PROPOSAL PEMBENTUKAN DIRE DANA INVESTASI

(1)

PROPOSAL PEMBENTUKAN DIRE

(DANA INVESTASI REAL ESTAT)

(2)

Pengertian DIRE

1. DIRE merupakan wadah yang berbentuk KIK yang dipergunakan untuk

menghimpun dana dana masyarakat pemodal yang selanjutnya di investasikan pada aset real estat, berkaitan dengan real estat, kas dan setara kas.

2. DIRE berinvestasi pada :

a. Minimal 80% di investasikan Aset Real Estat dan aset yang berkaitan dengan Aset Real Estat yang diterbitkan oleh Perusahaan Real Estat di wilayah Indonesia.

b. Aset Real Estat (yang memiliki tanah dan bangunan) yang mempuyai recurring income (penghasilan sewa), minimal 50% dari Nilai Aktiva Bersih (NAB)

c. Kas dan setara kas maksimal 20%.

3. DIRE dilarang Berinvestasi pada :

a. tanah kosong, atau

b. Property yang masih dalam tahap pembangunan (tidak termasuk dekorasi ulang, perbaikan (Retrofitting) dan renovasi).

4. DIRE dapat melakukan Penawaran Umum atau tidak melakukan Penawaran Umum

atas Unit Penyertaannya.

5. DIRE dapat mencatatkan unit penyertaannya di Bursa Efek

(3)

Bentuk KIK-DIRE

Equity DIRE/REITs : Dimana Manajer Investasi melalui SPC yang di miliki oleh manajer

Investasi 99,9%. Melakukan akuisisi perusahaan pemilik awal property melalui SPC. Dimana hasil dari pembelian saham

tersebut, SPC akan menjadi pemilik property, dengan pendapatan berupa sewa.

Mortgage DIRE/REITs : Manajer Investasi membeli hutang dari bank/perusahaan

pemilik property menerbitkan surat hutang (MTN) Rating atau non rating. Dimana jaminan dari pinjaman ini berupa aset yang dimiliki oleh penerbit MTN/pemilik hutang yang di hipotikkan.

Hybrid DIRE/REITs : Kombinasi antara Equity DIRE dan Mortgage DIRE

(4)

Skema Transaksi DIRE (kepemilikan langsung)

A. Aliran Kas pada saat perolehan property

Pemegang

B. Aliran Kas atas hasil dari property

Pemegang

Skema kepemilikan langsung properti belum dimungkinkan karena KIK tidak dapat memiliki tanah. Berdasarkan pasal 4 UU.No.5 Tahun 1960. Tentang Peraturan Dasar-Dasar Pokok Agraria hanya badan hukum dan perseroan yang dapat memiliki tanah.

(5)

Skema Transaksi DIRE (Kepemilikan Tidak langsung)

A. Aliran Kas pada saat perolehan property

B. Aliran Kas atas hasil dari property

Pemegang

Kas _SPCSPC KasKas

Pemegang

Kas _SPC_SPC Kas

(6)

Perpajakan Transaksi DIRE (kepemilikan Tidak langsung)

A. Perpajakan Saat Perolehan Property

Pemegang

Kas _SPCSPC KasKas

•_{Biaya-biaya sudah harus dibayarkan sejak awal, dimana saat itu KIK-DIRE/SPC belum menerima penghasilan.} •_{Berdasarkan PMK No.200/PMK 03/2015 Percepatan restitusi PPN semula 1 tahun menjadi 1 bulan dan PPH final}

semula 5% menjadi non final 25% dari keuntungan.

(7)

Perpajakan Transaksi DIRE (kepemilikan Tidak langsung)

Pemegang Unit Penyertaan

Penyewa Propert Penyewa

Propert KIK DIRE

KIK DIRE

Manager Investasi

Bank Kustodian

Kas

Kas _SPC_SPC Kas

B. Perpajakan Atas Hasil Property :

Pajak atas sewa yang diterima SPC PPH final

10%

Pajak atas sewa yang diterima SPC PPH final

10% Dividen kepada KIK DIRE

tdak kena Pajak *

Dividen kepada KIK DIRE tdak kena Pajak *

Berdasarkan PMK no.200/PMK 03/2015 Pajak Penhasilan Atas Dividen kepada KIK DIRE yang semula 25% menjadi tidak kena pajak karena antara KIK-DIRE dan SPC dianggap sebagai satu kesatuan.

(8)

Perkembangan Terkini

7

Pada tanggal 29 Maret 2016, Pemerintah telah mengeluarkan Paket Kebijakan

Ekonomi XI dimana salah satunya adalah memberikan insentif bagi produk

DIRE. Berikut isi dari Paket Kebijakan Ekonomi XI:

• _{Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Pajak Penghasilan Atas}

Penghasilan Dari Pengalihan Real Estat Dalam Skema Kontrak Investasi

Kolektif Tertentu yang mengatur pemberian fasilitas Pajak Penghasilan

final berupa pemotongan tarif yang semula 5% menjadi 0,5% dari nilai

transaksi.

• _{Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Insentif dan Kemudahan}

Investasi di Daerah yang antara lain mendorong penurunan tarif BPHTB

untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi aset DIRE

dari maksimum 5% menjadi lebih rendah.

• _{Penerbitan Peraturan Daerah bagi daerah yang berminat untuk}

mendukung pelaksanaan DIRE di daerahnya.

• _{Penerapan perubahan –perubahan Paket Kebijakan Ekonomi XI menunggu}

(9)

Perkembangan Terkini

Pada tanggal 16 Maret 2016,Otoritas Jasa Keuangan telah mengeluarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016 tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi dan Bank Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif Adapun perubahan yang mendasar adalah sebagai berikut:

Peraturan XI.M.1

Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarang meminjam dana melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjam dana tanpa penerbitan Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset Real Estat dengan total nilai paling banyak 20% (dua puluh persen) dari total nilai aset Real Estat yang akan dibeli.

POJK Nomor 19/POJK.04/2016

Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarang meminjam dana melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjam dana tanpa penerbitan Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset Real Estat dengan nilai paling banyak 45% (empat puluh lima persen) dari total nilai aset Real Estat yang akan dibeli.

(10)

Perbandingan Perpajakan DIRE

Singapura Malaysia Indonesia

Stamp Duty (PBHTB) 2005-2015 : Bebas Stamp Duty

Sejak Maret 2015 : 3% Bebas Stamp Study 5%

PPN Penjualan Property 7% , restitusi max 6 bulan 6% 10% (restitusi 1 bln) PPH Penjualan Property Bebas Pajak Bebas Pajak PPH non Final

25% PPH Pendapatan sewa Bebas Pajak Bebas Pajak PPH Final 10%

PPH Dividen SPC Bebas Pajak Bebas Pajak Bebas Pajak

PPH Dividen DIRE • Resident & Non Resident

Individu : Bebas Pajak

• Resident Corporate 17% • Non Resident Corporate 10%

•Resident & Non Resident

Individu : Bebas Pajak

• Resident Corporate 24% • Non Resident Corporate 25%

Bebas Pajak

(11)

RUANG LINGKUP PERLAKUAN PERPAJAKAN KIK-DIRE

SEBELUM PMK-200/2015

SETELAH PMK-200/2015

RPP- KIK DIRE

(12)

ASPEK PAJAK KIK-DIRE DI INDONESIA SEBELUM PMK-200/2015 ASPEK PAJAK KIK-DIRE DI INDONESIA SEBELUM PMK-200/2015

PEMEGANG UNIT PENYERTAAN

PEMEGANG

UNIT PENYERTAAN _PROPERTYPEMILIK

PEMILIK

KAS _KASKAS _KASKAS

Dasar Hukum :

I. PP no 48 tahun 1994 sttd PP.no.71 tahun 2008 ttg Pembayaran PPh atas

Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas tanah atau Bangunan

II. Pasal 16D UU PPN III. Pasal 88 UU PDRT Dasar Hukum :

I. PP no 48 tahun 1994 sttd PP.no.71 tahun 2008 ttg Pembayaran PPh atas

Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas tanah atau Bangunan

II. Pasal 16D UU PPN III. Pasal 88 UU PDRT

SPC

1.Menyetor BPHTB atas tanah dan /atau bangunan

(properti) yang diterima dari pemilik sebesar 5%

2. Menanggung PPN pasal 16 D atas pembelian properti sebesar 10% dan apabila SPC merupakan PKP, maka dapat jadi pajak Masukan 3. PPN masukan atas perolehan real estat dapat dimintakan dengan pengajuan restitusi pajak.

Pemilik Property

1. Menyetor PPh Pasal 4 ayat 2 atas penghasilan yang berasal

dari penghasilan hak

atas tanah/bangunan (properti) sebesar 5%.

2. Memungut PPN Pasal 16 D atas penyerahan properti

Kas KasKas KasKas

Atas pembagian laba yang diterima pemegang unit KIK-DIRE, bukan merupakan objek PPh

Pasal 4 ayat (3) huruf I (UU PPH)

Atas penghasilan dividen yang di terima DIRE dari SPC merupakan objek PPh dan dipotong PPh Pasal 23 sebesar 15% (Pasal 4 Ayat 1 huruf g dan pasal 23 UU PPh)

1. Atas penghasilan sewa yang di terima SPC terhutang PPh Final atas penghasilan sewa sebesar 10% oleh penyewa (PP.no.29/1996) 2. SPC memungut PPN sebesar 10%

atas jasa sewa yang diberikan kepada penyewa (UU PPN)

PEMEGANG

UNIT PENYERTAAN KIKA-DERE/REITsKIKA-DERE/REITs SPCSPC

(13)

ASPEK PAJAK KIK-DIRE DI INDONESIA SETELAH PMK-200/2015 ASPEK PAJAK KIK-DIRE DI INDONESIA SETELAH PMK-200/2015

PEMEGANG

PEMILIK

KAS _KASKAS _KASKAS

SPC/KIK-DIRE

1. SPC/ KIK-DIRE merupakan PKP Resiko Rendah. 2. Pengembalian pendahuluan kelebihan PPN

kepada SPC/KIK untuk masa pajak saat terdapat PM perolehan real estat.

SPC/KIK-DIRE

PEMILIK PROPERTY

1. Atas penghasilan yang berasal dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dibebaskan dari pengenaan PPh Final Sebesar 5% .

2. Atas penghasilan yang berasal dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan merupakan objek PPh berupa keuntungan dari pengalihan harta

Atas pembagian laba yang diterima pemegang unit

KIK-DIRE, bukan merupakan objek PPh Pasal

4 ayat (3) huruf I (UU PPH)

SPC DAN KIK DIRE

1. Untuk kepentngan perlakukan PPh, SPC dan KIK – DIRE merupakan satu kesatuan yang tdak

terpisahkan.

2. Pembebasan pemotongan PPh Pasal 23 atas pembayaran dividen dari SPC kepada KIK DIRE 3. Dividen yang diterima KIK dari SPC tdak

diperhitungkan dalam menghitung penghasilan kena pajak KIK.

1. Atas penghasilan sewa yang di terima SPC terhutang PPh Final atas penghasilan sewa sebesar 10% oleh penyewa (PP.no.29/1996)

2. SPC memungut PPN sebesar 10% atas jasa sewa yang diberikan kepada penyewa (UU PPN)

13

Kas KasKas KasKas PEMEGANG

UNIT PENYERTAAN

PEMEGANG

(14)

ASPEK PAJAK UNTUK KIK-DIRE SETELAH RPP KIK DIRE ASPEK PAJAK UNTUK KIK-DIRE SETELAH RPP KIK DIRE

PEMEGANG

PEMILIK

KAS _KASKAS _KASKAS

SPC/KIK-DIRE

3. PBHTB diusulkan maksimal 1% untuk perolahan SPC atau KIK DIRE

SPC/KIK-DIRE

3. PBHTB diusulkan maksimal 1% untuk perolahan SPC atau KIK DIRE

PEMILIK PROPERTY

Atas pengalihan yang berasal dari pengalihan real estat dikenakan PPh Final dengan tarif sebesar 0,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan real estat

Atas pembagian laba yang diterima pemegang unit

KIK-DIRE, bukan merupakan objek PPh Pasal

4 ayat (3) huruf I (UU PPH)

SPC DAN KIK DIRE

1. Untuk kepentngan perlakukan PPh, SPC dan KIK – DIRE merupakan satu kesatuan yang tdak

terpisahkan.

2. Pembebasan pemotongan PPh Pasal 23 atas pembayaran dividen dari SPC kepada KIK DIRE 3. Dividen yang diterima KIK dari SPC tdak

diperhitungkan dalam menghitung penghasilan kena pajak KIK.

1. Atas penghasilan sewa yang di terima SPC terhutang PPh Final atas penghasilan sewa sebesar 10% oleh penyewa (PP.no.29/1996)

2. SPC memungut PPN sebesar 10% atas jasa sewa yang diberikan kepada penyewa (UU PPN)

14

Kas KasKas KasKas PEMEGANG

UNIT PENYERTAAN

PEMEGANG

(15)

Perkembangan DIRE di Indonesia

• _{Saat ini terdapat 1 (satu) DIRE, yaitu DIRE Ciptadana Propert Ritel Indonesia}

- Tanggal efektif : 6 Novembber 2012

- Manager Investasi : PT.Ciptadana Asset Management - Bank Custodian : Standard Chartered bank

- Aset : Solo Grand Mall

- Nilai Akuisisi Aset : Rp.356 Miliar

- Nilai Dana Kelolaan DIRE : Rp.534,22 Milyar per Februari 2016

- Skema KIK DIRE : Skema Tidak langsung menggunakan SPC (Special Purpose Company)

• _{Peluang Pasar DIRE di Indonesia}

- Nilai potensi pasar DIRE di Indonesia sekitar 5 Miliar USD atau Rp.71 Triliun (Chandra Ciputra Direktur PT.Ciputra Development.Tbk )

(16)

Aturan-Aturan DIRE

• _{Peraturan no.IX.C.15 tentang pernyataan pendaftaran}

dalam rangka penawaran umum oleh Dana Investasi

Real Estate berbentuk KIK.

• _{Peraturan no.IX.C.16 tentang pedoman mengenai}

bentuk dan isi prospektus.

• _{Peraturan no.IX.M.1 tentang pedoman bagi MI dan}

bank kustodian yang melakukan pengelolaan DIRE.

• _{Peraturan no.IX.M.2 tentang pedoman KIK DIRE.}

(17)

Dokumen pendaftaran DIRE

1. Kontrak KIK DIRE berbentuk DIRE (hard & soft copy) 2. Perjanjian pengelolaan real estat

3. Dokumen penilaian Real Estat

4. Perjanjian Agen Penjualan Unit Penyertaan (jika ada)

5. Perjanjian pendahuluan antara MI dan BEI jika unit penyertaan di catatkan di bursa.

6. Perjanjian unit penyimpanan unit penyertaan dalam penitipan kolektif antara MI dan bank kustodian unit penyertaan dicatat di bursa.

7. Opini Hukum dan Legal Audit

8. Prospektus (diberi materai dan di ttd para pihak disertai soft copy) 9. Salinan perjanjian sewa menyewa yang terkait dengan real estat 10. Salinan perjanjian jual beli real estat

11. Copy SHGB dan sertifikat hak atas tanah atau bangunan lainnya

12. Dalam hal DIRE berbentuk KIK menggunakan SPC wajib menyertakan : a. akte pendirian dan perubahan anggaran dasar SPC.

b. Izin usaha dari pihak yang berwenang c. daftar pihak yang terafiliasi dengan SPC.