SURVEI PROPERTI KOMERSIAL COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

(1)

Oktober 2006 9+-*

?

Harga properti komersial sewa/jual pada bulan Oktober secara bulanan relatif stabil kecuali tarif lahan industri mengalami penurunan dan hotel mengalami peningkatan sementara secara tahunan tarif sewa ritel, apartemen dan hotel meningkat sedangkan harga jual kantor, apartemen dan lahan industri menurun.

?

Tingkat hunian ritel dan kantor baik secara bulanan maupun secara tahunan mengalami peningkatan kecuali apartemen sewa, hotel dan lahan industri mengalami penurunanan.

Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek Ritel Sewa

? Pada bulan Oktober 2006, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) mengalami kenaikan dari 96,74% menjadi 96,86% (m-t-m) disebabkan telah beroperasinya Elektronik Solution di Plaza Semanggi.

? Tarif sewa pusat perbelanjaan secara bulanan cenderung tetap meskipun ada penurunan tipis menjadi Rp304.874. (Grafik 1).

? Stok ritel di Jakarta sejak awal tahun sampai dengan bulan Oktober 2006 rata- rata tidak mengalami perubahan meskipun cenderung naik tipis . Hal ini dikarenakan mulai beroperasinya Kalibata Mal Extention di Jakarta Selatan dan Carrefour di Blue Mal Bekasi sebagai penyewa utama.

? Secara tahunan, tingkat hunian ritel meningkat 1,32% dari 95,60% sedangkan tarif sewa ritel pusat perbelanjaan dan stok masing-masing meningkat sebesar 0,97% dan 4,17%.

Grafik 1

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek

150.000 175.000 200.000 225.000 250.000 275.000 300.000 325.000 350.000 375.000 400.000 425.000

9 2 0 0 3

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2004

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2 0 0 5

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2 0 0 6

10 90.0 91.0 92.0 93.0 94.0 95.0 96.0 97.0 98.0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

Tingkat hunian

meningkat sementara

tarif sewa dan stok

stabil

(2)

Ritel Jual (strata-title)

? Tingkat penjualan bulan Oktober 2006 meningkat 0,93% sehingga menjadi sebesar 95,32% disebabkan kenaikan tingkat absoprsi di salah satu Mal Taman Palem.

? Sementara masih tingginya tingkat kompetisi menyebabkan harga jual pusat perbelanjaan di Jabodetabek tidak mengalami perubahan dari bulan sebelumnya sebesar Rp47.940.389/m

²

sehingga pengembang menahan diri untuk menerapkan strategi harga yang berbeda.

? Stok ritel strata-title mengalami perubahan naik 0,59% dibandingkan bulan sebelumnya sehingga menjadi 1.716/m

²

.

Perkantoran Sewa (leased-office)

? Pada periode laporan, tingkat hunian (m-t-m) untuk gedung CBD dan daerah Non-CBD mengalami peningkatan 0,76% sehingga menjadi 90,22%. Kenaikan disebabkan sumbangan dari daerah selatan Jakarta untuk area di luar CBD, sedangkan untuk area Non-CBD dialami secara merata oleh beberapa kawasan seperti Thamrin, Gatot Subroto dan Sudirman.

? Tarif sewa perkantoran di luar wilayah primer (Non Central Business District/Non CBD area) secara bulanan cenderung tetap meskipun ada penurunan tipis yaitu dari Rp123.533/m

²

/bulan menjadi Rp123.532/m

²

/bulan (Grafik 2).

? Pada Oktober 2006, tidak terdapat tambahan pasokan baru gedung perkantoran sewa baik di CBD maupun Non-CBD , posisi pasok gedung perkantoran di Jakarta sama dengan kondisi bulan lalu 3,946 ribu/m

²

.

Grafik 2

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta

100.000 105.000 110.000 115.000 120.000 125.000 130.000

9 2003

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2004

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2005

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2006

10 55.0 60.0 65.0 70.0 75.0 80.0 85.0 90.0 95.0

(Rp) (%)

? Secara tahunan, tingkat hunian kantor sewa naik 2,85% sedangkan tarif sewa turun sebesar 2,03% dibandingkan periode Oktober 2005 sementara pasokan gedung relatif tetap.

Tingkat hunian

meningkat, tarif sewa

dan stok stabil

Tingkat penjualan dan

stok meningkat, harga

jual tetap

(3)

Perkantoran Jual (strata-titled office)

? Secara bulanan, tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) rata-rata di Jakarta untuk area CBD dan luar CBD ada kenaikan 0,15 % sehingga menjadi 91,12%. Karena yang aktif melakukan transaksi penjualan adalah keuangan, telekomunikasi dan periklanan.

? Sejak awal tahun 2006, harga jual (m-t-m) belum ada perubahan yaitu Rp11.285/m

²

. (Grafik 3).

? Pada Oktober2006, stok ruang perkantoran di Jakarta tidak mengalami perubahan.

? Secara tahunan, tingkat penjualan kantor mengalami peningkatan 0,97% yaitu dari 90,25% sedangkan harga jual mengalami penurunan sebesar 0,98%

dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun lalu.

Grafik 3

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta

10,400,000 10,900,000 11,400,000 11,900,000 12,400,000 12,900,000 13,400,000

9 2003

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2004

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2005

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2006

10 72.5 75.0 77.5 80.0 82.5 85.0 87.5 90.0 92.5

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) (Rp) (%)

Apartemen Sewa (leased apartment)

? Secara umum, tingkat hunian apartemen sewa/servis di Jakarta pada bulan Oktober (m-t-m) masih menunjukkan tren penurunan 0,30% sehingga menjadi 85,99%.

? Tarif sewa di Jakarta rata-rata relatif tetap meskipun terdapat kenaikan tipis dari Rp129.787/m

²

/bulan menjadi Rp129.790/m

²

/bulan karena pengaruh melemahnya mata uang Rupiah terhadap dollar Amerika. (Grafik 4).

? Pada bulan Oktober 2006, pasokan apartemen sewa relatif tetap walaupun mengalami penurunan tipis 0,01% stock sebesar 5.375 unit .

? Secara tahunan, rata-rata tingkat hunian mengalami penurunan sebesar 0,07% dan tarif sewa naik 0,54% sedangkan pasokan meningkat sebesar 0,09%.

Tingkat hunian menurun sementara tarif sewa dan stok stabil Tingkat penjualan

meningkat, harga jual

dan stok tetap

(4)

Grafik 4

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta

80,000 85,000 90,000 95,000 100,000 105,000 110,000 115,000 120,000 125,000 130,000 135,000

9 2003

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2004

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2005

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2006

10 60.0 62.0 64.0 66.0 68.0 70.0 72.0 74.0 76.0 78.0 80.0 82.0 84.0 86.0 88.0 90.0

(Rp) (%)

Apartemen Jual

? Tingkat penjualan apartemen di beberapa proyek rata-rata mengalami peningkatan pada bulan Oktober 2006 di Jakarta naik 0,91% sehingga berada pada kisaran 96,75%.

? Harga jual apartemen di Jakarta relatif tetap meskipun ada peningkatan tipis disebabkan melemahnya nilai rupiah terhadap US Dollar sehingga menjadi sebesar Rp7.039 (ribu Rp/m

²

). (Grafik 5).

? Pasokan apartemen jual bulan Oktober 2006 relatif tetap sebesar 36.201 unit.

? Secara tahunan, tingkat penjualan meningkat 4,35%, harga jual apartemen turun menjadi 0,46%.-

Grafik 5

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta

Tingkat penjualan meningkat sementara harga jual dan stok stabil

5,400,000 5,900,000 6,400,000 6,900,000 7,400,000 7,900,000 8,400,000 8,900,000 9,400,000

9 2003

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2004

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2005

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2006 10

70.0 72.5 75.0 77.5 80.0 82.5 85.0 87.5 90.0 92.5 95.0 97.5

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

(5)

Hotel di Jabotabek

? Secara umum, bulan Ramadhan mempengaruhi tingkat hunian hotel berbintang 3, 4 dan 5 di bulan Oktober 2006 sehingga rata -rata turun 33,21%

bila dibandingkan dengan bulan sebelumnya. Hotel berbintang 3, 4 dan 5 mengalami penurunan masing-masing sebesar 38,99%, 30,28% dan 29,13%.

? Rata-rata tarif sewa kamar hotel mengalami kenaikan sebesar 0,02% pada hotel berbintang 3 dan 5 turun sebesar 0,50% dan 0,05% (m-t-m). Sementara hotel berbintang 4 justru mengalami kenaikan tarif sebesar 0,47%. (Grafik 6).

? Pasokan hotel berbintang 3, 4 dan 5, secara bulanan tidak bertambah, sehingga total pasokan tetap bertahan pada level 21.599 kamar (m-t-m).

? Secara tahunan (y-o-y), tingkat hunian kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 rata- rata mengalami penurunan 1,98% dari sebesar 46,70%. Sementara tarif sewa kamar meningkat 8,24%, sedangkan pasokan kamar hotel 3, 4 dan 5 mangalami penurunan 7,41%.

Grafik 6

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek

250.000 275.000 300.000 325.000 350.000 375.000 400.000 425.000 450.000 475.000 500.000 525.000 550.000

9 2003

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 89 2004

10 11 12 12 3 4 5 6 7 8 9 2005

1011 12 12 3 4 5 6 7 8 9 2 0 0 6

10 30.0 35.0 40.0 45.0 50.0 55.0 60.0 65.0 70.0 75.0

Occupancy Rate (%) Room Rate (Rp/night)

( Rp ) (% )

Lahan Industri di Jabotabek

? Tingkat penjualan lahan industri di Jabodetabek mengalami penambahan 0,25% sehingga menjadi sebesar 70,69%.

? Harga jual lahan industri (m-t-m) tidak mengalami perubahan meskipun naik tipis menjadi sebesar Rp605.287/m

²

. Hal ini disebakan stok yang masih melimpah sedangkan tingkat penjualan sampai dengan akhir tahun belum menunjukkan pemulihan yang berarti. (Grafik 7).

? Secara bulanan tarif sewa mengalami penurunan 0,03% sehingga menjadi Rp25.138/m

²

.

? Pasokan lahan industri pada bulan Oktober2006 tidak mengalami perubahan yaitu sebesar 6.326 Ha.

? Secara tahunan, rata-rata tingkat penjualan naik 1,32%, harga jual turun 1,34% sementara tarif sewa lahan industri turun 1,49% sedangkan stok meningkat sebesar 0,01%.

Tingkat hunian dan tarif sewa mengalami penurunan sementara stok stabil

Tingkat penjualan meningkat, harga jual dan

stok stabil sementara

tarif sewa menurun

(6)

Grafik 7

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan industri di Jabotabek

- 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000

9 2003

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2004

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2005

10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2006 10

60.0 62.0 64.0 66.0 68.0 70.0 72.0 74.0 76.0 78.0 80.0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2)

(Rp) (%)

(7)

PERUBAHAN

SEP OKT NOV DES JAN FEB MAR APR MAY JUN JUL AGS SEPT OKT M-T-M Y-O-Y

A. RITEL (Sewa)

= Stok (ribu m²) 1,851 1,836 1,867 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 (0.00) 4.17

= Tingkat Hunian (%) 94.95 95.60 95.34 95.12 95.36 95.69 95.75 95.77 96.53 96.69 96.74 96.73 96.74 96.86 0.13 1.32

= Harga Sewa (Rp/m2)

* Gross Rent (Rp/m2) 296,809 301,931 304,824 304,873 304,874 304,873 304,873.41 304,873.09 304,874 304,875 304,874 304,874 304,875 304,874 (0.00) 0.97 RITEL (Strata Title)

= Stok (ribu m²) 1,270 1,308 1,388 1,388 1,388 1,388 1,433 1,706 1,706 1,706 1,716 0.59

= Tingkat Penjualan (%) N.A . N.A . N.A . 89.72 90.45 91.50 92.10 92.17 92.17 93.79 94.20 94.44 94.44 95.32 0.93 -

= Harga Jual (ribu Rp/m2) N.A . N.A . N.A . 46,722 46,722 46,722 47,351 47,351 47,351 47,351 47,940 47,940 47,940 47,940 0.00 -

B. KANTOR JUAL

= Stok (m²) 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,674 368,674 368,674 368,674 368,674 0.00 0.00

= Tingkat Penjualan (%) 86.40 90.25 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.74 90.89 90.98 91.12 0.15 0.97

= Harga Jual (ribu Rp/m2) 11,488 11,397 11,376 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 0.00 (0.98)

KANTOR SEWA

= Stok (ribu m²) 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 0.00 0.00

= Tingkat Hunian (%) 87.25 87.72 88.43 88.32 88.14 88.24 88.43 88.36 88.36 88.50 89.46 89.24 89.55 90.22 0.76 2.85

* Gross Rent (Rp/m2) 126,119 126,087 123,785 123,530 123,532 123,534 123,535 123,534 123,534 123,535 123,534 123,532 123,533 123,532 (0.00) (2.03)

C. APARTEMEN JUAL

= Stok ( m²) 35,694 36,194 36,194 36,194 36,196 36,197 36,199 36,199 36,199 36.199 36,200 36,200 36,201 36,201 0.00 0.02

= Harga Jual (ribu Rp/m2) 7,096 7,071 7,070 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 0.00 (0.46)

APARTEMEN SEWA

= Stock (number of units) 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,375 5,375 (0.01) 0.09

= Tingkat Hunian (%) 86.31 86.05 86.23 85.41 87.74 89.39 88.37 86.74 85.53 85.53 86.53 84.71 86.24 85.99 (0.30) (0.07)

* Gross Rent (Rp/m2) 133,446 129,099 132,000 129,781 129,784 129,783 129,783 129,782 129,782 129,782 129,786 129,786 129,787 129,790 0.00 0.54 D. HOTEL

- Bintang 3, 4, 5

= Stock (number of rooms) 22,882 23,327 23,327 23,327 21,358 21,358 21,599 21,599 21,599 21,599 21,599 21,599 21,599 21,599 0.00 (7.41)

= Tingkat Hunian (%) 70.01 46.70 55.90 61.46 57.76 65.81 64.71 65.73 63.15 67.82 69.77 68.01 68.53 45.77 (33.21) (1.98)

= Tarif Kamar rata-rata/malam (Rp) 441,254 455,718 452,979 444,632 471,202 489,696 490,555 492,207 489,083 520,484 498,636 493,696 493,183 493,270 0.02 8.24 E. LAHAN INDUSTRI

= Stock (ha) 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,326 6,326 6,326 6,326 6,326 6,326 0.00 0.01

= Harga Jual (Rp/m2) 624,090 613,517 611,986 605,288 605,288 605,288 605,286 605,284 605,285 605,285 605,286 605,286 605,286 605,287 0.00 (1.34)

= Tingkat Hunian (%) 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 - - - -

* Rent (Rp/m2) 25,841 25,519 25,445 25,123 25,123 25,123 25,119 25,131 25,145 25,145 25,137 25,136 25,146 25,138 (0.03) (1.49) Tabel

Perkembangan Data Properti Komersial

2005 2006

JENIS PROPERTI KOMERSIAL DI JABODETABEK