasi untuk membayar kembali dana tersebut dalam waktu yang telah ditentukan dan menilai apakah proyek akan dapat berkembang terus.
Oleh karenanya, penulis mengidentifikasikan masalah yang akan dibahas sebagai berikut :
1. Bagaimana penerapan metoda capital budgeting (PP, NPV, IRR. PI) dalam menghitung kelayakan suatu investasi?
2. Bagaimana mengevaluasi investasi Foto-Foto yang akan dilakukan di Pusat Perbelanjaan Carrefour dan di Cihamplas Walk?
1.3 Tujuan Penelitian
Penelitian ini bertujuan untuk :
1. Menerapkan metode capital budgeting (PP, NPV, IRR, PI) dalam perhitungan kelayakan investasi.
6
2. Mengevaluasi investasi Foto-Foto yang akan dilakukan di Pusat Perbelanjaan Carrefour dan di Cihamplas Walk.
1.4 Kegunaan Penelitian
Melalui penelitian yang penulis lakukan pada unit bisnis dan dengan dibantu studi kepustakaan, maka penulis berharap penyusunan skripsi ini dapat berguna bagi : 1. Unit Bisnis yang diteliti
a. Diharapkan dapat memberikan gambaran untuk menerapkan metode-metode
capital budgeting yang membantu dalam mengevaluasi kelayakan investasi modal dari berbagai alternatif lokasi investasi.
b. Memberikan kontribusi pemikiran dalam mengambil keputusan investasi dengan mempertimbangkan hasil evaluasi yang diperoleh dari suatu investasi. 2. Penulis
a. Menambah pengalaman dan memperoleh gambaran dalam menerapkan teori yang diperoleh selama kuliah ke dalam praktek khususnya di bidang yang dibahas yaitu penerapan metode-metode capital budgeting untuk membantu mengevaluasi suatu keputusan investasi perluasan.
b. Sebagai syarat wajib dalam menempuh ujian akhir sarjana (S1). 3. Masyarakat luas khususnya lingkungan penelitian
Diharapkan dapat menambah pengetahuan mengenai bagaimana penerapan metode penilaian investasi dalam melakukan keputusan investasi perluasan dan
7
semoga dapat menjadi bahan acuan bagi penulis lain yang tertarik terhadap topik skripsi ini.
Faktor-faktor yang mempengaruhi Keputusan Investasi
Rerangka Pemikiran
Keputusan pemilihan lokasi investasi
8
Kasmir, Jakfar (2003, 8) mendefinisikan investasi sebagai berikut :
“Investasi dapat pula diartikan penanaman modal dalam suatu kegiatan yang memiliki jangka waktu relatif panjang dalam berbagai bidang usaha.”
Investasi dapat dibagi menjadi tiga kategori investasi yaitu penggantian, perluasan, dan pertumbuhan. J. Fred Weston, Thomas E. Copeland (1995, 363) mengklasifikasikan investasi sebagai berikut :
“Tiga kategori investasi :
a. Penggantian. Biasanya, keputusan penggantian adalah yang paling sederhana untuk dilakukan. Aktiva menjadi aus atau usang dan harus diganti agar efisiensi produksi dapat dipertahankan.
b. Perluasan. Kapasitas tambahan pada lini produk yang sudah ada didefinisikan sebagai perluasan. Contohnya adalah usulan untuk menambah lebih banyak lagi mesin dari jenis yang sekarang dipakai atau pembukaan cabang baru pada sebuah rantai toko makanan. Investasi perluasan seringkali digabungkan dengan keputusan penggantian.
c. Pertumbuhan. Lini produk atau pasar geografis baru, seperti investasi luar negeri, adalah contoh dari investasi pertumbuhan.”
Unit bisnis bermaksud melakukan salah satu dari ketiga kategori investasi tersebut yaitu melakukan investasi perluasan dengan menambah lokasi untuk kegiatan operasional usahanya. Faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan investasi tersebut ada dua yaitu faktor kuantitatif dan faktor kualitatif, dimana faktor kualitatif terdapat kondisi lingkungan eksternal, keadaan ekonomi, situasi politik, serta kebijakan pemerintah. Sedangkan faktor kuantitatif yaitu dengan penggunaan metode penganggaran modal (capital budgeting).
Adapun metode-metode yang biasa digunakan untuk menilai kelayakan suatu investasi menurut Husein Umar (2003, 197) yaitu :
“1. Payback Period
9
Payback period merupakan rasio antara initial cash investment dengan cash Inflow-nya yang hasilnya merupakan satuan waktu. Selanjutnya nilai rasio ini dibandingkan dengan maximum payback period yang diterima.
2. Net Present Value
Net present value yaitu selisih antara present value dari investasi dengan nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih di masa yang akan datang. 3. Internal Rate of Return
Metode ini digunakan untuk mencari tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas yang diharapkan dimasa datang, atau penerimaan kas, dengan pengeluaran investasi awal.
4. Profitability Index
Metode ini menghitung perbandingan antara nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih di masa yang akan datang dengan nilai sekarang investasi.”
Dalam melakukan perhitungan investasi melalui metode-metode capital budegting diperlukan informasi mengenai aliran kas (cash flow) dari unit bisnis tersebut. Kasmir, jakfar (2003, 145) mendefinisikan cash flow sebagai berikut :
“Cash flow merupakan arus kas atau aliran kas yang ada di perusahaan dalam suatu periode tertentu. Cash flow menggambarkan berapa uang yang masuk (cash in) ke perusahaan dan jenis-jenis pemasukan tersebut. Cash flow juga menggambarkan berapa uang yang keluar (cash out) serta jenis-jenis biaya yang dikeluarkan.”
Aliran kas itu sendiri diperoleh dari estimasi pendapatan dan estimasi biaya yang dikeluarkan selama periode investasi. Estimasi aliran kas tersebut dibuat mengingat investasi tersebut baru akan dilaksanakan dan belum memiliki aliran kas yang sesungguhnya. Estimasi aliran kas untuk lokasi investasi yang baru ditentukan dengan menggunakan perhitungan aliran kas aktual yang terjadi pada kegiatan operasional yang sama di lokasi yang berbeda yang sudah lebih dulu berjalan.
Setelah estimasi aliran kas tersebut dibuat maka estimasi tersebut dimasukkan ke dalam perhitungan metode-metode penilaian investasi sehingga menghasilkan suatu
10
evaluasi kelayakan yang akan diterima oleh unit bisnis apabila investasi tersebut dilakukan.
Dari hasil evaluasi baik dari segi kuantitatif maupun kualitatif kemudian dibuat perbandingan untuk mengetahui manfaat yang diperoleh dari dua alternatif pilihan lokasi investasi. Hasil perbandingan tersebut yang akhirnya akan menen-tukan pelaksanaan investasi dapat segera dilakukan. Unit bisnis hanya akan me-milih satu lokasi investasi yang menghasilkan keuntungan atau laba yang lebih besar.
1.6 Metoda Penelitian
Metoda penelitian yang penulis gunakan adalah metoda deskriptif analitis, yaitu metoda yang bertujuan untuk mendeksripsikan, mencatat, menganalisis, dan menginterpretasikan kondisi yang sekarang ini terjadi atau ada serta memperoleh informasi – informasi mengenai keadaan saat ini secara sistematis, faktual dan akurat mengenai fenomena yang diselidiki.
Teknik pengumpulan data yang digunakan penulis untuk menyusun skripsi adalah :
1. Penelitian lapangan (field research)
Merupakan teknik pengumpulan data dengan meninjau secara langsung ke unit bisnis untuk mengumpulkan data-data yang diperlukan melalui :
a. Melakukan wawancara kepada pihak yang terkait mengenai masalah yang diteliti untuk melengkapi data yang diperlukan.
11
b. Melakukan observasi dengan meninjau dan mengamati secara langsung keadaan perusahaan dengan segala aspek kegiatan yang berhubungan dengan penelitian.
2. Penelitian kepustakaan (library research)
Merupakan teknik pengumpulan data atau bahan dengan menggunakan literature, referensi yang berhubungan dengan penelitian ini ditambah dengan catatan perkuliahan selama di bangku kuliah.
1.7 Lokasi dan Waktu Penelitian
1.7.1 Lokasi Penelitian
Dalam penyusunan skripsi ini, penelitian dilakukan pada Unit Bisnis X yang berlokasi di salah satu pusat perbelanjaan Kepatihan, sebuah unit bisnis yang bergerak di bidang fotografi.
1.7.2 Waktu Penelitian
Penelitian yang dilakukan memakan waktu kurang lebih lima bulan, dari bulan Juli sampai Desember.
12
Tabel 1.1
Waktu Penelitian
No Keterangan Bulan Tanggal
1. Mengumpulkan data sejarah, struktur organisasi, Juli 27-30 data penjualan dari beberapa lokasi investasi Agustus 8-27 yang telah dimiliki oleh Unit Bisnis X 2. Melakukan wawancara dan mengumpulkan September 5-24
informasi yang berhubungan dengan lokasi investasi yang akan dipilih sebagai lokasi investasi baru bagi
Unit Bisnis X
3. Mengumpulkan data biaya yang diperlukan untuk Oktober 11-25 investasi dari salah satu lokasi investasi Unit Bisnis X 4. Mengolah data dan menyusun laporan penelitian November 7-30
Desember 14-31
DAFTAR PUSTAKA
Husein Umar, Studi Kelayakan Bisnis, Jakarta: Gramedia Pustaka Utama, 2001. Kasmir, Jakfar, Studi Kelayakan Bisnis, Jakarta: Kencana, 2003.
Clive Gray, Pamayan Simanjuntak, Lien K. Sabur, P.F.L. Maspaitella, R.C.G. Varley,
Pengantar Evaluasi Proyek, Jakarta: Gramedia Pustaka Utama, 2002.
J. Fred Weston, Thomas E. Copeland, Managerial Finance 9th ed., The Dryden Press, 1992. yang dialih bahasakan oleh A. Jaka Wasana dan Kibrandoko,
Manajemen Keuangan, Jakarta: Binarupa Aksara, 1995.
Napa J. Awat, Manajemen Keuangan Pendekatan Matematis, Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama, 1999.
R.A. Supriyono, Proses Pengendalian Manajemen, Edisi ketiga, Jakarta: Salemba Empat, 2001.
William F. Sharpe, Gordon J. Alexander, dan Jeffery V. Bailey, Investment International Edition 6th Ed., Upper Sadle River, New Jersey: Prentice Hall, Inc., 1999.
Frank J. Fabozzi, Manajemen Investasi, Edisi pertama, Jakarta: Salemba Empat, 1999.
Erich A. Helfert, Analisis Laporan Keuangan, Edisi Pertama, Jakarta: Erlangga, 1993.
Horngren, Charles T., Gary L. Sundem, Frank H., Introduction to Management Accounting, 11th., New Jersey: Prentice-Hall Inc., 1999.
Lester E. Heitger dan Serge Matulich, Managerial Accounting, 2nd. Ed. USA: McGraw-Hill Book Company, 1986.
Ray H. Garrison, D.B.A., CPA, Eric W. Nooren, Ph. D., CMA, Managerial Accounting, tenth edition, McGraw-Hill companies, 2003.
Abdul Halim, Analisis Investasi, Jakarta: Salemba Empat, 2003.
Mulyadi, Akuntansi Manajemen; Konsep, Manfaat dan Rekayasa, edisi ketiga, Jakarta: Salemba Empat, 2001.
BAB V
SIMPULAN DAN SARAN
5.1 Simpulan Kuantitatif
Setelah mengadakan wawancara dan pengamatan, penulis menggunakan alat evaluasi yang dapat membantu pemilik unit bisnis dalam mengevaluasi investasi. Beberapa urutan evaluasi yang dilakukan penulis adalah sebagai berikut :
1. Biaya investasi dapat dibagi menjadi tiga yaitu biaya pembelian aktiva tetap dan biaya operasional.
• Biaya pembelian aktiva tetap terdiri dari pembelian mesin komputer dan
modal kerja.
• Biaya operasional terdiri dari gaji dan insentif karyawan, alat tulis kantor,
kertas foto, lapisan foto, plastik, tinta printer, baterai, biaya pemeliharaan, biaya sewa dan biaya lainnya.
2. Setelah memisahkan biaya investasi maka penulis menghitung estimasi cash flow arus kas masuk dan arus kas keluar dengan memakai arus kas masuk dan arus kas keluar dari investasi lain yang sudah berjalan.
3. Langkah selanjutnya penulis mengevaluasi kelayakan dari investasi dengan menggunakan metode-metode penilaian investasi, yaitu : Payback Period
(PP), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan
Profitability Index (PI).
4. Kemudian penulis menghitung biaya kesempatan (opportunity cost) sebagai tambahan untuk pertimbangan investasi.
84
85
Dari hasil evaluasi yang penulis lakukan, dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut :
a. Investasi Foto-foto di Cihamplas Walk
• Dana kebutuhan awal investasi yang disediakan oleh pemilik baik di
Cihamplas Walk maupun di Pusat Perbelanjaan carrefour adalah sebesar Rp. 40.000.000,-.
• Perhitungan arus kas keluar disesuaikan dengan arus kas keluar yang
terjadi di tempat investasi lain (di Plaza Bandung Indah).
• Perhitungan arus kas masuknya disesuaikan dengan pendapatan yang
diinginkan pemilik.
• Diketahui payback period-nya yaitu waktu yang dibutuhkan untuk kembali
modal investasi adalah 2 tahun 8 bulan 7 hari (2,8 tahun).
• Dengan menggunakan metoda NPV, maka proyek investasi di lokasi ini
layak dijalankan karena aliran kas yang dihasilakn dari investasi positif yaitu sebesar Rp. 22.044.000,- untuk umur proyek 5 tahun.
• Dengan menggunakan metoda IRR, maka proyek investasi di lokasi ini
layak dijalankan karena IRR investasinya yaitu 27,7789% lebih besar daripada tingkat bunga bank yaitu 8% untuk periode 5 tahun.
• Dengan menggunakan metode Profitability Index, diperoleh angka indeks
profitabilitas sebesar 2,083 untuk periode 5 tahun. Hal ini berarti menunjukkan bahwa tingkat keuntungan relatifnya positif yaitu nilai sekarang proyek lebih besar dari arus kas awal sehingga proyek investasi foto-foto di lokasi ini dapat diterima.
86
b. Investasi Foto-foto di Pusat Perbelanjaan Carrefour
• Dana kebutuhan awal investasi yang disediakan oleh pemilik baik di
Cihamplas Walk maupun di Pusat Perbelanjaan carrefour adalah sebesar Rp. 40.000.000,-.
• Perhitungan arus kas keluar dihitung berdasarkan rasio standar pendapatan
di Cihamplas Walk dengan standar pendapatan di Pusat Perbelanjaan Carrefour yang diharapkan pemilik dengan pertimbangan ramainya lokasi. • Perhitungan arus kas masuknya disesuaikan dengan pendapatan yang
diinginkan pemilik.
• Diketahui payback period-nya yaitu waktu yang dibutuhkan untuk kembali
modal investasi adalah 2 tahun 3 bulan 16 hari (2,3 tahun).
• Dengan menggunakan metoda NPV, maka proyek investasi di lokasi ini
layak dijalankan karena lairan kas yang dihasilakn dari investasi positif yaitu sebesar Rp. 33.975.000,- untuk umur proyek 5 tahun.
• Dengan menggunakan metoda IRR, maka proyek investasi di lokasi ini
layak dijalankan karena IRR investasinya yaitu 37,2191% lebih besar daripada tingkat bunga bank yaitu 8% untuk periode 5 tahun.
• Dengan menggunakan metode Profitability Index, diperoleh angka indeks
profitabilitas sebesar 2,484 untuk periode 5 tahun. Hal ini berarti menunjukkan bahwa tingkat keuntungan relatifnya positif yaitu nilai sekarang proyek lebih besar dari arus kas awal sehingga proyek investasi foto-foto di lokasi ini dapat diterima.
87
Berdasarkan analisis perhitungan metode penilaian investasi pada proyek foto-foto, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa investasi di Pusat Perbelanjaan Carrefour dan di Cihamplas Walk layak dijalankan. Akan tetapi investasi akan lebih menguntungkan bila dijalankan di Pusat Perbelanjaan Carrefour.
5.2 Simpulan Kualitatif
• Dilihat dari aspek kondisi lingkungan internal maka investasi foto-foto
sangat menguntungkan karena letaknya di pusat perbelanjaan yang sering didatangi pengunjung.
• Dilihat dari aspek situasi politik yang terjadi khususnya di kota Bandung
ini yang aman maka akan menenangkan pemilik usaha yang melaksanakan proyeknya didaerah ini.
• Dilihat dari aspek kondisi ekonomi yang stabil maka proyek investasi ini
akan mendatangkan keuntungan yang diharapkan pemilik.
• Dilihat dari aspek kebijakan pemerintah, maka proyek ini juga
mendatangkan keuntungan karena bisnis kecil ini belum dikenakan pajak penghasilan sehingga dapat mengurangi pengeluaran pemilik.
Ada beberapa keterbatasan dalam skripsi ini, sehingga menyebabkan skripsi ini kurang sempurna, antara lain :
• Penulis menyusun estimasi arus kas masuk dan arus kas keluar hanya
berdasarkan arus kas masuk dan arus kas keluar dari kegiatan operasional di
88
lokasi investasi lainnya yang dimiliki pemilik dengan mempertimbangkan keputusan pemilik bahwa keadaan sekitar kedua lokasi tersebut mirip.
• Penulis melakukan evaluasi dengan metode penilaian investasi dengan
menggunakan estimasi arus kas dan discount rate sesuai dengan permintaan pemiliknya. Oleh karena itu penulis hanya dapat menggambarkan bagaimana mengevaluasi investasi melalui metode penilaian investasi. Angka-angka yang dihasilkan melalui penghitungan ini, tidak dapat langsung digunakan oleh unit bisnis.
5.3 Saran
Peneliti memberikan saran untuk pemilik Unit Bisnis X khususnya dalam melakukan investasi yaitu unit bisnis selain mengevaluasi kelayakan bisnis ini dari aspek keuangan, unit bisnis juga menambah evaluasi investasi dengan mempertimbangkan aspek penilaian investasi lainnya. Penelitian ini menggu-nakan suku bunga hanya dari satu bank saja yaitu BCA, karenanya peneliti menyarankan pada penelitian selanjutnya dapat digunakan lebih dari satu bank. Peneliti juga memberikan saran supaya unit bisnis tetap mengamati perkembangan selanjutnya dari investasi dan melakukan inovasi-inovasi baru yang bermanfaat juga bagi kelangsungan investasi. Namun demikian, semua saran tersebut hanya dimaksudkan sebagai bahan pertimbangan bagi pemilik unit bisnis. Pemilik unit bisnis sebaiknya mempertimbangkan biaya dan manfaat dari saran yang penulis ajukan guna menentukan tindakan yang tepat dan berguan bagi unit bisnis di masa yang akan data.
