PT. CIGHISTARA NUANGSA PENYUSUNAN RENCAN

(1)

C

[

PENYUSUNAN

RENCANA

DETAIL

TATA

RUANG

(RDTR)

KAWASAN

DENGAN

PERATURAN

ZONASI

KECAMATAN

BENDA

(PR

‐

10)

]

(2)

(3)

(4)

C

6.2.6. Perumusan Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan ... 96

6.2.7. Penyusunan Rencana Kerja ... 97

6.2.8. Survei Lapangan, Pengumpulan Data dan Analisis ... 97

6.2.9. Inventarisasi/Pengumpulan Data‐data Kebijakan Pemerintah Kota Tangerang ... 97

6.2.10. Identifikasi Sistem, Prasarana dan Sarana Transportasi Kota ... 97

6.2.10.1 Identifikasi Ketersediaan dan Kualitas Prasarana dan Sarana Perkotaan ... 98

6.2.10.2 Identifikasi Kondisi dan Pola Tata Air ... 100

6.2.11. Review/Peninjauan Kembali terhadap RRTRW Kecamatan di Wilayah Kota Tangerang ... 106

6.2.20. Analisis Kapasitas Pengembangan Kawasan ... 119

6.2.21. Analisis Kebutuhan Pengembangan Kawasan ... 119

(5)

C

6.2.22.7 Perumusan Arahan Pelaksanaan dan Pengendalian Pembangunan ... 131

BAB 7 ORGANISASI PELAKSANAAN PEKERJAAN ... 141 Daftar Gambar Gambar 1 Struktur Organisasi ... 25

Gambar 2 Jumlah Bidang Tanah Bersertifikat ... 71

Gambar 3 Luas Tanah yang dibebaskan Pemkot ... 72

Gambar 4 BAGAN ALIR PENYUSUNAN RENCANA ... 91

Gambar 5 Metode Pendekatan Analisis Sistem Transportasi... 107

Gambar 6 Metode Pendekatan Analisis Jumlah Penduduk ... 117

Gambar 7 Metode Pendekatan Analisis Kebutuhan Prasarana dan Sarana ... 122

Gambar 8 Contoh : Rencana Blok Pemanfaatan Ruang ... 128

(6)

(7)

C

1.1 Latar Belakang

Penyelenggaraan penataan ruang sebagaimana diatur dalam Undang‐undang No

26 Tahun 2007 (sebelum undang‐undang No. 24 Tahun 1992) terdiri dari kegiatan

perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan

ruang. Perencaaan tata ruang meliputi rencana umum dan rencana rinci tata ruang.

Kota Tangerang telah memiliki RTRW yang ditetapkan dengan Perda No. 23 Tahun

2000 dan 8 dari 13 RDTR kecamatan sudah di Perda kan.

Seiring dengan disusun kembali RTRW Kota Tangerang (saat ini sedang dalam

proses legislasi), dan berlakunya Undang‐undang No. 26 Tahun 2007 yang

mengamanatkan Peraturan Zonasi (Zoning Regulation) sebagai perangkat

pengendalian pemanfaatan ruang, perlu dilakukan peninjauan kembali terhadap

RDTR Kecamatan yang sudah ada dengan ditambahkan substansi mengenai

peraturan zonasi.

Pada tahun 2010 ini dialokasikan dana untuk penyusunan RDTR Kecamatan dengan

Zoning Regulation untuk 5 kecamatan, yaitu Kecamatan Benda, Kecamatan Benda,

Kecamatan Karang Tengah, Kecamatan Jatiuwung, dan Kecamatan Cibodas.

1.2 Maksud, Tujuan Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR

1.2.1 Maksud Pekerjaan

Maksud dari penyusunan RDTR adalah mewujudkan rencana detail tata ruang yang

mendukung terciptanya kawasan strategis maupun kawasan fungsional secara

aman, produktif dan berkelanjutan.

1.2.2 Tujuan Pekerjaan

(8)

C

 Sebagai arahan bagi masyarakat dalam pengisian pembangunan fisik kawasan,

 Sebagai pedoman bagi instansi dalam menyusun zonasi, dan pemberian

perijinan kesesuaian pemanfaatan bangunan dengan peruntukan lahan.

1.2.3 Sasaran Pekerjaan

Sasaran dari perencanaan ini adalah untuk :

 Menciptakan keselarasan, keserasian, keseimbangan antar lingkungan

permukiman dalam kawasan.

 Mewujudkan keterpaduan program pembangunan antar kawasan maupun

dalam kawasan.

 Terkendalinya pebangunan kawasan strategis dan fungsi kota, baik yang

dilakukan pemerintah maupun masyarakat/swasta

 Mendorong investasi masyarakat di dalam kawasan.

 Terkoordinasinya pembangunan kawasan antara pemerintah dan

masyarakat/swasta.

1.2.4 Adapun fungsi perencanaan detail adalah;

 Menyiapkan perwujudan ruang, dalam rangka pelaksanaan program

pembangunan daerah.

 Menajga konsstensi pembangunan dan keserasian perkembangan kawasan

fungsional dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota

 Menciptakan keterkaitan antar kegiatan yang selaras, serasi dan efisien

dalam perencanaan kawasan,

 Menjaga konsistensi perwujudan ruang kawasan melalui pengendalian

program‐program pembangunan daerah.

1.3 Ruang Lingkup Pekerjaan

Pekerjaan penyusunan dokumen akademik Rencana Detail Tata Ruang merupakan

penajabran dari RTRW Kota Tangerang.

(9)

C

Lingkup wilayah penyusunan RDTR dengan peraturan zonasi adalah wilayah

Kecamatan Benda (PR‐10).

2. Lingkup Substansi

Adapun muatan RDTR kawasan meliputi struktur dan sistematika tujuan dan

sasaran pembangunan kawasan perencanaan, perumusan kebijakan dan

strategi pengembagnan kawasan, identifikasi potensi dan masalah kawasan,

analisis ruang makro dan mikro kawasan perumusan kebutuhan

pengembangan dan penataan ruang kawasan, perumusan rencana detail tata

ruang kawasan, perumusan dan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang,

sebagai mana digambarkan dalam uraian berikut;

1) Persiapan penyusunan RDTR

2) Pengumpulan dan pengolahan data;

i. Inventarisasi

ii. Elaborasi

3) Analisa kawasan perencanaan

i. Analisa struktur kawasan perencanaan

ii. Analisa peruntukan blok rencana

iii. Analisa prasarana transportasi

iv. Analisa fasilitas umum

v. Analisa Utilitas umum

vi. Analisa amplop ruang

vii. Analisa kelembagaan dan peran serta masyarakat

4) Perumusan dan ketentuan teknis rencana detail

i. Konsep rencana

ii. Produk rencana detail tata ruang;

1. Rencana struktur ruang kawasan

2. Rencana peruntukan blok

3. Rencanan penataan bangunan dan lingkungan (amplop

ruang)

4. Indikasi program pembangunan

5) Pengendalian rencana detail

(10)

C

ii. Komponen pengendalian

1. Zonasi

2. Aturan insentif dan dis insentif

3. Perijinan dalam pemanfaatan ruang

6) Kelembagaan dan peran serta aktif masyarakat

i. Peran kelembagaan

ii. Peran serta masyarakat

1.4 Keluaran Pekerjaan

Keluaran dari kegiatan ini adalah Dokumen (Naskah) Akademik RDTR Kawasan yang

dilengkapi dengna peraturan zonasi, terdiri dari :

1. Tujuan pengembangan kawasan

2. Rencana struktur ruang;

a. Rencana persebaran penduduk

b. Struktur Ruang

c. Rencana Blok

d. Rencana Skala Pelayanan Kegiatan

e. Rencana Sistem Jaringan;

i. Rencana system Jaringan pergerakan

ii. Rencanan system jaringan utilitas

3. Rencana fasilitas umum

5. Rencana penataan bangunan dan lingkungan (Amplop Ruang)

a. Tata Kualitas Lingkungan

i. Keseimbangan kawasan dengan lingkungan sekitar

ii. Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan

iii. Pelestarian ekologis

b. Tata Bangunan ;

i. Pengauran kavling dalam blok peruntukan

ii. Pengaturan bangunan, yaitu perencanaan pengaturan massa

bangunan dalam blok. Pengaturan ini terdiri atas:

1. Pengelompokan bangunan

2. Ekspresi arsitektur bangunan

iii. Penentapan kepadatan kelompok bangunan dalam kawasan

perencanaan melalui pengaturan besaran berbagai elemen intensitas

pemanfaatan lahan yang ada (seperti KDB, KLB dan KDH) yang

mendukung terciptanya berbagai karakater khas dari berbagai blok

(11)

C

iv. Pengaturan ketinggian dan elevasi lantai bangunan, yaitu

perencanaan pengaturan ketinggian dan elevasi bangunan, baik pada

skala bangunan tunggal maupun kelompok bangunan pada lingkungan

yang lebih makro (blok/kawasan). Pengaturan ini terdiri atas:

1. Ketinggian bangunan

2. Komposisi gars langit bangunan

3. Ketinggian lantai bangunan

c. Arahan garis sempadan

i. Sempadan bangunan

ii. Sempadan sungai

6. Indikasi Program pembangunan

a. Program yang dikelola pemerintah

b. Program yang dikerjasamakan

c. Program yang dipihak ketigakan/swasta

d. System pembiayaan

7. Pengendalian Rencana Detail Tata Ruang

a. Aturan zonasi

Aturan zonasi merupakan ketentuan peruntukan ruang di setiap blok dan

sub blok kawasan. Rencana pengembangan blok dan sub blok kawasan

perencanaan akan ditentukan oleh klasifikasi kegiatannya, yang dapat

dipisahkan dalam 3 (tiga) kawasan yaitu :

1) Peruntukan lahan dasar

2) Peruntukan lahan spesifik

3) Peruntukan lahan teknis

Peruntukan lahan dasar merupakan pokok kegiatan permukiman yang

melandasi atura pemanfaatan lahan. Sedangkan peruntuk lahan spesifik

adalah kegiatan yang menunjukkan penggunaan ruang yang diperbolehkan

dalam pemanfaatan lahanya. Aturan teknis yang menunjukkan dimensi

serta pola dari kegiatan spesifik diatur dalam pedoman teknis pemanfaatan

antar ruang,

Selanjutnya pengaturan blok dan sub blok perencanaan dengan

memberlakukan aturan dasar yang meliputi aturan wajib, atura anjuran

utama dan aturan anjura, dalam konsep penataan kawasan serta

mempermudah dalam pengontrolan implementasi atas aturan dasar

tersebut.

A. Aturan Wajib.

Merupakan aturan yang disusun atas peraturan peruntukan ruang,

(12)

C

mengikat sesuai dengan fungsi dan peran ruang yang ditaati/diikuti.

Aturan wajib meliputi :

i. Peruntukan ruang

ii. Intensitas ruang

iii. Kepadatan penduduk

iv. Pemecahan blok dan sub blok

v. Kebutuhan saranan daprasraana kawasan

vi. Kualitas lingkungan

B. Aturan Anjuran

Merupakan aturan yang disusun untuk melengkapi aturan wajib yang

telah disepakati bersama pemegang hak atas tanah, dan pihak regulasi

sehingga dapat ditaatin atau diikuti. Aturan ini meliputi:

i. Kualitas lingkungan

ii. Arahan bentuk, dimensi, gubahan dan perletakan dari suatu

bangunan atau komposisi bangunan

iii. Sirkulasi kendaraan

iv. Sirkulasi pejalan kaki

v. Pedestrian dan pedagang kaki lima

vi. Ruang terbuka hijau dengna fasilitas dan tidak berfasilitas

vii. Ulitilas bangunan dan lingkungan

viii. Wajah arsitektur

C. Aturan Khusus

Aturan khusus diberlakukan sebagai aturan tambahan pada kawasan

yang memerlukan penanganan khusus. Contoh aturan kawasan khusus

meliputi :

i. Aturan untuk kawasan keselamatan operasi penerbangan

(KKOP)

ii. Aturan untuk kawasan cagar budaya

iii. Aturan untuk akwasan rawan bencana

D. Kode Zonasi

Ketentuan penamaan kode zonasi adalah sebagai berikut: setiap zonasi

diberi kode yang mencerminkan fungsi zonasi yang dimaksud

i. R (perumahan)

Zpna perumahan adalah peruntukan tanah yang terdiri dari

kelompok rumah tinggal yang mewadahi perikehidupan dan

penghidupan masyarakat yang dilengkapi dengan fasilitasnya

ii. K perdagangan dan Jasa

Zona perdagangan dan jasa adalah peruntuka tanah yang

merupakan bagian dari kawasan budidaya difungsikan untuk

(13)

C

produksi dan distribusi, tempat bekerja, tempat berusaha,

tempat hiburan dan rekreasi.

iii. SU Sarana Umum

Zona sarana umum adalah kelopok kegiatan yang berupa

sarana pendidikan, sarana kesehatan, sarana peribadatan,

sarana social, sarana olah raga dan rekreasi, srana pelayanan

umum, sarana perbelanjaan/niaga, dan sarana transportasi

dengan skala palayanan yang ditetapkan dalan rencana kota.

iv. IG Industri dan PErgudangan

Zona industry dan pergudangan adalah peruntukan tanah yang

difungsikan untuk pengembagnan kegiatan yang berhubungan

dengna proses produksi dan tempat penyimpanan bahan

mentah dan barang hasil produksi.

v. RT Ruang Terbuka Hajau

Zona ruang terbuka hijau adalah pengembangan ruang terbuka

yang mempunyai makna historis, estetika, median ruang,

kesimbangan ekologis, sebagai fungsi penghubung aktivitas‐

aktivitas kota yang berbeda dan tempat bersosialisasi yang

potensial dikembangkan. Salah satu pengembangan ruang

terbuka yang sangat penting di daerah perkotaan adalah

pengembangan ruang terbuka hijau untuk meningkatkan mutu

lingkungan hidup, sarana pengaman lingkungan perkotaan,

menciptakan keserasian lingkungan alam dan lingkungan

binaan. Keberadaan ruang terbuka hijau di perkotaan ini

difungsikan sebagai perlindungan ekosistem, menciptakan K3,

rekreasi, pengaman lingkungan hidup, penelitian dan

pendidikan, perlindungan plasma nutfah, memperbaiki iklim

mikro dna pengatur tata air.

vi. KS Khusus

Zona fungsi khusus adalah peruntukan tanah yang difungsikan

untuk menampung kegiatan yang sifatnya khusus.

E. Nomor Blok

Untuk memberikan kemudahan referensi (georeferensi), maka blok

peruntukan perlu diberi nomor blok. Untuk memudahkan penomoran

dan mengintegrasikannya dengan daerah administrasi, maka nomor

blok peruntukan dapat didasarkan pada kode pos (berdasarkan

kelurahan) atau kode batas wilayah administrasi yang telah ada diikuti

dengan 2 atau 3 digit nomor blok. Nomor blok dapat ditambahkan

huruf bila blok tersebut dipecah menjadi beberapa sub blok.

Nomor blok = [kode pos/batas wilayah administrasi] – [2 atau 3 digit

(14)

C

Contoh nomor blok berdasarkan wilayah administrasi:

Blok 07.01.001, …Blok 07.01.001a…., dst

F. Aturan Kegiatan dan Penggunaan Lahan

Aturan kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi penggunaan

lahan dinyatakan dengna klasifikasi sebagai berikut:

‐ “I” = pemanfaatan diijikan (P, Permitted)

Karena sifatnya sesuai dengan peruntuk tanah yang direncanakan.

Hal ini berarti tidak aka nada peninjauan atau pembahasan atau

tindakan lain dari pemerintah terhadap pemanfaatan tersebut.

‐ “T” = pemanfaatan diijikan secara terbatas (R, restricted)

Pembatasan dilakukan melalui penentuan standar pembangunan

mnimum, pemabtasan pengoperasian, atau peraturan tambahan

lainnya yang berlaku di wilayah kabupaten/yang bersangkutan.

‐ “B” = Pemanfaatan memerlukan ijin penggunaan bersyarat (C,

Conditional)

Ijin ini sehubungan dengna usaha menanggulangi dampak

pembangunan di sekitarnya (menginternalisasi dampak); dapat

berupa AMDAL, RKL, RPL

‐ “‐“ = Pemanfaatan yang tidak diijinkan (Not permitted)

Karena sifatnya tidak sesuai dengna peruntukan lahan yang

direncakan dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi

lingkungan disekitarnya.

G. Penyusunan Peta Zonasi

Peta zonasi adala peta yang berisi kode zonasi diatas blok dan sub blok

yang telah dideliniasikan sebelumnya dengan skala 1:5000 dan atau

yang setara dengan RDTRK. Pertimbangan penetapan kode zonasi

diatas peta batas blok/sub blok yang dibuat berdasarkan ketentuan

dapat didasarkan pada:

 Kesamaan karakter blok peruntukan, berdasarkan pilihan:

mempertahankan dominasi penggunaan lahan yang ada

(eksisting)

 Menetapkan fungsi baru sesuai dengan arahan fungsi pada

RTRW

 Menetapkan karakter khusus kawasan yang diinginakn

 Menetapkan tipologi lingkungan/kawasan yang diinginkan;

 Menetapkan jenis pemanfaatan ruang/lahan tertentu;

 Menetapkan batas ukuran tapak/persil maksimum/minimum;

 Menetapkan batas intensitas bangunan/bangun bangunan

masimum/minimum

(15)

C

 Menetapkan batas kepadatan penduduk/bangunan yang

diinginkan

 Menetapkan penggunaan dan batas intensitas sesuai dengan

daya dukung prasarana (misalnya jalan) yang tersedia;

 Kesesuaian dengan ketentuan khusus yang sudah ada (KKOP,

pelabuhan, terminal, dll)

 Karakteristik lingkungan (batasan fisik) dan administrasi

Bila suatu blok perntukan akan ditetapkan menjadi beberapa kode

zonasi, maka blok peruntukan tersebut dapat menjadi beberapa

sub blok peruntukan. Pembagian sub blok peruntukan dapat

dilakukan berdasarkan pertimbangan:

 Kesamaan (homogenitas) karakteristik pemanfaatan

ruang/lahan

 Batasan fisik seperti jalan, gang, sungai, brandgang atau batas

persil

 Orientasi persil

 Orientasi bangunan

 Lapis bangunan

c. Perijinan

8. Kelembagaan dan Peran Masyarakat

a. Kelembagaan

b. Peran serta masyaraat

i. Bentuk dan peran serta masyarakat dalam pelaksanaan penataan

ruang

ii. Bentuk dan peran serta masyarakat dalam pengendalian pemanfaatan

ruang

iii. Tata cara peran serta masyarakat dalam pelaksanaan peraturan zonasi

1.5 Metode

Penyusunan naskah akademis peraturan zonasi, kawasan menggunakan metode

(16)

C

A. Identifikasi isu permasalahan dan potensi pengembagnan wilayah

perencanaan.

B. Kajian terhadap rencana dan program pemda kota tangeerang yang sedangn

dan akan dilakukan pada wilayah perencaaan

C. Pengumpulan dan pengolahan data

Dan dan informasi yang dibutuhkan dalam kegiatan penyusunan rencana

detail haruslah terukur baik kualitas, kuantitas ataupun dimensi masing‐

masing obejk/komponen pembentuk ruang, diantaranya sebagai berikut:

1. Fisik dasar kawasan, meliputi informasi dan data : topografi, hidrologi,

geologi, klimatologi, oceanografi dan tata guna lahan

2. Kependudukan, meliputi jumlah dan persebaran penduduk menurut

ukuran keluarga, uum, agama, pendidikan, dan mata pencaharian

3. Perekonomian ; meliputi data investasi, perdagangan, jasa, industry,

pertanian, pariwisata, pendapatan daerah dan lain‐lain;

4. Penggunaan lahan, menurut luas dan persebaran kegiatan yang

diantaranya meliputi: permukiman, perdagangan dan jasa, industry,

pariwisata, pertanian dan lain‐lain

5. Tata bangunan dan lingkungan;

Tata bangunan meliputi: intensitas bangunan (KDB, KLB, KDH), bentuk

bangunan, arsitektur bangunan, pemanfaatan bangunan, banguan khusus,

wajah lingkungan, daya tarik lingkungan (node, landmark, dll), garis

sempadan (bangunan, sungai danau/situ, SUTT)

6. Prasaranan dan utilitas umum

a. Jaringan transportasi

‐ Jaringan ; jalan raya, rel kereta api dan jalur penerbangan (KKOP)

‐ Fasilitas (terminal, kargo, stasiun dan bandara)

‐ Kelengkapan jalan; halte, parker, dan jemnatan penyeberangan;

‐ Pola pergerakan (angkuran penumpang dan barang)

b. Air minum (system jaringan, bangunan pengolah, hidran); mencakup

kondisi jairngan terpasang menurut pengguna, lokasi bangunan dan

hidran, kondisi air tanah dan sungai, debit terpasang, dll;

c. Sewerage;air limbah rumah tangga

d. Sanitasi (system jaringan, bak control, bangunan pengolah); jaringan

terpasang, prasarana penunjang dan kapasitas;

e. Drainase; system jaringan makro dna mikro dan kolam penampung

f. Jaringan listrik; system jaringan (SUTT, SUTM, SUTR), gardu (induk,

distribusi, tiang/beton), sambungan rumah (domestic, non domestic)

g. Jaringan komunikasi; jaringan, rumah telepon, stasiun stomat,

jaringan terpasang (rumah tangga, non rumah tangga, umum)

h. Gas;system jaringan, pabrik, jaringan terpasang, (rumah tangga, non

(17)

C

i. Pengolahan sampah; system penanganan (skala individual, skala

lingkungan, skala daerah), sitem pengadaan (masyarakat, pemerintah

daerah, swasta).

7. Identifikasi daerah rawan bencana, meliputi lokasi, sumber bencana,

besaran dampak, kondisi lingkungan disik, kegiatan bangunan yang ada,

fasilitas dan jalur kendali yang telah ada.

Data dan informasi diisusun dan disajikan dalam bentuk peta, diagram,

table statistic, termasuk gambar visual kondisi lingkungan kwasan yang

menunjang perecanaan detail tata ruang. Identifikasi tersebut harus pula

tampak secara jelas dalam peta dilengkapi dengan wilayah administrasi

hingga ke batas wilayah kelurahan, baik diterapkan dalam peta dengan

skala 1:5000 maupun visualisasi digital (kamera, handicam).

A. Elaborasi Data

Lingkup pekerjaan elaborasi meliputi:

1. Elaborasi penduduk

2. Elaborasi kebutuhan sektoral

Elaborasi penduduk harus memperhitungkan kemampuan kemampuan lokasi

perencanaan menampung penduduk dalam kawasan perencanaan yang

bersangkutan, dan terdistribusi menurut blok‐blok perencanaan. Berdasarkan

alokasi penduduk tersebut dapat dielaborasi kebutuhan kebutuhan sektoral

dengan menggunakan standard yang berlaku. Selanjutkan dari hasil elaborasi

penduduk dan kebutuhan sketorak maka secara hipotesis sudah dapat

dirumuskan serangkaian permasalahan dan friksi yang akan terjadi dalam

lokasi perencanaan sehubungan dengan penerapan konsep Rencana Detail

Tata Ruang.

E. Analisa kawasan perencanaan

1. Analisa struktur ruang

a. Analisa penduduk

b. Analisa fungsi ruang

c. Analisa system jaringan pergerakan

2. Analisa peruntukan blok

a. Pembagian blok

b. Peruntukan lahan

c. Kawasan mitigasi bencana

3. Analisa fasilitas umum

4. Analisa prasarana transportasi

5. Analsa utilitas umum terdiri dari air minum, drainase, air limbah, persampahan,

kelistrikan, telekomunikasi dan gas,

(18)

C

a. Intensitas pemanfaatan ruang

Intensitas pemanfaatan ruang adalah besaran pembangunan yang

diperbolehkan berdasarkan batasan Koefisien Lantai Bangunan (KDB),

koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau (KDH), Koefisien

Tapak Basement (KTB), koefisien Wilayah Terbangun (KWT) atau kepada

bangunan dan penduduk.

b. Tata massa bangunan

Tata masa bangunan adalah bentuk, besaran, peletakan dan tampilan

bangunan pada suatu persil/tapak yang dikuasai. Pengaturan tata massa

bangunan mencakup antara lain:

1. Pertimbangan garis semapdan bangunan (GSB) dan jarak bebas

bangunan

2. Pertimbangan garis sempadan sungai (GSS) dan jarak bebas

bangunan

3. Pertimbangan garis sempadan danau/situ

4. Pertimabgan tinggi bangunan

5. Pertimbangan selubung bangunan

6. Pertimbangan tampilan bangunan

7. Analisa kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat

Analisis kelembagaan dan peran serta masyarakat, dengan menkaji struktur

kelembangaaan yang ada, fungsi dan peran lemabaga, mekanisme peran serta

masyarakat, termasuk media serta jaringan untuk keterlibatan masyarakat

dalam proses perencanaan, pemanfaatan, dan pengendaliaan serta

pengawasan.

F. Perumusan konsep rencana

G. Perumusan konsep pengaturan zonasi

1.6 Pelaksanaan Pekerjaan

Pelaksanaan pekerjaan penyusunan RDTR Kecamatan dengna peraturan zonasi

dikerjasamakan dengna pihak kedua (penyedia jasa konsultansi). Tahapan

pelaksanaan pekerjaan yang harus dilakukan oleh konsultan adalah sebagai berikut

:

a. Penyusunan dan pembahasan Laporan pendahuluan (1 bulan) yang lebih

menekankan pada pembahasan review terhdap RDTR kecamatan yang sudah

ada serta konsep Zoning Regulation secara umum dan penentuan kawasan

strategis yang akan dibuatkan Zoning Regulationnya secara detail.

(19)

C

berisikan ringkasan kondisi obyektif dan isu strategis (potensi dan

permasalahan)

d. Penyusunan dan pembahasan draft laporan akhir (2 bulan) yang memuat

konsepsi rencana dengan peraturan zonasi sebagaimana diatur dalam butir

keluaran (4) diatas.

e. Diskusi terbuka dengna semua pemangku kepentingan melalui kegiatan FGD di

kecamatan untuk menyampaikan scenario, strategi, konsep pengembangan

ruang dan rencana sekaligus mendapatkan masukan.

f. Penyusunan dan ekspose laporan akhir (1 bulan) dengan peraturan zonasi

g. Format rencana detail tata ruang mempertimbangkan factor ekonomis dan

kebutuhan pembangunan daerah, untuk itu pengaturan skala perencanaan

adalah :

1. Produk RDTR mempunyai skala perencanaan 1:5000

2. Sedangkan kegiatan yang memerlukan pendetailan yang lebih rinci,

kegiatan analisis dibuat dalam peta kerja 1 : 5000

3. Format peta analisis sekurang‐kurangnya skala 1:5000, untuk

lingkungan yang lebih detail dibuat dalam skala 1:5000.

1.7 Kebutuhan Tenaga Ahli

Pekerjaan penyusunan dokumen akademik RDTR Kecamatan dilakukan oleh tim

konsultan yang terdiri dari seorang tim leader dan tenaga ahli sebagai berikut ;

1. Ahli Perencana Kota/Planologi, Pendidikan S2 Perencana Kota, Pengalaman

minimal 5‐8 tahun, dengan tugas bertanggungjawab atas pelaksanaan

pekerjaan mulai dari awal pekerjaan sampai dengan selesai.

Mengkoordinasikan hasil pekerjaan setiap tenaga ahli dan menuangkannya

dalam setiap buku laporan (Laporan Pendahuluan, Laporan Fakta Analisa, Draft

Laporan Akhir dan Laporan Akhir).

2. Ahli arsitektur, S1 Teknik Arsitektur Perkotaan, pengalaman minimal 5 tahun.

3. Ahli Transportasi, S1 Teknik Sipil Transportasi, pengalaman minimal 5 tahun.

4. Ahli geodesi, S1 teknik Geodesi, pengalaman minimal 5 tahun.

5. Ahli Lingkungan, S1 teknik Lingkungan, pengalaman 5 tahun

6. Ahli Ekonomi Perkotaan, S1 Ekonomi Studi Pembangunan, pengalaman minimal

(20)

C

1.8 Waktu Pelaksanaan

Waktu pelaksanaan pekerjaan penyusunan dokumen akademik RDTR dengan peraturan

zonasi adalah 7 bulan sesuai pelaksanaan pekerjaan dalam butir 6 terhitung sejak

ditandatanganinya kontrak.

1.9 Laporan Hasil Pekerjaan

Laporan hasil pekerjaan yang harus diserahkan oleh konsultan kepada PPTK yang

ditunjuk oleh kepala dinas tata kota tangerang terdiri dari :

a. Laproan Pendahuluan

Sebanyak 10 eksemplar berwarna ukuran A4 dengan ukuran A3. Sebagai bahan

pembahsasn harus disediakan 15 eksemplar copy laporan pendahuluan.

b. Laporan Fakta dan Analisa, sebanyak 10 Eksemplar berwarna A3 sebagai bahan

pembahasan harus disediakan 15 eksemplar copy laporan fakta dan analisa

c. Draft Laporan Akhir, sebanyak 10 eksemplar berwarna A3. Sebagai bahan

pemabahasan harus disediakan 15 eksemplar copy draft laporan akhir

d. Laporan Akhir, sebanyak 20 eksemplar berwarna ukuran A3

e. Ringkasan Eksekutif, sebanyak 20 eksemplar berwarna ukuran A4 dengan peta

ukuran A3

f. Album Peta RDTR Kecamatan dengan zoning regulation sebanyak 5 eksemplar

berwarna dengna skala 1:5000

(21)

C

2.1 Latar Belakang

PT. CIGHISTARA NUANGSA adalah perusahaan nasional yang bergerak dibidang

jasa konsultasi engineering dan manajemen. Berperan serta mendukung

program pembangunan ditingkat pusat maupun daerah. Perusahanaan ini

didirikan pada tahun 1990, dengan dilandasi oleh idealisme para profesional

muda yang menyadari bahwa tantangan pembangunan nasional yang memang

berat dan kompleks hanya bisa dihadapi dengan sikap profesional pula, dengan

memadukan secara optimal unsur‐unsur waktu, dana dan sumber daya lainnya.

PT. CIGHISTARA NUANGSA memberikan jasa konsultasi di bidang engineering

dan manajemen, didukung tenaga ahli yang berpengalaman pada bidangnya.

Komitmen kami dalam memberikan jasa adalah hasil yang efektif dari aspek

teknis, biaya dan lingkungan.

Dalam rangka ini, penggalangan kerjasama baik dengan Instansi Pemerintah

maupun swasta atau bahkan dengan pihak asing perlu dilakukan dengan

semangat saling menguntungkan.

Kami menyadari akan keterbatasan‐keterbatasan yang ada, namun hal tersebut

bukan merupakan hambatan untuk terus berkembang. Kami yakin, dengan

pengalaman dan profesionalisme perusahaan yang didukung oleh tenaga ahli

yang berkualitas akan memberikan hasil akhir optimal bagi pekerjaan yang

(22)

C

PT. CIGHISTARA NUANGSA memberikan layanan dengan jangkauan yang luas

antara lain:

Bidang Pekerjaan Arsitektural

 Arsitektur Bangunan Telekomunikasi, Gedung, dan lain‐lain

 Arsitektur Interior

 Arsitektur Lansekap

Bidang Pekerjaan Sipil

 Prasarana Transportasi:

- Jalan, Jembatan, Simpang Susun dan Terowongan

- Pelabuhan dan Prasarana Angkutan SDP

Bidang Pekerjaan Tata Lingkungan

 Teknik Lingkungan

‐ Air Minum

‐ Penyehatan Lingkungan Permukiman

‐ Persampahan

 Pengembangan Kota dan Wilayah

‐ Penataan Perkotaan

‐ Pengembangan Wilayah

(23)

C

2.3 Struktur Organisasi Perusahaan

Gambar 1 Struktur Organisasi

DI REKTUR

KEPALA DI VI SI KEPALA BAGI AN

SEKRETARI S

PERENCANA

ADMI NI STRASI KEUANGAN PERSONALI A

& MARKETI NG

TENAGA AHLI

(24)

C

2.4 Pengalaman Perusahaan

PT. CIGHISTARA NUANGSA di dalam bidang Perencanaan, khususnya Bidang Tata

Lingkungan, telah memiliki pengalaman yang banyak. Namun demikian berikut ini

disampaikan pengalaman perusahaan tujuh (7) tahun terakhir yang terkait langsung

dengan pekerjaan di bidang Penataan Ruang.

1. Pekerjaan Rencana Pengelolaan KESR IMT‐GT Utara dan Selatan, dengan

wilayah perencanaan mencakup Sumatera Utara, Sumatera Selatan, Aceh,

Sumatera Barat, Bengkulu dan Jambi. Pemberi Pekerjaan dari Departemen

Pekerjaan Umum, Kawasan tertinggal dan Perbatasan, Tahun 2003.

2. Pekerjaan Penyusunan Data Base dan Penyediaan Peta Rona Lingkungan

Kawasan Pertambangan, dengan wilayah perencanaan mencakup Kalimantan

Timur. Pemberi Pekerjaan Dinas Pertambangan dan Energi Provinsi Kalimantan

Timur, tahun 2004.

3. Pekerjaan Penyusunan Arahan Pemanfaatan Ruang di DAS Bahorok, wilayah

perencanaan mencakup wilayah DAS Bahorok, provinsi sumatera utara.

Adapun pemberi pekerjaan dari Proyek Pembinaan Penataan Ruang Daerah,

Dirjen Penataan Ruang Departem Kimpraswil, pada tahun 2004.

4. Pekerjaan Penyusunan Review Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Provinsi

Riau 2003‐2013, dengan wilayah cakupan Provinsi Riau. Adapun pemberi kerja

dari Bapeda Provinsi Riau pada tahun 2004.

5. Pekerjaan Penyusunan RTRW Kabupaten Aceh Besar Provinsi NAD, dengan

cakupan wilayah perencanaan yaitu provinsi NAD. Adapun pemberi kerja dari

Bangpro Pembinaan Prasarana dan Sarana Permukiman Departemen

Kimpraswil, pada tahun 2004.

6. Pekerjaan Penyusunan Rencana Tata Ruang Kawasan Koridor Jalan Lintas

Tengah Sumatera, dengan cakupan wilayah perencaan adalah Lintas Tengah

Sumatera. Adapun pemberi pekerjaan adalah Satuan Kerja Pembinaan

Penataan Ruang Kawasan Telah Berkembang, Direktorat Jenderal Penataan

(25)

C

dengan cakupan wilayah perencanaan meliputi Provinsi Sumatera Selatan dan

kabupaten Bangka Barat. Adapun pemberi pekerjaan adalah Proyek Pembinaan

Penataan Ruang Daerah, Dirjen Penataan Ruang Dept. Kimpraswil, pada tahun

2005.

8. Pekerjaan Bantek Penyusunan Penataan Ruang dan Revitalisasi dan Kawasan

(PRK) Teluk Kuantan, dengan cakupan wilayah perencanaan kabupaten

Kuantan Sengigi, provinsi Riau, tahun 2005.

9. Pekerjaan Penyusunan RDTR Kecamatan Pinang Kota Tangerang, dengan

wilayah cakupan perencanaan kota tangerang. Pemberi pekerjaan dari Dinas

Tata kota Tangerang, pada tahun 2005.

10. Pekerjaan Penyusunan RTR KPE LONG APARI ‐ LONG PAHANGAI Prov.

Kalimantan Timur, cakupan wilayah rencana meliputi provinsi Kalimantan

timur. Pemberi kerja Satker Pembinaan Penataan Ruang Kawasan Sedang

Berkembang Kegiatan Pembinaan Penataan Ruang Kawasan Sedang

Berkembang. Pada tahun 2006.

11. Pekerjaan Penyusunan Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang

Terbuka Hijau Di Wilayah Pesisir, dari Ditjend Pesisir dan Pulau‐pulau kecil.

Pada tahun 2007.

12. Pekerjaan Penataan Koridor Pesisir Banda Aceh – Meulaboh, provinsi

nanggroe aceh Darussalam. Dari Bappeda Provinsi Nanggroe Aceh Darussalam.

Pada tahun 2007.

13. Pekerjaan Penyusunan Review Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Provinsi

Sulawesi Tengah, dengan wilayah perencanaan mencakup provinsi Sulawesi

Tengah, Pemberi tugas dari bappeda provinsi Sulawesi tengah pada tahun

2007.

14. Pekerjaan Penyusunan Tata Ruang dan Rencana Teknis Kawasan Andalan

Terpadu Tolitoli, dengan wilayah perencanaan mencakup Kandal Terpadu

Tolitoli. Pemberi pekerjaan dari Pimpro Perencanaan Program Pengembangan

(26)

C

15. Pekerjaan Bantek Pelaksanaan Penataan Ruang Kota Yogyakarta, cakupan

wilayah rencana yakni Yogyakarta. Pemberi pekerjaan dari Pekerjaan Umum

Tata Ruang Wil II, pada tahun 2008.

16. Pekerjaan Penyusunan Recana Tata Ruang Kota (RTRK) Kabupaten Puncak.

Pemberi pekerjaan dari Pemerintah Kabupaten Puncak Badan Perencanaan

Pembangunan Daerah dan Statistik (BAPPEDAS), pada tahun 2009.

17. Pekerjaan Penyusunan Studi Program Pembangunan Prasarana Kota Terpadu

(P3KT) Kota Siak, wilayah perencaan di Kabupaten Siak. Pemberi pekerjaan

dari Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya, pada tahun 2009.

18. Pekerjaan Penyusunan Tata Ruang Strategis Provinsi Lampung, dengan wilayah

rencana provinsi lampung. Pemberi kerja dari Bapeda Lampung pada tahun

2009.

Semua pengalaman diatas telah dilaksanakan dalam kurun waktu dari tahun 2002

hingga tahun 2009 (7 Tahun).

2.5 Peralatan Perusahaan

PT. CIGHISTARA NUANGSA mempunyai beberapa peralatan yang menunjang dalam

pelaksanaan kegiatan perusahaan, daftar peralatan yang dimiliki seperti terlihat pada

(27)

C

TANGGAPAN

TERHADAP

KERANGKA

ACUAN

KERJA

(KAK)

3.1. Pemahaman Terhadap Latar Belakang

Pada paragraph pertama (1), konsultan memahami bahwa UU penataan ruang

yang telah di sahkan pada tahun 2007 telah menjadi payung hukum bidang

penataan ruang, dan PP yang berada dibawahnya yakni peraturan pemerintah

No 26 Tahun 2008 yang disahkan pada bulan maret 2008 menjadi acuan

pembangunan sector dan daerah dimana Peraturan Pemerintah ini menjadi

matra spasialnya dalam setiap rencana pembangunan. Selain itu konsultan juga

memahami, bahwa RTRWN menjadi keharusan bagi pemerintah daerah untuk

menjabarkan RTRWN tersebut dalam penyusunan rencana sektoral di daerah

dan penyusunan peraturan daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah

Provinsi, Kabupaten dan Kota. Di Kota Tangerang sendiri saat ini telah ada 8

RDTR dari 13 Kecamatan dan sudah diperdakan. Sedangkan RTRW Kota sendiri

dalam tahap legislasi.

Pada paragraph kedua (2), konsultan memahami bahwa sesuai amanat UU

penataan ruang dengan adanya zoning regulation, maka pemerintah kota

tangerang melakukan kegiatan penyusunan RDTR dengan tambahan zoning

regulationnya..

Pada paragraph ketiga (3), konsultan memahami bahwa pada tahun anggaran

2010 anggaran yang tersedia di khususkan untuk 5 kecamatan yang telah

(28)

C

3.2. Pemahaman Maksud, Tujuan, Sasaran dan Fungsi Penyusunan RDTR

Konsultan sesungguhnya memahami, bahwa maksud dari pekerjaan ini adalah

mewujudkan rencana detail tata ruang yang mendukung terciptanya kawasan

strategis maupun kawasan fungsional secara aman, produktif dan berkelanjutan.

Sedangkan tujuan dari pekerjaan ini, konsultan juga memahami bahwa terdapat

dua (2) tujuan yang hendak di capai yakni ;

1. Sebagai arahan bagi masyarakat dalam pengisian pembangunan fisik kawasan,

2. Sebagai pedoman bagi instansi dalam menyusun zonasi, dan pemberian

perijinan kesesuaian pemanfaatan bangunan dengan peruntukan lahan.

Sedangkan sasaran dari pekerjaan ini, konsultan juga memahami bahwa sasaran

yang hendak di capai yakni ;

 Menciptakan keselarasan, keserasian, keseimbangan antar lingkungan

permukiman dalam kawasan.

 Mewujudkan keterpaduan program pembangunan antar kawasan maupun

dalam kawasan.

 Terkendalinya pebangunan kawasan strategis dan fungsi kota, baik yang

dilakukan pemerintah maupun masyarakat/swasta

 Mendorong investasi masyarakat di dalam kawasan.

 Terkoordinasinya pembangunan kawasan antara pemerintah dan

masyarakat/swasta

3.3. Pemahaman Terhadap Sasaran Pekerjaan

Konsultan memahami bahwa terdapat tujuh (7) sasaran untuk mencapai tujuan

diatas. Sasaran adalah serangkaian proses dan tahapan yang harus dilalui

sehingga dapat mencapai garis akhir yakni tujuan dari pekerjaan ini.

1) Melakukan identifikasi konsep‐konsep monitoring pemanfaatan ruang.

2) Melakukan identifikasi indicator‐indikator dalam melakukan monitoring

implementasi RTRWN (PP. No. 26 Tahun 2008)

3) Melakukan identifikasi kinerja sektor dalam pemanfaatan ruang yang

(29)

C

4) Melakukan identifikasi kinerja pemerintah daerah dalam pemanfaatan

ruang yang sesuai dengan RTRWN

5) Menghasilkan rumusan metodologi/sistem yang tepat (ideal) untuk

pemantauan pemanfaatan ruang.

6) Menghasilkan rumusan rencana aksi (Action Plan) dalam rangka

pemantauan dan evaluasi implementasi RTRWN (PP No. 26 Tahun

2008).

Adapun fungsi dari perencaan ini, konsultan memahami terdapat beberapa

hal penting yakni ;

 Menyiapkan perwujudan ruang, dalam rangka pelaksanaan program

pembangunan daerah.

 Menajga konsstensi pembangunan dan keserasian perkembangan kawasan

fungsional dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota

 Menciptakan keterkaitan antar kegiatan yang selaras, serasi dan efisien

dalam perencanaan kawasan,

 Menjaga konsistensi perwujudan ruang kawasan melalui pengendalian

program‐program pembangunan daerah

3.4. Pemahaman Terhadap Ruang Lingkup Pekerjaan

Konsultan memahami bahwa pekerjaan penyusunan dokumen akademik Rencana

Detail Tata Ruang merupakan penjabaran dari RTRW Kota Tangerang. Dimana ;

1. Lingkup Wilayah

Lingkup wilayah penyusunan RDTR dengan peraturan zonasi adalah wilayah

Kecamatan Benda (PR‐10).

2. Lingkup Substansi

Adapun muatan RDTR kawasan meliputi

a. struktur dan sistematika tujuan dan sasaran pembangunan kawasan

perencanaan,

b. perumusan kebijakan dan strategi pengembagnan kawasan,

(30)

C

d. analisis ruang makro dan mikro kawasan perumusan kebutuhan

pengembangan dan penataan ruang kawasan,

e. perumusan rencana detail tata ruang kawasan, perumusan dan ketentuan

pengendalian pemanfaatan ruang, sebagai mana digambarkan dalam

uraian berikut;

1) Persiapan penyusunan RDTR

2) Pengumpulan dan pengolahan data;

3) Analisa kawasan perencanaan

4) Perumusan dan ketentuan teknis rencana detail

5) Pengendalian rencana detail

6) Kelembagaan dan peran serta aktif masyarakat

3.5. Pemahaman Terhadap Keluaran Pekerjaan

Konsultan Memahami bahwa keluaran dari kegiatan ini adalah Dokumen (Naskah)

Akademik RDTR Kawasan yang dilengkapi dengna peraturan zonasi, terdiri dari :

1. Tujuan pengembangan kawasan

2. Rencana struktur ruang;

3. Rencana fasilitas umum

5. Rencana penataan bangunan dan lingkungan (Amplop Ruang)

6. Indikasi Program pembangunan

7. Pengendalian Rencana Detail Tata Ruang

8. Kelembagaan dan Peran Masyarakat

3.6. Pemahaman Terhadap Metode

Penyusunan naskah akademis peraturan zonasi, kawasan menggunakan metode

pendekatan antara lain:

A. Identifikasi isu permasalahan dan potensi pengembagnan wilayah

perencanaan.

B. Kajian terhadap rencana dan program pemda kota tangeerang yang sedangn

dan akan dilakukan pada wilayah perencaaan

C. Pengumpulan dan pengolahan data

Dan dan informasi yang dibutuhkan dalam kegiatan penyusunan rencana

detail haruslah terukur baik kualitas, kuantitas ataupun dimensi masing‐

(31)

C

E. Analisa kawasan perencanaan

F. Analisa struktur ruang

G. Analisa peruntukan blok

H. Analisa fasilitas umum

I. Analisa prasarana transportasi

J. Analsa utilitas umum terdiri dari air minum, drainase, air limbah,

persampahan, kelistrikan, telekomunikasi dan gas,

K. Analisa Amplop ruang

L. Analisa kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat

M. Perumusan konsep rencana

N. Perumusan konsep pengaturan zonasi

3.7. Pemahaman Terhadap Pelaksanaan Pekerjaan

Konsultan memahami bawah Pelaksanaan pekerjaan penyusunan RDTR Kecamatan

dengan peraturan zonasi dikerjasamakan dengan pihak kedua (penyedia jasa

konsultansi). Dimana Tahapan pelaksanaan pekerjaan yang harus dilakukan oleh

konsultan adalah sebagai berikut :

a. Penyusunan dan pembahasan Laporan pendahuluan;

b. Pengumpulan data dan survey lapangan;

c. Penyusunan dan pembahasan draft laporan fakta; dan

d. Penyusunan dan pembahasan draft laporan akhir;

e. Diskusi terbuka/FGD;

f. Penyusunan dan ekspose laporan akhir;

g. Format rencana detail tata ruang mempertimbangkan factor ekonomis dan

kebutuhan pembangunan daerah, untuk itu pengaturan skala perencanaan

adalah :

1. Produk RDTR mempunyai skala perencanaan 1:5000

2. Sedangkan kegiatan yang memerlukan pendetailan yang lebih rinci,

kegiatan analisis dibuat dalam peta kerja 1 : 5000

3. Format peta analisis sekurang‐kurangnya skala 1:5000, untuk

lingkungan yang lebih detail dibuat dalam skala 1:5000.

3.8. Pemahaman Terhadap Kebutuhan Tenaga Ahli

Pekerjaan penyusunan dokumen akademik RDTR Kecamatan dilakukan oleh tim

(32)

C

1. Ahli Perencana Kota/Planologi, Pendidikan S2 Perencana Kota;

2. Ahli Arsitektur, S1 Teknik Arsitektur Perkotaan;

3. Ahli Transportasi, S1 Teknik Sipil Transportasi;

4. Ahli geodesi, S1 Teknik Geodesi;

5. Ahli Lingkungan, S1 Teknik Lingkungan;

6. Ahli Ekonomi Perkotaan, S1 Ekonomi Studi Pembangunan;

7. Ahli Sosial Budaya, S1 Sosial;

3.9. Pemahaman terhadap Waktu Pelaksanaan

Konsultan memahami bahwa qaktu pelaksanaan pekerjaan penyusunan dokumen

akademik RDTR dengan peraturan zonasi adalah 7 bulan sesuai pelaksanaan pekerjaan

dalam butir 6 terhitung sejak ditandatanganinya kontrak.

3.10. Pemahaman Terhadap Laporan Hasil Pekerjaan

Bahwa konsultan memahami, laporan hasil pekerjaan yang harus diserahkan oleh

konsultan kepada PPTK yang ditunjuk oleh kepala dinas tata kota tangerang terdiri dari :

1) Laproan Pendahuluan;

2) Laporan Fakta dan Analisa;

3) Draft Laporan Akhir;

4) Laporan Akhir;

5) Ringkasan Eksekutif;

6) Album Peta RDTR Kecamatan dengan zoning regulation;

7) CD Data Laporan dan peta.

(33)

C

Konsultan juga ingin memberikan tanggapan (tanggapan = kritik, komentar) terhadap

kerangka acuan kerja yang telah diberikan. Beberapa hal yang konsultan ingin tanggapi

adalah sebagai berikut :

3.11. Tanggapan Terhadap Latar Belakang

Secara umum, dalam Kerangka Acuan Kerja (KAK) dan Berita Acara Penjelasan Pekerjaan

(BAPP) telah dijelaskan secara rinci mengenai pekerjaan PENYUSUNAN RENCANA

DETAIL TATA RUANG (RDTR) KAWASAN DENGAN PERATURAN ZONASI KECAMATAN

BENDA (PR‐10). Selanjutnya, Konsultan telah mempelajari, menelaah dan memahami

materi dan uraian yang disampaikan dalam KAK beserta BAPP. Dari pemahaman tersebut

maka Konsultan dapat menyusun metodologi pendekatan dan strategi pelaksanaan

pekerjaan serta merancang seluruh proses pekerjaan ini agar dapat mencapai tujuan dan

sasaran serta hasil yang telah ditetapkan.

Agar dicapai suatu hasil yang optimal dalam pekerjaan ini, Konsultan merasa perlu untuk

memberikan tanggapan atas beberapa bagian dalam KAK.

Dalam Bab 3, juga telah dinyatakan bahwa Konsultan sangat memahami KAK yang

diberikan, namun untuk melengkapi substansi yang terdapat dalam KAK yang diberikan

maka Konsultan merasa perlu memberikan tanggapan, baik berupa masukan, komentar

maupun usulan atau saran yang secara rinci akan diuraikan berikut ini.

3.12. Tanggapan terhadap Tujuan dan Ruang Lingkup

Terkait dengan metodologi pekerjaan, dalam KAK disebutkan tentang penerapan

pendekatan partisipatif dalam perencanaan. Secara lengkap disebutkan:

Diskusi/pendekatan partisipatif, yaitu dengan menyelenggarakan Lokakarya yang

dihadiri oleh para stakeholders terkait, antara lain meliputi: Pemerintah Kota Tangerang,

Pemerintah Kota (Kecamatan dan Kelurahan) dan masyarakat dari masing‐masing

Kecamatan di seluruh Wilayah Kota Tangerang. Pelaksanaannya dilakukan dua kali,

(34)

C

Konsultan mengusulkan pelaksanaan pendekatan partisipatif dilakukan pada saat

pengumpulan data dan setelah perumusan rencana sehingga para stakeholder dapat

menyaksikan dan memastikan seberapa jauh aspirasi mereka tertampung dalam

rencana tata ruang.

Dalam tahapan kegiatan pekerjaan, tidak ditemukan informasi tentang jadwal

penyerahan laporan sehingga Konsultan akan mengusulkan jadwal pelaporan seperti

yang tercantum pada Usulan Teknis Bab 12.

Laporan Antara dalam KAK berisi seluruh hasil pekerjaan tahap pengumpulan data, yang

antara lain meliputi: hasil pengamatan lapangan, kajian literatur tentang ketentuan

perundangan, produk‐produk tata ruang dan standar‐standar teknis yang berlaku serta

hasil review terhadap RRTRW Kecamatan yang sudah ada (hasil pelaksanaan public

hearing).

Konsultan mengusulkan agar dalam Laporan Fakta dan Analisa juga sudah memuat juga

hasil analisis, yaitu rumusan potensi dan masalah sehingga ada kesamaan antara

muatan draft Laporan Akhir dengan Laporan Akhir. Dengan demikian, tahapan pekerjaan

juga akan menjadi lebih sederhana, yaitu : (1) persiapan, (2) survei, pengumpulan data

dan analisis, (3) perumusan rencana. Tahap Persiapan diakhiri dengan penyerahan

Laporan Antara, tahap survei diakhiri dengan penyerahan Laporan Antara, dan tahap

perumusan rencana diakhiri dengan Laporan Akhir yang merupakan hasil

penyempurnaan dari Draft Laporan Akhir.

3.13. Tanggapan terhadap Lingkup dan Keluaran Pekerjaan

Status hukum rencana rinci (rencana detail) pada tingkat kabupaten / kota adalah

peraturan daerah (Perda, Pasal 24 ayat 1 UU No. 26/2007). Mengingat Kecamatan

Benda Kota Tangerang bukan kota otonom maka ketentuan Pasal 24 UU tersebut tidak

dapat diberlakukan. Dengan demikian, status hukum rencana rinci sebagai peraturan

gubernur bagi Kota Tangerang masih dapat diterima.

Dokumen RRTR Wilayah Kecamatan (RDTR Kawasan Perkotaan) yang disusun ini akan

menjadi Lampiran Peraturan Gubernur yang merupakan operasional pelaksanaan

(35)

C

pelaku pembangunan di kawasan tersebut dapat memperoleh gambaran yang jelas

tentang apa yang seharusnya dan apa yang tidak boleh diakukan dalam

keikutsertaannya mengembangkan kawasan. Dari sisi Pemerintah Kota Tangerang,

dokumen ini akan menjadi ketentuan yang mengikat dalam mengarahkan dan

mengendalikan pembangunan di wilayahnya.

3.14. Tanggapan terhadap Susunan Tenaga Ahli dan Tenaga Pendukung

Dengan banyaknya tenaga ahli dan tenaga pendukung yang terlibat dalam pelaksanaan

pekerjaan ini maka tenaga ahli seperti Ahli Geodesi (GIS) yang jumlahnya 21 orang

selayaknya dari awal sudah ada pembagian tugas di antara mereka, yaitu 1 orang tenaga

ahli menangani dua kecamatan. Begitu juga dengan operator komputer yang jumlahnya

juga 21 orang, sejak awal sudah harus diarahkan penugasan dan tanggung jawabnya

yaitu 1 orang dua kecamatan. Dengan pembagian tugas seperti ini, maka satu orang

tenaga ahli geodesi berkolaborasi dengan satu orang operator komputer.

Tim dengan personel yang jumlahnya sangat besar seperti ini sangat memerlukan

kemampuan manajerial dan kepemimpinan yang kuat dari Team Leader. Di samping itu,

seorang Team Leader yang memimpin pekerjaan juga harus memiliki kompetensi yang

tinggi, bukan hanya memenuhi syarat‐syarat formal sebagai lulusan S‐2.

(36)

C

WILAYAH

PERENCANAAN

4.1. Wilayah Administrasi Kecamatan Benda

Wilayah Kecamatan Benda memiliki luas wilayah sekitar 2.967,60 Ha dan penggunaan

lahan terbesar diperuntukan bagi Bandara Soekarno‐Hatta seluas 1.968,67 Ha (66 %).

Secara administratif, Kecamatan Periuk berbatasan dengan :

 Sebelah Barat : Kecamatan Neglasari.

 Sebelah Timur : Kecamatan Kalideres, Kodya Jakarta Barat

 Sebelah Utara : Kecamatan Kosambi Kabupaten Tangerang

 Sebelah Selatan : Kecamatan Batuceper.

Kecamatan Benda terdiri dari 5 Kelurahan yaitu : Kelurahan Benda, Kelurahan

Jurumudi, Kelurahan Jurumudi Baru, Kelurahan Belendung, Kelurahan Pajang.

4.2. Kondisi Fisik dan Hidrologi

Kondisi Topografi pada sebagian besar dari wilayah Kecamatan Benda memiliki

kemiringan 0 ‐ 5 %. Dengan kondisi fisik seperti ini maka memungkinkan digunakan

untuk kegiatan perkotaan dengan pengembangan terbatas dan pertanian.

Potensi sumber daya tanah yang masih kosong terdapat di beberapa wilayah yang

terdapat di Kelurahan Belendung, Jurumudi dan Benda.

Potensi hidrologi ditinjau dari aspek ketersediaan air permukaan. Untuk air

permukaan ini ditunjang oleh adanya saluran irigasi dari Sungai Cisadane dan masih

terdapat rawa‐rawa sehingga dapat digunakan untuk menunjang kegiatan pertanian.

Pada sebagian wilayah Kecamatan Benda telah terjadi intrusi air laut ke dalam air

tanah. Air tanah ini hanya digunakan untuk mencuci dan mandi, sedangkan air bersih

sebagian warga membeli atau didapat dari hidran umum yang terdapat

(37)

C

Jumlah penduduk di Kecamatan Benda berdasarkan proyeksi secara linear pada tahun

2010 diperkirakan sebanyak 43.295 jiwa dan pada tahun 2014 diperkirakan sebesar

44.813 jiwa. Dengan melihat jumlah penduduk berdasarkan perhitungan daya

tampung penduduk, maka pada tahun 2010 dan 2014 masih dapat memenuhi daya

tampung penduduk.

(38)

C

Pengembangan rencana struktur ruang Kecamatan Benda dimasa mendatang dapat

dikelompokan menjadi :

a) Kegiatan Utama

 Bandara Udara Internasional Soekarno‐Hatta

Kawasan Bandara Soekarno‐Hatta saat ini menjadi kegiatan yang paling dominan

dalam penggunaan lahan di Kecamatan Benda (Blok F) Rencana pengembangan dan

perluasan bandara akan berada pada blok D.

 Permukiman

Kegiatan Permukiman teratur tersebar pada blok B (sub blok B3), C(sub blok C1), dan

E (sub blok E1). Sedangkan permukiman tidak teratur yang asli tersebar pada wilayah

blok A (sebagian blok A2), blok B (sebagian blok B1), blok C(sebagian blok C3 dan C4),

dan blok E (sub blok E2, sebagian E1)

 Pergudangan dan Industri Non Polutan

Kegiatan pergudangan di Kecamatan Benda umumnya berada pada koridor jalan

utama dan pada kawasan‐kawasan tertentu (kawasan utara Benda dan kawasan

Jurumudi Baru), kegiatan pergudangan tersebar pada Blok A (sub blok A1), blok B

(39)

C

b) Kegiatan Penunjang

 Perdagangan dan Jasa

Kegiatan perdagangan dan jasa berkembang dengan pesat pada sepanjang koridor

jalan‐jalan utama, seperti Jln. Husein Sastranegara dan Jln. Halim Perdanakusuma.

Kegiatan perdagangan dan jasa yang berkembang terdiri atas ruko, toko, minimarket,

warung, kios, bank, bengkel, wartel, salon, klinik, hotel dll. Pada masa akan datang

direncanakan membangun kegiatan perdagangan dan jasa dalam satu kawasan bisnis

(buisness centre) di sekitar Rawa Bokor.

 Fasilitas Umum dan Sosial

Kebutuhan akan fasilitas umum dan sosial sebagai penunjang kegiatan selama ini

telah tersebar pada tiap‐tiap lingkungan di wilayah Kecamatan Benda. Fasilitas‐

fasilitas tersebut banyak melibatkan kemampuan masyarakat lingkungan untuk

menyediakannya.

 Ruang Terbuka Hijau

Kegiatan untuk membentuk Ruang Terbuka Hijau direkomendasikan pada kawasan

kebisingan tingkat 3 (berdasarkan rencana pengembangan), yang difungsikan sebagai

buffer zone dan pada kawasan sempadan (saluran irigasi dan sungai) serta pada

kawasan sekitar jalan tol. Pada sekitar jalan tol Prof. Sudyatmo diarahkan agar tidak

terjadi banjir yang melimpas ke badan jalan yang dapat menghambat akses menuju

dan dari bandara Soekarno‐Hatta.

B. Rencana Struktur Pelayanan

Jangkauan pelayanan di Kecamatan Benda didasarkan pada pusat‐pusat pelayanan

yang ada. Struktur pelayanan di Kecamatan Benda merupakan sub‐sub pusat

pelayanan lingkungan yang melayani tingkat kelurahan. Sub pusat kota yang

(40)

C

kecamatan sebagai jangkauan pelayanan. Sub pusat lingkungan yang berlokasi di Jln.

Raya Husen Sastranegara tepatnya di wilayah Rawa Bokor, akan melayani pusat‐pusat

lingkungan di Kecamatan Benda.

Agar struktur pelayanan Kota Tangerang tetap dapat dicapai (pusat dan sub pusat)

maka perlu dihindarkan pembebanan fungsi lain yang terlalu kuat skalanya untuk

bandara sehingga terjadi disorientasi sistem pelayanan kota. Hal ini diperkirakan akan

berdampak terhadap penurunan fungsi bandara di masa depan yang diakibatkan oleh

overload function services.

C. Rencana Peruntukan Lahan

Rencana peruntukan lahan di Kecamatan Benda adalah :

a) Kawasan Perumahan dengan Pengendalian Ketat dan Fasilitas Penunjang Bandara

Kecamatan Benda yang diarahkan sebagai wilayah pengembangan dengan

pengendalian ketat, mempunyai kendala terhadap pengembangan kegiatan

perumahan berskala besar, terutama didaerah yang memiliki keterkaitan dengan

kegiatan bandara seperti kawasan kebisingan dan kawasan keselamatan operasi

penerbangan. Dengan adanya keterbatasan tersebut maka di daerah kawasan bahaya

kecelakaan dan kebisingan tingkat 2 dan 3 tidak diijinkan pembangunan perumahan

baru. Pada kawasan ini kegiatan perumahan hanya yang saat ini sudah terbangun

(eksisting).

Rencana penggunaan lahan untuk perumahan teratur terdiri dari 5 pengembang di

kecamatan Benda, antara lain :

Pengembangan perumahan teratur hanya diijinkan untuk pengembang yang sudah

(41)

C

untuk permukiman atau perumahan tidak teratur diarahkan pada kawasan‐kawasan

kosong atau ruang terbuka yang saat ini cenderung berada pada kawasan

pemukiman, seperti pada kawasan blok B (sub blok B1), blok C (sub blok C4) dan blok

E (sub blok E2).

Rencana arahan penggunaan lahan yang merupakan fasilitas penunjang bandara

antara lain perhotelan, kantor maskapai penerbangan atau kantor cabangnya, kantor

jasa yang terkait dengan kegiatan bandara, restoran atau rumah makan. Dalam

kegiatannya fasilitas penunjang bandara ini harus tetap beracuan pada ketinggian

dan aturan lainnya yang terkait batasan Kawasan Keselamatan Operasional

Penerbangan (KKOP) pada kawasan kebisingan.

b) Kawasan Pergudangan dan Industri Non Polutan

Arahan penggunaan lahan untuk kegiatan pergudangan yang berkaitan dengan

bandara tersebar pada kawasan wilayah Blok A (sub blok A1 seluas 7,14 Ha). Jenis

kegiatan yang diperbolehkan pada kawasan ini antara lain jenis kegiatan kargo dan

kegiatan yang hanya berkaitan dengan pengepakan (packing) dan pendistribusian.

Penggunaan lahan untuk pergudangan dan industri non polutan diarahkan pada

wilayah Blok B (sub blok B1 seluas 112,81 Ha dan sub blok B3 seluas 6,45 Ha) dan blok

C (sub blok C2 seluas 27,69 Ha dan sub blok C3 seluas 25,62 Ha). Kegiatan di kawasan

ini harus memperhatikan penggunaan bahan‐bahan yang akan menimbulkan polusi

dalam bentuk cair dan udara.

c) Kawasan Perdagangan dan Jasa

Kegiatan perdagangan ini direncanakan akan terpadu dengan kegiatan lainnya

menjadi sebuah pusat bisnis (central bussiness district). Kegiatan ini akan

dikonsentrasikan pada wilayah yang berbatasan langsung dengan rencana

pengembangan Airport City Bandara Soekarno‐Hatta. Arahan penggunaan lahan

untuk kegiatan perdagangan dan jasa ini akan ditempatkan pada kawasan blok A (sub

(42)

C

Selain itu, kegiatan perdagangan dan jasa juga akan dikembangkan untuk melayani

wilayah‐wilayah di dalam Kecamatan Benda. Untuk jenis kegiatan ini akan terdiri dari

pasar tradisional, toko dan jenis‐jenis jasa seperti wartel dan lainnya. Kegiatan

perdagangan dan jasa dalam skala ini diarahkan pada sepanjang koridor Jln. Halim

Perdanakusuma dan Jln. Husen Sastranegara.

Dalam mengantisipasi perkembangan kegiatan bandara, terkait dengan

pertumbuhan perkembangan pergerakan pesawat dan penumpang, dibutuhkan

perluasan kearah utara, timur dan selatan. Perluasan yang akan terkait dengan

Tabel 2 Arahan Penggunaan Lahan

Blok Luas (Ha)

Eksisting Masalah Rekomendasi

A 112,0

9

 Pertanian

 Gudang

 Permukiman

Berada pada area

kebisingan dan

keselamatan

penerbangan

(kawasan bahaya

kecelakaan)

 Pengembangan

sarana komersial

 Ruang terbuka

hijau

 Perumahan dengan

pengendalian ketat

B 169,8  Pertanian

 Permukiman

 Pergudangan

Perkembangan

kegiatan

pergudangan yang

harus segera

pengendalian ketat

(43)

C

Penunjang Bandara

C 196,0

5

 Pertanian

 Permukiman

 Pergudangan

Rawan banjir  Perumahan

 Permukiman

 Pergudangan

Akan terkena

perluasan Bandara

 Rencana perluasan

bandara Soekarno‐

Hatta

E 172,8

3

 Pertanian

 Permukiman

pengendalian ketat

F 1805 Bandara Udara

Soekarno‐Hatta

Prediksi jumlah

pnp 100 jt

penumpang per

tahun sehingga

perlu adanya

perluasan bandara

 Perluasan Bandara

ke sisi utara, timur

dan selatan

4.5. Lokasi Kampung Kumuh

Berdasarkan Buku Laporan Akhir Penyusunan Pola dan Strategi Penataan Kampung

Kumuh Kota Tangerang yang disusun pada tahun 2000, lokasi sebaran kampung

kumuh di Kecamatan Benda tersebar di beberapa lokasi Kelurahan yaitu Kelurahan

Benda (Kp. Rawa Kompeni), Kelurahan Jurumudi (Kp. Bulak Kambing), Kelurahan

tahun 2014 sekitar 64,42 liter/detik. Kebutuhan ini meliputi kegiatan sosial ekonomi