Metodologi
Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta,Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga asset.
Note :
Tingkat penjualan : merupakan angka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama
Juni 2006 9+-*
Harga properti komersial sewa/jual pada bulan Juni secara bulanan relatif stabil sementara secara tahunan mengalami peningkatan.
Secara bulanan tingkat hunian ritel, kantor, hotel meningkat sementara tingkat hunian apartemen masih tetap, sedangkan secara tahunan kelima jenis properti tersebut mengalami peningkatan.
Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek
Ritel Sewa
¾ Pada bulan Juni 2006, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) meningkat 0,16%
dari 96,53% menjadi 96,69% (m-t-m) yang berasal dari bertambahnya tingkat hunian di Sport Mal dan Kenari Mas (karena beroperasinya beberapa peritel kecil), serta La Piaza (dengan beroperasinya Extreme Toys).
¾ Tarif sewa pusat perbelanjaan secara bulanan tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada harga Rp 304.875 (Rp/m2) (Grafik 1).
¾ Stok ritel pada bulan Juni 2006 tidak mengalami perubahan dari kondisi bulan Mei 2006.
¾ Secara tahunan, tingkat hunian ritel meningkat 2,37% yaitu dari 94,45% menjadi 96,69%, sedangkan tarif sewa ritel pusat perbelanjaan meningkat sebesar 4,92%
dan stok meningkat 7,54%.
Grafik 1
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek
150.000 175.000 200.000 225.000 250.000 275.000 300.000 325.000 350.000 375.000 400.000 425.000
Jan 2004
Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2005
Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2006
Feb M ar Apr M ei Jun 90.0 91.0 92.0 93.0 94.0 95.0 96.0 97.0 98.0
Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
(Rp) (%)
SURVEI PROPERTI KOMERSIAL
COMMERCIAL PROPERTY SURVEY
Tingkat hunian, tingkat penjualan meningkat sementara tingkat sewa, harga jual dan stok stabil
Ritel Jual (strata-title)
¾ Tingkat penjualan bulan Juni 2006 mengalami peningkatan 1,76% berasal dari penjualan area ritel di Pusat Grosir Cililitan, Mal Taman Palem, Mega Glodok Kemayoran dan Cikarang Trade Center.
¾ Demikian juga dengan harga jual pusat perbelanjaan di Jabodetabek masih sama seperti bulan sebelumnya dengan harga Rp47.351/m2.
¾ Stok ritel strata-title mengalami peningkatan 3,20% sehingga menjadi 1.433/m2 dengan mulai beroperasinya ITC Cibinong (Bogor) dan Cibubur Points Automotive Center (Cibubur, Jakarta Timur).
Perkantoran di Jakarta
Perkantoran Sewa (leased-office)
¾ Pada periode laporan, tingkat hunian (m-t-m) untuk gedung CBD dan daerah Non-CBD mengalami peningkatan 0,16% sehingga menjadi 88,50%.
¾ Tarif sewa perkantoran pada wilayah primer (Central Business District/CBD area) mengalami kenaikan tipis menjadi Rp123.535/m2/bulan. Hal ini disebabkan tidak terlalu banyaknya aktivitas transaksi sewa-menyewa kantor sehingga pergerakan penyewa yang masuk ke dalam suatu gedung diimbangi oleh penyewa yang juga keluar suatu gedung untuk mencari gedung baru (Grafik 2).
¾ Pada Juni 2006, tidak terdapat tambahan pasokan gedung perkantoran sewa baik di CBD maupun Non-CBD, posisi pasok gedung perkantoran di Jakarta tidak berubah dengan kondisi bulan lalu 3,9 ribu/m2.
¾ Secara tahunan, tingkat hunian kantor sewa naik 2,03% dan tarif sewa naik sebesar 1,53% dibandingkan periode Juni 2005. Hal ini disebabkan penurunan nilai tukar mata uang Rupiah terhadap US$ telah memicu kenaikan rata-rata tarif sewa. Sementara pasokan gedung mengalami sedikit penurunan yaitu sebesar 0,50%.
Grafik 2
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta
100.000 105.000 110.000 115.000 120.000 125.000 130.000
Jan 2004
Feb M ar A pr M ay Jun Jul A gs Sep Oct No v Dec Jan 2005
Feb M ar A pr M ay Jun Jul A gs Sep Oct No v Dec Jan 2006
Feb M ar A pr M ay Jun 55.0 60.0 65.0 70.0 75.0 80.0 85.0 90.0 95.0
Occupancy Rate (%) Rent Rate (Rp/m2/month)
(Rp) (%)
Perkantoran Jual (strata-titled office) Tingkat hunian, tarif
sewa, dan stok perkantoran jual meningkat sementara harga jual, tingkat penjualan, dan stok perkantoran sewa tetap
asing umumnya tidak membeli gedung sebagai bagian dari kebijakan mereka untuk tidak memiliki aset gedung di negara tempat mereka beroperasi. Harga perkantoran di masa depan akan sulit naik kecuali untuk gedung perkantoran yang telah diserap cukup baik atau mempunyai take-up rate yang tinggi sehingga pengembang akan lebih mudah menentukan harga jika gedung yang dijual memiliki tingkat penyerapan yang baik. (Grafik 3).
¾ Pada Juni 2006, terdapat tambahan pasokan gedung perkantoran yang ditawarkan untuk dijual (strata titled office dari gedung Sahid Boutique Office yang merupakan kantor ruko didalam kompleks Sahid Hotel.
¾ Secara tahunan, tingkat penjualan kantor mengalami peningkatan 4,79% dan harga jual naik sebesar 1,24%.
Grafik 3
Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta
10,400,000 10,900,000 11,400,000 11,900,000 12,400,000 12,900,000 13,400,000
Jan 2004
FebM arA prM ei Jun Jul A gsSep OktNo vDesJan 2005
FebM arA prM ei Jun Jul A gsSep OktNo vDesJan 2006
FebM arA prM ei Jun 72.5 75.0 77.5 80.0 82.5 85.0 87.5 90.0 92.5
Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2)
(Rp) (%)
Apartemen di Jakarta
Apartemen Sewa (leased apartment)
¾ Pada Juni 2006, tingkat hunian (m-t-m) tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada level 85,53%.
¾ Tarif sewa di Jakarta tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada kisaran Rp129.782/m2/bulan (Grafik 4).
¾ Pada bulan Juni 2006, pasokan apartemen sewa tidak bertambah sehingga stock tetap pada kisaran 5.370 unit.
¾ Secara tahunan, rata-rata tingkat hunian meningkat sebesar 1,53% menjadi 85,53%. Hal ini dipicu antara lain oleh renewal masa kontrak baru bagi para pekerja asing. Kenaikan tertinggi terjadi di daerah non CBD mengingat harga sewa apartemen di daerah ini lebih murah dibandingkan daerah lainnya.
Bermunculannya apartemen baru di daerah ini yang kebanyakan berbentuk apartemen berunit kecil, turut meningkatkan tingkat hunian. Sementara, tarif sewa meningkat sebesar 5,03%, dipengaruhi oleh fluktuasi mata uang rupiah vs US Dollar, sedangkan pasokan meningkat sebesar 0,75%.
Tingkat hunian, tingkat penjualan naik, tarif sewa, harga jual dan
stock tetap
Grafik 4
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta
80,000 85,000 90,000 95,000 100,000 105,000 110,000 115,000 120,000 125,000 130,000 135,000
Jan 2004
Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2005
Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2006
Feb Mar Apr Mei Jun 60.0 62.0 64.0 66.0 68.0 70.0 72.0 74.0 76.0 78.0 80.0 82.0 84.0 86.0 88.0 90.0
Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
(Rp) (%)
Apartemen Jual
¾ Pada bulan Juni 2006, rata-rata tingkat penjualan apartemen di Jakarta tidak mengalami perubahan tetap pada kisaran 95,03%.
¾ Harga jual apartemen di Jakarta tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada Rp7.039 (Rp/m2). Hal ini disebabkan oleh ketatnya persaingan proyek-proyek yang masih dalam tahap pembangunan di daerah CBD menjadikan harga apartemen bersaing secara ketat (Grafik 5).
¾ Pasokan apartemen jual bulan Juni 2006 tetap sebesar 36.199 unit .
¾ Secara tahunan, tingkat penjualan meningkat 4,42%, ini terlihat dari peningkatan tingkat penjualan unit apartemen, terutama untuk proyek apartemen yang hampir menyelesaikan konstruksinya, baik di kawasan CBD dan non-CBD. Harga jual apartemen meningkat 1,71%. Sementara, pasokan apartemen jual meningkat sebesar 3,81%, karena adanya dua proyek yang telah diserah terimakan kepada pembeli, yaitu apartemen Pondok Indah Square tower A dan Bellagio Mansion. Dengan penambahan tersebut, total pasokan apartemen di Jakarta bertambah sebesar 466 unit atau tumbuh 1,21 persen. Dari keseluruhan pasokan paling banyak berada dikawasan CBD.
Grafik 5
Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta
5,400,000 5,900,000 6,400,000 6,900,000 7,400,000 7,900,000 8,400,000 8,900,000 9,400,000
Jan 2004
Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gsSep OktNo vDes Jan 2005
Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gsSep OktNo vDes Jan 2006
Feb M ar A pr M ei Jun 70.0 72.5 75.0 77.5 80.0 82.5 85.0 87.5 90.0 92.5 95.0
Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan)
(Rp) (%)
terjadi pada hotel bintang 3, 4 dan 5 yaitu masing-masing sebesar 5,15%, 10,00% dan 7,31%.
¾ Rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3 dan 4 (m-t-m) mengalami penurunan sebesar 0,91% dan 0,04%, sedangkan tarif hotel berbintang 5 mengalami kenaikan terutama disebabkan fluktuasi nilai rupiah terhadap USD. Secara umum tarif kamar mengalami peningkatan sebesar 6,42% sehingga menjadi Rp520.484/malam (Grafik 6).
Grafik 6
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek
250.000 275.000 300.000 325.000 350.000 375.000 400.000 425.000 450.000 475.000 500.000 525.000 550.000
Jan 2 0 0 4
Feb M ar A p r M ei Jun Jul A g s Sep Okt No vDes Jan 2 0 0 5
Feb M arA pr M ei Jun Jul A gs Sep Okt Nov Des Jan 2 0 06
Feb M ar A pr M ei Jun 30.0 35.0 40.0 45.0 50.0 55.0 60.0 65.0 70.0 75.0
Tingkat Hunian (%) Tarif Kamar (Rp/malam)
( Rp ) (% )
¾ Pasokan hotel berbintang 3, 4 dan 5, secara bulanan tidak bertambah, sehingga total pasokan tetap bertahan pada level 21.599 kamar (m-t-m).
¾ Secara tahunan (y-o-y), tingkat hunian kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan dari 63,15% menjadi 67,82%. Hal ini dipengaruhi oleh besarnya pasar hotel yang berasal dari ”pelancong domestik” terlihat dari tingginya tingkat hunian untuk hotel yang terletak di kawasan belanja, seperti Novotel Mangga Dua, Ciputra, Le Grandeur Mangga Dua. Sementara tarif sewa kamar meningkat 19,68%, sedangkan pasokan kamar hotel 3, 4 dan 5 mangalami penurunan 3,80%.
Lahan Industri di Jabotabek
¾ Tingkat penjualan di Jabodetabek sampai saat ini belum ada perubahan dibandingkan bulan lalu tetap pada level 70,33%.
¾ Harga jual lahan industri (m-t-m) tetap sebesar Rp605.284 (Rp/m2) (Grafik 7).
¾ Secara bulanan tarif sewa tidak mengalami perubahan sebesar Rp25.145/m2
¾ Lahan kawasan industri sampai dengan bulan Juni belum bertambah tetap sebesar 6.325,73 Ha.
¾ Secara tahunan, rata-rata tingkat penjualan naik 1,26%. Tarif sewa lahan industri naik 2,07% hal ini lebih banyak dipicu dengan perubahan kurs USD, sementara tarif sewa lahan saat ini adalah US$7,50/m2/tahun, naik dari sebelumnya US$6,00/m2/tahun. Harga jual tumbuh sebesar 5,79%.
Grafik 7
Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan industri di Jabotabek
- 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000
Jan 2004
FebM arA prM eiJunJul A gsSep OktNo vDesJan 2005
FebM arA prM ei JunJul A gsSep OktNo vDesJan 2006
FebM arA prM eiJun 60.0 62.0 64.0 66.0 68.0 70.0 72.0 74.0 76.0 78.0 80.0
Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2)
(Rp) (%)
PERUBAHAN
JUN JUL AGS SEP OKT NOV DES JAN FEB MAR APR MAY JUNE M-T-M Y-O-Y
A. RITEL (Sewa)
= Stok (ribu m2) 1,778 1,778 1,848 1,851 1,836 1,867 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 0.00 7.54
= Tingkat Hunian (%) 94.45 95.03 95.19 94.95 95.60 95.34 95.12 95.36 95.69 95.75 95.77 96.53 96.69 0.16 2.37
= Harga Sewa (Rp/m2)
* Gross Rent (Rp/m2) 290,574 294,377 295,645 296,809 301,931 304,824 304,873 304,874 304,873 304,873 304,873 304,874 304,875 0.00 4.92 RITEL (Strata Title)
= Stok (ribu m2) 1,270 1,308 1,388 1,388 1,388 1,388 1,433 3.20
= Tingkat Penjualan (%) N.A . N.A . N.A . N.A . N.A . N.A . 89.72 90.45 91.50 92.10 92.17 92.17 93.79 1.76 0.00
= Harga Jual (ribu Rp/m2) N.A . N.A . N.A . N.A . N.A . N.A . 46,722 46,722 46,722 47,351 47,351 47,351 47,351 0.00 0.00
B. KANTOR JUAL
= Stok (m2) 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,674 0.00 0.00
= Tingkat Penjualan (%) 86.46 86.52 86.17 86.40 90.25 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 0.00 4.79
= Harga Jual (ribu Rp/m2) 11,147 11,241 11,361 11,488 11,397 11,376 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 0.00 1.24
KANTOR SEWA
= Stok (ribu m2) 3,966 3,976 3,976 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 0.00 -0.50
= Tingkat Hunian (%) 86.75 87.09 87.31 87.25 87.72 88.43 88.32 88.14 88.24 88.43 88.36 88.36 88.50 0.16 2.03
= Harga Sewa (Rp/m2)
* Gross Rent (Rp/m2) 121,670 123,076 124,988 126,119 126,087 123,785 123,530 123,532 123,534 123,535 123,534 123,534 123,535 0.00 1.53
C. APARTEMEN JUAL
= Stok ( m2) 34,870 35,624 35,694 35,694 36,194 36,194 36,194 36,196 36,197 36,199 36,199 36,199 36,199 0.00 3.81
= Tingkat Penjualan (%) 91.01 92.60 92.61 92.64 92.72 92.87 92.88 92.88 93.24 93.81 94.36 95.03 95.03 0.00 4.42
= Harga Jual (ribu Rp/m2) 6,921 6,985 7,044 7,096 7,071 7,070 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 0.00 1.71
APARTEMEN SEWA
= Stock (number of units) 5,330 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 0.00 0.75
= Tingkat Hunian (%) 84.24 84.79 85.68 86.31 86.05 86.23 85.41 87.74 89.39 88.37 86.74 85.53 85.53 0.00 1.53
= Harga Sewa (Rp/m2)
* Gross Rent (Rp/m2) 123,562 125,784 129,153 133,446 129,099 132,000 129,781 129,784 129,783 129,783 129,782 129,782 129,782 0.00 5.03
D. HOTEL - Bintang 3, 4, 5
= Stock (number of rooms) 22,452 22,452 22,710 22,882 23,327 23,327 23,327 21,358 21,358 21,599 21,599 21,599 21,599 0.00 -3.80
= Tingkat Hunian (%) 62.81 66.13 63.76 70.01 46.70 55.90 61.46 57.76 65.81 64.71 65.73 63.15 67.82 7.40 7.97
= Tarif Kamar rata-rata/malam (Rp) 434,897 429,478 437,231 441,254 455,718 452,979 444,632 471,202 489,696 490,555 492,207 489,083 520,484 6.42 19.68
E. LAHAN INDUSTRI
= Stock (ha) 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,326 6,326 0.00 0.01
= Tingkat Penjualan (%) 69.46 69.47 69.67 69.72 69.77 70.13 70.82 70.82 71.20 71.26 71.29 70.33 70.33 0.00 1.26
= Harga Jual (Rp/m2) 572,156 579,046 614,713 624,090 613,517 611,986 605,288 605,288 605,288 605,286 605,284 605,285 605,285 0.00 5.79
= Tingkat Hunian (%) 87.82 88.61 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 - - - - -
= Harga Sewa (Rp/m2)
* Rent (Rp/m2) 24,634 24,966 25,390 25,841 25,519 25,445 25,123 25,123 25,123 25,119 25,131 25,145 25,145 0.00 2.07 Tabel
Perkembangan Data Properti Komersial
JENIS PROPERTI KOMERSIAL DI JABODETABEK
2005 2006
