ABSTRAK IDENTIFIKASI RISIKO KONTRAKTOR DALAM RANTAI PASOK PENGEMBANGAN PERUMAHAN. Oleh Betty Susanti NIM :

(1)

ABSTRAK

IDENTIFIKASI RISIKO KONTRAKTOR DALAM RANTAI PASOK PENGEMBANGAN PERUMAHAN

Oleh Betty Susanti NIM : 25004069

Kegiatan pengembangan perumahan melibatkan banyak pelaku yang saling berhubungan dan membentuk suatu pola hubungan yang disebut sebagai rantai pasok pengembangan perumahan. Banyaknya pelaku yang terlibat dalam rantai pasok pengembangan perumahan khususnya pada tahap pelaksanaan konstruksi perumahan menuntut kontraktor untuk melakukan kontrol dan koordinasi terhadap berbagai pelaku yang menjadi pemasoknya untuk menghindari terjadinya permasalahan dan pemborosan yang berpotensi mengakibatkan terjadinya berbagai risiko yang akan berdampak pada menurunnya keuntungan kontraktor.

Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi pola umum rantai pasok pengembangan perumahan serta risiko-risiko yang mungkin terjadi dalam rantai pasok pengembangan perumahan. Untuk mengidentifikasi pola umum rantai pasok pengembangan perumahan, dilakukan pengumpulan data pasokan barang dan jasa pada kegiatan pengembangan perumahan. Pengumpulan data dilakukan menggunakan kuisioner yang disampaikan kepada pengembang dan kontraktor perumahan. Sedangkan untuk mengidentifikasi risiko kontraktor, dilakukan pengumpulan data penyebab risiko yang berpotensi menyebabkan terjadinya risiko menurut penilaian kontraktor. Pengumpulan data dilakukan menggunakan kuisioner yang disampaikan kepada kontraktor perumahan.

Hasil identifikasi pola umum rantai pasok pengembangan perumahan menunjukkan adanya hubungan kontrak dan hubungan pasokan yang berlangsung secara hirarkis, mulai dari pemasok paling awal hingga konsumen paling akhir. Dalam rantai pasok pengembangan perumahan, kontraktor perumahan berpotensi mengalami terjadinya risiko yang berkaitan dengan rendahnya produktivitas, rendahnya kualitas hasil pekerjaan, serta meningkatnya pengeluaran biaya, yang dapat berdampak pada menurunnya keuntungan kontraktor perumahan.

Kata kunci : rantai pasok pengembangan perumahan, hubungan pasokan, pola umum, risiko kontraktor.

(2)

ABSTRACT

IDENTIFICATION OF CONTRACTOR RISKS IN SUPPLY CHAIN OF RESIDENTIAL DEVELOPMENT

by Betty Susanti NIM : 25004069

Residential development is consisting of a large number of parties who are related in a network and compose a supply chain of residential development. The involvement of parties in supply chain of residential development especially at construction phase is requires contractor controlling to avoid problems and waste. This problems and waste are potentially causes a risk that has an impact to reducing contractor profit.

These purposes of the research are to identify the generic configuration of supply chain in residential development and to identify the risks that can occur in supply chain of residential development that has an impact to reducing contractor profit. Identification of generic configuration of supply chain in residential development is conducted by a survey using questionnaires to developer and contractor. The result of this survey is the configuration of goods and service flow in residential development. While, identification the contractor risks is conducted by a survey using questionnaires to contractor. The result of this survey is the identification of source event of risks from the supply chain of residential development that has an impact to reducing contractor profit.

Identification of generic configuration of supply chain in residential development shows the contractual and supply systems that occur in hierarchical, through upstream to downstream linkages. The supply chain in residential development has a risk events that potentially causes risks to contractor and has and impact to reduce contractor profit. These risks are related to decreases of productivity, low of product quality, and rising of contractor expenses.

Key Words : supply chain of residential development, supply system, generic configuration, contractor risks.

(3)

PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS

Tesis S2 yang tidak dipublikasikan terdaftar dan tersedia di Perpustakaan Institut Teknologi Bandung, dan terbuka untuk umum dengan ketentuan bahwa hak cipta ada pada pengarang dengan mengikuti aturan HaKI yang berlaku di Institut Teknologi Bandung. Referensi kepustakaan diperkenankan dicatat, tetapi pengutipan atau peringkasan hanya dapat dilakukan seizin pengarang dan harus disertai dengan kebiasaan ilmiah untuk menyebutkan sumbernya.

Memperbanyak atau menerbitkan sebagian atau seluruh tesis haruslah seizin Direktur Program Pascasarjana, Institut Teknologi Bandung.

(4)

KATA PENGANTAR

Puji syukur atas kehadirat Allah SWT yang telah memberikan rahmat dan hidayah-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini guna memenuhi persyaratan dalam menyelesaikan studi pada Program Magíster Teknik Sipil Institut Teknologi Bandung.

Pada kesempatan ini, penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:

1. Bapak Dr. Ir. Purnomo Soekirno yang telah berkenan meluangkan waktu, pikiran dan kesabarannya dalam membimbing, sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini. 2. Bapak Dr. Ir. Biemo W. Soemardi, Dr. Ir. Krishna S. Pribadi, Dr. Ir. Muhammad

Abduh, Ibu Dr. Ir. Reini D. Wirahadikusumah, Bapak Prof. Dr. Ir. Rizal Z. Tamin, dan Ibu Dr. Ir. Puti Farida. M, yang telah memberikan materi kuliah serta telah meluangkan waktu dan memberikan masukan pada seminar dan sidang tesis penulis. 3. SPMU TPSDP dan Jurusan Teknik Sipil Universitas Sriwijaya yang telah

memberikan bantuan beasiswa pendidikan kepada penulis.

4. Semua teman-teman di MRK 2004, Tia, Raja, Retno, Amel, Mas Agus, Andre, dan Mas Benny yang telah banyak sekali memberikan semangat, kebersamaan, dan kenangan. Semoga semangat dan kebersamaan selalu menjadi bagian dari hidup kita. 5. Ery & Wulan, serta Eliza, yang juga telah banyak memberikan semangat,

kebersamaan, dan kenangan selama penyusunan tesis ini.

6. Para staf sekretariat Program Magister Teknik Sipil ITB, Ibu Ida, Ibu Ani, Pak Toto, serta staf Perpustakaan Teknik Sipil ITB, yang telah membantu dalam proses administrasi dan mendukung selesainya penulisan tesis ini.

7. Mbak Yuni dan Pak Endang yang telah sangat banyak membantu penulis selama mengikuti studi di MRK ITB.

8. Semua pihak yang telah membantu dalam proses penulisan tesis ini yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu.

Semoga kebaikan dan bantuan yang telah disampaikan kepada penulis mendapat balasan dari Allah SWT.

Bandung, Juli 2007

(5)

DAFTAR ISI

ABSTRAK ... i

ABSTRACT... ii

PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS ... iii

KATA PENGANTAR ... iv

DAFTAR ISI... v

DAFTAR GAMBAR ... viii

DAFTAR TABEL... x

Bab I Pendahuluan ... 1

I.1. Latar Belakang... 1

I.2. Rumusan Masalah... 3

I.3. Tujuan Penelitian ... 3

I.4. Ruang Lingkup Penelitian ... 3

I.5. Sistematika Penulisan ... 4

Bab II Tinjauan Pustaka ... 6

II.1. Pengembangan Perumahan... 6

II.1.1. Proses Pengembangan Perumahan ... 7

II.1.2. Pelaksanaan Konstruksi Perumahan... 8

II.2. Konsep Rantai Pasok... 9

II.2.1. Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 10

II.2.2. Rantai Pasok Konstruksi Perumahan... 12

II.2.3. Pelaku Rantai Pasok Konstruksi Perumahan... 16

II.3. Identifikasi Risiko Kontraktor Dalam Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 21

III.3.1. Proses Identifikasi Risiko... 21

III.3.2. Risiko Pada Kegiatan Pengembangan Perumahan... 23

III.3.3. Risiko Kontraktor Dalam Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 24

Bab III Metodologi Penelitian... 28

III.1. Metode Penelitian... 28

(6)

III.3. Rancangan Pertanyaan Kuisioner ... 30

III.4. Pengumpulan Data ... 30

III.5. Analisis Data ... 32

III.6. Pembahasan... 32

Bab IV Analisis Data ... 34

IV.1. Studi Kasus ... 34

IV.2. Model Penelitian ... 36

IV.3. Pengumpulan Data ... 38

IV.4. Pasokan Barang dan Jasa Pada Kegiatan Pengembangan Perumahan... 39 IV.4.1. Perumahan P1 ... 39 IV.4.2. Perumahan P2 ... 44 IV.4.3. Perumahan P3 ... 50 IV.4.4. Perumahan P4 ... 52 IV.4.5. Perumahan P5 ... 56

IV.5. Penyebab Risiko Kontraktor Dalam Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 59

IV.5.1. Identifikasi Penyebab Risiko Kontraktor Perumahan P1 ... 62

Bab V Pembahasan ... 74

V.1. Rantai Pasok Pengembangan Perumahan ... 74

V.1.1. Analisis Organisasi Tingkat-1... 74

V.1.5. Pola Rantai Pasok Pengembangan Perumahan ... 78

V.1.6. Pola Umum Rantai Pasok Pengembangan Perumahan ... 88

(7)

V.2. Risiko Kontraktor Dalam Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 98

V.2.1. Keterlambatan Pasokan Material ... 99

V.2.2. Material Dari Pemasok Tidak Sesuai Spesifikasi ... 100

V.2.3. Rendahnya Kompetensi Subkontraktor... 101

V.2.4. Terbatasnya Jumlah Tenaga Kerja Terampil ... 102

V.3. Risiko Kontraktor Dalam Pola Umum Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 103

V.3.1. Rendahnya Kualitas Material Dari Pemasok ... 106

V.3.2. Keterlambatan Pasokan Material Dari Pemasok ... 107

V.3.3. Terbatasnya Ketersediaan Material Bagi Kontraktor... 107

V.3.4. Terjadinya Kerusakan Material... 108

V.3.5. Rendahnya Kemampuan Operasional Peralatan ... 108

V.3.6. Terbatasnya Ketersediaan Peralatan Bagi Kontraktor ... 109

V.3.7. Terbatasnya Ketersediaan Tenaga Kerja Terampil ... 109

V.3.8. Perselisihan Antar Tenaga Kerja... 110

V.3.9. Rendahnya Kompetensi Subkontraktor... 110

V.3.10. Pelanggaran Kontrak Oleh Subkontraktor ... 111

Bab VI Penutup VI.1. Kesimpulan ... 113

VI.2. Saran ... 115

DAFTAR PUSTAKA ... 116

(8)

DAFTAR GAMBAR

Gambar II.1. Proses Pengembangan Perumahan... 7

Gambar II.2. Rangkaian Kegiatan Ekonomi Pada Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 10

Gambar II.3. Konfigurasi Umum Rantai Pasok Pengembangan Perumahan .. 11

Gambar II.4. Gambaran Konseptual Rantai Pasok Konstruksi ... 13

Gambar II.5. Aliran Barang dan Jasa Pada Pelaksanaan Konstruksi ... 13

Gambar II.6. Rantai Pasok Pelaksanaan Konstruksi ... 14

Gambar II.7. Pola Umum Rantai Pasok Pelaksanaan Konstruksi Gedung ... 14

Gambar II.8. Rantai Pasok Konstruksi Perumahan ... 15

Gambar II.9. Kerangka Dasar Penyusunan Pola Rantai Pasok Konstruksi... 20

Gambar II.10. Kerangka Kerja Manajemen Risiko ... 22

Gambar II.11. Hubungan Penyebab dan Dampak Risiko... 22

Gambar II.12. Proses Identifikasi Risiko... 23

Gambar III.1. Metodologi Penelitian ... 33

Gambar IV.1. Model Hipotesis Pola Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 37

Gambar IV.2. Model Identifikasi Risiko Kontraktor ... 38

Gambar IV.3. Pekerjaan Pengembangan Perumahan P1 ... 41

Gambar IV.4. Pasokan Barang dan Jasa Pada Perumahan P1 ... 44

(9)

Gambar V.1. Pola Rantai Pasok Pengembangan Perumahan P1 ... 80

Gambar V.6. Pola Umum Rantai Pasok Pengembangan Perumahan ... 90

Gambar V.7. Pola Khusus I Rantai Pasok Pengembangan Perumahan ... 92

Gambar V.8. Pola Khusus II Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 94

Gambar V.9. Pola Khusus III Rantai Pasok Pengembangan Perumahan ... 96

(10)

DAFTAR TABEL

Tabel II.1. Penyebab Risiko Kontraktor ... 27

Tabel IV.1. Studi Kasus Perumahan Kelas Menengah ... 35

Tabel IV.2. Responden Dari Perwakilan Pengembang... 38

Tabel IV.3 Responden Dari Perwakilan Kontraktor ... 39

Tabel IV.4. Penyebab Risiko Kontraktor ... 60

Tabel IV.5. Identifikasi Penyebab Risiko Kontraktor Perumahan P1... 64

Tabel IV.10 Identifikasi Penyebab Risiko Kontraktor Perumahan ... 73

Tabel V.1. Pola Rantai Pasok Pengembangan Perumahan ... 79

Tabel V.2. Penyebab Risiko Kontraktor Dalam Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 94

Tabel V.3. Risiko Kontraktor Dalam Rantai Pasok Pengembangan Perumahan... 103

Tabel V.4. Penyebab Risiko Kontraktor ... 104

Tabel V.5. Penyebab Risiko Kontraktor Dalam Pola Umum Rantai Pasok Pengembangan Perumahan ... 105

Tabel V.6. Risiko Kontraktor Dalam Pola Umum Rantai Pasok Pengembangan Perumahan ... 112