BAB III
MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH
A. Hak Milik
1. Pengertiannya
Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang
dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat fungsi sosial. Kata-kata
“terkuat dan terpenuh” itu tidak berarti bahwa hak milik merupakan hak
yang mutlak, tak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat.
Sifat-sifatnya :
Terkuat
Turun temurun dan dapat beralih.
Dapat menjadi 'induk" dari pada hak-hak atas tanah lain.
Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan
(hipotik atau credit verband).
Dapat dipindahkan kepada pihak lain.
Dapat dilepaskan oleh yang empunya.
Dapat diwakafkan.
2. Tujuan penggunaannya
Hak milik atas tanah dapat dipergunakan baik untuk usaha pertanian
maupun untuk mendirikan bangunan-bangunan dengan memperhatikan/
3. Subyeknya
Pada azasnya hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai
hak milik atas tanah baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain.
Di samping itu Badan Hukum yang bergerak dalam lapangan sosial dan
keagamaan yang telah ditunjuk oleh Pemerintah dapat mempunyai hak
milik atas tanah, sepanjang tanahnya dipergunakan langsung daiam bidang
sosial dan keagamaan.
2. Jangka waktunya
Jangka waktu hak milik atas tanah tidak terbatas.
3. Terjadinya Hak Milik
a. Menurut hukum adat diatur dengan Peraturan Pemerintah.
b. Penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan
dengan Peraturan Pemerintah.
c. Ketentuan undang-undang.
4. Peralihan hak/Pemindahan hak dan Pendaftaran hak milik
a. Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
b. Hak Milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan
pembebasannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut
ketentuan-ketentuan yang berlaku.
c. Pendaftaran tersebut merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai
pemilikan dan hapusnya hak milik serta syahnya peralihan dan
5. Hapusnya Hak Milik
a. karena pencabutan hak.
b. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya.
c. Karena diterlantarkan yang pengertiannya akan ditentukan dalam
peraturan perundangan.
d. karena ketentuan pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat 2 Undang-Undang Pokok
Agraria yaitu :
Pasal 21 ayat 3 :
- Orang Asing yang sesudah berlakunya Undang-Undang Pokok
Agraria (24-9-1960) memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa
wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula
warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah
berlakunya Undang-Undang tersebut kehilangan
kewarganegaraannya melepaskan hak miliknya itu dalam jangka
waktu satu tahun.
Pasal 26 ayat 2 :
- Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat
dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung
atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing,
kepada seorang warga negara yang di samping kewarganegaraan
Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu
badan hukum (kecuali badan hukum keagamaan dan sosial yang
ditetapkan oleh Pemerintah), adalah batai karena hukum.
B. Hak Guna Usaha 1. Pengertiannya
Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara dalam waktu yang tertentu guna
perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan.
Hak Guna Usaha terjadi karena penetapan Pemerintah.
2. Tujuan Penggunaannya
Tujuan penggunaan tanah yang dipunyai dengan hak guna usaha
adalah terbatas, yaitu :
a. pada usaha pertanian/perkebunan.
b. pada usaha perikanan.
c. pada usaha peternakan.
3. Subyeknya
Yang dapat mempunyai hak guna usaha yalah :
a. Warga Negara Indonesia.
b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
4. Jangka waktunya
Hak Guna Usaha dapat diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun.
Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya,
tahun. Untuk perusahaan tertentu yang memerlukan waktu yang lebih lama
dapat diberikan Hak Guna Usaha untuk waktu paling lama 35 tahun.
5. Terjadinya Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha terjadi karena penetapan Pemerintah.
6. Peralihan/Pemindahan dan Pendaftaran Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan.
Pengertian "beralih" menunjuk pada berpindahnya Hak Guna Usaha
kepada pihak lain karena pemiliknya meninggal dunia dan beralihnya
hak tersebut terjadi karena hukum.
Pengertian "dialihkan" menunjuk pada berpindahnya Hak Guna
Usaha kepada pihak lain karena perbuatan hukum yang sengaja dilakukan
dengan tujuan agar pihak tersebut memperoleh hak itu (hibah, jual beli
dll).
7. Hapusnya Hak Guna Usaha
a. Jangka waktunya berakhir.
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat
tidak dipenuhi.
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya
berakhir.
d. Dicabut untuk kepentingan umum.
e. Diterlantarkan yang pengertiannya akan ditentukan dalam peraturan
perundangan.
g. Ketentuan dalam pasal 30 ayat 2 Undang-Undang Pokok Agraria
yaitu: orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna usaha dan
tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagai subyek hukum tersebut di
atas dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau
mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna
usaha jika ia tidak memenuhi syarat tersebut. Jika hak guna usaha yang
bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu
tersebut maka hak itu hapus karena hukum.
C. Hak Guna Bangunan 1. Pengertiannya
Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu
tertentu.
Penggunaan tanah yang dipunyai dengan hak Guna Bangunan
terutama untuk mendirikan/mempunyai bangunan-bangunan, tetapi di
samping itu diperbolehkan untuk menanam sesuatu dan memelihara
ternak, asal tujuannya yang pokok tetap dilaksanakan.
2. Tujuan penggunaannya
Untuk mendirikan dan atau mempunyai bangunan-bangunan.
3. Subyeknya
Warga negara Indonesia dan Badan-Badan Hukum yang didirikan menurut
Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
4. Jangka waktunya
Hak Guna Bangunan dapat diberikan untuk jangka waktu 20 tahun
dan paling lama 30 tahun. Atas permintaan pemegang haknya dan
mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya jangka
waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
5. Terjadinya Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan terjadi :
a. Mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.
b. Karena penetapan Pemerintah.
c. Mengenai tanah milik, karena perjanjian yang berbentuk otentik antara
pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh
hak Guna Bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut.
6. Peralihan/Pemindahan dan Pendaftarannya
Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Dalam hal-hal yang tertentu setiap pemindahan hak guna bangunan
memerlukan ijin dari yang berwenang. Setiap peralihan/pemindahan hak
Guna Bangunan wajib didaftarkan pada Kantor Agraria Kabupaten/
Kotamadya yang bersangkutan. Pendaftaran tersebut merupakan alat
pembuktian yang kuat mengenai syahnya peralihan hak tersebut.
7. Hapusnya Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan hapus karena :
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat
tidak dipenuhi.
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.
d. Dicabut untuk kepentingan umum.
e. Diterlantarkan yang pengertiannya akan ditentukan dalam peraturan
perundangan.
f. Tanahnya musnah.
g. Ketentuan dalam pasal 36 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria,
yaitu : orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan
dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagai subyek hukum seperti
tersebut angka (3) dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau
mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna
bangunan, jika ia tidak mematuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna
bangunan yang bersangkutan tidakdilepaskan atau dialihkan dalam
jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum.
D. Hak Pakai 1. Pengertiannya
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut dari
hasil tanah yang, langsung dikuasai oleh Negara atau tanah milik orang
Keputusan pemberiannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya,
yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah.
Dari perumusan ini kita mengetahui bahwa hak pakai merupakan hak
atas tanah, baik tanah-tanah bangunan maupun tanah pertanian. Perkataan
"menggunakan" menunjuk pada tanah bangunan sedangkan "memungut
hasil" menunjuk pada tanah pertanian. Hak Pakai dapat diberikan oleh
Pemerintah (dengan penetapan) dan juga oleh pemilik tanah (perseorangan
& badan hukum dengan suatu perjanjian).
2. Subyeknya
Yang boleh mempunyai hak pakai ialah :
a. Warga Negara Indonesia.
b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
c. Badan-Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
d. Badan-Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
3. Jangka waktunya
Hak Pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama
tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Dalam praktek pada
umumnya pemberian Hak Pakai oleh Pemerintah jangka waktunya 10
tahun.
2. Peralihan/Pemindahan dan Pendaftaran Hak Pakai
Hak Pakai yang diberikan di atas tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara, maka haknya dapat dipindahkan kepada pihak lain dengan ijin
kepada pihak lain jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang
bersangkutan. Di samping itu Hak Pakai juga harus didaftarkan untuk
pengeluaran sertipikatnya.
3. Hapusnya Hak Pakai
a. Jangka waktunya berakhir.
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat
tidak dipenuhi, termasuk persyaratan yang harus dipenuhi oleh
pemegang haknya bersangkutan dengan statusnya (misalnya orang
asing yang tidak lagi bertempat tinggal di Indonesia). Termasuk juga
dalam golongan ini jika tanahnya diterlantarkan, syarat mana
bersumber pada pasal 6 Undang-Undang Pokok Agraria.
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.
d. Dicabut untuk kepentingan umum.
e. Tanahnya musnah.
E. Hak Pengelolaan 1. Pengertiannya
Hak Pengelolaan adalah hak untuk menguasai atas tanah yang
langsung dikuasai oleh Negara yang memberi wewenang kepada
pemegang haknya untuk :
a. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan
b. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ketiga dengan
Hak Pakai dengan jangka waktu 6 tahun (Peraturan Menteri Agraria
No. 9 tahun 1965).
c. Menerima uang pemasukan dan/atau uang wajib tahunan.
2. Subyeknya
Hak Pengelolaan dapat diberikan kepada :
a. Departemen-Departemen dan Jawatan-Jawatan Pemerintah.
b. Badan-Badan Hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah.
3. Terjadinya Hak Pengelolaan
Hak Pengelolaan terjadi karena penetapan Pemerintah.
4. Jangka waktunya
Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu selama tanah
tersebut dipergunakan oleh pemegang haknya.
5. Pemindahan dan Pendaftaran Hak Pengelolaan
Hak Pengelolaan dapat dipindahkan hanya dengan ijin Pemerintah
dan wajib didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang berlaku.
4. Hapusnya Hak Pengelolaan
a. Karena dilepaskan oleh pemegang haknya.
b. Dibatalkan karena tanahnya tidak dipergunakan spsuai dengan
pemberian haknya.
c. Dicabut untuk kepentingan umum.
d. Karena berakhir jangka waktunya (kalau pemberian haknya diberikan
