MANAJEMEN RISIKO PADA PROYEK GEDUNG HOTEL YANG SEDANG BEROPERASI.

(1)

(2)

(3)

Prosiding Seminar Nasional Teknik Sipil 1 (SeNaTS 1) Tahun 2015 Sanur - Bali, 25 April 2015

Program Studi Magister Teknik Sipil, Program Pascasarjana Universitas Udayana

vii

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR

...

i

SAMBUTAN

... iii

KOMITE ILMIAH

... v

DAFTAR ISI

... vii

KEYNOTE SPEAKER

STRATEGI PERANCANGAN DAN PELAKSANAAN KONSTRUKSI BETON YANG SUSTAINABLE... KS-1

BIDANG STRUKTUR DAN MATERIAL

(4)

viii

KEMAMPUAN DAKTILITAS PENAMPANG BALOK MENGGUNAKAN BAJA TULANGAN DENGAN

MUTU DIATAS 500 MPa UNTUK DISAIN STRUKTUR TAHAN GEMPA... SM-105 PENGGUNAAN AKSELERATOR PADA BETON YANG MENGGUNAKAN PEREKAT BERUPA CAMPURAN SEMEN PORTLAND TIPE I DAN ABU TERBANG... SM-113 ANALISIS GEMPA STATIK DAN DINAMIK PADA STRUKTUR BERATURAN DAN TIDAK BERATURAN... SM-119 PEMODELAN KEKUATAN AKSIAL KOLOM BETON BUJURSANGKAR DIPERKUAT DENGAN FRP... SM-127 PEMANFAATAN ABU DAUN BAMBU DALAM PEMBUATAN BETON RINGAN PENGUJIAN KUAT TEKAN DAN MODULUS ELASTISITAS... SM-135 UPAYA PENINGKATAN KUALITAS SIRAP BAMBU SEBAGAI BAHAN PENUTUP ATAP ANGKUL-ANGKUL DI DESA PANGLIPURAN... SM-143 RUMAH SEDERHANA DENGAN SISTEM STRUKTUR BETON BERTULANG BAMBU PETUNG NUSA PENIDA ... SM-151 ANALISA PERKUATAN (RETROFITTING) GEDUNG STKIP ADZKIA PADANG DENGAN MENGGUNKAN STEEL BRACING ... SM-159 EVALUASI BEBAN HANCUR SILINDER BETON MENGGUNAKAN PENDEKATAN ANALISIS DIMENSIONAL METODE RAYLEIGH... SM-167 PEMANFAATAN POZZOLAN ALAM SEBAGAI BAHAN PLESTERAN ... SM-173 ANALISA DRIFT-BASE FRAGILITY: EVALUASI HASIL EKSPERIMENTAL DAN NUMERIKAL DINDING BATU BATA DAN RANGKA KAYU... SM-177 EVALUASI KINERJA STRUKTUR AKIBAT PENGARUH GEMPA (STUDI KASUS GEDUNG D DAN GEDUNG E FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS JENDERAL SOEDIRMAN) ... SM-187

BIDANG GEOTEKNIK

(5)

ix

BIDANG MANAJEMEN PROYEK DAN REKAYASA KONSTRUKSI

PERAN UNDANG-UNDANG KEINSINYURAN 2014 DALAM MENDORONG TENAGA AHLI KONSTRUKSI BERWAWASAN TEKNOLOGI RAMAH LINGKUNGAN ... MK-1 KONSTRUKSI JALAN HIJAU (GREEN ROAD CONSTRUCTION) PROSPEK PENERAPAN KONSTRUKSI JALAN HIJAU DI INDONESIA... MK-7

COST MODELESTIMASI KONSEPTUAL UNTUK BANGUNAN GEDUNG RUMAH SAKIT... MK-15 ANALISIS PENGGUNAAN SISTEM PENUTUP ATAP METAL, BITUMEN, DAN UPVC DITINJAU DARI TATA LAKSANA DAN BIAYA ... MK-25 FAKTOR PENGENDALI DAN PERLUASAN SENTRA BISNIS BERBASIS BANGUNAN HIJAU DI SURABAYA ... MK-33 IDENTIFIKASI FAKTOR KINERJA BIAYA PROYEK KONSTRUKSI GEDUNG ... MK-41 STUDI PERANCANGAN PRODUKSI PAPAN BUBUTMEN ... MK-49 IDENTIFIKASI DAN ANALISIS RISIKO KESELAMATAN DAN KESEHATAN KERJA (K3) PADA PROYEK KONSTRUKSI BANGUNAN BERTINGKAT TINGGI ... MK-55 ANALISIS IDENTIFIKASI CRITICAL SUCCESS FACTORS (CSFs) TERHADAP MANAJEMEN BIAYA PADA PROYEK KONSTRUKSI... MK-65 EVALUASI IMPLEMENTASI ASPEK KESELAMATAN DI ZONA KERJA (WORK ZONE) PADA PELAKSANAAN PENINGKATAN JALAN NASIONAL DI PROVINSI BALI... MK-75 FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PENGHUNI DALAM MEMILIH RUMAH PADA PERUMAHAN DI KAWASAN MANGUPURA... MK-81 MANAJEMEN RISIKO PADA PROYEK GEDUNG HOTEL YANG SEDANG BEROPERASI... MK-89 FAKTOR-FAKTOR MOTIVASI KERJA PADA PEKERJA KONSTRUKSI ... MK-97 KARAKTERISTIK MANAJER PROYEK TERHADAP KINERJA KONSTRUKSI GEDUNG DI KABUPATEN BADUNG ... MK-105 ANALISIS PERBANDINGAN HARGA SATUAN DAN TITIK IMPAS PEKERJAAN BEKISTING KOLOM SISTEM KONVENSIONAL DENGAN SISTEM PERI DALAM PELAKSANAAN PROYEK KONSTRUKSI GEDUNG... MK-115 ANALISIS KEUNTUNGAN KONTRAKTOR AKIBAT VARIASI SISTEM PEMBAYARAN DAN JADWAL PELAKSANAAN PADA PROYEK KONSTRUKSI ... MK-123

BIDANG TRANSPORTASI

EVALUASI TERHADAP PENURUNAN KINERJA PELABUHAN LAUT CELUKAN BAWANG BULELENG ... TRANS-1 APLIKASI TEKNOLOGI SOFTWARE SIDRA INTERSECTION 5.1 DAN SOFTWARE KAJI DALAM PENENTUAN KINERJA SIMPANG BERSINYAL PERKOTAAN ... TRANS-9 KAJIAN PEMANFAATAN SIRTU BUMELA SEBAGAI MATERIAL LAPIS PONDASI BAWAH DITINJAU DARI SPESIFIKASI UMUM 2007 DAN 2010... TRANS-19 PENGEMBANGAN PELAYANAN ANGKUTAN UMUM MASAL (BRT) BERBASIS SISTEM TRANSYT

MENGGUNAKAN METODE LOW COST INVESTMENT (ANGKUTAN TRANS MATARAM

(6)

x

ANALISIS KAPASISTAS LINGKUNGAN JALAN SEBAGAI PENDUKUNG ANALISIS DAMPAK LALU

LINTAS (ANDALALIN) PEMBANGUNAN HOTEL GOLDEN TULIP MATARAM ...TRANS-35 APLIKASI TEKNOLOGI GIS DALAM MENENTUKAN BENTUK PENANGANAN JALAN BERDASARKAN PARAMETER PENANGANAN JALAN ...TRANS-43 EVALUASI PEMBANGUNAN JALAN CISALATRI BANDUNG ...TRANS-51 PENINGKATAN STABILITAS CAMPURAN ASPAL EMULSI DINGIN (CAED) DENGAN BAHAN DARI AGREGAT HASIL GARUKAN ASPAL LAMA DENGAN DAN TANPA SEMEN...TRANS-59 ANALISA KELAYAKAN DIMENSIRUNWAY, TAXIWAY, DANAPRON...TRANS-67 PARTISIPASI MASYARAKAT DALAM PENGAWASAN SARANA PRASARANA JALAN TAMAN KONSERVASI LAUT OLELE KABUPATEN BONE BOLANGO PROVINSI GORONTALO ...TRANS-75 MODEL PERPINDAHAN MODA KE BUS KOTA DI KOTA BANDA ACEH ...TRANS-83 PENGARUH TEMPERATUR PERMUKAAN LAPIS PERTAMA OVERLAYTERHADAP DAYA REKAT

OVERLAYGANDA TANPATACK COAT...TRANS-91 KAJIAN FINANSIAL DAN DAMPAK PENGOPERASIAN ANGKUTAN UMUM MASSAL TRANS SARBAGITA KORIDOR I DI PROVINSI BALI ...TRANS-101

BIDANG SUMBER DAYA AIR

(7)

xi

PEMANFAATAN SUMBER DAYA AIR DAS PENET SEBAGAI AIR IRIGASI DAN AIR BAKU

PDAM... HIDRO-97

PEMANFAATAN TEKNOLOGI REMOTE SENSING DALAM MEMANTAU KERUSAKAN

LINGKUNGAN DI KOTA GORONTALO ... HIDRO-107 MODEL NUMERIK : INTERAKSI RUN UP GELOMBANG TSUNAMI DENGAN DINDING LAUT... HIDRO-115 VISUALISASI POTENSI GENANGAN BANJIR DI SUNGAI LAMBIDARO MELALUI PENELUSURAN ALIRAN MENGGUNAKAN HEC-RAS (STUDI PENDAHULUAN PENGENDALIAN BANJIR BERWAWASAN LINGKUNGAN)... HIDRO-123

BIDANG LINGKUNGAN

(8)

MANAJEMEN RISIKO PADA PROYEK GEDUNG HOTEL YANG SEDANG

BEROPERASI

Gusti Ayu Putu Candra Dharmayanti 1

1

Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Udayana Email: chandra157@yahoo.com

ABSTRAK

Proyek renovasi maupun pengembangan gedung pada hotel yang sedang beroperasi memiliki risiko dan tingkat kesulitan pengerjaan yang relatif lebih tinggi dibandingkan pada proyek hotel yang dimulai pada suatu lahan kosong. Sehingga, pengerjaannya memerlukan strategi tertentu yang dapat meminimalkan gangguan terhadap kegiatan operasional gedung yang harus tetap berjalan. Penelitian ini bertujuan untuk melakukan identifikasi dan pengelolaan terhadap risiko-risiko dominan yang terkait dengan pelaksanaan proyek renovasi dan pengembangan gedung hotel yang sedang beroperasi. Metode pengumpulan data dilakukan melalui survei menggunakan kuesioner yang melibatkan 93 responden meliputi kontraktor, konsultan dan pemilik proyek / pihak operasional hotel yang pernah atau sedang menangani proyek renovasi dan pengembangan gedung hotel yang sedang beroperasi. Hasil analisis menemukan 26 risiko yang tergolong dalam major risk yang meliputi 21 risiko undesirable dan 5 risiko unacceptable, yang bersumber dari tujuh sumber risiko, yaitu risiko dari aspek teknis (perubahan desain dan kualitas pekerjaan); keselamatan kerja dan keamanan; pengelolaan SDM, peralatan dan material; fluktuasi ekonomi, pasar dan finansial; hubungan dan koordinasi; lingkungan; dan perijinan (legalitas).

Kata kunci: identifikasi risiko, proyek, pengembangan gedung, renovasi.

1. PENDAHULUAN

Perkembangan pariwisata yang pesat di Bali turut mempengaruhi peningkatan investasi di bidang pembangunan hotel khususnya di kawasan pariwisata Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung. Hal ini dapat dilihat dengan bertambahnya proyek pembangunan hotel baru maupun proyek pengembangan gedung dari hotel yang sudah beroperasi. Pengerjaan proyek gedung yang berada pada lokasi hotel yang sedang beroperasi akan memiliki tingkat kesulitan yang relatif lebih besar dibandingkan dengan pengerjaan suatu proyek gedung pada lahan yang kosong. Peluang terjadinya kebisingan, ketidaknyamanan, gangguan terhadap operasional hotel yang sedang berjalan, keluhan dari tamu-tamu yang menginap di hotel tersebut dan terjadinya claim dari kontraktor terhadap pembengkakan biaya yang disebabkan penundaan pekerjaan oleh pihak operasional hotel sangat mungkin terjadi. Padatnya aktivitas wilayah tersebut, seperti bisnis pertokoan dan pariwisata serta kondisi jalan yang tidak terlalu lebar juga berdampak pada sulitnya mobilitas material, peralatan dan tenaga kerja yang dapat mempengaruhi pelaksanaan proyek. Risiko-risiko tersebut memerlukan penanganan yang tepat sehingga pelaksanaan proyek dapat berjalan sesuai rencana tanpa mengganggu kegiatan operasional hotel.

Penanganan risiko yang tidak optimal dapat berdampak pada buruk terhadap kinerja kontraktor (Carr dan Tah, 2001). Penelitian terdahulu tentang manajemen risiko dalam dunia konstruksi telah banyak dilakukan pada proyek gedung, namun masih jarang dilakukan pada proyek gedung dengan kondisi berdampingan dengan gedung hotel yang sedang beroperasi. Sehingga, penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi dan mengelola risiko-risiko dominan yang berpotensi terjadi pada proyek semacam ini.

2.

KAJIAN PUSTAKA (IDENTIFIKASI RISIKO)

Kegiatan-kegiatan konstruksi, mulai dari tahap awal sampai tahap akhir dari suatu siklus proyek, selalu berhubungan dengan risiko yang dapat berdampak pada keterlambatan waktu penyelesaian proyek dan pembengkakan biaya (Skorupka, 2003; Luu et al., 2009). Risiko merupakan hasil atau konsekuensi yang terjadi akibat adanya ketidak-pastian atau uncertainty (Smith et al., 2006). Manajemen risiko merupakan serangkaian metode dan aktivitas yang dirancang untuk untuk meminimalkan gangguan yang mungkin muncul selama proses konstruksi (Skorupka, 2003). Manajemen risiko meliputi identifikasi dan spesifikasi risiko yang mungkin muncul pada proses konstruksi, pengelolaan risiko serta perumusan strategi (actions) untuk mengatasi dampak negatifnya (Godfrey, 1996).

(9)

Gusti Ayu Putu Candra Dharmayanti

Identifikasi risiko dapat dilakukan dengan berbagai pendekatan, antara lain berdasarkan: sumber dan dampaknya (Flanagan dan Norman, 1993); tingkat kemudahannya untuk dikendalikan yaitu controllable (risiko yang terkait dengan manajemen sumber daya internal) dan uncontrollable (risiko yang terkait dengan manajemen lingkungan eksternal) (Carr dan Tah, 2001); maupun berdasarkan perspektif dari pihak-pihak yang terlibat seperti kontraktor, klien dan konsultan (Chileshe et al., 2012). Berdasarkan hasil penelitian sebelumnya tentang manajemen risiko pada proyek gedung, Tabel 1 berikut ini merangkum jenis-jenis risiko yang berpeluang terjadi pada proyek renovasi dan pengembangan gedung pada hotel yang sedang beroperasi.

Tabel 1 Identifikasi Risiko Pada Proyek Renovasi dan Pengembangan Gedung Hotel Yang Sedang Beroperasi

Sumber Risiko dan Faktor Risiko Sumber

I. Risiko Finansial (pembiayaan) dan Ekonomi

1 Kegagalan dalam menjaga agar biaya, waktu dan lingkup tetap sesuai dengan perencanaan

P1, P2, P4

2 Adanya klaim/tuntutan dari kontraktor kepada klien akibat kerugian dan kelebihan biaya yang disebabkan oleh keterlambatan penyelesaian detail perencanaan oleh tim perencana, maupun akibat terjadinya perubahan desain di lapangan.

P1

3 Pasar finansial yang tidak menguntungkan (Bad Market) yang mempengaruhi menurunnya pendapatan hotel dan berdampak pada kegagalan pihak owner dalam pembiayaan proyek.

P2, P4, P6

4 Inflasi dan fluktuasi harga yang menyebabkan pembengkakan biaya dari rencana awal. P1, P2, P5, P6, P7 5 Kompetisi/persaingan harga – menurunnya harga jual kamar hotel yang terkena dampak

selama masa konstruksi/renovasi yang berakibat pada penurunan pendapatan pemilik proyek.

P2, P9

II. Risiko Sumber Daya (manusia dan peralatan)

6 Kegagalan dalam pengelolaan dan pengendalian sumber daya manusia, material dan peralatan yang mengakibatkan keterlambatan proyek.

P2

7 Kenaikan biaya tenaga kerja, harga material dan harga/sewa peralatan yang tidak terprediksi yang mengakibatkan pembengkakan biaya proyek

P1, P7

8 Terganggunya ketersediaan, mobilitas dan produktivitas peralatan (kegagalan peralatan). P2, P3, P5, P6, P7 9 Terganggunya ketersediaan, mobilitas, produktivitas, dan kualitas tenaga kerja (termasuk

mogok kerja/sakit)

P2, P3, P5, P6, P7 10 Terganggunya ketersediaan, mobilitas, dan kualitas material yang rendah P2, P3, P5,

P6, P7 III. Risiko Teknis pada Proyek

A. Perencanaan dan Desain

11 Perubahan desain dan spesifikasi akibat tidak lengkapnya desain awal, skup, spesifikasi, kesalahan desain maupun perbedaan kondisi di lapangan

P2, P3, P5, P6

12 Perubahan desain dan spesifikasi / perluasan skup pekerjaan atas permintaan/ keinginan klien

P2

13 Kesalahan memilih tim design P2

14 Kegagalan untuk menyelesaikan pekerjaan desain dan konstruksi sesuai waktu yang direncanakan.

P1

15 Kurang tepatnya penentuan prioritas terhadap proyek dan jadwal kerja yang tidak tepat. P2 B. Konstruksi dan Operasional

16 Kesalahan pemilihan teknologi P2

17 Kurangnya kompetensi dari konsultan dan kontraktor P6 18 Rendahnya kualitas pekerjaan yang dihasilkan akibat lemahnya kontrol kinerja terhadap

pekerjaan di lapangan

P6

19 Kegagalan struktur bangunan akibat kesulitan/kesalahan pengidentifikasian struktur tanah.

P1, P2, P5

20 Terjadinya pencurian terhadap material dan peralatan di lapangan. P5, P6 21 Kecelakaan kerja selama proses konstruksi yang menyebabkan luka fisik P1, P5, P6 22 Kesulitan mobilitas dan terbatasnya lahan parkir untuk pemindahan material bongkaran

dan mobilisasi material ke dalam lokasi proyek (loading area), karena harus berbagi dengan kendaraan operasional hotel dan kendaraan tamu hotel.

P9

(10)

Sumber Risiko dan Faktor Risiko Sumber 23 Pengaturan jadwal kerja proyek yang tidak maksimal akibat berbenturan dengan jam

operasional hotel.

P9

C. Project hand-over

24 Kegagalan dalam menyelesaikan proyek sesuai dengan waktu yang direncanakan (delay) P1, P8 IV. Risiko hubungan dan koordinasi, serta Risiko terkait operasional hotel selama masa konstruksi

25 Organisasi, koordinasi, komunikasi yang buruk, dan rendahnya komitmen dari pihak-pihak terkait (tim proyek dan klien) terhadap penyelesaian desain final, strategi pencapaian target dari pelaksanaan proyek (biaya, mutu, waktu), serta penugasan dilapangan.

P2, P4, P6

26 Terjadinya konflik di lapangan antara tim proyek, operator hotel dan klien akibat kurang koordinasi maupun akibat dilanggarnya hal-hal yang telah disepakati di lapangan, misalnya: tidak melakukan penjualan terhadap kamar yang berada pada daerah yang terdampak oleh pekerjaan konstruksi.

P9

27 Terganggunya operasional hotel, menurunnya kenyamanan dan kebersihan hotel selama masa konstruksi.

P9

28 Menurunnya kepercayaan konsumen (akibat terganggu selama tinggal di hotel selama masa konstruksi)

P9

29 Adanya keluhan dari tamu akibat kebisingan, polusi udara dan ketidaknyamanan selama masa konstruksi

P9

30 Adanya tuntunan pemberian biaya kompensasi akibat ketidakpuasan tamu selama masa konstruksi.

Pengembang an

31 Adanya komplain dan tuntutan kompensasi dari hotel terdekat yang terganggu akibat proses konstruksi.

Pengembang an

32 Penurunan pendapatan hotel selama proses konstruksi P9 V. Risiko Lingkungan

33 Keterlambatan akibat cuaca buruk / tidak menentu/ sulit diprediksi P1, P3, P5, P6, P7 34 Keterlambatan proyek karena kondisi tanah buruk yang tidak terprediksi / terjadi

Perbedaan Kondisi di lapangan

P1, P2, P6

35 Terjadinya pencemaran lingkungan (polusi udara, suara, tanah) P5, P6 36 Force majeur (banjir, gempa, tanah longsor, dll) P1, P5 VI. Risiko legalitas, regulasi pemerintah, Politik

37 Kesalahan pada kontrak / kontrak tidak lengkap P6 38 Terjadinya perubahan regulasi/ perubahan pemerintahan/ perubahan hukum/ perubahan

persyaratan untuk perijinan dan persetujuan, serta lamanya waktu pengurusan perijinan yang menyebabkan keterlambatan pelaksanaan proyek

P5, P6

39 Kegagalan untuk memenuhi standar teknik yang disyaratkan untuk kualitas, fungsi, kesesuaian dengan tujuan, keamanan (safety) dan kelestarian lingkungan (environment preservation).

P1

Keterangan:

P1: Flanagan dan Norman (1993) P2: Skorupka (2003)

P3: Sandyavitri (2009)

P4: Chapman (2001)

P5: Al-Bahar dan Crandall (1990) P6: Chileshe et al. (2012)

P7: Sharma (2013) P8: Luu et al. (2009) P9: Dharmika (2014)

3.

METODE (ANALISIS RISIKO)

Berdasarkan kajian pustaka didapatkan 39 risiko yang diklasifikasikan dalam enam kelompok (Tabel 1). Risiko-risiko tersebut disesuaikan keterkaitannya dengan konteks studi ini sehingga berkembang menjadi 44 Risiko-risiko yang bersumber dari tujuh kelompok sumber risiko, yang kemudian digunakan sebagai variabel penelitian (pertanyaan dalam kuesioner). Kuesioner penelitian ini dikembangkan berdasarkan kajian pustaka yang mendalam sehingga telah memenuhi construct validity / valid secara teori (Carmines dan Woods, 2004). Pertanyaan yang diajukan dalam kuesioner berkenaan dengan seberapa sering peluang terjadinya risiko dari ke 44 risiko tersebut. Jawaban dari pertanyaan pada kuesiner ini menggunakan format skala Likert, yaitu penilaian secara independen yang umumnya dipakai dalam survei, yang bertujuan untuk mengukur sejauh mana tingkat opini responden terhadap suatu pertanyaan atau topik (Jamieson, 2008; Barnette, 2010). Format skala Likert yang dipakai adalah skala 1 sampai 5 (1 = “sangat jarang”; 2 = jarang; 3 = kadang-kadang; 4 = sering; 5 = sangat sering). Responden dari

(11)

survei ini meliputi pihak-pihak yang pernah atau sedang terlibat dalam menangani proyek gedung yang berada dalam lokasi hotel yang sedang beroperasi.

Analisis risiko dilakukan secara deskriptif kualitatif, yang meliputi: identifikasi risiko dengan cara menentukan frekuensi (nilai modus) dari likelihood / probabilitas (P) terjadinya risiko dan consequences / dampak (I) dari risiko, lalu menghitung Risk Index (RI = P x I) untuk dapat mengklasifikasikan risiko berdasarkan tingkat penerimaannya. Godfrey (1996) memberikan rujukan terhadap rentang nilai RI seperti yang ditampilkan pada Tabel 2 berikut:

Tabel 2 Klasifikasi Risiko Berdasarkan Tingkat Penerimaan Risiko

Nilai RI Kategori Keterangan

15 ≤ x ≤ 25 Unacceptable Risiko tidak dapat ditoleransi, harus dihilangkan atau ditransfer

8 ≤ x < 15

Undesirable

Risiko sebaiknya dihindari, diperlukan investigasi detil dan justifikasi terhadap biaya dan manfaat, diperlukan persetujuan dari pimpinan, perlu dilakukan pengawasan

3 ≤ x < 8 Acceptable Risiko dapat diterima atau dapat dikelola

1 ≤ x < 3 Neglegible Risiko tidak memerlukan pertimbangan lebih lanjut atau dapat diabaikan. Sumber: Godfrey (1996)

Risiko dengan kategori dominan (major risk) yaitu risiko dengan tingkat penerimaan unacceptable (tidak dapat diterima) dan undesirable (tidak diharapkan) memerlukan penanganan khusus karena risiko-risiko ini akan mempunyai dampak signifikan. Sedangkan risiko dengan kategori acceptable (dapat diterima) dan negligble (dapat diabaikan) secara teoritis tidak memerlukan tindakan mitigasi. Menurut Flanagan dan Norman (1993) penanganan risiko dapat dilakukan dengan cara: menerima risiko (risk retention), mengurangi risiko (risk reduction), memindahkan risiko (risk transfer) atau menghindari risiko (risk avoidance).

4.

HASIL DAN PEMBAHASAN

Dari hasil survei didapatkan 93 data berdasarkan jawaban responden yang pernah terlibat atau sedang menangani proyek renovasi atau pengembangan gedung hotel yang sedang beroperasi (expert) yang meliputi 77 kontraktor (83%), 10 konsultan (11%) dan 6 pemilik proyek / operator hotel (6%). Hasil uji reliabilitas terhadap data tersebut menunjukkan nilai Cronbach’s alpha sebesar 0.964 untuk likelihood (P) dan 0.961 untuk consequences (I). Kedua nilai tersebut lebih besar dari syarat minimum 0.70, sehingga kuesioner penelitian ini dapat dinyatakan reliabel (Nunnally, 1978).

Selanjutnya dilakukan penilaian terhadap likelihood (P) dan konsekuensi (I) dari tiap risiko berdasarkan nilai modus dari jawaban responden serta mengitung Risk Index (RI) untuk mengklasifikasikan tingkat penerimaan risiko. Hasil perhitungan menunjukkan bahwa klasifikasi risiko berdasarkan tingkat penerimaannya meliputi 5 unacceptable risks, 21 undesirable risks, 15 acceptable risks, dan 3 negligible risks.

Penanganan risiko difokuskan hanya pada risiko dominan (major risks) yaitu risiko yang termasuk dalam kategori Unacceptabe (5 risiko) dan Undesirable (21 risiko). Tindakan mitigasi dirumuskan berdasarkan diskusi dan brainstorming dengan pihak-pihak yang terkena dampak risiko atau pihak yang memiliki kendali terhadap risiko tersebut, seperti yang dirangkum pada Tabel 4 berikut.

Tabel 3 Risiko Dominan pada Proyek Gedung pada Hotel yang Sedang Beroperasi

No Risiko berdasarkan sumbernya

P I RI PR Tindakan

mitigasi

Kepemilikan Risiko I. Aspek Teknis

1. Perencanaan dan Desain

1. Perubahan desain dan spesifikasi akibat kurang tepatnya mendefinisikan lingkup pekerjaan yang berdampak pada kelengkapan desain awal dan spesifikasi, serta kesalahan desain karena ketidaktepatan memprediksi kondisi di lapangan.

4 4 16 UA Pemilihan tim desain yang kompeten/berpengalaman

-Pemilik Proyek -Kontraktor -Konsultan

(12)

No Risiko berdasarkan 2. Perubahan desain dan

spesifikasi/ perluasan skup pekerjaan atas permintaan/ keinginan klien

4 4 16 UA Pada kontrak, dicantumkan pasal tentang perubahan desain yang jika berdampak pada penambahan biaya dan waktu dalam kontrak, akan menjadi tanggung jawab klien.

3. Kegagalan untuk

menyelesaikan pekerjaan desain dan konstruksi sesuai waktu yang direncanakan.

3 4 12 UD - Memilih tim desain/ konsultan dan kontraktor yang kompeten dan profesional.

- Melakukan koordinasi antar pihak terkait untuk mencapai target pekerjaan sesuai rencana.

4. Kurang tepatnya penentuan prioritas kegiatan proyek dan jadwal kerja agar tidak berbenturan dengan jam operasional hotel, misalnya: pekerjaan yang menimbulkan kebisingan hanya boleh dilakukan diatas jam 10 pagi.

4 4 16 UA Kontraktor melakukan

penyusunan prioritas pekerjaan yang tepat.

Pihak operator hotel menawarkan program tour yang dimulai di pagi hari.

-Kontraktor -Operator

hotel

2. Konstruksi dan Operasional

5. Kesalahan pemilihan teknologi dan metode kerja untuk tiap kegiatan. 6. Kurangnya kompetensi dari

konsultan dan kontraktor

2 4 8 UD

7. Rendahnya kualitas pekerjaan (tidak sesuai standar/ spesifikasi) akibat lemahnya kontrol kinerja terhadap pekerjaan di lapangan

3 4 12 UD

8. Terbatasnya lahan parkir dan terbatasnya akses keluar-masuk ke lokasi proyek untuk pemindahan material bongkaran dan pemasukkan

material karena harus berbagi dengan kendaraan operasional hotel dan kendaraan tamu hotel.

3 3 9 UD - Pembuatan sistem logistik yang tidak memerlukan penumpukan material secara berlebihan di lokasi proyek.

- Menyediakan lahan

penampungan baru yang masih berlokasi dekat dengan lokasi proyek.

- Pembatasan terhadap tipe kendaraan yang boleh masuk ke lokasi proyek

- Operator hotel - Kontraktor

9. Kegagalan dalam

menyelesaikan proyek sesuai perjanjian secara tertulis yang mengatur dengan jelas jam kerja yang disepakati, untuk dijalankan oleh semua pihak terkait.

II. Keselamatan kerja dan Keamanan (safety)

10. Terjadinya pencurian terhadap material dan peralatan di lapangan.

2 4 8 UD Meningkatkan penjagaan terhadap akses keluar masuk proyek dan penerapan sistem logistik yang dapat mencegah

(13)

No Risiko berdasarkan sumbernya

11. Kecelakaan kerja bagi pekerja selama masa konstruksi akibat rendahnya kesadaran dan

III. Sumber daya manusia, material dan peralatan

12. Kegagalan dalam pengelolaan dan pengendalian sumber daya manusia, material dan peralatan

yang mengakibatkan keterlambatan proyek.

4 4 16 UA Kontraktor membuat metode kerja secara rinci untuk semua item pekerjaan sebelum mulai pelaksanaan proyek yang memuat proses, prosedur, pola

penanganan, teknis, perencanaan material, peralatan dan tenaga yang diperlukan.

Kontraktor

13. Kenaikan biaya tenaga kerja, harga material dan harga/sewa peralatan yang tidak terprediksi

yang mengakibatkan pembengkakan biaya proyek

4 4 16 UA Kontraktor memperhitungkan dengan cermat prediksi kenaikan biaya tenaga kerja, alat dan material.

Kontraktor

14. Terganggunya ketersediaan, mobilitas dan produktivitas peralatan (kegagalan peralatan).

3 3 9 UD Kontraktor melakukan

perencanaan pengadaan peralatan yang berkualitas secara tepat waktu.

Kontraktor

15. Terganggunya ketersediaan, mobilitas, produktivitas, dan kualitas tenaga kerja (termasuk mogok kerja/sakit)

perencanaan sumber daya tenaga kerja yang berkesinambungan, memperkirakan dengan cermat pengaruh hari libur terhadap ketersediaan tenaga kerja.

Kontraktor

16. Terganggunya ketersediaan, mobilitas, dan kualitas material yang tidak sesuai spesifikasi.

perencanaan sistem logistik yang berkesinambungan.

Kontraktor

IV. Ekonomi, Pasar dan Finansial

17. Bertambahnya beban pemilik hotel/pemilik proyek akibat inflasi peningkatan suku bunga bank jika pembangunan menggunakan dana pinjaman dari bank.

3 4 12 UD Pemilik proyek melakukan analisis investasi dengan menggunakan bunga bank yang lebih tinggi untuk memperkirakan kenaikan suku bunga, atau menggunakan suku bunga tetap, serta melakukan analisis

sensitivitas dari investasi tersebut.

Pemilik proyek/klien/ operator hotel

18. Kondisi pasar yang tidak menguntungkan (Bad Market)

yang mempengaruhi menurunnya pendapatan hotel

dan berdampak pada kegagalan pihak owner dalam pembiayaan proyek.

3 4 12 UD Pihak operator hotel melakukan promosi paket wisata dan akomodasi penginapan untuk meningkatkan jumlah tamu yang menginap di hotel tersebut, termasuk bekerja sama dengan agen perjalanan wisata.

Pemilik proyek/klien/ operator hotel

19. Penurunan harga jual kamar akibat ketatnya persaingan dan akibat bertambahnya jumlah kamar dari pengembangan

3 3 9 UD

(14)

No Risiko berdasarkan

20. Penurunan keuntungan kontraktor akibat molornya waktu penyelesaian proyek karena hotel tetap beroperasi selama pembangunan.

V. Hubungan dan Koordinasi

21. Organisasi, koordinasi, komunikasi yang buruk, dan rendahnya komitmen dari pihak-pihak terkait (tim proyek dan klien) terhadap penyelesaian desain final, strategi pencapaian target dari pelaksanaan proyek (biaya, mutu, waktu), serta penugasan dilapangan.

3 4 12 UD Membuat komitment tertulis antara pihak operator hotel dan kontraktor terkait hak dan kewajiban kedua belah pihak selama masa pelaksanaan konstruksi, melakukan koordinasi yang efektif di lapangan, mentaati kesepakatan pembatasan lahan parkir, kewajiban menjaga kebersihan dan kenyaman tamu hotel (antara lain:

membuang/mengeluarkan sampah proyek dan puing secara periodik sehingga tidak menumpuk dan kotor).

Tidak menjual kamar hotel yang langsung berdampingan dengan proyek untuk menghindari keluhan tamu akibat kebisingan.

22. Terganggunya operasional hotel, berkurangnya lahan parkir kendaraan hotel dan menurunnya kenyamanan dan kebersihan hotel, serta terjadinya kebisingan selama masa konstruksi.

3 3 9 UD

23 Menurunnya kepercayaan konsumen akibat terganggu saat tinggal di hotel selama masa konstruksi

4 2 8 UD

VI. Lingkungan

24 Berkurangnya lahan hijau akibat pembangunan proyek.

3 3 9 UD Memaksimalkan penanaman pohon pada lahan yang tersisa

- Operator hotel

VII. Legalitas/ perijinan, Kontrak dan Politik

25. Terjadinya perubahan regulasi/ perubahan pemerintahan/ perubahan hukum/ perubahan persyaratan untuk perijinan dan persetujuan, serta lamanya desain bangunan dan lain-lain. - Melakukan pembicaraan dan

pendekatan secara terbuka dengan pemerintah dan masyarakat setempat sehingga tidak terjadi salah informasi dari tiap pihak.

26. Tidak memperoleh ijin dari pemerintah desa setempat dan mendapat penolakan dari masyarakat sekitar terhadap pembangunan proyek tersebut.

3 4 12 UD

Keterangan: UA=unacceptable; UD=undesirable; PR= Penerimaan Risiko (risk acceptability)

5.

KESIMPULAN

Untuk dapat mengurangi risiko yang teridentifikasi sebagai risiko-risiko dominan (major risk), kontraktor, konsultan dan pemilik proyek (atau pihak operator hotel) hendaknya saling memahami dampak dari risiko tersebut dan berkomitmen melaksanakan tindakan mitigasi yang telah disepakati, antara lain:

(15)

1. Aspek teknis:

a. Untuk mengurangi risiko akibat kesalahan dalam spesifikasi desain, pemilik proyek sebaiknya memilih tim desain yang berpengalaman.

b. Untuk mengantisipasi pembengkakan biaya akibat perubahan skup pekerjaan atas permintaan klien, maka kontraktor harus memastikan adanya pasal terkait di dalam kontrak.

c. Untuk mengurangi risiko keterlambatan penyelesaian proyek, diperlukan penyusunan prioritas pekerjaan yang tepat sehingga dapat meminimalkan gangguan terhadap operasional hotel, dan sebaiknya pemilik proyek menunjuk kontraktor yang kompeten.

d. Untuk mengantisipasi lahan yang terbatas, diperlukan perencanaan logistik yang terencana dan bekesinambungan sehingga tidak memerlukan penimbunan yang berlebihan.

2. Aspek keamanan dan keselamatan kerja: diperlukan penjagaan terhadap akses keluar-masuk areal proyek dan mewajibkan penggunaan alat keselamatan kerja di areal proyek.

3. Aspek sumber daya: melakukan perencanaan pengadaan sumber daya tenaga, peralatan dan material sesuai dengan progress proyek, sehingga mengurangi risiko keterlambatan proyek.

4. Aspek ekonomi, pasar dan finansial: pemilik proyek perlu menganalisis investasinya dengan cermat dan melakukan promosi paket wisata dan penginapan untuk meningkatkan tingkat hunian hotel selama masa konstruksi.

5. Aspek hubungan dan koordinasi: kontraktor dan operator hotel hendaknya saling berkoodinasi untuk melaksanakan dan mentaati hal-hal yang telah disepakati antara lain operator hotel tidak menjual kamar yang terdampak aktivitas proyek (kebisingan) dan kontraktor mengeluarkan sampah konstruksi secara periodik.

6. Aspek lingkungan: memaksimalkan penghijauan pada lahan tersisa.

7. Aspek perijinan: pemilik proyek dan konsultan wajib mematuhi peraturan yang berlaku dan melakukan pendekatan terbuka dengan pemerintah dan masyarakat sehingga tidak terjadi salah informasi yang berdampak pada penolakan proyek.

DAFTAR PUSTAKA

Al-Bahar, J. F. dan Crandall, K. C. 1990. "Systematic Risk Management Approach for Construction Projects".

Journal of Construction Engineering and Management, ASCE, Vol. 116, No. 3, September, 1990, 533-546.

Barnette, J. J. 2010. Likert Scaling. Encyclopedia of Research Design. In: in N. Salkind (Ed) (ed.). Thousand Oaks, CA: SAGE Publications, Inc.

Carmines, E. G. dan Woods, J. 2004. Validity . In: Lewis-Beck, I. M. S., Bryman, A. dan Liao, T. F. (eds.)

Encyclopedia of Social Science Research Methods. Thousand Oaks, CA: SAGE Publications, Inc.

Carr, V. dan Tah, J. H. M. 2001. "A fuzzy approach to constuction project risk assessment and analysis: construction project risk management system". Adv. Eng. Softw., 32, 847-857.

Chapman, R. J. 2001. "The controlling influences on effective risk identification and assessment for construction design management". International Journal of Project Management, 19, 147-160.

Chileshe, N., Boadua, A. dan Yirenkyi-Fianko 2012. "An evaluation of risk factors impacting construction projects in Ghana". Journal of Engineering, Design and Technology, 10, 306-329.

Dharmika, I. K. Y. 2014. Manajemen Risiko Pada Pembangunan Pengembangan Hotel Yang Sedang Beroperasi

(Studi Kasus Pada Pembangunan Extension Villa di Hotel Alila Ubud). Master Tesis Master, Udayana

University.

Flanagan, R. dan Norman, G. 1993. Risk Management and Construction, Oxford, UK, Blackwell Science Ltd. Godfrey, P. S. 1996. Control of Risk: A Guide to the Systematic Management of Risk from Construction,

Westminster , London, Construction Industry Research and Information Association.

Jamieson, S. 2008. Likert Scale. . In: In S. Boslaugh (Ed.) (ed.) Encyclopedia of Epidemiology. Thousand Oaks, CA: SAGE Publications, Inc.

Luu, V. T., Kim, S.-Y., Tuan, N. V. dan Ogunlana, S. O. 2009. "Quantifying schedule risk in construction projects using Bayesian belief networks". International Journal of Project Management, 27, 39-50.

Nunnally, J. C. 1978. Psychometric theory (2nd ed.), New York, McGraw-Hill.

Sandyavitri, A. 2009. "Manajemen Risiko di Proyek Konstruksi". Media Komunikasi Teknik Sipil

Sharma, S. K. 2013. "Risk Management in Construction Projects Using Combined Analytic Hierarchy Process and Risk Map Framework". The IUP Journal of Operations Management, Vol. XII, No. 4, 2013.

Skorupka, D. 2003. "Risk management in building projects". AACE International Transactions, RI191-RI196. Smith, N. J., Merna, T. dan Jobling, P. 2006. Managing Risk in Construction Project, Oxford, UK, Blackwell

Science Ltd.

(16)

(17)