8 Mei 2015
Company Update
RECOMMENDATION : BUY
Current Price Rp 100Target Price (12 months), set on 8 Mei 2015 Rp 101 Up/down side (+/-) 1% Stock Information Reuters Code BKSL.JK No. of shares (mn) 31,396.90 Market Cap. (Rp) 2,982,706 T 52wk High 152 52wk Low 82 Beta (Reuters) 1.51 Shareholders
PT Citra Kharisma Komunika 34.40 % HSBC – Singapore Branch 7.18 % BNYM s/a Mackenzie Cundill
Masyarakat / Publik 6.05 % 52.37 % Key Financial (2015 E) ROA (%) 2.25 ROE (%) 3.5
Book Value/ share (IDR) 184
PE (x) 15.76 PBV (x) 0.55 Historical Chart
Source : Estimasi Riset Anugerah Sentra Yusuf Nugraha
Analyst Research Investment Telp (021) 426 0375 ext 117 Fax (021) 428 89088
PT SENTUL CITY TBK (BKSL.JK)
Sentul City, BKSL merupakan perusahaan yang fokus pada bisnis properti. Sentul City Tbk (dahulu PT Royal Sentul Highlands) (BKSL) didirikan 16 April 1993 dengan nama PT Sentragriya Kharisma dan memulai kegiatan komersialnya sejak tahun 1995.
Marketing sales Sentul City 1Q15 tercatat 10,7 % dari target ...
PT Sentul City Tbk. (BKSL) mencatatkan pendapatan prapenjualan (marketing
sales) pada 1Q15 sebesar Rp 214,6 miliar, atau sekitar 10,7% dari target sepanjang
tahun. Sentul City menargetkan marketing sales 2015 sebesar Rp2 triliun, tidak berbeda dengan target yang dipatok BKSL pada tahun lalu. Pada umumnya penjualan properti di awal tahun cenderung lambat, dan diharapkan dapat melonjak pada kuartal II atau kuartal III. Bila dibanding dengan pencapaian pada 1Q14, perolehan pada kuartal I ini lebih rendah. Secara year-on-year terjadi penurunan sekitar 30%. Lebih rendah karena pengaruh makro ekonomi, isu pajak, dan suku bunga juga masih tinggi. Dengan penambahan fasilitas baru di Sentul City, diharapkan dapat meningkatkan minat pembelian di kawasan tersebut. Adapun lebih dari 50% marketing sales tersebut disumbangkan dari penjualan rumah tapak, dan sisanya dari penjualan apartemen dan ruko. Pada awal tahun ini, BKSL baru meluncurkan satu klaster baru dengan jumlah sekitar 120-an unit. Sepanjang 2015, BKSL berencana meluncurkan 10 klaster hunian baru.
Sentul City cetak rugi bersih 1Q15 Rp 9,99 miliar …
PT Sentul City Tbk (BKSL) membukukan Kerugian bersih pada 1Q15 sebesar Rp9,99 miliar atau Rp (0,32) per saham. Kerugian tersebut pada 1Q15 menunjukan anjlok kinerja BKSL bila dibandingkan dengan kinerja pada 1Q14 yang masih membukukan laba bersih sebesar Rp4,30 miliar atau Rp 0,14 per saham. Merosotnya kinerja BKSL pada 1Q15 tersebut terutama disebabkan oleh beban pokok penjualan yang meningkat dari Rp63,76 miliar menjadi Rp98,71 miliar. Sedangkan beban usaha mengalami penurunan dari Rp87,87 miliar menjadi Rp59,14 miliar, dan Pendapatan lain mengalami penurunan dari Rp55,60 miliar menjadi Rp12,40 miliar, serta beban keuangan BKSL menurun dari Rp21,71 miliar menjadi Rp12,78 miliar. Pendapatan pokok penjualan tetap mengalami peningkatan meskipun kinerja BKSL seluruhnya anjilok ke dalam kerugian. Pendapatan pokok BKSL meningkat sebesar 27,07% menjadi Rp157,35 miliar dari pendapatan pokok pada periode yang sama tahun 2014 yaitu Rp123,83 miliar. Aset BKSL meningkat dari Rp9,80 triliun tahun 2014 menjadi Rp9,81 triliun pada 1Q15, dan utang juga mengalami peningkatan dari Rp3,59 triliun menjadi Rp3,61 triliun.
BKSL diperdagangkan pada PE’15 = 15.76x dan PBV’15 = 0.55x. Harga objektif yang kami tetapkan : Rp 101 dengan metode DCF, dengan WACC = 9.99%, dan long term growth : 3%.
SENTUL CITY 8 Mei 2015
2
Industri dan Prospek Usaha
Prospek bisnis properti tahun depan diprediksi tetap tumbuh positif, terutama produk-produk untuk segmen kelas menengah. Segmen kelas menengah Indonesia pada 2015 nanti bakal tumbuh menjadi sekitar 90 juta orang dengan daya beli tinggi. Tak hanya itu. Kebutuhan hunian juga bertambah banyak terkait pertumbuhan populasi 1,49 persen per tahun. Di sisi lain, backlog (ketimpangan pasokan dan kebutuhan) hunian mencapai sekitar 15 juta unit per 2013.
Pertumbuhan bisnis dan industri properti berpeluang besar dan menjanjikan karena pemerintah punya cadangan dana Rp 291 triliun dari pengurangan subsidi bahan bakar minyak (BBM) yang akan dialihkan untuk menggenjot pembangunan infrastruktur. Pembangunan infrastruktur ini sangat terkait erat dengan pembangunan properti. Selain itu, pertumbuhan akan semakin melesat, bila Bank Indonesia selaku regulator melonggarkan pengetatan kredit properti. Terlebih kredit pemilikan rumah (KPR) melalui penurunan ketentuan loan to value (LTV) dari sebelumnya 30 persen hingga 50 persen menjadi 10 persen hingga 20 persen untuk segmen menengah bawah. Demikian juga dengan suku bunga. belum terlihat urgensinya sama sekali Bank Indonesia menaikkan BI Rate menjadi 7,75 persen.
Penurunan harga BBM dunia akan mengamankan fiskal negara. Kenaikan BI Rate itu terlalu reaktif, terbukti respon pasar negatif. Jadi, kalau suku bunga KPR sekitar 12-14 persen untuk KPR akan semakin memacu pertumbuhan properti,
Pasar
Tahun 2015 banyak sebagian kalangan meramalkan bahwa bisnis properti di tahun 2015 semakin membaik. Kini terlihat ekonomi semakin menuju kearah yang lebih baik maka permintaan akan properti akan terus meningkat tajam seiring dengan pertumbuhan penduduk suatu negara, khususnya di Indonesia. Indikator ini cukup jelas, dengan banyaknya kebijakan pemerintah yang pro rakyat untuk mendukung sejuta perumahan murah dengan target segmen menegah ke bawah.
Saat ini, pemerintah cukup intens didalam menggerakkan perekonomian khususnya di kelas menengah yang mereka mempunyai daya beli yang rendah, jika tidak di bantu pemerintah tentu sulit bagi mereka untuk mempunyai rumah yang layak. Disinilah peluangnya, segmen ini memang harus ada campur tangan pemerintah untuk mendapatkan rumah yang layak. Tentunya dengan secara tak langsung akan menjadikan dampak positif terhadap pelaku sektor properti dari hulu hingga hilir. Dengan adanya kebutuhan akan material bangunan berarti produsen-produsen bahan bangunan merasa diuntungkan, kebutuhan akan material semakin meningkat. Disinilah menggeliatnya sektor properti yang berkaitan dengan perumahan. Bisnis properti tentu juga akan mengalami kenaikan dengan segmen kelas atas. Segmen ini juga mempunyai pangsa pasar yang semakin bagus di tahun 2015. Prospek kebutuhan akan tanah, bangunan, perkantoran, ruko, dan kondomonium dipastikan juga diprediksi akan mengalami pertumbuhan yang semakin bagus. Target dan Hasil
PT. Sentul City Tbk (BKSL) adalah perusahaan pengembang kawasan township (kota pemukiman terpadu) dengan nama yang sama dengan nama perusahaannya, yakni Sentul City, berlokasi di Kawasan Sentul, Bogor. BKSL mulai membangun Sentul City ini sejak tahun 1994, tapi perkembangannya baru terasa dua tiga tahun terakhir ini. Selain Sentul City, hingga saat ini BKSL belum memiliki township lainnya lagi. Meski begitu, Sentul City sendiri merupakan township yang cukup luas, yakni lebih dari 1,415 hektar, atau kurang lebih setara dengan BSD City seluas 1,300 hektar (Belum termasuk landbank). Luas landbank Sentul City adalah 3,100 hektar.
Jika dibandingkan dengan kawasan pemukiman sejenis di Serpong dan Cikarang, Sentul City menawarkan udara pegunungan yang lebih sejuk dan segar, sehingga sejatinya lebih cocok untuk tempat tinggal dan rumah peristirahatan ketimbang Serpong atau Cikarang yang lumayan panas. Sentul City tidak terletak di jalur strategis, dalam hal ini jalur Pantura, seperti halnya Serpong dan Cikarang. Sentul City juga belum memiliki banyak jalur penghubung ke Kota Jakarta kecuali melalui jalur tol Jagorawi, dan ini berbeda dengan Kawasan Serpong yang memiliki cukup banyak ruas jalan tol yang menghubungkannya dengan Kota Jakarta, termasuk cukup dekat pula dengan Bandara Soekarno – Hatta. Sementara di Cikarang, kawasan tersebut menjadi sangat ideal untuk kawasan industri mengingat lokasinya yang terletak persis di jalur tol Jakarta – Cikampek, yang menghubungkan Jakarta dengan kota-kota lainnya di jalur Pantura Jawa, termasuk juga menghubungkan Jakarta dengan Bandung (melalui tol Cipularang). Faktanya, Cikarang sendiri menjadi sangat maju terutama sejak jalan tol Cipularang selesai dibangun dan mulai beroperasi sejak tahun 2005 lalu.
SENTUL CITY 8 Mei 2015
3
Karena masalah infrastruktur inilah, Kawasan Sentul pada akhirnya tidak berkembang secepat Serpong ataupun Cikarang. Meski demikian, di Sentul bukannya tidak ada pembangunan infrastruktur. Selain tol Jagorawi yang sudah beroperasi sejak tahun 1970-an akhir, sebentar lagi jalan tol Bogor Ring Road akan beroperasi secara penuh, dan itu akan menjadikan Sentul City hanya berjarak 5 menit dari Kota Bogor. Selain jalan tol, pembangunan jalan-jalan besar non tol di kawasan sekitar Sentul City juga terus dikerjakan, terutama di lokasi Sentul Nirwana, township lainnya di Kawasan Sentul yang dimiliki oleh Bakrieland Development (ELTY). Lokasi Sentul Nirwana ini persis disebelah barat Sentul City, dan jika pembangunannya berjalan lancar maka bisa menjadi township yang bahkan lebih besar dari BSD City, karena luasnya mencapai 12,000 hektar. Sedangkan BKSL, prospek pertumbuhan Sentul City seiring dengan pertumbuhan lainnya (Sentul Nirwana), maka sahamnya mungkin masih bisa dipertimbangkan untuk investasi jangka panjang. Saat ini BKSL masih terus mengembangkannya dengan membangun berbagai fasilitas umum, seperti Rumah Sakit Pertamina Sentul, Eco Art Park, hingga pasar terapung, dan itu semua belum termasuk pembangunan kluster-kluster perumahan baru secara terus menerus.
Terkait kinerjanya, BKSL sejatinya kurang menarik dengan laba bersih hanya sebesar Rp91 milyar pada 1Q13, atau jika disetahunkan menjadi Rp363 milyar, padahal asetnya mencapai Rp6.3 trilyun. Hal ini karena sumber pendapatan BKSL sejauh ini hanya berasal dari penjualan unit-unit kavling, rumah, dan ruko di Sentul City, dengan volume penjualan yang belum begitu besar (untuk unit-unit rumah, diperkirakan belum mencapai 100 unit sepanjang 1Q13). Namun, infrastruktur di Sentul City belum sebaik BSD City, Alam Sutera, ataupun Kota Terpadu Lippo Cikarang, termasuk berbagai fasilitas umum di dalam township juga masih belum beroperasi. Jika dilihat dari sisi ini, maka mungkin kita masih harus menunggu hingga BKSL mencatat kenaikan laba yang membuatnya menjadi perusahaan yang sama menguntungkannya.
Disisi lain, berdasarkan komposisi asetnya, BKSL memiliki beberapa aset potensial antara lain :
BKSL memiliki persediaan tanah dalam pengembangan, dan rumah hunian (dalam penyelesaian) senilai Rp938 milyar, seluruhnya berlokasi di Sentul City.
Selain tanah dalam pengembangan, BKSL juga memiliki tanah yang belum dikembangkan (landbank) senilai Rp1.2 trilyun.
BKSL juga punya landbank lainnya lagi senilai Rp919 milyar yang masih dalam proses sertifikasi Hak Guna Bangunan (HGB).
Secara keseluruhan BKSL memiliki aset senilai total lebih dari Rp3 trilyun, yang siap dikelola menjadi produk properti dengan nilai jual yang jauh lebih tinggi, kemudian dikonversi menjadi pendapatan dan laba dalam beberapa tahun kedepan, meski tentunya dengan asumsi bahwa pembangunan di Sentul City berjalan lancar. Semua aset tersebut dibeli menggunakan kas perusahaan, dimana posisi ekuitas BKSL tercatat Rp4.9 trilyun. Fakta menarik lainnya, harga tanah di Sentul masih relatif murah dibandingkan dengan Serpong atau Cikarang, sehingga potensi pertumbuhannya relatif masih terbuka lebar.
Lalu, diluar Sentul City, daya tarik utama BKSL adalah kepemilikannya atas PT Bukit Jonggol Asri (BJA), perusahaan patungan yang dimiliki bersama-sama dengan ELTY, dimana BJA adalah pemilik dari landbank di Jonggol (kawasan lainnya yang terletak di tenggara Sentul, masih termasuk Kabupaten Bogor), dengan luas lebih dari 30,000 hektar, dan itu berarti, BJA menguasai lahan seluas sekitar separuh wilayah DKI Jakarta. Oleh karena itu jika dilihat dari sisi ini, maka BKSL (bersama-sama dengan ELTY) merupakan perusahaan properti dengan kepemilikan landbank terbesar di Indonesia, jauh lebih besar dari BSDE sekalipun. Meski memang, kalau dari sisi nilai BSDE tetap merupakan pemilik landbank yang terbesar karena lokasi landbank yang strategis di Serpong, sementara kawasan Jonggol tentu saja sama sekali belum seramai Serpong. Namun Jonggol juga bisa saja menjadi maju suatu hari nanti, terutama jika rencana Pemerintah memindahkan ibukota dari Jakarta ke Jonggol, yang pengerjaannya masih tertunda sejak krisis moneter 1998 lalu, pada akhirnya terealisasi juga.
Dan terkait pemindahan ibukota ini, maka itu adalah hal yang tidak bisa ditawar-tawar lagi, mengingat Jakarta sudah over crowded, sehingga kedepannya Jakarta hanya akan dijadikan pusat kegiatan perekonomian saja. Negara yang sudah sukses melakukan hal ini (memindahkan ibukotanya) adalah Malaysia, dimana ibukota Malaysia kini bukan lagi Kuala Lumpur, melainkan Putrajaya, sebuah kota kecil yang hanya berjarak sekitar 25 kilometer dari KL.
SENTUL CITY 8 Mei 2015
4
dimana hingga saat ini belum dilakukan pembangunan apapun disana, termasuk dari pihak Pemerintah juga belum ada perkembangan apapun soal rencana pemindahan ibukota. Dan satu lagi, Kontrol terhadap BJA bukan dipegang oleh BKSL, melainkan oleh ELTY. Sementara proyek yang dimiliki sepenuhnya oleh BKSL, hanya township Sentul City. Namun seperti yang sudah disebut diatas, Sentul City masih menawarkan potensi pertumbuhan pendapatan yang sangat signifikan bagi perusahaan, jika BKSL mampu mengelola aset-aset yang ada didalamnya dengan baik. (source : www.teguhhidayat.com/2013/05/sentul-city.html) Technical Side
Memasuki awal tahun 2015, saham BKSL bergerak cukup moderat sejalan dengan pergerakan IHSG. Periode Januari s/d Mei 2015, harga saham mengalami konsolidasi dengan range 89 - 152. Hal ini mungkin disebabkan animo pasar menanggapi optimisme terhadap kinerja keuangan BKSL sampai akhir tahun 2014.
Source : Chartnexus Valuasi
Periode bulan Januari - Mei 2015, harga saham BKSL mengalami kenaikan dari level Rp 105 ke level Rp 152 (MoM) atau naik Rp 47. Kenaikan ini (versus IHSG) mempengaruhi risk & return BKSL dalam hal Beta (β). Sejalan dengan kenaikan harga saham BKSL di bursa sebesar %, dan dengan Beta (β) BKSL = 1.51, harga objektif BKSL kami “upgrade” dari Rp 101 menjadi Rp 148 (konservatif).
Valuasi
BKSL diperdagangkan pada PE’15 = 15.76x dan PBV’15 = 0.55x. Harga objektif yang kami tetapkan: Rp 101 dengan metode DCF, dengan WACC = 9.99%, dan long term growth: 3%.
Source : Estimasi Anugerah Sentra Pergerakan harga saham BKSL selama
bulan Januari - Mei relatif melonjak dengan harga tertinggi 152, dan mengalami konsolidasi, dengan range harga 89 - 152.
SENTUL CITY 8 Mei 2015
5
SENTUL CITY 8 Mei 2015
6
Source : Estimasi Anugerah Sentra
Disclaimers:
THIS REPORT IS FOR INTERNAL/OUR CLIENT USE ONLY, NOT COMMERCIAL RESEARCH REPORT.
This report is not a solicitation or an offer to buy or sell any securities/ stocks. The information and commentaries are also not meant to be endorsements or offerings of any securities, stocks or other investment product. This report has been prepared without regard to the individual financial circumstances, needs or objective of persons who receive it. The securities discussed in this report may not be suitable for all investors. The appropriateness of any particular investment or strategy whether opined on or referred to in this report or otherwise will depend on an investor’s individual circumstances and objectives and should be independently evaluated and confirmed by such investor, and if appropriate, with his professional advisers independently before adoption or implementation.
PT Anugerah Sentra Investama does not otherwise guarantee or provide assurance in respect of the obligations of any investment entities. This research has been prepared for the general use of the wholesale clients of PT Anugerah Sentra Investama and must not be copied, either in whole or in part, or distributed to any other person. Before making an investment decision on the basis of this research, the reader needs to consider, with or without the assistance of an adviser, whether the advice is appropriate in light of their particular investment needs, objectives and financial circumstances. There are risks involved in securities trading. The price of securities can and does fluctuate, and an individual security may even become valueless. Our investors are reminded of the additional risks inherent in local and international investments, such as currency fluctuations and international stock market or economic conditions, which may adversely affect the value of the investment. This research is based on information obtained from sources believed to be reliable but we do not make any representation or warranty that it is accurate, complete or up to date. We accept no obligation to correct or update the information or opinions in it. Opinions expressed are subject to change without notice.
__________________________________________________________________________________________________________________
Research Team of PT Anugerah Sentra Investama
Ruko Cempaka Mas Blok M1, No 48 Lantai 2, Jl. Letjend Suprapto Cempaka Putih Telp: 021-426 0375 Fax. 021-428 89088, Jakarta, 10640
