KEMENTERIAN PERENCANAAN PEMBANGUNAN NASIONAL/
BADAN PERENCANAAN PEMBANGUNAN NASIONAL
REPUBLIK INDONESIA
JALAN TAMAN SUROPATI NOMOR 2 JAKARTA 10310 TELEPON (021) 31936207, 3905650; FAKSIMILE (021) 3145374
www.bappenas.go.id
DOKUMEN
OUTLINE BUSINESS CASE
Paket Pekerjaan :
Penyiapan Dokumen
Proyek Investasi Outline Business Case and
Project Readiness Monorail Batam
Pendahuluan
Laporan Outline Business Case ini dibuat sebagai realisasi Perjanjian Kerja antara Kementerian Perencanaan Pembangunan Nasional/Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (PPN/Bappenas) dengan PT. Marga Graha Penta, tentang pekerjaan “Penyiapan Dokumen Proyek Investasi Outline Business Case and Project Readiness Monorail Batam”.
Laporan Rancangan Kajian Akhirini terdiri dari 7 (tujuh) Bab, yaitu: Bab 1 Pendahuluan;
Bab 2 Kajian Hukum dan Kelembagaan; Bab 3 Kajian Teknis;
Bab 4 Kajian Kelayakan Ekonomi; Bab 5 Kajian Lingkungan dan Sosial; Bab 6 Kajian Pemilihan Bentuk KPBU; dan Bab 7 Penutup.
Harapan kami, Laporan Outline Business Case ini telah memenuhi kriteria yang ditentukan oleh Pihak Kementerian Perencanaan Pembangunan Nasional/Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (PPN/Bappenas)untuk pekerjaan ini, dan dapat dipergunakan sebagai bahan pertimbangan dalam rencana implementasi penyelenggaraan dan pengusahaan monorel di Pulau Batam.
Jakarta, September 2015
PT. MARGA GRAHA PENTA
K
K
a
a
t
t
a
a
P
1 Pendahuluan
BAB 1 PENDAHULUAN... 1-1
1.1 Latar Belakang... 1-1 1.2 Maksud Tujuan ... 1-2 1.3 Ruang Lingkup Kegiatan... 1-2 1.4 Keluaran... 1-4 1.5 Lokasi Kegiatan ... 1-4
BAB 2 KAJIAN HUKUM DAN KELEMBAGAAN... 2-1
2.1 Pendahuluan... 2-1 2.1.1 Analisis Peraturan Perundang-undangan ... 2-1 2.1.2 Analisis Kelembagaan... 2-3 2.2 Analisis Pemenuhan Peraturan Perundang-undangan... 2-4 2.2.1 Peraturan Perundang-undangan Terkait Monorail ... 2-4 2.2.2 Pendirian Badan Usaha ... 2-7 2.2.3 Penanaman Modal... 2-7 2.2.4 Persaingan Usaha... 2-9 2.2.5 Lingkungan... 2-9 2.2.6 Ketenagakerjaan... 2-11 2.2.7 Pengadaan Tanah... 2-11 2.2.8 Pembiayaan Proyek... 2-13 2.2.9 Isu Spesifik Terkait Pembiayaan Proyek... 2-15 2.2.10 Perizinan Terkait Proyek ... 2-19 2.2.11 Tarif dan Mekanisme Penyesuaiannya ... 2-23 2.2.12 Perpajakan... 2-24 2.2.13 Konstruksi ... 2-24 2.2.14 Bentuk KPBU ... 2-26 2.2.15 Dukungan Daerah... 2-26 2.2.16 Penjaminan Infrastruktur ... 2-34 2.2.17 Penugasan Pemerintah Kepada BUMN... 2-38 2.2.18 Risiko Hukum dan Strategi Mitigasi... 2-40 2.2.19 Kajian Atas Penyempurnaan Peraturan Perundang-undangan atau
Penerbitan Peraturan Perundang-undangan yang Baru ... 2-41 2.2.20 Jenis-Jenis Perizinan/Persetujuan Utama yang Diperlukan... 2-41
2.2.21 Rencana dan Jadwal Untuk Memenuhi Persyaratan Hukum... 2-41 2.2 Analisis Kelembagaan ... 2-42 2.3.1 Kewenangan BP Batam Untuk Bertindak Sebagai PJPK... 2-42 2.3.2 Peran dan Tanggung Jawab Instansi yang Berkaitan dengan Proyek... 2-43 2.3.3 Peran dan Tanggung Jawab Dari Unit PJPK Untuk Proyek... 2-55 2.3.4 Perangkat Regulasi Kelembagaan... 2-57 2.3.5 Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan... 2-58
BAB 3 KAJIAN TEKNIS ... 3-1
3.1 Penyiapan Rencana Jalur Monorel... 3-1 3.1.1 Kesesuaian Rencana Jalur Monorel Dengan RTRW ... 3-1 3.1.2 Kesesuaian Rencana Jalur Monorel Dengan Kebutuhan Operasional ... 3-51 3.1.3 Karakteristik Perjalanan Responden... 3-60 3.2 Rancang Bangun Awal Jalur Monorel... 3-80 3.2.1 Karakteristik Jalur Monorel... 3-80 3.2.2 Kriteria Desain... 3-93 3.2.3 Perencanaan Geometrik ... 3-96
BAB 4 KAJIAN KELAYAKAN EKONOMI... 4-1
4.1 Analisis Permintaan Perjalanan ... 4-1 4.1.1 Pengembangan Model Pilihan Moda Angkutan KA Penumpang ... 4-1 4.1.2 Estimasi Permintaan Perjalanan Angkutan Penumpang KA... 4-7 4.1.3 Peramalan Pertumbuhan Permintaan Perjalanan... 4-7 4.2 Analisis Sumber Pendapatan Non-Operasi Monorel... 4-9 4.2.1 Pendahuluan... 4-9 4.2.2 Metoda Pelaksanaan... 4-9 4.2.3 Pelaksanaan Kajian ... 4-9 4.3 Analisis Biaya Manfaat Sosial... 4-34 4.3.1 Estimasi Besaran Manfaat Ekonomi ... 4-34 4.3.2 Evaluasi Kelayakan Ekonomi... 4-36 4.4 Analisis Keuangan ... 4-37 4.4.1 Analisis Biaya Modal... 4-37 4.4.2 Analisis Keuangan ... 4-39
BAB 5 KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL... 5-1
5.1 Kajian Lingkungan Bagi KPBU Yang Wajib Andal ... 5-1 5.1.1 Umum... 5-1 5.1.2 Maksud dan Tujuan... 5-1 5.1.3 Dasar Kajian Lingkungan ... 5-2 5.1.4 Penapisan Kegiatan Wajib Andal... 5-3 5.2 Pelingkupan ... 5-4 5.2.1 Deskripsi Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Akan Dikaji... 5-4
5.2.2 Deskripsi Rona Lingkungan Hidup Awal...5-13 5.2.3 Dampak Penting Hipotetik... 5-13 5.2.4 Hasil Proses Pelingkupan ... 5-17 5.2.5 Batas Wilayah Studi dan Batas Waktu Kajian... 5-17 5.2.6 Rekomendasi Hasil Kajian Lingkungan... 5-18 5.3 Perkiraan Biaya... 5-18 5.4 Persiapan Rencana dan Jadwal ... 5-18
BAB 6 KAJIAN PEMILIHAN BENTUK KPBU... 6-1
6.1 Kerjasama Penyelenggaraan Infrastruktur Transportasi... 6-1 6.1.1 Spektrum Kerjasama Penyelenggaraan Infrastruktur... 6-1 6.1.2 Isu Pokok Kerjasama Penyelenggaraan Infrastruktur Infrastruktur ... 6-3 6.2 Alternatif Bentuk Kerjasama Penyelenggaraan Monorel Batam ... 6-5
BAB 7 PENUTUP... 7-1
7.1 Kesimpulan... 7-1 7.2 Rekomendasi... 7-3
2 Pendahuluan
Gambar 1.1 Rencana Koridor Monorel Pulau Batam ... 1-5
Gambar 3.1 Wilayah Administrasi Kota Batam... 3-1 Gambar 3.2 Sistem Pusat Perkotaan ... 3-9 Gambar 3.3 Sistem Transportasi Darat... 3-14 Gambar 3.4 Sistem Transportasi Laut... 3-16 Gambar 3.5 Sistem Transportasi Udara... 3-18 Gambar 3.6 Sistem Jaringan Energi... 3-20 Gambar 3.7 Rencana Pengembangan Struktur Tata Ruang Kota Batam ... 3-24 Gambar 3.8 Rencana Pemanfaatan Lahan... 3-27 Gambar 3.9 Rencana Pengembangan Sistem Transportasi Darat di Kota Batam... 3-34 Gambar 3.10 Rencana Pengembangan Sistem Transportasi Laut Kota Batam... 3-41 Gambar 3.11 Lokasi Survei Lalulintas... 3-53 Gambar 3.12 Volume Kendaraan di Kota Batam... 3-55 Gambar 3.13 Model Jaringan Jalan Pulau Batam ... 3-56 Gambar 3.14 Bangkitan dan Tarikan di Pulau Batam Tahun 2015 ... 3-58 Gambar 3.15 Desire Line MAT di Pulau Batam Tahun 2015... 3-59 Gambar 3.16 Pembebanan Jaringan Jalan di Pulau Batam Tahun 2015... 3-60 Gambar 3.17 Karakteristik Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan Umur... 3-61 Gambar 3.18 Karakteristik Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan Jenis Kelamin 3-62 Gambar 3.19 Karakteristik Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan Tingkat
Pendidikan... 3-62 Gambar 3.20 Karakteristik Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan Pekerjaan ... 3-63 Gambar 3.21 Karakteristik Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan Pendapatan .. 3-63 Gambar 3.22 Karakteristik Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan Umur... 3-64 Gambar 3.23 Karakteristik Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan Jenis Kelamin ... 3-64 Gambar 3.24 Karakteristik Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan Tingkat
Pendidikan... 3-65 Gambar 3.25 Karakteristik Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan Pekerjaan ... 3-65
Gambar 3.26 Karakteristik Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan Pendapatan... 3-66 Gambar 3.27 Karakteristik Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan Umur... 3-66 Gambar 3.28 Karakteristik Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan Jenis Kelamin ... 3-67 Gambar 3.29 Karakteristik Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan Tingkat
Pendidikan... 3-67 Gambar 3.30 Karakteristik Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan Pekerjaan ... 3-68 Gambar 3.31 Karakteristik Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan Pendapatan ... 3-68 Gambar 3.32 Karakteristik perjalanan Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan
Frekuensi Perjalanan Tiap Minggu ... 3-69 Gambar 3.33 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan
Maksud Perjalanan... 3-69 Gambar 3.34 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan
Biaya Transportasi Tiap Bulan... 3-70 Gambar 3.35 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan
Biaya Menggunakan Angkutan Umum Tiap Bulan ... 3-70 Gambar 3.36 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Angkutan Umum Berdasarkan
Alternatif Moda Lain... 3-71 Gambar 3.37 Karakteristik perjalanan Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan
Frekuensi Perjalanan Tiap Minggu ... 3-71 Gambar 3.38 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan
Maksud Perjalanan... 3-72 Gambar 3.39 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan Biaya
Transportasi Tiap Bulan... 3-72 Gambar 3.40 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan Biaya
Menggunakan Mobil Pribadi Tiap Bulan ... 3-73 Gambar 3.41 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Mobil Pribadi Berdasarkan
Alternatif Moda Lain... 3-73 Gambar 3.42 Karakteristik perjalanan Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan
Frekuensi Perjalanan Tiap Minggu ... 3-74 Gambar 3.43 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan
Maksud Perjalanan... 3-74 Gambar 3.44 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan
Biaya Transportasi Tiap Bulan... 3-75 Gambar 3.45 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan
Biaya Menggunakan Angkutan Umum Tiap Bulan ... 3-75 Gambar 3.46 Karakteristik Perjalanan Responden Pengguna Sepeda Motor Berdasarkan
Alternatif Moda Lain... 3-76 Gambar 3.47 Persepsi Responden Pengguna Angkutan Umum Terhadap Pelayanan Rencana
KA Batam... 3-77 Gambar 3.48 Persepsi Responden Pengguna Angkutan Umum Terhadap Pelayanan Rencana
KA Batam... 3-78 Gambar 3.49 Koridor Rencana Jalur Monorel di Pulau Batam... 3-80
Gambar 3.50 Jalur 1: Tanjung Uncang-Batam Center (Tanjung Ucang-Simpang Base Camp)... 3-81 Gambar 3.51 Jalur 1: Tanjung Uncang-Batam Center (Simpang Base Camp-Dam Muka
Kuning) ... 3-82 Gambar3.52 Jalur 1: Tanjung Uncang-Batam Center (Dam Muka Kuning-Simpang Muka
Kuning) ... 3-82 Gambar 3.53 Jalur 1: Tanjung Uncang-Batam Center (Simpang Muka Kuning-Batam Center)... 3-83 Gambar 3.54 Jalur 2: Segmen Kawasan Nagoya... 3-84 Gambar 3.55 Jalur 2: Segmen Bandara Hang Nadim – Nagoya... 3-85 Gambar 3.56 Kelayakan Aplikasi Prategang pada Balok Bentang Sederhana ... 3-94 Gambar 3.57 Penampang Girder Beton AASHTO (I dan T-bulb)... 3-95 Gambar 3.58 Penampang Box Girder Beton AASHTO ... 3-96 Gambar 3.59 Potongan Melintang Jalur Monorel ... 3-96 Gambar 3.60 Standar Penampang Monorel... 3-97 Gambar 3.61 Alinyemen Vertikal... 3-99 Gambar 3.62 Jalur 1: Tanjung Uncang-Batam Center ... 3-100
Gambar 4.1 Sensitivitas Perubahan Pilihan Moda KA Terhadap Perubahan Tarif Angkutan
Umum... 4-3 Gambar 4.2 Sensitivitas Perubahan Biaya Perjalanan Mobil Pribadi ... 4-3 Gambar 4.3 Sensitivitas Perubahan Pilihan Moda KA Terhadap Perubahan Biaya Perjalanan
Sepeda Motor ... 4-4 Gambar 4.4 Sensitivitas Perubahan Waktu Tempuh Model Pilihan Moda KA Vs Angmum ... 4-4 Gambar 4.5 Sensitivitas Perubahan Waktu Tempuh Model Pilihan Moda KA Vs Mobil Pribadi. 4-5 Gambar 4.6 Sensitivitas Perubahan Waktu Tempuh Model Pilihan Moda KA Vs Sepeda Motor 4-5 Gambar 4.7 Estimasi Potensi Pelaku Perjalanan yang Akan Beralih ke Moda KA... 4-7 Gambar 4.8 Peramalan Pertumbuhan Perjalanan Penumpang di Wilayah Studi... 4-8 Gambar 4.9 Peta Lokasi Lahan Untuk Pengembangan Property... 4-10 Gambar 4.10 Kompek Pelabuhan Batu Ampar... 4-11 Gambar 4.11 Lokasi 1: Batu Ampar (Jl. Duyung) ... 4-11 Gambar 4.12 Komplek Pelabuhan Feri Batam ... 4-13 Gambar 4.13 Lokasi 2: Pelabuhan Feri Batam Center (Jl. Engku Putri)... 4-13 Gambar 4.14 Komplek Bandara Hang Nadim ... 4-15 Gambar 4.15 Lokasi 3: Bandara Hang Nadim (Jl. Hang Nadim)... 4-15 Gambar 4.16 Komplek GOR TAJ ... 4-17 Gambar 4.17 Lokasi 4: Gor TAJ Panbil (Jl. Ahmad Yani)... 4-17 Gambar 4.18 Jumlah Penduduk Kota Batam ... 4-19 Gambar 4.19 Pertumbuhan Ekonomi Kota Batam... 4-19 Gambar 4.20 Nilai PDRB Kota Batam... 4-20
Gambar 4.21 Proporsi PDRB Kota Batam... 4-20 Gambar 4.22 Jumlah Wisatawan di Kota Batam ... 4-21 Gambar 4.23 Stasiun Tipe A ... 4-30 Gambar 4.24 Stasiun Tipe B ... 4-30 Gambar 4.25 Stasiun Tipe C ... 4-31 Gambar 4.26 Lokasi Billboard ... 4-33 Gambar 4.27 Formulasi BOK untuk Satuan Mobil Penumpang ... 4-35 Gambar 4.28 Manfaat Ekonomi dengan Pendekatan Consumer Surplus ... 4-36
Gambar 5.1 Peta Tata Ruang Wilayah KPBPB Batam... 5-5 Gambar 5.2 Rencana Monorel Batam - Jalur 1 ... 5-7 Gambar 5.3 Rencana Monorel Batam - Jalur 2 ... 5-9 Gambar 5.4 Bagan Alir Pelingkupan ... 5-16 Gambar 5.5 Prosedur Dalam Melakukan Kajian Dampak Lingkungan... 5-20
Gambar 6.1 Risiko dan Peran Swasta Berdasarkan Model Kemitraan ... 6-3 Gambar 6.2 Peta Pembagian Peran Stakeholders (Kelembagaan) dalam Penyelenggaraan
Monorel Batam ... 6-4 Gambar 6.3 Penunjukkan BUMN dengan Sumber Pendanaan dari Pinjaman Pemerintah ... 6-6 Gambar 6.4 Bentuk Kerjasama BOT... 6-6 Gambar 6.5 Bentuk Kerjasama BOT dengan Dukungan Bisnis Properti... 6-6 Gambar 6.6 Bentuk Kerjasama BOT dengan Dukungan Pengembalian Investasi Sebagian... 6-7
3 Pendahuluan
Tabel 3.1 Pertumbuhan Penduduk Kota Batam 1999 - 2014... 3-2 Tabel 3.2 PDRB Atas Dasar Harga Berlaku Menurut Lapangan Usaha di Kota Batam
(Juta Rupiah)... 3-3 Tabel 3.3 PDRB Atas Harga Konstan 2000 Menurut Lapangan Usaha di Kota Batam (Juta
Rupiah)... 3-3 Tabel 3.4 PDRB dan Angka Per Kapita Atas Harga Berlaku Kota Batam... 3-4 Tabel 3.5 PDRB dan Angka Per Kapita Atas Harga Konstan Kota Batam... 3-4 Tabel 3.6 Rencana Pengembangan Pelabuhan Utama Sekunder... 3-36 Tabel 3.7 Rencana Pengembangan Pelabuhan Tersier ... 3-37 Tabel 3.8 Rencana Pengembangan Pelabuhan Barang di Kota Batam... 3-39 Tabel 3.9 Rencana pengembangan fasilitas Bandara Hang Nadim... 3-42 Tabel 3.10 Panjang Jalan Menurut Kondisi Jalan (dalam Km)... 3-51 Tabel 3.11 Panjang Jalan Menurut Jenis Permukaan (dalam Km) ... 3-51 Tabel 3.12 Panjang Jalan Menurut Kelas Jalan (dalam Km) ... 3-52 Tabel 3.13 Rekapitulasi Volume Lalulintas Jam Puncak pada Jaringan Jalan di Kota Batam ... 3-54 Tabel 3.14 Pembagian Sistem Zona Pemodelan Transportasi di Wilayah Studi ... 3-56 Tabel 3.15 Jalur 2: Bandara Hang Nadim - Kawasan Nagoya... 3-86 Tabel 3.16 Detail Geometris Penampang AASHTO... 3-95 Tabel 3.17 Modulus Penampang AASHTO... 3-95 Tabel 3.18 Spesifikasi Teknis Monorel... 3-98
Tabel 4.1 Kebutuhan Data/Sampel Survei SP ... 4-1 Tabel 4.2 Hasil Analisis Model Kompetisi Pilihan Moda dan Indikator Kesesuaian Data... 4-2 Tabel 4.3 Hasil Analisis Elastisitas Langsung ... 4-6 Tabel 4.4 Hasil Analisis Elastisitas Silang... 4-6 Tabel 4.5 Besaran Kriteria Pelayanan/Operasi Moda ... 4-6 Tabel 4.6 Data Pergerakan, Jumlah Penduduk dan Industri di Wilayah Studi ... 4-7 Tabel 4.7 Karakeristik Lokasi Lahan ... 4-10 Tabel 4.8 Analisis SWOT Batu Ampar ... 4-12
Tabel 4.9 Analisis SWOT Pelabuhan Feri Batam Center... 4-14 Tabel 4.10 Analisis SWOT Bandara Hang Nadim... 4-16 Tabel 4.11 Analisis SWOT GOR TAJ... 4-18 Tabel 4.12 Implikasi Terhadap Pengembangan Properti ... 4-21 Tabel 4.13 Harga Jual Kondominium/ Apartment... 4-22 Tabel 4.14 Supply Exixting dan Rencana Kondominium... 4-22 Tabel 4.15 Kompetitor Langsung ... 4-23 Tabel 4.16 Ukuran Unit Apartement... 4-23 Tabel 4.17 Kompetitor hotel existing... 4-24 Tabel 4.18 Rencana Pengembangan Yang Sesuai ... 4-25 Tabel 4.19 Rencana Pendapatan Kondominium/ Apartemen Tower A dan Tower B di Kawasan
Batu Ampar ... 4-25 Tabel 4.20 Rencana Pendapatan Kondominium/ Apartemen Tower A dan Tower B di Kawasan
GOR TAJ... 4-26 Tabel 4.21 Rencana Investasi Kondominium/ Apartemen Tower A dan Tower B di Kawasan
Batu Ampar ... 4-26 Tabel 4.22 Rencana Investasi Kondominium/ Apartemen Tower A dan Tower B di Kawasan
GOR TAJ... 4-27 Tabel 4.23 Room Configurasi Hotel Transit Bandara... 4-28 Tabel 4.24 Proyeksi Biaya Investasi Hotel Transit Bandara... 4-28 Tabel 4.25 Room Configurasi Hotel Batam Center ... 4-28 Tabel 4.26 Proyeksi Biaya Investasi Hotel Batam Center... 4-29 Tabel 4.27 Resume Pendapatan Hotel ... 4-29 Tabel 4.28 Stasiun Jalur 1... 4-31 Tabel 4.29 Stasiun Jalur 2... 4-32 Tabel 4.30 Pendapatan Stasiun Tipe B... 4-32 Tabel 4.31 Pendapatan Stasiun Tipe C ... 4-32 Tabel 4.32 Pendapatan Media Outdoor ... 4-33 Tabel 4.33 Konsep Pengembangan... 4-34 Tabel 4.34 Pentahapan Pengembangan Monorel Pulau Batam ... 4-36 Tabel 4.35 Hasil Perhitungan Parameter Kelayakan Ekonomi Monorel Pulau Batam ... 4-37 Tabel 4.36 Rekapitulasi Kebutuhan Biaya Pembangunan Prasarana Monorel Batam - Jalur 1 .. 4-38 Tabel 4.37 Rekapitulasi Kebutuhan Biaya Pembangunan Prasarana Monorel Batam - Jalur 2 .. 4-38 Tabel 4.38 Biaya Modal Pembangunan Monorel Batam... 4-38 Tabel 4.39 Persyaratan Umum Pinjaman JBIC... 4-40 Tabel 4.40 Analisis Keuangan Pembangunan dan Kepengusahaan Monorel Batam dari
Pinjaman Pemerintah ke JBIC ... 4-40 Tabel 4.41 Analisis Kelayakan dengan Skenario Pembayaran Hutang 30 dan 50 Tahun ... 4-41
Tabel 4.42 Analisis Keuangan Pembangunan dan Kepengusahaan Monorel Batam dengan
Sistem BOT... 4-42 Tabel 4.43 Analisis Keuangan Pembangunan dan Kepengusahaan Monorel Batam dengan
Sistem BOT dan Dukungan Pemerintah Berupa Konsesi Tanah untuk Properti... 4-43 Tabel 4.44 Skenario Pengembalian Investasi Pemerintah oleh Badan Usaha atas
Kepengusahaan Monorel Batam... 4-44
Tabel 5.1 Lokasi Stasiun Monorel Batam - Jalur 1... 5-5 Tabel 5.2 Lokasi Stasiun Monorel Batam - Jalur 2... 5-8 Tabel 5.3 Matriks Identifikasi Dampak dan Alternatif Penanganan... 5-12 Tabel 5.4 Matriks Interaksi Tahapan Kegiatan dan Komponen-komponen Lingkungan
Prastudi Kelayaan Monorel Batam... 5-15 Tabel 5.5 Rekapitulasi Perkiraan Biaya Studi Amdal ... 5-18 Tabel 5.6 Waktu Pelaksanaan Studi ANDAL dan RKL/RPL ... 5-19
1 Pendahuluan
1.1 Latar Belakang
Batam merupakan pintu gerbang wilayah Barat Indonesia. Semenjak ditetapkan sebagai kawasan perdagangan bebas (free trade zone), laju pertumbuhan penduduk dan perekonomian terus mengalami peningkatan. Dampak dari pertumbuhan penduduk dan peningkatan perekonomian tersebut adalah semakin tingginya pergerakan barang maupun manusia. Untuk mengakomodir kebutuhan tersebut, maka diperlukan ketersediaan sarana dan prasarana transportasi yang memadai, efektif dan efisien. Kereta api merupakan pilihan moda terbaik yang memiliki keunggulan daya angkut yang besar, hemat energi, ramah lingkungan, serta kebutuhan lahan yang kecil. Pemerintah, dalam hal ini Ditjen Perkeretaapian, Kementerian Perhubungan, telah melakukan kegiatan penyusunan “Masterplan Perkeretaapian di Pulau
Batam” pada tahun anggaran 2009, penyusunan “Studi Kelayakan Pembangunan Jaringan Kereta Api Lintas Utama Pulau Batam” pada tahun anggaran 2010, dan penyusunan “Studi Penetapan Trase Jalan Kereta Api Lintas Utama Pulau Batam” pada tahun anggaran 2012.
Berdasarkan hasil studi yang telah dilakukan tersebut, dapat diketahui bahwa prioritas pembangunan jaringan kereta api di Pulau Batam adalah Batam Center-Tanjung Uncang (±17,7 Km) dan Batu Ampar-Bandara Hang Nadim (±19,6 Km). Pada lintas tersebut diperkirakan besaran permintaan perjalanan dapat mencapai 10.499 pnp/hari dan 8.328 pnp/hari pada tahun pertama operasi (2016) dan mencapai 48.820 pnp/hari dan 38.725 pnp/hari pada akhir tahun tinjauan (2065). Potensi perjalanan tersebut mayoritas berasal dari kawasan komersial, kawasan pelabuhan, dan kawasan permukiman padat. Hasil rancangan awal rencana jalur KA lintas utama Pulau Batam adalah dengan menggunakan kereta monorel. Jalur monorel Pulau Batam direncanakan eleveted dengan ketinggian ± 8 m di atas permukaan jalan.
Dalam rangka memulai langkah implementasi pembangunan proyek monorel di Pulau Batam ini, Sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala Badan
Perencanaan Pembangunan Nasional No. 4 tahun 2015 tentang TataCara Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur, diperlukan penyiapan proyek kerjasama investasi, khususnya Kajian Awal Prastudi Kelayakan (Outline Business Case) dan Rancangan Kajian Akhir. Keluaran kegiatan ini digunakan sebagai dasar bagi pelaksanaan tahap
1.2 Maksud Tujuan
Maksud dari pekerjaan ini adalah memastikan kesanggupan penanggung jawab proyek kerjasama (PJPK) dan siap untuk dilanjutkan ke tahap transaksi proyek (kerjasama) pembangunan Monorel di Pulau Batam. Dalam hal perkerjaan ini PJPK dibantu oleh Konsultan yang mempunyai kompetensi dalam penyusunan dokumen penyiapan Proyek Kerjsama di sektor Transportasi, khususnya Transportasi Darat, terutama mengenai Angkutan Massal Cepat.
Tujuan dari kegiatan ini adalah menyusun dokumen penyiapan proyek Kerjasama Pemerintah dan Swasta dalam penyelenggaraan Angkutan Massal Cepat (Monorel) di Pulau Batam. Dalam hal ini adalah membuat dokumen tersebut terdiri dari: Dokumen Kajian Awal Prastudi Kelayakan (Outline Business Case), Dokumen Rancangan Dasar (Basic Design), Dokumen Rancangan Kajian Akhir, dan
Termsheet Perjanjian Investasi. dalam rangka penyelenggaraan monorail di Pulau Batam.
Adapun, secara spesifik, tujuan kegiatan ini adalah: 1. Menentukan sasaran dan kendala proyek kerjasama;
2. Mengkaji pilihan teknis serta ketersediaan teknologi dan barang/jasa yang dibutuhkan;
3. Menentukan berbagai permasalahan pokok dan hambatannya, usulan mengatasi permasalahan serta bentuk dan besarnya Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah;
4. Mengidentifikasi pilihan bentuk kerjasama terbaik;
5. Mengidentifikasi resiko dan upaya mitigasi yang diperlukan;
6. Mengidentifikasi persyaratan pelaksanaan Proyek Kerjasama, termasuk landasan hukum yang diperlukan dan pelaksanaan pengadaan tanah; dan
7. Menyusun rencana komersial yang mencakup alokasi resiko dan mekanisme pembayaran. Sedangkan kajian kesiapan dilakukan dengan memperhatikan hal-hal berikut:
1. Persetujuan para pemegang kepentingan mengenai konsep proyek kerjasama
2. Permohonan untuk memperoleh persetujuan prinsip Dukungan Pemerintah dan/atau jaminan pemerintah dalam hal diperlukan
3. Tim pengelola Proyek Kerjasama telah dibentuk disahkan dan berfungsi sesuai dengan peran dan tanggungjawab yang telah ditentukan dan
4. Penyusunan rancangan anggaran serta rencana jadwal pelaksanaan kesiapan tapak/tanah, permukiman kembali, kepatuhan lingkungan hidup, dan penyelesaian permasalahan hukum serta isu kritis lainnya.
1.3 Ruang Lingkup Kegiatan
Lingkup kegiatan ini, secara umum, terdiri dari substansi sebagai berikut:
1. Pengumpulan data di sektor transportasi, khususnya transportasi darat, terutama mengenai Angkutan Massal Cepat, baik data sekunder maupun data primer dari lapangan maupun wawancara. 2. Penyiapan Kajian Awal Prastudi Kelayakan di sektor Transportasi khususnya Transportasi Darat
terutama mengenai Angkutan Massal Cepat yang terdiri dari: a. Kajian Hukum dan Kelambagaan, meliputi:
• Analisis Peraturan Perundang-undangan; • Analisis Kelembagaan.
b. Kajian Teknis, meliputi: • Analisis Teknis;
• Penyiapan Tapak; • Rancang Bangun Awal; • Lingkup Proyek Kerjasama; dan • Spesifikasi Keluaran.
c. Kajian/Evaluasi Kelayakan Proyek, bersumber dari studi kelayakan yang telah dilakukan sebelumnya (Ditjen KA, Kemenhub, 2010), meliputi:
• Analisis Biaya Manfaat Sosial (ABMS); • Analisis Pasar;
• Analisis Keuangan; • Analisis Resiko; dan • Analisis Struktur Tarif.
d. Kajian Lingkungan dan Sosial, meliputi:
• Kajian lingkungan hidup untuk Proyek Kerjasama yang wajib AMDAL atau wajib UKL-UPL; • Analisis sosial; dan
• Rencana Pengadaan Tanah dan Rencana Pemukiman Kembali.
e. Kajian Bentuk Kerjasama dalam Penyediaan Infrastruktur, mengikuti ketentuan sebagai berikut: • Karakteristik dasar bentuk kerjasama harus mencerminkan alokasi resiko, penanggung
jawab pembiayaan, dan status pengelolaan aset kerjasama; • Bentuk-bentuk kerjasama yang ditawarkan diantaranya adalah:
a) Bangun-milik-guna-serah (build-own-operate-transfer); b) Bangun-guna-serah (build-operate-transfer);
c) Bangun-serah-guna (build-transfer-operate);
d) Rehabilitasi-guna-serah (rehabilitate-operate-transfer); e) Kembangkan-guna-serah (develop-operate-transfer); dan f) Bentuk-bentuk kerjasama lainnya.
• Pemilihan bentuk kerjasama dilakukan dengan mempertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut:
a) Kepastian kertersediaan infrastruktur tepat pada waktunya; b) Optimalisasi investasi oleh Badan Usaha;
c) Memaksimalkan investasi oleh Badan Usaha;
d) Kemampuan Badan Usaha untuk melakukan transaksi; dan
e) Kepastian adanya pengalihan keterampilan manajemen dan teknis sektor swasta ke sektor publik.
f. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah
Dukungan Pemerintah yang bertujuan untuk meningkatkan kelayakan keuangan Proyek Kerjasama, dapat diberikan dalam bentuk:
• Perizinan;
• Pengadaan tanah;
• Dukungan sebagian konstruksi;
• Kontribusi fiskal dalam bentuk tunai dan/atau dalam bentuk non-tunai dan/atau non fiskal; dan/atau
Jaminan Pemerintah yang bertujuan untuk mengurangki risiko Badan Usaha diberikan oleh Menteri Keuangan dan/atau Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
3. Penyiapan Kajian Kesiapan (Project Readiness) di sektor Transportasi khususnya Transportasi Darat terutama mengenai Angkutan Massal Cepat yang terdiri dari:
a. Ringkasan Eksekutif
b. Kesiapan Kelembagaan yang meliputi:
• Pembentukan Tim Pengelola Proyek Kerjasama • Penyusunan Rencana Kerja
c. Kesiapan Tapak
• Program untuk mengatasi hambatan dalam penyiapan tapak • Program Pengadaan Tanah
d. Kesiapan rencana pemukiman kembali • Rencana pemukiman kembali
• Lembaga yang terlibat dalam rencana pemukiman kembali e. Kesiapan perolehan izin lingkungan
• Status kemajuan AMDAL
• Identifikasi hambatan-hambatan yang perlu ditelaah lebih lanjut. f. Kajian Hukum
Status pengurusan perizinan sehubungan dengan proyek kerjasama g. Kesiapan perolehan dukungan pemerintah dan/atau jaminan pemerintah:
• Status perolehan dukungan pemerintah, sehubungan dengan apakah permohonan untuk memperoleh persetujuan prinsip sudah diajukan kepada pemerintah dan bagaimana stasus pengajuan usulan tersebut pada saat penyusunan Laporan Kesiapan Proyek
• Status perolehan Jaminan Pemerintah, sehubungan dengan apakah BUPI sudah menerbitkan confirmation to proceed untuk PJPK.
h. Kesimpulan dan Rekomendasi i. Lampiran
1.4 Keluaran
Keluaran yang diharapkan dari kegiatan ini adalah tersedianya:
1. Dokumen Kajian Awal Prastudi Kelayakan atau Outline Business Case rencana penyelenggaraan Monorail di Pulau Batam
2. Dokumen Kajian Kesiapan (Project Readiness) Monorail di Pulau Batam yang terdiri dari: a. Laporan Kajian Kesiapan
b. Dokumen studi LARAP
c. Dokumen lingkungan (KA-Andal/UKL-UPL)
1.5 Lokasi Kegiatan
Kegiatan ini berlokasi di Kota Batam, Provinsi Kepulauan Riau pada trase yang telah ditetapkan. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Gambar 1.1.
Table of Contents
1 Pendahuluan... 1-1 1.1 Latar Belakang... 1-1 1.2 Maksud Tujuan ... 1-2 1.3 Ruang Lingkup Kegiatan ... 1-2 1.4 Keluaran ... 1-4 1.5 Lokasi Kegiatan ... 1-4
2 Kajian Hukum Dan Kelembagaan
2.1 Pendahuluan
Dalam penyiapan laporan Analisis Peraturan Perundang-undangan dan Kelembagaan atas Proyek yang diusulkan, pendekatan dan metodologi yang digunakan terbagi menjadi beberapa tahap, yaitu:
1. kajian peraturan perundang-undangan yang berlaku terhadap kegiatan usaha ataupun struktur transaksi yang terkait dengan penyelenggaraan Proyek, hal mana juga akan terkait dengan kajian kelembagaan terhadap setiap institusi yang relevan dengan Proyek;
2. analisa terhadap setiap dokumen-dokumen yang telah ada sehubungan dengan rencana penyelenggaraan Proyek;
3. identifikasi kekosongan hukum (regulatory gap) terkait peraturan perundang-undangan yang perlu disempurnakan untuk tujuan penyelenggaraan Proyek;
4. identifikasi resiko dalam Proyek yang mungkin timbul dan penentuan alokasi resiko kepada pihak yang paling mampu untuk menanggung resiko tersebut;
5. audiensi serta konsultasi yang diselenggarakan dengan setiap pihak terkait untuk mendapatkan masukan sebagaimana diperlukan; dan
6. penyusunan laporan Analisis Peraturan Perundang-undangan dan kelembagaan yang dilakukan secara paralel dengan kegiatan konsultasi bersama BP Batam dan konsultan lainnya dalam merumuskan kesimpulan dan rekomendasi Analisis Peraturan Perundang-undangan.
Dengan menggunakan pendekatan dan metodologi sebagaimana di atas, kajian kelembagaan dan hukum kemudian diuraikan sesuai dengan ruang lingkup sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Perencanaan Nasional/Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional Nomor 4 Tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur (“Permen Bappenas No. 4/2015”) sebagai berikut:
- Analisis Peraturan Perundang-undangan - Analisis Kelembagaan
2.1.1 Analisis Peraturan Perundang-undangan
Tujuan dari dilakukannya analisis peraturan perundang-undangan adalah untuk merumuskan hal-hal sebagai berikut:
1. Ketentuan peraturan perundang-undangan dalam kegiatan usaha monorail
kepetuhan dengan persyaratan peraturan yang relevan yang harus dilaksanakan dalam implementasi Proyek. Hasil dari identifikasi dan analisis peraturan perundang-undangan akan menjadi referensi bagi pihak-pihak terkait dalam melaksanakan Proyek, terutama untuk memastikan bahwa implementasinya nanti telah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Analisis peraturan perundang-undangan dibuat terkait dengan beberapa aspek hukum sebagai berikut:
- Peraturan terkait transportasi darat dan secara khusus dengan kegiatan perkeretaapian - Pendirian Badan Usaha;
- Penanaman Modal; - Persaingan Usaha; - Lingkungan; - Ketenagakerjaan; - Pengadaan Tanah;
- Penggunaan aset yang dimiliki oleh BP Batam untuk pelaksanaan Proyek; - Pembiayaan KPBU, termasuk mekanisme pembiayaan dan pendapatan; - Perizinan;
- Perpajakan; - Konstruksi; - Bentuk KPBU;
- Dukungan Pemerintah; - Jaminan Pemerintah; dan - Peugasan Pemerintah. 2. Risiko Hukum dan Strategi Mitigasinya
Risiko hukum dalam pelaksanaan Proyek akan dijelaskan dalam bagian ini yang akan memaparkan identifikasi segala jenis risiko hukum yang dapat muncul dalam tahap transaksi. Selain itu, untuk tujuan pelaksanaan keberlangsungan Proyek, perlu dilakukan pencegahan risiko yang menyangkut identifikasi atas segala risiko dan tindakan yang perlu diambil oleh BP Batam untuk menghindarkan atau meminimalkan akibat dari risiko tersebut.
3. Analisis Penyempurnaan Peraturan undangan atau Penerbitan Peraturan Perundang-undangan Baru
Bagian ini akan menjabarkan peraturan perundang-undangan yang perlu disempurnakan untuk tujuan implementasi Proyek. Ruang lingkup peraturan yang akan dianalisa untuk disempurnakan akan terkait dengan aspek pengaturan dalam transportasi darat lebih khusus yang dislenggarakan di Kota Batam.
4. Jenis-jenis Perizinan/Persetujuan yang Diperlukan
Penjelasan di bagian ini akan mengidentifikasi segala perizinan dan persetujuan material yang diperlukan untuk pelaksanaan Proyek dan bagaimana ketentuan dan proses yang harus dilakukan untuk memperoleh izin dan persetujuan tersebut. Dengan demikian, diharapkan adanya pemetaan yang jelas dari pengukuran dan persiapan yang harus dilakukan untuk mendapatkan izin dan persetujuan yang diperlukan. Selain itu, untuk tujuan kesuksesan pelaksanaan Proyek, izin yang dikeluarkan oleh institusi Pemerintah bersangkutan harus diberikan dalam bentuk dukungan Pemerintah untuk Proyek. Untuk tujuan ini, hasil dari pemetaan jenis izin/persetujuan yang diperlukan akan menjadi referensi dalam berkoordinasi dengan institusi Pemerintah untuk
memperoleh dukungan atau komitmen untuk menerbitkan berbagai izin yang diperlukan untuk Proyek.
5. Rencana dan Jadwal untuk Memenuhi Persyaratan Hukum berdasarkan Hasil Analisis butir (4) Berdasarkan identifikasi bentuk izin dan persetujuan yang dijelaskan diatas, bagian ini akan menjelaskan rencana dan jadwal untuk memperoleh berbagai jenis izin dan persetujuan yang diperlukan. Sesuai rencana dan jadwal, koordinasi dengan badan relevan dapat dilakukan sesuai dengan rencana pengembangan Proyek, yang akan menentukan ketentuan dari kepastian tahapan pelaksanaan dari transaksi yang akan dilakukan.
2.1.2 Analisis Kelembagaan
Analisis Kelembagaan dipersiapkan untuk mengkonfirmasikan legitimasi dari implementasi Proyek. Adapun ruang lingkup analisis kelembagaan ini akan mencakup setidaknya 5 (lima) aspek yaitu sebagai berikut:
1. Kewenangan BP Batam untuk Bertindak Sebagai PJPK
Kajian umum mengenai kewenangan BP Batam untuk bertindak sebagai PJPK didasarkan pada kewenangan yang dimiliki oleh BP Batam yang diatur berdasarkan peraturan perundang-undangan. Mengingat bahwa BP Batam adalah suatu badan khusus yang didirikan oleh Pemerintah yang dibatasi oleh tujuan dan wilayah tertentu, maka perlu diuraikan mengenai ketetentuan peraturan perundang-undangan yang mendasari kewenangan BP Batam untuk melakukan pembangunan jaringan kereta api lintas utama pulau Batam dengan rute/trase yang diusulkan. Dengan demikian, penting untuk memastikan apakah Proyek akan dilaksanakan sesuai dengan jenis kegiatan pengusahaan yang dapat dilakukan oleh BP Batam, dan apakah lokasi penyelenggaraan Proyek merupakan bagian dari wilayah pengusahaan BP Batam yang termasuk dalam KPBPB.
2. Peran dan Tanggung Jawab Lembaga Terkait (Pemetaan Pemangku Kepentingan)
Bahwa dalam penyiapan dan penyelenggaraan Proyek, terdapat berbagai instusi yang terkait dengan proses penyiapan dan pelaksanaan Proyek. Tujuan dari kegiatan mengidentifikasi setiap kewenangan Instansi yang berkaitan dengan Proyek adalah untuk memastikan bahwa dalam tahap penyiapan dan pelaksanaan Proyek, setiap kewenangan tersebut dapat direalisasikan untuk kepentingan Proyek. Dengan demikian diharapkan BP Batam dapat melakukan koordinasi dengan para instansi terkait tersebut dalam tahap penyiapan Proyek. Adapun kewenangan yang terkait dapat berupa suatu persetujuan perizinan, kerjasama dalam pelaksanaan penyiapan Proyek, serta memberikan kebijakan yang selaras dengan tujuan penyelenggaraan Proyek.
3. Peran dan Tanggung Jawab Unit PJPK terhadap Proyek
Berdasarkan Permen Bappenas No. 4/2015, dalam proses penyiapan dan pelaksanaan Proyek, PJPK dalam hal ini BP Batam agar menetapkan unit-unit kerja yang akan bertanggung jawab kepada BP Batam sehubungan dengan setiap kegiatan yang dilaksanakan dalam tahap penyiapan dan transaksi Proyek.
4. Perangkat Regulasi Kelembagaan
Dalam bagian ini akan diuraikan mengenai seperangkat regulasi dan kelembagaan yang diperlukan untuk penyelenggaraan Proyek. Untuk tujuan ini, maka ruang lingkup kajian ini adalah terkait dengan apakah perangkat kelembagaan yang saat ini dimiliki oleh BP Batam telah cukup memenuhi untuk melaksanakan penyiapan dan pelaksanaan Proyek, dan perangkat kelembagaan apa saja yang
mungkin perlu untuk dibentuk BP Batam untuk tujuan pelaksanaan kegiatan pada tahap penyiapan dan tahap transaksi.
5. Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan atas Proyek
Bagian ini akan menguraikan tentang kerangka acuan pengambilan keputusan baik yang harus dilakukan oleh BP Batam maupun oleh setiap instansi terkait dengan penyelenggaraan Proyek. Uraian kerangka acuan akan terdiri dari apa saja keputusan yang harus diambil, pertimbangan keputusan, prosedur pengambilan keputusan, dan rencana mengenai langkah-langkah yang harus dilakukan untuk pengambilan keputusan tersebut.
Lebih lanjut, dalam penyiapan analisis kelembagaan, terdapat asumsi dan pembatasan yang digunakan yang diantaranya bahwa segala dokumen yang disediakan dalam bentuk salinan dalam analisis ini adalah sama dengan versi aslinya, bahwa analisa diberikan dalam kerangka hukum di Indonesia dan karenanya analisis ini tidak ditujukan untuk diaplikasikan atau diterjemahkan berdasarkan hukum atau jurisdiksi selain dari hukum Indonesia, dan analisis peraturan perundang-undangan diberikan berdasarkan pemeriksaan dokumen yang dilaksanakan dan dengan demikian terdapat kemungkinan bahwa analisis peraturan perundang-undangan dapat berubah, sebagian atau seluruhnya, apabila terdapat dokumen tambahan selain yang sudah diperiksa.
2.2 Analisis Pemenuhan Peraturan Perundang-undangan
2.2.1 Peraturan Perundang-undangan Terkait MonorailBerdasarkan Pasal 4 UU No. 23/2007, kereta api monoral merupakan salah satu jenis dari kereta api yang pengaturannya tunduk pada ketentuan undang-undang tersebut. Dengan demikian, sepanjang tidak diatur secara khusus, segala ketentuan peraturan perundang-undangan tentang perkeretaapian berlaku pula untuk monorel. Ketentuan peraturan perundang-undangantersebut meliputi:
1. Penyelenggaraan Prasarana Perkeretaapian Umum
Pasal 1 angka 3 UU No. 23/2007 menyebutkan bahwa prasarana perkeretaapian adalah jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas operasi kereta api agar kereta api dapat dioperasikan.
a. Jalur kereta api
Jalur kereta api untuk perkeretaapian umum membentuk satu kesatuan jaringan jalur kereta api yang terdiri dari1:
- jaringan jalur kereta api nasional yang ditetapkan dalam rencana induk perkeretaapian nasional;
- jaringan jalur kereta api provinsi yang ditetapkan dalam rencana induk perkeretaapian provinsi; dan
- jaringan jalur kereta api kabupaten/kota yang ditetapkan dalam rencana induk perkeretaapian kabupaten/kota.
b. Stasiun kereta api
Stasiun kereta api untuk keperluan naik turun penumpang paling rendah dilengkapi dengan fasilitas berikut2:
- keselamatan; - keamanan;
1Pasal 49 UU No. 23/2007 2Pasal 54 UU No. 23/2007
- kenyamanan;
- naik turun penumpang; - penyadang cacat; - kesehatan; dan - fasilitas umum. c. Fasilitas operasi kereta3:
- Peralatan persinyalan; - Peralatan telekomunikasi; - Instalasi listrik.
2. Pembangunan Prasarana Perkeretaapian
Pembangunan Prasarana Perkeretaapian meliputi4:
a. Pembangunan jalur kereta api; b. Pembangunan stasiun kereta api; dan
c. Pembangunan fasilitas pengoperasian kereta api.
Setiap pembangunan prasarana perkeretaapian tersebut harus memenuhi persyaratan teknis prasarana perkeretaapian.
Sebelum melaksanakan pembangunan prasarana perkeretaapian, perlu ditetapkan trase jalur kereta api di Pulau Batam sesuai dengan rencana induk perkeretaapian. Trase jalur kereta api tersebut paling sedikit memuat5:
a. Titik-titik koordinat; b. Lokasi stasiun;
c. Rencana kebutuhan lahan; dan d. Skala gambar.
3. Pengoperasian Prasarana Perkerataapian
Prasarana perkeretaapian yang dioperasikan wajib memenuhi persyaratan yang meliputi: a. Kelaikan teknis
b. Kelaikan operasional
Untuk menjamin kelaikan teknis dan operasional prasarana perkeretaapian, maka wajib dilakukan pengujian dan pemeriksaan yang akan dilaksanakan oleh Menteri Perhubungan atau didelegasikan kepada lembaga/badan hukum yang mendapat akreditasi dari Menteri Perhubungan.[ Pasal 68 UU No. 23/2007 jo. Pasal 141 PP No. 56/2009] Penyelenggara prasarana perkeretaapian yang lulus dalam pengujian dan pemeriksaan ini nantinya akan mendapatkan sertifikat akreditasi.
4. Perawatan Prasarana Perkeretaapian
Penyelenggara prasarana perkeretaapian wajib melakukan perawatan prasarana perkeretaapian dengan berpedoman pada standar dan tata cara perawatan prasarana perkeretaapian6. Pelaksanaan perawatan
3Pasal 59 UU No. 23/2007 4Pasal 114 PP No. 56/2009 5Pasal 115 PP No. 56/2009 6Pasal 171 PP No. 56/2009
prasarana perkeretaapian harus dilakukan oleh tenaga perawatan prasarana perkeretaapian yang memenuhi syarat dan kualifikasi keahlian sesuai dengan jenis prasarana perkeretaapian sebagaimana ditetapkan oleh Menteri Perhubungan7.
Perawatan prasarana perkeretaapian meliputi8:
- Perawatan berkala - Perbaikan
5. Penyelenggaraan Prasarana Perkeretaapian
Penyelenggaraan prasaranaperkeretaapian meliputi: a. Badan Usaha sebagai Penyelenggara
Penyelenggaraan prasarana perkeretaapian dilaksanakan oleh badan usaha, baik secara sendiri maupun melalui kerja sama9. Sebelum memperoleh izin sebagai penyelenggara prasarana
perkeretaapian, Badan Usaha KPBU harus terlebih dahulu ditetapkan sebagai penyelenggara prasarana perkeretaapian oleh Walikota Batam10. Setelah ditetapkan sebagai penyelenggara
prasarana perkeretaapian umum, Badan Usaha KPBU akan memperoleh hak untuk menyelenggarakan prasarana perkeretaapian umum sebagaimana akan dicantumkan dalam perjanjian penyelenggaraan prasarana perkeretaapian umum11. Jangka waktu perjanjian ini
ditetapkan sesuai dengan kesepakatan berdasarkan dana investasi dan keuntungan yang wajar12.
Perjanjian penyelenggaraan prasarana perkeretaapian umum wajib sekurang-kurangnya memuat13:
- Lingkup penyelenggaraan;
- Jangka waktu hak penyelenggaraan prasarana perkeretaapian umum;
- Hak dan kewajiban termasuk risiko yang harus dipikul para pihak, yang didasarkan pada prinsip pengalokasian risiko secara efisien dan seimbang;
- Standar kinerja pelayanan serta prosedur penanganan keluhan masyarakat;
- Sanksi dalam hal para pihak tidak memenuhi ketentuan perjanjian penyelenggaraan; - Penyelesaian sengketa;
- Pemutusan atau pengakhiran perjanjian penyelenggaraan; - Fasilitas penunjang prasaran perkeretaapian;
- Keadaan memaksa (force majeure); dan
- Ketentuan mengenai penyerahan prasarana perkeretaapian dan fasilitasnya pada akhir masa hak penyelenggaraan.
Dalam kaitannya dengan Proyek ini, Perjanjian KPBU dapat dianggap sebagai perjanjian penyelenggaraan prasarana perkeretaapian umum sebagaimana diasebutkan di atas sepanjang dalam Perjanjian KPBU menyebutkan secara jelas terkait dengan penetapan Badan Usaha KPBU
7Pasal 172 PP No. 56/2009 8Pasal 173 PP No. 56/2009 9Pasal 23 UU No. 23/2007
10Menimbang bahwa jalur monorel hanya akan berada dalam wilayah Kota Batam, maka pejabat yang berwenang menetapkan
suatu badan usaha sebagai penyelenggara prasarana perkeretaapian adalah Walikota Batam. Namun demikian, apabila jalur monorel nantinya akan melewati beberapa kota/kabupaten, maka kewenangan penetapannya beralih kepada Gubernur Kepulauan Riau.
11Pasal 307 PP No. 56/2009 12Pasal 308 PP No. 56/2009 13Pasal 310 PP No. 56/2009
sebagai penyelenggara prasarana perkeretaapian, termasuk seluruh ketentuan minimum yang harus dimuat dalam perjanjian sebagaimana dijelaskan sebelumnya.
b. Perizinan yang diperlukan
Untuk menjadi penyelenggara prasarana perkeretaapian, Badan Usaha KPBU harus didirikan secara khusus untuk bergerak dalam bidang penyelenggaraan prasarana perkeretaapian dan wajib untuk memiliki14:
- Izin Usaha - Izin Pembangunan - Izin Operasi
Secara lebih lengkap, perizinan yang diperlukan dapat dilihat pada Lampiran.
2.2.2 Pendirian Badan Usaha
Konsorsium pemenang lelang KPBU (sejak dinyatakan sebagai pemenang melalui proses pengadaan kompetitif dalam pelaksanaan Peraturan KPBU) harus mendirikan badan usaha Indonesia dalam bentuk Perseroan Terbatas sebagai perusahaan yang didirikan dengan tujuan tertentu, yaitu menjadi pihak dalam Perjanjian Kerjasama dengan PJPK dan untuk menjalankan Proyek sesuai dengan syarat dan ketentuan dalam Perjanjian Kerjasama. Beberapa ketentuan terkait pendirian badan usaha adalah sebagai berikut:
- Persyaratan Pendirian - Prosedur Pendirian
- Komposisi Pemegang Saham - Izin Pasca Pendirian
- Isu Hukum yang Terkait dengan Pendirian PT.
Secara lebih lengkap, ketentuan terkait pendirian badan usaha dapat dilihat pada Lampiran.
2.2.3 Penanaman Modal A. Penanaman Modal Asing
Merujuk pada UU No. 25/2007 dan Perka BKPM No. 5/2013, yang dimaksud dengan penanaman modal asing adalah kegiatan penanaman modal yang dilakukan oleh penanam modal asing di wilayah Republik Indonesia, baik yang menggunakan modal asing sepenuhnya maupun yang berpatungan dengan penanaman modal dalam negeri.
Penanaman modal asing di Indonesia wajib dalam bentuk PT serta harus didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di wilayah Negara Republik Indonesia, kecuali ditentukan lain oleh UU No. 40/200715. Perusahaan-perusahaan ini untuk selanjutnya disebut dengan "PT PMA."16Dengan demikian,
dalam hal pengadaan proyek monorel Batam dimenangkan oleh penanam modal asing, Badan Usaha KPBU secara otomatis akan berbentuk PT PMA. Dalam hal ini, PT PMA harus didirikan sesuai dengan aturan dan prosedur penanaman modal asing sebagaimana diatur dalam UU No. 25/2007 dan peraturan pelaksanaannya.
14Pasal 305 PP No. 56/2009
15Setiap bentuk investasi langsung dengan modal asing akan dipertimbangkan sebagai investasi asing, terlepas dari persentase atau
komposisi pemegang saham asing. Pendiri PT harus memenuhi prosedur dan persyaratan yang diatur dalam UU No. 40/2007.
Dalam kaitannya dengan kegiatan usaha pada Proyek ini, Badan Usaha KPBU dapat dikatagorikan sebagai (i) Penyelenggara Prasarana Perkeretaapiaan Umum, terkait dengan kegiatan pembangunan dan penyelenggaraan jalur kereta api monorel, stasiun kereta api monorel dan fasilitas pengoperasian kereta api monorel; serta (ii) Penyelenggara Sarana Perekeretaapian, terkait dengan pengoperasian kereta api monorel. Berdasarkan KBLI, kegiatan usaha tersebut dapat digolongkan dalam KBLI No. 42114 tentang konstruksi jalan dan jembatan kereta api, KBLI No. 49111 tentang angkutan jalan rel untuk penumpang, serta KBLI No. 52212 tentang jasa stasiun kereta api. Seluruh klasifikasi kegiatan usaha tersebut terbuka sepenuhnya bagi penanaman modal asing sebagaimana dapat dilihat dalam Perpres No. 39/2014. Setiap penanam modal asing yang akan melakukan penanaman modal di Indonesia harus terlebih dahulu mendapatkan izin terkait penanaman modal dalam sektor tertentu dari BKPM17. Sesuai dengan Perka
BKPM No. 5/2013, izin yang harus diperoleh oleh penanam modal asing adalah sebagai berikut: - Izin Prinsip; dan
- Izin Usaha.
Izin Prinsip diperlukan oleh penanam modal asing untuk memulai kegiatan usahanya di Indonesia18.
B. Izin Penanaman Modal yang Berlaku
Setiap calon penanam modal yang ingin berinvestasi di Indonesia harus mendapatkan dua izin, yaitu izin prinsip dan izin usaha.
Untuk mendapatkan izin tersebut, investor harus mengajukan permohonan kepada Pelayanan Terpadu Satu Pintu di BKPM Pusat19. Permohonan izin dapat diajukan sebelum atau setelah pendirian PT.
C. Izin Prinsip
Izin Prinsip yang relevan dengan Proyek dikeluarkan oleh BKPM Pusat. Izin ini diperlukan untuk tujuan memulai penanaman modal20. Izin Prinsip berfungsi sebagai persetujuan bagi PT untuk dapat
melaksanakan usaha, persetujuan atas struktur kepemilikan saham bagi PT PMA, dan persetujuan atas rencana kegiatan usaha PT. Selain itu, Izin Prinsip ini juga diperlukan jika PT PMA ingin mendapatkan fasilitas investasi dan pajak.
Penanam modal asing dapat mengajukan Izin Prinsip sebelum atau setelah PT PMA didirikan. Izin Prinsip dikeluarkan dalam 3 (tiga) hari sejak BKPM menerima permohonan secara lengkap dan benar. Sebagai
17Pasal 5 BKPM 5/2013 menentukan bahwa setiap penanaman modal asing harus diproses melalui BKPM pusat, BPKM di Zona
Ekonomi Khusus atau BKPM di Zona Perdagangan Bebas atau Zona Pelabuhan Bebas. Instansi yang berwenang untuk memproses izin proyek perusahaan adalah BKPM Pusat.
18Pasal 23 (2) Peraturan BKPM No. 5/2013. Memulai aktivitas bisnis didefinisikan sebagai salah satu dari yang berikut:
a. Pendirian usaha baru;
b. Memulai kegiatan usaha sebagai akibat dari terjadinya perubahan kepemilikan sebagian atau seluruh saham badan hukum; atau c. Dimulainya kegiatan usaha di lokasi baru sebagai hasil dari relokasi lokasi proyek.
19Berdasarkan Pasal 5 ayat (2) jo. ayat (3) Peraturan BKPM No. 5/2013, pengajuan Penanaman Modal Asing harus diserahkan
kepada BKPM Pusat. Peraturan BKPM No. 5/2013 membagi kewenangan masing-masing aparat pelayanan satu pintu. Sehubungan dengan penanaman modal asing dalam proyek ini, aparat yang berwenang untuk memproses permohonan Izin Prinsip dan Izin Usaha untuk investasi asing dalam proyek ini adalah BKPM Pusat (PTSP BKPM).
20 Memulai kegiatan investasi didefinisikan sebagai salah satu dari yang berikut:
a. Pembentukan bisnis baru;
b. Mulainya kegiatan komersial, baik sebagai bagian dari investasi domestik maupun asing, sebagai akibat dari perubahan sebagian atau seluruh kepemilikan saham di dalam badan hukum; atau
c. Mulainya sebuah kegiatan komersial di lokasi baru dalam hal investasi domestik di suatu sektor yang termasuk dalam lingkup eksklusif dari Pemerintah Pusat.
catatan, perlu diketahui bahwa pada kenyataannya BKPM membutuhkan waktu yang cukup lama dalam melakukan verifikasi kelengkapan dan kebenaran dokumen persyaratan, dan proses ini di luar jangka waktu tiga hari di atas.
D. Izin Usaha
Izin Usaha diperlukan oleh perusahaan untuk melakukan produksi/operasi komersial untuk produksi barang dan pemberian jasa. Pelayanan Terpadu Satu Pintu BKPM Pusat berwenang untuk menerima dan memproses permohonan penanaman modal asing21. Izin Usaha dikeluarkan paling lambat 7 (tujuh) hari
setelah permohonan telah diterima secara lengkap dan benar oleh BKPM Pusat.
2.2.4 Persaingan Usaha
Badan Usaha KPBU sebagai penyelenggara prasarana dan sarana monorel ditetapkan oleh PJPK sesuai dengan ketentuan Permenhub No. 83/2010 dimungkinkan untuk melakukan monopoli dan posisi dominan. Pasal 50 ayat (1) UU No. 5/1999 menjelaskan bahwa perbuatan dan/atau perjanjian yang bertujuan melaksanakan peraturan perundang-undangan yang berlaku dikecualikan dari ketentuan UU No. 5/1999. Lebih lanjut, Pasal 51 UU No. 5/1999 menyebutkan bahwa monopoli dan/atau pemusatan kegiatan diperbolehkan bagi BUMN dan/atau badan/lembaga yang dibentuk atau ditunjuk oleh Pemerintah, sepanjang berkaitan dengan produksi dan/atau pemasaran barang dan/atau jasa yang menguasai hajat hidup orang banyak serta cabang-cabang produksi yang penting bagi negara sebagaimana diatur oleh undang-undang. Dengan demikian, dapat diargumentasikan bahwa sebagai badan yang dibentuk berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku khusus untuk menyelengarakan prasarana dan sarana monorel di KPBPB Batam, Badan Usaha KPBU dapat memiliki posisi dominan dan memonopoli penyelenggaraan monorel di KPBPB Batam.
2.2.5 Lingkungan
A. Dokumen Izin Lingkungan dan Analisis Dampak Lingkungan
Berdasarkan Pasal 2 PP No. 27/2012, setiap usaha dan/atau kegiatan yang memerlukan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL), wajib memperoleh Izin Lingkungan. Dalam kaitannya dengan Proyek, berdasarkan Huruf F (1) Lampiran I Permen LH No. 5/2012 dalam klasifikasi perhubungan, kegiatan pembangunan jalur kereta api, dengan atau tanpa stasiunnya yang mensyaratkan AMDAL disampaikan pada Tabel 2.1.
Tabel 2.1 Kegiatan Pembangunan Jalur Kereta Api Wajib AMDAL
Lokasi Skala Alasan Ilmiah Khusus
Pada permukaan tanah
(at-grade) ≥ 25km
Berpotensi menimbulkan dampak berupa emisi, gangguan lalu lintas, kebisingan, getaran, gangguan pandangan, ekologis, dampak sosial, gangguan jaringan prasarana sosial (gas, listrik, air minum, telekomunikasi) serta dampak perubahan kestabilan lahan, land subsidence dan air tanah
Di bawah permukaan tanah
(underground) Semua besaran
Di atas permukaan tanah
(elevated) ≥ 5km
Berdasarkan ketentuan tersebut, Badan Usaha KPBU sebagai pihak yang bertanggung jawab atas usaha dan/atau kegiatan yang akan dilaksanakan terkait dengan Proyek, wajib memperoleh AMDAL untuk melaksanakan Proyek. Untuk itu Peraturan Bappenas No. 4/2015 membebankan tanggung jawab kepada PJPK untuk menyusun dokumen AMDAL yang terdiri dari (i) Kerangka Acuan Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL); (ii) Analisis Dampak Lingkungan Hidup (ANDAL); dan (iii) Rencana Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Rencana Pemantauan Lingkungan Hidup (RKL-RPL) sebagai dasar penilaian untuk memperoleh Izin Lingkungan dari Menteri/Kepala Daerah sesuai kewenangannya.
B. Kajian awal Lingkungan Hidup
Kajian Lingkungan Hidup pada Kajian Awal Prastudi Kelayakan sebagaimana diatur dalam Peraturan Bappenas No. 4/2015, untuk kegiatan KPBU yang wajib memiliki AMDAL, dilakukan dengan mengikuti ketentuan berikut:
1. Penapisan
Kegiatan penapisan dilakukan dengan tujuan:
a. Menetapkan potensi dampak penting yang akan timbul dari KPBU;
b. Menetapkan klasifikasi KPBU dalam memperkirakan dampak yang akan ditimbulkan terhadap lingkungan hidup sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; c. Menentukan peningkatan kapasitas dan program pelatihan untuk melaksanakan program
perlindungan lingkungan, apabila diperlukan;
d. Memperkirakan biaya yang dikeluarkan untuk perizinan yang berkaitan dengan kepentingan lingkungan hidup; dan
e. Menyiapkan rencana dan jadwal untuk melaksanakan program kepatuhan lingkungan dan melakukan pencatatan untuk persetujuan lingkungan.
2. Penyelesaian
Kegiatan penyelesaian digunakan sebagai dasar pertimbangan untuk menyusun KA-ANDAL
C. KA-ANDAL
Berdasarkan Pasal 20 PP No. 27/2012, KA-ANDAL harus dipersiapkan oleh pemrakarsa proyek, dimana dalam proyek ini adalah PJKP. KA-ANDAL harus dipersiapkan sebelum ANDAL dan RKL-RPL. Dalam rangka memperoleh persetujuan KA-ANDAL, PJKP harus menyerahkan rancangan KA-ANDAL kepada Gubernur melalui sekretariat Komisi Penilai AMDAL Provinsi karena Proyek ini adalah proyek lintas ibukota/daerah. Kemudian, komisi tersebut akan mengevaluasi rancangan paling lambat 30 (tiga puluh) hari kerja sejak KA-ANDAL dinyatakan lengkap secara administratif. Persetujuan atas KA-ANDAL oleh Komisi akan menjadi dasar untuk membuat ANDAL dan RKL-RPL.
D. ANDAL dan RKL-RPL
Berdasarkan Pasal 28 PP No. 27/2012, rancangan ANDAL dan RKL-RPL akan diserahkan kepada Gubernur melalui Sekretariat Komisi Penilai AMDAL Provinsi. Komisi Evaluasi AMDAL akan mengevaluasi ANDAL dan RKL-RPL yang diserahkan paling lambat 75 (tujuh puluh lima) hari kerja sejak dokumen ANDAL dan RKL-RPL dinyatakan lengkap secara administratif.
Berdasarkan Pasal 32 PP No. 27/2012, Gubernur akan menentukan keputusan kelayakan lingkungan (atau keputusan ketidaklayakan lingkungan) berdasarkan evaluasi atas ANDAL dan RKL-RPL yang diserahkan oleh Komisi dalam jangka waktu 10 (sepuluh) hari kerja.
Waktu total yang dibutuhkan untuk prosedur AMDAL adalah kurang lebih 115 (seratus lima belas) hari kerja. Berdasarkan prosedur KPBU, prosedur AMDAL harus dimulai dari Tahap Perencanaan dan harus terselesaikan dalam Tahap Transaksi. Penyusunan dokumen AMDAL harus dilakukan dalam Tahap Perencanaan, tahap pertama dari AMDAL harus dilaksanakan dalam Tahap Persiapan, dan penyelesaian persyaratan AMDAL harus sudah dilaksanakan pada Tahap Transaksi.
2.2.6 Ketenagakerjaan
Berdasarkan UU No. 13 tahun 2003, ketenagakerjaan diatur sebagai berikut: 1. Hubungan Kerja
Hal-hal terkait hubungan kerja yang diatur dalam UU No. 13 tahun 2003 meliputi tenaga kerja perseorangan serta sub-kontrak dan pengguna pemasok tenaga kerja.
2. Tenaga Kerja Asing
Berdasarkan UU No. 13 tahun 2003, diatur ketentuan mengenai: - Persyaratan untuk tenaga kerja asing
- Perizinan dan kepatuhan untuk mempekerjakan tenaga kerja asing - Kewajiban pemberi kerja dalam mempekerjakan tenaga kerja asing - Larangan bagi pemberi kerja dalam mepekerjakan tenaga kerja asing. 3. Upah
4. Jam Kerja 5. Manfaat
6. Keselamatan Kerja
Selanjutnya mengenai ketenagakerjaan, disampaikan dalam Lampiran.
2.2.7 Pengadaan Tanah
A. Tinjauan Umum Pengadaan Tanah Berdasarkan UU No. 2/2012
Pengadaan tanah berdasarkan UU No. 2/2012 didefinisikan sebagai kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberik ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak. Pihak yang membutuhkan tanah disebut dengan “Instansi”, yang terdiri dari lembaga negara, kementerian dan lembaga pemerintah non kementerian, pemerintah provinsi, pemerintah kabupaten/kota, dan Badan Hukum Milik Negara (BHMN)/BUMN yang mendapat penugasan khusus pemerintah.
UU No. 2/2012 dan peraturan pelaksanaannya, Perpres No. 71/2012 mengatur prosedur pengadaan tanah yang dipercepat dalam rangka mengadakan tanah untuk proyek yang dimaksudkan untuk kepentingan umum. Untuk rezim pengadaan tanah saat ini, hanya instansi pemerintah pusat dan daerah serta BUMD/BUMN yang dapat memperoleh keuntungan dari prosedur pengadaan tanah ini. Kepentingan umum yang dapat menjadi alasan dari pengadaan tanah adalah:
- Pertahanan dan keamanan nasional;
- Jalan umum, jalan tol, terowongan, rel kereta api, stasiun kereta api, fasilitas operasional kereta api;
- Waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran pembuangan air dan sanitasi dan pembangunan air lainnya;
- Pelabuhan, Bandar udara, dan terminal; - Infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
- Jaringan telekomunikasi dan informatika pemerintah; - Tempat pembuangan dan pengolahan sampah; - Rumah sakit pemerintah pusat/pemerintah daerah; - Fasilitas keselamatan umum;
- Tempat pemakaman umum pemerintah pusat/pemerintah daerah; - Fasilitas sosial, fasilitas umum dan ruang terbuka hijau publik; - Cagar alam dan cagar budaya;
- Kantor pemerintah pusat/pemerintah daerah/desa;
- Penataan pemukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi tanah, serta perumahan termasuk penyewaan properti untuk masyarakat berpenghasilan rendah;
- Prasarana pendidikan dan/atau sekolah pemerintah pusat/daerah; - Prasarana olahraga pemerintah pusat/daerah; dan
- Pasar umum dan lapangan parkir umum.
Dalam kaitannya dengan Proyek, BP Batam sebagai PJPK dapat dikatagorikan sebagai Instansi yang memerlukan tanah, sementara pembangunan prasarana kereta api (termasuk di dalamnya monorel) adalah bagian dari kepentingan umum yang pengadaan tanahnya tunduk pada ketentuan UU No. 2/2012 dan peraturan pelaksananya.
Berdasarkan Pasal 11 UU No. 2/2012, pemerintah memiliki kewenangan untuk melaksanakan pengadaan tanah untuk kepentingan umum dan tanah dari pengadaan tersebut nantinya akan dimiliki oleh pemerintah atau pemerintah daerah, atau dalam hal ini Instansi yang memerlukan tanah.
B. Pihak Yang Berhak Atas Ganti Kerugian
Pihak yang Berhak didefinisikan Pasal 1 angka 3 UU No. 2/2012 sebagai pihak yang menguasai atau memiliki obyek pengadaan tanah. Berdasarkan Pasal 17 Perpres No. 71/2012, Pihak yang Berhak terdiri atas:
- Pemegang hak atas tanah; - Pemegang hak pengelolaan; - Nadzir untuk tanah wakaf; - Pemilik bekas tanah milik adat; - Masyarakat hukum adat;
- Pihak yang menguasai tanah negara berdasarkan itikad baik; - Pemegang dasar penguasaan atas tanah; dan/atau
- Pemilik bangunan, tanaman atau benda lain yang berkaitan dengan tanah.
C. Prosedur Pengadaan Tanah
Prosedur pengadaan tanah dibagi ke dalam empat tahap berikut: - Perencanaan
- Persiapan
- Pelaksanaan Pengadaan Tanah - Pengalihan tanah yang dibebaskan
Secara lengkap mengenai prosedur pengadaan tanah disampaikan pada Lampiran.
A. Pembiayaan Pengadaan Tanah
berasal dari APBN dan/atau APBD. Lebih lanjut, Pasal 52 ayat (2) UU No. 2/2012 mengatur dalam hal Instansi yang membutuhkan tanah adalah BUMN yang mendapat penugasan khusus dari Pemerintah, pendanaan akan berasal dari kas internal BUMN tersebut atau dari sumber lainnya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pasal 51 ayat (1) Peraturan BPN No. 5/2012 mengatur bahwa berdasarkan permohonan pengadaan tanah, Pelaksana Pengadaan Tanah akan mengusulkan biaya pengadaan tanah kepada Instansi yang membutuhkan tanah.
Ketentuan ini berarti bahwa PJPK harus menggunakan dana sendiri untuk tujuan memperoleh dana tambahan yang dibutuhkan untuk tujuan proyek. Ini juga berarti bahwa PJPK tidak bisa mengandalkan dana yang disediakan oleh Badan Usaha KPBU atau badan swasta lain untuk tujuan memperoleh tanah.
B. Penggunaan Tanah Milik PJPK Untuk Proyek
Pada umumnya, ketentuan penatagunaan tanah diatur dalam PP No. 16/2004 sehubungan dengan penatagunaan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah.
Berdasarkan UU No. 5/1960, dalam hal penatagunaan tanah atau pemanfaatan tanah, perlu hak untuk mengontrol tanah dari negara yang dalam hal ini adalah Hak Pakai. Hak Pakai adalah hak penggunaan untuk menggunakan dan/atau untuk mengumpulkan produk dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, atau tanah milik orang lain yang memberikan hak dan kewajiban sebagaimana diatur dalam keputusan atas pemberian hak ini oleh pejabat yang berwenang, atau dalam perjanjian untuk bekerja di atas tanah. Hak Pakai diatur lebih lanjut dalam PP No. 40/1996.
Dalam hal pelaksanaan penatagunaan tanah ini, perlu izin lokasi sebagaimana yang diatur dalam Permen Agraria No. 5/2015.
2.2.8 Pembiayaan Proyek
Peraturan KPBU mengharuskan Badan Usaha KPBU untuk mendapatkan pembiayaan paling lambat dalam waktu 12 (dua belas) bulan setelah penandatanganan perjanjian kerjasama. Pembiayaan dapat diperoleh melalui dua cara yaitu:
a. Lembaga keuangan Indonesia; atau b. Pinjaman luar negeri.
A. Lembaga Keuangan Indonesia
Badan Usaha KPBU dapat mempertimbangkan pilihan untuk mendapatkan dana untuk Proyek dari lembaga keuangan Indonesia sebagai berikut:
1. Bank
Badan Usaha KPBU dapat mencari pembiayaan dari bank Indonesia yang menyediakan pinjaman kredit dan pembiayaan. Harus dicatat, bagaimanapun, bahwa batasan pinjaman maksimum akan berlaku untuk setiap pembiayaan yang disediakan oleh bank Indonesia (tergantung pada status peminjam)22:
- Jika peminjam adalah pihak yang terafiliasi atau berhubungan dengan Bank, jumlah maksimum pembiayaan yang dapat disediakan oleh bank adalah 10% dari modal bank - Jika peminjam tidak terafiliasi atau terhubung dengan bank dan merupakan peminjam
tunggal, jumlah maksimum pembiayaan yang dapat disediakan oleh bank adalah 20%
dari modal bank.
- Jika peminjam tidak terafiliasi atau terhubung dengan bank dan merupakan bagian dari kelompok peminjam, jumlah maksimum pembiayaan yang dapat disediakan oleh bank adalah 25% dari modal bank.
2. Perusahaan Pembiayaan
Badan Usaha KPBU dapat mencari pembiayaan untuk proyek dari sebuah perusahaan keuangan. Perusahaan pembiayaan adalah sebuah lembaga keuangan non-bankyang didirikan untuk melakukan kegiatan bisnis keuangan23
3. Perusahaan Pembiayaan Infrastruktur
Badan Usaha KPBU dapat mencari pembiayaan untuk proyek dari perusahaan pembiayaan infrastruktur. Perusahaan pembiayaan infrastruktur adalah badan usaha yang didirikan khusus untuk proyek-proyek infrastruktur keuangan24.
Perusahaan pembiayaan infrastruktur melaksanakan kegiatan-kegiatan berikut: - Pinjaman langsung untuk tujuan pembiayaan infrastruktur;
- Pembiayaan ulang dari setiap proyek infrastruktur yang telah dibiayai oleh pihak lain; - Menyediakan pinjaman subordinasi yang berkaitan dengan pembiayaan
infrastruktur
Perusahaan pembiayaan infrastruktur juga menyediakan layanan-layanan berikut: - Peningkatan kredit, termasuk jaminan untuk pembiayaan infrastruktur; - Layanan penasihat;
- Investasi ekuitas;
- Setiap kegiatan yang dilakukan untuk mencari pasar penukar (swap market) yang terkait dengan pembiayaan infrastruktur; dan
- Setiap kegiatan lain yang berkaitan dengan pembiayaan infrastruktur tunduk pada persetujuan Menteri Keuangan.
Saat ini, ada 2 (dua) perusahaan pembiayaan infrastruktur di Indonesia, PT Multi Sarana Infrastruktur (Persero) (BUMN) dan PT Indonesia infrastruktur Finance (sebuah perusahaan swasta perseroan terbatas dimiliki oleh negara, ADB, IFC dan lain-lain).
B. Pinjaman Luar Negeri
Jika Badan Usaha KPBU mengajukan permohonan untuk pinjaman luar negeri untuk mendanai proyek tersebut, Perusahaan itu harus mematuhi peraturan pinjaman negeri yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia (bank sentral di Indonesia)[ Peraturan Bank Indonesia No. 12/1/PBI/2010 tentang Badan Usaha Pinjaman Luar Negeri Non-Bank ], yang mengakui adanya pembiayaan luar negeri dalam bentuk pinjaman (berdasarkan perjanjian pinjaman) dalam Rupiah atau Valuta Asing, obligasi/utang utang atau jenis lain dari kewajiban.
Setiap perusahaan yang bermaksud untuk mendapatkan pinjaman yang luar negeri wajib menyampaikan laporan kepada Bank Indonesia, yang terdiri dari:
a. Laporan rencana pinjaman luar negeri dalam 1 (satu) tahun;
23Peraturan Menteri Keuangan No. 84/PMK.012/2006 of 2006 tentang Perusahaan Pembiayaan
b. Hasil analisis manajemen risiko Perseroan; c. Evaluasi peringkat;
d. Rasio keuangan; dan e. Laporan keuangan.
Tergantung pada jenis pinjaman luar negeri yang didapat oleh perusahaan, perusahaan akan diminta untuk menyerahkan salah satu laporan berkala sebagai berikut (sebagaimana yang berlaku):
1. Laporan pinjaman luar negeri jangka pendek
Perusahaan yang telah memperoleh pinjaman jangka pendek harus menyerahkan laporan pinjaman luar negei jangka pendek kepada Bank Indonesia setiap semester (paling telat pada tanggal 10 Juni dan 10 Desember) dengan menyediakan (i) rasio keuangan dan (ii) laporan keuangan.
2. Laporan pinjaman luar negeri jangka panjang
Laporan ini harus disampaikan kepada Bank Indonesia setiap tahun pada tanggal 10 Maret. Hal ini harus mencakup informasi berikut:
a. Laporan rencana pinjaman luar negeri jangka panjang
Laporan ini harus disampaikan kepada Bank Indonesia setiap tahun paling lambat pada tanggal 10 Maret. Hal ini harus mencakup informasi berikut:
- Rencana pinjaman luar negeri perusahaan dalam satu tahun; - Analisis manajemen risiko;
- Evaluasi penilaian; - Rasio pembiayaan; dan - Laporan keuangan.
Setiap perubahan rencana pinjaman luar negeri atau analisis manajemen risiko juga harus dilaporkan kepada Bank Indonesia setiap tahun (selambat-lambatnya pada tanggal 1 Juli).
b. Laporan posisi pinjaman jangka panjang
Laporan ini harus disampaikan kepada Bank Indonesia setiap semester (paling lambat pada tanggal 10 Juni dan 10 Desember) dengan memberikan (i) rasio keuangan perusahaan dan (ii) laporan keuangan.
Harap dicatat bahwa penyampaian laporan berkala pinjaman luar negeri adalah kewajiban penting bagi peminjam Indonesia. Kegagalan dalam memberikan informasi yang lengkap dan akurat di laporan atau keterlambatan atau kegagalan penyampaian laporan dapat menimbulkan sanksi terhadap peminjam relevan, yang dapat berkisar dari denda untuk pembatalan atau pencabutan izin.
2.2.9 Isu Spesifik Terkait Pembiayaan Proyek
Beberapa isu spesifik terkait pembiayaan proyek meliputi: 1. Aset yang dapat dijaminkan sehubungan dengan Proyek
Diharapkan bahwa proyek akan berlangsung di tanah yang dimiliki oleh PJPK. Berdasarkan Pasal 49 Undang-undang Nomor 1 tahun 2004, aset yang dimiliki oleh Negara atau pemerintah daerah, termasuk tanah, tidak dapat dijaminkan untuk mendapatkan pinjaman. Pembatasan ini berlaku baik untuk badan swasta yang saat ini memiliki aset serta entitas pemerintah yang memiliki aset tersebut. Dengan demikian, kesepakatan apapun yang membahayakan aset milih wilayah tidak berlaku oleh hukum.
2. Satu tahun untuk mendapatkan pembiayaan
Berdasarkan Peraturan KPBU, Badan Usaha KPBU akan memiliki satu tahun terhitung dari penandatanganan perjanjian kerjasama untuk mengamankan pembiayaan. Ini harus dibuktikan baik dengan penandatanganan kesepakatan pinjaman dan pinjaman tersebut siap untuk pencairan. Kegagalan untuk mendapatkan pembiayaan dalam 12 bulan tersebut atau perpanjangan yang, jika diberikan, berarti bahwa PJPK akan berhak untuk mencairkan bank garansi yang dibuat oleh Badan Usaha KPBU.
3. Penggunaan Wajib Mata Uang Rupiah
Pada 1 Juni 2015 Bank Indonesia mengeluarkan SEBI No. 17/2015, yang mengimplementasikan dan lebih lanjut menjelaskan ketentuan-ketentuan yang ditetapkan oleh peraturan induknya yaitu PBI No. 17/2015. PBI No. 17/2015 dan SEBI No. 17/2015 menyatakan bahwa semua transaksi keuangan dalam yurisdiksi Indonesia yang berlangsung pada atau setelah tanggal 1 Juli 2015, harus dinominasikan dan diselesaikan dalam kurs rupiah.
Sirkuler 17/2015 diharapkan untuk memperjelas berbagai isu-isu yang belum terselesaikan dalam Peraturan 17/2015. Namun, sirkuler tersebut sebagian besar mengulang ketentuan dalam peraturan induknya dengan klarifikasi kecil, khususnya pada perlakuan lebih baik terhadap sejumlah skema transaksi. Koran ini akan memeriksa lingkup transaksi yang terkena dampak, pengecualian terdapat dalam Peraturan dan Sirkuler,serta sejumlah isu-isu yang belum terselesaikan yang harus disadari bisnis.
Penting untuk dicatat bahwa Peraturan dan Sirkuler menggunakan terminologi "transaksi", tanpa lebih lanjut mengklarifikasi apakah ini berarti perjanjian itu sendiri atau transaksi yang dilakukan sesuai dengan perjanjian. Berdasarkan pembacaan yang adil dari Peraturan dan Sirkuler, serta sejumlah konsultasi dengan Bank Indonesia, kewajiban tersebut berlaku untuk transaksi dan kewajiban yang ada.
Dalam PBI No. 17/2015 dan SEBI No. 17/2015, transaksi dianggap masuk dalam lingkup PBI dan SEBI tersebut, dan karena itu dinominasikan dan diselesaikan, jika memenuhi kriteria berikut:
a. Bahwa transaksi tersebut merupakan transaksi sebagaimana didefinisikan dalam Pasal 2 (1) PBI No. 17/2015, yang merupakan salah satu berikut:
- transaksi untuk tujuan pembayaran;
- penyelesaian kewajiban lain yang harus dipenuhi menggunakan uang; - transaksi keuangan lainnya.
b. Bahwa transaksi tersebut terjadi di Indonesia; dan
c. Bahwa transaksi tersebut bukanlah sebuah transaksi yang dikecualikan. Definisi ini cukup luas mencakup untuk maliputi Jual-Beli, sewa-beli, perjanjian pinjaman, serta perjanjian pelayanan.
4. Larangan Mencantumkan Harga dalam Mata Uang Asing
Peraturan dan Sirkuler melarang pencantuman harga hanya dalam mata uang asing atau pencantuman ganda dalam Rupiah dan Valuta Asing. Berdasarkan tanggapan tertulis dari Bank Indonesia, kami juga telah diberitahu bahwa referensi Valuta Asing untuk penyesuaian harga pembayaran juga tidak diperbolehkan.
5. Pengecualian
