Perkembangan Properti Komersial di Wilayah Jabodetabek
? Tarif properti komersial (perkantoran, ritel, apartemen, hotel, dan lahan industri) cenderung meningkat
? Sementara itu, tingkat hunian properti komersial (perkantoran, ritel, apartemen, lahan industri) menurun seiring dengan bertambahnya pasokan, kecuali tingkat hunian hotel yang masih meningkat
Perkembangan Properti Komersial di Wilayah Bandung
? Baik tarif sewa/jual maupun tingkat hunian properti komersial di Bandung relatif tetap, kecuali tarif ritel yang mengalami penurunan
Gedung Perkantoran
Perkantoran Sewa (leased-office) di Jakarta
? Secara triwulanan (q-t-q), jumlah pasokan perkantoran sewa di Jakarta meningkat 1,18% (dari 5 .265.000/m2 menjadi 5.327.168/m2). Pertambahan pasokan ini berasal dari selesainya pembangunan Gedung Lintas Artha di TB Simatupang dan Wisma 99 serta konversi ruang pusat perdagangan Senayan Trade Centre.
? Bertambahnya pasokan tersebut menyebabkan tingkat hunian perkantoran sewa di Jakarta mengalami penurunan 1,03% dibandingkan triwulan sebelumnya (q -t-q), dari 81,16% menjadi 80,32% (Grafik 1). Sementara itu, tarif sewa rata-rata perkantoran di Jakarta meningkat tipis 0,39%, dari Rp 120.618/m2/bulan menjadi Rp 121.091/m2/bulan.
Grafik 1
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta
75,000 85,000 95,000 105,000 115,000 125,000
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2002 2003 2004 2005 2006 2007
( Rp )
60.0 68.0 76.0 84.0 92.0 100.0 ( % )
Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp)
Metodologi
Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga asset.
Note :
Tingkat penjualan : merupakan angka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama
Sejak triwulan I 2006 survei dilakukan terhadap sekitar 706 perusahaan properti di wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, Karawang dan Banten (Tanggerang, Serang, Cilegon,
SURVEI
PROPERTI KOMERSIAL
Triwulan I - 2007
Jakarta: pasokan perkantoran bertambah sehingga tingkat hunian dan tingkat penjualan menurun, sementara tarif sewa dan harga jual naik Bandung: pasokan dan tingkat hunian perkantoran menurun, sementara tarif sewa relatif stabil
? Penyerapan ruang kantor sewa ini masih didominasi oleh relokasi tenant dari gedung lama ke gedung baru dengan fasilitas yang lebih baik, di samping adanya migrasi tenant dari lokasi bisnis sekunder ke lokasi bisnis primer.
? Secara tahunan (y-o-y), jumlah pasokan perkantoran sewa di Jakarta juga meningkat yaitu sebesar 4,13% sehingga menyebabkan tingkat hunian perkantoran sewa di Jakarta menurun 1,19%. Sementara itu, tarif sewa perkantoran meningkat 2,13% .
Perkantoran Jual di Jakarta
? Secara triwulanan (q-t-q), tingkat penjualan perkantoran di Jakarta pada triwulan I- 2007 mengalami penurunan sebesar 1,16%, dari 89,52% menjadi 88,48%. Hal ini sejalan dengan meningkatnya pasokan perkantoran jual dari 433.310m2 menjadi 445.810 m2. Sementara itu, harga jual perkantoran mengalami kenaikan sebesar 2,23% dari Rp 12.550.000/m2 menjadi sebesar Rp 12.830.000/m2.
? Secara tahunan (y-o-y), tingkat penjualan perkantoran menurun 4,10%
dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya (92,27%), sementara harga jual mengalami kenaikan 7,10%.
Perkantoran di Bandung
? Secara triwulanan (q-t-q), tingkat hunian perkantoran sewa di wilayah Bandung pada triwulan I-2007 menurun 0,87%, yaitu dari 97,00% menjadi 96,16%, sementara s ecara tahunan (y-o-y) menurun 1,27%.
? Sementara itu, tarif sewa perkantoran secara triwulanan tidak mengalami perubahan (Rp 92.500/m2/bulan ), namun secara tahunan menurun 9,76% , yaitu dari Rp 102.500 /m2/bulan menjadi Rp. 92.500/m2/bulan.
? Untuk total paso kan perkantoran sewa di Bandung , baik secara triwulanan maupun tahunan menurun, masing-masing sebesar 0,80% dan 1,12% .
Pusat Perbelanjaan (Ritel) Ritel Sewa di Jabodetabek
? Total pasokan pusat ritel sewa di Jabodetabek pada triwulan I-2007 meningkat 6,18%, dari 2.486.325 m2 menjadi 2.640.000 m2 yang berasal dari Carrefour Blue Mall di Bekasi dan sebagian ruang Mall of Indonesia di Kelapa Gading.
? Sejalan dengan bertambahnya pasokan ritel sewa, tingkat hunian pusat perbelanjaan sewa di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tanggerang, dan Bekasi) menjadi menurun (0,63%), dari 89,08% menjadi 88,52%. Selain bertambahnya pasokan, penurunan tingkat hunian ini dipengaruhi oleh tutupnya Sogo Department Store di Plaza Indonesia. Sementara itu, tarif sewa ritel di Jabodetabek mengalami kenaikan sebesar 1,74%, yaitu dari Rp 386.866/m2/bulan menjadi sebesar Rp 393.597/m2/bulan (Grafik 2).
? Secara tahunan (y-o-y), tingkat hunian ritel di Jabodetabek menurun 1,71% yang disebabkan oleh bertambahnya jumlah pasoka n ritel sebesar 17,66%. Sementara itu, tarif sewa ritel naik sebesar 6 ,89% dibanding tahun sebelumnya (Rp 368.232 /m2/bulan).
Jabodetabek : pasokan ritel bertambah sehingga tingkat hunian dan tingkat
penjualan menurun, sementara tarif sewa dan harga jual naik Bandung : pasokan ritel bertambah dan tingkat penjualan meningkat, sementara tarif sewa naik dan harga jual relatif stabil Survei Properti Komersial
Grafik 2
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek
200,000 240,000 280,000 320,000 360,000 400,000
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2002 2003 2004 2005 2006 2007
( Rp )
70.0 76.0 82.0 88.0 94.0 100.0 ( % )
Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp)
Ritel Jual (strata-title) di Jabodetabek
? Secar a triwulanan (q-t-q), pasokan strata ritel di Jabodetabek pada triwulan I-2007 menurun 0,08%, dari 1.710.540 m2 menjadi 1749.080 m2, yang disebabkan oleh berubahnya sebagian ruang Senayan Trade Centre menjadi ruang perkantoran.
? Sementara itu, tingkat penjualan strata title di Jabodetabek juga menurun (1,36%), dari 77,23% menjadi 76,18 % dengan harga jual yang meningkat (3,21%), dari Rp 41.268.801 /m2 menjadi Rp 42.593.907 /m2.
? Secara tahunan (y-o-y), tingkat penjualan strata title menurun 3,13%, sementara harga jual mengalami kenaikan sebesar 1,37%.
Ritel Sewa dan Jual di Bandung
? Pada triwulan I-2007, tingkat hunian ritel sewa di wilayah Bandung secara triwulanan (q -t-q) meningkat tipis (0,53%), dari 56,60% menjadi 56,90%, sementara tarif sewa ritel menurun 3,43%, dari Rp 204.000/m2 menjadi Rp 197 .000 /m2.
? Tingkat penjualan strata title naik sebesar 25,87%, dari 34% menjadi 60%, sementara untuk harga jual tidak mengalami perubahan, yaitu Rp 2.215.854/m2.
? Sementara itu, total pasokan ritel sewa meningkat tipis (0,50%), dari seluas 59.687/m2 menjadi 59.987/m2.
Ritel Sewa dan Jual di Banten
? Pada triwulan I-2007, tingkat hunian ritel sewa di wilayah Banten (Tanggerang, Serang, Cilegon) sebesar 89,44% dengan tarif sewa sebesar Rp 291.059/m2. Sementara itu, t otal pasokan ritel sewa tercatat sebesar 138.975/m2
? Tingkat penjualan strata title di Banten pada triwulan I-2007 tercatat sebesar 71,90 % dengan harga jual sebesar Rp 38.195.417 /m2.
Survei Properti Komersial
Apartemen
Apartemen Sewa (leased apartment) di Jakarta
? Pada triwulan I-2007, total pasokan apartemen sewa dibandingkan triwulan lalu (q-t-q) sedikit meningkat (0,88%), dari 10.940 unit menjadi 11.036 unit dengan selesainya pembangunan Marriot Executive Apartment. Hal ini menyebabkan tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment ) di Jakarta sedikit mengalami penurunan (0,47%), dari 72,93% menjadi 72,59% (Grafik 3). Sementara itu, tarif sewa rata-rata apartemen di Jakarta meningkat 3,50% (q-t-q), dari Rp 121.108/m2/bulan menjadi Rp 125.341 /m2/bulan.
? Secara tahunan (y-o-y), jumlah pasokan meningkat 3,10%. Sem entara itu, baik tingkat hunian maupun tarif sewa apartemen di Jakarta menurun, masing -masing sebesar 2,48% dan 0,44% .
Apartemen Jual (Strata-title) di Jakarta
? Secara triwulanan, tingkat penjualan apartemen di Jakarta pada triwulan I-2007 menurun tipis 0,05%, dari 86,74% menjadi 86,69%. Sementara itu, harga jual
apartemen mengalami kenaikan 4,29%, dari Rp 8.848.340/m2 menjadi Rp 9.227.967/m2.
? Secara tahunan (y-o-y), baik tingkat penjualan maupun harga jual mengalami penurunan yaitu 5,41% untuk tingkat penjualan dan 8,37% untuk harga jual .
Grafik 3
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen
90,000 98,000 106,000 114,000 122,000 130,000
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2002 2003 2004 2005 2006 2007
60.0 66.0 72.0 78.0 84.0 90.0
Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp)
(Rp) (%)
Apartemen Sewa (leased apartment) di Bandung
? Tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di wilayah Bandung pada triwulan I-2007 menurun 1,84% dibandingkan periode sebelumnya (q-t-q), dari 81,33% menjadi 79,83% , namun meningkat sebesar 23,77% dibanding periode yang sama tahun sebelumnya (y-oy).
? Sementara itu tarif sewa apartemen sewa dibandingkan periode sebelumnya (q-t-q) tidak mengalami perubahan yaitu tetap Rp 359.083/unit/bulan, tetapi menurun sebesar 13,85 % dibanding periode yang sama tahun sebelumnya (y-oy).
? Total pasokan apartemen sewa dibandingkan periode sebelumnya (q -t-q) tidak mengalami perubahan yaitu tetap 414 unit, tetapi mengalami peningkatan sebesar 56,23% jika dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya (y-oy) yang hanya 265 unit.
Jakarta : pasokan apartemen bertambah sehingga tingkat hunian dan tingkat penjualan menurun, sementara tarif sewa dan harga jual meningkat Bandung : pasokan apartemen tetap, tingkat hunian menurun tetapi tingkat penjualan meningkat, sementara tarif sewa dan harga jual relatif stabil Survei Properti Komersial
Apartemen Jual (Strata-title) di Bandung
? Tingkat penjualan apartemen di Bandung meningkat tipis 0,63% (q -t-q), namun secara tahunan (y-o-y) menurun 4,67%.
? Sementara itu, harga jual apartemen di Bandung pada triwulan I-2007 tidak mengalami perubahan, yaitu Rp 911.760.883/unit, namun menurun sebesar 8%
dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya (y-o-y).
Hotel
Hotel di Jabodetabek
? Pada Pada triwulan I-2007, tingkat hunian hotel bintang 3, 4 dan 5 di Jabodetabek mengalami kenaikan sebesar 3,12% (q-t-q), yaitu dari 57,56% menjadi 59,35%.
Kenaikan tingkat hunian hotel ini disebabkan oleh banyaknya tamu lokal akibat bencana banjir yang melanda Jabodetabek pada awal Februari 2007
? Sejalan dengan naiknya permintaan, tarif kamar hotel di Jabodetabek mengalami kenaikan sebesar 6,26% dibandingkan triwulan lalu (q-t-q), yaitu dari Rp 515.311 /malam menjadi Rp 547.554/malam.
? Secara tahunan (y-o-y), tingkat hunian hotel bintang 3, 4 dan 5 di Jabodetabek mengalami penurunan sebesar 4,11 % dibanding periode yang sama tahun sebelumnya (61,90%). Sementara itu tarif kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 naik sebesar 7,78 % dari Rp 508.046/malam dan jumlah pasokan tidak mengalami kenaikan, tetap 23.627 kamar.
Grafik 4
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel Jabodetabek
300,000 352,000 404,000 456,000 508,000 560,000
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
2002 2003 2004 2005 2006 2007
( Rp )
40.0 48.0 56.0 64.0 72.0 80.0 ( % )
Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp)
Hotel di Bandung
? Pada triwulan I-2007, secara triwulanan maupun tahunan rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4, 5 di Bandung mengalami penurunan , masing-masing sebesar 4,14%, dan 9,99%.
? Sementara itu, tarif kamar hotel di Bandung baik secara triwulanan maupun tahunan meningkat yaitu 0,83% (q-t-q) dan 16,19% (y-o-y).
Hotel di Banten
? Pada triwulan I-2007, rata -rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4, 5 di Banten adalah 36,09% sementara rata-rata tarif kamar hotel di Banten adalah Rp Jabodetabek : pasokan hotel
tetap, tingkat hunian dan tarif kamar naik Bandung : pasokan hotel bertambah sehingga tingkat hunian menurun, sementara tarif kamar naik Survei Properti Komersial
Lahan Industri
Lahan Industri di Jabo tabeka*
? Lahan industri di Jabo tabeka (Jakarta, Bogo r, Tanggerang, Bekasi, dan Karawang) pada triwulan I-2007 bertambah 2,97% dibandingkan triwulan sebelumnya (q -t-q), yang berasal dari Karawang International Industrial City tahap 3 di Karawang.
Pertambahan lahan industri ini menyebabkan tingkat penjualan lahan industri mengalami kenaikan (2,11%), dengan harga jual lahan industri yang juga meningkat yaitu sebesar 1,80%. Investor lokal yang bergerak pada industri makanan merupakan penyerap terbesar kawasan industri tersebut , diikuti oleh industri farmasi, otomotif, keramik, elektronik dan garment.
? Dari lahan industri yang terjual, belum sepenuhnya dimanfaatkan sehingga tingkat hunian lahan industri di Jabotabeka menurun 2,41% (q-t-q).
? Sejalan dengan perkembangan triwulanan, secara tahunan (y-o-y) tingkat penjualan lahan industri juga meningkat (3,03 %), sementara tingkat hunian menurun 2,23%. Sementara itu, sejalan dengan tingginya tingkat penjualan, harga jual juga meningkat (1,47%).
Lahan Industri di Banten
? Jumlah pasokan lahan industri di Banten pada triwulan I-2007 tercatat sebesar 5.388 ha dengan tingkat penjualan sebesar 67,40%. Sementara itu, rata -rata harga jual lahan industri sebesar Rp 491.667/m2.
Note :
* Sejak Maret 1999 survei sektor lahan Industri dilakukan diwilayah Jabodetabek, tetapi sejak triwulan I 2006 Karawang termasuk wilayah yang disurvei Jabotabeka : Pasokan lahan
industri bertambah sehingga tingkat hunian menurun, sementa ra tingkat penjualan, tarif sewa dan harga jual naik Survei Properti Komersial
