SURVEI PROPERTI KOMERSIAL COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

(1)

Metodologi

Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta,Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga ( outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung ( face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing- masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga asset.

Note :

Tingkat penjualan : merupakan angka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama

Agustus 2006 9+-*

?

Harga properti komersial sewa/jual pada bulan Agustus secara bulanan relatif stabil kecuali tarif hotel mengalami penurunan sementara secara tahunan meningkat.

?

Tingkat hunian ritel, kantor, hotel dan apartemen secara bulanan mengalami penurun an sementara secara tahunan mengalami peningkatan.

Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek

Ritel Sewa

? Pada bulan Agustus 2006, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) turun 0,01%

menjadi 96,73% (m -t-m). Penurunan ini disebabkan tidak beroperasinya lagi beberapa peritel kecil di beberapa mal seperti di Pangrango Internusa Plaza dan ITC Depok.

? Tarif sewa pusat perbelanjaan secara bulanan relatif tetap pada level Rp304.874 (Grafik 1).

? Stok ritel di Jakarta sejak awal tahun sampai dengan bulan Agustus 2006 tidak mengalami perubahan.

? Secara tahunan, tingkat hunian ritel meningkat 1,62%

yaitu dari 95,19% menjadi 96,73%, sedangkan tarif sewa ritel pusat perbelanjaan meningkat sebesar 3,12% dan stok sebesar 3,47%.

Grafik 1

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek

150.000 175.000 200.000 225.000 250.000 275.000 300.000 325.000 350.000 375.000 400.000 425.000

Jan 2 0 0 4

Feb Mar AprMei Jun Jul Ags Sep OktNovDes Jan 2005

Feb MarA p r M e i Jun Jul A g sSep OktNovDes Jan 2 0 0 6

FebM a r AprMei Jun Jul A g s 90.0 91.0 92.0 93.0 94.0 95.0 96.0 97.0 98.0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

Tingkat hunian

mengalami

penurunan

sementara tarif

sewa dan stok

(2)

Tim Statistik Sektor Riil 2

Ritel Jual (strata -title)

? Tingkat penjualan bulan Agustus 2006 mengalami peningkatan 0,25% menjadi 94,44 %.

? Sementara harga jual pusat perbelanjaan di Jabodetabek tidak mengalami perubahan dari bulan sebelumnya sebesar Rp47.940.389/m

²

.

? Stok ritel strata-title tidak mengalami perubahan dari bulan sebelumnya yaitu 1.706/m

²

.

Perkantoran Sewa (leased -office)

? Pada periode laporan, tingkat hunian (m-t-m) untuk gedung CBD dan daerah Non-CBD mengalami penurunan 0,25% sehingga menjadi 89,24% .

? Tarif sewa perkantoran pada wilayah primer (Central Business District/CBD area) relatif tetap meskipun cenderung menurun yaitu dari Rp123.534/m

²

/bulan menjadi Rp123.5 32/m

²

/bulan (Grafik 2) .

? Pada Agustus 2006, tidak terdapat tambahan pasokan baru gedung perkantoran sewa baik di CBD maupun Non - CBD , posisi pasok gedung perkantoran di Jakarta sama dengan kondisi bulan lalu 3,9 46 ribu/m

²

.

Grafik 2

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta

100.000 105.000 110.000 115.000 120.000 125.000 130.000

Jan 2004

FebM a r AprMayJun Jul A g s SepOctN o vDec Jan 2005

F e bM a r AprM a y Jun Jul AgsSep OctNovDecJan 2006

FebMar AprMayJun Jul A g s 55.0 60.0 65.0 70.0 75.0 80.0 85.0 90.0 95.0

(Rp) (%)

? Secara tahunan, tingkat hunian kantor sewa naik 2,20%

sedangkan tarif sewa turun menjadi sebesar 1,16%

dibandingkan periode Agustus 2005. Sementara pasokan gedung mengalami sedikit penurunan yaitu sebesar 0,75%.

Perkantoran Jual (strata-titled office)

? Pada Agustus 2006 rata-rata tingkat penjualan perkantoran (strata -titled office) secara bulanan di Jakarta mengalami perubahan naik dari 90,74% menjadi 90,89%.

? Sejak awal tahun 2006, harga jual (m-t-m) belum ada perubahan yaitu Rp11.285/m

²

. (Grafik 3).

Tingkat hunian dan tarif sewa turun sementara

stok stabil Tingkat penjualan naik sementara harga jual dan stok tetap

Tingkat penjualan meningkat

sementara harga

jual dan stok

stabil

(3)

? Tingkat penjualan (m-t-m) meningkat sebesar 0,17%

sehingga menjadi 90,89%

? Pada Agustus 2006, pasok ruang perkantoran di Jakarta tidak mengalami perubahan setelah masuknya beberapa gedung pada bulan -bulan lalu.

? Secara tahunan, tingkat penjualan kantor mengalami peningkatan 5,48% dan harga jual mengalami penurunan sebesar 0,66% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun lalu.

Grafik 3

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta

10,400,000 10,900,000 11,400,000 11,900,000 12,400,000 12,900,000 13,400,000

Jan 2004

FebMarA p rM a yJunJul AgsSepOctN o vDecJan 2005

FebM a rAprMayJunJul AgsSepOctNovDecJan 2006

FebMarA p rM a yJunJul Ags 72.5 75.0 77.5 80.0 82.5 85.0 87.5 90.0 92.5

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) (Rp) (%)

Apartemen Sewa (leased apartment)

? Pada Agustus 2006, tingkat hunian (m-t-m) mengalami penurunan dari 86,53% menjadi 84,71%.

? Tarif sewa di Jakarta tidak mengalami perubahan relatif tetap pada kisaran Rp129.786/m

²

/bulan(Grafik 4).

? Tingkat hunian apartemen sewa mengalami penurunan sebesar 2,11%.

? Pada bulan Agustus 2006, pasokan apartemen sewa tidak bertambah sehingga stock tetap pada kisaran 5.370 unit.

? Secara tahunan, rata-rata tingkat hunian turun 1,14%.

Sementara, tarif sewa meningkat sebesar 0.49%, sedangkan pasokan menurun sebesar 0,01%.

Grafik 4

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta

Tingkat hunian

turun sementara

tarif sewa dan

stok stabil

(4)

Tim Statistik Sektor Riil 4

80,000 85,000 90,000 95,000 100,000 105,000 110,000 115,000 120,000 125,000 130,000 135,000

Jan 2004

FebMarAprMayJunJul AgsSepOctNovDecJan 2005

FebMarAprMayJunJul Ags 60.0 62.0 64.0 66.0 68.0 70.0 72.0 74.0 76.0 78.0 80.0 82.0 84.0 86.0 88.0 90.0

(Rp) (%)

Apartemen Jual

? Tingkat penjualan apartemen di beberapa proyek rata-rata mengalami penurunan pada bulan Agustus 2006 di Jakarta turun 0,03% sehingga berada pada kisaran 95,81%.

? Harga jual apartemen di Jakarta tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada Rp7.039 (Rp/m

²

). (Grafik 5).

? Pasokan apartemen jual bulan Agustus 2006 mengalami perubahan naik 0,01% yang berasal dari proyek apartemen Sudirman Park di CBD dan Senayan Residence di Jakarta Selatan sehingga menjadi sebesar 36.204 unit .

? Secara tahunan, tingkat penjualan meningkat 1,43%, harga jual apartemen turun menjadi 0,07%. Sementara, total pasokan apartemen jual di Jakarta meningkat 1,43%

sehingga menjadi 36.204 unit..

Grafik 5

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta

5,400,000 5,900,000 6,400,000 6,900,000 7,400,000 7,900,000 8,400,000 8,900,000 9,400,000

Jan 2004

FebMarA p rM a yJunJul AgsSepOctN o vDec Jan 2005

Feb MarAprMayJunJul AgsSepOct NovD e cJan 2006

FebM a rA p rMay JunJul Ags 70.0 72.5 75.0 77.5 80.0 82.5 85.0 87.5 90.0 92.5 95.0 97.5

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan)

(Rp) ( % )

Hotel di Jabotabek

? Secara umum, tingkat hunian hotel berbintang 3, 4 dan 5 di bulan Agustus 2006 mengalami penurunan sebesar 2,53%

bila dibandin gkan dengan bulan sebelumnya. Lewatnya masa Tingkat hunian

dan tarif sewa

mengalami

penurunan

sementara stok

Tingkat hunian

turun sementara

tarif sewa dan

stok stabil

(5)

liburan di bulan Juli 2006 menyebabkan tingkat hunian lebih mengandalkan tamu bisnis (termasuk pasar MICE – meeting, incentive, convention & exhibition).

Sebaliknya, sebagai hotel bisnis (untuk kelas internasional), hotel berbintang 5 mengalami kenaikan tingkat hunian sebesar 0,76%.

? Rata-rata tarif sewa kamar hotel mengalami penurunan terutama tarif hotel berbintang 4 dan 5 turun sebesar 1,49% dan 1,41% (m-t-m). Akan tetapi, hotel berbintang 3 justru menikmati kenaikan tarif 1,10 %. Dengan mengandalkan tamu bisnis sebagai pasar utama, hotel berbintang 3 menjadi berani untuk meningkatkan sedikit tarif kamar (Grafik 6).

Grafik 6

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek

250.000 275.000 300.000 325.000 350.000 375.000 400.000 425.000 450.000 475.000 500.000 525.000 550.000

Jan 2004

Feb Mar AprMay Jun Jul A g sSepOct N o vDec Jan 2 0 0 5

Feb Mar AprMay Jun Jul A g s SepOctNovDec Jan 2006

Feb MarA p rMay Jun Jul A g s 30.0 35.0 40.0 45.0 50.0 55.0 60.0 65.0 70.0 75.0

Tingkat Hunian (%) Tarif Kamar (Rp/malam)

( Rp ) (% )

? Pasokan hotel berbintang 3, 4 dan 5, secara bulanan tidak bertambah, sehingga total pasokan tetap bertahan pada level 21.599 kamar (m-t-m).

? Secara tahunan (y-o-y), tingkat hunian kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 rata-rata mengalami peningkatan 6,67% sehingga menjadi 68,01 %. Sementara tarif sewa kamar meningkat 12,91%, sedangkan pasokan kamar hotel 3, 4 dan 5 mangalami penurunan 4,89%.

Lahan Industri di Jabotabek

? Tingkat penjualan lahan industri di Jabodetabek tidak mengalami penambahan tetap sebesar 70,51%.

Tingkat

penjualan, harga

jual dan stok

stabil sementara

tarif sewa turun

(6)

Tim Statistik Sektor Riil 6

? Harga jual lahan industri (m-t-m) tidak mengalami perubahan pada level sebesar Rp605.286/m

²

(Grafik 7).

? Secara bulanan tarif sewa mengalami penurunan sehingga menjadi sebesar Rp25.136/m

²

.

? Secara tahunan, rata-rata tingkat penjualan naik 1,20%, harga jual turun menjadi 1,53% dan tarif sewa lahan industri turun 1,00%

Grafik 7

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan industri di Jabotabek

- 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000

Jan 2004

FebM a rAprMayJun Jul A g sSepOctN o vDecJan 2006

FebM a rAprM a yJunJul Ags 60.0 62.0 64.0 66.0 68.0 70.0 72.0 74.0 76.0 78.0 80.0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2)

(Rp) (%)

(7)

PERUBAHAN

AGS SEP OKT NOV DES JAN FEB MAR APR MAY JUN JUL AGS M-T-M Y-O-Y

A. RITEL (Sewa)

= Stok (ribu m²) 1,848 1,851 1,836 1,867 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 0.00 3.47

= Tingkat Hunian (%) 95.19 94.95 95.60 95.34 95.12 95.36 95.69 95.75 95.77 96.53 96.69 96.74 96.73 (0.01) 1.62

= Harga Sewa (Rp/m2)

* Gross Rent (Rp/m2) 295,645 296,809 301,931 304,824 304,873 304,874 304,873 304,873.41 304,873.09 304,874 304,875 304,874 304,874 0.00 3.12 RITEL (Strata Title)

= Stok (ribu m²) 1,270 1,308 1,388 1,388 1,388 1,388 1,433 1,706 1,706 0.00

= Tingkat Penjualan (%) N.A . N.A . N.A . N.A . 89.72 90.45 91.50 92.10 92.17 92.17 93.79 94.20 94.44 0.25 -

= Harga Jual (ribu Rp/m2) N.A . N.A . N.A . N.A . 46,722 46,722 46,722 47,351 47,351 47,351 47,351 47,940 47,940 0.00 -

B. KANTOR JUAL

= Stok (m²) 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,674 368,674 368,674 0.00 0.00

= Tingkat Penjualan (%) 86.17 86.40 90.25 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.74 90.89 0.17 5.48

= Harga Jual (ribu Rp/m2) 11,361 11,488 11,397 11,376 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 (0.00) (0.66)

KANTOR SEWA

= Stok (ribu m²) 3,976 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 0.00 (0.75)

= Tingkat Hunian (%) 87.31 87.25 87.72 88.43 88.32 88.14 88.24 88.43 88.36 88.36 88.50 89.46 89.24 (0.25) 2.20

* Gross Rent (Rp/m2) 124,988 126,119 126,087 123,785 123,530 123,532 123,534 123,535 123,534 123,534 123,535 123,534 123,532 (0.00) (1.16)

C. APARTEMEN JUAL

= Stok ( m²) 35,694 35,694 36,194 36,194 36,194 36,196 36,197 36,199 36,199 36,199 36,199.075 36,200 36,204 0.01 1.43

= Tingkat Penjualan (%) 92.61 92.64 92.72 92.87 92.88 92.88 93.24 93.81 94.36 95.03 95.03 95.84 95.81 (0.03) 3.46

= Harga Jual (ribu Rp/m2) 7,044 7,096 7,071 7,070 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 0.00 (0.07)

APARTEMEN SEWA

= Stock (number of units) 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 0.00 (0.01)

= Tingkat Hunian (%) 85.68 86.31 86.05 86.23 85.41 87.74 89.39 88.37 86.74 85.53 85.53 86.53 84.71 (2.11) (1.14)

* Gross Rent (Rp/m2) 129,153 133,446 129,099 132,000 129,781 129,784 129,783 129,783 129,782 129,782 129,782 129,786 129,786 0.00 0.49

D. HOTEL - Bintang 3, 4, 5

= Stock (number of rooms) 22,710 22,882 23,327 23,327 23,327 21,358 21,358 21,599 21,599 21,599 21,599 21,599 21,599 0.00 (4.89)

= Tingkat Hunian (%) 63.76 70.01 46.70 55.90 61.46 57.76 65.81 64.71 65.73 63.15 67.82 69.77 68.01 (2.53) 6.67

= Tarif Kamar rata-rata/malam (Rp) 437,231 441,254 455,718 452,979 444,632 471,202 489,696 490,555 492,207 489,083 520,484 498,636 493,696 (0.99) 12.91

E. LAHAN INDUSTRI

= Stock (ha) 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,326 6,326 6,326 6,326 0.00 0.01

= Tingkat Penjualan (%) 69.67 69.72 69.77 70.13 70.82 70.82 71.20 71.26 71.29 70.33 70.33 70.51 70.51 0.00 1.20

= Harga Jual (Rp/m2) 614,713 624,090 613,517 611,986 605,288 605,288 605,288 605,286 605,284 605,285 605,285 605,286 605,286 (0.00) (1.53)

= Tingkat Hunian (%) 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 - - - - - - -

* Rent (Rp/m2) 25,390 25,841 25,519 25,445 25,123 25,123 25,123 25,119 25,131 25,145 25,145 25,137 25,136 (0.00) (1.00) 2006

JENIS PROPERTI KOMERSIAL DI JABODETABEK

2005

Tabel Perkembangan Data Properti Komersial