LAPORAN KEGIATAN KUNJUNGAN LAPANGAN RUSUN RAWA BEBEK
DKI JAKARTA
Disusun Oleh : Kelompok II
1. Mohamad Radjiman Ododay, ST,. MT (Ketua) 2. Rita Hartati, SE, MM
3. Beni Gunadi, ST,. M.KP 4. Natalia Destiningrum, ST 5. Ahmad Rithauddin Abbas, ST 6. Heri Lumban Tobing, ST
DIKLAT PENYELENGGARAAN PERUMAHAN
BALAI PENDIDIKAN DAN PELATIHAN PUPR WILAYAH IV BANDUNG KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
2021
BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Pemenuhan kebutuhan rumah bagi setiap keluarga dan pengembangan perumahan yang berkelanjutan sudah menjadi agenda di seluruh dunia, hal ini pula yang dilakukan oleh pemerintah Republik Indonesia sebagaimana yang diatur dalam UU No. 1 tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan permukiman, dimana pada pasal 5 ayat 1 menyebutkan bahwa negara bertanggung jawab atas penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang pembinaannya dilaksanakan oleh pemerintah dan pasal 129 huruf a menjelaskan bahwa setiap orang berhak menempati, menikmati, dan/atau memiliki/memperoleh rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur.
Saat ini, pemerintah dihadapkan dengan kebutuhan penyediaan perumahan yang sangat tinggi yang mencapai hingga 11,5 juta, terutama pemenuhan kebutuhan rumah yang terjangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), namun di sisi yang lain, pemerintah dihadapkan dengan luas lahan yang semakin terbatas namun tingkat pertumbuhan penduduk juga semakin tinggi, terutama di daerah perkotaan, sehingga membuat pemerintah menganggap perlu untuk mengembangkan konsep pembangunan perumahan secara vertikal.
Kebijakan Pemerintah untuk mengembangkan hunian secara vertikal diatur dalam Undang-undang nomor 20 Tahun 2011 tentang rumah susun, termasuk kebijakan pengelolaannya. Undang-undang ini menjamin bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera, lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat. Oleh karena itu, negara bertanggung jawab untuk menjamin pemenuhan hak akan tempat tinggal dalam bentuk rumah yang layak dan terjangkau oleh masyarakat lapisan bawah.
Jakarta sebagai ibukota negara juga tidak terlepas dari persoalan kebutuhan
perkembangan Kota Jakarta memiliki kendala dalam keterbatasan lahan dan mahalnya harga tanah, sehingga alternatif hunian vertikal tidak dapat dihindari. Dalam hal pemenuhan kebutuhan hunian di Jakarta, tidak hanya dapat dilakukan oleh pemerintah, keterlibatan swasta juga sangat penting guna mempercepat penyediaan hunian, termasuk pengembangan rumah susun, karena rumah susun memiliki peran strategis dalam merespon kebutuhan perumahan dan permukiman di kota metropolitan yang mempunyai beban tekanan internal dan eksternal yang kuat.
Rumah Susun Rawa Bebek yang berlokasi di Inspeksi Kanal Banjir Timur, Kelurahan Pulo Gebang, Kecamatan Cakung Jakarta Timur, merupakan salah satu kebijakan pemerintah Provinsi DKI Jakarta bersama Kementerian PUPR dan pihak swasta yang telah dibangun sejak tahun 2015, rusun ini dibangun guna merelokasi masyarakat pasar ikan penjaringan dan masyarakat bukit duri yang terdampak penggusuran, karena hunian masyarakat sebelumnya sangat tidak layak sehingga sangat penting untuk merelokasinya.
Dengan telah dibangunnya Rusun Rawa Bebek, serta tingkat hunian yang sangat tinggi, telah memicu keingintahuan kami sebagai peserta pendidikan dan pelatihan penyediaan perumahan kementerian pekerjaan umum dan perumahan rakyat angkatan ke II untuk melakukan kunjungan virtual guna melihat lebih dekat tentang tata kelola rumah susun sebagai bahan pembelajaran kami.
1.2 Tujuan Kunjungan Lapangan
Tujuan kunjungan lapangan peserta diklat adalah untuk melihat secara langsung tata kelola hunian beserta sarana dan prasarana yang tersedia, mengetahui pola adaptasi masyarakat yang sebelumnya tinggal di rumah petak ke rumah susun, serta menganalisis praktek penerapan pengetahuan yang diperoleh dari hasil pembelajaran di kelas sehingga diharapkan peserta diklat dapat membandingkan pelaksanaan pengelolaan rusun yang telah berjalan dengan teori yang didapat selama mengikuti diklat.
1.3 Metode Kunjungan Lapangan
Metode kunjungan lapangan adalah kunjungan secara virtual dengan memanfaatkan teknologi informasi dengan teknis melihat tayangan yang telah disiapkan, mendengarkan secara langsung penjelasan dari pengelola dan dilanjutkan dengan diskusi.
1.4 Dasar Hukum Pengelolaan Rusun
Dasar Hukum yang berlaku pada penghunian dan pengelolaan Rumah Susun Rawa Bebek, diantaranya adalah:
a. Undang-Undang RI No. 1 tahun 2011, tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman ;
b. Undang-Undang RI No. 20 tahun 2011, tentang Rumah Susun;
c. Peraturan Pemerintah No. 4 tahun 1988, tentang Rumah Susun;
d. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 60/PRT Tahun 1992, tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun;
e. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M Tahun 2008, tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung;
f. Keputusan Menteri Sosial No. 18/HUK/KEP Tahun 1982, tentang Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 55/1991 tentang Perubahan Atas PP No. 49/1963 tentang Hubungan Sewa Menyewa Rumah;
g. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No 11 Tahun 2000, tentang Manajemen Pengamanan Kebakaran di Perkotaan;
h. Peraturan Daerah No. 1 tahun 1991, tentang Rumah Susun di Daerah Khusus Ibukota Jakarta;
i. Peraturan Daerah No. 3 Tahun 2001, tentang Bentuk Rumah Susun Organisasi dan Tata Kerja Perangkat Daerah dan Dewan Perwakilan Rakyat Daerah DKI Jakarta;
j. Peraturan No.3 Tahun 2012, tentang Retribusi Daerah;
k. Peraturan Daerah No. 139 Tahun 2009, tentang Organisasi dan Tata
l. Peraturan Gubernur DKI DKI Jakarta No. 5 Tahun 2016 tentang Pembentukan Organsasi dan Tata Kerja Unit Pengelola Rumah Susun;
dan
m. Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 351 Tahun 2016 tentang Pembentukan, Organisasi Dan Tata Kerja Unit Pengelola Rumah Susun.
n. Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 83 Tahun 2020 tentang Pembentukan, Organisasi Dan Tata Kerja Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman.
o. Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 55 Tahun 2018 tentang Penyesuaian Tarif Retribusi Pelayanan Perumahan.
p. Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 111 Tahun 2014 tentang Mekanisme Penghunian Rumah Susun Sederhana Sewa.
BAB II ISI
2.1. Metodologi Analisis
Metodologi analisis dilakukan dengan mengacu pada teknik kunjungan lapangan dengan memanfaatkan teknologi informasi guna mengumpulkan data dan informasi pada objek yang diamati, mengukur dan mengamati kehidupan sosial, kondisi lingkungan, kondisi sosial budaya dan kondisi ekonomi, ketersediaan sarana dan prasarana. Langkah selanjutnya adalah menerapkan pendekatan naratif dalam melakukan analisis, dimana ruang lingkup analisa meliputi kronologi, peristiwa atau keterhubungan antar kejadian. Dan langkah terakhir dari analisis data adalah membuat interpretasi dalam penelitian kualitatif atau memaknai data. Pemaknaan data dapat berupa interpretasi anggota kelompok atau berupa makna yang berasal dari perbandingan antara hasil penelitian dengan informasi dari pembelajaran pendidikan dan latihan.
2.2. Gambaran Umum/Deskripsi Objek Kunjungan.
a. Profil Rusunawa Rawa Bebek
Rumah susun sederhana sewa (Rusunawa) Rawa Bebek merupakan rusun yang dibangun dan dikelola oleh Unit Pengelola Rumah Susun (UPRS) yang berada di bawah naungan Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman Provinsi DKI Jakarta yang kemudian saat ini digunakan oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta sebagai tempat relokasi untuk warga yang rumahnya terkena relokasi dalam berbagai program pemerintah, seperti daerah Pasar Ikan Penjaringan, Bukit Duri, Kali Krukut, Gang Arus dan Kalijodo.
Rusun Rawa Bebek mulai dibangun pada tahun 2015 yang terletak di Jalan Inspeksi Kanal Banjir Timur, Kelurahan Pulo Gebang, Kecamatan Cakung, Kota Administrasi Jakarta Timur Provinsi DKI Jakarta. Luas lahan Rusun Rawa Bebek kurang lebih 17 hektar dan 1.811 unit hunian. keberadaan
terdampak program pemerintah. Saat ini rusun rawa bebek memiliki rusun sebanyak 14 blok dan 1 buah tower dengan jumlah hunian sebanyak 1.811 unit. Tower dibangun oleh Pemda DKI Jakarta yang memiliki hunian sebanyak 1811 unit. Untuk yang bersumber dari APBD pemda DKI Jakarta sebanyak 4 blok, yang bersumber dari CSR sebanyak 4 blok, hibah Kementerian PUPR sebanyak 6 blok yang difungsikan untuk penghuni yang masih lajang yang saat ini proses hibah masih berlangsung sehingga blok lajang ini masih belum dapat dimanfaatkan secara keseluruhan.
b. Sarana dan Prasarana Rumah Susun Rawa Bebek
Rumah susun rawa bebek dilengkapi dengan berbagai sarana dan prasarana yang menunjang kehidupan yang layak bagi penghuninya. Unit Pelayanan Rumah Susun Rawa Bebek memiliki sarana dan prasarana antara lain:
● Lapangan olahraga sebanyak 2 Buah,
● Ruang Publik Terpadu Ramah Anak (RPTRA),
● Ruang Terbuka Hijau
● Masjid dan Mushola,
● Ruang Duka,
● Klinik Kesehatan,
● Aula,
● Bank DKI,
● Air bersih yang disupply oleh AERTA,
● Instalasi pengolahan limbah (IPAL) yang terdiri dari 3 Buah (Tower, Cluster Bougenville dan Cluster Burung) dan 12 Biotek untuk Blok Lajang.
● Perpustakaan keliling
● Tempat usaha
● Tempat kegiatan dan pelatihan c. Pengelola Rumah Susun Rawa Bebek
Rusunawa Rawa Bebek saat ini dikelola oleh Unit Pengelola Rumah Susun (UPRS) yang berada di bawah naungan Dinas Perumahan dan Kawasan
Permukiman Provinsi DKI Jakarta yang kemudian digunakan oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta sebagai tempat relokasi untuk warga yang rumahnya terkena relokasi dalam berbagai program pemerintah, seperti daerah Pasar Ikan Penjaringan, Bukit Duri, Krukut, Gang Arus dan Kalijodo.
UPRS diberikan tugas untuk mengelola Rumah Susun Rawa Bebek berupa pengelolaan pemberdayaan penghuni dan pengelolaan fisik bangunan.
Untuk pemberdayaan, pengelola melaksanakan berbagai aktifitas seperti memberdayakan warga rusun rawa bebek untuk dapat meningkatkan perekonomian dengan cara melaksanakan pelatihan ekonomi kreatif sehingga warga rusun rawa bebek dapat memiliki hunian sendiri.
Dalam pengelolaan rusun rawa bebek, UPRS rawa bebek melaksanakan tugas berdasarkan regulasi dibawah ini :
sumber : Hasil scrob materi kepala UPRS 6 Bpk. Bahrudin d. Penghunian
Penghunian rusun rawa bebek, terdiri dua calon penghuni yaitu warga umum dan warga relokasi. Untuk penghunian warga umum mekanisme penghunian sebagaimana gambar dibawah ini.
sumber : Hasil scrob materi kepala UPRS 6 Bpk. Bahrudin
Pendaftaran calon penghuni rusun rawa bebek dari warga umum, dapat dilakukan dengan mengupload aplikasi SIRUKIM sebagaimana gambar dibawah ini :
sumber : Hasil scrob materi kepala UPRS 6 Bpk. Bahrudin.
Untuk penghuni warga karena dampak relokasi, maka calon penghuni hanya dengan mendapatkan surat rekomendasi dari walikota atau kepala dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan permukiman. Ketika calon penghuni dari warga relokasi mendapatkan rekomendasi, pengelola tinggal
mengecek ketersediaan unit. Ketika unit tersedia, maka pengelolah akan mengeluarkan SK penghuni yang ditanda tangani oleh kepala UPRS.
Setelah dikeluarkan SK calon penghuni, selanjutnya diadakan pengundian unit hunian. Tahap terakhir adalah penyerahan kunci dimana calon penghuni menandatangani perjanjian sewa-menyewa, dan warga relokasi tidak dibebani dengan uang jaminan serta tarif yang berbeda dengan warga umum.
e. Sistem Pelayanan
Untuk memaksimalkan dan memberikan rasa nyaman dan aman kepada warga rusun rawa bebek, pengelolah mengembangkan sistem layanan berbasis sistem pelayanan dengan memanfaatkan teknologi informasi yaitu sistem informasi pelayanan berbasis digitalisasi Sistem pelayanan berbasis digital yaitu pengelolaan keuangan atau SiPDDKI, pengelolaan aset atau e-ASSET, pengelolaan pelayanan atau SiRUKIM, pengelolaan pelayanan kantor atau e-office, pengelolaan pelayanan kinerja atau e-Kinerja PJLP, pengelolaan pelayanan air bersih atau e-Water meter, pengelolaan pelayanan keluhan dan alur administrasi atau e-Qlue dan e-tracking. Untuk memudahkan komunikasi antara pengelolah dan warga rusun, pihak pengelolah juga menyiapkan nomor telfon dan faximile dan media sosial.
Berikut sistem aplikasi yang telah disiapkan oleh pengelolah :
f. Pemeliharaan dan Perawatan
Kewenangan pemeliharaan rusun rawa bebek, dibebankan kepada pengelolah dan Suku Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Provinsi DKI Jakarta. Untuk kerusakan dengan skala kecil dimana pemeliharaan/perawatan yang bersifat insidental dan rutin dibebankan kepada pengelola. untuk kerusakan skala sedang dan besar atau pemeliharaan/perawatan yang bersifat sistemik dan memiliki anggaran yang besar dibebankan kepada Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Provinsi DKI Jakarta.
g. Pegawai Rusun Rawa Bebek
Pegawai yang bertugas pemeliharaan dan pelayanan di rusun rawa bebek berjumlah 348 orang yang terdiri dari ASN 10 orang, Petugas pengelola UPRS Customer Relation Officer (CRO) 13 orang, petugas administrasi 19 orang, operator komputer 5 orang, petugas pengiriman 1 orang, petugas kebersihan 115 orang, petugas mekanikal elektrikal 63 orang dan petugas keamanan 122 orang.
Perekrutan personil di rusun rawa bebek dilakukan setiap tahun, dimana
CRO memiliki tugas dan fungsi yang sangat penting, sehingga sistem perekrutan dilakukan berdasarkan kompetensi personil.
Tugas dan fungsi masing-masing personil adalah :
❖ PetugasCustomer Relation Officer (CRO)
Tugas dari Customer Relation Officer adalah melayani seluruh warga rusun rawa bebek baik menerima keluhan ataupun melayani kebutuhan seluruh warga rusun rawa bebek.
❖ Petugas administrasi
Petugas administrasi bertanggungjawab terhadap seluruh administrasi perkantoran
❖ Petugas operator komputer
Petugas operator komputer bertanggungjawab mengoperasikan komputer, termasuk seluruh kebutuhan surat menyurat.
❖ Petugas pengiriman
Petugas pengiriman bertanggung jawab terhadap barang yang akan dikirim termasuk surat-menyurat serta memastikan kerahasiaan dan kepastian barang sampai ke tujuan.
❖ Petugas kebersihan
Petugas kebersihan bertanggung jawab terhadap kebersihan seluruh area rusun.
❖ Petugas mekanikal elektrikal
Petugas elektrikal bertanggung jawab terhadap :
● Pemeliharaan dan perawatan Genset
● Pemeliharan dan perawatan instalasi air bersih dan air kotor
● Pemeliharan dan perawatan instalasi listrik
● Pemeliharan dan perawatan IPAL/Biotek
● Membantu kegiatan penertiban unit usaha dan unit hunian
● Memelihara dan merawat sarana dan prasarana kerja
● Melakukan perbaikan fasilitas umum
● Melakukan perbaikan fasilitas sosial
● Melakukan perbaikan unit hunian dan unit usaha
❖ Petugas keamanan.
Petugas keamanan bertugas antara lain adalah :
● Melaksanakan pengamanan secara menyeluruh di area rumah susun.
● Melaksanakan tugas dan fungsi sesuai dengan penempatan di area masing-masing.
● Melakukan pemeriksaan pada tamu/pemilik yang akan masuk ke area rusun.
h. Operasional pengelolaan.
Pengelolaan rusunawa dimaksudkan sebagai upaya memelihara prasarana, sarana, dan utilitas rusunawa serta lingkungan yang menjadi tanggung jawab secara efisien agar penghuni dapat hidup dilingkungan rumah susun secara aman, nyaman. Demikian pula pengelolaan rusun juga dapat berakibat terpeliharanya rusun hingga dapat mencapai usia teknis dan usia ekonomis sebagaimana yang direncanakan.
Pengelolaan rusunawa rawa bebek meliputi kegiatan teknis, persewaan, pemasaran, dan pembinaan penghuni sewa serta administratif dan keuangan yang menuntut kemampuan penanggungjawab lokasi dalam mengorganisasi sumber daya manusia yang terlibat langsung dan tidak langsung dalam pengoperasian pemeliharaan dan perawatan prasarana dan sarana terbangun serta utilitas terpasang.
Operasional pengelolaan di rusun rawa bebek adalah sebagai berikut :
❖ Pengelolaan Sampah
Pengelolaan sampah dilakukan melalui pola pengangkutan sampah yang dikerjasamakan dengan Badan Lingkungan dan UPTD Pengelolaan sampah. Adapun pengangkutan sampah dilaksanakan
Sampah yang dilakukan oleh Pemda dimana para warga Rusun dapat mengumpulkan kaleng-kaleng bekas, karton bekas, gelas plastik bekas dan dikutip dalam periode waktu tertentu untuk didaur ulang kembali.
Gambar 1. Dokumentasi Pelaksanaan Operasional Pengelolaan
❖ pengelolaan Sanitasi.
Rumah susun rawa bebek telah dilengkapi dengan sistem pengolahan air limbah, sehingga Pengelolaan sanitasi secara mandiri oleh pengelola dengan melakukan pemeliharaan secara rutin. Adapun sistem kerja pengolahan sanitasi adalah dari unit hunian secara gravitasi dialirkan ke instalasi pengolahan air limbah dan diproses sampai memenuhi ambang batas yang diizinkan untuk dibuang ke Instalasi pengolahan air limbah.
❖ Pengelolaan lingkungan.
Pengelolaan lingkungan antara lain perbaikan gedung yang mengalami kerusakan, baik kerusakan ringan, sedang atau pun berat.
Perbaikan ini melibatkan pengelolah untuk kerusakan kecil dan insidentil, serta pihak suku dinas perumahan dan permukiman untuk kerusakan sedang dan berat.
Pengelolaan Lingkungan di Rusun Rawa Bebek
.
❖ Pengelolaan listrik
Kebutuhan listrik di rumah susun rawa bebek di pasok dari PLN, namun untuk mengantisipasi terjadinya pemadaman listrik oleh PLN, pengelolah rusun telah menyiapkan genset sebagai alternatif energi.
pemeliharaan listrik dan sistem jaringannya dilakukan oleh pihak pengelolah.
❖ Pengelolaan air minum
Fasilitas air bersih menggunakan sumber air dari PDAM dengan tangki bawah tanah atau ground reservoir yang dipompa ke atas dengan operator yang dijalankan oleh pihak Rusun. Untuk pengelolaan dilakukan oleh petugas rusun
Berikut gambar teknis pengelolaan listrik dan air minum.
Pemasangan, Pengukuran dan Perbaikan Listrik dan Air Minum.
❖ Pengelolaan kebersihan
Untuk menjaga kebersihan, pengelolah rumah susun telah menyiapkan petugas kebersihan yang bertanggungjawab memelihara kebersihan rumah susun setiap hari
Pengelolaan Lingkungan Gedung dan Hunian Rusun Rawa Bebek, Cakung, Jakarta
2.3. Hasil/Informasi dan Data
Berdasarkan hasil kunjungan lapangan virtual dan wawancara bersama Kasatpel UPRS VI, Ibu Tri, ada beberapa informasi penting yang diperoleh antara lain:
a. Pemerintah Daerah DKI Jakarta telah menerapkan digitalisasi dalam segala hal yang berurusan terkait dengan pengelolaan dan penghunian Rusun Rawa Bebek, mulai pendaftaran calon penghuni hingga dengan keluhan penghuninya, pengelolaan keuangan, pembayaran sewa, urusan air bahkan untuk kepegawaian di UPRS VI juga dilibatkan dalam bentuk digitalisasi. Beberapa aplikasi yang telah diterbitkan untuk mendukung hal-hal tersebut adalah SIRUKIM, e-PJLP, SIPDDKI, e-Asset, e-Qlue dan e-Tracking.
b. Berdasarkan beberapa aplikasi tersebut dan berjalannya pelayanan dengan baik dan mudah, maka Rusun Rawa Bebek sempat dinobatkan menjadi salah satu Rusun terbaik di Indonesia.
c. Edukasi bencana, terutama bagi warga yang belum familiar dengan rumah vertikal, senantiasa dilakukan Pemda bekerja sama dengan BPBD DKI.
d. Selama masa pandemi, para warga dibebaskan dari biaya sewa rusun e. Masih diberikannya subsidi untuk air dan listrik serta moda transportasi bus
gratis.
2.4. Identifikasi Permasalahan Objek Kunjungan Lapangan
Rumah susun sederhana sewa (Rusunawa) Rawa Bebek merupakan rusun yang dibangun Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat bersama Pemerintah DKI Jakarta dan CSR dari swasta. Rusunawa Rawa Bebek saat ini dikelola oleh Unit Pengelola Rumah Susun (UPRS) yang berada di bawah naungan Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman Provinsi DKI Jakarta yang kemudian saat ini digunakan oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta sebagai tempat relokasi untuk warga yang rumahnya terkena relokasi dalam berbagai program pemerintah, seperti daerah Pasar Ikan Penjaringan, Bukit Duri, Kali Krukut, Gang Arus dan Kalijodo.
Rusun Rawa Bebek mulai dibangun pada tahun 2015 yang terletak di Jalan Inspeksi Kanal Banjir Timur, Kelurahan Pulo Gebang, Kecamatan Cakung, Kota Administrasi Jakarta Timur Provinsi DKI Jakarta. Luas lahan Rusun Rawa Bebek kurang lebih 17 hektar yang terdiri dari 14 blok, dimana 6 blok dengan masing-masing memiliki 125 unit hunian dibangun oleh Kemenpera (Blok Lajang)
yang diperuntukan untuk para pekerja (warga umum) yang belum menikah dengan penghasilan UMR, 4 blok dibangun oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta (Blok APBD) yang diperuntukan untuk relokasi warga pasar ikan, kali krukut dan bukit duri, 4 cluster dibangun oleh PT. Summarecon melalui program CSR (Cluster Anggrek) yang diperuntukan untuk relokasi bukit duri dan gang arus, serta 1 tower dibangun oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta (Tower) yang diperuntukan untuk warga umum yang ber KTP Jakarta.
Dengan jumlah unit hunian sebanyak 1811 unit, Dibangun pada tahun 2014 dan dihuni pada tahun 2015. Terdiri dari 6 blok d, 4 blok (Blok Burung-Cluster Cempaka) dengan jumlah hunian 400 unit dibangun oleh pengembang (PT.
Summarecon) diperuntukkan bagi relokasi warga Bukit Duri dan Gang Arus, sedangkan 4 blok lainnya dengan jumlah unit hunian yang sama sebanyak 400 unit dibangun oleh APBD (Blok APBD-Cluster Bougenville) diperuntukkan bagi relokasi warga Pasar Ikan, kali Krukut dan Bukit Duri, 1 Tower terdiri dari 16 lantai sebanyak 255 unit sudah siap huni untuk memenuhi kebutuhan warga umum yang ber-KTP DKI Jakarta dan membutuhkan tempat tinggal terutama untuk warga terkena normalisasi sungai dan penataan kota.
Saat ini 8 block untuk warga relokasi (804 unit) Cluster Bougenville dan Cluster Cempaka sudah terisi 728 unit dan yang masih kosong 76 unit. Blok Lajang sebanyak 6 blok 750 unit, sudah terisi 135 unit dan masih kosong 610 unit. Untuk Tower sebanyak 257 unit sudah terisi 97 unit dan tersisa yang masih kosong 158 unit. Sementara ini rincian penghuni rumah susun Rawa Bebek, dari Bukit Duri sebanyak 593 KK, dari Kali Krukut sebanyak 22 KK, dari Cawang sebanyak 22 KK, dan dari Pasar Ikan sebanyak 163 KK. Walau peruntukan rusun ini hanya untuk warga DKI, namun ada salah satu blok di Rusun Rawa Bebek yang boleh ditempati oleh warga dari luar DKI, jika memenuhi syarat dan ketentuan yang diberlakukan oleh Pemda DKI Jakarta.
Kunjungan lapangan yang kami lakukan ke Rusun Rawa Bebek Jakarta dilakukan secara virtual. Kemudian kami melakukan wawancara secara online dengan pengurus UPRS VI Rusun Rawa Bebek Bapak Bahrudin dan Ibu Tri, berikut
merupakan hasil wawancara yang kami lakukan mengenai Rumah Susun Rawa Bebek:
Tabel 1. Rincian Wawancara dan Data-Data Temuan
NO PERTANYAAN DATA-DATA
TEMUAN
KESIMPULAN HASIL AWAL KUNJUNGAN
I STANDAR PELAYANAN A. Apakah dalam
penghunian rumah susun terdapat Standar Pelayanan
yang ditetapkan ?
Ada Standar pelayanan sudah ada, sudah melalui aplikasi yang terdaftar. Melalui sistem informasi pelayanan berbasis digitalisasi. Sudah ada SOP nya. Pendaftaran penghuni melalui Aplikasi Sirukim.
Sistem pengelolaan keuangan sudah tersistem melalui aplikasi SIDDKI, Pembayaran sewa dan tunggakan air melalui SIMPAD, pengelolaan Aset melalui Apliaksi e-Aset.
Dan untuk kaum difabel ada di lantai 1.
1 Pelayanan permohonan penghunian
Ada 2 Pelayanan unit hunian Ada 3 Pelayanan perpanjangan
tinggal
Ada 4 Pelayanan pindah unit
hunian
Ada 5 Pelayanan berhenti
tinggal
Ada 6 Pelayanan informasi Ada 7 Pelayanan kesehatan Ada 8 Pelayanan kebersihan Ada 9 Pelayanan keamanan Ada 10 Pelayanan air minum /air
bersih
Ada 11 Pelayanan air limbah Ada 12 Pelayanan tamu Ada 13 Pelayanan pengaduan
penghuni
Ada 14 Pelayanan listrik Ada 15 Pelayanan toilet umum Ada 16 Pelayanan fasilitas ibadah Ada 17 Pelayanan lampu
penerangan
Ada
B.
C
D
Apakah terdapat Standar Pelayanan yang telah ditetapkan tetapi dalam penerapannya tidak terpenuhi? seperti aturan penghuni yang diantaranya mengatur lama menghuni dan jumlah anggota dalam menghuni rusun?
Apakah selama COVID ada kebijakan untuk penghuni rusun?
Bagaimana status pemilikan Bangunan Rusun Apakah sudah serah terima aset perumahan atau masih milik PUPR?
Standar Pelayanan belum ditetapkan untuk batasan maksimal jangka waktu menghuni Rusun. Jumlah anggota dibatasi sesuai kamar rusun yang dihuni.
tarif retribusi berdasarkan kepres tentang bencana nasional
diberlakukan gratis, iuran listrik untuk
MBR 900kwh
kebawah diskon, iuran PDAM juga diskon selama pandemi.
Hampir semua tower, bangunan rusun sudah serah terima dan jadi aset Pemerintah Daerah DKI, hanya ada satu rusun yaitu blok lajang yang belum serah terima.
Pada umumnya standar pelayanan di Rusun Rawa Bebek sudah berjalan dengan baik, namun berdasarkan hasil
wawancara dengan
narasumber pengelola, bahwa dokumen standarnya belum ditetapkan secara sah masih dalam proses penyusunan oleh pihak Dinas sedangkan
untuk pelayanan
menggunakan form-form yang ada. Blok Lajang kondisi masih 3 Blok tidak dapat dihuni bermasalah sistem air bersih, keadaan bangunan memprihatinkan namun digunakan oleh pasar ikan yang kurang sesuai, dan bangunan ada yang rusak, belum serah terima gedung.
Untuk Type Burung dan Relokasi masalahnya penyimpanan air rusak. Tower kondisi rembes dan retak disisi luar. Permasalahan utama masalah air rembes
Sudah dijalankan sesuai Kepres tentang pelayanan rusun selama masa pandemi.
Proses serah terima dari Kementerian PUPR dari tahun 2014 s.d sekarang masih terhambat seharusnya bisa selesai dikarenakan sekda meninggal, Sehingga harus di proses ulang lagi hibahnya.
Dan untuk perawatan menggunakan dana iuran
E.
F.
G.
H.
I.
Apakah sudah bermitra dengan Bank atau kelembagaan keuangan yang lain untuk penghuninya sehingga bisa memiliki tabungan perumahan? Supaya bisa memiliki rumah sendiri?
Apakah memungkinkan untuk penduduk yang ber_KTP di luar jakarta untuk menyewa unit Rusun Rawa Bebek yang tersedia?
Apakah pihak pengelola
Rusun Rutin
mengadakan simulasi terkait Kebencanaan?
Apakah lingkungan Rusun Ramah Anak..!?
Bagaimana dengan Fasilitas Perekonomian dalam Lingkungan Rusun..!?
Belum kerjasama dengan pihak bank kecuali untuk biaya sewa saja.
Unit Rusun hanya di mungkinkan untuk di sewa Penduduk yang ber_KTP Jakarta, dan Unit Rusun Lajang bisa bagi penyewa yang ber_KTP selain Jakarta.
Pengelola Rusun berkerjasama
dengan BPBD DKI Jakarta Pernah mengadakan
simulasi Kebencanaan sebelum masa Pandemi Covid19,
dan sampai
sekarang belum pernah di adakan lagi.
Lingkungan Rusun di Fasilitasi dengan Ruang Terbuka, dan taman bermain serta Fasilitas Umum lainnya termasuk PAUD.
Pengelola Rusun Menyediakan Area Khusus untuk melakukan transaksi
pemeliharaan 2020 dari Kementerian PUPR.
Perlu ditindak lanjuti bermitra dengan kelembagaan keuangan pemerintah lainnya sehingga penghuni bisa memiliki Tabungan perumahan yang nantinya bisa mendorong penghuni untuk memiliki rumah sendiri. Sesuai tujuan darI UU NO.1 tahun 2011
Karena Rusun Rawa Bebek adalah milik Pemda DKI maka Unit Rusun hanya di mungkinkan untuk di sewa Penduduk yang ber_KTP Jakarta, namun terbuka Peluang untuk Rusun lajang bagi penyewa yang ber_KTP selain Jakarta.
Simulasi terkait kebencanaan perlu dan harus rutin di lakukan secara berkala, mengingat bencana datang setiap saat dan tidak terduga.
Perlu di tingkatkan Fasilitas keamanan terkait pagar pengaman yang rawan terhadap anak kecil mengingat Rusun adalah Hunian Vertikal.
Pihak Pengelola hendaknya
mendorong aspek
Perekonomian mikro yang bergerak dan berbasis home
jual beli sehingga tersentral dan membatasi kegiatan transaksi di dalam Hunian.
industri, hal ini untuk meningkatkan pendapatan perkapita penghuni Rusun MBR.
II PENGOPERASIAN PRASARANA DAN SARANA A. Apakah terdapat
prasarana dan sarana rumah susun yang kondisi operasinya kurang baik ?
Ada Prasarana dan sarana yang
kondisinya rusak adalah rembesannya di kamar mandi, Floor Drain yang mampet karena banyak membuang sampah di saluran tersebut, Kemudian Gedung Lajang Belum berfungsi kondisi yang kurang baik, serta kondisi IPAL yang belum berjalan dengan baik. Adapun lembaga pengelola tidak diserahkan kepada pihak ketiga namun dikelola oleh pihak UPRS Rusun Rawa Bebek.
III PEMELIHARAAN/PERAWATAN PRASARANA DAN SARANA A. Bagaimana kondisi
pemeliharaan prasarana dan sarana rumah susun?
Kondisi
pemeliharaan sudah berjalan
Kondisi pemeliharaan prasarana dan sarana rumah susun sudah berjalan namun memang perlu ditingkatkan kembali karena kurang terpelihara nya prasarana dan sarana rumah susun rawa bebek mengingat sumber anggaran dan SDM yang terbatas, serta masih terdapat kerusakan pada prasarana dan sarana Rusun Rawa Bebek
1 Bangunan (B/C/K) B Kamar Mandi (Nat tidak rapat, Floor Drain), GWT Bocor
2 Unit Hunian (B/C/K) B Kebocoran Rembes, Tingkah
laku penghuni (penyebab), membuang sampah ke floor drain, Bak Kontrol Penuh banyak Sampah
3 Pagar lokasi (B/C/K) K Belum ada pagar yang benar, baru pagarnya sedikit, dan pembangunan belum selesai sepenuhnya.
4 Halaman (B/C/K) C Permasalahan keterbatasan
anggaran, karena refocusing, hanya 3 pemotong rumput dari 17 Ha
5 Jalan akses (B/C/K) C Masih ada yang kurang untuk blok lajang anggrek, dan harus membuat jalan sendiri, anggaran kurang sehingga proses perbaikan belum maksimal.
6 Panel Listrik (B/C/K) B Pengecekan 2 Kali Sehari 7 Pemadam Kebakaran
(B/C/K)
B Masih berjalan
8 TPS Sampah (B/C/K) B Setiap blok Dinas Kebersihan melakukan pengambilan 2 Kali sehari, untuk Tower : Sampah ditampung di kontainer, jika penuh maka dihubungi.
Di butuhkan edukasi kepada penghuni terkait pembagian kategori sampah.
9 Gerobak Sampah (B/C/K) B 2 Unit Grobak Sampah, dan 2 Unit Grobak Motor
10 Saluran Air Hujan (B/C/K) B Memiliki titik resapan air hujan, namun salurannya belum berjalan dengan baik 11 Sarana Pengolahan Data
(B/C/K)
C Masih manual pendataan, dan
akan diperbaharui dengan sistem
12 Kendaraan Dinas (B/C/K) B 2 Mobil dan 3 Motor B. Jika prasarana dan
sarana rumah susun kurang terpelihara , apakah faktor penyebabnya?
Kurangnya Anggaran karena adanya refocusing, dan SDM Teknisi Kurang.
C. Apakah sering terjadi keterlambatan
perbaikan kerusakan dan atau penanganan kejadian gangguan operasi prasarana dan sarana rumah susun?
Sering Sering terjadi keterlambatan perbaikan kerusakan dan atau penanganan kejadian gangguan operasi prasarana dan sarana rumah susun dikarenakan keterbatasan Anggaran, SDM Teknisi Kurang.
Kamar Mandi Rembes, IPAL belum berjalan maksimal, Kebocoran GWT, terdapat kondisi Gedung Lajang yang belum beroperasi karena rusaknya beberapa fasilitas dan belum di benarkan
D. Apakah UPRS memiliki manual
pemeliharaan perawatan prasarana
dan sarana rumah susun
Belum ada Belum Ada, baru ada form ceklist pemeliharaan IPAL dan Genset
Dari hasil kunjungan lapangan ke rusun rawa bebek serta hasil tanya jawab dengan narasumber pengurus rumah susun Rawa Bebek didapat beberapa permasalahan baik teknis dan administratif sebagai berikut:
Tabel 2. Hasil Analisa Masalah
No ASPEK MASALAH FAKTOR
PENYEBAB
SOLUSI
1 Pengoperasian Sarana
dan Prasarana Terdapat kondisi rusun yang operasionalnya kurang baik
Kondisi operasi pelayanan air minum/air bersih kadang2 kurang baik
Toilet terkadang macet
Terdapat 3 Tower yang rusak sehingga tidak
Pelaporan kepada Lembaga
Pengelola pelayanan air minum/air bersih Pelaporan kepada lembaga
Pengelola Rusun Pelaporan kepada Lembaga
Pengelola
2 Standar Pelayanan Pelayanan sudah berjalan dengan baik terbukti
pelayanan berbasis digitalisasi.Seperti pendaftaran penghuni melalui simperum,
Standar pelayanan sudah ada, sudah melalui aplikasi yang terdaftar.
Melalui sistem informasi
pelayanan berbasis digitalisasi. sudah ada SOP
nya.Pendaftaran penghuni melalui Aplikasi Sirukim.
Sistem pengelolaan keuangan sudah tersistem melalui aplikasi SIDDKI, Pembayaran sewa dan tunggakan air melalui SIMPAD, pengelolaan Aset melalui Aplikasi e-Aset. Dan untuk kaum difabel ada di
Adanya Rembes pada Toilet
IPAL Belum berjalan dengan baik
GWT Bocor
Kebocoran hunian
sudah tersusun SOP pelayanan dengan baik oleh Pihak Dinas dan terintegrasi dalam sistem, tinggal melanjutkan program yang sempat terhenti selama pandemi dan melengkapi aturan yang menyangkut tentang penghuni perlu diperbaiki terutama jangka waktu penghuni serta melengkapi instrumen
tambahan terkait keamanan dan kenyamanan warga.
Perlu perbaikan Toilet yang rembes
Pelaporan kepada Lembaga
Pengelola pelayanan air limbah
Pelaporan kepada Lembaga
pengelola pelayanan air bersih
Pelaporan kepada Lembaga
pengelola rusun Perlu dibuat segera dan disahkan oleh pihak Dinas untuk menunjang pelayanan rusun rawa bebek Updating tata tertib yang dilakukan oleh pengelola rusun dan pemberian sanksi
keterlambatan.
Mempertahankan pelayan yang sudah baik dan Meningkatkan Pelayanan kepada penghuni Rusun terkait Edukasi terkait Perekonomian, Kebersihan sampai pada kebencanaan.
3 Pemeliharaan / Perawatan Prasarana dan Sarana
lantai 1.
Penghuni telat dalam membayar sewa
Minimnya biaya operasional yang dimiliki oleh UPRS
Masih terdapat sarana dan prasarana rusun yang rusak
Belum
terpasangnya dan berjalan dengan baik CCTV
Belum tersedianya Way Finding atau penunjuk arah di lingkungan Rumah Susun
Terbiasa dengan perilaku sebelum pindah kerusun dan kurangnya kesadaran dari penghuni.
Terbatasnya dana APBD
Tidak adanya SOP
Terbatasnya dana APBD
Terbatasnya dana APBD
Updating peraturan
penghuni dengan memberikan sanksi dan reward
Perlu dibuatkan SOP teknis pemeliharaan/
perawatan prasarana dan sarana
Meminta bantuan kepada dinas terkaita untuk dianggarkan
Meminta bantuan kepada dinas terkait untuk dianggarkan
Berdasarkan kebijakan sasaran pengusahaan, kebijakan sasaran penghunian, kapasitas atau tipe ruang hunian, fasilitas yang tersedia, kemampuan sumber daya dan dana lembaga pengelola, maka dalam pemanfaatan rusun dapat ditetapkan Standar Pelayanan Rusun dengan alternatif yaitu standar pelayanan prima dan standar pelayanan minimal. Namun pada kenyataan dilapangan di
pelayanan sudah digitalisasi cuma ada beberapa peraturan yang perlu dibenahi untuk penghunian rusun dan kemitraan yang perlu dikembangkan oleh pihak UPRS VI rusun supaya penghuni rusun dapat mandiri memiliki rumah sendiri yang layak huni.
Dalam pengelolaan rumah susun sewa sangat diperlukan manajemen pemeliharaan yang meliputi pengorganisasian, pemrograman, penganggaran, pelaksanaan, dan pengadministrasian kegiatannya meliputi pemeliharan yang preventif dan kuratif. Prasarana dan sarana rumah susun yang memerlukan pengoperasian dan pemeliharaan yaitu prasarana sistem penyediaan air minum, prasarana dan sarana sistem penanganan sampah, prasarana sistem penanganan air limbah, penanganan sistem penanganan air hujan, prasarana sistem penanganan kebakaran, dan prasarana sistem penyediaan listrik.
Kegiatan pemeliharan pada Rusun Rawa Bebek sudah dilakukan secara berkala, namun karena keterbatasan anggaran serta sumber daya manusia yang kurang menyebabkan pemeliharaan/perawatan belum dilakukan secara maksimal.
Untuk pembuatan manual Operation & Maintenance Rusun harus memenuhi ketentuan antara lain: Tersedianya dokumen untuk data pendukung dan rujukan pembuatan manual Operation & Maintenance, Terpenuhinya persyaratan untuk pembuatan manual Operation & Maintenance, dan Terlaksananya tata cara pembuatan manual Operation & Maintenance. Di Rusun Rawa Bebek belum adanya SOP teknis perencanaan/perawatan rumah susun, masih dalam tahapan perancangan oleh Dinas terkait.
BAB III PENUTUP
3.1 Kesimpulan
Setelah menguraikan hasil observasi berdasarkan data yang diperoleh dilapangan dan dibandingkan kesesuaiannya dengan materi terkait penyelenggaraan perumahan di dalam pelatihan ini, maka dapat ditarik kesimpulan, yaitu:
1. Dalam hal pemeliharaan perlu dipertimbangkan/dibandingkan mana yang lebih baik antara dilakukan pemeliharaan oleh sendiri dalam hal ini pihak UPRS atau oleh pihak ke 3 dalam hal ini pihak swasta.
2. Perlu dibuat Standar Operasional Prosedur yang jelas terkait teknis pemeliharaan/perawatan sarana dan prasarana rusun, dikarenakan kondisi sekarang di Rusun Rawa Bebek belum ada SOP yang jelas dan detail, dan masih dalam tahap perancangan oleh pihak Dinas, selain itu perlu diperbaharui adanya peraturan penghunian yang lebih jelas diantaranya yang mengatur jangka waktu menghuni rusun.
3. Pihak pengelola perlu menyiapkan manual operasi untuk setiap fasilitas yang ada di rusun, sehingga dapat memudahkan dalam hal pemanfaatan, perawatan dan pemeliharaan. Mungkin bisa bekerja sama dengan ISO.
4. Perlu ditetapkan standar pelayanan prima/minimal bagi penghuni rumah susun.
5. Dibutuhkan penambahan anggaran terkait dengan biaya pemeliharan/
perawatan prasarana dan sarana rusun sehingga pemeliharan dapat berjalan maksimal. Anggaran bisa didapatkan dari APBD, CSR dan Bantuan dari kementerian terkait dalam hal ini Kementerian PUPR.
6. Pihak UPRS VI perlu bekerjasama dengan pihak lembaga keuangan lainnya supaya penghuni rusun bisa mempunyai tabungan untuk memiliki rumah sendiri sehingga penghuni rusun nantinya dapat mandiri dengan
7. Kepemilikan aset harus diperhatikan seperti rusun lajang yang belum serah terima aset, supaya dalam pengelolaan dan pemeliharaannya bisa jelas dan dimanfaatkan sebagaimana mestinya.
3.2. Rekomendasi
● Koordinasi dengan PDPAL untuk kelancaran pengolahan limbah.
● Koordinasi dengan SKPD terkait yang berhubungan dengan pemeliharaan dan pemasangan CCTV di Rumah Susun.
● Menunggu tindak lanjut dari Kementerian PUPR terkait kerusakan yang terjadi di Blok Lajang.
● Permohonan ke Sudin DPRKP Jakarta Timur untuk Pembuatan Papan penunjuk arah.
● Diperlukan kerjasama dengan dinas terkait lainnya untuk pemeliharaan yang memerlukan keahlian khusus seperti dengan Dinas Damkar, BPPD, PLN, PDAM secara tertulis.
● Dibentuk perangkat pengurus (RT dan RW), sehingga paguyuban rusun bisa diwujudkan, selain itu bisa diadakan iuran antara penghuni dan bisa membantu terkait keterbatasan APBD.
● Kerjasamakan pemeliharaan/pengelolaan dengan pihak swasta (KPBU).
● Unit yang kosong supaya bisa dialihkan kepemilikan hak guna pakai ke masyarakat umum atau dengan pihak swasta direncanakan ulang atau diperbaiki perjanjian kerjasamanya agar nilainya tinggi dan terdapat unit eksklusif (rusunami).
● Koordinasi dengan kemenpupr terkait serah terima aset rusun blok lajang supaya pengelolaan dan pemeliharaannya bisa dilakukan oleh pemerintah DKI.
● Bekerjasama/mencontoh ISO.
