commit to user 74 BAB IV
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Gambaran Lokasi Penelitian
1. Sejarah Bank Rakyat Indonesia (BRI)
Bank Rakyat Indonesia (BRI) didirikan di Purwokerto, Jawa Tengah oleh Raden Bei Aria Wirjaatmadja dengan nama
De Poerwokertosche Hulp en Spaarbank der Inlandsche Hoofden atau "Bank Bantuan dan Simpanan Milik Kaum Priyayi Purwokerto".
Lembaga tersebut berdiri tanggal 16 Desember 1895, yang kemudian dijadikan sebagai hari kelahiran BRI.
Pada periode setelah Kemerdekaan Republik Indonesia mengatakan bahwa berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 1 Tahun 1946 Pasal 1 disebutkan bahwa Bank Rakyat Indonesia (BRI) adalah sebagai Bank Pemerintah pertama di Republik Indonesia.
Sejak 1 Agustus 1992 berdasarkan Undang-Undang Perbankan No. 7 Tahun 1992 dan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 21 Tahun 1992 status Bank Rakyat Indonesia (BRI) berubah menjadi PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk yang kepemilikannya masih 100% ditangan Pemerintah. Pada tahun 2003, Pemerintah Indonesia memutuskan untuk menjual 30% saham bank ini, sehingga menjadi perusahaan publik dengan nama resmi PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk, yang masih digunakan sampai dengan saat ini.
2. Visi dan Misi Bank Rakyat Indonesia (BRI) a. Visi Bank Rakyat Indonesia (BRI)
Menjadi bank komersial terkemuka yang selalu mengutamakan kepuasan nasabah.
b. Misi Bank Rakyat Indonesia (BRI)
a)
Melakukan kegiatan perbankan yang terbaik dengan mengutamakan
pelayanan kepada usaha mikro, kecil dan menengah untuk menunjang
peningkatan ekonomi masyarakat.
commit to user
b)
Memberikan pelayanan prima kepada nasabah melalui jaringan kerja yang tersebar luas dan didukung oleh sumber daya manusia yang profesional dengan melaksanakan praktek good corporate governance;
c)
Memberikan keuntungan dan manfaat yang optimal kepada pihak- pihak yang berkepentingan (stakeholders).
B. Pelaksanaan Novasi Subjektif Pasif dalam Perjanjian Kredit karena Pemberi Hak Tanggungan Meninggal Dunia
Kasus novasi subjektif pasif yang terjadi di PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara dapat dijelaskan seperti berikut :
1131. Pada tahun 1992, Tuan A yang bertempat tinggal di Jakarta Timur dengan
persetujuan isterinya Nyonya B mengajukan permohonan fasilitas kredit ke PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara dengan jenis Kredit Modal Kerja (KMK) yaitu kredit yang digunakan untuk keperluan meningkatkan produksi dalam operasionalnya. Kredit tersebut digunakan untuk membeli bahan baku, membayar gaji pegawai, atau biaya- biaya lainnya yang berkaitan dengan proses produksi perusahaan.
Permohonan fasilitas kredit tersebut diajukan dengan melengkapi persyaratan yang telah ditentukan oleh bank dan fasilitas kredit tersebut disetujui untuk jangka waktu satu tahun dan berakhir sesuai dengan akta persetujuan membuka kredit yang dibuat dihadapan Notaris di Jakarta.
2. Pada tahun 1993 karena kreditnya masih digunakan untuk pengembangan usahanya dan pembayaran angsuran lancar, maka debitor mengajukan permohonan perpanjangan kredit dengan jangka waktu satu tahun yang dibuat secara dibawah tangan dan dilegalisasi oleh Notaris di Jakarta.
3. Pada tahun 1994 dilakukan perpanjangan kredit dengan jangka waktu satu tahun.
113 Wawancara dengan Account Officer PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara, tgl 20 Oktober 2014
commit to user
4. Pada tahun 1995, dilakukan perpanjangan kredit dengan jangka waktu satu tahun.
5. Pada tahun 1996 dilakukan perpanjangan kredit dengan jangka waktu satu tahun.
6. Pada tahun 1997 dilakukan perpanjangan kredit dengan jangka waktu satu tahun.
7. Pada tahun 1998 dilakukan perpanjangan kredit dengan jangka waktu satu tahun.
8. Pada tahun 1999 dilakukan perpanjangan kredit dengan jangka waktu satu tahun.
9. Pada tahun 2000 dilakukan perpanjangan kredit dengan jangka waktu satu tahun.
10. Pada tahun 2001 dilakukan perpanjangan kredit dan perubahan jangka waktu kredit dengan jangka waktu tiga tahun.
11. Pada tahun 2004 dilakukan perpanjangan kredit dengan jangka waktu tiga tahun.
12. Pada tahun 2007 dilakukan perpanjangan kredit dengan jangka waktu tiga tahun.
13. Pada tahun 2010 dilakukan perpanjangan kredit dengan jangka waktu tiga tahun.
14. Pada tahun 2011 ketika fasilitas kreditnya belum lunas, tuan A selaku debitor meninggal dunia ditempat tinggal yang terakhir. (Berdasarkan Kutipan Akta Kematian tertanggal 14 Juni 2011 Nomor 1110 / JT / KMT / 2011 yang dikeluarkan oleh Kantor Catatan Sipil).
Pelaksanaan pemberian fasilitas kredit dilakukan dengan mengadakan
suatu perjanjian yaitu melalui perjanjian kredit antara bank sebagai pemberi
kredit (kreditor) dengan nasabah sebagai pemohon kredit (debitor) sehingga
diantara keduanya tersebut terjadi hubungan hukum. Sebelum fasilitas kredit
dilaksanakan, maka pihak bank telah menyediakan blanko perjanjian kredit
terlebih dahulu untuk diberikan kepada setiap pemohon kredit, guna meminta
persetujuan debitor mengenai isi perjanjian tersebut, apakah debitor menerima
commit to user
atau menolak isi perjanjian tersebut.
114Salah satu bank yang menyalurkan dana bagi masyarakat dalam bentuk kredit / pinjaman adalah PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk.
Langkah yang ditempuh dalam pengajuan kredit di PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara adalah :
1. Tahap Permohonan Kredit
Calon debitor datang ke PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara untuk mengajukan pinjaman dengan jenis Kredit Modal Kerja yaitu kredit yang digunakan untuk meningkatkan produksi dalam operasionalnya. Kredit modal kerja diberikan dengan tujuan untuk membiayai tambahan modal kerja yaitu piutang dan tambahan persediaan.
Kemudian calon debitor melengkapi persyaratan yang telah ditentukan oleh bank dan mengisi formulir pengajuan permohonan kredit yang disediakan oleh pihak bank, kemudian formulir ditandatangani oleh pemohon. Dalam pengajuan kredit calon debitor harus melampirkan fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) yang masih berlaku serta harus melengkapi Ijin Usaha seperti Tanda Daftar Perusahaan (TDP), Surat Ijin Usaha Perdagangan (SIUP), dan Surat Ijin Tempat Usaha (SITU). Dalam hal ini formulir pengajuan permohonan kredit ditandatangani oleh pemohon yaitu Tuan A atas persetujuan isterinya Nyonya B.
1152. Tahap Analisis Kredit/ Tahap Pemeriksaan
Bank harus mempunyai keyakinan bahwa nasabah benar-benar dapat dipercaya dan kredit yang diberikan akan benar-benar kembali. Keyakinan tersebut diperoleh dari analisis kredit sebelum kredit diberikan. Untuk memperoleh keyakinan tersebut, sebelum memberikan kredit bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, jaminan dan dana prospek dari usaha dari calon debitor. Pada tahap ini, Account Officer menerima berkas pengajuan pinjaman kredit yang telah
114 Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan, Aditya Bakti, Bandung,1991, hlm.
36
115 Wawancara dengan Account Officer PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara, tanggal 20 Oktober 2014
commit to user
diisi lengkap persyaratannya. Kemudian persyaratan kredit yang diajukan oleh debitor tersebut akan dilakukan analisis oleh Account Officer. Analisis kredit dilakukan dengan mencocokkan fotokopi bukti diri / identitas sesuai dengan aslinya. Fotokopi KTP atau Identitas tersebut harus diberi paraf oleh Account Officer sebagai bukti bahwa alamat calon nasabah pada fotokopi KTP tersebut benar dan cocok dengan aslinya. Hal tersebut dilakukan untuk mencegah agar tidak terjadi penyalahgunaan identitas oleh orang yang tidak bertanggung jawab.
Account Officer memastikan kebenaran alamat calon debitor, menanyakan hal-hal yang berhubungan dengan usaha calon debitor, untuk mengetahui kemampuan membayar pinjaman kredit. Bila usaha calon debitor feasible (usaha produktif yang layak) maka bank akan memprosesnya melalui penilaian yang diwujudkan dalam analisis kredit.
Analisis kredit dilakukan berdasarkan pedoman dan prosedur tertulis yang ditetapkan bank sebagai peraturan intern bank.
116Tujuan analisis kredit adalah untuk mengetahui tingkat kemampuan dan kemauan debitor untuk membayar kembali kreditnya kepada bank melalui analisis prinsip 5C, 7P dan 3R. Selain menggunakan analisis 5C, 7P dan 3R, maka penilaian suatu kredit layak atau tidak untuk diberikan dapat dilakukan dengan menilai seluruh aspek yang ada.
117Aspek hukum yang dinilai adalah masalah legalitas badan usaha serta izin-izin yang dimiliki perusahaan yang mengajukan kredit. Penilaian dimulai dengan meneliti keabsahan dari dokumen dan surat-surat penting lainnya seperti seperti Tanda Daftar Perusahaan (TDP), Surat Ijin Usaha Perdagangan (SIUP), dan Surat Ijin Tempat Usaha (SITU), Nomor Pajak Wajib Pajak (NPWP), keabsahan sertifikat tanah yang dijaminkan, dan dokumen-dokumen penting lainnya seperti Kartu Tanda Penduduk (KTP).
PT.Bank Rakyat Indonesia Kantor Cabang Jatinegara dalam memberikan kredit melakukan analisa terhadap character / watak debitor
116 Wawancara dengan Account Officer PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara, tgl 20 Oktober 2014
117 Kasmir, Op.Cit, hlm. 139
commit to user
yang mengajukan permohonan tersebut, sehingga dapat dilihat watak, tanggung jawab, kejujuran, dan adanya itikad baik dari debitor sehingga dapat untuk mengantisipasi risiko yang mungkin timbul atas kredit yang diberikan.
PT.Bank Rakyat Indonesia Kantor Cabang Jatinegara dalam memberikan kredit melakukan analisis terhadap kemampuan. Hal ini dilakukan untuk mengukur tingkat kemampuan pemohon dalam mengelola usaha dan kemampuan membayar yang meliputi aspek manajemen, produksi, pemasaran, personalia, dan keuangan. Selain itu juga dilakukan penilaian terhadap jaminan meliputi jenis jaminan, lokasi, bukti kepemilikan, dan status hukumnya. Jaminan yang dipakai PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara adalah jaminan berupa hak atas tanah yaitu berupa Hak Tanggungan atas nama calon debitor itu sendiri. Pengikatan jaminan memberikan kedudukan yang kuat dan aman kepada kreditor (bank).
Jaminan yang dipakai adalah Sertifikat Hak Milik atas nama calon debitor. Hak Milik merupakan hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI) dan Badan Hukum Indonesia yang ditetapkan oleh pemerintah. Jaminan kredit yang diajukan pemohon kredit akan dilakukan penilaian oleh bank untuk mengetahui kelayakannya.
3. Tahap Pemberian Putusan Kredit
Keputusan kredit digunakan untuk menentukan apakah kredit akan
diberikan atau ditolak, jika diterima maka akan dipersiapkan
administrasinya. Keputusan kredit yang diumumkan mencakup jumlah uang
yang diterima, jangka waktu kredit, biaya-biaya yang harus dibayar dan
waktu pencairan kredit. Pemberian putusan kredit diberikan setelah analisis
permohonan kredit selesai dan dikatakan memenuhi syarat, kemudian
kelengkapan persyaratan diserahkan kepada Kepala Cabang untuk mendapat
putusan pemberian kredit. Kepala Cabang PT.Bank Rakyat Indonesia
(Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara meneliti dan memastikan bahwa
commit to user
dokumen-dokumen yang mendukung pemberian keputusan kredit masih berlaku lengkap, sah dan berkekuatan hukum. Apabila permohonan fasilitas kredit disetujui, maka calon debitor akan memperoleh keputusan kredit sesuai permohonan yang diajukannya. Keputusan persetujuan permohonan kredit berupa mengabulkan sebagian atau seluruh permohonan kredit dari calon debitor.
4. Tahap Pencairan Kredit/Akad Kredit.
Persyaratan pengajuan yang telah disetujui oleh Kepala Cabang dan para pihak, kemudian diikat oleh perjanjian kredit. Perjanjian kredit harus memuat secara lengkap janji-janji yang dikehendaki serta melengkapi syarat-syarat umum pinjaman kredit di PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk. Setelah dilakukan penandatanganan akad akan dilakukan proses realisasi kredit dengan membuka rekening giro atau tabungan dibank.
Kemudian dapat dilakukan penarikan dana oleh debitor yaitu pencairan atau pengambilan uang dari rekening sebagai realisasi dari pemberian kredit dan dapat diambil sesuai ketentuan yaitu sekaligus atau bertahap.
118Persyaratan yang harus dipenuhi dalam pencairan kredit adalah :
a) Perjanjian Kredit dan perjanjian accessoir yang mengikutinya telah ditandatangani secara sah oleh pihak yang bersangkutan.
b) Semua dokumen yang ditetapkan dalam putusan kredit telah lengkap dan telah diperiksa keabsahannya (termasuk dokumen asli).
c) Semua biaya yang berhubungan dengan pemberian fasilitas kredit telah dilunasi pemohon.
Bank dalam memberikan kredit harus mempunyai keyakinan bahwa kredit yang diberikan benar-benar kembali sesuai dengan jangka waktu kredit. Pasal 8 ayat (1) Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, menyatakan bahwa dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, bank umum wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang mendalam atau itikad dan kemampuan serta kesanggupan
118 Kasmir, Op.Cit, hlm. 147
commit to user
nasabah debitor untuk melunasi utangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan. Setiap kredit yang diberikan memiliki jangka waktu tertentu, jangka waktu dapat berbentuk jangka pendek (dibawah satu tahun), jangka menengah ( satu sampai tiga tahun), dan jangka panjang ( diatas tiga tahun). Untuk kondisi tertentu jangka waktu ini dapat diperpanjang sesuai kebutuhan.
119Pemberian kredit yang dilakukan oleh bank pasti mengandung suatu risiko. Risiko ini menjadi tanggungan bank, baik risiko yang disengaja oleh nasabah, maupun risiko yang tidak disengaja misalnya bencana alam atau musibah sehingga debitor tidak mampu lagi untuk melunasi kreditnya.
Untuk mengurangi risiko dalam pemberian kredit yang diberikan oleh bank, maka bank harus melaksanakan prinsip kehati-hatian. Debitor harus menyerahkan suatu jaminan untuk melindungi kredit dari risiko kerugian.
Dalam memberikan kredit juga harus sesuai dengan prosedur pemberian kredit (Standar Operasional dan Prosedur / SOP).
Fungsi adanya jaminan kredit adalah sebagai pengamanan pelunasan kredit apabila di kemudian hari debitor ingkar janji yaitu tidak melunasi utangnya kepada bank sesuai dengan ketentuan perjanjian kredit, kemudian dilakukan penjualan atas objek jaminan yang bersangkutan. Selain itu jaminan kredit sebagai pendorong debitor untuk melunasi kreditnya kepada bank, karena debitor takut hartanya yang dijadikan jaminan kredit tersebut akan dilakukan eksekusi apabila hutang tidak dibayar. Jaminan yang dipakai PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara adalah jaminan berupa hak atas tanah atas nama calon debitor itu sendiri yang selanjutnya akan dilakukan pengikatan Hak Tanggungan agar bank mendapatkan kedudukan yang preferent. Bagi bank yang menginginkan pengamanan atas kredit yang disalurkannya, diperlukan pengikatan yang sempurna atas objek jaminan kredit yang diterimanya. Pengikatan yang
119 Op.Cit, hlm. 115
commit to user
sempurna dapat dilakukan dengan mengikuti dan mematuhi ketentuan hukum yang berlaku terhadap suatu lembaga jaminan
120Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-benda yang berkaitan dengan tanah menetapkan ketentuan untuk mengikat tanah atau benda yang berkaitan dengan tanah yang dijadikan sebagai jaminan utang. Bila semua ketentuan-ketentuan pengikatan jaminan utang sebagaimana ditetapkan oleh Undang-Undang tersebut dipenuhi, yaitu dengan membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan dihadapan PPAT dan kemudian mendaftarkannya ke kantor pertanahan setempat sehingga diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan. Objek jaminan kredit yang bersangkutan dapat dikatakan telah diikat secara sempurna.
121Pengertian Hak Tanggungan menurut Pasal 1 ayat (1) Undang- Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-benda yang berkaitan dengan tanah (Undang Undang Hak Tanggungan) adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Utang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yang telah ada atau yang telah diperjanjikan dengan jumlah tertentu sesuai yang tertuang dalam Pasal 3 Undang-Undang Hak Tanggungan.
Objek Hak Tanggungan adalah tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Peran tanah bagi pemenuhan kebutuhan manusia akan terus meningkat baik untuk tempat tinggal ataupun kegiatan usaha.
Untuk mendapatkan pinjaman dari bank dengan jenis Kredit Modal Kerja (KMK) tersebut dibuatlah perjanjian kredit yaitu perjanjian antara kreditor dengan debitor untuk memberikan sejumlah dana kepada debitor. Dengan
120 M.Bahsan, Op.Cit, hlm. 120
121 Op.Cit, hlm. 120
commit to user
menggunakan jaminan hak atas tanah sebagai bentuk pengamanan untuk mencegah risiko kerugian dari penyaluran kredit.
122Pembebanan Hak Tanggungan harus dengan tegas dinyatakan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. Pemberi Hak Tanggungan wajib hadir di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan dilakukan sendiri oleh pemilik benda tersebut. Apabila yang bersangkutan tidak dapat hadir dihadapan PPAT dalam daerah kerja sesuai letak objek jaminan, maka dapat digantikan dengan pemberian kuasa dalam bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (selanjutnya disebut
“SKMHT”) yang berbentuk akta otentik. Pembuatan SKMHT selain kepada Notaris juga ditugaskan kepada PPAT yang keberadaannya sampai pada wilayah kecamatan dalam rangka memudahkan pemberian pelayanan kepada pihak-pihak yang memerlukan. Hal ini sesuai dengan Penjelasan Umum angka 7 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
SKMHT wajib dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT sesuai dengan Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah dengan memenuhi persyaratan sebagai berikut :
1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan Hak Tanggungan;
2. Tidak memuat kuasa substitusi;
3. Mencantumkan secara jelas objek Hak Tanggungan, jumlah hutang dan nama serta identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan.
SKMHT tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau habis jangka waktunya. SKMHT mengenai hak atas tanah yang sudah
122 Wawancara dengan Account Officer PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara, tgl 20 Oktober 2014
commit to user
terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya satu bulan setelah diberikan. Menurut Pasal 95 Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, SKMHT merupakan akta pemberian kuasa yang dipergunakan dalam pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan. Surat Kuasa ini diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan kepada kreditor selaku kuasanya untuk membebankan Hak Tanggungan.
Pemberian Hak Tanggungan didahului janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian yang tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut sesuai yang tertuang dalam Pasal 10 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Pembebanan Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan APHT oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sebelumnya sertifikat harus dicek terlebih dahulu, apabila ada blokir bahwa tanah yang dijaminkan tersebut dalam sengketa, maka Hak Tanggungan tidak bisa didaftar.
Pendaftaran Hak Tanggungan sesuai dengan Pasal 13 Undang-Undang Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. Kemudian setelah sertifikat Hak Tanggungan terbit diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan. Pendaftaran paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan APHT.
Mekanisme pendaftaran Hak Tanggungan yang objeknya berupa hak
atas tanah yang sudah terdaftar atas nama pemberi Hak Tanggungan sesuai
dengan Pasal 114 Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah, Pejabat Pembuat Akta Tanah yang membuat
commit to user
Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib selambat-lambatnya tujuh hari setelah penandatanganan menyampaikan di Kantor Pertanahan berupa:
1. Surat Pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap dua dan memuat daftar jenis surat-surat yang disampaikan;
2. Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak Tanggungan;
3. Fotocopy surat bukti identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
4. Sertifikat asli hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi objek Hak Tanggungan;
5. Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan;
6. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kantor Pertanahan untuk pembuatan Sertifikat Hak Tanggungan;
7. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, apabila pemberian Hak Tanggungan dilakukan melalui kuasa.
Kredit yang diajukan oleh debitor di PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk tersebut setiap tahun dilakukan perpanjangan kredit dengan jangka waktu satu tahun dan tiga tahun untuk memaksimalkan usahanya. Pembayaran kredit oleh debitor tergolong lancar dan tidak mengalami hambatan. Tetapi pada tahun 2011, ketika kreditnya diperpanjang dalam jangka waktu tiga tahun dan belum lunas, Tuan A atau debitor yang sekaligus sebagai pemilik jaminan meninggal dunia ditempat tinggal yang terakhir. (Berdasarkan kutipan Akta Kematian tertanggal 14 Juni 2011 Nomor 1110/JT/KMT/2011 yang dikeluarkan oleh Kantor Catatan Sipil).
123Debitor yang tidak mampu lagi melakukan kewajibannya karena debitor meninggal dunia terlebih dahulu sedangkan usahanya masih harus terus berjalan, maka bank mensyaratkan adanya novasi (pembaharuan hutang).
Debitor lama yang sudah meninggal dunia digantikan kedudukannya dengan debitor baru. Dengan pergantian debitor lama ke debitor baru tersebut berarti
123 Wawancara dengan Account Officer PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara, tgl 20 Oktober 2014
commit to user
membebaskan debitor lama dari kewajibannya membayar hutang kepada kreditor.
124Debitor baru setuju dan menerima sepenuhnya novasi tersebut sehingga menerima semua peralihan hak dan kewajiban debitor lama pada bank. Debitor baru yang menggantikan debitor lama merupakan salah satu ahli waris debitor debitor dan juga harus memenuhi kriteria atau persyaratan sebagai debitor baru.
Novasi adalah suatu proses pergantian kontrak lama oleh suatu kontrak baru, yang menyebabkan kontrak lama hapus, sehingga yang berlaku selanjutnya adalah kontrak baru dengan perubahan terhadap syarat dan kondisinya, dan atau dengan perubahan terhadap para pihak dalam kontrak tersebut.
125Menurut Pasal 1381 KUHPerdata, perikatan hapus salah satunya adalah karena pembaharuan utang.
126John Locke, Rosseau, Immanuel Kant dan John Rawls berpendapat bahwa tanpa kontrak serta hak dan kewajiban yang ditimbulkannya, maka masyarakat bisnis tidak akan berjalan. Oleh karena itu tanpa adanya kontrak, orang tidak akan bersedia terikat dan bergantung pada pernyataan pihak lain. Kontrak memberikan sebuah cara dalam menjamin bahwa masing-masing individu akan memenuhi janjinya, dan selanjutnya hal ini memungkinkan terjadinya transaksi diantara mereka.
127Novasi atau pembaharuan hutang ada 3 (tiga) jenis yaitu :
1281. Novasi Objektif, yaitu pembaharuan hutang dengan mana debitor membuat suatu kontrak hutang yang baru untuk menggantikan hutangnya yang lama.
Jadi dalam hal ini yang diganti dengan kontrak yang baru semata-mata adalah hutangnya dan tidak ada perubahan pihak debitor atau kreditor.
2. Novasi Subjektif Aktif, yaitu adanya pergantian kreditor lama dengan kreditor baru. Akibatnya antara debitor dengan kreditor lama tidak lagi mempunyai kontrak hutang piutang.
124 Wawancara dengan Account Officer PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara, tgl 20 Oktober 2014
125 Munir Fuady, Op.Cit, hlm. 180
126 Wawancara dengan Account Officer PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara, tgl 20 Oktober 2014
127 Agus Yudha Hernoko, Op.Cit, hlm. 52
128 Op.Cit, hlm. 187-189
commit to user
3. Novasi Subjektif Pasif, yaitu adanya pergantian debitor lama dengan debitor baru, dan kreditor setuju bahwa debitor lama dibebaskan dari kewajibannya.
Pelaksanaan novasi di PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk harus memenuhi beberapa persyaratan yaitu :
1291. Syarat formal meliputi :
a. Harus dinyatakan dengan tegas (tidak boleh dipersangkakan) dan dibuat secara tertulis dengan akta bawah tangan atau dengan akta Notaris
b. Mencantumkan judul novasi atau pembaharuan hutang 2. Syarat materiil terdiri dari :
a. Memuat pernyataan kehendak dari para pihak untuk melakukan novasi, pernyataan ini dicantumkan dalam premisse perjanjian novasi dengan menegaskan maksud para pihak untuk melakukan novasi / pembaharuan kredit
b. Memuat pernyataan pembebasan segala kewajiban debitor atau kreditor lama untuk digantikan oleh debitor baru
Pasal 1318 KUHPerdata menegaskan jika seorang minta diperjanjikan sesuatu hal, maka dianggap bahwa itu adalah untuk ahli waris-ahli warisnya dan orang-orang yang memperoleh hak daripadanya, kecuali jika dengan tegas ditetapkan atau dapat disimpulkan dari sifat perjanjian, bahwa tidak sedemikianlah maksudnya. Maksudnya adalah jika ternyata debitor meninggal dunia padahal perjanjiannya belum berakhir atau kredit tersebut belum lunas sementara kredit masih dipakai untuk kegiatan usahanya maka ahli waris berkewajiban meneruskan perjanjian tersebut, kecuali jika dengan tegas ditetapkan atau dapat disimpulkan dari sifat perjanjian bahwa tidak demikian maksudnya.
Bank sebenarnya bisa saja tidak melakukan novasi jika menghendaki adanya eksekusi Hak Tanggungan. Hanya saja, bank berkepentingan untuk kelanjutan / kelancaran angsuran pengembalian pinjaman tanpa harus
129 Wawancara dengan Account Officer PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara, tanggal 20 Oktober 2014
commit to user
mengeksekusi Hak Tanggungan. Sedangkan dari pihak debitor lebih menyayangkan apabila benda jaminan dieksekusi, selain itu ahli waris mampu dan mau untuk melanjutkan pembayaran kredit. Oleh karena itu dilakukan novasi demi kepentingan kedua belah pihak.
Pihak bank akan memanggil ahli waris debitor dan membicarakan tentang hutang debitor tersebut kepada para ahli warisnya. Pasal 123 KUHPerdata mengatakan bahwa segala hutang kematian, terjadi setelah matinya, harus dipikul oleh ahli waris dari si yang meninggal sendiri. Bahwa hutang-hutang kematian tidak menjadi tanggungan harta persatuan, tetapi dibayar dari harta warisan. Sedangkan yang dimaksud dengan hutang kematian adalah hutang-hutang, ongkos-ongkos penguburan.
130Untuk mengetahui siapa saja sebagai ahli waris yang sah dari debitor yang telah meninggal dunia tersebut dapat dilihat dari surat keterangan ahli waris.
Pihak bank akan meminta ahli waris untuk menentukan siapa yang akan melanjutkan hutangnya. Kesepakatan tentang siapa ahli waris yang berkewajiban untuk melunasi hutang pewaris tersebut diserahkan oleh pihak bank kepada para ahli waris itu sendiri. Setelah ahli waris sepakat, kemudian ahli waris mempunyai hak mempertimbangkan mengenai harta warisan yaitu sesuai dengan Pasal 1023 KUHPerdata yang mengatakan bahwa :
Semua orang yang memperoleh hak atas suatu warisan, dan ingin menyelidiki keadaan harta peninggalan, agar mereka dapat mempertimbangkan, apakah akan bermanfaat bagi mereka, untuk menerima warisan itu secara murni, atau dengan hak istimewa untuk mengadakan pendaftaran harta peninggalan, atau pula untuk menolaknya, mempunyai hak untuk memikir dan tentang itu mereka harus melakukan suatu pernyataan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri, yang di dalam wilayahnya telah jatuh meluang warisan tersebut, pernyataan mana akan dibukukan dalam suatu register yang disediakan untuk itu.
Pasal tersebut mengandung pengertian bahwa ahli waris yang bersangkutan mempunyai kesempatan untuk berpikir dan kemudian memberikan sikap yaitu:
1. Menerima secara murni;
130 J.Satrio, 1998, Hukum Perikatan tentang Hapusnya Perikatan Bagian I, Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm. 293
commit to user
2. Menerima dengan hak istimewa untuk mendaftarkan harta peninggalan;
3. Menolak warisan.
Berdasarkan surat keterangan ahli waris yang dibuat secara dibawah tangan, tertanggal 01 April 2011 bermeterai cukup yang diketahui oleh Kantor Kelurahan, pada tanggal 13 April 2011 dibawah Nomor 45/I.715.02 dan dikuatkan oleh Camat pada tanggal 19 April 2011 dibawah Nomor 277/I.755.02/11, ahli waris dari almarhum ada 4 (empat) yaitu:
1. Nyonya B yang lahir di Jakarta 2. Nona C yang lahir di Jakarta 3. Nona D yang lahir di Jakarta 4. Tuan E yang lahir di Jakarta
Ahli waris harus menyatakan secara tegas mengenai penolakan warisan.
Pasal 1057 KUHPerdata menyatakan bahwa menolak suatu warisan harus terjadi dengan tegas, dan harus dilakukan dengan suatu pernyataan yang dibuat di Kepaniteraan Pengadilan Negeri, yang dalam daerah hukumnya telah terbuka warisan itu. Walaupun pernyataan tersebut tidak harus diberikan secara tertulis, tetapi oleh Pengadilan pernyataan tersebut dicatat dalam register yang bersangkutan. Pasal 1058 KUHPerdata menyebutkan bahwa si waris yang menolak warisannya, dianggap tidak pernah telah menjadi waris. Akibat daripada suatu penolakan adalah bahwa ahli waris yang bersangkutan dianggap tidak pernah menjadi ahli waris dari pewaris yang bersangkutan.
131Ahli waris diberikan hak untuk menuntut agar benda warisan yang sedang dibebani Hak Tanggungan dibersihkan terlebih dahulu sebelum pemisahan dan pembagian. Pada saat dilakukan pencoretan Hak Tanggungan kreditor melakukan perjanjian novasi diikuti dengan pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Proses turun waris dan Pembagian Hak Bersama sudah ditangani oleh Notaris PPAT yang bersangkutan. Notaris dan PPAT mengeluarkan Surat Keterangan (covernote) kepada bank, sehingga saat itu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) langsung dapat ditandatangani dan kreditor merasa aman.
131 Ibid, hlm. 340-341
commit to user
Ahli waris yang perlu diperhatikan adalah ahli waris yang menerima warisan. Yang menolak warisan dianggap tidak pernah menjadi ahli waris dan karenanya juga dianggap tidak pernah menjadi ahli waris dan karenanya juga dianggap tidak pernah menerima apa-apa dari warisan. Dalam pelaksanaannya di PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara, ahli waris menyatakan dengan tegas siapa yang menerima warisan dan melanjutkan hutang pewaris. Kesepakatan dan persetujuan siapa yang menjadi ahli waris sah dan mengikat para ahli waris, tetapi tidak bisa mengikat para kreditor.
Pasal 1315 KUHPerdata menyatakan bahwa pada umumnya tak seorang dapat mengikat diri atas nama sendiri atau meminta ditetapkannya suatu janji daripada untuk dirinya sendiri.
Pembaharuan hutang dilakukan berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak dimana pihak kreditor dan debitor bersepakat untuk menghapuskan perikatan lama dan menggantinya dengan perikatan baru. Perjanjian accessoir turut hapus jika perjanjian pokoknya hapus, kecuali para pihak secara tegas menyatakan sebaliknya. Menurut Pasal 1422 KUHPerdata, apabila pembaharuan utang diterbitkan dengan penunjukan seorang berutang baru yang menggantikan orang berutang lama, maka hak-hak istimewa dan hipotik- hipotik dari semula mengikuti piutang tidak berpindah atas barang-barang si berutang baru. Perjanjian accessoir yang mengikuti perjanjian utang piutang adalah Perjanjian Hak Tanggungan. Menurut Pasal 18 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda- benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut :
1. Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
2. Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
3. Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan Penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
Pelaksanaan pembaharuan hutang pada hakekatnya membuat perjanjian
baru yang menggantikan perjanjian lama. Pembaharuan hutang harus dilakukan
commit to user
dengan tegas dan tidak boleh dipersangkakan. Dalam proses pembaharuan hutang, antara debitor baru dengan ahli warisnya dan pihak bank, menandatangani akta pembaharuan hutang (novasi) dengan penggantian debitor. Akta tersebut merupakan dasar dari pelaksanaan pembaharuan hutang.
Sebelum proses novasi atau pembaharuan hutang, diperlukan proses pencoretan Hak Tanggungan, kemudian diperlukan Surat Keterangan Waris, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT), Akta Pembagian Hak Bersama (APHB), Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), serta benda jaminan harus benar-benar atas nama orang yang masih hidup (bisa semua ahli waris atau salah seorang ahli waris).
Pihak Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara memberikan surat permohonan untuk melakukan pencoretan Hak Tanggungan ke Kantor Pertanahan. Kemudian di proses oleh Kantor Pertanahan setempat.
Pasal 22 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah menyebutkan bahwa setelah Hak Tanggungan hapus, Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah hak atas tanah dan sertifikatnya.
Permohonan pencoretan Hak Tanggungan diajukan oleh pihak yang
berkepentingan dengan melampirkan sertifikat Hak Tanggungan yang telah
diberikan catatan oleh kreditor bahwa Hak Tanggungan hapus karena hutang
yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu sudah lunas, atau
karena kreditor melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan. Kantor
Pertanahan melakukan pencoretan catatan Hak Tanggungan menurut tata cara
yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam
waktu tujuh hari terhitung sejak diterimanya permohonan. Kepemilikan hak
atas tanah setelah dilakukan proses turun waris dan ahli waris telah sepakat
untuk memberikan kepada salah satu ahli waris, maka setelah proses turun
waris dilakukan Pembagian Hak Bersama dengan Akta Pembagian Hak
Bersama. Proses turun waris dan Pembagian Hak Bersama ditangani oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Setelah proses Pembagian Hak Bersama
commit to user
selesai dan sudah atas nama salah satu ahli waris, kemudian dilanjutkan dengan pembebanan Hak Tanggungan kembali atas nama debitor baru.
Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan menurut Pasal 42 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyebutkan bahwa mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertifikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti pendaftaran sebagai ahli waris.
Peralihan hak karena pewarisan terjadi karena hukum pada saat pemegang hak yang bersangkutan meninggal dunia. Sejak itu para ahli waris menjadi pemegang haknya yang baru. Menurut Pasal 42 ayat (4) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Jika penerima warisan terdiri dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Apabila warisan berupa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris atau akta pembagian waris. Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan juga diwajibkan dalam rangka memberikan perlindungan hukum kepada ahli waris dan demi ketertiban tata usaha pendaftaran tanah.
Permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah diajukan oleh ahli
waris atau kuasanya sebagaimana tertuang dalam Pasal 111 angka 1 Peraturan
Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,
dengan melampirkan :
commit to user
1. Sertifikat hak atas tanah atau sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atas nama pewaris atau apabila mengenai tanah yang belum terdaftar, bukti pemilikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997;
2. Surat Kematian atas nama pemegang hak yang tercantum dalam sertifikat yang bersangkutan dari Kepala Desa / Lurah tempat tinggal pewaris waktu meninggal dunia, rumah sakit, petugas kesehatan, atau instansi lain yang berwenang;
3. Surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa : a Wasiat dari pewaris, atau
b Putusan Pengadilan, atau
c Penetapan Hakim / Ketua Pengadilan, atau
d Persyaratan untuk tiap Warganegara berbeda - beda yaitu :
1) Bagi Warganegara Indonesia penduduk asli : surat keterangan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 orang saksi dan dikuatkan oleh Kepala Desa / Kelurahan dan Camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia;
2) Bagi Warganegara Indonesia keturunan Tionghoa : akta keterangan hak mewaris dari Notaris;
3) Bagi Warganegara Indonesia keturunan Timur Asing lainnya : surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.
4. Surat Kuasa tertulis dari ahli waris apabila yang mengajukan permohonan peralihan hak bukan ahli waris yang bersangkutan;
5. Bukti identitas ahli waris.
Permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah dalam kasus ini
dilakukan oleh ahli waris atau kuasanya dengan melampirkan sertifikat hak
atas tanah atas nama pewaris, Surat Kematian dari kepala desa setempat dan
harus ada Surat Keterangan Waris yang dibuat oleh Kepala Desa / Kelurahan
dan Camat tempat tinggal waktu pewaris meninggal dunia dan harus ada bukti
identitas dari ahli waris.
commit to user
Pembagian Hak Bersama atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun menjadi hak masing-masing pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang berwenang menurut peraturan yang berlaku yang membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut sesuai dengan yang tertuang dalam Pasal 51 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Persyaratan mengenai Pembagian Hak Bersama terdapat didalam Pasal 136 Peraturan Menteri Agraria Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yaitu :
1. Jika suatu hak atas tanah atau Hak Milik Atas satuan Rumah susun yang semula dimiliki secara bersama oleh beberapa orang, dijadikan milik salah satu pemegang hak bersama dalam rangka pembagian hak bersama, permohonan pendaftarannya diajukan oleh pemegang hak tunggal yang bersangkutan atau kuasanya dengan melampirkan :
a) Sertifikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun bersangkutan;
b) Akta PPAT tentang Pembagian Hak Bersama;
c) Bukti identitas para pemegang hak bersama;
d) Surat Kuasa tertulis apabila pemohonan pendaftaran tersebut bukan dilakukan oleh pemegang hak yang berkepentingan;
e) Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997, dalam hal bea terutang;
f) Bukti pelunasan pembayaran PPh sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996, dalam hal pajak tersebut terutang.
2) Pendaftaran pembagian hak bersama dilakukan seperti pendaftaran peralihan hak sebagaimana diatur dalam Pasal 105.
Dari kedua persyaratan yang telah disebutkan diatas bahwa apabila
proses pendaftaran peralihan hak karena warisan tidak disertai dengan surat
commit to user
pernyataan ahli waris yang menunjuk salah satu ahli waris sebagai pemegang haknya, maka setelah pendaftaran peralihan hak tersebut selesai ke atas nama seluruh ahli waris, kemudian para ahli waris sepakat untuk menunjuk salah satu ahli waris sebagai pemegang haknya, maka sebagai dasar peralihan hak dari para ahli waris kepada salah satu pemegang hak yang ditunjuk tidak dapat hanya dengan membuat surat pernyataan ahli waris saja, akan tetapi peralihan hak tersebut harus melampirkan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan, menggunakan dasar akta yang dibuat oleh PPAT yaitu Akta Pembagian Hak Bersama , b ukti identitas para pemegang hak bersama, Surat Kuasa tertulis apabila pemohonan pendaftaran tersebut bukan dilakukan oleh pemegang hak yang berkepentingan, bukti pelunasan pembayaran pajak.
Pasal 111 angka 4 Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyebutkan bahwa apabila ahli waris lebih dari satu orang dan belum ada pembagian warisan, maka pendaftaran peralihan haknya dilakukan kepada para ahli waris sebagai pemilikan bersama, dan pembagian hak selanjutnya dapat dilakukan sesuai dengan ketentuan Pasal 52 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Akta mengenai pembagian waris dapat dibuat dalam bentuk akta dibawah tangan oleh semua ahli waris dengan disaksikan dua orang saksi atau dengan akta Notaris. Pelaksanaan peralihan haknya dilakukan kepada seluruh ahli waris sebagai pemilikan bersama kemudian dilakukan pembagian hak kepada salah satu ahli waris yang ditunjuk untuk pembaharuan hutang (novasi).
Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan yang disebabkan oleh hapusnya utang yang dijamin Pasal 122 angka 1 Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dilakukan berdasarkan : 1. Pernyataan dari kreditor bahwa utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan
itu sudah hapus atau sudah dibayar lunas, yang dituangkan dalam akta
otentik atau dalam surat pernyataan dibawah tangan, atau
commit to user
2. Tanda bukti pembayaran pelunasan utang yang dikeluarkan oleh orang yang berwenang menerima pembayaran tersebut, atau
3. Kutipan risalah lelang obyek Hak Tanggungan disertai pernyataan dari kreditor bahwa pihaknya melepaskan Hak Tanggungan untuk jumlah yang melebihi hasil lelang yang dituangkan dalam surat pernyataan dibawah tangan.
Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan yang disebabkan karena hapusnya hutang yang dijamin dapat dilakukan berdasarkan pernyataan dari kreditor bahwa utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan itu sudah hapus atau sudah dibayar lunas, yang dituangkan dalam akta otentik atau dalam surat pernyataan dibawah tangan. Jadi bank mengeluarkan surat permohonan untuk melakukan pencoretan Hak Tanggungan.
Pembaharuan utang hanya dapat terlaksana antara orang-orang yang cakap untuk mengadakan perikatan-perikatan, hal ini sesuai dengan apa yang dituangkan dalam Pasal 1414 KUHPerdata. Bank mensyaratkan adanya novasi subjektif pasif untuk kepentingan keteraturan administrasi dan kepastian siapa yang akan bertanggungjawab terhadap jalannya kredit dan usahanya sehingga dapat melunasi kredit tepat pada waktunya. Sehingga apabila terjadi kredit macet di kemudian hari, bank akan lebih mudah mengetahui siapa yang akan bertanggungjawab terhadap kreditnya. Dengan adanya pelaksanaan novasi tersebut maka seluruh hutang dan kewajiban-kewajiban dalam perjanjian kredit tersebut beralih kepada debitor baru.
Kasus yang terjadi di PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara, proses novasi terjadi karena debitor meninggal dunia yaitu bernama Tuan A, sedangkan ahli warisnya menghendaki usahanya tetap berjalan maka dari itu masih dibutuhkan fasilitas kredit tersebut demi kelangsungan usahanya. Sehingga bank mensyaratkan novasi subjektif pasif.
Pada kasus ini kredit tidak langsung lunas, karena kredit tersebut tidak
diasuransikan. Berdasarkan kesepakatan dari ahli warisnya, kredit dan
usahanya diteruskan oleh debitor baru yang bernama Tuan E. Dalam kasus ini,
debitor baru yang akan meneruskan usaha dari debitor lama adalah Tuan E.
commit to user
Alasan penunjukan adalah sebagai anak laki-laki satu-satunya dari pewaris, selain itu dengan pertimbangan bahwa sudah cakap untuk melakukan perbuatan hukum karena telah dewasa yaitu berumur 26 tahun sehingga diharapkan mampu untuk melanjutkan dan meneruskan usaha dari keluarganya.
132Penunjukan ahli waris Tuan E berdasarkan persetujuan dari ahli waris yang lainnya, karena dianggap anak laki-laki yang paling mampu untuk melanjutkan usahanya dan sudah cakap untuk melakukan perbuatan hukum.
Dalam hal ini terjadi pergantian debitor lama ke debitor baru atau yang dinamakan novasi subjektif pasif yang berarti membebaskan debitor lama dari kewajibannya membayar hutangnya kepada kreditor. Bank dan debitor baru saling setuju dan mufakat untuk melakukan novasi, dengan syarat setelah adanya novasi maka kewajiban debitor pertama menjadi gugur selanjutnya kewajiban menjadi tanggungjawab debitor baru, sehingga debitor baru harus menyalurkan aktivitas keuangannya di bank. Novasi Subjektif Pasif tidak memerlukan pihak pertama atau orang yang diambil alih hutangnya.
133Persyaratan novasi harus lengkap dan debitor harus memperbaharui ijin usaha yang telah habis masa berlakunya kemudian dibuat perjanjian novasi dan dilakukan pendaftaran Hak Tanggungan kembali. Pasal 115 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mengatakan bahwa untuk pendaftaran Hak Tanggungan yang objeknya berupa hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang sudah terdaftar tetapi belum atas nama pemberi Hak Tanggungan karena peralihan hak melalui pewarisan atau pemindahan hak, PPAT yang membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan akta tersebut menyerahkan kepada Kantor Pertanahan berkas yang diperlukan yang terdiri dari :
132 Wawancara dengan Account Officer PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara
133 Wawancara dengan Account Officer PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara
commit to user
1. Surat Pengantar dari PPAT, yang dibuat dirangkap dua dan memuat daftar jenis surat-surat yang disampaikan;
2. Surat permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dari pemberi Hak Tanggungan;
3. Fotokopi surat bukti identitas pemohon pendaftaran peralihan hak sebagaimana dimaksud huruf b;
4. Sertifikat asli hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi objek Hak Tanggungan;
5. Dokumen asli yang membuktikan terjadinya peristiwa / perbuatan hukum yang mengakibatkan beralihnya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun kepada pemberi Hak Tanggungan yaitu :
a. Dalam hal pewarisan : surat keterangan sebagai ahli waris dan Akta Pembagian Waris apabila sudah diadakan pembagian waris;
b. Dalam hal pemindahan hak melalui jual beli : Akta Jual Beli;
c. Dalam hal pemindahan hak melalui lelang : Kutipan Risalah Lelang;
d. Dalam hal pemindahan hak melalui pemasukan modal dalam perusahaan (inbreng) : Akta Pemasukan ke Dalam Perusahaan;
e. Dalam hal pemindahan hak melalui tukar menukar : Akta Tukar Menukar;
f. Dalam hal pemindahan hak melalui hibah : Akta Hibah;
6. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997, dalam hal bea terutang;
7. Bukti pelunasan pembayaran PPh sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996, dalam hal pajak tersebut terutang;
8. Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak Tanggungan;
9. Fotokopi surat bukti identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
10. Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan;
commit to user
11. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk pembuatan Sertifikat Hak Tanggungan;
12. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, apabila pemberi Hak Tanggungan dilakukan melalui kuasa.
Pendaftaran Hak Tanggungan yang objeknya berupa hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang sudah terdaftar tetapi belum atas nama pemberi Hak Tanggungan dan diperoleh oleh pemberi Hak Tanggungan karena peralihan hak, pendaftaran hak yang bersangkutan dilaksanakan terlebih dahulu. Menurut Pasal 13 Undang-Undang Hak Tanggungan, pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Pendaftaran pemberian Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan tersebut dan mengikatnya Hak Tanggungan tersebut terhadap pihak ketiga.
Untuk proses novasi di PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara sertifikat hak atas tanah yang belum atas nama ahli waris dilakukan peralihan hak terlebih dahulu ke atas nama salah satu ahli warisnya, kemudian setelah proses selesai dilakukan pendaftaran Hak Tanggungan kembali.
Sekalian ahli waris dengan sendirinya karena hukum memperoleh hak milik atas segala barang, segala hak dan segala piutang si yang meninggal seperti yang tertuang dalam Pasal 833 KUHPerdata. Pasal 1100 KUHPerdata menyebutkan bahwa para waris yang telah menerima suatu warisan diwajibkan dalam hal pembayaran utang, hibah wasiat dan lain-lain beban, memikul bagian yang seimbang dengan apa yang diterima masing-masing dari warisan.
Sebelum dilakukan pemisahan dan pembagian, hutang-hutang warisan oleh
para ahli waris harus diselesaikan lebih dahulu dengan aktiva warisan, sudah
tentu kalau hutang itu sudah matang untuk ditagih atau disetujui oleh kreditor
untuk segera dilunasi. Novasi dilakukan agar ada salah satu pihak yang
bertanggung jawab terhadap hutang debitor, sehingga bisa bertanggungjawab
sepenuhnya terhadap kreditor.
commit to user
Pembaharuan hutang dapat berhasil dengan baik apabila para pihak melengkapi syarat-syarat yang diperlukan antara lain :
1. Para pihak, yaitu debitor baru harus cakap menurut hukum, sehingga mampu membuat perjanjian. Orang disebut cakap apabila sudah dewasa dan tidak ditaruh dibawah pengampuan.
2. Perjanjian alih debitor harus dinyatakan secara tegas dan tertulis, tidak boleh hanya dipersangkakan.
3. Ada dua pihak yang terlibat dalam proses alih debitor dalam hal ini adalah PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk, debitor baru. Tetapi dalam hal ini debitor lama telah meninggal dunia maka hanya ada dua pihak dalam hal ini.
4. Debitor baru dan PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero)Tbk Cabang Jatinegara membuat akta pembaharuan hutang (Novasi). Klausula yang membedakan yaitu dalam hal jaminan.
5. PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Cabang Jatinegara dan debitor baru membuat perjanjian novasi dan pengikatan jaminan baru dalam hal ini adalah Hak Tanggungan
6. Nilai agunan atau jaminan debitor baru masih bisa mengcover hutang yang diambil alih oleh debitor baru.
7. Debitor baru harus memenuhi syarat-syarat sebagai debitor baru.
8. Debitor baru harus melakukan pembayaran awal sebagai bukti bahwa debitor baru memiliki kesanggupan untuk menyelesaikan hutang yang diambil alih.
Pemberian kredit didasarkan atas suatu perjanjian kredit terlebih dahulu.
Pasal 1313 suatu perjanjian adalah perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Pemberi kredit tidak begitu saja meminjamkan uangnya, namun hubungan utang piutang antara debitor dan kreditor pada umumnya disertai dengan jaminan dan jaminan tersebut dapat berupa orang atau benda.
134134 Abdulkadir Muhammad, Hukum Perdata Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000, hlm.
170
commit to user
Prosedur novasi (pembaharuan hutang) / tahap-tahap pelaksanaan novasi subjektif pasif yang disebabkan karena debitor meninggal dunia adalah sebagai berikut :
1351. Proses Pengajuan Novasi
PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara dalam menyalurkan kredit, menginginkan bahwa program kreditnya berjalan dengan lancar. Proses pengajuan novasi adalah kegiatan tahap permulaan untuk saling mengetahui informasi dasar antara calon debitor baru dengan PT Bank Rakyat Indonesia Persero (Tbk) Kantor Cabang Jatinegara selaku kreditor (bank). Informasi umum yang dikemukakan oleh pihak bank antara lain tentang prosedur/tata cara pengajuan novasi serta syarat-syarat untuk meneruskan kredit debitor lama yang telah meninggal dunia. Calon debitor baru diharapkan adanya informasi-informasi secara garis besar tentang hal- hal yang diperlukan pihak PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara tentang keadaan calon debitor baru.
Calon debitor baru yang telah ditunjuk datang ke PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara mengajukan permohonan pembaharuan hutang (novasi) dengan melengkapi persyaratan yang ditentukan sesuai perjanjian kredit umumnya.
2. Pengajuan Formulir Permohonan Novasi
Proses permohonan novasi pada lembaga perbankan pada awalnya debitor harus melengkapi formulir dan mengisi data yang telah disediakan seperti pada perjanjian kredit umumnya.
Formulir tersebut memuat hal-hal sebagai berikut : a. Nama dan alamat pemohon;
b. Bidang usaha;
c. Tujuan/ jenis penggunaan kredit;
d. Jaminan yang akan diserahkan.
135 Wawancara dengan Account Officer PT.Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Jatinegara
