Metodologi
Data Properti Komersial Triwulanan merupakan data yang diperoleh dari 5 jenis properti komersial yaitu: pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di dua wilayah, wilayah I terdiri atas Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi dan wilayah 2 adalah Bandung. Pengumpulan data dilakukan pihak ke tiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga, dan tarif sewa porperti komersial. Yang membedakan data properti komersial triwulanan dan bulanan adalah dalam hal cakupannya, untuk triwulanan data properti komersial merupakan data populasi sedangkan untuk bulanan merupakan data sampel. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti.
Triwulan IV- 2005
Secara umum, tingkat hunian properti komersial mengalami peningkatan kecuali tingkat hunian hotel dan ritel di Bandung menurun. Tarif sewa mengalami penurunan.
Sementara itu, tingkat penjualan secara umum meningkat, begitu juga dengan harga jual kecuali harga jual perkantoran.
Pusat Perbelanjaan/Ritel di Jabodetabek dan Bandung
Pada triwulan IV-2005, tingkat hunian pusat perbelanjaan atau ritel di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok,Tangerang dan Bekasi) tercatat sebesar 93,96%, atau naik sebesar 94 bps (q-t-q) dibandingkan 93,02% pada triwulan sebelumnya (Grafik 1).
Grafik 1
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek
230.000 260.000 290.000 320.000
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
2002 2003 2004 2005
( Rp )
85,0 90,0 95,0 100,0 ( % )
Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp)
Kenaikan tersebut terjadi di wilayah Jakarta maupun Bodetabek, sehingga pada masing-masing wilayah tingkat hunian tercatat sebesar 93,99% dan 93,87%.
Secara tahunan, tingkat hunian pusat perbelanjaan di Jabodetabek mengalami kenaikan (180 bps) dibandingkan 92,16% pada triwulan IV-2004. Sedangkan untuk tarif sewa ritel, pada triwulan laporan terjadi penurunan sebesar 0,87% (q-t-q), yaitu dari Rp321.460/m2/bulan menjadi Rp318.670/m2/bulan. Penurunan tarif sewa sektor ritel tersebut tercermin juga pada perubahan indeks, yaitu dari 393,40 menjadi 389,99.
Secara tahunan, tarif sewa ritel naik sebesar 9,37% (y-o-y) dibanding tarif sewa pada periode yang sama tahun sebelumnya (Rp291.362/m2/bulan).
SURVEI PROPERTI KOMERSIAL
COMMERCIAL PROPERTY SURVEY
Jabodetabek : tingkat hunian naik, tarif sewa turun Bandung : tingkat hunian turun,
tarif sewa naik
Pada periode laporan, secara keseluruhan total pasokan pusat perbelanjaan di Jabodetabek mengalami peningkatan dibandingkan dengan triwulan sebelumnya.
Pasokan pusat perbelanjaan meningkat sebesar 3,30% (q-t-q) hingga mencapai 1.912.470 m2 yang disebabkan beroperasinya Cibubur Junction, Cibubur Poins di Jakarta Timur, Depok Town Square di Depok dan Mega Glodok Kemayoran di Jakarta Pusat .
Pada triwulan IV-2005, tingkat hunian pusat perbelanjaan atau ritel di wilayah Bandung tercatat sebesar 72,60%, atau turun sebesar 11 bps (q-t-q) dibandingkan 83,60% pada triwulan sebelumnya. Sementara untuk tarif sewa ritel, pada triwulan laporan mengalami kenaikan sebesar 5,43% (q-t-q), yaitu dari Rp184.820/m2/bulan menjadi Rp194.856/m2/bulan.
Gedung Perkantoran di Jakarta dan Bandung
Pada triwulan IV-2005, tingkat hunian perkantoran di Jakarta tercatat sebesar 84,75%, atau meningkat sebesar 135 bps (q-t-q) dibandingkan 83,40% pada triwulan sebelumnya (Grafik 2). Kenaikan tingkat hunian perkantoran tersebut terjadi di wilayah primer (Central Business District/CBD area) dan wilayah sekunder.
Perkembangan tingkat hunian menurut wilayah adalah sebagai berikut:
- Di wilayah primer (CBD area) tingkat hunian naik sebesar 163 bps (q-t-q), yaitu dari 83,49% menjadi 85,12%.
- Di wilayah sekunder (di luar CBD area), tingkat hunian naik sebesar 58 bps (q-t-q), yaitu dari 83,13% menjadi 83,72%.
Sementara itu, tarif sewa perkantoran di Jakarta mengalami peningkatan sebesar 3% (q-t-q), yaitu dari Rp105.908/m2/bulan menjadi Rp109.083/m2/bulan.
Peningkatan tarif sewa tersebut terjadi di wilayah primer dan sekunder yaitu masing- masing sebesar 3,04% (dari Rp141.327/m2/bulan menjadi Rp145.618/m2/bulan) dan 0,56% (dari Rp93.397/m2/bulan menjadi Rp93.924/m2/bulan).
Pada periode laporan, tingkat hunian dan tarif sewa perkantoran di wilayah Bandung tetap masing-masing sebesar 97,39% dan sebesar Rp67.500/m2/bulan dibandingkan dengan triwulan sebelumnya.
Grafik 2
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran Jakarta
75.000 80.000 85.000 90.000 95.000 100.000 105.000 110.000 115.000
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
2002 2003 2004 2005
( Rp )
75,0 76,0 77,0 78,0 79,0 80,0 81,0 82,0 83,0 84,0 85,0 ( % )
Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp)
Pada triwulan IV-2005, tingkat penjualan perkantoran naik tipis 19 bps, yaitu dari 87,79% menjadi 87,98%. Kenaikan tersebut terutama disebabkan oleh naiknya tingkat penjualan perkantoran di wilayah secondary (di luar Central Business District/diluar CBD area) sebesar 112 bps sementara di wilayah primary area menurun sebesar 10 bps.
Jakarta : tingkat hunian, tarif sewa, tingkat penjualan naik, harga
penjualan turun.
Bandung : tingkat hunian dan tarif sewa tetap
Sementara itu, harga jual perkantoran di Jakarta mengalami penurunan sebesar 0,07% (q-t-q) hingga tercatat sebesar Rp12.176.778/m2. Penurunan harga jual tersebut terutama bersumber dari penurunan harga jual gedung perkantoran di wilayah primer (CBD area) sebesar 0,08% (q-t-q) dari Rp13.505.561 per m2 menjadi Rp13.494.277 per m2, sementara harga jual di wilayah sekunder tetap sebesar Rp7.873.756 per m2 .
Pada triwulan laporan, total pasokan perkantoran di Jakarta tercatat 4.314.625 m2 atau tetap dibandingkan dengan triwulan sebelumnya.
Apartemen di Jakarta dan Bandung
Pada triwulan laporan, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta tercatat sebesar 78,69%, atau naik sebesar 110 bps dibandingkan tingkat hunian pada triwulan sebelumnya (77,59%). Disamping itu, tarif sewa apartemen mengalami penurunan sebesar 0,99% (q-t-q), yaitu dari Rp113.500/m2/bulan menjadi Rp112.378/m2/bulan (Grafik 3). Secara tahunan, tarif sewa tersebut mengalami peningkatan sebesar 11,18% (y-o-y) dibanding tarif pada periode yang sama tahun lalu sebesar Rp101.077/m2/bulan. Total pasokan apartemen sewa meningkat sebesar 5.370 unit dibandingkan periode yang sama tahun lalu sebesar 5.220 unit (q-t-q).
Grafik 3
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen
93.000 98.000 103.000 108.000 113.000 118.000
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
2002 2003 2004 2005
60,0 65,0 70,0 75,0 80,0
Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp)
(Rp) (%)
Pada triwulan laporan, tingkat penjualan apartemen jual (strata-titled apartment) tercatat berada pada level 88,76%, atau naik sebesar 110 bps dibandingkan dengan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan, harga jual apartemen di wilayah Jakarta naik sebesar 2,60% (q-t-q), yaitu dari Rp8.024.020/m2 menjadi Rp8.232.564/m2. Total pasokan apartemen jual di Jakarta tercatat sebesar 36.194 unit, atau meningkat sebesar 1,26% (q-t-q). Peningkatan tersebut bersumber dari adanya tambahan pasokan sebesar 500 unit dari beroperasinya Mediterania Palace Residence Tower C di Jakarta Pusat.
Pada triwulan laporan, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Bandung tercatat sebesar 55,00%, atau naik sebesar 125 bps dibandingkan tingkat hunian pada triwulan sebelumnya (53,75%). Disamping itu, tarif sewa apartemen mengalami penurunan sebesar 2,10% (q-t-q), yaitu dari Rp418.366/m2/bulan menjadi Rp409.564/m2/bulan.
Hotel di Jabotabek dan Bandung
Pada triwulan IV-2005, rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4 dan 5 di Jabotabek mengalami penurunan sebesar 824 bps (q-t-q), yaitu dari 62,78% menjadi Jakarta : tingkat hunian, tingkat
penjualan, harga jual meningkat sedangkan tarif sewa menurun.
Bandung : tingkat hunian naik dan tarif sewa turun
Jabotabek : tingkat hunian turun dan tarif sewa naik Bandung : tingkat hunian
dan tarif sewa turun
54,54%. Penurunan tingkat hunian hotel berbintang tersebut bersumber dari turunnya tingkat hunian hotel bintang 3 sebesar 1.402 bps (dari 78,00% menjadi 63,98%), hotel bintang 4 sebesar 1.037 bps (dari 69,60% menjadi 59,23%), dan tingkat hunian hotel bintang 5 turun sebesar 466 bps (dari 52,43% menjadi 47,77%). Secara tahunan, rata- rata tingkat hunian turun sebesar 124 bps (y-o-y) dibandingkan tingkat hunian pada periode yang sama tahun 2004 (55,78%).
Dibandingkan dengan triwulan sebelumnya, tarif kamar hotel di Jabotabek secara rata-rata meningkat sebesar 1,21%, yaitu dari Rp456.016/malam menjadi Rp461.521/malam (Grafik 4). Peningkatan tersebut bersumber dari tarif sewa kamar hotel bintang 3 dan hotel bintang 4 naik masing-masing sebesar 2,49% (dari Rp261.275/malam menjadi Rp267.780/malam) dan sebesar 2,25% (dari Rp347.883/malam menjadi Rp355.703/malam) sementara tarif sewa kamar hotel bintang 5 turun sebesar 2,19% (dari Rp664.135/malam menjadi Rp649.563/malam).
Pada periode laporan, total pasokan kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 di Jabotabek naik dari 22.882 kamar menjadi 23.327 kamar.
Pada triwulan laporan, rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4, 5 dan tarif sewa hotel di Bandung mengalami penurunan. Tingkat hunian hotel bintang 3, 4 dan 5 mengalami penurunan sebesar 880 bps (q-t-q), yaitu dari 68,38% menjadi 59,57%.
Sementara tarif kamar hotel turun yaitu dari Rp348.481,73 menjadi Rp158.291,67/malam.
Grafik 4
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel Jabotabek
300.000 350.000 400.000 450.000 500.000
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
2002 2003 2004 2005
( Rp )
30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 ( % )
Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp)
Lahan Industri di Jabotabek
Pada triwulan IV-2005, tingkat hunian lahan industri di Jabotabek tetap tercatat sebesar 88,19% (Grafik 5). Sementara itu, tarif sewa lahan industri di Jabotabek tercatat sebesar Rp25.158/m2/bulan atau turun sebesar 0,14% dibandingkan triwulan III-2005. Khusus berkaitan dengan tarif lahan industri terdapat pengecualian dari sektor-sektor properti komersial lainnya yaitu tidak dilakukannya penggabungan antara rental rate dengan service charge (gross rent). Secara tahunan, tarif sewa naik sebesar 30,23% (y-o-y) dibandingkan Rp20.926/m2/bulan pada triwulan IV-2004.
Berdasarkan wilayah, tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut :
- Tarif sewa lahan industri di Jakarta menurun sebesar 0,17% (q-t-q) dari Rp26.815/m2 menjadi Rp26.769/m2.
- Di Botabek, tarif sewa lahan industri menurun sebesar 0,10% (q-t-q) dari Rp22.755/m2 menjadi Rp22.732/m2.
Harga jual, tingkat penjualan meningkat sementara tingkat hunian tetap dan tarif sewa menurun
Sementara itu, tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek meningkat sebesar 122 bps (q-t-q) menjadi 1,73%. Harga jual mengalami peningkatan sebesar 7,11% (q- t-q) dari Rp580.979/m2 menjadi Rp622.286/m2.
Grafik 5
Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek
10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
2002 2003 2004 2005
( Rp )
80,0 81,0 82,0 83,0 84,0 85,0 86,0 87,0 88,0 89,0 90,0 ( % )
Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp)
