i
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI YANG
BERITIKAD BAIK ATAS HAK ATAS TANAH
BERSERTIPIKAT DALAM PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG
NOMOR: 2351 K/PDT/2010
TESIS
Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Guna Mencapai Derajat Magister
Program Magister Kenotariatan
Oleh:
ELSANINTA BR SEMBIRING
NIM. S351508014
PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
ii
SURAKARTA
2017
PERSETUJUAN PEMBIMBING
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK ATAS HAK ATAS TANAH BERSERTIPIKAT DALAM PUTUSAN
MAHKAMAH AGUNG NOMOR: 2351 K/PDT/2010
Disusun Oleh :
ELSANINTA BR SEMBIRING
NIM: S.351508014
Telah Disetujui oleh Pembimbing
Jabatan Nama Tanda Tangan Tanggal
Pembimbing Burhanudin H, S.H.,M.H.,M.SI.,Ph.D …….……... ……….. NIP. 19600716 198503 1 004
Mengetahui,
iii
Burhanudin H, S.H.,M.H.,M.SI.,Ph.D
NIP. 19600716 198503 1 004
PENGESAHAN PENGUJI
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK
HAK ATAS TANAH BERSERTIPIKAT DALAM PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NOMOR: 2351 K/PDT/2010
Disusun Oleh :
ELSANINTA BR SEMBIRING NIM: S.351508014
Telah disetujui oleh Tim Penguji:
Jabatan Nama Tanda Tangan Tanggal
1. Ketua : Dr. Hari Purwadi, S.H.,M.Hum.
NIP. 19641201 2005011001 ………..
………..……..
2. Sekretaris : Burhanudin H, S.H.,M.H.,M.SI.,Ph.D
NIP. 19600716 198503 1 004 …….…………..
…….………..
3. Penguji : Dr. Djoko Wahju Winarno, S.H., M.S
Pembanding NIP. 19520511 1980031002 ……….... ………
Internal
iv
Pembanding ………….……
.…….….…...
Eksternal
Mengetahui
Direktorat Program Pascasarjana Kepala Program Magister Kenotariatan
Prof.Dr. M. Furqon Hidayatullah, M.Pd Burhanudin H, S.H.,M.H.,M.SI.,Ph.D
NIP. 19600727 198702 1 001 NIP. 19600716 198503 1 004
SURAT PERNYATAAN
Yang bertanda tangan di bawah ini, saya:
Nama : ELSANINTA BR SEMBIRING NIM : S351508014
Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan hukum (tesis) berjudul : PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK ATAS HAK ATAS TANAH BERSERTIPIKAT DALAM PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NOMOR: 2351 K/PDT/2010 adalah betul-betul karya saya sendiri. Hal-hal yang bukan karya saya dalam penulisan hukum (tesis) ini diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam daftar pustaka. Apabila kemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan penulisan hukum (tesis) dan gelar yang saya peroleh dari penulisan hukum (tesis) ini.
Surakarta, 31 Agustus 2017
v
ELSANINTA BR SEMBIRING
NIM. S351508014
MOTTO
Tenang dan Kuasai
Matius 6:33
“Tetapi carilah dulu Kerajaan Allah dan kebenarannya, maka semuanya itu akan
ditambahkan kepadamu”
Yosua 1:8,9 (BIS)
“Ingat, Aku sudah memerintahkan kepadamu supaya engkau sungguh-sungguh yakin dan berani! Janganlah engkau takut atau kurang bersemangat, sebab Aku
TUHAN Allahmu mendampingi engkau kemana saja engkau pergi”
vi 1. Tuhan Yesus Kristus. 2. Bapak dan Mamak.
3. Adik-adik (Indri Meiya, Frans, Enda Riana) dan keluarga besar.
4. Sahabat-sahabatku
5. Almamater Universitas Sebelas Maret Surakarta.
KATA PENGANTAR
Puji syukur kepada Tuhan Yesus Kristus yang telah menganugerahkan keselamatan dan mencurahkan kasih setiaNya bagi penulis. Bersyukur atas hikmat, pengetahuan, kekuatan, dan kemampuan yang telah dikaruniakanNya kepada penulis, sehingga penulis dapat menyelesaikan studi dan penulisan hukum
(tesis) dengan judul “Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Yang Beritikad Baik atas Hak Atas Tanah Bersertipikat Dalam Putusan Mahkamah Agung
Nomor: 2351 K/Pdt/2010”.
vii
yang dinyatakan sebagai pemilik sah hak atas tanah berdasarkan bukti Girik ditinjau dari peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Penyusunan penulisan tesis ini dapat terwujud berkat bantuan dari berbagai pihak yang selalu memberikan bimbingan dan dukungan. Dengan selesainya tesis ini, untuk itu ucapan terimakasih sebesar-besarnya kepada:
1. Bapak Prof. Dr. Supanto S.H.,M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret.
2. Bapak Burhanudin Harahap, S.H.,M.H.,M.SI.,Ph.D, selaku Ketua Program
Studi Magister Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret dan selaku Dosen Pembimbing yang telah banyak membimbing Penulis selama menempuh pendidikan di Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret dan dalam menyusun tesis ini.
3. Segenap dosen pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret.
4. Sekretariat Program Studi Magister Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret.
5. Orang tua Penulis, Demon Sembiring S.H.,M.H., dan Florentina Tarigan yang selalu mendoakan Penulis.
6. Adik-adik Penulis (Indri Meiya Br Sembiring, Frans Sembiring, Enda Riana Br Sembiring) yang terus memberikan semangat kepada Penulis.
7. Keluarga besar penulis yang telah mendoakan Penulis.
8. Sahabat-sahabatku tersayang, Asti Handini, Chris Anggi N Berutu, Indira Acintya Hapsari, Ira Anggita Rahayu, Putri Anjelina N Panjaitan, Relinda Meisa Turnip, Ririn Putri Manik, Vany Christina Pasaribu.
9. Sahabat-sahabatku di Perkantas Karanganyar. Terima kasih untuk doa, semangat, perhatian dan kebersamaannya.
10. Sahabat-sahabatku di Perkakas (Persatuan Mahasiswa Karo Surakarta). 11. Sahabat-sahabatku terkece, Kak Rani, Kak Desi, Kak Icha, Mbak Nova,
Mbak Tia, Mas Haryo, Mas Erwin. Terima kasih untuk 2 (dua) tahun ini. 12. Seluruh teman-teman angkatan VII Program Studi Magister Kenotariatan
viii
Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih banyak kekurangan, oleh karena itu kritik dan saran yang membangun sangat diharapkan. Semoga tesis ini bermanfaat bagi yang membutuhkan.
Surakarta, 31 Agustus 2017 Penulis,
Elsaninta Br Sembiring
DAFTAR ISI
Halam
an
HALAMAN JUDUL ... i
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ... ii
HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI ... iii
ix
A.Latar Belakang Masalah ... 1
B.Rumusan Masalah ... 7
C.Tujuan Penelitian ... 8
D.Manfaat Penelitian ... 8
BAB II LANDASAN TEORI ... 10
A.Kerangka Teori ... 10
1. Tinjauan Mengenai Sistem Hukum Pertanahan Indonesia ... 10
2. Tinjauan Mengenai Hak Atas Tanah ... 13
3. Tinjauan Mengenai Sertipikat Hak Atas Tanah ... 18
4. Tinjauan Mengenai Buku Letter C Atas Tanah ... 19
5. Tinjauan Mengenai Perjanjian Jual Beli ... 22
6. Tinjauan Pendaftaran Hak Atas Tanah ... 29
7. Tinjauan Mengenai Asas Itikad Baik ... 36
8. Teori Perlindungan Hukum ... 39
9. Teori Kepastian Hukum ... 42
B.Penelitian Yang Relevan ... 45
C.Kerangka Berpikir ... 46
BAB III METODE PENELITIAN ... 48
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ... 53
x
dengan Perlindungan Hukum terhadap Pembeli yang
Beritikad Baik atas Hak Atas Tanah
Bersertipikat ... 53
B.Perlindungan Hukum terhadap Pembeli yang Beritikad Baik atas Hak Atas Tanah Bersertipikat dalam Putusan Nomor: 2351K/PDT/2010 berdasarkan Peraturan Perundang-undangan ... 80
BAB IV PENUTUP ... 92
A.Simpulan ... 92
B.Implikasi ... 93
C.Saran ... 93
xi ABSTRAK
Elsaninta Br Sembiring. S351508014. PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK ATAS HAK ATAS TANAH BERSERTIPIKAT DALAM PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NOMOR: 2351 K/PDT/2010. 2017. Program Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret.
Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui dan menganalisis pertimbangan hukum hakim terkait perlindungan hukum pembeli hak atas tanah bersertipikat yang beritikad baik terhadap adanya gugatan pihak lain yang dinyatakan sebagai pemilik sah hak atas tanah dan untuk mengetahui serta menganalisis perlindungan hukum terhadap pembeli yang beritikad baik sebagai pemegang hak atas tanah bersertipikat berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Metode penelitian yang dipergunakan untuk mencapai tujuan penelitian hukum ini adalah metode penelitian hukum normatif dengan sifat penelitian deskriptif analitis yang menggunakan pendekatan Undang-Undang dan pendekatan konseptual. Jenis data yang digunakan adalah data sekunder yang diperoleh berdasarkan bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. Adapun teknik pengumpulan data dalam penelitian ini adalah teknik studi pustaka dan teknik analisis data yang digunakan adalah silogisme deduksi.
Hasil penelitian menyatakan bahwa: (1) Pertimbangan hukum Majelis Hakim dalam Putusan Nomor 2351K/Pdt/2010 bersifat tidak cukup karena tidak mempertimbangkan Perjanjian Jual Beli yang dilakukan antara Tergugat I dan Tergugat II serta keberadaan Sertipikat hak atas tanah yang dimiliki Tergugat II yang dibuat oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Jakarta Timur. Hal ini berakibat pada tidak adanya perlindungan hukum yang diberikan kepada Tergugat II selaku pembeli hak atas tanah yang beritikad baik, (2) Pembeli beritikad baik dalam hal ini wajib memperoleh perlindungan hukum, baik pada saat terjadinya perjanjian jual beli dihadapan PPAT dan saat pelaksanaan pendaftaran tanah. Tergugat I selaku penjual terbukti memiliki itikad buruk karena tidak bersikap jujur atas riwayat tanah, sehingga pembeli berhak meminta pertanggungjawaban dari penjual atas kerugian yang timbul akibat dari adanya gugatan oleh pihak ketiga untuk menyerahkan objek jual beli tersebut kepadanya.
Implikasi dari penelitian ini yaitu pembeli beritikad baik wajib diberikan perlindungan hukum, baik ketika belum terjadinya sengketa maupun ketika telah terjadi sengketa.
.
xii ABSTRACT
Elsaninta Br Sembiring. S351508014. LEGAL PROTECTION OF BUYER OF THE RIGHTS TO CERTIFIED LAND TO GOOD FAITH IN DECISION OF THE SUPREME COURT NUMBER: 2351 K / PDT / 2010. 2017. The Notary Program of Law Faculty of Sebelas Maret University.
The purpose of this reserach is to know and analyze the legal considerations of judge related to the protection of the law against buyers of land rights that have good faith in the existence of lawsuits from other parties who are declared as the rightful owners of land rights and analyze the legal protection against buyers who have good-faith as holders of land titles based on prevailing laws and regulations. The research method used to achieve the objectives of this legal research is the normative legal research with the nature of research is descriptive analytical that use statute approach and conceptual approach. The type of data is used secondary data obtained from primary legal material, secondary law material and tertiary legal material. Technique of the data collection in this research is library study technique and technique of the data analysis used is the syllogism of deduction.
The result of the research states that: (1) The legal considerations of the Panel of Judges in Decision Number 2351K / Pdt / 2010 are insufficient because they do not consider the Sale and Purchase Agreement between Defendant I and Defendant II and the existence of Certificate of Rights owned by the Defendant II made by Office of National Land Agency of East Jakarta City. This resulted in the absence of legal protection granted to the Defendant II as a buyer of good-faith land rights, (2) The buyer of good faith in this case shall obtain legal protection, both at the time of the sale and purchase agreement before PPAT and during the registration of land . Defendant I as the seller is proven to have bad faith for not being honest about the history of the land, so the buyer is entitled to hold the seller's liability for the losses arising from the existence of a lawsuit by a third
party to surrender the object of sale to him.
The implication of this research is that buyers with good faith must be given legal protection, either when there is no dispute or when there has been a dispute
