1
PERENCANAAN KANTOR SEWA
DI JALAN S. PARMAN ULAK KARANG, KOTA PADANG
Febri Ahmad, Yaddi Sumitra, Friyessi
Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Universitas Bung Hatta, Padang
E-mail: [email protected]
Abstrak
Meningkatnya pertumbuhan perekonomian dibidang bisnis, perdagangan dan jasa di kota Padang tidak diimbangi dengan pertumbuhan fasilitas bagi para pelaku bisnis. Kebanyakan para pelaku bisnis yang ada di kota Padang banyak menggunakan rumah toko dan rumah tinggal sebagai kantor atau wadah untuk menjalankan aktivitasnya. Hal ini dikarenakan harga lahan pada kawasan strategis yang mahal dan belum tersedia sebuah wadah untuk menampung kantor tersebut. Dengan adanya kantor sewa yang sesuai dengan kebutuhan serta kondisi perekonomian di kota Padang, diharapkan dapat menjadi wadah bagi para pelaku bisnis di kota Padang guna menjalankan kegiatannya. Dalam perencanaan kantor sewa di kota Padang ini, ada beberapa langkah-langkah yang digunakan yaitu interpretasi judul, pengumpulan data, kompilasi data, identifikasi masalah, konsep rancangan, pra rancangan dan pengembangan rancangan. Kantor sewa yang dirancang menggunakan pendekatan arsitektur ramah bencana sebagai pertimbangan letak kota Padang berada di daerah rawan bencana gempa bumi dan tsunami.
2
PLANNING OF RENTAL OFFICE
IN S. PARMAN STREET ULAK KARANG, PADANG CITY
Febri Ahmad, Yaddi Sumitra, Friyessi
Department of Architecture, Faculty of Civil Engineering and Planning, Bung Hatta University, Padang
E-mail: [email protected]
Abstract
The increasing of growth of economics of business area, service and commerce in Padang town do not make balance to with growth of facility to all perpetrator of business. Most businessmen exist in Field town using many house and shop house remain as office or place of to run its activity. This matter because of farm price at costly strategic area and not yet made available a place of to accomodate the office. With existence of office rental matching with requirement and also the condition of economics in Padang town, expected can become the place of to all perpetrator of business in Padang town utilize to run its activity. In planning of office rental in this Padang town, there are some used stages;steps that is title interpretation, data collecting, data kompilasi, identify problem, device concept, device pre and development of device. Designed rental office use approach of friendly architecture of disaster as consideration of Padang town situation reside in earthquake disaster gristle area and of tsunami.
3 1. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Pertumbuhan ekonomi kota Padang tahun 2011 adalah 6,11%, mengalami peningkatan dari tahun sebelumnya. Pasalnya dua tahun lalu, tepatnya setahun pasca gempa bumi Padang, pertumbuhan ekonomi kota Padang hanya mencapai 6,01%. Artinya, semangat bangkit dari keterpurukan bencana diperlihatkan warga kota Padang. Program dan kegiatan yang dilakukan pemerintah juga berada di rel yang tepat. Pelabuhan Teluk Bayur dan Bandara Minangkabau Internasional memiliki andil terbesar bangkit dan pulihnya kota ini. Lapangan usaha yang paling berpengaruh besar terhadap perkembangan perekonomian adalah usaha bidang, industri pengolahan, perdagangan, hotel dan restoran, transportasi dan usaha jasa-jasa. (www.padangtoday.com)
Kebanyakan perusahaan-perusahaan swasta yang ada di kota Padang banyak menggunakan ruko dan rumah sebagai kantor sehingga letak perkantoran swasta di kota Padang tersebar dimana-mana. Hal ini dikarenakan harga tanah di kota Padang yang semakin mahal dan belum tersedia sebuah wadah untuk menampung kantor tersebut. Salah satu upaya yang membawa dampak positif adalah menyediakan suatu wadah untuk
bisa menampung kantor tersebut baik swasta maupun pemerintahan yang berada dalam satu tempat. Dengan kantor sewa, akan banyak para pelaku bisnis yang terwadahi dalam satu bangunan sehingga memudahkan mereka untuk berinteraksi menjalankan kegiatannya.
Dari data hasil survei sendiri tercatat 90 perusahaan yang memakai ruko sebagai kantor dan 10 perusahaan yang memakai rumah sebagai kantor. Dari hasil wawancara ternyata letak yang strategis membuat perusahaan memilih ruko sebagai kantor. Masalah/kelemahan yang dihadapi ruangannya terlalu sempit, tempat parkir tidak ada, biaya operasional lebih kecil dan pelayanan kepada masyarakat kurang sempurna atau tidak sebaik yang harapkan. Hal inilah yang mendasari penulis untuk merancang kantor sewa sesuai dengan kebutuhan.
1.2. Tinjauan Pustaka 1.2.1. Kantor Sewa
Menurut Hunt W.D., kantor sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dengan pelayanan secara profesional. (Sumber : Panduan perancangan bangunan komersial, endy marlina, 2008)
Menurut Webster Third New International dict, kantor sewa adalah suatu wadah
4 khusus dimana urusan bisnis
dilaksanakan dan pelayanan disediakan, segala fasilitas dapat disewakan fasilitas yang ada merupakan sarana pendukung kegiatan perkantoran yang dapat menaikkan nilai jual kantor sewa itu.
(Sumber : Webster Third New
International dict. 1567 : 1981)
Menurut Santoso, kantor sewa adalah ruang atau bangunan/gedung sebagai tempat untuk melaksanakan kegiatan administrasi bagi setiap perusahaan atau pemakai, yang pengadaannya dimaksudkan untuk disewakan kepada perusahaan/pemakai dalam jangka waktu tertentu pula sesuai kesepakatan bersama antara pemakai (penyewa) dengan pemilik (pengelola). (Sumber : Santoso, 2002)
Menurut Endy Marlina, kantor sewa merupakan suatu fasilitas perkantoran yang berkelompok dalam satu bangunan sebagai respon terhadap pesatnya pertumbuhan ekonomi khususnya di kota-kota besar (perkembangan industri, bangunan/konstruksi, perdagangan, perbankan, dan lain-lain). (Sumber :
Panduan perancangan bangunan
komersial, endy marlina, 2008 : 116) Setelah dilihat dari pengertian diatas dapat disimpulkan secara keseluruhan bahwa pengertian kantor sewa adalah : ‘’Suatu bangunan besar bertingkat banyak yang bersifat komersil yang
mewadahi kegiatan administrasi dan tempat mengurus pekerjaan yang pemakaiannya dengan sistem sewa dalam waktu yang ditentukan’’.
1.2.2. Fungsi Kantor Sewa
Fungsi kantor sewa adalah untuk menampung perusahaan-perusahaan penyewa dalam melaksanakan atau melakukan pelayanan, kegiatan administrasi secara bersama-sama untuk mencapai tujuan pokok, yaitu untuk mendapatkan keuntungan finansial.
1.2.3. Klasifikasi Kantor Sewa
1. Berdasarkan peruntukannya, kantor sewa dapat dibedakan menjadi : a. Kantor sewa fungsi tunggal b. Kantor sewa fungsi majemuk 2. Berdasarkan jumlah penyewa, kantor
sewa dapat dibedakan menjadi : a. Penyewa bangunan tunggal b. Penyewa lantai tunggal c. Penyewa lantai majemuk
3. Berdasarkan pembagian layout denah, kantor sewa dapat dibedakan menjadi :
a. Cellular system (sel)
b. Group space system (kelompok ruang)
c. Landscape/open plan system (ruang terbuka)
5 4. Berdasarkan kedalaman ruang,
kantor sewa dapat dibedakan menjadi :
a. Shallow space
b. Medium depth space c. Deep space
d. Very deep space
5. Berdasarkan tipikal jalur pencapaian, kantor sewa dapat dibedakan menjadi :
a. Tipe koridor terbuka b. Tipe menara
6. Berdasarkan organisasinya, kantor sewa dapat dibedakan, yaitu :
a. Commercial office b. Industrial office c. Professional office d. Institutional office
7. Berdasarkan sifat dan tujuannya, kantor sewa terbagi atas :
a. Kantor sewa komersil b. Kantor sewa non komersil
1.2.4. Pengguna Kantor Sewa
Secara umum, pada kantor sewa terdapat pengguna bangunan, yaitu : 1. Penyewa/konsumen kantor sewa 2. Pengunjung bangunan/tamu 3. Pengelola bangunan
1.2.5. Fasilitas Fungsional Kantor
Adapun fasilitas yang terdapat pada kantor, antara lain :
1. Area penerima/lobby
2. Unit pengelola 3. Unit kantor sewa
4. Ruang pertemuan/rapat 5. Unit layanan Umum 6. Area servis
7. Sirkulasi 8. Gudang
9. Ruang mekanikal elektrikal
1.2.6. Arsitektur Ramah Bencana
1. Bila terjadi Gempa Ringan, bangunan tidak boleh mengalami kerusakan baik pada komponen non-struktural maupun pada komponen strukturalnya.
2. Bila terjadi Gempa Sedang, bangunan boleh mengalami kerusakan pada komponen non-strukturalnya (plafond runtuh, dinding retak) akan tetapi komponen struktural (kolom, balok, sloof) tidak boleh rusak.
3. Bila terjadi Gempa Besar, bangunan boleh mengalami kerusakan baik pada komponen non-struktural maupun komponen strukturalnya, akan tetapi jiwa penghuni bangunan tetap selamat, artinya sebelum bangunan runtuh masih cukup waktu bagi penghuni bangunan untuk keluar.
6 2. METODOLOGI
Langkah-langkah yang ditempuh untuk mengumpulkan data adalah sebagai berikut :
1. Survey Lapangan
Yaitu melakukan studi lapangan yang dilakukan pada site terpilih dengan pengamatan dan pemahaman terhadap karakter site yang menyangkut batasan, permasalahan, dan potensi yang ada.
2. Studi Literatur
Studi Literatur dilakukan untuk memperoleh data-data yang berhubungan dengan persyaratan. Antara lain studi tentang standar-standar luasan ruang yang dibutuhkan dan studi literatur yang berkaitan tentang Kantor Sewa.
3. Studi Banding/Situasi
Studi perbandingan dengan melakukan pengamatan dan analisa terhadap judul yang sama sebagai pedoman perancangan.
4. Wawancara
Metode pengumpulan keterangan dengan cara mewawancarai pihak-pihak yang terkait. Hal ini dilakukan untuk menggali data mengenai hal-hal yang berkaitan dengan topik. 5. Sistematika Penulisan
Bab I Pendahuluan
Berisi kajian tentang latar belakang, permasalahan, rumusan masalah, tujuan
dan sasaran, lingkup pembahasan, metodologi, dan sistematika penulisan. Bab II Tinjauan Pustaka/Referensi dan Riset Desain
Berisi Kajian tinjauan pustaka, preseden bangunan dan studi banding.
Bab III Data dan Analisis Perancangan Membahas tentang data dan analisa tapak lingkungan, serta kajian tentang potensi dan permasalahan pada site. Dan membahas tentang kajian analisa fungsi.
Bab IV Aspek/Pendekatan Perancangan Berisikan aspek dan pendekatan perancangan.
Bab V Konsep Perancangan
Membahas tentang pernyataan konsep (baik filosofis maupun teknis) yang merupakan penyelesaian masalah yang dicantumkan dalam bab III, tema (ide visual-grafis yang menjiwai keseluruhan rancangan), teori arsitektur yang digunakan, transformasi konsep (sketsa penjelas aplikasi konsep), transformasi tema (sketsa penjelas aplikasi tema), dan ide disain.
3. HASIL DAN PEMBAHASAN 3.1. Kondisi Site
Site terletak di jalan S. Parman, ulak karang, kecamatan Padang Utara kota Padang. Letak site tergolong strategis karena terletak di jalur utama menuju pusat kota. Site dapat ditempuh dari
7 jalan S. Parman dan jalan Sumatera.
Kawasan site merupakan wilayah pertokoan, perkantoran, perdagangan, jasa, pendidikan dan permukiman. Disepanjang jalan S. Parman telah terdapat jalur pedestrian untuk pejalan kaki.
Keadaan site saat ini bekas bioskop yang dipergunakan untuk pangkalan tranex dan bekas kantor kosong. Kondisi site relatif datar.
3.2. Kriteria Desain 1. Site dan tapak
a. Mempunyai aksebilitas / kemudahan sirkulasi dengan ruang luar karena digunakan untuk umum.
b. Perletakan massa bangunan pada site yaitu menghadap jalan utama. c. Kelengkapan jaringan utilitas kota
d. Merupakan kawasan komersil kota Padang
2. Bangunan
a. Merupakan ternpat perternuan antara pelaku bisnis dengan klien/tamu.
b. Ternpat untuk melakukan aktivitas berkantor/bekerja.
Gambar 1. Lokasi perencanaan kantor sewa Pertokoan
SITE
Pertokoan Perkantoran
8 c. Sebagai fasilitas pelayanan umum
yang menyediakan kebutuhan masyarakat.
d. Sebagai shelter apabila terjadi bencana tsunami atau bencana yang lain digunakan untuk evakuasi. Namun bisa digunakan untuk fasilitas umum lainnya seperti tempat rekreasi atau ruang terbuka dan sebagainya
3. Pengelompokan fungsi bangunan a. Area publik -Lobby = 297,85 m2 -Resepsionis = 18,4 m2 b. Fasilitas Utama
- Kantor sewa kelas I = 4 unit (192 m2)
- Kantor sewa kelas II = 10 unit (128 m2)
- Kantor sewa kelas III = 50 unit (64 m2) c. Fasilitas pengelola - Kantor pengelola = 391 m2 d. Fasilitas penunjang - Bank cabang 1 = 237,36 m2 - Bank cabang 2 = 182,16 m2 - Restoran = 1035 m2 - Café = 128,8 m2 - Ruang serba guna = 460 m2 - Minimarket = 128,8 m2 - ATM center = 46 m2 - Ruang photo copy = 23 m2 e. Area servis - Gudang = 28,75 m2 - Toilet pria = 23 m2 - Toilet wanita = 32,2 m2 - Musholla = 27,6 m2 - R. Cleaning servis = 13,8 m2 -Pantry = 13,8 m2 - Pos keamanan = 5,75 m2 - R. Ground reservoir = 63,3 m2 - R. Round tank kotor = 34,5 m2 - Ruang STP = 34,5 m2 - Ruang gardu = 24,15 m2
9 3.3. Gambar dan Desain
Gambar 2. Site plan
Gambar 3. Tampak depan
10
Gambar 5. Tampak samping kiri
Gambar 7. Perspektif Gambar 6. Tampak belakang
11 4. KESIMPULAN
Setelah dilakukan evaluasi baik itu konsep maupun desain yang dikaitkan dengan proposal dan gambar pra rencana. Maka dapat ditarik beberapa kesimpulan serta alasan dan penjelasannya yaitu sebagai berikut : 1. Potensi site sangat mendukung untuk
desain komersil, karena berada dikawasan kegiatan finansial.
2. Tema bangunan ramah bencana digunakan karena disesuaikan dengan letak lokasi yang berada didaerah rawan gempa bumi dan tsunami.
3. Fungsi serta klasifikasi menjadi menjadi dasar dalam perancangan sebuah kantor sewa yang baik guna memenuhi kebutuhan pasar.
4. Dengan biaya investasi Rp. 127.854.030.000,- dan pendapatan Rp. 9.966.382.272/tahun dengan bunga diperkirakan 10%/tahun maka pengembalian modal baru dapat dilunasi setelah 9 tahun.
5. UCAPAN TERIMA KASIH
Alhamdulillah segala puji syukur penulis ucapkan kepada Allah SWT, karena atas limpahan rahmat dan hidayah-Nya penulis dapat menyelesaikan laporan Studio Tugas Akhir yang berjudul “Perencanaan Kantor Sewa di Jalan S. Parman Ulak Karang, Kota Padang”.
Laporan Studio Tugas Akhir ini disusun sebagai persyaratan kelulusan pada Program Studi Teknik Arsitektur Strata I Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Universitas Bung Hatta Padang.
Dalam penyusunan laporan Studio Tugas Akhir ini penulis banyak mendapat saran, dorongan, bimbingan serta keterangan-keterangan dari berbagai pihak yang merupakan pengalaman yang tidak dapat diukur secara materi, namun dapat membukakan mata penulis bahwa sesungguhnya pengalaman dan pengetahuan tersebut adalah guru yang terbaik bagi penulis. Oleh karena itu dengan segala hormat dan kerendahan hati perkenankanlah penulis mengucapkan terima kasih kepada : 1. Bapak Prof. Dr. Niki Lukviarman, SE,
Akt, MBA, selaku Rektor Universitas Bung Hatta Padang.
2. Bapak Ir. Hendri Warman, MSCE, selaku Dekan Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan.
3. Ibu Ir. Elfida Agus, MT, selaku Ketua Jurusan Teknik Arsitektur.
4. Bapak Dr. Ir. Eko Alvares Z, MSA, selaku dosen Koordinator Studio Tugas Akhir.
5. Bapak Ir. Yaddi Sumitra, MTP, selaku dosen Pengawas Studio Tugas Akhir dan dosen Pembimbing Utama. 6. Ibu Friyessi, ST, MT, selaku dosen
12 7. Para tim dosen penguji pada Sidang
Tugas Akhir yang telah memberikan kritik dan saran.
8. Seluruh staf pengajar di Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan.
9. Ibu Ika Mutia, ST, M.Sc, selaku Sekretaris Jurusan yang telah membantu penulis dalam segala urusan perkuliahan.
10. Kedua orang tua beserta keluarga yang memberikan semangat dan kasih sayangnya.
11. Seluruh teman-teman angkatan 2008 (Art-Deko) Teknik Arsitektur yang telah memberikan motivasi.
12. Seluruh teman-teman Studio Tugas Akhir.
13. Semua pihak yang tidak mungkin penulis sebutkan satu persatu yang telah terlibat banyak membantu sehingga laporan tugas akhir ini dapat diselesaikan.
Dalam penyusunan laporan studio tugas akhir ini, penulis menyadari masih terdapat banyak kekurangan yang dibuat baik sengaja maupun tidak sengaja, dikarenakan keterbatasan ilmu pengetahuan dan wawasan serta pengalaman yang penulis miliki. Untuk itu penulis mohon maaf atas segala kekurangan tersebut tidak menutup diri terhadap segala saran dan kritik serta masukan yang bersifat kontruktif bagi diri
penulis. Akhir kata semoga dapat bermanfaat bagi penulis sendiri, institusi pendidikan dan masyarakat luas. Amiin!
6. DAFTAR PUSTAKA
Ching, Francis DK, 1996, Arsitektur, Bentuk, Ruang, Dan Susunannya, Jakarta : Erlangga.
Departemen Pekerjaan Umum, 1993, Pedoman Pembangunan Bangunan Tahan Gempa, Jakarta.
Direktorat Jenderal Cipta Karya-Departemen Pekerjaan Umum, 2006,
Pedoman Teknis Rumah Dan
Bangunan Gedung Tahan Gempa, Jakarta.
Juwana, Jimmy S, 2007, Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Jakarta : Erlangga.
Marlina, Endy, 2008, Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Yogyakarta : Andi.
Neufert, Ernst, 2002, Data Arsitektur Edisi 33 Jilid 1 dan 2, Jakarta : Erlangga.
RTRW, Kota Padang, 2010-2030.
Tugas Akhir Mahasiswa Arsitektur Universitas Bung Hatta, Padang. White, Edward T, 1985, Buku Pedoman
Konsep, Bandung : Intermedia. Internet :
13 http://awaloongarcseven07.wordpress.co
m/2009/10/31/hello-world/, Diakses 25 September 2012.
http://id.scribd.com/doc/56687680/25/Ka ntor-Sewa, Diakses 20 september 2012.
http://padang-today.com/?mod=berita&today=detil& id=21399, Diakses 25 September 2012.
http://www.google.com/image-offfice, Diakses 4 oktober 2012.
http://www.hsbc.com, Diakses 4 oktober 2012. http://www.thedragonfly.com, Diakses 4 oktober 2012. http://www.wbdg.com, Diakses 4 oktober 2012. http://www.wismadharmala.com, Diakses 4 oktober 2012. http://wartawarga.gunadarma.ac.id/2009/ 11/penelitian-dan-evaluasi-sistem-transfortasi/, Diakses 25 desember 2012. http://atdr.tdmrc.org:8084/jspui/bitstream/ 123456789/5834/1/20060422_AG_Pr esentasi_Peraturan_Bangunan_Gedu ng_1.pdf, Diakses 14 januari 2013. http://www.gitews.org/tsunami-kit/id/E4/info/Rambu%20Evakuasi.pdf , Diakses 14 januari 2013. http://www.bridgestone.com, Diakses 21 maret 2013. http://www.archdaily.com, Diakses 1 november 2013.
