2.1 Sejarah Properti
Pada zaman prasejarah, rumah berfungsi utama sebagai tempat tinggal, sebagai tempat berlindung dan menyelamatkan diri dari ancaman binatang buas, alam atau serangan manusia lainnya. Pada saat itu, rumah bukan merupakan bangunan tetap, manusia masih hidup berpindah - pindah untuk mengumpulkan bahan makanan dari alam. Manusia primitif memanfaatkan gua ataupun pohon sebagai tempat berlindungnya. Rumah pertama yang dibuat pada era itu dibuat dari batang kayu dan kulit binatang, sangat mudah untuk dibongkar dan dipasang kembali ketika mereka berpindah tempat.
Seiring perkembangannya, manusia mulai hidup bersosialisasi, mereka hidup berkelompok membentuk sebuah komunitas, dan hidup bersama dengan cara bercocok tanam. Periode ini merupakan awal terbentuknya sebuah perkampungan (dusun). Properti di masa ini sudah mulai permanen, namun pembagian ruangan masih sangat sederhana, yaitu sebatas kamar tidur dan gudang penyimpanan hasil panen.
Rumah tingkat, mulai populer di abad pertengahan. Pada era itu, manusia hidup dengan berdagang. Rumah tinggal hampir seluruhnya 2 lantai. Pada basemen, mereka gunakan sebagai lahan usaha, dan lantai atas sebagai hunian.
Pada era modern saat ini, fungsi properti sudah sangat luas. Setiap jenis bangunan memiliki fungsinya masing - masing. Rumah tinggal umumnya berlokasi di daerah pinggir kota (urban), sementara yang terletak di pusat kota merupakan ruko atau perkantoran. Rumah huni di pusat kota sangat minim, sekalipun ada, sangat mahal harga jualnya. Peluang inilah yang membuat properti dan real estate saat ini beralih fungsi, dari rumah huni menjadi wahana investasi.
Kepemilikan properti lebih dari satu dapat memberikan tambahan income, melalui penghasilan sewa. Disisi lain, perusahan pengelola properti dan real
estate (developer) pun berkembang sangat pesat. Investasi di bidang properti dan real estate dapat dilakukan secara tidak langsung dengan cara menanamkan modal
pada perusahaan pengelola properti dan real estate tersebut. Dividen merupakan bentuk nilai tambah yang akan diterima bila investasi dilakukan melalui pihak pengembang.
Properti menunjukkan kepada sesuatu yang biasanya dikenal sebagai entitas dalam kaitannya dengan kepemilikan seseorang atau sekelompok orang atas suatu hak ekslusif. Bentuk yang utama dari properi ini adalah termasuk real
property (tanah), kekayaan pribadi (personal property)/kepemilikan barang secara
fisik lainnya, dan kekayaan intelektual. (Wikipedia, 2015)
Di Indonesia, industri properti diatur dalam PMDN No. 5 Tahun 1974 yang mengatur tentang ketentuan – ketentuan mengenai penyediaan dan pemberian tanah untuk keperluan perusahaan. Definisi properti dalam peraturan ini mencakup perusahaan properti yang bergerak dalam bidang penyediaan,
pengadaan, serta pematangan tanah bagi keperluan usaha - usaha industri, termasuk industri pariwisata. Sementara itu, SK Menteri Perumahan Rakyat No 5/KPTS/BKP4N/1995, Ps 1 ayat 4 property adalah tanah hak atau bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan. Dengan kata lain,
property adalah industri real estate ditambah dengan hukum – hukum seperti
sewa dan kepemilikan.
Industri properti dan real estate merupakan salah satu sektor industri yang terdaftar di BEI. Awal tahun 1968, sektor ini mulai bermunculan, dan mulai tahun 80-an sektor ini aktif di bursa saham. Tahun 2015, ada 44 perusahaan yang aktif terdaftar di BEI.
2.2 Definisi Investor dan Saham
Investor/in-ves-tor adalah penanam uang atau modal; orang yang menanamkan uangnya di sebuah usaha dengan tujuan mendapatkan keuntungan, (kbbi.web.id/investor, 2016). Investor dapat juga diartikan sebagai orang perorangan atau lembaga domestik atau non domestik yang melakukan suatu investasi (bentuk penanaman modal sesuai dengan jenis investasi yang dipilihnya) baik dalam waktu pendek atau waktu panjang (id.m.wikipedia.org/wiki/Investor, 2016).
Investor atau pemodal adalah pihak yang memiliki modal untuk dipinjamkan atau diinvestasikan. Modal dipinjamkan oleh investor dengan cara membeli surat berharga yang ditawarkan oleh emitten. Modal dipinjamkan dengan
cara melakukan emisi, yaitu menawarkan efek (surat berharga) untuk diperjualbelikan. Bila efek yang dijualnya ada yang membeli, maka emitten akan memperoleh uang yang diperlukan.
Saham adalah surat berharga yang diterbitkan oleh perusahaan dan diberikan kepada pemegang saham sebagai bukti kepemilikan. Pemegang saham mendapatkan bagian laba perusahaan dalam bentuk cash (tunai) dividen. Jika perusahaan tidak memberikan cash maka kepada pemegang saham dapat diberikan stock (tambahan lembar sahan) dividen. Besarnya dividen bergantung kepada besarnya laba perusahaan dan berapa bagian dari jumlah laba tersebut ditanam kembali dalam perusahaan. Bila harga saham naik maka pemegang saham akan menikmati capital gain. Capital gain ini baru direalisir jika sahamnya dijual. Risiko yang dihadapi investor yang berinvestasi pada saham meliputi: (1) perubahan nilai tukar mata uang, (2) perubahan nilai pasar saham yang dramatis, (3) perubahan dalam bidang politik, ekonomi, dan sosial, (4) turunnya nilai likuiditas saham karena volume transaksi yang rendah dan (5) terbatasnya informasi perusahaan.
Saham merupakan surat kepemilikan perusahaan atas nama saham yang dibelinya. Saham dapat diperjualbelikan (dipindahtangankan) kepada pihak lain. Keuntungan yang diperoleh dari saham berupa capital gain dan dividen. Capital
gain adalah keuntungan yang diperoleh apabila harga penjualan kembali melebihi
harga beli saham tersebut. Sementara itu, dividen merupakan bagi hasil yang diberikan oleh perusahaan, nilainya sangat dipengaruhi oleh tingkat keberhasilan perusahaan tersebut di tahun itu. (Kasmir, 2010).
Dalam Kasmir, 2010; Undang - Undang Pokok Perbankan Nomor 10 Tahun 1998 telah mendefinisikan secara jelas definisi dari kredit dan pembiayaan,
Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu,
berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam - meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Pembiayaan merupakan penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan
dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam - meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil.
Dari definisi tersebut dapat ditarik kesimpulan bahwa setiap investor berhak untuk mendapatkan bunga, atau dengan kata lain imbal hasil atau nilai tambah atas modal yang ditanamkannya. Demikian juga dengan investor dari pemilik saham sektor properti dan real estate, mereka berhak atas nilai tambah dari investasi saham yang dilakukannya.
2.3 Beberapa Hal tentang Industri Properti
2.3.1 Faktor - faktor yang Menentukan Nilai Properti
Faktor - faktor penentu nilai properti bergantung kepada golongan atau jenisnya. Pasar real estate dibagi kedalam 5 golongan, yaitu:
1. Residential (rumah - rumah yang berdiri sendiri, rumah - rumah duplexes, dan gedung apartemen yang berpenghuni banyak)
2. Commercial (gedung kantor, service industri dan professional centers, retail
mall, wholesale marts, hotel dan motel)
3. Industrial (manufacturing plants, warehouse, gedung penelitian dan pengembangan)
4. Agricultural (cropland, orchards, pasteurland, livestock operasions,
timberland) dan extractive (mines, oilfields)
5. Special purpose (bangunan dengan desain yang unik atau konstruksi yang dibatasi pengunaannya sesuai dengan tujuan penggunaan ketika dibangun seperti sekolah, bandar udara, gedung pertemuan, taman kota, lapangan golf)
Dari tabel 2.1 pada lampiran 1, terlihat bahwa banyak faktor yang menentukan nilai sebuah properti, yang lebih lanjut akan menentukan harga jualnya. Khusus untuk rumah tinggal (residential), faktor yang menentukan nilai properti adalah bertambahnya jumlah penduduk, meningkatnya pendapatan (daya beli masyarakat), lokasi perumahan tersebut, dan alasan - alasan prestigius lainnya.
2.3.2 Harga Jual
Harga jual properti merupakan hasil dari negosiasi antara pembeli (permintaan pasar), penjual (penawaran penjual), dan penyedia dana (bank). Jika permintaan untuk bangunan tertentu tinggi maka harga akan cenderung meningkat dan sebaliknya. Permintaan dapat diestimasi dengan prediksi pengguna potensial,
daya beli, dan seleranya. Penawaran dapat diestimasi dari jumlah bangunan yang belum terjual, kosong, yang sedang dibangun, dikonversi atau yang masih dalam perencanaan. Perubahan dalam faktor ini akan mempengaruhi harga. Kegiatan penjualan juga dipengaruhi oleh sikap pemberi pinjaman, dimana persyaratan kredit menyebabkan pasar menjadi bergairah, lesu, atau statis.
2.3.3 Pengaruh Faktor Eksternal
Kekuatan faktor eksternal yang positif dan negatif akan mempengaruhi semua jenis properti.
a. Masa ekonomi yang baik atau depresi akan mempengaruhi nilai jual properti b. Dua properti yang karakteristik fisiknya identik akan mempunyai harga
pasaran yang berbeda jika properti yang satu mempunyai lingkungan yang lebih menarik
c. Kondisi penerangan jalan, fasilitas transportasi yang tersedia, jarak dengan pasar atau mall, harus diperhatikan dampak positif atau negatifnya terhadap harga jual properti
d. Tingkat kriminalitas dan polusi dapat mempengaruhi harga jual properti
Analisa pasar berdasarkan pada empat (4) faktor yaitu: kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), kebutuhan (need) atau keinginan (desire), dan daya beli (effective purchasing power). Interaksi keempat faktor ini akan menentukan pasar sebuah properti. Utility dan scarcity adalah menyangkut supply sedangkan desire dan effective purchasing power menyangkut faktor demand.
2.3.4 Nilai Proyek Perumahan
Ada 4 faktor utama yang perlu diperhatikan untuk memprediksi kebutuhan akan unit tempat tinggal yaitu population growth, mobility, household formation, dan income levels.
a. Population growth
Pertambahan jumlah penduduk mempengaruhi permintaan perumahan secara nasional.
b. Mobility and the rural - urban - suburban migrasion
Kecenderungan orang berpindah lokasi tempat tinggal mempengaruhi permintaan rumah di wilayah tertentu. Perpindahan populasi berlangsung dalam kabupaten yang sama, dari kota satu ke kota lain dalam satu propinsi, atau pindah ke lain propinsi. Perpindahan penduduk ini menyebabkan penurunan permintaan perumahan pada daerah satu dan pada saat yang sama terjadi peningkatan permintaan perumahan pada daerah yang lain.
c. Household formation (formasi rumah tangga)
Rumah tangga dibagi kedalam dua kelompok yaitu rumah tangga normal dan tidak normal. Rumah tangga normal yang terdiri dari suami dan istri. Rumah tangga yang tidak normal terdiri dari single individuals yaitu career people,
divorced, dan widows. Formasi rumah tangga ini juga menentukan ukuran
rumah yang diperlukan.
d. Income levels
Pendapatan masyarakat menentukan jumlah permintaan terhadap rumah, baik rumah bekas maupun rumah baru.
e. Costs
Kenaikan biaya pembanguan perumahan lebih tinggi dari kenaikan pendapatan menyebabkan banyak orang tidak mampu untuk membeli rumah. Pajak bangunan, perbaikan, dan biaya lain yang dapat memberatkan penghuni.
f. Program perumahan pemerintah g. Perubahan tingkat suku bunga h. Perubahan teknologi
Tabel 2.1 pada lampiran 1 merupakan daftar dari perusahaan properti dan
real estate yang terdaftar di BEI pada tahun 2015. Ada sepuluh perusahaan
terpilih di antaranya yang dijadikan sebagai sampel dalam penelitian ini. Diharapkan, model yang diciptakan terhadap 10 perusahaan ini mampu mewakili keseluruhan populasi dari keseluruhan periode waktu.
2.4 Ruang Lingkup Bidang Usaha
Sampel yang akan diteliti bergerak di bidang pelayanan jasa, sub sektor Properti dan Real estate.
2.5 Tantangan Bisnis Perusahaan 2.5.1 Risiko Keterbatasan Lahan
Perseroan telah memiliki rencana yang matang dalam pengembangan usaha, termasuk didalamnya mengakuisisi lahan di berbagai daerah dengan
tingkat pertumbuhan yang tinggi, seperti di daerah sentra usaha Jakarta, namun masih dapat dijumpai ketersediaan lahan yang terbatas. Apabila tidak terlaksananya akuisisi tersebut, maka akan berimbas pada rencana yang telah ditetapkan oleh perseroan dan berisiko mempengaruhi kondisi keuangan serta hasil operasionalnya di masa yang akan datang.
2.5.2 Risiko Kepastian Hukum
Perseroan selalu berusaha untuk mendapatkan Hak Guna Bangunan dan Hak Pengembangan atas tanah yang sudah diakuisisinya, karena mutlak diperlukan kepastian hukum sebagaimana tercantum pada undang - undang pertanahan. Ketidakadaan kepastian hukum akan berimbas pada perselisihan status hak kepemilikan tanah dengan pemilik sebelumnya.
2.5.3 Risiko Fluktuasi Properti
Industri properti di Indonesia memiliki siklus dan pengaruh yang sangat
significant oleh perubahan kondisi ekonomi umum maupun lokal, seperti tingkat
pengangguran yang cukup tinggi, ketersediaan pembiayaan, suku bunga, tingkat kepercayaan konsumen dan permintaan produk properti, baik ritel, kantor, hotel maupun perumahaan. Kondisi tersebut mengakibatkan risiko akan selalu ada. Antara lain, seandainya proyek dipasarkan pada saat pasar mengalami depresi, hal ini akan mempengaruhi pengembangan, pembayaran dan penggunaan sumber daya lainnya yang telah dilakukan sebelumnya. Tekanan semacam ini tentu saja dapat mempengaruhi bisnis, kondisi keuangan, dan hasil operasional perseroan.
2.5.4 Risiko Keuangan Pembiayaan
Aktivitas pengembangan properti membutuhkan modal investasi yang besar. Perseroan mungkin saja perlu mencari pembiayaan tambahan atau eksternal untuk memenuhi kebutuhan tersebut. Namun demikian, tidak ada jaminan akan ketersediaan tambahan pembiayaan, baik jangka pendek maupun jangka panjang, untuk perseroan. Atau jika tersedia, pembiayaan tersebut juga belum pasti dapat diperoleh dengan persyaratan yang menguntungkan perseroan.
2.5.5 Risiko Persaingan
Dalam beberapa tahun terakhir, industri properti di Indonesia semakin didominasi oleh persaingan yang ketat, tidak hanya antara pengembang properti lokal tetapi juga dengan pengembang tingkat mancanegara. Persaingan yang semakin ketat dapat menimbulkan peningkatan biaya akuisisi tanah, berlebihnya persediaan lahan, dan lambatnya proses persetujuan untuk pengembangan properti baru dari pejabat yang berwenang. Semuanya dapat berpengaruh buruk terhadap beban usaha dan kinerja perseroan.
2.5.6 Risiko Ekonomi
Industri properti dihadapi oleh risiko ekonomi yang mencakup faktor - faktor yang secara sendiri - sendiri maupun bersamaan dapat berdampak negatif terhadap para pelaku industri properti. Fluktuasi nilai tukar Rupiah (Rp) terhadap Dollar AS (USD), tingkat suku bunga dan laju inflasi, semuanya berdampak besar
terhadap posisi keuangan perseroan, daya beli konsumen, tingkat belanja konsumen, dan permintaan pasar ritel.
2.5.7 Risiko Umum
Kegiatan usaha perseroan juga dapat dipengaruhi oleh kondisi ekonomi, sosial politik, bencana alam, serangan teroris, kebakaran dan risiko lainnya. Guna menghadai dan memitigasi risiko - risiko tersebut, perseroan telah melakukan berbagai langkah, seperti selalu menjaga kualitas dan keunikkan dari properti yang dibangun, mengasuransikan aset - aset utamanya, aktif mencari lahan untuk lokasi pengembangan baru, mencari pendanaan baik melalui perbankan maupun melakukan aksi korporasi di pasar modal untuk memenuhi kebutuhan dana yang besar dan berbagai program yang lainnya.
2.6 Proses Fungsi Bisnis
Proses bisnis perusahan diawali dengan pencarian lokasi lahan yang akan diakuisisi. Setelah lahan didapatkan, proses pengajuan hukum ke pejabat tanah setempat pun dimulai, sementara itu, proses akad jual beli perusahaan properti dengan pemilik lahan juga berjalan. Jika dana operasional perusahaan cukup kuat, maka pembelian tanah akan menggunakan dana operasional tersebut, namun apabila dana tidak ada, perusahaan properti akan mengajukan pinjaman uang ke bank, dalam bentuk obligasi, atau melepas sejumlah saham baru di pasar modal.
Setelah semua proses tadi selesai, dengan kata lain status kepemilikan tanah, hak guna bangunan, dan hak membangun sudah diperoleh, juga dana operasional pengembangan lahan telah didapatkan, maka perusahaan properti tadi akan mulai membangun lahan yang telah diakuisisi.
Proses jual beli saham (trading) yang dimaksud disini bukan merupakan usaha utama dari masing - masing perusahaan yang diteliti, melainkan usaha untuk memperoleh tambahan dana (eksternal) bagi perusahaan untuk modal operasional perusahaan tersebut. Kinerja keuangan, dengan kata lain tingkat keberhasilan perusahaan dalam mengembangkan bisnis utamanya, termasuk mengelola modal yang dimiliki, akan meningkatkan harga jual saham di bursa.
