ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI PERUMAHAN TAMAN TASIK MADU INDAH, MALANG

(1)

ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH

DI PERUMAHAN TAMAN TASIK MADU INDAH,

MALANG

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER

SURABAYA 2011

Presented by:

Berlin Shelina Wardani

3107100011

(2)

LATAR BELAKANG

Penduduk kota Malang yang semakin padat

Kebutuhan akan tempat tinggal meningkat

Perumahan Taman Tasik Madu Indah merupakan salah satu perumahan di Malang dengan lokasi strategis

Dikarenakan banyaknya kompetitor, perumahan ini kurang diminati pasar Diduga faktor harga menjadi penyebab masalah ini

(3)

PENDAHULUAN

RUMUSAN MASALAH

• Bagaimana taksiran permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman

Tasik Madu Indah, Malang?

• Biaya apa sajakah yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual

rumah per unit di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang. Dan berapa besarnya?

• Berapa besar harga jual setiap unit rumah yang sesuai, berdasarkan

permintaan pasar dan analisa biaya?

MANFAAT PENULISAN

• Dapat menambah wawasan bagi penulis dan pembaca serta dapat menjadi referensi untuk penelitian selanjutnya.

(4)

FAKTOR PENGARUH DALAM PENETAPAN HARGA

(Kotler&Armstrong, 2001) Keputusan penetapan harga Faktor Internal •Tujuan pemasaran

•Strategi bauran pemasaran

•Biaya

•Pertimbangan organisasi

Faktor Eksternal

•Sifat pasar dan permintaan

•Persaingan

(5)

R (Pemasukan) C (Pengeluaran) BEP (titik impas)

Ongkos total

Unit Variabel

Gambar Ilustrasi analisis BEP pada pemilihan alternatif investasi (Pujawan,2009)

METODE ANALISA TITIK IMPAS

x

TC = Total Cost, Biaya total adalah jumlah dari biaya tetap dan biaya variabel. TR = Total Revenue, Pendapatan yang diterima

(6)

TEORI PERMINTAAN

Menurut Arsyad (1999) Istilah permintaan menunjukkan jumlah barang dan jasa yang akan dibeli konsumen pada periode waktu dan keadaan tertentu.

KURVA PERMINTAAN

Kurva permintaan merupakan suatu bagian dari fungsi permintaan yang menunjukkan hubungan antara harga produk dengan jumlah produk yang diminta

Unit Rumah Harga

P1

P₂

Q2 Q1

Gambar Kurva permintaan menunjukkan hubungan antara tingkat harga dan jumlah unit rumah

(7)

PENELITIAN TERDAHULU

• Sutanto (2008),

Judul: Penetapan Harga Jual Rumah Pada Perumahan Taman Banjar Wijaya. Metode yang digunakan: mark up pricing (berdasarkan biaya plus) dan going rate pricing (berdasarkan harga pasar)

• Hutomo (2010),

Judul: Penetapan Harga Jual unit Apartemen Puncak Permai di Surabaya. Metode: metode Break Even Point dan analisa data pendekatan permintaan digunakan metode survey langsung penyebaran kuisioner.

(8)

HASIL ANALISA KESIMPULAN DAN SARAN

LATAR BELAKANG Penduduk kota Malang yang semakin padat

Kebutuhan akan tempat tinggal meningkat

Perumahan Taman Tasik Madu Indah merupakan salah satu perumahan di Malang dengan lokasi strategis

Dikarenakan banyaknya kompetitor, perumahan ini kurang diminati pasar

Diduga faktor harga menjadi penyebab masalah ini

STUDI LITERATUR

PENGUMPULAN DATA

KONSEP PERENCANAAN PENJUALAN

FAKTOR INTERNAL : - BIAYA TETAP

- BIAYA VARIABEL

ANALISA DATA BREAK EVEN POINT

ANALISA DATA TAKSIRAN PERMINTAAN

RUMUSAN MASALAH

1. Bagaimana taksiran permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang?

2. Identifikasi biaya apa sajakah yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Tasikmadu, Malang. Dan berapa besarnya?

3. Berapa besar harga jual setiap unit rumah yang sesuai, berdasarkan permintaan pasar dan analisa biaya?

FAKTOR EKSTERNAL : - KUISIONER

(9)

Dalam melakukan wawancara mengenai persebaran harga konsumen:

Responden: konsumen yang berminat membeli rumah di daerah Tasik Madu, di kantor pemasaran.

Jumlah sampel: 40 orang

Variabel Indikator Data Hasil

Data Sekunder Laporan Pengeluaran Biaya tetap Data Sekunder Data Rencana Pengelolaan Proyek Data Primer survey kuisioner tentang persebaran harga konsumen H A R G A J U A L Biaya Variabel Biaya Tetap Estimasi Biaya dan Kurva Biaya Biaya Permintaan pada tingkat harga yang berbeda Permintaan Kurva Permintaan

Kurva distribusi normal menurut teori sentral limit, jumlah sampel30 (Singarimbun, 1989)

(10)

PEMBAHASAN

DESKRIPSI PROYEK

Perumahan Taman Tasik Madu Indah merupakan salah satu perumahan berlokasi di kecamatan Lowokwaru, kota Malang. Perumahan ini dikembangkan oleh PT Ehant Artajaya. Perumahan dengan konsep asri, modern, dan minimalis ini berada di kawasan dengan lokasi strategis dan banyak fasilitas umum di sekitarnya. Perumahan ini mengambil segment menengah, diperuntukkan bagi keluarga muda yang ingin membeli rumah pertama mereka dengan kisaran harga Rp 160.000.000,- sampai Rp 190.000.000,-, selain itu perumahan ini juga dekat dengan kampus ITN II, Universitas Muhammadiyah II, dan Universitas Brawijaya.

Luas tanah : 8224,84 m2

Jumlah total rumah : 43 unit Jumlah rumah tipe 36 : 18 unit Jumlah rumah tipe 45 : 25 unit

(11)

(12)

PERMINTAAN

Hasil Survei Kuesioner pada tipe 36

Hasil Survei Kuesioner pada tipe 45

120.000.000 24 10 4 1 1 40 130.000.000 9 21 4 4 2 40 140.000.000 2 13 16 6 3 40 150.000.000 3 5 13 16 3 40 160.000.000 0 2 6 22 10 40 170.000.000 0 0 3 17 20 40 180.000.000 1 0 0 9 30 40 Tota l Ha rga (Rp) Pa s ti bel i Ingi n

bel i Mungki n _{bel i} Ti da k _{i ngi n} _{ti da k}Pa s ti

160.000.000 15 13 7 3 2 40 170.000.000 5 12 15 6 2 40 180.000.000 2 6 15 14 3 40 190.000.000 1 2 11 18 8 40 200.000.000 1 1 3 17 18 40 210.000.000 1 0 3 11 25 40 220.000.000 1 0 1 6 32 40 Tota l Ha rga (Rp) Pa s ti bel i Ingi n bel i Mungki n bel i Ti da k i ngi n Pa s ti ti da k Jawaban Probabilitas

Pasti Tidak Membeli 0,00

Tidak Ingin Membeli 0,25

Mungkin Membeli 0,50 Ingin Membeli 0,75 Pasti Membeli 1,00 Tabel 2.1 Nilai probabilitas ( Arsyad, 1999)

(13)

Jumlah permintaan menurut tingkat harga untuk tipe 36

Jumlah permintaan menurut tingkat harga untuk tipe 45

Ha rga (Rp) Pa s ti bel i Ingi n bel i Mungki n bel i Ti da k i ngi n Pa s ti ti da k Tota l 120.000.000 24 7,5 2 0,25 0 33,75 130.000.000 9 15,75 2 1 0 27,75 140.000.000 2 9,75 8 1,5 0 21,25 150.000.000 3 3,75 6,5 4 0 17,25 160.000.000 0 1,5 3 5,5 0 10 170.000.000 0 0 1,5 4,25 0 5,75 180.000.000 1 0 0 2,25 0 3,25

Ha rga (Rp) Pa s ti _{bel i} Ingi n _{bel i} Mungki n _{bel i} Ti da k _{i ngi n} _{ti da k}Pa s ti Tota l

160.000.000 15 9,75 3,5 0,75 0 29 170.000.000 5 9 7,5 1,5 0 23 180.000.000 2 4,5 7,5 3,5 0 17,5 190.000.000 1 1,5 5,5 4,5 0 12,5 200.000.000 1 0,75 1,5 4,25 0 7,5 210.000.000 1 0 1,5 2,75 0 5,25 220.000.000 1 0 0,5 1,5 0 3

(14)

P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7 P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9 P = -1.884.127,7Q+ 182.030.171,7 R² = 0,987 0 20.000.000 40.000.000 60.000.000 80.000.000 100.000.000 120.000.000 140.000.000 160.000.000 180.000.000 200.000.000 0 10 20 30 40 H ar ga J ua l (P )

Jumlah Unit Rumah (Q)

Kurva Permintaan Rumah tipe 36

kurva permintaan rumah tipe 36

Linear (kurva permintaan rumah tipe 36) P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9 R² = 0,972 0 50.000.000 100.000.000 150.000.000 200.000.000 250.000.000 0 10 20 30 40 H ar ga J ua l (P )

Jumlah Unit Rumah (Q)

Kurva Permintaan Rumah tipe 45

kurva permintaan rumah tipe 45

Linear (kurva permintaan rumah tipe 45)

(15)

BIAYA

BIAYA TETAP ialah biaya yang tidak dipengaruhi oleh jumlah output atau volume produksi,

1. Biaya Tanah

2. Biaya Sertifikasi Tanah 3. Biaya Pembuatan Jalan 4. Biaya Pemasaran

5. Biaya konstruksi Taman & Pintu gerbang 6. Biaya Desain

7. Biaya Penerangan perumahan 8. Biaya Pembuatan rumah contoh

BIAYA VARIABEL adalah biaya yang secara proporsional dipengaruhi oleh jumlah output. 1. Biaya Pekerjaan Tanah

2. Biaya Pekerjaan Pondasi 3. Biaya Pekerjaan Pasangan 4. Biaya Pekerjaan Kayu

5. Biaya Pekerjaan Atap

6. Biaya Pekerjaan Pengecatan 7. Biaya Pekerjaan Listrik

(16)

a. Biaya pembelian tanah mentah (a)

a= luas total tanah x harga jual tanah/m2

a= 8224,84 x Rp. 500.000,- (menurut harga pengembang) a= Rp.

4.112.420.000,-b. Biaya pematangan lahan (b)

b= luas total tanah x biaya pematangan lahan b= 8224,84 x harga pematangan lahan/m3

(pematangan lahan merupakan proses cut & fill+pemadatan tanah) b= 8224,84 x Rp.

111.895,-b= Rp. 920.318.471,8

BIAYA TETAP

(17)

a. Biaya pelayanan pengukuran

Tu= (L/500 x HSBKu) +

Tu= ((8224,84/500) x 80.000) + Tu= 1.315.974,4 +

100.000,-Tu= Rp. 1.415.974,4

HSBKu = Harga satuan biaya khusus kegiatan Pengukuran yang berlaku untuk tahun berkenaan. Besar HSBKu pada tahun 2010 ialah

Rp.80.000,-b. Biaya pelayanan pemeriksaan tanah Tpa= (L/500 x HSBKpa) +

350.000,-Tpa= ((8224,84/500) x 67.000) + 100.000,-Tpa= 1.102.128,6 +

350.000,-Tpa= Rp. 1.452.128,6

HSBKpa = Harga satuan biaya khusus kegiatan Pemeriksanaan Tanah oleh Panitia A. Besar HSBKa pada tahun 2010 ialah

Rp.67.000,-c. Biaya Pendaftaran Tanah, Rp 50.000,-2. Biaya Sertifikasi Tanah

(18)

d. Biaya Transportasi, konsumsi, & akomodasi

Biaya ini tidak disetor ke BPN, jumlahnya relatif, dialokasikan sebesar Rp.

1.000.000,-e. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan)

UU No. 20 / 2000 jo. UU No. 21 BPHTB adalah bea yang harus dilunasi terlebih dahulu sebelum sertifikat tanahnya diterbitkan.

BPHTB= NPOPKP x 5%

BPHTB= (NPOP-NPOPTKP) x 5%

BPHTB= (4.112.420.000 – 60.000.000) x 5% BPHTB= Rp

202.621.000,-NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak,

NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Tidak Kena Pajak, yang pada tahun 2010 besarnya Rp

60.000.000,-Dari perhitungan di atas mengenai biaya sertifikasi tanah, biaya yang disetor ke kantor pertanahan kota Malang ialah sebesar Rp 2.918.103,- dan biaya yang harus disetorkan ke kas Negara ialah sebesar Rp

(19)

202.621.000,-a=0,5m b= 4 m a=0,5m

Luas tanah yang digunakan untuk jalan ialah 3425,8 m2_{, dengan lebar 5m, sehingga} panjang total ialah 685,2 m

a. Biaya pembuatan trotoar (a)

Di bagian samping kanan kiri badan jalan diberi trotoar dengan lebar tiap sisi 0,5 m. a= luas tanah untuk trotoar x biaya pemasangan tegel trotoar

a= 1 x 685,2 x 51.500 a= Rp

35.287.800,-b. Biaya pembuatan jalan paving (b)

b= luas tanah yang akan dipaving x biaya pemasangan paving stone blok 8cm b= 4 x 685,2 x 74.464

b= Rp

204.090.931,-jadi biaya pembuatan jalan paving = a+b = Rp 239.378.731,-3. Biaya Pembuatan Paving

(20)

4. Biaya pemasaran

Kegiatan promosi akan dilakukan 1 th.

Menurut Kelly et al, 2004 Besarnya biaya pemasaran per bulan ialah 0,5% dari besarnya investasi.

Biaya pemasaran= 0,5% x 12 x 4.112.420.000,-Biaya pemasaran= Rp

246.745.200,-5. Biaya konstruksi taman & pintu gerbang a. biaya pengolahan tanah taman.

Volume tanah yang diolah ialah 10 m3_{, volume tersebut diperoleh dari luas tanah 10 m}2 dikalikan kedalaman tanah 1m.

Biaya pengolahan tanah taman= 10m3 _{x 122.350} = Rp 1.223.500,-b. Biaya pembuatan taman

Biaya pembuatan taman dengan luas 10 m2 _{dengan biaya per m}2 _{Rp 300.000,- maka} seluruh biaya

(21)

Rp.3.000.000,-c. Biaya pembuatan pintu gerbang dan pos keamanan.

Biaya pembuatan pintu gerbang dan pos keamanan berukuran 2m x 2m yang

terletak di tengah pintu gerbang, digunakan pula sebagai median jalan dialokasikan sebesar = Rp

10.000.000,-6. Biaya Desain

Menurut Kelly et al, 2004 ; Barringer, 2003. Besarnya biaya desain 2 % dari total nilai investasi

Biaya desain = 0,02 x Rp. 4.112.420.000,- = Rp. 82.248.400,-7. Biaya penerangan perumahan

Pemasangan tiang lampu + Lampu PJU = Rp 229.700 x 17 unit

= Rp

3.904.900,-8. Biaya pembuatan rumah contoh

Rincian biaya untuk pembuatan rumah contoh dibuat sama dengan rincian biaya untuk pembuatan rumah tipe 36. Rumah contoh dibuat hanya 1 unit yang

digunakan sebagai kantor pemasaran, dan nantinya akan dijual. Biaya pembuatan rumah contoh Rp 82.993.481,5

(22)

Perhitungan Biaya Tetap untuk tipe 36 = 18 x Rp 5.912.771.787,5

43

= Rp 2.475.113.771,5

Perhitungan Biaya Tetap untuk tipe 45 = 25 x Rp 5.912.771.787,5 43 = Rp 3.437.658.016 0,0 500.000.000,0 1.000.000.000,0 1.500.000.000,0 2.000.000.000,0 2.500.000.000,0 3.000.000.000,0 0 5 10 15 20 B ia ya ( R p)

Jumlah rumah (unit)

Biaya Tetap tipe 36

biaya tetap tipe 36

0,0 500.000.000,0 1.000.000.000,0 1.500.000.000,0 2.000.000.000,0 2.500.000.000,0 3.000.000.000,0 3.500.000.000,0 4.000.000.000,0 0 10 20 30 B ia ya ( R p)

Biaya Tetap tipe 45

(23)

BIAYA VARIABEL

TIPE

36

No. Uraian pekerjaan volume satuan harga satuan Harga I Pekerjaan Tanah

1 Galian Pondasi 15 m3 39.231,0 588.465,0 2 Urugan Tanah Pondasi 21 m3 13.077,0 274.617,0 3 Urugan bawah Lantai 54,5 m3 134.205,0 7.314.172,5

II Pekerjaan Pondasi

1 pondasi batu kali 9,6 m3 476.308,0 4.572.556,8 2 sloof keliling bangunan 0,98 m3 3.904.968,0 3.826.868,6

III Pekerjaan Pasangan

1 Pasangan tembok batu merah 40,0 m2 154.649,5 6.185.980,0 2 Kolom praktis beton 0,9 m3 4.899.949,1 4.360.954,7 3 Ring balk keliling 0,8 m3 2.100.000,0 1.680.000,0 4 Plesteran tembok rumah 65 m2 26.775,8 1.740.429,6 5 Lantai Keramik 40/40 37 m2 153.370,6 5.674.712,2 6 Lantai kamar mandi 2,3 m2 153.370,6 352.752,4 7 Bak mandi dilapisi keramik 1 bh 490.370,6 490.370,6 8 Klosed jongkok 1 bh 319.894,0 319.894,0 9 Angin-angin 15 bh 35.000,0 525.000,0

IV Pekerjaan Kayu

1 Kuzeyn pintu 6 bh 315.600,0 1.893.600,0 2 Kuzeyn jendela 5 bh 300.000,0 1.500.000,0 3 Daun pintu komplit 6 bh 926.624,0 5.559.744,0 4 Daun jendela komplit 5 bh 425.000,0 2.125.000,0 5 Rangka plafon & asbes medco 54 m2 60.101,0 3.245.454,0 6 List gybsum 60 m 15.000,0 900.000,0

(24)

V Pekerjaan Atap 1 Atap galvalum 60 m2 142.758,5 8.565.510,0 2 Genting 60 m2 37.753,5 2.265.210,0 3 Bubungan 12 m 57.032,8 684.393,6 VI Pekerjaan Pengecatan 1 cat tembok+plafond 130 m2 36.540,2 4.750.226,0

2 Cat Kuzeyn+daun pintu 4,5 bh 188.772,0 849.474,0

3 Cat daun jendela 7,5 bh 126.404,8 948.036,0

4 Cat genting 60 m2 22.515,9 1.350.955,8

VII Pekerjaan Listrik

1 Biaya penyambungan ke PLN 1 paket 3.200.000,0 3.200.000,0

(standart 6ttk,stop kontak 4 ttk, kotak sekring 1 bh, lampu taman 1 bh)

2 Sumur bor+pompa air shimizu otomatis 1 bh 2.300.000,0 2.300.000,0

VIII Pekerjaan Lain-lain

1 Pekerjaan septictank 1 bh 1.300.000,0 1.300.000,0

2 Pipa air bersih 3/4" 12 m 13.283,2 159.398,4

3 Saluran air kotor PVC 4" 10 m 67.353,0 673.530,3

4 Paving jalan masuk 9 m2 74.464,0 670.176,0

5 Taman standart 6 m2 66.000,0 396.000,0

6 Biaya IMB 850.000,0 850.000,0

7 Biaya Desain 36 m2 25.000,0 900.000,0

(25)

No. Uraian pekerjaan volume satuan harga satuan Harga I Pekerjaan Tanah

1 Galian Pondasi 22 m3 39.231,0 863.082,0 2 Urugan Tanah Pondasi 26,25 m3 13.077,0 343.271,3 3 Urugan bawah Lantai 68,13 m3 134.205,0 9.142.715,6

II Pekerjaan Pondasi

1 pondasi batu kali 12 m3 476.308,0 5.715.696,0 2 sloof keliling bangunan 1,23 m3 3.904.968,0 4.783.585,8

III Pekerjaan Pasangan

1 Pasangan tembok batu merah 50 m2 154.649,5 7.732.475,0 2 Kolom praktis beton 1,50 m3 4.899.949,1 7.349.923,7 3 Ring balk keliling 1,15 m3 2.100.000,0 2.415.000,0 4 Plesteran tembok rumah 106 m2 26.775,8 2.838.239,0 5 Lantai Keramik 40/40 46,25 m2 153.370,6 7.093.390,3 6 Lantai kamar mandi 2,88 m2 153.370,6 440.940,5 7 Bak mandi dilapisi keramik 1 bh 490.370,6 490.370,6 8 Klosed jongkok 1 bh 319.894,0 319.894,0 9 Angin-angin 15 bh 35.000,0 525.000,0

IV Pekerjaan Kayu

1 Kuzeyn pintu 6 bh 315.600,0 1.893.600,0 2 Kuzeyn jendela 5 bh 300.000,0 1.500.000,0 3 Daun pintu komplit 6 bh 926.624,0 5.559.744,0 4 Daun jendela komplit 5,00 bh 425.000,0 2.125.000,0 5 Rangka plafon & asbes medco 67,50 m2 60.101,0 4.056.817,5 6 List gybsum 75 m 15.000,0 1.125.000,0

BIAYA VARIABEL

TIPE 45

(26)

V Pekerjaan Atap 1 Atap galvalum 75,00 m2 142.758,5 10.706.887,5 2 Genting 75,00 m2 37.753,5 2.831.512,5 3 Bubungan 15,00 m 57.032,8 855.492,0 VI Pekerjaan Pengecatan 1 cat tembok+plafond 162,50 m2 36.540,2 5.937.782,5 2 Cat Kuzeyn+daun pintu 4,50 bh 188.772,0 849.474,0 3 Cat daun jendela 7,50 bh 126.404,8 948.036,0 4 Cat genting 75,00 m2 22.515,9 1.688.694,8

VII Pekerjaan Listrik

1 Biaya penyambungan ke PLN 1 paket 3.200.000,0 3.200.000,0 (standart 6ttk,stop kontak 4 ttk, kotak sekring 1

bh, lampu taman 1 bh)

2 Sumur bor+pompa air shimizu otomatis 1 bh 2.300.000,0 2.300.000,0

VIII Pekerjaan Lain-lain

1 Pekerjaan septictank 1 bh 1.300.000,0 1.300.000,0 2 Pipa air bersih 3/4" 15 m 13.283,2 199.248,0 3 Saluran air kotor PVC 4" 13 m 67.353,0 841.912,9 4 Paving jalan masuk 20 m2 74.464,0 1.489.280,0 5 Taman standart 6 m2 66.000,0 396.000,0 6 Biaya IMB 850.000,0 850.000,0 7 Biaya Desain 45 m2 25.000,0 1.125.000,0

(27)

P = 82.993.481,5Q R² = 1,0 0 200.000.000 400.000.000 600.000.000 800.000.000 1.000.000.000 1.200.000.000 1.400.000.000 1.600.000.000 0 5 10 15 20 B ia ya ( R p)

Biaya Variabel tipe 36

Biaya Variabel tipe 36 Linear (Biaya Variabel tipe 36) P = 101.833.065,3Q R² = 1,0 0,0 500.000.000,0 1.000.000.000,0 1.500.000.000,0 2.000.000.000,0 2.500.000.000,0 3.000.000.000,0 0 5 10 15 20 25 30 B ia ya ( R p)

Biaya Variabel tipe 45

Biaya variabel tipe 45 Linear (Biaya variabel tipe 45)

(28)

BIAYA TOTAL

Biaya total dari suatu sistem bisa dijumlahkan dari ongkos tetap dan ongkos variabel.

Juml a h ruma h Bi a ya (Rp) 0 2.475.113.771,5 1 2.558.107.253,0 2 2.641.100.734,5 3 2.724.094.216,1 4 2.807.087.697,6 5 2.890.081.179,1 6 2.973.074.660,6 7 3.056.068.142,1 8 3.139.061.623,7 9 3.222.055.105,2 10 3.305.048.586,7 11 3.388.042.068,2 12 3.471.035.549,7 13 3.554.029.031,2 14 3.637.022.512,8 15 3.720.015.994,3 Bi a ya Tota l ti pe 36 Juml a h ruma h Bi a ya (Rp) 0 3.437.658.016,0 1 3.539.491.081,3 2 3.641.324.146,6 3 3.743.157.211,9 4 3.844.990.277,2 5 3.946.823.342,6 6 4.048.656.407,9 7 4.150.489.473,2 8 4.252.322.538,5 9 4.354.155.603,8 10 4.455.988.669,1 11 4.557.821.734,4 12 4.659.654.799,8 13 4.761.487.865,1 14 4.863.320.930,4 15 4.965.153.995,7 16 5.066.987.061,0 17 5.168.820.126,3 18 5.270.653.191,6 19 5.372.486.257,0 20 5.474.319.322,3 21 5.576.152.387,6 22 5.677.985.452,9 23 5.779.818.518,2 24 5.881.651.583,5 25 5.983.484.648,9 Bi a ya Tota l ti pe 45

(29)

P = 82.993.481,5Q+ 2.475.113.771,5 R² = 1,0 0,0 500.000.000,0 1.000.000.000,0 1.500.000.000,0 2.000.000.000,0 2.500.000.000,0 3.000.000.000,0 3.500.000.000,0 4.000.000.000,0 4.500.000.000,0 0 5 10 15 20 Bi ay a

Jumlah unit rumah

Biaya Total tipe 36

Biaya Total tipe 36

Biaya Variabel Biaya Tetap

Linear (Biaya Total tipe 36) P = 101.833.065,3Q + 3.437.658.016,0 R² = 1,0 0,0 1.000.000.000,0 2.000.000.000,0 3.000.000.000,0 4.000.000.000,0 5.000.000.000,0 6.000.000.000,0 7.000.000.000,0 0 10 20 30 B ia ya

Jumlah unit rumah

Biaya Total tipe 45

Biaya Total tipe 45 Biaya Variabel Biaya Tetap Linear (Biaya Total tipe 45)

(30)

PENETAPAN HARGA TIPE 36

Persaman harga jual:

P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7

Fungsi penerimaan total: TR = P x Q

= (-1.884.127,7Q + 182.030.171,7)Q TR = -1.884.127,7Q2 _{+ 182.030.171,7Q}

Fungsi penerimaan marginal: MR = ∆TR/∆Q

MR = -3.768.255Q + 182.030.171,7

Dimana, MC = VC

MC = 82.993.481,52

Keuntungan tercapai pada kondisi:

MR = MC

-3.768.255Q + 182.030.171,7= 82.993.481,52 Q = 26 unit

(31)

Harga jual unit rumah yang sesuai dengan kurva permintaan, atau berdasarkan faktor eksternal. P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7 Q = 26, P = -1.884.127,7 (26) + 182.030.171,7 P = Rp.

133.042.852,-Q yang tersedia untuk rumah tipe 36 hanya 18 unit, sehingga 133.042.852,-Qmaks=18 unit. Dengan Qmaks=18 unit maka harga yang didapat ialah:

P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7

Q = 18

P = -1.884.127,7 (18) + 182.030.171,7

P = Rp.

148.115.873,-Harga Rp 148.115.873,- ialah harga berdasarkan perhitungan biaya agar pihak pengembang tidak rugi.

Namun, apabila pengembang ingin kedua aspek ini terpenuhi, yaitu dengan Q=18 unit dan harga Rp 133.042.852,- maka pengembang harus menurunkan total cost, menjadi Rp

(32)

2.394.771.327,-Persaman harga jual.

P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9

Fungsi penerimaan total: TR = P x Q

= (-2.204.162,3Q + 220.779.551,9)Q TR = -2.204.162,3Q2 _{+ 220.779.551,9Q}

Fungsi penerimaan marginal: MR = ∆TR/∆Q

MR = -4.408.324,6Q + 220.779.551,9

Dimana, MC = VC

MC = 101.833.065,3

Keuntungan tercapai pada kondisi:

MR = MC

-4.408.324,6Q + 220.779.551,9 = 101.833.065,3 Q = 27 unit

(33)

Harga jual unit rumah yang sesuai dengan kurva permintaan, atau berdasarkan faktor eksternal: P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9 Q = 27, P = -2.204.162,3 (27) + 220.779.551,9 P = Rp.

161.267.170,-Q yang tersedia hanya 25 unit, sehingga 161.267.170,-Qmaks=25 unit. Dengan 161.267.170,-Qmaks=25 unit maka harga yang didapat ialah:

P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9

Q = 25

P = -2.204.162,3 (25) + 220.779.551,9

P = Rp.

165.675.494,-Harga Rp.165.675.494,- ialah harga berdasarkan perhitungan biaya agar pihak pengembang tidak rugi.

Namun, apabila pengembang ingin kedua aspek ini terpenuhi, yaitu dengan Q=25 unit dan harga Rp 161.267.170,- maka pengembang harus menurunkan total cost, menjadi Rp

(34)

4.031.679.245,-KESIMPULAN

1. Permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang dapat

dilihat melalui persamaan garis pada kurva permintaan. Untuk tipe 36, P= -1.884.127,7Q + 182.030.171,7. Dan tipe 45, P= -2.204.162,3Q + 220.779.551,9

2. Biaya yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang ialah Biaya Tetap dan Biaya Variabel. Biaya tetap meliputi biaya tanah, biaya sertifikasi tanah, biaya pembuatan jalan, biaya pemasaran, biaya konstruksi taman & pintu gerbang, biaya desain, biaya penerangan perumahan, biaya pembuatan rumah contoh, yang jumlahnya sebesar Rp5.912.771.787,5. Biaya variabel meliputi biaya pekerjaan tanah, pekerjaan pondasi, pekerjaan pasangan, pekerjaan kayu, pekerjaan atap, pekerjaan pengecatan, pekerjaan listrik dan pekerjaan lain. Besar biaya variabel untuk tipe 36 ialah Rp 82.993.481,5 dan besar biaya variabel untuk tipe 45 ialah Rp 101.833.065,3

3. Berdasar kurva permintaan, besar harga jual setiap unit rumah yang dapat diterima konsumen untuk tipe 36 ialah Rp 133.042.852,- sedangkan untuk tipe 45 ialah Rp 161.267.170,-.

Berdasarkan analisa biaya dengan menggunakan q maksimum untuk masing-masing tipe, harga jual yang diperoleh untuk tipe 36 ialah Rp 148.115.873,- dan harga jual yang diperoleh untuk tipe 45 ialah Rp

(35)