Metodologi
Data Properti Komersial Triwulanan merupakan data yang diperoleh dari 5 jenis properti komersial yaitu: pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Tangerang dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan pihak ke tiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian,
Triwulan II - 2004
Pada triwulan laporan, secara umum tingkat hunian sektor properti komersial meningkat dibandingkan periode sebelumnya, kecuali untuk gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan (ritel). Sementara tarif sewa sektor properti komersial tercatat lebih tinggi dibandingkan tarif sewa pada triwulan I-2004.
Tingkat penjualan dan harga jual sektor properti komersial secara umum mengalami peningkatan.
Pusat Perbelanjaan/Ritel di Jadebotabek
Pada triwulan II-2004, tingkat hunian pusat perbelanjaan atau ritel di wilayah Jadebotabek (Jakarta, Depok, Bogor, Tangerang dan Bekasi) mengalami penurunan sebesar 0,31% (q-t-q) dan 2,07% (y-o-y). Tingkat hunian pada triwulan II-2004 tercatat sebesar 90,66%, atau turun dibandingkan 90,94%
pada triwulan sebelumnya (Grafik 1). Penurunan tersebut terutama terjadi di wilayah Jakarta, yakni dari 92,21% menjadi 90,63%. Sementara di wilayah Debotabek tingkat hunian masih mengalami peningkatan sebesar 4,62%
menjadi 90,78%. Secara tahunan, penurunan tingkat hunian juga terjadi di wilayah Jakarta sebesar 2,76%, sebaliknya untuk wilayah Debotabek masih mencatat peningkatan sebesar 0,13%. Secara umum, turunnya tingkat hunian sektor ritel antara lain disebabkan oleh semakin meningkatnya pasokan pusat perbelanjaan di wilayah Jakarta dan sekitarnya. Dalam periode laporan, terdapat penambahan pasokan pusat perbelanjaan untuk sewa di wilayah Debotabek sebesar 11.000 m
2dengan mulai beroperasinya Mal Cileungsi di Bekasi.
Grafik 1
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabotabek
30.000 55.000 80.000 105.000 130.000 155.000 180.000 205.000 230.000 255.000 280.000 305.000
I 1998
II III IV I 1999
II III IV I 2000
II III IV I 2001
II III IV I 2002
II III IV I 2003
II III IV I 2004
II ( Rp )
50,0 55,0 60,0 65,0 70,0 75,0 80,0 85,0 90,0 95,0 100,0
( % )
Tingkat Hunian (%) Tarif Sew a (Rp)
SURVEI SURVEI SURVEI SURVEI PROPERTI KOMERSIAL PROPERTI KOMERSIAL PROPERTI KOMERSIAL PROPERTI KOMERSIAL
COMMERCIAL PROPERTY SURVEY COMMERCIAL PROPERTY SURVEY COMMERCIAL PROPERTY SURVEY COMMERCIAL PROPERTY SURVEY
Tingkat hunian mengalami
penurunan sedangkan tarif
sewa naik
Pada triwulan II-2004, tarif sewa ritel mengalami peningkatan menjadi Rp 280.082/m
2/bulan dari Rp 276.055/m
2/bulan pada triwulan I-2004.
Meningkatnya tarif sewa sektor ritel tersebut juga tercermin pada perubahan indeks, yaitu dari sebesar 337,83 menjadi 342,76. Secara tahunan, tarif sewa ritel melonjak tajam sebesar 8,11% dibanding tarif sewa pada periode yang sama tahun sebelumnya sebesar Rp 259.067/m
2/bulan.
Gedung Perkantoran di Jakarta
Tingkat hunian perkantoran di Jakarta pada triwulan II-2004 mengalami penurunan dibanding triwulan sebelumnya, yakni dari 79,96% menjadi 79,08%
(Grafik 2). Penurunan tersebut disebabkan oleh turunnya tingkat hunian perkantoran di wilayah primer (Central Business District /CBD area) dan wilayah sekunder.
Perkembangan tingkat hunian menurut wilayah adalah sebagai berikut : - Di wilayah primer (CBD area) tingkat hunian turun sebesar 1,47% (q-t-q),
yaitu dari 79,15% menjadi 77,99%.
- Di wilayah sekunder (di luar CBD area), tingkat hunian menurun tipis dari 82,26% menjadi 82,13% pada triwulan II-2004.
Sementara itu, tarif sewa perkantoran di Jakarta mengalami peningkatan dari Rp 94.264/m
2/bulan menjadi Rp 96.980/m
2/bulan, atau naik 2,88% (q-t-q).
Peningkatan tarif sewa tersebut terjadi di wilayah primer dan wilayah sekunder masing-masing sebesar 3,07% dan 2,10%. Tarif sewa perkantoran di wilayah primer naik dari Rp 125.213/m
2/bulan menjadi Rp 129.055/m
2/bulan dan di wilayah sekunder naik dari Rp 86.206/m
2/bulan menjadi Rp 88.019/m
2/bulan.
Pada triwulan II-2004, secara keseluruhan total pasokan gedung perkantoran (dalam m
2) di Jakarta mengalami peningkatan dibandingkan dengan triwulan sebelumnya. Pasokan gedung perkantoran meningkat sebesar 0,85% (q-t-q) hingga mencapai 4.320.010 m
2. Peningkatan pasokan tersebut bersumber dari pertumbuhan pasokan perkantoran di wilayah primer dan sekunder masing-masing sebesar 0,97% dan 0,56%. Pada triwulan laporan, terdapat tambahan pasokan sebesar 36.600 m
2dari mulai beroperasinya Graha Rekso di Jakarta Utara, Veteran Building dan Kantor Taman E.3.3 Mega Kuningan di wilayah primer.
Grafik 2
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran Jakarta
30.000 45.000 60.000 75.000 90.000 105.000 120.000 135.000
I 1998
II III IV I 1999
II III IV I 2000
II III IV I 2001
II III IV I 2002
II III IV I 2003
II III IV I 2004
II ( Rp )
50,0 55,0 60,0 65,0 70,0 75,0 80,0 85,0 90,0 95,0 100,0 ( % )
Tingkat Hunian (%) Tarif Sew a (Rp)
Tarif sewa, tingkat penjualan dan harga jual
gedung perkantoran
mengalami peningkatan
kecuali tingkat hunian
Selain itu, harga jual perkantoran di Jakarta juga mengalami peningkatan sebesar 0,12% hingga tercatat sebesar Rp 11.099.010 per m
2. Peningkatan harga jual tersebut bersumber dari peningkatan harga jual gedung perkantoran di wilayah primer (CBD area) dari Rp 12.345.863 per m
2menjadi Rp 12.364.366 per m
2, atau naik sebesar 0,15% (q-t-q). Sedangkan di wilayah sekunder harga jual perkantoran dapat dikatakan cenderung stabil atau bergerak naik sangat tipis, yaitu dari Rp 7.639.858 per m
2menjadi Rp 7.640.159 per m
2.
Apartemen di Jakarta
Pada triwulan laporan, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) tercatat sebesar 75,70%, atau mengalami peningkatan tipis sebesar 0,28% dibandingkan tingkat hunian pada triwulan sebelumnya (75,49%).
Sementara itu, tarif sewa apartemen mengalami peningkatan sebesar 6,13%
(q-t-q), yaitu dari Rp 94.714/m
2/bulan menjadi Rp 100.522/m
2/bulan (Grafik 3).
Secara tahunan, tarif sewa tersebut menunjukkan peningkatan sebesar 4,95%
dibanding periode yang sama tahun lalu (sebesar Rp 95.780/m
2/bulan). Pada triwulan laporan, pasokan apartemen sewa di Jakarta tercatat sebanyak 5.220 unit, atau mendapat tambahan pasokan sebanyak 80 unit dibandingkan triwulan I-2004 dengan beroperasinya Aston Rasuna Residences yang berlokasi di wilayah primer.
Grafik 3
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen
0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000
I 1997
II III IV I 1998
II III IV I 1999
II III IV I 2000
II III IV I 2001
II III IV I 2002
II III IV I 2003
II III IV I 2004
II 50,0 55,0 60,0 65,0 70,0 75,0 80,0 85,0 90,0
Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp)
(Rp) (%)
Sementara itu, tingkat penjualan apartemen jual (strata-titled apartment) tercatat berada pada level 87,70%, atau naik tipis sebesar 0,17% dibandingkan dengan triwulan sebelumnya (87,55%). Harga jual apartemen di wilayah Jakarta naik sebesar 3,35% (q-t-q) dari Rp 7.053.654/m
2menjadi Rp 7.289.973/m
2pada triwulan laporan. Pada triwulan II-2004, pasokan apartemen jual di Jakarta tercatat sebesar 27.080 unit, atau mendapat tambahan pasokan sebesar 2.000 unit dengan beroperasinya Apartment Laguna Indah di Jakarta Utara.
Tingkat hunian, tarif sewa,
tingkat penjualan dan harga
jual apartemen meningkat
Hotel di Jabotabek
Secara rata-rata, tingkat hunian hotel bintang 3, 4 dan 5 mengalami kenaikan sebesar 3,13% (q-t-q) dan 14,71% (y-o-y). Secara triwulanan, tingkat hunian mengalami peningkatan dari 53,30% menjadi 54,97% pada triwulan laporan. Peningkatan tingkat hunian hotel berbintang tersebut bersumber dari kenaikan tingkat hunian hotel bintang 3 sebesar 8,20% (dari 63,51% menjadi 68,72%), diikuti oleh hotel bintang 4 sebesar 3,50% (dari 57,09% menjadi 59,09%) dan hotel bintang 5 sebesar 0,55% (dari 47,02% menjadi 47,28%).
Dibandingkan dengan triwulan sebelumnya, tarif kamar hotel secara rata-rata meningkat sebesar 4,99%, yaitu dari Rp 395.018/malam menjadi Rp 414.747/malam (Grafik 4). Tarif sewa kamar hotel bintang 5 naik sebesar 9,72% (dari Rp 528.445/malam menjadi Rp 579.806/malam) dan hotel bintang 4 naik sebesar 1,21% (dari Rp 328.385/malam menjadi Rp332.364/malam).
Sementara hotel bintang 3 mengalami penurunan, yaitu sebesar 0,79% (dari Rp 235.918/malam menjadi Rp 234.056/malam).
Pada triwulan II-2004 terjadi pengurangan pasokan kamar beberapa hotel berbintang (3,4 & 5) di wilayah Jabotabek sebanyak 1.210 kamar. Kondisi ini antara lain disebabkan oleh berhentinya kegiatan hotel dalam rangka renovasi, sehingga mengurangi pasokan kamar di Hotel Indonesia sebanyak sebesar 580 kamar, Hotel Horison Jakarta sebanyak 445 kamar dan Hotel Wisata Internasional sebanyak 185 kamar. Total stok kamar hotel berbintang (3,4 & 5) pada triwulan laporan tercatat sebesar 21.931 kamar.
Grafik 4
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel Jabotabek
200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 500.000 550.000 600.000 650.000 700.000 750.000 800.000
I 1998
II III IV I 1999
II III IV I 2000
II III IV I 2001
II III IV I 2002
II III IV I 2003
II III IV I 2004
II ( R p )
20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 80,0 90,0 100,0 ( % )
Tingkat H unian (%) Tarif sewa (Rp)
Lahan Industri di Jabotabek
Pada triwulan II-2004, tingkat hunian lahan industri di Jabotabek mengalami peningkatan tipis sebesar 0,92% dibandingkan triwulan I-2004 hingga tercatat sebesar 85,17% (Grafik 5). Kenaikan tersebut bersumber dari kenaikan tingkat hunian lahan industri di wilayah Botabek sebesar 2,25% (dari 84,86% menjadi 86,77%). Sedangkan tingkat hunian lahan industri di wilayah Jakarta tidak tetap sebesar 84,11%.
Tingkat hunian dan tarif sewa kamar hotel meningkat
Tingkat hunian, tarif sewa, tingkat penjualan dan harga jual mengalami
peningkatan
Tarif sewa lahan industri di Jabotabek pada triwulan II-2004 juga lebih tinggi dibandingkan periode laporan sebelumnya. Tarif sewa lahan industri di Jabotabek tercatat sebesar Rp 19.980/m
2/bulan atau naik sebesar 2,37%
dibandingkan triwulan I-2004. Khusus berkaitan dengan tarif lahan industri terdapat pengecualian dari sektor-sektor properti komersial lainnya yaitu tidak dilakukannya penggabungan antara rental rate dengan service charge (gross rent). Berdasarkan wilayah, tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:
- Tarif sewa lahan industri di Jakarta naik sebesar 3,30% dari Rp 22.272/m
2menjadi Rp 23.007/m
2.
- Di Botabek, tarif sewa lahan industri naik tipis sebesar 0,10% dari Rp 20.244/m
2menjadi Rp 20.264/m
2.
Sementara itu, rata-rata tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek meningkat sebesar 1,67% menjadi 68,15%. Sedangkan harga jualnya naik sebesar 3,96%, yaitu dari Rp 464.716/m
2menjadi Rp 483.105/m
2.
Grafik 5
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek
10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000
I 2001
II III IV I 2002
II III IV I 2003
II III IV I 2004
II ( Rp )
20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 80,0 90,0 100,0 ( % )
Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp)
