BAB III METODOLOGI. Gambar 3.1 Peta Lokasi Kota Probolinggo (Sumber : )

29

3.1

Gambaran Umum Wilayah Studi

Kota Probolinggo merupakan salah satu kota yang terletak

di Propinsi Jawa Timur, dimana posisinya berada pada 7º 43’ 41”

- 7º 49’ 04” Lintang Selatan dan 113º 10’ - 113º 15’ Bujur Timur

dengan luas wilayah sebesar 56,667 Km². Kota Probolinggo juga

merupakan

daerah

transit

yang

menghubungkan

Kota

Banyuwangi, Jember, Bondowoso, Situbondo dan Lumajang (di

sebelah timur Kota Probolinggo) dengan Kota Pasuruan, Malang

dan Surabaya (di sebelah barat Kota Probolinggo).

Adapun lokasi Kota Probolinggo dapat dilihat pada gambar

berikut :

Gambar 3.1

Peta Lokasi Kota Probolinggo

Secara administrasi, Pemerintahan Kota Probolinggo terbagi

dalam 5 (tiga) Kecamatan yang membawahi 29 Kelurahan, yaitu

Kecamatan Mayangan, Kecamatan Kademangan, Kecamatan

Tisnonegaran, Kecamatan Kedopok dan Kecamatan W onoasih.

Batas administrasi Kota Probolinggo adalah sebagai berikut :

- Sebelah Utara

: dibatasi oleh Selat Madura

- Sebelah Timur

: dibatasi oleh Kecamatan Dringu Kabupaten

Probolinggo

- Sebelah Selatan : dibatasi

oleh

Kecamatan

Leces,

Wonomerto,

Bantaran dan Sumberasih

Kabupaten Probolinggo

- Sebelah Barat

: dibatasi

oleh

Kecamatan

Sumberasih

Kabupaten Probolinggo.

Dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Probolinggo

tahun 2009 - 2028, disebutkan bahwa pembangunan Jalur Lingkar

Utara (JLU) Kota Probolinggo bertujuan untuk mengurangi

pergerakan kendaraan berat pada jalur Surabaya Probolinggo

-Situbondo - Banyuwangi dan untuk mendukung pengembangan

kegiatan industri dan pergudangan di kawasan Pelabuhan Kota

Probolinggo. Adapun lokasi Jalur Lingkar Utara (JLU) Kota

Probolinggo tersebut, khususnya yang menjadi wilayah studi

dalam Tugas Akhir ini, yaitu Jalur Lingkar Utara (JLU) Kota

Probolinggo yang berada di Kecamatan Mayangan Kota

Probolinggo, dapat dilihat sebagai berikut :

Gambar 3.2

Lokasi Wilayah Studi

(Sumber : Laporan Pendahuluan Pembuatan Peta Teknik dan

Tematik Pemerintah Kota Probolinggo, 2007 )

Jalur Lingkar Utara (JLU) Kota Probolinggo yang berada di

Kecamatan Mayangan Kota Probolinggo , terdiri dari lima jalan

tipe II kolektor sekunder, yaitu Jl. Anggrek, Jl. Ikan Tongkol, Jl.

Ikan Belanak, Jl. Lingkar Utara dan Jl. Raden Wijaya. Untuk lebih

jelasnya mengenai ruang lingkup wilayah studi dalam Tugas

Akhir ini, dapat dilihat pada tabel berikut ini :

Tabel 3.1

Ruang Lingkup Wilayah Studi

No. Nama Jalan Panjang

Jalan (m) Kelurahan

1. Jl. Anggrek 1.453 Sukabumi

2. Jl. Ikan Tongkol 1.179 Sukabumi Mayangan 3. Jl. Ikan Belanak 342 Mayangan 4. Jl. Lingkar Utara 2.180 Mangunharjo 5. Jl. Raden Wijaya 1.400 Mangunharjo Wiroborang

(Sumber : Laporan Akhir Pengaruh Perkembangan Industri/ PPP

(Pelabuhan Perikanan Pantai) Terhadap Harga Tanah Dan Tata

Guna Lahan Di Jalan Lingkar Utara Kota Probolinggo , 2008)

3.2

Metode Penelitian

Metode yang digunakan dalam Tugas Akhir ini adalah :

1. Analisa karakteristik nilai t anah dilihat dari variabel penentu

nilai tanah

Dengan menggunakan tabel rerata, data Nilai Jual

Obyek Pajak (NJOP) bumi

tahun 2000 dan 2008

diklasifikasikan menjadi beberapa kelas untuk mengetahui

karakteristik dari nilai tanahnya.

Kemudian dengan menggunakan analisa korelasi

dapat diketahui bagaimana dan berapa besar pengaruh dari

tiap - tiap variabel penentu nilai tanah yang diuji terhadap

nilai tanah.

2. Analisa Model Pendugaan Nilai Ta nah

Dari data Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bumi tahun 2008

dibuat suatu model pendugaan nilai tanah dengan

menggunakan analisis regresi dengan peubah boneka

(dummy variable).

3.3

Alat dan Data

3.3.1 Alat

Adapun alat yang digunakan dalam pelaksanaan Tugas

Akhir ini dapat dibagi menjadi dua, yaitu :

1. Hardware

-

Notebook Intel® Core Duo T2300 (1,66 GHz, 667 FSB,

2 MB L2 cache), 14,1” WXGA LCD, Mobile Intel®

945 GM Express Chipset, 80 GB HDD, DVD/CD -RW

Combo, 512 MB DDR2 667, 802.11 a/b/g wireless

LAN

2. Software

-

Map Info Professional 7.0

-

Autodesk Land Desktop 2004

-

SPSS 15.0 for Windows

-

Microsoft Office 2007

3.3.2 Data

Data - data yang digunakan dalam pelaksaan Tugas

Akhir ini antara lain adalah sebagai berikut :

1. Nilai Jual Obyek Pajak ( NJOP) bumi tahun 2000 dan 2008

untuk obyek PBB yang terletak di sepanjang koridor Jalur

Lingkar Utara (JLU) Kota Probolinggo yang berada di

Kecamatan Mayangan dan yang tercantum dalam daftar

obyek PBB terkena dampak bypass yang disusun oleh

BAPPEDA Probolinggo .

2. Peta Zona Nilai Tanah (ZNT) tahun 2000 dan 2008 untuk

sepanjang koridor Jalur Lingkar Utara

(JLU) Kota

Probolinggo yang berada di wilayah Kecamatan Mayangan .

3.4

Metodologi Penelitian

Tahap kegiatan yang dilaksanakan dalam pelaksanaan

Tugas Akhir ini secara keseluruhan dapat dilihat pada diagram alir

berikut ini :

Gambar 3.3

Diagram Alir Penelitian

YA Identifikasi dan Perumusan Masalah

Pengumpulan Data

Pengolahan Data Karakteristik Nilai Tanah dan

Variabel Penentu Nilai Tanah a. Tabel Rerata b. Grafik Garis

c. Analisa Korelasi Pemodelan Nilai Tanah : Analisa Regresi dengan

dummy variable

Uji Statistik Model

Penyajian Hasil Akhir

TIDAK Kompilasi dan Klasifikasi Data

Penyesuaian data A. Klasifikasi data kuantitatif dan

kualitatif B. Penentuan lebar kelas

Model pendugaan nilai tanah Model statistik dapat diterima? Sig F < 0,05

3.5

Tahap Identifikasi dan Perumusan Masalah

3.5.1 Penentuan Variabel Penentu Nilai Tanah

Pada tahap ini dilakukan identifikasi dan perumusan

masalah

mengenai

penentuan variabel penelitian yang

merupakan variabel penentu nilai tanah sebagai variabel bebas

dan nilai tanah yang direfleksikan oleh Nilai Jual Obyek Pajak

(NJOP) bumi sebagai variabel terikatnya. Variabel penentu

nilai tanah tersebut didasarkan pada peraturan dan teori pustaka

sebagai berikut :

a. Surat Edaran Depkeu RI, Dirjen Pajak No SE -55/PJ.6/1999

tentang “Petunjuk Teknis Analisis Penentuan Nilai Indikasi

Rata - rata (NIR)”.

b. Teori nilai tanah Golberg dan Chiloy.

Secara

umum

variabel

penentu

nilai

tanah

dikelompokkan ke dalam 3 kelompok, yaitu faktor fisik,

karakteristik legal serta faktor lokasi d an aksesbilitas. Proses

pemilihan variabel penentu nilai tanah tersebut dijabarkan

dalam diagram berikut ini :

Gambar 3.4

Tahapan Penetuan Variabel Penentu Nilai Tanah

Berdasarkan proses pemilihan tersebut maka variabel

penentu nilai tanah yang di gunakan dalam Tugas Akhir ini ada

7 variabel, yaitu :

1. Variabel Luas Tanah (L)

2. Variabel Status Kepemilikan Tanah ( S)

3. Variabel Penggunaan Lahan (P)

4. Variabel Jarak Terhadap Pusat Kota (JPK)

5. Variabel Jarak Terhadap Pasar Induk (JPI)

Variabel Penentu Nilai Tanah Surat Edaran DEPKEU RI Dirjen Pajak No SE-55/PJ.6/1999

Teori Golberg dan Chiloy

Faktor Fisik

Variabel Penentu Nilai Tanah : a. Luas tanah b. Bentuk tanah c. Sifat fisik/jenis tanah d. Kemiringan tanah e. Ketinggian

Variabel yang diambil :  Luas tanah

Faktor Karakteristik Legal

Faktor Lokasi dan Aksesbilitas

Variabel Penentu Nilai Tanah : a. Status kepemilikan tanah b. Penggunaan lahan

Variabel Penentu Nilai Tanah : a. Jarak terhadap pusat kota b. Jarak dari fasilitas pendukung c. Pola perkembangan kota d. Lokasi secara spesifik e. Kemudahan pencapaian/pola

jaringan transportasi f. Kondisi lingkungan Variabel yang diambil :

 Status kepemilikan tanah  Penggunaan tanah

Variabel yang diambil :  Jarak terhadap pusat kota  Jarak terhadap pasar induk  Jarak terhadap pelabuhan  Jarak terhadap lokasi

6. Variabel Jarak Terhadap Pelabuhan (JP)

7. Variabel Jarak Terhadap lokasi industri dan pergudangan

(JIP)

2.5.2 Populasi Penelitian

Pada tahap ini dilakukan identifikasi dan perumusan

masalah mengenai populasi yang digunakan dalam pe laksanaan

Tugas Akhir ini. Secara umum, pelaksanaan Tugas Akhir ini

bertujuan untuk memb uat model pendugaan nilai tanah di

kawasan sekitar Jalur Lingkar Utara (JLU) Kota Probolinggo,

khususnya yang terletak di Kecamatan

Mayangan Kota

Probolinggo. Populasi yang digunakan dalam Tugas Akhir ini

adalah semua obyek PBB di Kecamatan Mayangan Kota

Probolinggo yang berada di sepanjang koridor Jalur Lingkar

Utara (JLU) Kota Probolinggo dan tercantum dalam data obyek

PBB terkena dampak pembangunan bypass Kota Probolinggo

yang disusun oleh BAPPEDA Probolinggo .

Pada dasarnya, kegiatan penilaian tanah ditujukan untuk

estimasi dan memprediksi nilai

tanah

dengan tujuan

mendapatkan perkiraan nilainya (Machfud

2000, dalam

Ernawati 2005). Oleh karena itu, dalam kegiatan penilaian

tanah diperlukan data yang mendekati kondisi nil ai tanah.

Dalam penelitian ini, d ata nilai tanah

yang digunakan

didasarkan pada Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bumi yang

dikeluarkan oleh KPP Pratama Kota Probolinggo .

Berdasarkan data obyek PBB yang terkena dampak

pembangunan bypass Kota Probolinggo yang disusun oleh

BAPPEDA Probolinggo , terdapat 630 obyek PBB yang

menjadi populasi dalam pelaksanaan Tugas Akhir ini. Dari 630

obyek yang semuanya terletak di Kecamatan Mayangan Kota

Probolinggo tersebut,

185 obyek terdapat di Kelurahan

Sukabumi, 208 obyek terdapat di Kelurahan Mayangan, 12 9

obyek di Kelurahan Mangunharjo dan 108 obyek di Kelurahan

Wiroborang.

2.6

Tahap Pengumpulan Data

3.6.1 Survei Sekunder

Survei sekunder dilakukan untuk mendapatkan data

sekunder yang diperoleh berdasarkan studi literatur ataupun

survei instansi yang terkait.

a.

Studi literatur.

Pada tahap ini dilakukan kajian terhadap beberapa literatur

kepustakaan, hasil penelitian dan peraturan - peraturan

mengenai Jalur Lingkar Utara (JLU) Kota Probolinggo,

nilai tanah dan variabel penentu nilai tanah , metode

-metode statistik, perpajakan bumi, jaringan jalan dan

materi - materi lainnya yang terkait dengan materi

pelaksaan Tugas Akhir

b. Survei instansi

Survei instansi bertujuan untuk mencari data

- data

pendukung melalui instansi atau lembaga tertentu yang

berhubungan langsung dengan materi Tugas Akhir atau

pernah melakukan penelitian dengan materi yang serupa.

3.6.2 Survei Primer

Survei primer dilakukan untuk mendapatkan data - data

secara langsung dari lapangan. Adapun metode yang digunakan

pada tahap ini adalah sebagai berikut :

a.

Survei Instansi

Survei instansi dalam Tugas Akhir ini dilakukan untuk

memperoleh bahan - bahan pertimbangan dalam penentuan

variabel penentu nilai tanah yang diujikan dan identifikasi

tingkat pengaruh variabel penentu nilai tanah.

b. Observasi/Pengamatan Lapangan

Metode observasi merupakan metod e yang digunakan

untuk mengetahui kondisi eksisting di lapangan guna

penyesuaian

data

sekunder.

Observasi/pengamatan

lapangan juga bertujuan untuk mendapatkan data foto

sebagai bahan foto mapping untuk mendukung analisis

data.

3.7

Tahap Pengolahan Data

3.7.1 Kompilasi dan Klasifikasi Data

Pada tahap ini dilakukan proses kompilasi dan

klasifikasi data. Proses ini dilakukan untuk mempermudah

kegiatan analisis data , terutama untuk analisis statistika

deskriptif dalam tahapan analisis karakteristik nilai tanah dan

variabel penentu nilai tanah. Data nilai tanah dan 7 variabel

penentu nilai tanah yang digunakan dalam pelaksanaan Tugas

Akhir ini diklasifikasikan sesuai dengan jenis datanya.

a.

Klasifikasi data kuantitatif

Variabel yang memiliki satuan ukuran yaitu harga, luas dan

jarak dikelaskan sesuai dengan jumlah data. Penentuan

selang kelas yang akan dibentuk dapat mempergunakan

kaidah empirik yang disebut kaidah Sturge dengan

ketentuan sebagai berikut (Vincent Gaspersz 1989 , dalam

Ernawati 2005) :

C = 1 + 3,3 log N

(3.1)

dimana :

C

=

banyak kelas yang perlu dibentuk

N

=

jumlah pengamatan

Jumlah data dalam Tugas Akhir ini adalah 630, jadi

banyaknya pembagian kelas adalah sebagai berikut :

C = 1 + 3,3 log 630

= 10,238

~ 10 kelas

Variabel yang diklasifikasikan kedalam 10 kelas tersebut

adalah nilai tanah yang direpresentasikan dengan Nilai Jual

Obyek Pajak (NJOP) bumi , luas tanah (L), jarak terhadap

pusat kota (JPK), jarak terhadap pasar induk (JPI),

jarak

terhadap pelabuhan (JP) dan jarak terhadap lokasi industri

dan pergudangan (JIP) . Pengkelasan data kuantitatif

digunakan sebagai bahan dalam analisis karakteristik nilai

tanah dan variabel penentu nilai tanah.

b. Klasifikasi data kualitatif

Variabel dengan kelas data kualitatif diklasifikasikan

sesuai dengan penggolongannya

dan diubah menjadi

peubah boneka (dummy variable). Dalam Tugas Akhir ini,

variabel yang memiliki sifat data kualitatif adalah hak

kepemilikan tanah (S) dan pola tata guna lahan (P).

Menurut Draper dan Smith (1992), dalam Ernawati (2005),

secara umum banyaknya variabel dummy yang dibutuhkan

adalah banyaknya kategori pada variabel kualitatif

dikurangi 1. Variabel hak kepemilikan tanah memiliki

jumlah kelas 2 maka jumlah dummy variable adalah 1.

Sedangkan variabel penggunaan lahan memiliki jumlah

kelas 5 maka jumlah dummy variable adalah 4.

Secara lebih jelas mengenai dekomposisi setiap variabel

penentu nilai tanah yang memiliki data kualitatif dengan

peubah boneka (dummy variable) adalah sebagai berikut :

1. Variabel status kepemilikan tanah

Dalam Tugas Akhir ini, status kepemilikan tanah

dibedakan menjadi 2 jenis , yaitu tanah milik dan tanah

negara. Adapun dummy variable untuk variabel status

kepemilikan tanah dapat dilihat pada tabel berikut :

Tabel 3.2

Dekomposisi Variabel Status Kepemilikan Tanah

dengan Dummy Variable

Kelas Variabel Status Tanah

S1

Tanah Hak

0

Tanah Negara

1

(Sumber : Modifikasi Mirrer 1990, dalam Imam

Ghazali 2001)

2. Variabel Penggunaan Lahan

Menurut Surat Edaran Departemen Keuangan RI,

Direktorat Jendral Pajak Nomor SE -55/PJ.6/1999

tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR (Nilai

Indikasi Rata-Rata), pola penggunaan lahan dapat

dibedakan

menj adi

5,

yaitu

perumahan ,

perdagangan/perkantoran, industri , sawah dan kebun.

Berdasarkan hal tersebut maka untuk variabel

penggunaan lahan dibagi menjadi 5 kelas dengan

jumlah dummy variable sebanyak 4, dimana pembagian

tersebut dapat dilihat pada tabel berikut :

Tabel 3.3

Dekomposisi Variabel Status Pola Penggunaan Lahan

dengan Dummy Variable

Kelas Variabel Penggunaan

Tanah

P1

P2

P3

P4

Perumahan/Lahan Kosong

0

0

0

0

Sawah

1

0

0

0

Industri/Pergudangan

0

1

0

0

Perkantoran/Perdagangan

0

0

1

0

Kebun

0

0

0

1

(Sumber : Modifikasi Mirrer 1990, dalam Imam

Ghazali 2001)

3.7.2 Penentuan Lebar Kelas

Lebar kelas ditentukan berdasarkan nilai minimum dan

maksimum dari data pada setiap variabelnya . Dari nilai

minimun dan maksimum tersebut, dapat dihitung rentangnya

yang kemudian dibandingkan dengan jumlah kelas yang sudah

ditetapkan sebelumnya sehingga akan didapatkan lebar kelas

untuk tiap - tiap variabel.

3.8

Tahap Analisa Data

3.8.1 Karakteristik Nilai Ta nah dan Variabel Penentu Nilai

Tanah

Analisis karakteristik nilai tanah dilakukan

dengan

menggunakan analisis statistika deskriptif melalui tabel rerata

dan grafik garis. Selain itu, juga dilakukan analisis korelasi

sederhana untuk mencari hubungan antara nilai tanah dan

variabel penentu nilai tanah yang digunakan, dimana hasil dari

korelasi tersebut akan menunjukkan kekuatan hubungan antara

nilai tanah dan variabel penentu nilai tanah tersebut. Nilai

koefisien korelasi ini akan berada pada kisaran angka minus 1

(-1) sampai plus satu (+1). Koefisien korelasi minus

menunjukkan hubungan yang terbalik, sedangkan koefisien

korelasi positif menunjukkan hubungan yang searah. Semakin

nilai korelasi tersebut mendekati minus satu ( -1) atau plus satu

(+1) maka hubungan antara variabel penentu nilai tanah

tersebut dengan nilai tanah akan semakin kuat.

3.8.2 Model Pendugaan Nilai Tanah

Pada dasarnya proses penilaian tanah meliputi

pengumpulan data dan analisa data tentang karakteristik nilai

tanah yang akan digunakan untuk menghitung nilai tafsiran

dengan menggunakan model penilaian. Model penilaian

merupakan

persamaan

matematis

(yang

umumnya

menggunakan persamaan regresi) yang menyatakan hubungan

antara nilai tanah dan karakteristik dari nilai tanah.

Analisis regresi yang digunakan dalam Tugas Akhir ini

adalah analisis regresi dengan dummy variable. Adapun model

regresi yang dibuat adalah sebagai berikut :

Y = a + b

1

x

1

+ b

2

x

2

+ b

3

x

3

+ b

4

x

4

+ ... + b

n

x

n

(3.2)

dimana :

Y

=

nilai tanah yang diestimasi

a

=

konstanta atau intercept

b

=

slope garis regresi (koefisien)

x

1

, x

2

,...,x

n

=

variabel penentu nilai tanah (variabel bebas)

3.8.3 Uji Statistik Model

Pada tahap ini dilakukan pengujian terhadap signifikasi

pengaruh dari setiap variabel bebas terhadap variabel tak

bebasnya, yaitu dengan uji parsial (t-hitung) untuk mengetahui

pengaruh masing - masing variabel bebas terhadap variabel

terikat dan uji pengaruh simultan (F-hitung) untuk mengetahui

apakah variabel bebas secara bersama - sama atau simultan

mempengaruhi variabel terikat .

Jika nilai dari F-hitung > F-tabel atau p value <



maka

pemodelan regresi dapat digunakan karena paling tidak ada ≥ 1

variabel penentu nilai tanah yang dapat menjelaskan nilai

tanah. Tapi jika nilai dari F -hitung ≤ F-tabel atau p value ≥



maka pemodelan regresi tidak dapat digunakan karena tidak

ada variabel penentu nilai tanah yang dapat menjelaskan nilai

tanah.

Pengujian

koefisien

regresi

selanjutnya

adalah

pengujian koefisien regresi secara parsial (Uji t) untuk

mengetahui apakah variabel penentu nilai tanah secara individu

dapat menjelaskan nilai ta nah.

Jika

2 1   



n k hitung

t

t

atau p value < α maka variabel

tersebut

memberikan

sumbangan

yang

nyata

dalam

menjelaskan pemodelan nilai tanah. Tapi jika

2 1   



n k hitung

t

t

atau p value ≥ α maka variabel tersebut memberikan

sumbangan yang tidak nyat a dalam menjelaskan pemodelan

nilai tanah.