Proses dan Jangka Waktu Pendaftaran Akta Peralihan dan Pembebanan Hak Atas Tanah (TELAAH HUKUM SEDERHANA) 21
1. FAKTA
- Pendaftaran suatu pemindahan/peralihan atau pembebanan atau pemeriksaan hak atas tanah dilakukan bersamaan dengan pendaftaran hak atas tanah yang lain terhadap satu sertipikat yang sama (contoh: peralihan hak/ roya dialkukan bersamaan dengan pengecekan, atau bahkan peralihan hak didaftarkan bersamaan dengan pengecekan dan juga pendaftaran Hak Tanggungan).
- Pendaftaran Hak Tanggungan oleh Notaris PPAT belum sesuai dengan ketentuan jangka waktu pendaftaran Hak Tanggungan yang berlaku.
2. IDENTIFIKASI
- Bagaimana prosedur pendaftaran peralihan hak dan pembebanan hak?
- Bagaimana peraturan mengenai jangka waktu pendaftaran Hak Tanggungan? - Apakah esensi dari kegiatan pengecekan?
3. REGULASI
- Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan (UUHT)
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997) jo. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan PP 24/1997 (Perka BPN 3/1997)
4. ANALISIS
1) Peralihan hak atas tanah (dapat melalui jual beli, hibah, warisan, dsb.) dan Pembebanan Hak Tanggungan termasuk dalam layanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah di Kantor Pertanahan (dapat juga dilihat dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasionoal No. 1 Tahun 2010). Pemeliharaan data pendaftaran tanah tersebut dilaksanakan melalui pendaftaran dengan pendaftaran perubahan data fisik dan atau data yuridis objek pendaftaran tanah. Sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 95 Perkaban 3/1997, pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang dalam hal ini adalah peralihan hak dan pembebanan hak harus melalui dasar pembuatan akta terlebih dahulu. Jenis akta yang dibuat disesuaikan dengan jenis perubahan hak, misalnya peralihan hak karena jual beli harus dibuatkan Akta Jual Beli, Peralihan Hak karena hibah harus dibuatkan Akta Hibah, Pembebanan hak tanggunan atas tanah harus dibuatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), dsb. Artinya, setiap perubahan data pendaftaran tanah harus didahului dengan pembuatan akta terlebih dahulu (dapat juga dilihat dalam Pasal 96 Perka BPN 3/1997).
Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas tanah, PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli. Hal ini dilakukan melalui prosedur permohonan Pengecekan, sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 97 (keseluruhan ayat) Perka BPN 3/1997.
Setelah akta dibuat, PPAT wajib menyampaikan akta yang bersangkutan paling lama dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja dari tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan. Hal ini sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 103 Perka BPN 3/1997. Artinya, semua jenis pendaftaran pemindahan/peralihan hak dan pembebanan hak atas tanah harus dilakukan paling lama tujuh hari setelah penandatanganan akta yang bersangkutan.
Konsekuensi dari kegiatan pendaftaran yang bersamaan (sebagaimana kasus yang sedang dibahas dalam pendapat hukum ini-lihat bagian “Fakta”) adalah cacat terkait kepastian hukumnya, baik jangka waktu maupun esensi masing-masing kegiatan pendaftarannya. dengan tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan. Sementara itu, terdapat juga permohonan pengecekan di dalamnya.
Pada kasus ini kita dapat mengidentifikasi beberapa permasalahan, di antaranya:
a) pendaftaran peralihan hak karena jual beli merupakan pendaftaran perbuatan hukum atas sertipikat yang bersangkutan, fungsinya untuk mengetahui subjek pemegang hak terbaru. Sampai pada selesainya proses pendaftaran, maka pemegang hak dalam sertipikat telah dapat diketahui, dan dapat dilaksanakan proses pendaftaran selanjutnya (Sesuai keperluan).
b) Permohonan pemeriksaan sertipikat (pengecekan) merupakan syarat wajib yang harus dilakukan oleh PPAT sebelum dilakukan pembuatan akta, baik akta pemindahan hak maupun pembebanan hak.
c) Pendaftaran HT harus didaftarkan setelah sertipikat tersebut dipegang oleh subjek yang berhak. Dalam hal ini, jika terjadi peralihan hak, maka proses tersebut harus selesai terlebih dahulu, baru dapat dibebankan hak tanggungan di atasnya. Sementara untuk kegiatan tersebut, harus dilakukan pengecekan terlebih dahulu.
hukum pendaftaran Hak Tanggungan setelah pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Jangka waktu pendaftaran HT menurut peraturan yang berlaku adalah paling lama 7 (tujuh) hari kerja setelah tanggal penandatanganan APHT. Hal ini sebagaimana dijelaskan di dalam Pasal 13 ayat (1) dan (2) UUHT.
Selain itu, ketentuan terhadap jangka waktu pendaftaran hak tanggungan juga dapat dilihat di dalam Pasal 114 ayat (1) Perka BPN 3/1997.
3) Esensi dari kegiatan Pengecekan adalah sebagaimana dijelaskan di dalam Pasal 97 Perkaban 3/1997 mengenai persiapan pembuatan akta. Pengecekan dilakukan dengan tujuan untuk memeriksa hal-hal terkait dengan eksistensi sertipikat yang bersangkutan, apakah telah sesuai dengan daftar yang ada di kantor pertanahan, atau apakah di dalamnya terdapat ketidaksesuaian atau permasalahan lain. Jika telah sesuai, maka tanda “sesuai” dapat diberikan. Jika tidak sesuai, maka dapat dilakukan tindakan seperlunya sebagaimana dijelaskan di dalam Pasal 97 ayat (5) Perka BPN 3/1997, misalnya dikeluarkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT). Setelah pegecekan selesai, maka sebagaimana dijelaskan sebelumnya, PPAT sudah dapat melaksanakan pembuatan akta sesuai dengan tujuan kegiatan pendaftaran. Jadi, dalam hal ini harus diperhatikan tanggal diadakannya pengecekan, tanggal akta, dan tanggal pendaftaran akta yang bersangkutan.
5. KESIMPULAN
Adapaun kesimpulan dari pendapat hukum ini adalah sebagai berikut: Pasal 13
“(1) Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan. (2) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2), PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan.”
Pasal 114 ayat (1)
1) Setiap pendaftaran pemindahan/peralihan dan pembebanan hak atas tanah harus didahului dengan pembuatan akta sesuai dengan tujuan kegiatan peralihan atau pembebanan (misalnya kegiatan pendaftaran peralihan karena jual beli didahului dengan pembuatan akta jual beli). Sebelum dibuat akta tersebut, harus didahului dengan kegiatan pemeriksaan kesesuaian sertipikat atau disebut Pengecekan. Setelah itu, dibuatkan akta yang bersangkutan;
2) Jangka waktu pendaftaran HT adalah paling lambat adalah 7 (tujuh) hari kerja setelah tanggal akta yang ditandatangani oleh PPAT yang bersangkutan.
