SURVEI PROPERTI KOMERSIAL COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

(1)

Metodologi

Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta,Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga asset.

Note :

Tingkat penjualan : merupakan angka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama

Juli 2006 9+-*

Harga properti komersial sewa/jual pada bulan Juli secara bulanan relatif stabil sementara secara tahunan mengalami peningkatan.

Tingkat hunian ritel, kantor dan apartemen baik secara bulanan maupun tahunan mengalami peningkatan.

Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek Ritel Sewa

Pada bulan Juli 2006, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) meningkat 0,06%

menjadi 96,74% (m-t-m) yang berasal dari kenaikan tingkat hunian beberapa peritel kecil di Mal Taman Anggrek dan Kramat Jati Indah.

Tarif sewa pusat perbelanjaan secara bulanan relatif tetap pada level Rp304.874 (Grafik 1).

Stok ritel pada bulan Juli 2006 di Jakarta tidak mengalami perubahan dari kondisi pada bulan Juni 2006.

Secara tahunan, tingkat hunian ritel meningkat 1,80% yaitu dari 95,03% menjadi 96,74%, sedangkan tarif sewa ritel pusat perbelanjaan meningkat sebesar 3,57%

dan stok sebesar 7,54%.

Grafik 1

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek

150.000 175.000 200.000 225.000 250.000 275.000 300.000 325.000 350.000 375.000 400.000 425.000

Jan 20 04

Feb M ar A pr M ei Jun Jul AgsSep Okt NovDes Jan 20 05

Feb M ar Ap r M ei Jun Jul AgsSep Okt NovDes Jan 20 06

Feb M ar Ap r M ei Jun Jul 90.0 91.0 92.0 93.0 94.0 95.0 96.0 97.0 98.0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

SURVEI SURVEI SURVEI SURVEI PROPERTI KOMERSIAL PROPERTI KOMERSIAL PROPERTI KOMERSIAL PROPERTI KOMERSIAL

COMMERCIAL PROPERTY SURVEY COMMERCIAL PROPERTY SURVEY COMMERCIAL PROPERTY SURVEY COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

Tingkat hunian, tingkat penjualan, harga jual meningkat sementara tingkat sewa dan stok

stabil

(2)

Ritel Jual (strata-title)

Tingkat penjualan bulan Juli 2006 mengalami peningkatan 0,44% menjadi 94,20% berasal dari penjualan area ritel di Jakarta City Center dan Pusat Grosir Cililitan.

Sementara harga jual pusat perbelanjaan di Jabodetabek meningkat dari bulan sebelumnya dari harga Rp47.351.804/m² menjadi Rp47.940.389/m² akibat penyesuaian harga ruang ritel di Mega Glodok Kemayoran.

Stok ritel strata-title mengalami peningkatan 19,05% sehingga menjadi 1.705/m² dengan mulai beroperasinya Bellanova Country Mal (Bogor), Tamini Square (Jakarta Timur) dan Serpong Town Square (Tangerang).

Perkantoran di Jakarta

Perkantoran Sewa (leased-office)

Pada periode laporan, tingkat hunian (m-t-m) untuk gedung CBD dan daerah Non-CBD mengalami peningkatan 1,08% sehingga menjadi 89,46%.

Tarif sewa perkantoran pada wilayah primer (Central Business District/CBD area) relatif tetap pada kisaran Rp123.534/m²/bulan (Grafik 2).

Pada Juli 2006, tidak terdapat tambahan pasokan baru gedung perkantoran sewa baik di CBD maupun Non-CBD, posisi pasok gedung perkantoran di Jakarta sama dengan kondisi bulan lalu 3,9 ribu/m².

Secara tahunan, tingkat hunian kantor sewa naik 2,72% dan tarif sewa naik sebesar 0,37% dibandingkan periode Juli 2005. Sementara pasokan gedung mengalami sedikit penurunan yaitu sebesar 0,75%.

Grafik 2

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta

100.000 105.000 110.000 115.000 120.000 125.000 130.000

Jan 2004

Feb M ar A pr M ei J un J ul A gs Sep OktNo v D es J an 2005

F eb M ar A pr M ei J un Jul A gs Sep OktNo v Des J an 2006

F eb M ar A pr M ei Jun Jul 55.0 60.0 65.0 70.0 75.0 80.0 85.0 90.0 95.0

(Rp) (%)

Perkantoran Jual (strata-titled office)

Sejak bulan Januari 2006 sampai dengan Juli 2006, rata-rata tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) secara bulanan di Jakarta meningkat tipis dari level 90,60% menjadi 90,68%.

Harga jual (m-t-m) masih seperti enam bulan sebelumnya yaitu sebesar Rp11.285/m². Hal ini disebabkan belum ada penyesuaian harga (Grafik 3).

Pada Juli 2006, pasok ruang perkantoran di Jakarta tidak mengalami perubahan setelah masuknya beberapa gedung di bulan lalu.

Tingkat hunian, tingkat penjualan meningkat sementara tarif sewa, harga jual dan stok perkantoran tetap

(3)

Secara tahunan, tingkat penjualan kantor mengalami peningkatan 4,82% dan harga jual naik sebesar 0,39%.

Grafik 3

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta

10,400,000 10,900,000 11,400,000 11,900,000 12,400,000 12,900,000 13,400,000

Jan 2004

FebM arA prM eiJunJul A gsSep OktNo vDesJ an 2005

FebM arA prM eiJ un J ul A gsSepOk tNo vDesJ an 2006

FebM arA prM eiJ unJ ul 72.5 75.0 77.5 80.0 82.5 85.0 87.5 90.0 92.5 95.0 97.5 100.0 102.5 105.0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2)

(%) (Rp)

Apartemen di Jakarta

Apartemen Sewa (leased apartment)

Pada Juli 2006, tingkat hunian (m-t-m) mengalami perubahan naik 1,17%

menjadi sebesar 86,53%.

Tarif sewa di Jakarta mengalami perubahan relatif tetap pada kisaran Rp129.786/m²/bulan(Grafik 4).

Pada bulan Juli 2006, pasokan apartemen sewa tidak bertambah sehingga stock tetap pada kisaran 5.370 unit.

Secara tahunan, rata-rata tingkat hunian meningkat sebesar 2,06%. Sementara, tarif sewa meningkat sebesar 3,18%, sedangkan pasokan menurun sebesar 0,01%.

Grafik 4

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta

80,000 85,000 90,000 95,000 100,000 105,000 110,000 115,000 120,000 125,000 130,000 135,000

Jan 2004

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2005

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2006

Feb Mar Apr Mei Jun Jul 60.0 62.0 64.0 66.0 68.0 70.0 72.0 74.0 76.0 78.0 80.0 82.0 84.0 86.0 88.0 90.0

(Rp) (%)

Apartemen Jual

Seiring dengan meningkatnya indeks kepercayaan konsumen, tingkat penjualan apartemen di beberapa proyek mengalami peningkatan pada bulan Juli 2006, rata-rata tingkat penjualan apartemen di Jakarta mengalami perubahan naik

Tingkat hunian, tingkat penjualan naik, tarif sewa, harga jual dan

stock tetap

(4)

0,86% disebabkan oleh terjualnya beberapa unit pada proyek Bona Vista sehingga berada pada kisaran 95,84%.

Harga jual apartemen di Jakarta tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada Rp7.039 (Rp/m²). Hal ini disebabkan oleh ketatnya persaingan yang dihadapi yang tidak saja berasal dari sesama apartemen namun juga dari town house dan rumah-rumah sewa yang banyak tersebar di Jakarta Selatan. (Grafik 5).

Pasokan apartemen jual bulan Juli 2006 mengalami perubahan tipis menjadi sebesar 36.200 unit .

Secara tahunan, tingkat penjualan meningkat 3,49%, harga jual apartemen meningkat 0,77%. Sementara, pasokan apartemen jual meningkat tipis karena ada dua proyek yang telah diserah terimakan kepada pembeli, yaitu apartemen Pondok Indah Square tower A dan Bellagio Mansion. Dengan penambahan tersebut, total pasokan apartemen di Jakarta bertambah sebesar 36.200 unit atau tumbuh 1,62 persen.

Grafik 5

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta

5,400,000 5,900,000 6,400,000 6,900,000 7,400,000 7,900,000 8,400,000 8,900,000 9,400,000

J an 2004

F ebM arA prM ei Jun Jul A gsSep OktNo vD esJ an 2005

F ebM ar A prM ei Jun Jul A gs Sep OktNo vD es J an 2006

Feb M arA pr M ei Jun Jul 70.0 72.5 75.0 77.5 80.0 82.5 85.0 87.5 90.0 92.5 95.0 97.5

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Hotel di Jabotabek

Secara umum, tingkat hunian hotel berbintang 3, 4 dan 5 di bulan Juli 2006 mengalami peningkatan sebesar 2,88% bila dibandingkan dengan bulan sebelumnya, hal ini disebabkan pengaruh dari masa liburan sekolah. Sedangkan peningkatan hotel bintang 3, 4 dan 5 masing-masing mengalami kenaikan sebesar 2,94%, 2,88% dan 2,81%.

Rata-rata tarif sewa kamar hotel mengalami penurunan terutama tarif hotel berbintang 5 turun sebesar 8,82% (m-t-m). Penurunan tarif kamar hotel bintang 5 lebih disebabkan fluktuasi nilai rupiah terhadap USD, sedangkan hotel berbintang 3 dan 4 mengalami kenaikan masing-masing sebesar 2,27% dan 1,42%. Secara umum tarif kamar mengalami penurunan sebesar 4,20% dari Rp520.484/malam menjadi Rp498.636/malam (Grafik 6).

Pasokan hotel berbintang 3, 4 dan 5, secara bulanan tidak bertambah, sehingga total pasokan tetap bertahan pada level 21.599 kamar (m-t-m).

Secara tahunan (y-o-y), tingkat hunian kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan dari 67,82% menjadi 69,77%. Sementara tarif sewa kamar meningkat 16,10%, sedangkan pasokan kamar hotel 3, 4 dan 5 mangalami penurunan 3,80%.

Tingkat hunian mengalami peningkatan sementara tarif sewa mengalami penurunan dan pasokan stabil

(5)

Grafik 6

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek

250.000 275.000 300.000 325.000 350.000 375.000 400.000 425.000 450.000 475.000 500.000 525.000 550.000

Jan 2 004

Feb M arAp r M ei Jun Jul A gs Sep Okt NovDes Jan 20 05

Feb M ar Ap r M ei Jun Jul A gsSep Okt Nov Des Jan 20 06

Feb M ar Ap r M ei Jun Jul 30.0 35.0 40.0 45.0 50.0 55.0 60.0 65.0 70.0 75.0

Tingkat Hunian (%) Tarif Kamar (Rp/malam)

( Rp ) (% )

Lahan Industri di Jabotabek

Tingkat penjualan lahan industri di Jabodetabek mengalami penambahan dari sebesar 70,33% menjadi sebesar 70,51%.

Harga jual lahan industri (m-t-m) relatif tetap pada level sebesar Rp605.286/m² (Grafik 7).

Secara bulanan tarif sewa mengalami penurunan 0,03% menjadi sebesar Rp25.137/m²

Secara tahunan, rata-rata tingkat penjualan naik 1,50%, harga jual naik 4,53%

dan tarif sewa lahan industri naik 0,68%

Grafik 7

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan industri di Jabotabek

- 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000

Jan 2004

FebM arA prM eiJunJul AgsSepOktNo vDesJan 2005

F ebM arAprM eiJunJul AgsSepOktNo vDesJan 2006

FebM arAprM eiJunJul 60.0 62.0 64.0 66.0 68.0 70.0 72.0 74.0 76.0 78.0 80.0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2)

(Rp) (%)

Tingkat penjualan naik, harga jual tetap dan tarif sewa

turun.

(6)

2005 PERUBAHAN

JUL AGS SEP OKT NOV DES JAN FEB MAR APR MAY JUNE JULY M-T-M Y-O-Y

A. RITEL (Sewa)

= Stok (ribu m²) 1,778 1,848 1,851 1,836 1,867 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 1,912 0.00 7.54

= Tingkat Hunian (%) 95.03 95.19 94.95 95.60 95.34 95.12 95.36 95.69 95.75 95.77 96.53 96.69 96.74 0.06 1.80

* Gross Rent (Rp/m2) 294,377 295,645 296,809 301,931 304,824 304,873 304,874 304,873 304,873.41 304,873.09 304,874 304,875 304,874 0.00 3.57 RITEL (Strata Title)

= Stok (ribu m²) 1,270 1,308 1,388 1,388 1,388 1,388 1,432,695 1,705,690 19.05

= Tingkat Penjualan (%) N.A . N.A . N.A . N.A . N.A . 89.72 90.45 91.50 92.10 92.17 92.17 93.79 94.20 0.44

= Harga Jual (ribu Rp/m2) N.A . N.A . N.A . N.A . N.A . 46,722 46,722 46,722 47,351 47,351 47,351 47,350,804 47,940,389 1.25

B. KANTOR JUAL

= Stok (m²) 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,672 368,674 368,674 0.00 0.00

= Tingkat Penjualan (%) 86.52 86.17 86.40 90.25 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.60 90.68 0.09 4.82

= Harga Jual (ribu Rp/m2) 11,241 11,361 11,488 11,397 11,376 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 11,285 0.00 0.39

KANTOR SEWA

= Stok (ribu m²) 3,976 3,976 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 3,946 0.00 -0.75

= Tingkat Hunian (%) 87.09 87.31 87.25 87.72 88.43 88.32 88.14 88.24 88.43 88.36 88.36 88.50 89.46 1.08 2.72

* Gross Rent (Rp/m2) 123,076 124,988 126,119 126,087 123,785 123,530 123,532 123,534 123,535 123,534 123,534 123,535 123,534 0.00 0.37 C. APARTEMEN JUAL

= Stok ( m²) 35,624 35,694 35,694 36,194 36,194 36,194 36,196 36,197 36,199 36,199 36,199 36,199 36,200 0.00 1.62

= Harga Jual (ribu Rp/m2) 6,985 7,044 7,096 7,071 7,070 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 7,039 0.00 0.77

APARTEMEN SEWA

= Stock (number of units) 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 5,370 -0.01 -0.01

= Tingkat Hunian (%) 84.79 85.68 86.31 86.05 86.23 85.41 87.74 89.39 88.37 86.74 85.53 85.53 86.53 1.17 2.06

* Gross Rent (Rp/m2) 125,784 129,153 133,446 129,099 132,000 129,781 129,784 129,783 129,783 129,782 129,782 129,782 129,786 0.00 3.18

D. HOTEL - Bintang 3, 4, 5

= Stock (number of rooms) 22,452 22,710 22,882 23,327 23,327 23,327 21,358 21,358 21,599 21,599 21,599 21,599 21,599 0.00 -3.80

= Tingkat Hunian (%) 66.13 63.76 70.01 46.70 55.90 61.46 57.76 65.81 64.71 65.73 63.15 67.82 69.77 2.88 5.51

= Tarif Kamar rata-rata/malam (Rp) 429,478 437,231 441,254 455,718 452,979 444,632 471,202 489,696 490,555 492,207 489,083 520,484 498,636 -4.20 16.10

E. LAHAN INDUSTRI

= Stock (ha) 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,326 6,326 6,326 0.00 0.01

= Harga Jual (Rp/m2) 579,046 614,713 624,090 613,517 611,986 605,288 605,288 605,288 605,286 605,284 605,285 605,285 605,286 0.00 4.53

= Tingkat Hunian (%) 88.61 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 88.92 - - - - - -

* Rent (Rp/m2) 24,966 25,390 25,841 25,519 25,445 25,123 25,123 25,123 25,119 25,131 25,145 25,145 25,137 -0.03 0.68 Perkembangan Data Properti Komersial

JENIS PROPERTI KOMERSIAL DI JABODETABEK

2006