Pada bab ini akan dibahas mengenai identifikasi sumber pesan yang terdiri dari identifikasi perusahaan dan product knowledge mengenai Fortune City, serta analisis kompetitor, dari segi fisik dan komunikasi visualnya serta analisis data berupa tinjauan analisis, analisis SWOT, sintesis dan strategi pemecahan masalah bagi Fortune City.
3.1 Identifikasi Sumber Pesan
Pada sub bab ini akan dibahas tentang identifikasi sumber pesan yang terdiri dari identitas perusahaan sebagai pihak pengembang (developer) dari Fortune City, product knowledge yang membahas Fortune City secara lebih detil serta identifikasi target market yang dituju, baik dari segi geografis, psikografis maupun behavioristis.
3.1.1 Identitas Perusahaan (Company)
Gambar 3.1 Logo PT. Fortune Mate Indonesia Tbk.
PT. Fortune Mate Indonesia Tbk. selaku pihak pengembang dari komplek properti Fortune City ini, awalnya didirikan pada tanggal 24 Juni 1989 dengan akta no. 44 oleh Notaris Rika You Soo Shin, S.H. di Surabaya sebagai perseroan Penanaman Modal Asing (PMA) yang bergerak di bidang industri alas kaki. Krisis ekonomi yang berkepanjangan dan situasi negara yang kurang kondusif akhir-akhir ini menyebabkan perseroan akhirnya mengalami kerugian yang cukup besar dan memutuskan untuk menghentikan produksinya pada tahun 2004.
Demi mempertahankan kelangsungan usaha perseroan, maka Perseroan melakukan perluasan usaha ke bidang usaha pembangunan real estate, yang telah disetujui oleh para pemegang saham dalam Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa pada tanggal 3 Agustus 2004 yang lalu. Rencana perluasan usaha ini didukung oleh kerjasama yang dilakukan antara pihak PT. Fortune Mate Indonesia Tbk. dengan PT. Multi Sarana Bangun yang memang bergerak di bidang usaha pengembangan real estate. Rencana perluasan usaha ini juga telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. C-25684 HT.01.04.TH.2004 pada tanggal 14 Oktober 2004 yang lalu. Perseroan berencana melakukan kegiatan usaha utamanya di bidang properti secara komersial pada tahun 2005 dengan mengerjakan lahan seluar 200 hektar sebagai awal mula dari pembangunan seluruh komplek properti Fortune City seluas kurang lebih 1500 hektar.
Hingga saat ini, PT. Fortune Mate Indonesia Tbk. mempunyai jumlah tenaga kerja sebanyak 62 orang, dengan data perusahaan sebagai berikut.
Presiden Komisaris : Teddy Gunawan Komisaris : Dr. Harijanto, M.M Komisaris Independen : Dra. Prany Riniwati, Akt. Direktur Utama : Tjandra Mindharta Gozali Direktur : Teguh Yenatan, S.E Sekretaris Perusahaan : Agustinus A. Sunarto
Alamat Kantor Pusat : Gedung Bank Yudha Bakti lantai 5 Jl. Raya Darmo No. 54-56
3.1.2 Product Knowledge
Gambar 3.2 Masterplan Fortune City
Fortune City merupakan sebuah komplek properti yang berlokasi di wilayah Surabaya Barat dengan luas tanah sebesar kurang lebih 1500 hektar, yang membentang hingga sepanjang garis pantai utara kota Surabaya. Pengerjaan tahap awal dalam proyek ini adalah pembangunan properti di sepanjang garis pantai yang menggunakan lahan seluas kurang lebih 200 hektar yang telah mendapatkan ijin lokasi pembangunan perumahan dari pemerintah kota Surabaya pada tanggal 28 Desember 2004.
Fortune City merupakan sebuah properti yang secara umum ditujukan untuk masyarakat kalangan ekonomi menengah keatas, dengan luas lahan minimal 350 m2 hingga 1500 m2, dilengkapi dengan adanya berbagai kemudahan dan fasilitas yang ditawarkan, serta tambahan panorama laut dan lapangan golf 18
hole yang membuat komplek properti ini cukup menonjol dibandingkan komplek properti lainnya, khususnya di wilayah Surabaya Barat.
Sebagai properti yang memiliki konsep sebuah kota yang utuh dan lengkap bernuansa rumah peristirahatan (resort) yang asri, tenang dan nyaman, Fortune City juga dilengkapi dengan berbagai fasilitas umum dan kemudahan-kemudahan
tersedia antara lain dengan adanya lapangan bola, basket, tenis dan lainnya, club house dengan kolam renang dan fitness center, pemandangan lapangan golf (golf view), yang nantinya bukan hanya akan dapat dinikmati oleh mereka yang memiliki rumah dengan luas tanah yang besar saja seperti layaknya perumahan-perumahan lain di wilayah Surabaya Barat. Selain itu, adanya panorama laut lepas sebagai salah satu sarana rekreasi keluarga turut menambah nilai tambah untuk properti ini.
Sesuai dengan peraturan pemerintah yang menganjurkan bahwa sebuah properti harus memiliki area penghijauan tidak kurang dari 40 persen dari luas tanah properti, maka Fortune City juga akan dilengkapi dengan beberapa taman luas serta lapangan golf 18 hole. Rencananya, taman ini nantinya hanya akan diperuntukkan bagi para penghuni Fortune City sehingga dapat menghasilkan kenyamanan maksimal bagi para pengunjung taman. Selain itu, pada taman ini akan dibangun lapangan bermain anak serta pathway atau jogging track khusus untuk mereka yang ingin berolah raga sambil menikmati udara segar.
Sebagai sebuah kota satelit, Fortune City nantinya akan memiliki pusat perbelanjaan yang mempunyai fasilitas-fasilitas yang lengkap, seperti gedung bioskop, pusat perbelanjaan, berbagai jenis rumah makan, dan lainnya. Salah satu
cafe yang ada di Fortune City ini nantinya akan dibangun di atas laut lepas, sehingga mampu memberikan kesan unik tersendiri bari para pengunjungnya. Konsep ini merupakan yang pertama kalinya di Surabaya.
Untuk memberikan keamanan maksimal bagi para penghuni Fortune City, maka keseluruhan properti akan menggunakan one gate system untuk masing-masing cluster perumahan yang ada di dalamnya. Selain itu, sebagai sebuah komplek properti yang ditujukan untuk kalangan menengah ke atas, maka Fortune City juga akan dilengkapi dengan fasilitas TV kabel dan hi-speed internet yang terpadu sehingga mempermudah sarana berkomunikasi.
Hingga saat ini, proses pengerjaan Fortune City telah mencapai tahap pembangunan infrastruktur seperti ruas jalan, penghijauan kota berupa penanaman pohon-pohon, listrik, air dan telepon, serta perancangan pembagian lokasi berupa
blue print, guna mendukung dan memberikan kenyamanan optimal bagi komunitas penghuninya.
3.2 Identifikasi Target Market
Karakteristik target market yang dituju oleh komplek perumahan Fortune City ini adalah sebagai berikut:
1) Demografis
Usia : 28-60 tahun
Jenis Kelamin : pria dan wanita
SES : menengah atas, dan atas
Tingkat Pendidikan : terdidik 2) Geografis
Secara geografis, kalangan masyarakat yang dituju adalah mereka yang tinggal di kota-kota besar di Pulau Jawa, khususnya Surabaya dan sekitarnya. 3) Psikografis
Kalangan masyarakat yang dituju adalah mereka yang memiliki daya beli tinggi, mengikuti gaya hidup (lifestyle) masyarakat kota, menghargai pentingnya kedinamisan hidup dan efisiensi waktu, mempunyai mobilitas tinggi di luar rumah namun tetap mempedulikan kenyamanan rumah tinggal, peduli terhadap kenyamanan keluarga, serta peduli terhadap pentingnya istirahat dan bersantai di kala senggang.
4) Behavioristis
Kalangan masyarakat yang dituju adalah mereka yang bekerja secara rutin setiap harinya, mengalami kepenatan, tekanan dan mobilitas tinggi kota besar, namun tetap tidak dapat meninggalkan kesibukannya terlalu jauh karena tanggung jawab, serta mereka yang memanfaatkan waktu senggang atau liburan dengan bersantai bersama keluarga.
3.3 Identifikasi Kompetitor
Pada bagian identifikasi kompetitor akan dibahas empat kompetitor utama dari Fortune City ini, yaitu perumahan Graha Famili, Citraland, Pakuwon Indah serta Bukit Darmo Golf, guna mempermudah dalam pembuatan analisa SWOT terhadap Fortune City.
3.3.1 Graha Famili
Gambar 3.3 Peta Lokasi Graha Famili
Graha Famili merupakan sebuah komplek properti yang berlokasi di wilayah Surabaya Barat, berada tepat di tengah-tengah beberapa kawasan properti besar di Surabaya Barat lainnya, yang ditujukan oleh kalangan masyarakat ekonomi menengah ke atas. Graha Famili telah dikembangkan sejak tanggal 2 Juli 1993 yang didirikan oleh PT. Grande Family View dan merupakan anak perusahaan dari PT. Dharmala Intiland yang bekerjasama dengan PT. Aridarca Perwira.
Komplek properti yang didirikan di atas lahan seluas 280 Ha ini terbagi atas beberapa cluster yang dengan luas bangunan yang berbeda-beda pula. Selain itu, didukung dengan tekstur tanah yang berbukit dan terbuka, menjadikan Graha Famili sebagai sebuah perumahan yang asri dan nyaman untuk dihuni.
Sejak awal pengembangan hingga saat ini, Graha Famili yang dulunya bernama Grand Family ini telah mengalami perkembangan yang cukup pesat. Hal ini dibuktikan dengan adanya pengembangan cluster-cluster yang cukup konsisten dari tahun ke tahun. Saat ini Graha Famili juga disebut properti nomor satu di wilayah Surabaya, mengalahkan Pakuwon, Citra Raya dan lainnya. Seperti halnya dengan Fortune City, Graha Famili juga dilengkapi dengan berbagai fasilitas untuk mendukung kenyamanan para penghuninya. Hingga saat ini, properti yang dibangun atas konsep perumahan yang teduh dan asri ini telah memiliki fasilitas umum berupa club house, kolam renang, lapangan bola, lapangan voli, lapangan basket, fitness center dan lainnya serta dilengkapi dengan berbagai fasilitas
komersial dan apartemen yang terdiri dari 4 tower. Secara rinci, fasilitas-fasilitas yang ada adalah sebagai berikut:
1) Air bersih
Untuk menyuplai kebutuhan air bersih bagi warga, saat ini di Graha Famili telah dioperasikan 3 buah Water Treadment Plan (WTP) yang memiliki standard kualitas air bersih dengan kapasitas 150 liter/detik.
2) Golf
Golf Graha Famili and Country Club berada di tengah kawasan properti prestisius Graha Famili Surabaya. Lokasinya menyatu dengan lapangan golf 18 hole. Selain Restoran Graha Terrace, ada pula fasilitas kolam renang, pusat kebugaran, sauna dan spa.
3) Infrastruktur
Seluruh jaringan listrik, air, parabola pada kawasan tertentu dan telepon ditanam di dalam tanah (underground), sehingga kawasan terlihat bersih dan rapi.
4) Keamanan 24 jam
Sebagian besar cluster-cluster di Graha Famili dikembangkan dengan konsep
one gate system, disertai dengan penjagaan keamanan 24 jam. 5) Lapangan olah raga
Sarana olahraga yang ada antara lain lapangan tennis, lapangan basket, voli pantai, serta jogging track yang tersedia.
6) Permata Terrace Sport Center
Salah satu sports club terbaru yang dibangun di tengah pemukiman. Memiliki fasilitas kolam renang, fitness center, jogging track, dan lapangan sepak bola mini.
7) Playground
8) Sekolah Petra
Salah satu sekolah yang memiliki reputasi terbaik dan bergengsi di kota Surabaya. Memiliki gedung dengan desain yang artistik dan dilengkapi dengan berbagai fasilitas pendidikan yang lengkap. Serta mempunyai sebuah auditorium besar yang memiliki kapasitas 1800 orang.
Selain itu, Graha Famili memiliki fasilitas-fasilitas komersial atau niaga yang melengkapi fasilitas rumah yang telah ada. Fasilitas niaga atau komersial tersebut antara lain sebagai berikut:
1) Taman Perkantoran
Terletak tepat di sisi Gerbang Timur Graha Famili, dan sangat dekat dengan tol Surabaya-Gempol. Taman Perkantoran disiapkan sebagai bentuk kavling siap bangun, dan diproyeksikan sebagai area perkantoran dengan bangunan minimal 3 lantai.
2) Plaza Graha Famili
Sebuah kompleks pertokoan di Graha Famili yang terletak di lokasi strategis. Tepat berada di Middle Inner Ringroad selebar 50 meter. Dilengkapi pula dengan fasilitas food court.
3) Taman Niaga
Teletak berdekatan dengan Plaza Graha Famili, kondominium, lapangan golf, Sekolah Petra, dan kawasan pusat bisnis Surabaya Barat.
Cluster-cluster perumahan yang saat ini tengah dikembangkan serta dipasarkan oleh Graha Famili antara lain sebagai berikut:
1) Adena Palace 2) Emerald Place 3) Garnet Mansion 4) Mutiara Golf 5) Pulau Golf 6) Taman Keluarga 7) Terrace House
Dalam segi komunikasi visualnya, Graha Famili belum menunjukkan adanya kesatuan pesan yang hendak disampaikan. Hal ini dapat dilihat dari tampilan visual dari logo properti tersebut, baik logo utama maupun logo cluster
yang dimiliki. Tidak adanya kesinambungan tampilan visual dan konsep antara satu logo dengan yang lain, menunjukkan bahwa keseluruhan komunikasi visual belum dipresentasikan secara maksimal dan dirangkai secara menyeluruh. Hal ini dimungkinkan karena Graha Famili merupakan komplek properti yang telah lama berdiri, dimana kala itu penggunaan sistem cluster masih belum terlalu lazim digunakan seperti saat ini sehingga style logo yang digunakan pada cluster-cluster
terbaru seringkali tidak selaras dengan style logo utama dari Graha Famili.
Hingga saat ini, tampilan visual yang terdapat di dalam komplek perumahan ini pun juga belum mengalami perubahan dari yang sudah ada sebelumnya, seperti pada signage blok-blok perumahan, signboard Graha Famili dan lain sebagainya. Hal ini mungkin disebabkan oleh faktor kepopuleran Graha Famili yang telah diraih sehingga perusahaan pengelola merasa tidak perlu lagi melakukan pembenahan, terutama dalam hal tampilan visualnya.
3.3.2 Citra Raya Kota Mandiri
Gambar 3.5 Logo Citraland
Citra Raya Kota Mandiri di Surabaya merupakan salah satu dari berbagai proyek yang dikelola dan dikembangkan oleh Grup Ciputra. Luas total lahan Citra Raya atau yang biasa dikenal dengan Citraland ini adalah sekitar 700 Ha dari total keseluruhan rencana proyek seluas 2000 Ha.
Citraland merupakan sebuah komplek properti yang menonjolkan konsep seni dalam pembangunannya. Hal ini dapat dilihat dari banyaknya karya seni, seperti patung-patung yang tersebar hampir di seluruh wilayah perumahan tersebut. Selain itu, kontur wilayah yang berbukit memungkinkan Citraland berkembang sebagai komplek perumahan yang asri dengan fasilitas lapangan golf yang konon merupakan salah satu lapangan golf terbaik di Surabaya.
Namun, akhir-akhir ini Citraland dikembangkan sejalan dengan konsep Singapore of Surabaya. Dimana cluster-cluster yang ada dikembangkan berdasarkan konsep negara Singapura serta membawa ikon-ikon penting Singapura ke dalamnya, antara lain patung Merlion, Raffles dan Fountain of Wealth yang memang sangat terkenal di negara itu.
Perkembangan Citraland juga pernah megalami masa-masa sulit ketika masa krisis moneter dimulai. Hal ini turut menyebabkan tertundanya berbagai proyek pembangunan fasilitas-fasilitas umum seperti pusat perbelanjaan dan lain sebgainya. Namun seiring dengan berjalannya waktu, Citraland mampu bangkit kembali, apalagi ketika kawasan G-Walk mulai marak diperbincangkan oleh masyarakat Surabaya. G-Walk merupakan kawasan yang terletak di sepanjang Ruko Taman Gapura, yang menyediakan berbagai makanan yang umumnya mulai beroperasi petang hari hingga tengah malam. Hal ini pula yang mungkin mendorong dibangunnya Ciputra Water Park yang konon merupakan taman air terbesar dan terluas di seluruh Indonesia.
Luasnya lahan properti ini menyebabkan Citraland memiliki kurang lebih 30 buah cluster yang memiliki luas bangunan yang berbeda-beda. Cluster-cluster
yang ada antara lain sebagai berikut: 1) Raffles Garden
2) The Water Front 3) Villa Golf Regency 4) Bukit Golf International 5) Mansion Park
6) International Village 7) Esplanade Park
Gambar 3.6 Beberapa contoh logo Cluster Citraland
Selain itu, Citraland juga didukung dengan berbagai fasilitas dan kemudahan bagi para penghuninya sehingga menjadikannya salah satu komplek properti terbesar dan terbaik di wilayah Surabaya, khususnya Surabaya Barat.
Sebagai salah satu komplek properti yang ditujukan untuk kalangan menengah ke atas, Citraland memiliki kesadaran tinggi akan pentingnya sebuah penampilan visual yang menarik dan tertata. Hal ini memang tampak pada perpaduan komunikasi visual yang cukup baik dan selaras dalam seluruh komponen visualnya.
Perbaikan dalam hal tampilan visual sangat jelas terasa dan terlihat ketika Citaland mulai memposisikan diri sebagai Singapore of Surabaya. Pada waktu itu juga, keseluruhan tampilan visual dari komplek properti ini menggunakan style
ulir sebagai latar belakang dalam berbagai desain kebutuhan promosi, seperti
billboard, signboard, iklan media cetak dan lain sebagainya. Selain itu, penggunaan warna yang umumnya kontras seperti oranye, biru dan hijau namun tetap memperhatikan keindahan dan keharmonisan dalam komposisi dan kesatuan, mampu menarik perhatian masyarakat kepada komplek properti ini.
Gambar 3.7 Contoh-contoh Environmental Graphics Citraland
Desain logo cluster yang menunjukkan kesatuan dan kesinambungan antara satu dengan yang lain serta kekuatan dan keunikan konsep serta positioning
yang baik, membuat Citraland menjadi salah satu properti yang memiliki kekuatan komunikasi visual yang menunjang untuk menarik perhatian target market-nya.
3.3.3 Vila Pakuwon Indah
Vila Pakuwon Indah merupakan sebuah komplek properti yang bernaung di bawah Pakuwon Group yang didirikan oleh PT. Pakuwon Jati Tbk. Pakuwon Group merupakan salah satu grup perusahaan yang secara konsisten bergerak di bidang pembangunan dan pengelolaan real estate. Beberapa produk dari perusahaan ini antara lain PlasaTunjungan I-IV, Supermall Pakuwon Indah Pakuwon Trade Center, Sheraton Hotel and Tower, Menara Mandiri dan properti Laguna Indah yang semuanya berada di wilayah Surabaya. Saat ini Pakuwon Group juga tengah mengembangkan beberapa proyek besar seperti Grand Waterplace Residence dan Royal Plaza.
Vila Pakuwon Indah yang terletak juga di wilayah Surabaya Barat ini dibangun di lahan seluas 330 Ha dan 30 meter diatas permukaan laut. Salah satu keuntungan dan fasilitas terbesar yang membuat komplek properti ini mengalami perkembangan yang cukup pesat ini adalah dibangunnya Supermal Pakuwon Indah yang terletak tepat di pintu masuk komplek properti ini. Selain itu, kontur tanah yang berbukit juga menguatkan kesan konsep properti yang asri dengan udara yang segar dan dikelilingi dengan lapangan golf.
Saat ini, Vila Pakuwon Indah telah menempati posisi kedua teratas setelah Graha Famili sebagai komplek perumahan terbesar dan terbaik di wilayah Surabaya Barat. Berbagai pembangunan juga tengah dilakukan di tengah komplek perumahan ini, salah satunya adalah Grand Water Place Residence yang merupakan sebuah komplek kondominium yang dibangun dengan konsep beberapa tipe kolam renang yang langsung terhubung dengan pintu kondominium tersebut. Selain itu, fasilitas umum yang ada juga terus dikembangkan, antara lain
amphitheater yang juga dikenal sebagai kolam bebek yang terbuka untuk umum hingga petang hari, imperial ballroom, pasukan pemadam kebakaran pribadi, suplai air bersih khusus untuk penghuni Vila Pakuwon Indah. Cluster-Cluster
yang ada di Vila Pakuwon Indah antara lain Vila Bukit Indah, Vila Regensi, Vila Valensia dan lain-lain, serta cluster paling baru yang ditawarkan adalah One Golf Terrace.
Gambar 3.9 Beberapa Fasilitas Umum di Vila Pakuwon Indah
Dalam segi komunikasi visualnya, komplek properti ini belum menunjukkan suatu kesinambungan antara logo utama dengan logo-logo cluster
tampak dalam komplek perumahan ini kecuali pada beberapa spanduk yang sifatnya sementara dan sekedar digunakan untuk promosi. Akibatnya, logo
corporate Pakuwon Group juga tidak terlalu umum dikenal oleh masyarakat luas.
Gambar 3.10 Contoh-contoh Environmental Graphics Vila Pakuwon Indah
Sistem penanda yang terdapat dalam komplek properti ini juga belum diatur dan dibuat dengan sedemikian rupa, bahkan terkesan dibuat seadanya tanpa mempertimbangkan keindahan dalam tampilan visualnya. Selain itu, nama serta logo cluster dari Vila Pakuwon Indah ini juga tidak menunjukkan kesinambungan antara satu dengan yang lain. Ada beberapa yang menggunakan bahasa Indonesia, ada juga yang menggunakan bahasa Inggris. Minimnya penempatan signage di lokasi-lokasi strategis juga sering membuat masyarakat yang kurang mengenal tempat ini menjadi kebingungan.
3.3.4 Bukit Darmo Golf Surabaya
Bukit Darmo Golf (BDG) Surabaya merupakan kawasan properti yang ditujukan secara umum untuk kalangan menengah ke atas, khususnya bagi mereka yang gemar bermain golf. Properti yang terletak tepat di sebelah kawasan Graha Famili ini memiliki kelebihan terutama dalam arsitektur lapangan golf yang secara profesional didesain oleh Jack Nicklaus II.
Gambar 3.12 Lapangan Golf Karya Jack Nicklaus II
Walaupun luas lahan BDG termasuk yang paling kecil dibanding dengan kompetitornya yang lain seperti Graha Famili, Citraland ataupun Pakuwon, namun BDG memiliki keuntungan sebagai kawasan properti yang paling dekat dengan jalan masuk utama, yaitu Jalan HR. Mohammad. Hal ini menyebabkan kawasan komersial milik BDG menjadi salah satu kawasan komersial yang terbaik, dibanding kawasan komersial milik properti lainnya.
Selain itu, perkembangan BDG mengalami perkembangan yang cukup pesat akhir-akhir ini. Hal ini terlihat dari banyaknya proyek yang tengah dibangun maupun direncanakan di sekitar kawasan ini. Antara lain, proyek Office Park I dan II, yang merupakan kawasan perkantoran yang menggunakan desain arsitektur-arsitektur dunia seperti Empire State Building, World Trade Center New York City, Merill, National Museum, dan Gothic Palazza. Selain itu, BDG juga tengah melakukan perencanaan pembangunan sebuah apartemen yang berada tepat di belakang kawasan Office Park dan berseberangan dengan Supermall Pakuwon Indah, yaitu The Adhiwangsa. Kawasan ini nantinya akan semain bertambah lengkap dengan hadirnya sebuah boutique hotel, sebuah hotel berkualitas dan berbintang enam, tepat di tengah kawasan Office Park I dan II.
Dalam segi komunikasi visual, Bukit Darmo Golf merupakan salah satu komplek properti yang memiliki tampilan visual yang baik dibanding dengan
yang lain. Logo perumahan ini tampak menonjol, mampu menunjukkan dengan jelas positioning sebagai komplek properti dengan fasilitas utama lapangan golf profesional kepada masyarakat luas, serta terlihat mewah dan eksklusif, sesuai dengan target market yang dituju. Kekuatan visual juga tampak pada adanya perancangan entrance gate yang mendukung positioning perumahan ini, selain itu Bukit Darmo Golf merupakan satu-satunya komplek properti yang mempunyai
gate (dibanding dengan para kompetitor lainnya). Sayangnya dalam hal signage, properti ini belum terdesain dengan baik, bahkan banyak dari sistem penanda tersebut yang sudah usang dan tidak jelas lagi.
Gambar 3.13 Contoh-contoh Environmental Graphic Bukit Darmo Golf
Selain itu, Bukit Darmo Golf juga tidak banyak menggunakan sistem
cluster seperti komplek properti pada umumnya. Hal ini mungkin dikarenakan luas lahan yang tidak terlalu besar sehingga tidak memungkinkan untuk diklasifikasikan dalam berbagai jenis cluster. Salah satu Cluster yang paling menonjol adalah Peninsula Golf.
3.4 Analisis Data
Pada bagian ini akan dibahas mengenai analisis yang diperoleh setelah mempelajari para kompetitor Fortune City, berupa tinjauan analisis data, analisis SWOT, sintesis, serta strategi pemecahan masalah untuk properti Fortune City.
3.4.1 Tinjauan Analisis Data
Data-data yang diperoleh berupa data kompetitor telah diolah dan dianalisis sebagaimana dilakukan kepada perusahaan dan produk Fortune City. Untuk memetakan kekuatan, kelemahan, dan menemukan faktor pembeda bagi produk properti ini, digunakan analisis SWOT.
Berdasarkan data yang diperoleh ditemukan kesamaan utama dalam pengembangan properti-properti sejenis, dimana orientasi pembangunan properti tersebut tidak hanya dititik beratkan pada pembangunan cluster yang unik dan arsitektur gedung yang mewah dan megah. Sarana-sarana pendukung penghuni juga merupakan salah satu pertimbangan, bahkan dapat diamati dari data bahwa properti-properti tersebut nampak berlomba-lomba memberikan sarana yang lengkap dan baik. Sehingga pada akhirnya, keunikan sarana yang dimiliki masing-masing properti ini dapat digunakan sebagai faktor pembeda antara satu dengan yang lain.
Kecenderungan lain yang tampak adalah untuk properti kalangan menengah ke atas ini, sarana tersebut bukan hanya dibangun berdasarkan fungsinya saja, tetapi juga menjadi dibangun sebagai ikon-ikon prestisius bagi properti tersebut, seperti halnya dalam pembangunan lapangan golf, club house
atau family club.
3.4.2 Analisis SWOT
Melalui perbandingan dan analisis data yang telah dilakukan terhadap para kompetitor Fortune City, maka dapat dijabarkan analisis mengenai kekuatan (strength), kelemahan (weakness), peluang (opportunity) dan ancaman (threat) properti Fortune City, antara lain sebagai berikut:
Kekuatan (strength):
1) Merupakan salah satu komplek properti yang memiliki luas lahan terbesar di wilayah Surabaya Barat, yang memungkinkan kelengkapan fasilitas dan prasarana umum untuk masyarakat penghuninya.
2) Panorama pantai dan laut lepas menawarkan sebuah suasana yang berbeda, yang belum pernah ada di properti manapun di Surabaya, khususnya di wilayah Surabaya Barat.
3) Merupakan kawasan properti yang nantinya akan menggabungkan beberapa kawasan properti lainnya di Surabaya Barat, sehingga relatif lebih mudah untuk dicapai.
4) Didukung oleh banyak fasilitas yang memadai, antara lain lapangan golf 18
hole, rekreasi pantai dan laut, pusat perbelanjaan, gedung bioskop, dan lainnya, guna mendukung kenyamanan dan kemudahan para penduduknya. Kelemahan (weakness):
1) Fortune City dikelola oleh sebuah perusahaan yang belum pernah mengelola bidang usaha properti sebelumnya sehingga mengurangi kepercayaan masyarakat terhadap kredibilitas Fortune City.
2) Luas lahan yang terlalu besar menyebabkan pembangunan keseluruhan proyek ini memakan waktu yang cukup lama.
Peluang (opportunity):
1) Jumlah penduduk Surabaya yang cukup besar menyebabkan kebutuhan akan properti selalu bertambah.
2) Kawasan Surabaya Barat merupakan salah satu kawasan yang terkenal sebagai kawasan properti elite, sehingga nilai ekslusifitas Fortune City akan terbentuk dengan sendirinya.
3) Merupakan sebuah kawasan properti yang dibangun dengan nuansa resort
yang asri, teduh dan tenang, sehingga mampu menawarkan kenyamanan bagi komunitasnya, jauh dari kepenatan kota besar namun tetap disertai dengan kemudahan fasilitas yang dimiliki oleh sebuah kota.
4) Adanya kecenderungan yang mulai signifikan dalam masyarakat, terutama masyarakat golongan menengah atas untuk berinvestasi pada bidang properti, baik berupa tanah maupun gedung.
Ancaman (threat):
1) Krisis moneter yang berkepanjangan di Indonesia menyebabkan lesunya minat beli masyarakat terutama dalam bidang investasi properti.
2) Banyaknya properti yang ditujukan untuk kalangan target market yang sama di wilayah Surabaya Barat, sehingga menyebabkan ketatnya persaingan yang terjadi antara properti satu dengan lainnya.
3.4.3 Sintesis
Tren industri real estate atau properti telah bergeser dari sekedar pemenuhan kebutuhan papan menjadi sebuah lahan investasi dan simbol prestisius. Seringkali tingkat kesuksesan seseorang dinilai dari daerah tempat tinggalnya dan juga arsitektur rumahnya. Kenyataan ini menciptkan sebuah
demand baru dimana para developer juga harus mengubah pola kerjanya untuk memenuhi kebutuhan tersebut, dari pembangunan perumahan proyek ke arah pembangunan citra yang baik dari industri propertinya. Pemenuhan ini nampak dari mulai diperhatikannya identitas visual perusahaan, perbaikan pada grafis dan arsitektur, hingga penciptaan landmark, pembangunan fasilitas, dan sistem cluster
bertema.
Kondisi pasar yang demikian memaksa masing-masing pengembang untuk terus melakukan diferensiasi pada propertinya, sehingga apa yang ditawarkan menjadi semakin beragam. Lapangan golf, fasilitas, arsitektur yang menyerupai negara-negara luar menjadi beberapa pilihan. Keadaan ini sebenarnya mempermudah dari satu segi, dimana properti baru dapat dengan mudah mengangkat salah satu nilai pembeda saja dan mengemasnya dengan menarik, maka properti tersebut sudah mampu menjual. Bandingkan dengan kondisi sebelumnya dimana seluruh perumahan menyatakan diri sebagai perumahan terbaik atau termurah, pemukiman dengan keterbatasan dana dan lokasi akan mengalami kesulitan untuk bersaing.
Di lain pihak, kondisi ini juga dapat menjadi bumerang dimana properti tersebut tidak dapat mengangkat suasana yang ditawarkannya dengan sempurna atau kurang memuaskan, karena hal utama yang diharapkan oleh para pembeli adalah apa yang diiklankan oleh properti tersebut.
Dalam persaingan citra dan fasilitas ini, luas wilayah dan bangunan fisik bukan lagi menjadi elemen utama. Menunjang tetapi bukan yang terpenting. Bukit Darmo Golf dengan lahannya yang kecil terbukti mampu menciptakan suasana atau image yang lebih terintegrasi dibandingkan dengan perumahan yang luas lahannya jauh lebih besar seperti Vila Pakuwon Indah dan mampu berdiri sejajar dengan Graha Famili dalam persaingannya. Kuncinya adalah integrasi citra perusahaan secara visual dengan bentuk fisik yang ditemui pada lokasi. Mulai dari
sign system, tema bangunan, landmark, hingga corporate graphic. Salah satu contoh properti yang menerapkan teknik ini dan didukung oleh luas lahan yang cukup besar adalah Citra Raya. Pada properti ini, yang dijual bukan lagi bangunannya tetapi lebih kepada nuansa atau image sebagai kota Singapura di Surabaya.
Selain sarana, masalah terbesar pembangunan properti terletak pada akses masuk berupa jalan dan infrastruktur lainnya seperti jalur listrik, air dan jaringan telepon. Bisnis properti tetap bergantung pada lahan yang tersedia, dimana pada masa kini lahan Surabaya telah banyak diolah dan dikembangkan. Hanya bagian-bagian Surabaya Barat yang jauh dari pusat kota saja yang masih dapat dikembangkan. Tanpa pembangunan image yang menarik dan menggoda, konsumen akan enggan meninggalkan fasilitas dan kemudahan kota untuk masuk ke daelah “pedalaman”. Semakin jauh properti tersebut dari pusat fasilitas, semakin besar tuntutan properti tersebut untuk menciptakan fasilitas sendiri untuk memenuhi kebutuhan penghuninya. Jika ini berhasil akan semakin memperbesar nama dan imagenya, jika gagal akan menurunkan nilai jualnya.
Secara singkat dapat disimpulkan bahwa untuk terjun ke dalam pasar properti ini, dibutuhkan perancangan yang matang dari segi citra perusahaan dan pemenuhan fasilitas, dan integrasi dari seluruh elemen secara konsisten.
3.4.4 Strategi Pemecahan Masalah
Strategi pemecahan masalah yang diterapkan dalam proyek Fortune City ini adalah membangun sebuah kawasan properti tengah kota yang bernuansa
resort sehingga dapat memberikan kesan yang tenang, nyaman dan asri yang dilengkapi dengan berbagai fasilitas dan prasarana umum layaknya sebuah kota modern.
Strategi ini dianggap efektif karena target market yang dituju oleh Fortune City berasal dari golongan ekonomi menengah ke atas yang rata-rata mempunyai kesibukan aktivitas yang luar biasa padat pada pagi dan siang hari dan mendambakan sebuah kenyamanan kawasan properti untuk melepaskan kepenatan di saat pulang ataupun masa senggangnya. Terlebih lagi dengan seluruh hiruk pikuk dan tuntutan kerja yang tinggi dari kehidupan kota besar menimbulkan tekanan yang cukup berat bagi penghuninya baik secara disadari maupun tidak.
Strategi ini juga yang menjadi pembeda Fortune City dengan properti-properti lainnya yang ada di Surabaya, khususnya wilayah Surabaya Barat. Menciptakan sebuah diferensiasi yang mencolok secara fisik dan konseptual. Selama ini, belum ada satu properti pun yang menggunakan konsep ini walaupun beberapa memiliki fasilitas yang hampir sama antara satu dengan yang lain, yaitu fasilitas lapangan golf dengan kontur wilayah yang berbukit. Selain itu, dengan tambahan panorama laut lepas menjadikan Fortune City sebuah kawasan properti yang unik dibanding para kompetitornya.
Untuk semakin memperjelas konsep itu kepada publik, maka perancangan keseluruhan perangkat corporate identity dari Fortune City ini berusaha untuk menampilkan kesan sebuah corporate properti yang kokoh serta modern namun tetap menampilkan kesan hangat, ramah dan tidak kaku. Penggunaan tagline
nantinya akan semakin memperjelas maksud dan konsep itu, sehingga masyarakat nantinya mampu melihat Fortune City sebagai sebuah kawasan properti yang peduli terhadap kenyamanan para komunitasnya dan menjanjikan kepada mereka sebuah kawasan properti yang asri, hangat, santai, dan tenang tanpa meninggalkan kesan modern dan berkembang layaknya sebuah kota besar.
Perancangan corporate identity juga dilengkapi dengan perangkat-perangkat atau item desain lain yang dinilai cukup penting dan membantu membangun keseluruhan image yang hendak ditampilkan oleh corporate identity
Fortune City. Image yang diharapkan tidak dapat terbangun semata karena perangkat corporate identity saja, namun kesatuan atau unity pada aplikasi desain yang lain juga akan menggambarkan image yang hendak dibangun.
