Stanovanjska politika in stanovanjski trg

UNIVERZA V LJUBLJANI FAKULTETA ZA UPRAVO. Diplomsko delo visokošolskega programa. STANOVANJSKA POLITIKA IN STANOVANJSKI TRG Katja Magister. Ljubljana, julij 2010.

UNIVERZA V LJUBLJANI FAKULTETA ZA UPRAVO. Diplomsko delo visokošolskega programa. STANOVANJSKA POLITIKA IN STANOVANJSKI TRG. Kandidat: Številka indeksa:. Katja Magister 04029624. Mentor:. mag. Dušan Blaganje. Ljubljana, julij 2010.

POVZETEK Stanovanje večini gospodinjstev predstavlja največji del premoženja. K lažjemu dostopu do lastniškega ali najemniškega stanovanja zagotovo pripomore razvita stanovanjska politika. Glavni cilj vseh stanovanjskih politik je, da ostaja pravica do stanovanja ena izmed osnovnih človekovih pravic. Stanovanjska politika je proizvod delovanja različnih ukrepov socialne, davčne, gospodarske in urbanistične politike ter njihovega medsebojnega prepletanja. V primerjavi z ostalimi politikami, ki stanovanje obravnavajo z ozkega zornega kota, stanovanjska politika stanovanje obravnava povezano. Probleme rešuje celovito in izbira tiste kombinacije ukrepov urbanistične, gospodarske in socialne politike, ki ji pri doseganju ciljev dajejo najboljše razmerje med vložki in končnimi rezultati. Priti do primernega stanovanja je vse težje. Cene stanovanj in najemnine so bile dolgo obdobje v porastu, medtem ko se višina dohodkov sploh ni spreminjala. Država in ostali akterji na stanovanjskem trgu skušajo z raznimi instrumenti stanovanjske politike razmere izboljšati. Bodoči lastniki stanovanj prosijo za posojila banke in družinske člane, najemniki, predvsem tisti z nižjimi dohodki, pa stojijo v dolgih vrstah za neprofitna stanovanja. Možnih rešitev je kar nekaj, ena izmed učinkovitejših pa so stanovanjske pomoči.. Ključne besede: strategija razvoja, stanovanjska politika, nepremičninski trg, Stanovanjska zbornica, neprofitno stanovanje, instrumenti financiranja, subvencije, ponudba in povpraševanje.. ii.

ABSTRACT For most households the biggest part of the property represents flat. To facilitate access for equity or rental housing, certainly contribute developed housing policy. The main objective of housing policy is that the right to housing remains one of the basic human rights. Housing policy is a product of different measures of social, fiscal, economic and urban policy and their mutual articulation. Compared to other policies which deal flat in narrow angle, housing policy deals housing related. Problems solve complete freedom and choose combination of urban, economic and social policy, which aims to achieve a greater relationship between inputs and final results. Come to an appropriate housing is increasingly difficult. Housing prices and rents have been a long period on the rise, while the amount of income to the extent not changed at all. Government and other actors in the housing market trying to improve the situation by various instruments of housing policy. Prospective owners are applying for housing loans to banks and family members, tenants, particularly those with lower incomes, are standing in long queues for social housing. Possible solutions are quite a few, one of the most effective are housing assistance.. Key Words: development strategy, housing policy, real estate market, Housing Association, a non-profit housing, financial instruments, subsidies, supply and demand.. iii.

KAZALO. POVZETEK .......................................................................................................... II ABSTRACT ......................................................................................................... III 1. 2. UVOD ....................................................................................................... 1 1.1. Obrazložitev teme in opis problema .......................................................... 1. 1.2. Namen in cilji diplomskega dela ............................................................... 2. 1.3. Metodologija dela .................................................................................... 2. 1.4. Delovne hipoteze..................................................................................... 2. 1.5. Struktura diplomskega dela ...................................................................... 3. STRATEGIJA RAZVOJA SLOVENIJE ......................................................... 4 2.1. Namen strategije razvoja slovenije ........................................................... 4. 2.2. Vizija in cilji razvoja slovenije ................................................................... 4. 2.3. Prioritete, dosegljivost stanovanj in akcijski načrt ...................................... 6. 2.4 Kvaliteta življenja in primerno stanovanje ................................................. 7 2.4.1 Stanovanje kot tržna dobrina ............................................................. 7 2.4.2 Stanovanje kot javna dobrina ............................................................ 9 3. STANOVANJSKA POLITIKA IN NEPREMIČNINSKI TRG ........................ 10 3.1. Opredelitev pojma stanovanjske politike ................................................. 10. 3.2. Pravni okviri stanovanjske politike .......................................................... 11. 3.3. Cilji stanovanjske politike ....................................................................... 15. 3.4. Instrumenti stanovanjske politike ........................................................... 16. 3.5. Učinki stanovanjske politike ................................................................... 18. 3.6 Opredelitev nepremičninskega trga......................................................... 19 3.6.1 Nepremičninski trg .......................................................................... 19 3.6.2 Osnovne značilnosti trga nepremičnin .............................................. 19 3.6.3 Podtrgi nepremičnin ........................................................................ 20 3.7 Instrumenti financiranja nepremičnin...................................................... 21 3.7.1 Namenska varčevanja ..................................................................... 21 3.7.2 Hipotekarna posojila ....................................................................... 21 3.7.3 Leasing nepremičnin ....................................................................... 22 4. INSTITUCIONALNO OKOLJE STANOVANJSKEGA TRGA V RS ............... 23 4.1 Stanovanjska zbornica ........................................................................... 23 4.1.1 Članstvo Stanovanjske zbornice ....................................................... 23 4.1.2 Naloge Stanovanjske zbornice ......................................................... 24. iv.

4.2 Stanovanjski sklad republike slovenije .................................................... 24 4.2.1 Nacionalna stanovanjska varčevalna shema ..................................... 27 4.2.2 Stanovanjske subvencije ................................................................. 28 4.2.3 Kreditiranje .................................................................................... 30 5. REŠEVANJE STANOVANJSKE PROBLEMATIKE ...................................... 32 5.1. Pravica do stanovanja ............................................................................ 32. 5.2 Najem ali nakup stanovanja ................................................................... 32 5.2.1 Najemno področje .......................................................................... 33 5.2.2 Tržno najemno stanovanje .............................................................. 33 5.2.3 Neprofitno najemno stanovanje ....................................................... 34 5.2.4 Nakup stanovanja ........................................................................... 34 5.2.5 Pomoč nepremičninske agencije ...................................................... 35 6. ANALIZA STANOVANJSKEGA TRGA V SLOVENIJI ................................. 37 6.1. Razvitost in velikost trga ........................................................................ 37. 6.2 Povpraševanje na stanovanjskem trgu .................................................... 38 6.2.1 Selitve prebivalstva ......................................................................... 39 6.2.2 Osebni dohodek ............................................................................. 39 6.3 Ponudba na stanovanjskem trgu ............................................................ 41 6.3.1 Razpoložljivost stanovanj ................................................................ 41 6.3.2 Cene stanovanj v Sloveniji............................................................... 43 6.4 7. Ugotovitve in rezultati preverjanja hipotez .............................................. 45. ZAKLJUČEK ............................................................................................ 47. LITERATURA ...................................................................................................... 49 VIRI................................................................................................................... 50 SEZNAM SLIK ..................................................................................................... 51 SEZNAM TABEL .................................................................................................. 51 IZJAVA O AVTORSTVU IN NAVEDBA LEKTORJA .................................................... 52. v.

1 UVOD 1.1. OBRAZLOŽITEV TEME IN OPIS PROBLEMA. Dokument, ki opredeljuje osnovne strateške smernice Slovenije, je Strategija razvoja Slovenije, sprejeta leta 2005. Strategija je med drugim zamenjala tudi že davno zastareli Nacionalni stanovanjski program in se z ukrepi v prvi, tretji in peti razvojni prioriteti dotakne tudi problema dosegljivosti stanovanj. In kako so se ukrepi iz akcijskega načrta uresničevali? Cene stanovanj so neustavljivo rasle, zemljišča so in ostajajo draga. Tudi po spremembi prostorske zakonodaje ni bistveno drugače, saj ni nihče predlagal uvedbe davka na nepremičnine kot inštrumenta, ki bi sproščal prodajo zazidljivih zemljišč. Zato stanovanjska politika še vedno izhaja iz miselnosti, da je treba ljudem pomagati, da pridejo do lastnih stanovanj. Glede neprofitnih stanovanj v politiki ni prišlo do večjih premikov , saj z njimi letno rešujejo le tiste upravičence, ki zberejo največ točk in so v samem vrhu prednostne lestvice. Zato se jih velik del na razpis niti ne prijavi, ker nimajo nobenih možnosti, sploh pa ne mlade družine brez otrok. Osnovna ukrepa sta tako Nacionalna stanovanjska varčevalna shema, ki se ne razlikuje dosti od navadnih tržnih ponudb bank, in subvencije mladim družinam, kjer gre za neučinkovito porabo sredstev, saj se denar usmerja na tiste stanovanjske trge, kjer je lastništvo relativno najbolj dosegljivo. Država s tema dvema ukrepoma posega na stran povpraševanja, a ker se ukrepanje na strani ponudbe premika po polžje, bodo vsakršne subvencije s strani države zgolj povečale rast cen na trgu, oziroma povečale dobičke lastnikov zemljišč in investitorjev (Cirman, 2006, str. 5). Tržni najemni sektor je že po svoji naravi zelo različen, saj ga zaznamuje nizka dosegljivost, slaba kakovost in velika negotovost pri ohranitvi le-tega. Tudi v službenem najemnem sektorju je situacija podobna, saj izguba službe pomeni istočasno izgubo stanovanja. Te vrste stanovanj najpogosteje niso subvencionirane. Med nepremičninskimi trgi v razvitih državah ima močno vlogo država s svojimi institucijami, ki je poleg ponudnikov in povpraševalcev prisotna na stanovanjskem trgu in vpliva na razpoložljivost stanovanj, dostopnost, ceno, kakovost in podobno (Mandič, 1996, str. 60). Cirman (2006, str. 8) pravi, da je bila slovenska politika relativno neuspešna pri zagotavljanju cenovno dosegljivih stanovanj. Lastniki, ki so svoje stanovanjske probleme reševali pred skoraj tridesetimi leti, imajo najmanj težav, ker so bili takrat pogoji za nakup veliko ugodnejši. Stanovanje je v osnovi namenjeno reševanju stanovanjskih vprašanj, a danes je mladim težko vstopiti v stanovanjski sektor zaradi visokih in rastočih cen. Zato je za rastoče in konkurenčno gospodarstvo, za visoko kakovost življenja in blaginjo potrebno, da država sedanjim in bodočim prebivalcem omogoči dostop predvsem do primarne rabe stanovanj; to je stanovanj v stanovanjske namene.. 1.

1.2. NAMEN IN CILJI DIPLOMSKEGA DELA. Namen diplomskega dela je predstaviti strategijo razvoja Slovenije, stanovanjsko politiko in z njo povezane inštitucije, predstaviti zadovoljstvo ljudi z nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo in analizirati stanovanjski trg v Sloveniji. Cilji diplomske naloge so: – pridobiti rezultate o trenutni prodaji stanovanj na trgu s primerjavo analiz prodaje v lanskem in letošnjem letu, – opredeliti delo države na stanovanjskem trgu v času krize, – prikazati oblike oz. vrste stanovanjskega financiranja in – opredeliti načine reševanja stanovanjske problematike. 1.3. METODOLOGIJA DELA. Pri izdelavi diplomskega dela sem uporabila več različnih raziskovalnih metod, in sicer: – metodo analize in interpretacije primarnih virov, s pomočjo katere sem raziskala uradne dokumente, pravne akte in zakonodajo, ki so mi koristili pri definiranju pojmov v zvezi s stanovanjsko politiko, – metodo analize in interpretacije sekundarnih virov, na podlagi katere sem predelala in analizirala strokovne publikacije, kot so knjige, zborniki, članki ter druga raziskovalna dela, tako v elektronski kot tudi v tiskani obliki, kar mi je koristilo pri pojasnjevanju tez, potrjevanju dejstev ter pridobivanju podatkov in informacij, – deskriptivno (opisno) metodo, s katero sem opisala predvsem pojme, ki se nanašajo na stanovanjsko politiko in stanovanjski trg, – komparativno (primerjalno) metodo, s katero sem primerjala učinkovitost stanovanjske politike in delovanja stanovanjskega trga v Sloveniji pred in v času gospodarske krize.. 1.4. DELOVNE HIPOTEZE. V diplomskem delu bom argumentirano potrdila ali zavrnila tri hipoteze: Hipoteza 1: Več kot polovica gospodinjstev, ki so pred krizo še hoteli kupiti stanovanje, si ga v času gospodarske krize ne morejo, ali ne upajo. Hipoteza 2: Ker stanovanjska politika pomeni obliko javnega poseganja na stanovanjsko področje, država v času krize ni poskrbela za nemoteno delovanje stanovanjskega trga (cenovna dosegljivost stanovanj, zadostna razpoložljivost stanovanj ... ), Hipoteza 3: Stanovanjski sklad Republike Slovenije (SSRS) je s svojo uveljavljeno nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo (NSVS) pomemben instrument, ki spodbuja dolgoročno varčevanje in zagotavlja ugodna dolgoročna posojila.. 2.

1.5. STRUKTURA DIPLOMSKEGA DELA. Diplomsko delo sem razdelila na sedem vsebinskih delov. Po uvodu sem predstavila Strategijo razvoja Slovenije, njene prioritete in akcijski načrt. Preko kvalitetnega življenja in primernega stanovanja sem prešla na stanovanjsko politiko in opredelitev nepremičninskega trga. Za konec tretjega poglavja pa sem opisala instrumente financiranja nepremičnin. Četrto poglavje sem začela s predstavitvijo Stanovanjske zbornice, kot samostojnega strokovnega združenja s pomembnimi nalogami v zvezi z izboljšanjem stanovanjske oskrbe, upravljanjem in gospodarjenjem z najemnimi stanovanji, zagotavljanjem strokovne pomoči in informacij svojim članom, izvajanjem javnih pooblastil in zastopanjem svojih članov. Nadalje sem opisala Stanovanjski sklad Republike Slovenije, ki skrbi za financiranje nacionalnega stanovanjskega programa oziroma spodbuja stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih hiš. Kako rešiti stanovanjsko problematiko – ali najeti ali kupiti stanovanje, sem opisala v naslednjem poglavju. Opozorila pa sem tudi na pomoč nepremičninskih organizacij, ki so v tem kriznem času zelo priporočljive za pomoč pri sklepanju nepremičninskih poslov. Za konec sem predstavila nepremičninski trg v Sloveniji, trenutne cene, grafično sem prikazala ponudbo in povpraševanje na stanovanjskem trgu in z lastnimi ugotovitvami, preverjanjem hipotez in zaključkom sklenila pisanje diplomskega dela.. 3.

2 STRATEGIJA RAZVOJA SLOVENIJE 2.1. NAMEN STRATEGIJE RAZVOJA SLOVENIJE. Strategija razvoja Slovenije (SRS) je poleg Državnega razvojnega programa RS za obdobje 2007-2013 in še nekaterih drugih, eden najpomembnejših in najzahtevnejših državnih programskih dokumentov. V SRS so opredeljeni vizija in cilji razvoja Slovenije ter pet razvojnih prioritet z akcijskimi načrti. Prioriteta nove strategije je celovita blaginja vsakega posameznika oz. posameznice. Strategija se ne osredotoča samo na gospodarska vprašanja, ampak vključuje tudi druga (socialna, okoljska, politična, pravna in kulturna) razmerja. Je strategija trajnostnega razvoja Slovenije in hkrati prenos ciljev Lizbonske strategije v nacionalno okolje (Šušteršič et al., 2005, str. 7). Nova strategija je bila potrebna, ker Slovenija z včlanitvijo v Evropsko unijo (EU) dobiva nov institucionalni in razvojni okvir, ki temeljito spreminja pogoje in načine uresničevanja slovenskega nacionalnega razvoja. Slovenijo čaka po tranziciji in vključitvi v EU še obdobje, v katerem mora spoznati svoje dosedanje slabosti in razvojne priložnosti ter nanje odgovoriti z ustrezno strategijo. Poiskati moramo načine, kako bomo svoje cilje dosegali na trajnosten način in v okviru skupnih evropskih pravil, politik in strategij. Najti moramo odgovor na vprašanje, kako znotraj EU zagotoviti hitrejši gospodarski razvoj, večjo zaposlenost in socialno varnost, varovanje okolja in trajnostno rabo naravnih virov. Vse to je pogoj za višjo kakovost življenja sedanjih in prihodnjih organizacij (Šušteršič et al., 2005, str. 13). Namen Strategije razvoja Slovenije je (Šušteršič et. al, 2005, str. 14): – oblikovati celovito strategijo, ki bi zagotovila trajnostni gospodarski, socialni in okoljski razvoj, aktivno in enakopravno vključenost v EU, razvoj nacionalne, kulturne in prostorske identitete ter njene prepoznavnosti v svetu; – zagotoviti institucionalno okolje in organiziranost za uspešnejši družbeni razvoj, ki bo omogočil večjo kakovost življenja in zmanjšal zaostanek za najrazvitejšimi državami članicami EU; – doseči potrebno stopnjo družbenega soglasja o temeljni razvojni viziji in strateških usmeritvah in s tem okrepiti politično zavezo za uresničevanje strategije s pomočjo razvojnih prioritet, akcijskih načrtov, merljivih ciljev in z določitvijo odgovornih nosilcev.. 2.2. VIZIJA IN CILJI RAZVOJA SLOVENIJE. V razvojni viziji Slovenija dosedanji gospodarski razvoj in postopne reforme nadgrajuje z novim razvojnim modelom. Višja razvojna raven zahteva večjo liberalizacijo in deregulacijo tržnega gospodarstva ob vzpostavitvi novih oblik javno-. 4.

zasebnega partnerstva, hitrejše gospodarske in družbene reforme, večjo decentralizacijo odločanja in širše vključevanje civilne družbe. Nova politično ekonomska vizija Slovenije (Tabela 1) je razvojni model, ki bo povezal svobodnejše in tržno gospodarstvo z ekonomsko učinkovitejšo in prilagodljivejšo, toda socialno partnersko državo (Šušteršič et al., 2005, str. 21). Tabela 1: Razvojna vizija Slovenije. Dosedanji razvojni model. Vizija novega modela družbenega razvoja. regulacija in birokratizacija trgov omejevalno podjetniško okolje. deregulacija in liberalizacija trgov spodbujanje nastajanja in rasti podjetij odprtost finančnih trgov in konkurence večja prožnost trga dela. relativna zaprtost finančnih trgov nezadostna prilagodljivost trga dela kolektivni sistemi socialne varnosti korporativizem velikih socialnih partnerjev birokratsko-hierarhični sistem javne uprave poudarek makroekonomskemu in socialnemu ravnovesju. individualne potrebe in odgovornost odprto in široko partnersko sodelovanje decentralizacija in javno zasebno partnerstvo poudarek trajnostnemu razvoju na temelju strukturnih reform in večje družbene dinamike. Vir: Šušteršič et al. (2005, str. 21). Štirje temeljni strateški cilji razvoja Slovenije so (Šušteršič et al., 2005, str. 18): 1. Gospodarski razvojni cilj je, da Slovenija v desetih letih preseže povprečno raven ekonomske razvitosti EU in poveča zaposlenost v skladu s cilji Lizbonske strategije. Le višja stopnja gospodarske razvitosti in zaposlenosti nam omogočata izboljšanje socialne varnosti, hitrejši razvoj najbolj zaostalih regij in povečanje kakovosti okolja. Vse to bo omogočilo boljšo kakovost življenja in človekov razvoj. Uresničitev gospodarskega razvojnega cilja pa zahteva korenite reforme za povečanje globalne konkurenčnosti gospodarstva in inovativnost celotne družbe. To bomo dosegli s sodelovanjem vseh področij (poslovni sektor, javna uprava, šolstvo, zdravstvo idr.), kjer hočemo doseči nadpovprečne rezultate. Slovenska konkurenčna prednost bo z uresničevanjem strategije postala ekonomsko dinamična, socialno dobro organizirana in prilagodljiva država.. 2. Družbeni razvojni cilj je izboljšanje kakovosti življenja vseh posameznic in posameznikov, merjeno s kazalniki človeškega razvoja, zdravja, socialnih. 5.

tveganj, družbene povezanosti in zaupanja. To zahteva skupinsko oblikovanje politik, ki so usmerjene v zagotavljanje enakih možnosti in človekovih pravic. Njihovo izhodišče je povečevanje izobrazbe in ustvarjalnosti, kjer igrata pomembno vlogo izobraževanje in kultura, ohranjanje in krepitev zdravja prebivalstva ter zagotavljanje socialne varnosti ljudi.. 3. Medgeneracijski in sonaravni razvojni cilj je uveljavljanje načela trajnosti, ki zahteva, da se potrebe današnjih generacij zadovoljujejo na način, ki ne omejuje možnosti prihodnjih rodov za vsaj enako uspešno zadovoljevanje njihovih potreb, tako na gospodarskem in socialnem, kot na okoljskem in prostorskem področju.. 4. Razvojni cilj Slovenije v mednarodnem okolju je, da bo postala v svetu prepoznavna in ugledna država. Slovenija naj postane prostor, kjer se bo srečeval svet, nacionalna identiteta pa hrbtenica za samozavestno vstopanje v svetovne povezave.. 2.3. PRIORITETE, DOSEGLJIVOST STANOVANJ IN AKCIJSKI NAČRT. Pozornost vlade je pri izvajanju strategije osredotočena na pet ključnih razvojnih prioritet (Šušteršič et al., 2005, str. 25-40): – konkurenčno gospodarstvo in hitrejša gospodarska rast, – učinkovito ustvarjanje, dvosmerni pretok in uporaba znanja za gospodarski razvoj in kakovostna delovna mesta, – učinkovita in cenejša država, – moderna socialna država in večja zaposlenost ter – povezovanje ukrepov za doseganje trajnostnega razvoja. Sestavljene so tako, da v celoti povezujejo ukrepe in pristojnosti več resorjev, in sicer tiste, ki jih je možno najhitreje izvesti in tiste, ki lahko kratkoročno največ prispevajo k doseganju ciljev strategije kot celote. Strategija se na več mestih dotakne tudi problema dosegljivosti stanovanj (Cirman, 2006, str. 6): V prvi razvojni prioriteti – konkurenčno gospodarstvo in hitrejša gospodarska rast – v akcijskem načrtu za leti 2005 in 2006 navaja potrebne aktivnosti, ki podpirajo konkurenčnost gospodarstva in posledično prispevajo tudi k izboljšani dosegljivosti stanovanj. Aktivnosti se nanašajo na povečanje tržne ponudbe zazidljivih zemljišč za potrebe stanovanjske gradnje, povečanje tržne ponudbe stanovanj za nakup in najem ter ukrepe za znižanje cen zazidljivih zemljišč, razvoj hipotekarnega bančništva ter razvoj modelov subvencioniranja in davčnih olajšav, zlasti za mlade družine in prve iskalce stanovanj, zagotavljanje sredstev javnega sektorja za spodbujanje stanovanjske gradnje in prenove ter financiranje socialnih programov v okviru stanovanjske oskrbe.. 6.

V tretji razvojni prioriteti – učinkovita in cenejša država – v akcijskem načrtu za leti 2005 in 2006 navaja aktivnosti, ki so nujne za zagotovitev zadostne ponudbe zemljišč. S spremembami na nepremičninskem trgu želi olajšati dostop do nepremičnin za realizacijo nepremičninskih projektov, s katerimi bi država vplivala na povečano in cenejšo ponudbo ter posledično na boljšo dostopnost do stanovanj. Stanovanjsko področje (in dosegljivost stanovanj) je sestavni del pete prioritete – povezovanje ukrepov za doseganje trajnostnega razvoja. Akcijski načrt tako predvideva ukrepe za trajno obnavljanje prebivalstva in znotraj njih ukrepe, ki bi zlasti mladim olajšali možnost pridobitve lastnega stanovanja (študentski domovi, neprofitna stanovanja, subvencije tržnih najemnin). Predvideva tudi občutno obdavčenje neuporabljenih stanovanjskih zmogljivosti, oblikovanje različnih modelov subvencioniranja v okviru sistema stanovanjske oskrbe, zlasti za mlade družine, in prve iskalce zaposlitve (premije za varčevanje, za obresti na posojila, subvencije za gradnjo, nakup, najem stanovanja, podeljevanje kreditov, garancij) ter pripravo zakonskih in drugih pogojev za vključevanje institucionalnih in finančnih investitorjev v financiranje stanovanjske oskrbe in za razvoj hipotekarnega bančništva (Cirman, 2006, str. 7).. 2.4. KVALITETA ŽIVLJENJA IN PRIMERNO STANOVANJE. Stanovanje sodi med najkompleksnejše dobrine. To pomeni, da ga je mogoče opisati s številnimi lastnostmi, ki so pomembne za njegovega uporabnika. Pomembne so zlasti fizične značilnosti stanovanja kot bivališča, npr. velikost, osvetljenost, trdnost strukture, opremljenost z infrastrukturo itd. Sledi vrsta drugih, težje merljivih lastnosti, ki segajo od trajnosti in varnosti njegove uporabe, intimnosti doma, premoženjskih tveganj in prijateljskih vezi v soseščini, do uglednosti lokacije stanovanja. Stanovanje je neposredno pomembno za koncept »kakovost življenja«. Vse te lastnosti stanovanja se razvrščajo pod dva krovna pojma: stanovanjski standard in stanovanjski status. Prvi pojem zadeva fizične značilnosti stanovanja in njegovo materialno kakovost, drugi pa tiste značilnosti stanovanja, ki so pomembne z vidika nadzora nad uporabo stanovanja (npr. varnost in trajnost uporabe ter finančni in premoženjski vidiki). Nekatere od teh lastnosti stanovanja uravnavajo nacionalne stanovanjske politike, deloma tudi mednarodni programi, s tem pa so povezane definicije »primernega stanovanja« (Mandič, 1996, str. 63). 2.4.1 Stanovanje kot tržna dobrina Poznana je Harsmanova in Quigleyjeva (1991) študija, kjer so zelo sistematično predstavljene posebnosti stanovanja v primerjavi z drugimi tržnimi dobrinami in posebnosti stanovanjskega trga v primerjavi s trgi drugih dobrin in storitev. Tej študiji sledi tudi Mandičeva (1996, str. 41-44): – Dvojnost. Trg stanovanjskih storitev in trg stanovanjskega sklada Stanovanje nastopa v dveh oblikah, in sicer kot dobrina – enota sklada stanovanj, in kot storitev (uporaba, zakup, najem). Vsekakor pa moramo poudariti, da je pri nas močno prisoten trg nepremičnin, zapostavljen pa trg najema stanovanj. Razlago za. 7.

to gre iskati predvsem v zapuščini socializma: medtem ko je trg nepremičnin obstajal v takšni ali drugačni obliki, pa je bilo oddajanje stanovanj praviloma postavljeno v domeno države (ali paradržavnih institucij). Trg nepremičnin ima še danes znatno bolj razvito pravno in finančno infrastrukturo, kot pa trg najemnih stanovanj. Temu vzorcu pa sledi država tudi pri postavljanju standardov. – Kompleksna dobrina. Stanovanje je kompleksna dobrina, kar pomeni, da jo je težavno presojati in vrednotiti, pa tudi proizvajati. Prav tako je zapletena tudi učinkovita menjava med ponudniki in povpraševalci, saj je ugotavljanje razmerja med kakovostjo in ceno veliko bolj zahtevno kot pri drugih dobrinah, kjer se presoja manj parametrov. – Stanovanje kot fiksna, neprenosna dobrina in strošek transakcije. Stanovanje je nepremična dobrina. Zato je izbor stanovanja obenem tudi izbor soseske, prostorske oddaljenosti in dostopnosti do delovnega mesta in množice drugih omejenih urbanih dobrin (kulturnih, rekreacijskih, izobrazbenih itd.). Prostorska fiksnost stanovanja pa ima štiri pomembne posledice (Mandič, 1996, str. 43): – Prvič, z vidika lastnika stanovanja ali hišnega posestnika, je del determinant cene nepremičnine ali najemnine zunaj njegovega vpliva in odvisen od dogajanja v okolju. Na ceno nepremičnine ali na lokacijsko rento lahko močno vplivajo dejanja javnega sektorja (npr. ukinitev ali uvedba javnih prevoznih sredstev, komunalnih pritiklin itd.); – Drugič, zaradi fizične neprenosljivosti stanovanja tudi ni osrednjega menjalnega prostora; – Tretjič, stanovanjski trg je lokalen, saj lahko konkurenca zaradi neprenosnosti dobrine deluje le lokalno: ponudba v nekem kraju se praviloma ne odziva na spremembe v povpraševanju v drugem kraju; – Četrtič, sprememba stanovanjske potrošnje praviloma implicira spremembo stanovanja, torej preselitev oz. mobilnost gospodinjstva. To pa pomeni izredno visok strošek. Prav zaradi teh štirih posledic prihaja na trgu najemnih stanovanj do velikih motenj in odstopanj od predpostavk, ki so nujne za optimalno delovanje prostega trga. Taka motnja se kaze tudi v pojavu, da stanovanjske najemnine ne padejo: ob pomanjkanju najemnih stanovanj vse najemnine zrastejo, ob presežku pa ne padejo, ampak stagnirajo, saj najemniki raje pristanejo na višjo najemnino, kot da bi se preselili v cenejše stanovanje. – Stanovanje je draga dobrina. Posledica je potreba po tem, da se stroški pridobitve porazdelijo čez daljše obdobje. – Stanovanje je trajna (dolgoročna) dobrina, kar ima dve posledici: za kupce imajo novozgrajena stanovanja v nekem okolju v nekem času majhen pomen, saj predstavljajo le majhen del vseh stanovanjskih storitev, za ponudnika pa je vsaka sprememba ranljiva. Druga posledica pa je, da dolga življenjska doba stanovanja pomeni, da bodo imele naložbene odločitve dolgoročne učinke.. 8.

– Stanovanje je nujna, nenadomestljiva dobrina, saj trajna nastanitev ni nadomestljiva z drugimi dobrinami in storitvami. – Stanovanje kot združitev vseh naštetih lastnosti. Druge dobrine imajo eno ali več teh značilnosti, npr. avto je draga dobrina, letalo ima dolgo življenjsko dobo, kmetijska zemljišča so neprenosljiva, hrana je nujna in nenadomestljiva. Težko pa je najti tako dobrino, ki ima obenem vse te značilnosti. 2.4.2 Stanovanje kot javna dobrina Značilnost javne dobrine je, da je njena oskrba nedeljiva in neekskluzivna, kar pomeni, če se zagotovi nekomu, se zagotovi vsem, saj drugih ni možno izključiti iz njene uporabe. Pri javni dobrini ni konkurenčnosti – s tem, ko jo uživa en subjekt, se ne zmanjšuje možnost drugemu subjektu. Z vidika urbanizma imajo namreč nekatere značilnosti stanovanja in tudi celotnega stanovanjskega sklada pomen javne dobrine, ki jo uživajo vsi, ne da bi uživanje enega subjekta oviralo drugega. Seveda so stanovanja, ki jih zasedajo gospodinjstva, zasebne dobrine, katerih uživanje je konkurenčno in z vidika gospodinjstva izključno. Vendar pa imajo stanovanja v individualni lasti in posesti tudi več lastnosti, ki jih uživa celotna populacija. Fizični videz zgradbe, njena arhitekturna podoba, njen položaj v odnosu do infrastrukture in prometnih pritiklin so vrednosti, ki koristijo vsem. Dobro oblikovana in načrtovana mestna konfiguracija, ki temelji na primerni lociranosti stanovanjskega sklada glede na druge mestne dobrine, je javna dobrina, ki jo uživajo vsi – od turističnih ponudnikov do prihodnjih generacij, ki jo bodo prejele kot dediščino. Tega vidika stanovanja prosti trg z deljenim lastništvom ne more upoštevati in zato je neka državna regulacija nujna (Mandič, 1996, str. 45-47).. 9.

3 STANOVANJSKA POLITIKA IN NEPREMIČNINSKI TRG 3.1. OPREDELITEV POJMA STANOVANJSKE POLITIKE. Stanovanjska politika države je vsakokratna nacionalno usmerjena in evropsko neusklajena politika, s katero država in njeni akterji, upoštevaje družbene in druge elemente oblikovanja javne politike, zlasti elemente nepremičninskega trga in socialnih potreb, ustvarjajo možnosti za enotno in transparentno vodenje stanovanjskega področja. Stanovanjska politika ni le domena države, temveč zlasti lokalnih skupnosti, kjer se tudi uresničuje. Poleg tega ni le domena vlade in vladnih organizacij, temveč vseh subjektov v državi. Zaradi sestave države in razmerij med vejami oblasti je tudi domena, naloga ter obveznost izvršilne in zakonodajne, pa tudi sodne oblasti (Štritof-Brus, 2009, str. 15). Stanovanjska politika je proizvod delovanja različnih ukrepov socialne, davčne, gospodarske in urbanistične politike ter njihovega medsebojnega prepletanja. Probleme rešuje celovito in izbira tiste kombinacije ukrepov urbanistične, gospodarske in socialne politike, ki ji pri doseganju ciljev dajejo najboljše razmerje med vložki in končnimi rezultati. Spremljanje in vrednotenje rezultatov je seveda nujnost, za to pa so potrebni primerni kazalci, ki omogočajo merjenje in primerjavo dobljenih rezultatov. Merila za vrednotenje politik so (Dunn v: Mandič, 1996, str. 2324): – Uspešnost: izraža, kako uspešno je bil cilj politike uresničen; to merilo je povezano z vprašanjem tehnične racionalnosti, ki je opredeljena kot zmožnost za uspešno rešitev danega problema. – Učinkovitost: izraža razmerje med vložkom in rezultati; v ožjem smislu gre za razmerje med finančnim vložkom in izidi. Politika, ki je najuspešnejša in ima najnižji strošek, je tudi najučinkovitejša. Ali drugače: učinkovitost kaže, kakšna je bila cena uspešnosti. To merilo je povezano z ekonomsko racionalnostjo, ki je opredeljena kot zmožnost za učinkovito rešitev danega problema. – Ustreznost: je kriterij za izbor med politikama, od katerih ena nudi višjo uspešnost, druga pa nižje stroške. – Pravičnost: izraža način, kako se med različne skupine porazdeljujejo napori in bremena ter na drugi strani učinki in ugodnosti v zvezi s konkretno politiko. – Odzivnost: izraža, koliko politika zadošča potrebam, preferencam in vrednotam ciljne skupine. – Primernost: ta kriterij je »končen« in govori o odločanju glede prednosti enega ali več omenjenih meril pred drugimi. Gre torej za ugotavljanje same vrednosti in pomena enega merila v primerjavi z drugim ter za vprašanje primernosti samega cilja politike, medtem ko preostala merila tak cilj privzemajo. Delovanje stanovanjske politike lahko označimo s strukturo »cilji – instrumenti – učinki«. Za uspešno stanovanjsko politiko, moramo nujno opredeliti njene cilje. Bolj natančno kot jih definiramo, učinkoviteje lahko oblikujemo instrumente za njihovo doseganje. Učinke instrumentov je potrebno nenehno opazovati in vrednotiti ter tako. 10.

spremljati razvoj politike. Zbrane informacije nam potrdijo uspešno opravljanje zastavljenih ciljev ali pa nas opozorijo, da so ti potrebni sprememb, posledično pa preoblikujemo tudi instrumente. Na oblikovanje ciljev stanovanjske politike odločilno vpliva prevladujoča politična ideologija, medtem ko se na drugi strani instrumenti stanovanjske politike hitro odzivajo na gospodarske spremembe in na razmere na stanovanjskem trgu (Mandič, 1995, str. 64). Da lahko primerjamo značilnosti stanovanjskih politik med različnimi državami, smo stanovanjsko politiko razdelili na dva dela, jedrnega in dopolnilnega (Mandič in Filipovič, 2002, str. 13). Jedrni del sestavljajo ukrepi, ki tvorijo splošni okvir delovanja na ravni države, dopolnilni del pa ukrepi, ki so usmerjeni k posebnim skupinam (revnim, starejšim, mladim, brezdomcem), potrebam, vprašanjem in so lokalno spremenljivi. Ti ukrepi posegajo tudi na družinsko in socialno politiko. Med jedrnim in dopolnilnim delom stanovanjske politike obstaja povezava: čim razvitejša je jedrna politika (bolje urejen, dostopen in učinkovitejši je stanovanjski trg), manjša je potreba po dopolnilnih ukrepih za zaščito ranljivih skupin in obratno. Z vidika stanovanjske oskrbe se je skozi razvoj stanovanjske politike vloga države spreminjala. Do prve svetovne vojne je bila njena funkcija predvsem omejevanje špekulativnega sektorja z gradbenimi normativi. V medvojnem obdobju je bila naloga države oblikovanje stanovanjske politike, ki bi rešila težke razmere na stanovanjskem trgu. Do sedemdesetih let je prevzela neposredno odgovornost za stanovanjsko oskrbo prebivalstva in hotela odpraviti velik količinski primanjkljaj stanovanj. Od sedemdesetih let naprej pa država v sistem stanovanjske oskrbe posega le še posredno (Mandič, 1996, str. 131). Največjo moč imajo tako tisti ukrepi stanovanjske politike, s katerimi država podpira druge akterje stanovanjske oskrbe, prevladujejo pa subvencije, kamor sodi tudi stanovanjska pomoč. Stanovanjska politika ne more odpraviti vseh razlik in težav na stanovanjskem področju, vendar jih z uspešnim delovanjem lahko omili. Pravilno usmerjena politika nudi največ pomoči tistim, ki jo najbolj potrebujejo.. 3.2. PRAVNI OKVIRI STANOVANJSKE POLITIKE. Ustava Republike Slovenije – URS v 78. členu z naslovom Primerno stanovanje določa, da država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. Kljub jasni in določni vsebini žal ta določba ostaja pogosto le deklaratorna ustavna pravica državljanov in obveznost države, čeprav je stanovanjsko področje v samem okviru zakonodaje zelo normirano. Prav tako, čeprav pojem primerno stanovanje že leta ni več neznanka in je jasno določen ali omenjan v številnih podzakonskih predpisih, v strokovni in laični javnosti pogosto opažamo, da se pojmu pripisuje različne lastnosti (Ustava RS, 1991).. 11.

Stanovanjski zakon – SZ je začel veljati skupaj z novo ustavo samostojne Slovenije. V četrtem poglavju Naloge in pristojnosti republike je določal, da ima republika na stanovanjskem področju naslednje pristojnosti in naloge: – določa stanovanjsko politiko v razvojnem in prostorskem načrtu republike; – določa nacionalni stanovanjski program in zagotavlja sredstva za njegovo izvedbo; – skrbi za razvojno raziskovalno dejavnost na stanovanjskem področju; – spremlja višino najemnine po vrstah najemnih stanovanj na ravni regije in republike; – vodi zbirni register stanovanj in uresničuje celovit informacijski sistem na stanovanjskem področju ter skrbi za njegov razvoj; – ustanovi stanovanjsko raziskovalni in informacijski center. Stari stanovanjski zakon je tudi določal, da mora biti Nacionalni stanovanjski program v skladu s socialnim, prostorskim in razvojnim programom republike in da se izvaja na osnovi opredelitev javnega interesa glede poselitve slovenskega prostora z vidika smotrnosti izrabe prostora, kakovosti bivalnega okolja in identitete širšega prostora. Po določbah starega stanovanjskega zakona je bila za sprejemanje Nacionalnega stanovanjskega programa pristojna Skupščina Republike Slovenije. Stanovanjski zakon je določil pravno podlago za odpravo družbene lastnine na stanovanjskem področju, v zvezi s pridobivanjem stanovanj pa uvedel nekaj novih institucij ali subjektov. Predpisal je ustanovitev Stanovanjskega sklada RS, omogočil ustanovitev občinskih stanovanjskih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij. Te so se lahko odtlej ustanovile za pridobivanje in oddajanje najemnih neprofitnih stanovanj ter za njihovo upravljanje. Zakon je stanovanja tudi na novo kategoriziral. Poleg kategorije lastnega stanovanja, ki ga lastnik stalno uporablja za svoje stanovanjske potrebe, je najemna stanovanja razvrstil v neprofitna, socialna, službena in profitna z različnimi značilnostmi glede višine najemnine, dobe trajanja najema in načina financiranja. V času od sprejema starega stanovanjskega zakona v letu 1991 do sprejema novega stanovanjskega zakona v letu 2003, je bil stari stanovanjski zakon neposredno ali posredno kar sedemnajstkrat spremenjen oziroma delno razveljavljen, med drugim z osmimi odločbami ustavnega sodišča in enim sklepom ustavnega sodišča (Štritof-Brus, 2009, str. 16-17).. Nacionalni stanovanjski program – NPSta je bil sprejet v Državnem zboru na podlagi določb starega stanovanjskega zakona. Na podlagi členov starega stanovanjskega zakona opredeljuje najpomembnejše smeri razvoja stanovanjske oskrbe, ki izražajo javni interes na stanovanjskem področju: vsakemu državljanu Republike Slovenije ob njegovem lastnem prizadevanju omogočiti pridobitev primernega stanovanja za njegove potrebe in življenje njegove družine. Nacionalni stanovanjski program tudi določa vse, z zakonom določene in druge pomembne vsebine, ter značilnosti stanovanjske politike za obdobje 2000-2009, v. 12.

sklepih in priporočilih na koncu programa pa določa tudi neposredne naloge njegovih glavnih izvajalcev. Ena od glavnih nalog še vedno veljavnega (zastarelega) nacionalnega stanovanjskega programa je, poleg tega, da zagotovi trdno podlago za oblikovanje in izvajanje primerne stanovanjske politike, v tem, da se z njegovim uresničevanjem zagotovi skupen pravni in organizacijski okvir za usklajeno in k skupnim ciljem usmerjeno delovanje vseh udeležencev pri uresničevanju učinkovite in uravnotežene stanovanjske oskrbe. NPSta je narekoval pristojnim organom, da bo treba spremeniti, dopolniti ali na novo sprejeti in nato uresničevati več zakonov ter drugih predpisov, ki neposredno ali posredno urejajo stanovanjsko oskrbo oziroma nanjo vplivajo. Do uresničitve teh zahtev ni prišlo. Žal lahko ugotovimo, da NPSta nikoli ni bil spremenjen in dopolnjen, čeprav je bil v letu 2003 sprejet nov Stanovanjski zakon in čeprav je bila v letih 2002-2008 kar dvakrat celovito reformirana prostorska in gradbena zakonodaja. Zanimivo je tudi, da iz programa izhaja, da Stanovanjska politika ni področje, kjer bi bilo mogoče dosegati hitre rezultate in bi jo bilo torej mogoče uresničevati, zasnovati in dokončati v okviru posameznih vladnih oziroma parlamentarnih mandatnih obdobij, saj je po svoji naravi dolgoročna. Posebej je treba omeniti, da je bil v letu 2004 sprejet Poslovnik o delu stanovanjskega sveta za izvajanje vsebin iz NPSta, imenovanega Državni stanovanjski svet. Svet in njegovega predsednika naj bi imenovala Vlada Republike Slovenije na predlog ministra, pristojnega za stanovanja. Naloga državnega stanovanjskega sveta naj bi bila zlasti spremljanje uresničevanja ciljev nacionalnega stanovanjskega programa in ocenjevanje učinkovitosti njegovih instrumentov oziroma sprotne stanovanjske politike. Državni stanovanjski svet je bil v letu 2004, tik pred koncem mandata vlade 2000-2004, sicer ustanovljen, a nikoli ni začel delovati. Ravno tako ga vlada v mandatu 2004-2008 ni obudila, pa tudi v tem mandatu ni bil ustanovljen in ni deloval (Nacionalni stanovanjski program, 2000).. Stanovanjski zakon iz leta 2003 je začel veljati 14. 10. 2003 in prinesel velike spremembe. Tudi novi stanovanjski zakon glede preskrbe s stanovanji udejanja načelo »omogočanja« pridobitve stanovanja in ne načelo zagotavljanja stanovanj, čeprav mnogi menijo, da bi moralo biti drugače. Tak pristop pomeni debirokratizacijo stanovanjskega področja in zamenjavo administrativnega dodeljevanja stanovanj s postopki za organiziranje stanovanjskega tržišča in podporo zasebnim pobudam (Štritof-Brus, 2009, str. 21).. Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb je začel veljati 1. 8. 2004 in je nastal kot interventni zakon. Od časa njegove uveljavitve se ni spreminjal, pomembno pa je, da pretežni del njegovih členov o skrbniških računih nikoli ni zaživel. Zakon je prinesel na trgu nepremičnin dolgoročne posledice in je slabo nadzorovan ter neažuriran (Štritof-Brus, 2009, str. 21).. 13.

Koalicijska pogodba o sodelovanju v Vladi RS za mandat 2004-2008. V poglavju Spremembe davčnega sistema in družinske politike so se koalicijske partnerice (Slovenska demokratska stranka, Nova Slovenija – krščanska ljudska stranka, Slovenska ljudska stranka in Demokratična stranka upokojencev Slovenije) zavezale za uspešnejši razvoj stanovanjske politike, za uspešno vodeno družinsko politiko, za pripravo otroku in mladostniku prijaznega okolja (prvo stanovanje) ter za pripravo novega Nacionalnega stanovanjskega programa 2005-2015. Glede zavez iz predmetne koalicijske pogodbe lahko ugotovimo, da so bile v letu 2004 dejansko sprejete spremembe in dopolnitve Stanovanjskega zakona, Zakona o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi in Zakona o urejanju prostora. V predmetnem mandatu žal ni prišlo do sprejema Nacionalnega Stanovanjskega programa 2005-2015, z letom 2009 pa se veljavnost starega (in zastarelega) programa izteka. Na davčnem področju žal niso bili doseženi občutni pozitivni premiki, ki bi spodbujali stanovanjsko politiko v smeri, kot je bila s koalicijsko politiko nakazana. Ukrepi so bili posamični in nesinergični (Štritof-Brus, 2009, str. 22).. Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi - ZVEtL, štejemo med pomembnejše zakone, ki oblikujejo stanovanjsko področje. Zakon ureja postopek za uvedbo etažne lastnine s sodno odločbo na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in postopek za določanje pripadajočega zemljišča, ki pripada stavbi v etažni lastnini. Predmetni zakon je v slovenski prostor prinesel možnost sodnega urejanja dolgoletnih spornih primerov določitve funkcionalnih zemljišč na osnovi že starih projektov, ki jih dosedanja zakonodaja o vzpostavitvi etažne lastnine ni uredila (ZVEtL, 2008).. Koalicijski sporazum o sodelovanju v Vladi Republike Slovenije za mandat 20082012. V poglavju Stanovanjska politika: boljša dostopnost do stanovanj kot edini dokument, ki ga je sprejela vlada po začetku mandata 21. 11. 2008, Vlada določa in napoveduje za stanovanjsko področje nekaj novosti in smernic javne stanovanjske politike. Koalicijski partnerji so se zavezali, da bodo oblikovali tako stanovanjsko politiko, ki bo zagotavljala raznovrstnost stanovanjske oskrbe in primerna stanovanja glede na potrebe in zmožnosti prebivalcev. Po novem sta cilja stanovanjske politike predvsem dva (Štritof-Brus, 2009, str. 25): – Prvi je povečanje pestrosti stanovanjske oskrbe, pri čemer javni sektor poskrbi za regulacijo najemnih razmerij na tržnem segmentu, ugodno kreditirana in cenovno dostopna tržna stanovanja ter zlasti za neprofitna najemna stanovanja, bivalne enote (za preprečevanje brezdomstva) in stanovanja, prilagojena osebam s posebnimi potrebami oziroma njihovim bivalnim skupnostim. – Drugi cilj pa je pritegnitev zasebnega kapitala z oblikami javno-zasebnih partnerstev v zagotavljanje tržno dostopnih oziroma najemnih tržnih in neprofitnih stanovanj tako, da se zasebnim vlagateljem omogočijo objektne subvencije (kot stvarni vložek, oprostitev dajatev ali denarja), katerih višina je odvisna od morebitnih ugodnosti za končnega kupca ali najemnika.. 14.

Koalicijski sporazum opredeljuje tudi primerno stanovanje – kot pogoj za človekovo zadovoljstvo in zmožnost kakovostnega delovanja na različnih področjih. Vlada se je zavezala, da bo spodbujala reševanje stanovanjskega vprašanja v razdrobljenih občinah s skupnim delovanjem. Z večjo ponudbo najemnih stanovanj (neprofitnih in tržnih) naj bi zmanjšala potrebo po nakupu lastnih stanovanj in s tem uravnavala preveliko dolgoročno zadolževanje prebivalstva. Posebej pa je poudarjeno, da je Stanovanjska politika pomembna tudi za dobro vodenje družinske politike, saj si posebej mlajše generacije ne morejo ustvarjati družin brez stanovanj, v katerih bodo živeli. Vlada le ugotavlja, da bi morala na osnovi večje ponudbe neprofitnih najemnih in tržno dostopnih stanovanj Slovenija ustvariti sklad prehodnih najemnih stanovanj po zgledu Švedske, pri čemer pa ne pove, kako bi to potekalo, ne opiše modela in se v zvezi s tem tudi ne zavezuje. Po proučitvi vsebine koalicijskega sporazuma lahko ugotovimo, da ne napoveduje sprejetja novega stanovanjskega programa ali strategije kljub temu, da se stari izteka v letu 2009. Ravno tako tudi ne navaja globalnih smernic za izvajanje ukrepov na stanovanjskem področju za srednje in dolgoročno obdobje (Štritof-Brus, 2009, str. 25-27).. 3.3. CILJI STANOVANJSKE POLITIKE. Ena izmed možnih delitev ciljev po različnih kriterijih navaja 6 sklopov ciljev stanovanjske politike (Mandič, 1996, str. 30-31): 1. Količinski in cenovni cilji: – primerno stanovanje za vse (kazalci: stopnja nastajanja novih gospodinjstev, število gospodinjstev na stanovanje, brezdomstvo, proizvodnja stanovanj, naložbe v stanovanja); – cenovna dosegljivost stanovanj (kazalci: količnik cena stanovanja/dohodek, količnik najemnina/dohodek, indeks stanovanjske cene). 2. Kakovostni cilji: – omejevanje prenaseljenosti (kazalci: stanovanjska površina na osebo, število oseb na sobo); – trajnost stanovanja, primerne pritikline, prostorska dostopnost stanovanja (kazalci: stalne strukture, priključek na vodovod, trajanje poti na delo); – varnost stanovanjskega statusa (kazalci: nezakonite gradnje, nasilne vselitve); – izbira (kazalci: stanovanjska mobilnost, število neoddanih stanovanj, lastništvo stanovanja, stanovanjska segregacija). 3. Cilji v zvezi s povpraševanjem: – razvoj stanovanjskih finančnih virov (kazalci: portfelj stanovanjskega posojila, količnik posojilo/vrednost, nova stanovanjska posojila, razlika med hipoteko in glavnico, razlika med hipoteko in depozitom, stopnja zapadlosti posojil);. 15.

– razvitost fiskalne politike (kazalci: stanovanjske subvencije); – subvencije nizko dohodkovnim skupinam (kazalci: ciljne subvencije). 4. Cilji v zvezi s ponudbo: – razvoj stanovanjskih gradbenih zemljišč (kazalci: zemljiški razvojni multiplikator, koncentracija zemljišč); – oskrba z infrastrukturo (kazalci: izdatki za infrastrukturo); – nizkostroškovna gradnja (kazalci: gradbena cena, uvoženi del zidave, čas gradnje); – reorganizacija gradbene industrije (kazalci: industrijska koncentracija) – razvitost gradbene delovne sile (kazalci: delež delavcev in kvalificiranih delavcev). 5. Cilji v zvezi z reformo predpisov in institucij: – razvitost stanovanjskega trga (kazalci: obstoj omejitev pri menjavi); – razvitost zemljiškega trga (kazalci: registracija zemljišč, zemljišča v javni lasti); – razvitost stanovanjskih financ, aktivnost javnega sektorja; – cenovne motnje (kazalci: motnje pri cenah najemnin, nadzor nad najemninami); – odpravljanje birokratskih ozkih grl (kazalci: zamude pri izdaji dovoljenj, zamude pri izterjavi, zamude pri deložaciji najemnikov). 6. Širši družbenoekonomski cilji in učinki: – odpravljanje revščine (kazalci: umrljivost otrok do petega leta starosti); – nadzor nad inflacijo (kazalci: stopnja inflacije); – spodbujanje varčevanja gospodinjstev (kazalci: stopnja varčevanja gospodinjstev); – spodbujanje rasti dohodka (rast plač industrijskih delavcev); – večanje produktivnosti (kazalci: industrijska produktivnost); – spodbujanje rasti naložb (kazalci: oblikovanje kapitala); – manjšanje plačilnega primanjkljaja (kazalci: uravnoteženje plačilnega primanjkljaja); – manjšanje državnega aparata (kazalci: državni primanjkljaj). Za doseganje zastavljenih ciljev stanovanjske politike je potrebno zagotoviti nemoteno delovanje stanovanjskega trga. Potrebno je uskladiti ponudbo in povpraševanje po stanovanjih, tako na območjih, kjer je veliko povpraševanje po stanovanjih, kot tudi na območjih, kjer število prebivalstva upada. V nasprotnem primeru se lahko cene in najemnine stanovanj drastično spreminjajo.. 3.4. INSTRUMENTI STANOVANJSKE POLITIKE. V nabor relevantnih instrumentov, ki pa lahko služijo tudi drugim ciljem, je Mandičeva (1996, str. 29) uvrstila: – Subvencioniranje stanovanjske proizvodnje (stanovanjska gradnja in nakup), vzdrževanja, obnove, modernizacije in celo tekočega obratovanja. Objektne subvencije so splošne, vezane na stanovanjsko stavbo kot celoto in praviloma. 16.

niso diferencirane med posameznimi lastniki. – Subvencioniranje stanovanjske potrošnje. Gre za direktno subvencioniranje potrošnikov oziroma najemnikov stanovanj in na ta način na stanovanjskem trgu delujejo preko strani povpraševanja. To je program državnega transferja dohodka, ki je namenjen stimuliranju stanovanjske potrošnje, nima pa direktnega vpliva na stanovanjsko proizvodnjo. – Davčne olajšave. Stanovanjskih davčnih olajšav je več vrst in oblik. So oblika indirektnih stanovanjskih subvencij, ki pomenijo fiskalno stimulacijo, namenjeno predvsem spodbujanju stanovanjske proizvodnje in se uporabljajo v sektorju zasebnih najemniških stanovanj, še zlasti pa v sektorju lastniških stanovanj. Iz tega izhaja tudi glavna slabost te oblike podpore, in sicer, da ima glede na prerazporeditev dohodka regresiven učinek. Ker so subjekti, ki imajo koristi od te oblike olajšav v višjem razredu, to ne pripomore k povečanju dostopnosti stanovanja revnejšim slojem. – Kontrola najemnin. Omejevanje najemnin je najstarejši instrument stanovanjske politike. Z njim država neposredno posega v izdatke gospodinjstev za stanovanje in s tem v relativno ceno najema v primerjavi z lastništvom. – Reguliranje odnosov med lastniki in najemniki stanovanj. Z njimi želi država zagotoviti, poleg splošnega pravnega reda, tudi zaščito šibkejše strani, torej najemnikov. – Ostali mehanizmi državne regulacije in podpore na stanovanjskem trgu. V ta sklop uvrščamo nekatere širše, posrednejše mehanizme intervencije države na stanovanjskem trgu, npr. predpisovanje standardov v gradbeništvu stanovanj, predpisovanje standardov glede kakovosti stanovanj, predpisovanje pravil glede uporabe zemljišč, preskrba zemljišča, standardi glede infrastrukture, preskrba infrastrukture, dovoljenja glede spremembe namembnosti stanovanj, subvencioniranje stanovanjskih finančnih institucij in neprofitnih stanovanjskih organizacij itd. – Neprofitna najemniška stanovanja so oblika direktne intervencije države na stanovanjskem trgu. Država s svojim skladom socialnih stanovanj povečuje ponudbo na stanovanjskem trgu in s tem zadovoljuje stanovanjsko povpraševanje nizkodohodkovnih in posebnih socialnih skupin prebivalstva. Neprofitna najemniška stanovanja se zgradijo ali odkupijo s sredstvi iz proračuna. Država zanje določi najemnino, ki bi naj pokrivala vse ali vsaj nekatere stroške in je nižja od tržne najemnine. Na nepremičninskem trgu se pojavljajo in uveljavljajo nekateri novi instrumenti zagotavljanja neprofitnih stanovanj. Pred uporabo je potrebno preveriti njihovo izvedljivost, pregledati primere dobre prakse in tudi slabe strani njihove uporabe, predvsem pa ugotoviti njihovo primernost za vsako občino posebej. V kolikor bo za posamezni instrument ugotovljeno, da dejansko prinaša pozitivne rezultate in da so glede njegovega izvajanja ustrezno rešena tudi vsa druga odprta vprašanja, bodo občine pristopile k izvajanju. Novi instrumenti stanovanjske politike so (Občina Radovljica, 2008, str. 58):. 17.

– Najprej najem tržnih stanovanj, šele nato dodeljevanje tržnih najemnih stanovanj v podnajem za podnajemnino v višini neprofitne najemnine po modelu javno zasebnega partnerstva med občino in fizičnimi osebami oziroma lastniki najemnih stanovanj na območju občine. Instrument temelji na povečanju ponudbe neprofitnih najemnih stanovanj, ki bi jih občina pridobivala z aktiviranjem zasebnega najemnega sektorja na podlagi javnih razpisov za najem stanovanj, ki se prosto oddajajo na trgu. Najeta tržna stanovanja bi občina ponudila v podnajem upravičencem do neprofitnih stanovanj. – Uvedba stanovanjskih posojil za obnovo in sanacijo skupnih delov. večstanovanjskih stavb. – Rentni odkup stanovanj in s tem povezane dosmrtne rente ob hkratni odplačni služnosti stanovanja. Na ta način bi z obročno prodajo lastnega stanovanja starejši ljudje prišli do določenega premoženja, ki bi ga bodisi uporabili za izboljšanje bivalnega okolja ali prenovo, bodisi za kaj drugega, glede na njihove trenutne potrebe, hkrati pa bi lahko do smrti prebivali v stanovanju. Po njihovi smrti bi stanovanje prešlo v last tistega, ki je rento izplačeval (npr. občina, Nepremičninski sklad, banka, zavarovalnica, ZPIZ ... ). – Pomoč pri pridobivanju lastnih stanovanj po modelu deljenega lastništva po principu javno zasebnega partnerstva – za občane, ki z lastnimi sredstvi ne bodo zmogli kupiti primernega stanovanja. – Nakup stanovanj po sistemu leasinga.. 3.5. UČINKI STANOVANJSKE POLITIKE. Sociološka analiza se od stroge analize politike najbolj razlikuje pri učinkih, saj lahko, poleg namernih, obravnava tudi nenamerne učinke politik. Pri tem jih lahko vrednoti tudi ob vrednostni hierarhiji, ki je drugačna od tiste, ki je vsebovana v sami politiki. Avtorica obravnava naslednje učinke stanovanjskih politik (Mandič, 1996, str. 29-30): – splošno funkcioniranje stanovanjskega trga (razpoložljivost in cenovna dosegljivost stanovanj, velikost in kakovost stanovanjskega sklada); – primernost najemnin (npr. ali do razlik v najemninah prihaja predvsem zaradi različne kakovosti stanovanj, ali pa zaradi posebnih okoliščin); – vpliv na naložbe v najemna stanovanja (ali zaradi nadzora nad najemninami naložbe usihajo); – stanovanjska mobilnost, vloga socialnega stanovanja v smislu univerzalne/ selektivne socialne dostopnosti; – udeležba in vpliv najemnikov pri upravljanju najemnih stanovanj. Medtem ko sem povzela analizirane instrumente in učinke stanovanjskih politik predvsem z namenom, da razgrnem, za take analize običajen kategorialni aparat, pa zasluži pozornost tudi sam interpretativni izkupiček te analize – avtorjev Skifter Andersena in Munka (1994, str. 19). V njem namreč pokažeta, da se cilji in dejanski učinki politik lahko popolnoma razlikujejo: Danska je razglasila razvoj nepridobitnega stanovanja, vendar so uporabljeni instrumenti pripomogli h krepitvi položaja lastnih. 18.

stanovanj; obratno pa je Nemčija razglašala razvoj lastnih stanovanj, vendar jih je z vrsto instrumentov omejevala bolj kot najemna. Na konkretni ravni tudi pokažeta vrsto primerov, ko so bili uporabljeni instrumenti povsem nasprotni ciljem. Ugotavljata, da na zastavljanje ciljev stanovanjske politike odločilno vpliva prevladujoča politična ideologija, medtem ko se na drugi strani instrumenti stanovanjske politike hitro odzivajo na »gospodarske spremembe ter na pogoje na stanovanjskem trgu ne glede na ideološka izhodišča« (Skifter Andersen in Munk, 1994, str. 22). Prispevek omenjene analize k razpravi o pristopu »analiza politike« kaže na možno napetost oziroma neskladje med sestavnimi deli instrumentalno pojmovane stanovanjske politike – npr. med cilji in instrumenti.. 3.6. OPREDELITEV NEPREMIČNINSKEGA TRGA. 3.6.1 Nepremičninski trg Stanovanjska nepremičnina je za večino ljudi največje premoženje, ki ga ima v lasti, nakup stanovanja ali hiše pa največja transakcija v življenju. Dogajanje na trgu nepremičnin bistveno vpliva na obnašanje ljudi, na velikost in strukturo njihovega trošenja in varčevanja. Vsaka nepremičnina, ki nastopa kot tržni element, je v svoji osnovi edinstvena, zato ji ni mogoče najti popolnega nadomestka. Trg nepremičnin je stičišče ljudi, ki trgujejo z dobrinami, katerih količina in kvaliteta sta težko merljivi, saj se na njih trguje z lastninskimi pravicami. Rezultat delovanja trga je razporeditev uporab zemljišč, ki odraža socialne in ekonomske preference in potrebe neke skupnosti ali področja. Močna je vloga države, monetarne in fiskalne politike (Cirman et al., 1999, str. 8). Za trg nepremičnin je značilno, da se na spremembo ponudbe in povpraševanja odziva podobno, kot nas uči ekonomska teorija. Odstopanja od teorije pojasnjujemo z nepopolnostmi trga, kot so heterogenost proizvodov, počasna proizvodnja nove ponudbe, močna vloga posojil, davčne olajšave, visoki transakcijski stroški in drugo (Cirman et al., 1999, str. 12). 3.6.2 Osnovne značilnosti trga nepremičnin Nepremičninski trg daje na prvi pogled vtis neurejenosti in neučinkovitosti. Le-to je posledica edinstvenih značilnosti nepremičnine kot tržne dobrine. Zaradi tega se razlikuje od ostalih trgov in trgov popolne konkurence. Najpomembnejše značilnosti trga nepremičnin lahko povzamemo v naslednji pregled (Cirman et al., 1999, 9-12): – Lokalizirana konkurenca. Nepremičnost, heterogenost in trajnost nepremičnin so vzroki za specifično konkurenco posameznega območja. Posamezne nepremičnine je razmeroma težko primerjati, kar vpliva na omejenost konkurence. Prav tako so zaradi nepremičnosti in heterogenosti nepremičnin za ta trg značilne velike razlike med posameznimi regijami in državami, tako v vrednosti kot v številu transakcij.. 19.

– Slojevito povpraševanje. Na trgu nepremičnin se slojevitost kaže v različnem gibanju ponudbe in povpraševanja na posameznih podtrgih. Tako je lahko recimo trg stanovanj zelo aktiven, medtem ko trg enodružinskih hiš stagnira. – Slaba informiranost tržnih udeležencev. Transakcije med prodajalci in kupci so ponavadi zaupne in decentralizirane, zato je pridobivanje tržnih informacij zahtevno in drago opravilo. Tržni udeleženci so zato navadno slabo informirani in iščejo pomoč pri nepremičninskih izvedencih, zato so transakcijski stroški višji. – Fiksna kratkoročna ponudba. Uskladitev ponudbe in povpraševanja na trgu je pogosto možna le na dolgi rok. Povpraševanje je namreč lahko zelo razgibano že v krajših obdobjih, medtem ko se kratkoročno nespremenljiva ponudba nanj težko odziva. Heterogenost proizvodov, počasna proizvodnja nove ponudbe, močna vloga posojil ter druge značilnosti trga nepremičnin pojasnjujejo odstopanja od drugih trgov, kar se tiče sprememb ponudbe in povpraševanja. – Nepremičnine, ki so primerljive glede velikosti in kvalitete, ponavadi na trgu dosegajo podobne cene, ki so v stanju ravnotežja ponudbe in povpraševanja stabilne. – Ko je na trgu presežno povpraševanje, se vzpostavi tako imenovani trg prodajalcev, za katerega so značilne visoke cene in pospeševanje njihove nadaljnje gradnje.. 3.6.3 Podtrgi nepremičnin Pomembna je delitev na primarne in sekundarne trge nepremičnin, kjer pod transakcije na primarnih trgih nepremičnin uvrščamo trgovanje z novozgrajenimi nepremičninami oziroma tako imenovano novogradnjo, med transakcije na sekundarnih trgih nepremičnin pa uvrščamo promet z že »starimi« nepremičninami, ki so na trgu označene kot rabljene nepremičnine. Glede na namen in rabo nepremičnin, pa nepremičninske trge pogosto delimo glede na vrsto trgovanih nepremičnin na (Dasso in Ring, 1985, str. 240): – stanovanjski trg nepremičnin (stanovanja, eno- ali več-družinske stanovanjske stavbe, stavbna zemljišča za stanovanja ipd.), – poslovni trg nepremičnin (pisarne in pisarniške zgradbe, trgovine in nakupovalni centri, hoteli, moteli, gledališča, stavbna zemljišča za poslovno dejavnost ipd.), – industrijski trg nepremičnin (proizvodni prostori, skladišča, rudniki, stavbna zemljišča za industrijsko dejavnost ipd.), – kmetijski trg nepremičnin (kmetije in farme, razne rekreacijske nepremičnine, neuporabljena razvita zemljišča ob urbanih območjih ipd.), – trg nepremičnin za posebne namene in javne nepremičnine (izobraževalne institucije, cerkve, bolnišnice, pokopališča, domovi za ostarele, avtoceste, pošte, parki, upravne zgradbe, šole ter številne druge nepremičnine, namenjene javni uporabi).. 20.

3.7. INSTRUMENTI FINANCIRANJA NEPREMIČNIN. Nakup katerekoli nepremičnine je s finančne plati velik zalogaj za posameznika, kar terja uporabo različnih finančnih sredstev. Že skromno stanovanje stane več deset tisoč evrov, tako se pogosto zgodi, da kupec nepremičnine nima na razpolago dovolj lastnih sredstev in si je primoran del sredstev izposoditi. Zneski za nakup nepremičnine, ki si jih želijo posamezniki izposoditi, pa so navadno visoki in roki mnogo daljši kot pri ostalih vrstah posojil, zato je tako posojanje za posojilodajalce lahko zelo tvegano. Vendar pa stabilno ohranjanje vrednosti in dolga življenjska doba nepremičnin omogočata, da je kljub temu mnogo posojilodajalcev pripravljenih posojati sredstva, saj lahko sama nepremičnina služi kot porok za plačilo in na ta način zmanjšuje tveganje posojilodajalcev (Cirman et al., 1999, str. 52). 3.7.1 Namenska varčevanja Lastni viri za nakup nepremičnine navadno ne zadoščajo. V ta namen banke omogočajo svojim komitentom posebne oblike stanovanjskega varčevanja. To je namensko varčevanje, ki ponuja ugodnejšo obrestno mero, ta sredstva pa za banke predstavljajo trajnejše vire sredstev. Tako lahko posojilojemalec na osnovi večletnega stanovanjskega varčevanja pri banki dobi tudi ugodnejše stanovanjsko posojilo. Po končanem varčevanju, ki ga država navadno spodbuja s premijami in davčnimi ugodnostmi, ima varčevalec običajno pravico do posojila po ugodnejši obrestni meri, ki je na trgu. Na ta način pridobljeno posojilo navadno predstavlja le manjši del celotnega zneska, ki ga zahteva nakup nepremičnine. Varčevalne sheme omogočajo zagotovljeno posojilno obrestno mero po koncu varčevanja, nespremenljivo razmerje med depozitno in kreditno obrestno mero, denarne premije varčevalcem in razne davčne olajšave (Cirman et al., 1999, str. 52). 3.7.2 Hipotekarna posojila V razvitih državah je najobičajnejši način financiranja s pomočjo hipotekarnih posojil, le v manjši meri pa sredstva za nakup nepremičnin izvirajo iz običajnih posojil oziroma sredstev, ki jih za reševanje stanovanjske problematike dajejo na razpolago država, različne državne in paradržavne institucije. Poslovne banke, hranilnice, hranilno posojilna združenja in kreditna združenja ponujajo za nakup nepremičnine stanovanjska posojila. Posojila so zavarovana ali nezavarovana. Posojilodajalec lahko za posojeni znesek ne zahteva posebnega zavarovanja. Zneski, ki jih lahko dobimo z nezavarovanim posojilom, predstavljajo le majhen odstotek celotne vrednosti nepremičnine. V primerjavi z življenjsko dobo lete, so tudi kratkoročnejšega značaja in služijo le kot marginalen vir sredstev, saj je tveganje na strani upnika veliko. Vrednost premoženja dolžnika lahko v daljšem obdobju izgubi na vrednosti in s tem ogrozi možnost celotnega poplačila izposojenega zneska. Po obsegu so veliko številnejša zavarovana posojila. Zavarovanje je lahko v obliki sposobnih porokov, vrednostnih papirjev, bančnih vlog, menic, čekov ipd. Najpogosteje pa se vzame v zavarovanje kar sama nepremičnina. V tem primeru. 21.

govorimo o hipotekarnem posojilu. V razvitem svetu prav hipotekarna posojila predstavljajo najobičajnejši način financiranja nakupa stanovanja (Cirman et al., 1999, str. 52). 3.7.3 Leasing nepremičnin Novo posebno obliko financiranja nepremičnine predstavlja leasing nepremičnin, ki je v tujini že zelo priljubljen, saj predstavlja zelo privlačno možnost financiranja nakupa. Leasingodajalec lahko kupi nepremičnino, s katero nato na trgu najde ustreznega leasingojemalca, ali pa kupi nepremičnino po leasingojemalčevi izbiri. V obeh primerih nato nepremičnino da v uporabo leasingojemalcu, ta pa v zameno plača začetni polog, nato pa daljše obdobje plačuje mesečne obroke. Na koncu se lastništvo predmeta leasinga prenese na leasingojemalca, če se ta za to odloči. Leasing je po načinu financiranja zelo podoben financiranju z manjšim lastnim vložkom in veliko zadolžitvijo. Začetni polog pri leasingu je pravzaprav vložek lastnega kapitala, mesečni obroki pa so mesečne anuitete za posojilo, dano s strani leasingodajalca (INSA, 28. 12. 2009). Kljub nekaterim podobnostim se leasing nepremičnin v določenih elementih razlikuje od financiranja s posojilom. Medtem ko banke svojim komitentom postavljajo ostre pogoje in zahteve glede plačilne sposobnosti in danih zavarovanj, ima leasingodajalec kot lastnik nepremičnine na voljo več manevrskega prostora, saj je do konca lastnik nepremičnine. Pomembna prednost leasinga je v višini potrebnih lastnih sredstev. Sredstva, ki jih posameznik dobi z najetjem hipotekarnega posojila, predstavljajo le del vrednosti nepremičnine, tako znaten delež odpade na lastni prispevek kupca. Pri leasingu pa je ravno obratno: leasingodajalec nase prevzame večji delež financiranja, začetni polog leasingojemalca pa je veliko manjši. Dodaten problem pri posojilih predstavlja tudi dejstvo, da je hipoteko mogoče vpisati na nepremičnino, ki je že v lasti posojilojemalca. Če je nepremičnina predmet nakupa, mora obstoječi lastnik (prodajalec) dovoliti vpis hipoteke na njegovo lastnino, preden kupec pridobi posojilo, s katerim v prihodnosti poravna kupnino. Na splošno je razširjeno mnenje, da leasing zahteva visoke stroške, vendar temu ni tako. Stroške leasinga je potrebno primerjati ne le z obrestno mero bančnega posojila, pač pa tudi s stroški cenitve, s stroški vpisa hipoteke v zemljiško knjigo in s stroški odobritve posojila (INSA, 28. 12. 2009).. 22.

4 INSTITUCIONALNO OKOLJE STANOVANJSKEGA TRGA V RS Kot lahko vidimo v tabeli 2, je bilo konec lanskega leta v Sloveniji nekaj več kot 830 tisoč stanovanj ali 408,4 stanovanja na 1000 prebivalcev. Povprečna površina stanovanja je 76,9 m², povprečna površina na osebo pa 31,4 m². Spremljanje zakonodaje, ki vpliva na stanovanjsko politiko, skrb za stanovanja, dajanje ugodnih posojil pa so med drugim tudi glavni nalogi stanovanjske zbornice in Stanovanjskega sklada Republike Slovenije. Tabela 2: Število stanovanj, 2009. Merska enota. Skupaj. Mestna naselja. Druga naselja. Stanovanja v Sloveniji. število. 830.047. 427.944. 402.103. Površina stanovanj Povprečna površina stanovanj Povprečna površina/osebo Povprečno število oseb v stanovanju Stanovanja na 1000 prebivalcev. x 1000 m² m². 63.869. 30.533. 33.336. 76,9. 71,3. 82,9. m² število. 31,4 2,4. 29,9 2,4. 32,9 2,5. število. 408,4. 419,7. 397,1. Vir: SURS (2010). 4.1. STANOVANJSKA ZBORNICA. Stanovanjska zbornica Slovenije (SZS) je bila na podlagi starega stanovanjskega zakona (Ur. list 18/91) ustanovljena 7. junija leta 2000 kot samostojno strokovno združenje s pomembnimi nalogami glede izboljšanja stanovanjske oskrbe, upravljanja in gospodarjenja z najemnimi stanovanji, zagotavljanja strokovne pomoči in informacij svojim članom, izvajanja javnih pooblastil in zastopanja svojih članov. Pri tem sodelujejo z drugimi institucijami in udeleženci na področju stanovanjske dejavnosti, prispevajo k izboljšanju zakonodaje, oblikujejo stališča do pomembnejših dogodkov na stanovanjskem področju in pomagamo pri razjasnitvi aktualnih vprašanj (SZS, 28. 12. 2009). 4.1.1 Članstvo Stanovanjske zbornice Članstvo v SZS je prostovoljno. Člani lahko postanejo stanovanjski skladi, neprofitne stanovanjske organizacije, lokalne skupnosti, na območju katerih niso ustanovljeni stanovanjski skladi, upravniki stanovanj in lastniki stanovanj in drugi, ki opravljajo stanovanjske storitve. Člani morajo izvajati sprejete sklepe, spoštovati etični kodeks. 23.

in kodeks dobrih poslovnih običajev, izmenjevati informacije za potrebe izvajanja dejavnosti in uresničevanja interesov članov ter redno plačevati članarino. V Stanovanjsko zbornico Slovenije je sedaj včlanjenih 40 pravnih subjektov, in sicer 11 javnih skladov, 17 občin in 12 drugih organizacij s področja stanovanjske oskrbe oz. stanovanjskih storitev (SZS, 28. 12. 2009). 4.1.2 Naloge Stanovanjske zbornice Naloge stanovanjske zbornice so (SZS, 28. 12. 2009): – spremljanje zakonodaje in dajanje pobud ter predlogov pri sprejemanju in spremembah zakonodaje, ki neposredno ali posredno vpliva na stanovanjsko gospodarstvo in stanovanjsko politiko; – sodelovanje pri pripravi in sprejemanju zakonov in drugih predpisov s področja stanovanjskega gospodarstva in stanovanjske politike ter oblikovanje stališč in predlogov k predlogom predpisov s tega področja; – oblikovanje stališč in predlogov glede stanovanjske politike na podlagi analiz in ocen stanja najemnih stanovanj na celotnem in posameznih območjih v Republiki Sloveniji; – spremljanje in obravnavanje problematike na področju gradnje, prenove in drugih oblik pridobivanja najemnih stanovanj; – spremljanje in obravnavanje problematike na področju oddajanja stanovanj s poudarkom na področju oddajanja neprofitnih stanovanj; – spremljanje in obravnavanje problematike v zvezi z gospodarjenjem in vzdrževanjem stanovanjskih in drugih objektov ter urejanje njihovega okolja; – sodelovanje in strokovna pomoč s področja delovanja članov; – usklajevanje interesov med lastniki in uporabniki stanovanj ter upravniki in izvajalci storitev; – sodelovanje z Gospodarsko zbornico Slovenije, Združenjem za poslovanje z nepremičninami in drugimi organizacijami s področja stanovanjske oskrbe; – zastopanje in usklajevanje interesov članov pri državnih organih, na željo člana pa tudi pri organih lokalnih skupnosti; – spremljanje izvajanja etičnega kodeksa in dobrih poslovnih običajev; – organizacija raznih oblik izobraževanja članov ter organizacija tematskih srečanj članov in ostalih zainteresiranih; – sodelovanje z asociacijami, ki so ustanovljene za varstvo pravic najemnikov; – opravljanje drugih nalog v skladu s programi dela.. 4.2. STANOVANJSKI SKLAD REPUBLIKE SLOVENIJE. Stanovanjski sklad Republike Slovenije je javni sklad (v nadaljevanju Sklad), ki je bil ustanovljen s Stanovanjskim zakonom iz leta 1991, za financiranje nacionalnega stanovanjskega programa oziroma spodbujanje stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih hiš (SZ, 146. člen). Na podlagi novele Stanovanjskega zakona je Sklad javni finančni in nepremičninski sklad, ustanovljen za financiranje in izvajanje nacionalnega stanovanjskega. 24.