Property Sector (Neutral)

(1)

Sector Update

Property Sector (Neutral)

Samuel Equity Research June 29, 2016

www.samuel.co.id

Akhmad Nurcahyadi, CSA

+62 21 2854 8144

[email protected]

Expect relaxation soften weakening growth

Ekspektasi aktivitas sektor yang lebih baik pada 2H16 akan didorong oleh relaksasi rasio LTV dan pelonggaran aturan pemberian KPR untuk rumah inden kedua. Sementara terbitnya tax amnesty kami perkirakan hanya memberikan optimisme sesaat atau efek domino yang minor, dan tidak akan mempengaruhi pertumbuhan demand industri secara langsung. Dari update aktivitas segmentasi, terlepas dari kontinuitas over supply segmen high rise office dan perlambatan kontrak penjualan industrial land, kami masih melihat potensi daya tahan yang lebih kuat pada segmen landed residential, retail, hotel dan high rise apartment. Neutral untuk property. Kinerja segmen properti yang masih sama. Pelemahan aktivitas sektoral masih berpotensi berlanjut hingga 2Q16, sedangkan menggunakan sudut pandang lebih optimis, perbaikan kami perkirakan paling cepat terjadi pada akhir 3Q16 atau 4Q16. Emiten dengan porsi pendapatan berulang tinggi, segmen landed house, hotel dan high rise apartment masih menjadi pilihan utama kami. Volume penjualan yang masih stagnan. Perlambatan volume penjualan masih terjadi hingga 1Q16, didorong oleh kenaikan harga rumah. Pasar rumah sekunder juga masih menunjukan kontinuitas kenaikan harganya, terutama di wilayah Jakarta Timur dan sekitarnya sejalan dengan pengembangan LRT. Kenaikan harga perumahan yang dibarengi oleh pertumbuhan permintaan kami lihat hanya akan terjadi saat stabilnya perbaikan aktivitas perekonomian semakin terlihat.

Kinerja emiten 1Q16 dan ekspektasi 2Q16. Pencapaian laba 1Q16 kami lihat akan cukup menyulitkan emiten untuk mencapai target SSI maupun ekspektasi konsensus. Periode 2Q16 dan 1H16 kami jadikan sebagai batas waktu

sekaligus acuan atas konfirmasi membaiknya kinerja sektor properti tahun ini, atau justru masih tertunda hingga tahun depan.

Loan channeled yang masih melemah. Sejalan dengan perlambatan aktivitas dan pertumbuhan industri, loan channeled KPR maupun KPA masih mencatat pertumbuhan MoM dan YoY yang masih melemah.

Ekspektasi relaksasi pengajuan KPR. Relaksasi rasio LTV dan penghapusan larangan pemberian KPR pada rumah inden kedua kami harapkan akan memberikan pengaruh yang positif. Meskipun baru akan terlihat dampaknya pada akhir 3Q16 atau periode 4Q16, namun setidaknya kedua kebijakan tersebut akan memberikan optimisme baru di tengah minimnya katalis

penggerak pertumbuhan dan perlambatan aktivitas sektor yang masih terlihat. Maintain Neutral. Kami masih melihat potensi stagnasi pertumbuhan di 2Q16. Perbaikan pada 2H16 akan mendorong aktivitas sektor dan berpotensi untuk tercatat lebih baik dari tahun lalu. Tetap fokus pada emiten yang memiliki porsi recurring income tinggi, dan atau project pipeline landed house, hotel dan office apartment yang signifikan.

Ticker Rec Market cap Last price Target price Upside

Shares (Rp bn) (Rp) (Rp) (%) 16E 17E 16E 17E 16E 17E 16E 17E

BSDE Buy 40,418 2,080 2,350 12.98 128 157 1,154 1,334 16.3 13.2 1.8 1.6

PWON Buy 29,377 590 590 0.00 28 30 165 190 21.1 19.7 3.6 3.1

ASRI Hold 9,668 482 390 -19.09 32 35 356 386 15.1 13.8 1.4 1.2

SMRA Buy 25,463 1,695 1,750 3.24 62 65 553 617 27.3 26.1 3.1 2.7

(2)

Kinerja segmentasi yang masih sama

Berlanjutnya pelemahan aktivitas sektor hingga kuartal 1Q16 dan potensi stagnasi yang masih dapat terjadi pada periode 2Q16, telah mendorong kami untuk tetap memberikan sudut pandang yang sama pada sektor property untuk segmen office (perkantoran), apartemen (apartemen), retail (mall dan pusat perbelanjaan), industrial (lahan industri) maupun segmen hotel.

Di sisi lain, kami masih melihat potensi daya tahan yang lebih kuat pada segmen residential dan retail (termasuk hotel) dibandingkan dengan office (perkantoran) dan industrial land (lahan industri).

Pilihan kami masih tetap pada emiten yang memiliki porsi pendapatan berulang tinggi, selain portfolio bisnis dan project pipeline yang signifikan pada segmen landed house, retail, hotel dan high rise apartment.

Kontinuitas over supply property office

Kondisi segmen property perkantoran masih belum mengalami banyak perubahan. Lonjakan pipeline project office building telah mendorong nilai over supply yang berkelanjutan hingga di tiga bulan awal tahun ini.

Figure 1. Highrise Office New Supply and Status

Source: Colliers, SSI Research

Projected Completion Location SGA (SQM) Scheme Status

CBD

2016 Sudirman 75,000 For Lease Under Construction 2016 Gatot Subroto 65,000 For Lease Under Construction 2016 Rasuna Said 36,367For Lease & SaleUnder Construction 2016 Sudirman 50,000 For Lease Under Construction 2016 Gatot Subroto 90,511 For Lease Under Construction 2016 Rasuna Said 50,000 For Lease Under Construction 2016 Satrio 70,000For Lease & SaleUnder Construction 2016 Satrio 31,604 For Lease Under Construction 2016 Gatot Subroto 56,492 For Sale Under Construction

OUTSIDE CBD EXCLUDING TB SIMATUPANG

2016 Puri Indah 19,500 For Sale Under Construction 2016 Puri Indah 38,500 For Sale Under Construction 2016 Kebun Jeruk 29,000 For Sale Under Construction 2016 Pasar Minggu 41,597 For Sale Under Construction 2016 Pasar Minggu 27,500 For Sale Under Construction 2016 Slipi 36,000 For Sale Under Construction 2016 Sunter 40,000 For Sale Under Construction 2016 Kelapa Gading 8,000 For Lease Under Construction 2016 Mampang 4,200 For Lease Under Construction 2016 Wahid Hasyim 10,800 For Sale Under Construction 2016 Pondok Labu 17,800 For Lease Under Construction

TB SIMATUPANG

2016 Tb Simatupang 40,778 For Lease Under Construction 2016 Tb Simatupang 6,584 For Lease Under Construction 2016 Tb Simatupang 60,800 For Lease Under Construction

(3)

Di sisi lain, pelemahan aktivitas sektor yang memberikan dampak pada penurunan kinerja beberapa developer telah mendorong beberapa proyek tertunda dari jadwal pembangunannya.

Hal tersebut kami harapkan akan memberikan pengaruh yang positif pada keseimbangan penawaran dan permintaan ruang sewa perkantoran kedepannya. Namun demikian, kami juga meyakini tanpa adanya perbaikan aktivitas perekonomian yang akan mendorong kenaikan permintaan, maka potensi penurunan maupun stagnasi pertumbuhan suplai ruang perkantoran tidak akan banyak mempengaruhi tingkat harga rata-rata sewa.

Keyakinan kami terbukti oleh data per 1Q16 yang menunjukan bahwa di tengah penurunan transaksi nilai hunian perkantoran (semua kelas), tingkat rata-rata harga sewa dari ruang perkantoran masih menunjukan kenaikan ke sekitar Rp345.295/m2, sebagai akibat beberapa gedung perkantoran baru menawarkan harga sewa yang tidak lebih rendah dari periode periode sebelumnya untuk menjaga marjinnya.

Dengan kondisi tingkat suplai yang masih belum berkurang signifikan, dibarengi dengan tingkat permintaan yang juga masih cenderung stagnan serta kenaikan harga sewa yang masih diberlakukan oleh beberapa pemilik gedung baru, kami melihat pelemahan pertumbuhan segmen perkantoran tahun ini tidak akan jauh berbeda dengan tahun lalu.

Figure 2. Asia Pacific Office property Clock 1Q11

Source: JLL - Jones Lang LaSalle Asia Pacific, SSI Research

(4)

(5)

Penambahan unit baru yang massive

Sementara itu dari segmen apartemen, kinerja aktivitas sektor masih dapat dikatakan lebih baik dari segmen perkantoran. Berbagai pipeline project masih tercatat berjalan sesuai dengan skedulnya. Per 1Q16 terdapat sekitar 6.013unit baru dari 6 pipeline project yang telah terselesaikan. Jumlah tersebut belum termasuk sekitar 1.154unit dari 3 Tower Apartemen yang telah diluncurkan ke pasar di periode yang sama.

Hingga akhir tahun ini, dengan mengasumsikan seluruh pipeline project yang tercatat akan berjalan sesuai jadwal, maka pasar property segmen apartment akan

mendapatkan supply unit baru sekitar 26.583unit dari 44 proyek tower apartment

(sebagian besar berstatus under construction dan 6 diantaranya telah mulai terbangun). Terlepas dari berbagai pipeline project yang sejauh ini masih on schedule, kami melihat adanya potensi berlanjutnya pelemahan angka take up rate sebagai akibat supply yang begitu massive.

Figure 8. Newly Completed Apartment Projects During Q1 2016

Figure 9. Newly Introduced / Launched Projects During Q1 2016

Name of Development Location Developer Units

Metro Park Residence Kebun Jeruk Agung Podomoro Land 1,451 Madison Park Tanjung Duren Agung Podomoro Land 1,200 Kemang Village (The Bloomington) Pangean Antasari Lippo Karawaci 150 Four Winds Permata Hijau Raya Tri Tirta Permata 140 Green Bay Pluit (sea View) Pluit Karang Ayu Agung Podomoro Group 2,072 Bassura City (Tower Dahlia) Basuki Rahmat Synthesis Development 1,000

Total 6,013

Name of Development Location Expected Comp Units

The Residences at The St. Regis Jakarta Rasuna Said 2019 164 Arandra Residence (Phase I) Cemp Putih Raya 2020 368 Fatmawati City Cente (Victoria Tower) Fatmawati 2020 622

(6)

Figure 10. Average Apartment Price 1Q15 & 1Q16

Tahun depan, supply unit apartemen diperkirakan sebanyak 24.447unit (tidak termasuk 26.583unit tahun ini) dan diproyeksikan kembali mendapatkan penambahan supply sebanyak 24.053unit pada tahun 2018.

Dengan mengasumsikan pemulihan aktivitas industri membutuhkan waktu hingga akhir tahun ini, maka kami melihat angka take up rate cenderung hanya akan bertumbuh tipis atau stagnan, meskipun developer secara kontinyu tetap memberikan promosi yang intense baik dalam bentuk diskon uang muka maupun variasi pembayaran installment dan mortgage.

Di sisi lain, kami juga menyadari adanya sebuah potensi pertumbuhan yang lebih signifikan masih dapat terjadi di wilayah Non-Prime. Perbedaan harga yang terpaut jauh dibarengi dengan berlanjutnya perubahan gaya hidup dari rumah tapak ke apartemen kami perkirakan akan memberikan benefit pada para emiten maupun developer yang mengembangkan proyeknya di wilayah Non-Prime.

Pertumbuhan retail (mall) yang masih kuat

Ditengah upaya mengatur pertumbuhan mall, (salah satunya melalui moratorium) supply ruang perbelanjaan (mall) diperkirakan akan bertambah seiring dengan expektasi empat mall baru yang akan siap beroperasi tahun ini.

Per 1Q16 supply tercatat seluas 4.45juta m2. Dengan penambahan mall baru tersebut kenaikan supply ruang diperkirakan akan naik 2.2%YoY dan akan kembali mengalami kenaikan rata-rata seluas 2.9% setiap tahunnnya hingga tahun 2018.

Terlepas dari upaya pengelola dan pemilik serta investor pusat perbelanjaan (mall) untuk melakukan negosiasi terhadap kejelasan moratorium dan izin pendirian mall baru, kami tidak melihat adanya sebuah dampak yang signifikan pada penurunan permintaan ruang sewa mall.

Hingga 1Q16, average asking rent mall di wilayah BoDeTaBek bahkan masih

bertumbuh menjadi Rp344.353/m2 (+9%YoY), ditengah kenaikan service charges yang diberlakukan baik pada mall di CBD maupun outside CBD. Tingkat okupansi juga masih tercatat lebih tinggi dari tahun sebelumnya dan hanya satu wilayah dari BoDeTaBek yang tercatat turun (Bogor) sebesar 3.2%YoY.

Keyakinan kami sejak akhir tahun lalu (lihat report SSI sebelumnya) terhadap kekuatan recurring income developer untuk menolong atau setidaknya menjaga kinerja keuangan masih sejalan dengan data total average rent yang menunjukan pertumbuhan tertinggi di seluruh Asia Pasifik (+5.4%QoQ dan +9.2%YoY).

0 10 20 30 40 50 60

CBD South Jakarta Non-Prime Area

Average apartment price in 3 different areas

(7)

Di kuartal berjalan hingga akhir tahun ini, potensi berlanjutnya pertumbuhan pendapatan berulang yang stabil akan memberikan keuntungan pada kontinuitas aktivitas properti segmen retail (mall). Hal tersebut juga kami lihat akan memberikan benefit pada emiten (under coverage SSI) yang memiliki porsi recurring income signifikan.

Ditengah kemungkinan berlanjutnya pelemahan pertumbuhan sektor property secara keseluruhan, kami masih memiliki sudut pandang yang lebih positif pada segmen retail dibandingkan dengan apartemen dan lahan industri.

Figure 11. Asia Pacific Shopping Centre Rents

Figure 12. Shopping Centre New Supply Pipeline

Potensi penurunan akselerasi pengembangan

Segmen lain yang kami cermati selama tiga tahun terakhir adalah sektor properti segmen hotel. Kontinuitas upaya pemerintah untuk mendorong akselerasi pertumbuhan sektor pariwisata telah memberikan dampak pada massivenya pembangunan

penginapan di berbagai kota. Besarnya potensi pasar dan perkiraan potensi pertumbuhan permintaan sejak beberapa tahun yang lalu telah menarik perhatian operator hotel baik domestik maupun international.

Area Average rent 1Q16 Growth Growth Location (USD / sqm / year) QoQ YoY

Hong Kong Central 15676 0.1% 0.6%

Sydney CBD 6056 0.2% 1.0%

Guangzhou Tianhe CBD 5756 0.3% 7.3%

Shanghai West Nanjing Road 5127 -0.3% 0.2%

Melbourne CBD 4809 0.2% 0.9%

Brisbane CBD 4599 0.0% 0.0%

Singapore Orchard Area / District 9 4320 -0.2% -0.9%

Beijing Wangfujing Road 3699 0.9% 2.9%

Perth CBD 2491 0.0% 0.0%

Adelaide CBD 2296 0.0% 0.0%

Auckland New Market 1555 2.3% 3.4%

Mumbai Prime South 1341 0.3% 0.4%

Delhi Prime South 1279 0.0% 0.2%

Bengaluru Prime City 907 0.0% 0.2%

Jakarta CBD 693 5.4% 9.2%

Chennai Prime City 677 0.0% 0.0%

Bangkok Central Bangkok 648 0.4% 3.9%

Manila Mekali CBD 578 1.9% 8.9%

Countries

Shopping Centre Developer NLA Status

Jakarta

Pantai Indah Kapuk Mall Agung Sedayu 30,000 Under Const Shopping Mall @ Pancoran Agung Podomoro 8,000 Under Const New SOHO Mall (Podomoro City) Agung Podomoro 40,000 Under Const Mall at Bassura City Synthesis Karya Pratama 15,000 Under Const

BoDeTaBek

Bekasi Trade Centre 2 Gapura Prima 56,000 Under Const

(8)

Konsep budget hotel sejak pertama kali diperkenalkan dan semakin menjamur hingga kini, kami lihat merupakan penjelmaan dari ekspansi masif yang dilakukan oleh

beberapa developer untuk menyambut permintaan pasar pariwisata yang menjanjikan. Selayaknya sebuah industry life cycle, pertumbuhan massive yang terjadi pada masa expansion tentu pada akhirnya harus melalui tahap declining stage. Terlepas dari project pipeline dari beberapa emiten maupun developer lain, kami memperkirakan pertumbuhan pembangunan hotel akan mulai mengalami penurunan. Selain tingkat persaingan yang semakin tinggi, kami juga melihat konsentrasi hotel di sebuah wilayah tertentu akan mendorong para operator untuk melakukan tariff war.

Kami juga memperkirakan, tanpa adanya pemulihan pertumbuhan ekonomi yang signfikan, beberapa project pipeline hotel berpotensi tertunda. Hal ini tentu akan mendorong penurunan pertumbuhan sektor properti segmen hotel secara keseluruhan. Data industri terkini menunjukan, untuk hotel 3-Star diperkirakan akan memberikan suplai kamar baru hingga 2.162kamar (hingga 1Q18). Sementara project pipeline untuk 4-Star memberikan suplai kamar baru 5.426kamar dan 5-Star Hotel sebanyak

2.927kamar. Dengan kata lain pasar perhotelan akan mencatat tambahan jumlah kamar baru sebanyak 10.515kamar atau rata-rata sebanyak 3.505kamar setiap tahunnya.

Figure 13. Hotel Developments Pipeline 3 Star to 5 Star

Star Global Eqv Location Rooms Proj Completion Time

3 Star Rating

N/A Cawang 108 2Q16

N/A Hayam Wuruk 372 3Q16

N/A TB Simatupang 180 3Q16

Upper Midscale Class Cikini 212 2016

N/A Hayam Wuruj 100 2016

N/A Sawah Besar 75 2016

Upper Midscale Class TB Simatupang 200 2016

Midscale Class Pantai Indah Kapuk 200 2016

4 Star Rating

Upper Midscale Class Kelapa Gading 316 2Q16

Upper Midscale Class Cikini 207 2Q16

Upper Midscale Class Rasuna Epicentrum 323 3Q16

Upscale Class Hayam Wuruk 238 3Q16

Upper Midscale Class Gajah Mada 420 4Q16

N/A KH Wahid Hasyim 150 2016

Upscale Class Cijantung 225 2016

N/A Pasar Baru 222 2016

Upscale Class Pantai Indah Kapuk 220 2016

N/A Lebak Bulus 132 2016

Upscale Class Kemang 150 2016

Upscale Class Sunter 150 2016

Upper Upscale Class Ancol 310 2016

Upper Midscale Class TB Simatupang 300 2016

5 Star Rating

Upper Upscale Class Rasua Said 283 2Q16

Luxury Class Pondok Indah 470 2Q16

Luxury Class Rasua Said 365 3Q16

Upper Upscale Class SCBD 250 2016

(9)

Figure 14. Hotel Developments Pipeline Budget Hotel

Menanti sinyal perbaikan lahan industrial

Ditengah berlanjutnya pelemahan aktivitas perekonomian, telah mendorong sebagian besar pelaku usaha untuk tetap melakukan aksi wait and see, salah satunya melalui penundaan ekspansi.

Hal tersebut telah memberikan dampak yang berarti pada serapan penjualan lahan industri dan berujung pada tertundanya sejumlah aktivitas pengembangan oleh pemilik lahan industrial.

Data HKI menunjukan, dari target (1Q16) seluas 175ha hanya terjual dibawah 100ha. Tanpa adanya perbaikan permintaan dari para calon tenant, target tahun ini seluas 700ha kami lihat tidak akan tercapai.

Bahkan dengan mengasumsikan potensi pembalikan arah yang massive atas aktivitas perekonomian domestik (unlikely) terjadi di tahun ini, kami tetap melihat pencapaian total penjualan lahan industrial akan terpaut jauh dengan masa pertumbuhan industri yang terjadi sejak separuh dekade lalu.

Figure 15. Industrial Land Prices and Maintenance Costs

Tahun ini, kami memperkirakan pertumbuhan segmen lahan industri akan cenderung stagnan. Perbaikan kinerja di kuartal berjalan untuk emiten dan perusahaan lahan industri lainnya akan sangat bergantung pada peningkatan optimisme para pelaku usaha industri yang menjadi tenant maupun calon tenant.

Per 1Q16 lalu, aktivitas pada lahan industri sebagian besar masih dicatat oleh pelaku usaha automotive (30.94%), sedangkan kontributor terbesar kedua adalah logistic dan atau warehousing.

Kami masih belum memasukan emiten lahan industri sebagai salah satu dari coverage portfolio, mengingat sudut pandang neutral yang kami berikan pada segmen ini. Kami juga menempatkan segmen lahan industri sebagai pilihan terakhir setelah segmen lain seperti apartemen high rise, residential / landed house, retail (mall) maupun hotel.

Hotel Star Global Eqv Location Rooms Proj Compl

Budget Hotel

Amaris Pluit Economy Class Pluit Raya 112 2Q16

Oak Tree N/A Wahid Hasyim 120 2Q16

Fame Hotel N/A Grand Cakung Mall 97 3Q16

Cordela Hotel N/A Kramat Raya 70 3Q16

Amaris Tanah Abang Economy Class Tanah Abang 79 3Q16

Whiz - Cipete N/A Cipete 180 2016

NEO Kebayoran Midscale Class Kebayoran Lama 102 2016 POP! Hotel Pasar Baru Economy Class Pasar Baru 112 2016

Luminor N/A Pecenongan 199 2016

Lowest Highest Average Lowest Highest Average

Bogor 120.00 206.99 163.50 0.06 0.06 0.06

Bekasi 192.21 236.56 221.51 0.06 0.08 0.07

Tangerang 140.46 147.85 144.16 0.03 0.08 0.06

Karawang 170.00 200.00 185.00 0.05 0.10 0.06

Serang 147.85 162.64 155.25 0.03 0.05 0.04

Land Price (USD / Sqm) Maintenance Cost (USD / Sqm) Region

(10)

Pilihan tetap pada residential

Segmen terakhir dari sektor properti yang masuk kedalam pencermatan kami adalah residential atau landed house (rumah tapak). Segmen ini sempat mencatat masa boomingnya beberapa tahun yang lalu. Bahkan perkiraan atau spekulasi bubble property sebagai akibat akselerasi pertumbuhan yang massive sempat menjadi kekhawatiran para pelaku pasar.

Namun demikian, pelemahan aktivitas perekonomian yang terjadi telah memberikan dampak signifikan dan mendorong segmen ini menjauh dari kekhawatiran tersebut.Kini, pertumbuhan justru diharapkan kembali seperti pada masa boomingnya. Berbagai peraturan baru diterbitkan untuk menggiatkan kembali aktivitas jual beli.

Di sisi lain, dua sentimen utama yang diharapkan dapat mendorong percepatan

perbaikan permintaan ternyata masih belum mampu merubah penguatan pertumbuham kinerja angka pra penjualan para developer.

Penerapan LTV yang lebih rileks hingga berbagai promosi berkelanjutan dari para developer (seperti cicilan uang muka) kami lihat telah menjadi cerita lama.

Sama halnya dengan trend penurunan suku bunga pinjaman, yang hingga 1Q16 masih belum mampu menunjukan buktinya sebagai salah satu kunci perbaikan pertumbuhan industri. Pernyataan kami juga didukung oleh laporan data BI yang menyatakan loan channeled untuk KPR dan KPA masih mencatat trend perlambatan.

Sentimen yang berkembang seputar kepercayaan tas amnesty akan memberikan dampak signifikan pada sektor property juga kami lihat masih terlalu dini untuk disimpulkan. Dengan kata lain, terbitnya tax amnesty tidak akan secara massive dan secara langsung memberikan dampak pada pertumbuhan angka pre sales maupun kinerja emiten.

Dampak yang terjadi lebih kepada perbaikan pertumbuhan ekonomi dan membaiknya aktivitas industrial secara agregat, optimisme pelaku usaha dan efek domino yang ditimbulkan pada sektor property segmen residential.

Volume penjualan yang masih stagnan

Sejalan dengan ekspektasi kami (lihat report SSI sebelumnya dan yearbook tahun lalu), kinerja sektor properti segmen residential masih menunjukan volume penjualan yang stagnan. Survey IHPR Bank Indonesia menunjukan perlambatan volume penjualan masih terjadi hingga 1Q16. Penyebab utama adalah naiknya harga rumah.

Dari pasar perumahan sekunder, kenaikan kembali terjadi di wilayah Jakarta, seiring dengan akselerasi pembangunan infrastruktur. Angka tertinggi dicatat oleh perumahan di wilayah Jakarta Timur dan sekitarnya, sejalan dengan pengembangan LRT.

Penurunan terjadi di beberapa kota di Jawa dan luar Pulau jawa seperti Semarang, Surabaya, Makasar dan Medan.

Adapun penyebabnya seperti (1) kurangnya pembangunan infrastruktur (2)

pengembangan pembangunan yang melebar jauh dari daerah dengan infrastruktur yang baik (3) Kondisi daya beli masyarakat daerah yang belum membaik, serta (4) status atau legalitas milik pemerintah sehingga cukup sulit untuk diperjualbelikan.

Di kuartal berjalan kami masih melihat adanya potensi perlambatan volume penjualan didorong oleh sentimen yang sama. Kenaikan harga bahan baku termasuk upah juga kami perkirakan akan ikut memberikan kontribusi yang signifikan pada naiknya harga rumah tapak.

Kenaikan harga perumahan yang dibarengi oleh pertumbuhan permintaan kami lihat hanya akan terjadi saat stabilnya perbaikan aktivitas perekonomian semakin terlihat. Trend penurunan tingkat suku bunga dan ragam promosi dari developer kami lihat berpotensi memberikan dampak yang positif namun tidak akan mendorong kenaikan permintaan bertumbuh seperti masa booming industry property.

(11)

Figure 16. Pertumbuhan Penjualan Rumah Pasar Primer 1Q14 (QoQ)

Source: SHPR Bank Indonesia, SSI Research

(12)

Figure 19. Pertumbuhan Harga Rumah Pasar Sekunder 1Q16 (QoQ)

Figure 20. PertumbuhanHarga Tanah Pasar Sekunder 1Q16 (QoQ)

Kinerja emiten 1Q16 dan ekspektasi 2Q16

Perlambatan yang terjadi pada sektor properti tentu telah memberikan pengaruh yang negative pada para developer residential maupun pelaku usaha properti segmen lainnya (perkantoran, lahan industri dan lainnya).

Kinerja emiten yang masuk kedalam coverage SSI juga menunjukan pertumbuhan yang stagnan, bahkan beberapa diantaranya tercatat dibawah ekspektasi kami.

Pencapaian porsi laba 1Q16 beberapa emiten yang cukup mengkhawatirkan di 1Q16 tentu berpotensi mengancam pencapaian proyeksi FY16E SSI. Kinerja keuangan 2Q16 dan 1H16 akan kami jadikan sebagai batas waktu atau acuan atas konfirmasi

membaiknya kinerja sektor properti tahun ini, atau justru masih tertunda hingga tahun depan.

Loan channeled yang masih melemah

Sejalan dengan pelemahan aktivitas sektor yang masih terlihat hingga 1Q16, tingkat volume penjualan hingga angka penyaluran KPR dan KPA juga masih menunjukan pertumbuhan yang jauh dari harapan.

(13)

Terlepas dari relaksasi LTV yang telah dilakukan sejak lama, promosi uang muka developer, hingga trend penurunan suku bunga yang terjadi akhir akhir ini, ternyata masih belum mampu mendorong angka penyaluran KPR dan KPA mengalami kenaikan yang signfikan.

Hingga April tahun ini, pertumbuhan pinjaman properti yang diberikan masih tercatat stagnan, hanya bertumbuh 8.05%YoY (April16), atau jauh dibandingkan dengan tahun lalu 12.88%YoY (April15) dan hanya naik sangat tipis dari bulan sebelumnya Mar16 sebesar 8.02%YoY. Dari sisi pertumbuhan bulanan, angka yang tercatat juga justru mengalami penurunan yang berarti, dari sekitar 1.13%QoQ pada Maret16 menjadi 0.73%QoQ di bulan April16.

Kami melihat potensi stagnasi penyaluran kredit KPR maupun KPA masih dapat terjadi hingga setidaknya di pertengahan tahun ini. Potensi kenaikan kami lihat dapat terjadi saat stabilnya aktivitas perekonomian semakin terlihat. Dukungan dari relaksasi rasio LTV juga kami perkirakan akan cukup signifikan, terutama untuk harga rumah dan apartemen kurang dari Rp1bn atau Rp500juta - Rp1miliar (segmen menengah) Kenaikan angka loan channeled juga kami perkirakan akan semakin stabil dan cenderung menguat saat pemerintah telah secara resmi menerapkan peraturan relaksasi seputar perizinan pembelian rumah kedua dengan konsep “Jual Gambar” menggunakan KPR.

Figure 21. Loan Channeled KPR and KPA April16

Source:SEKI Bank Indonesia, SSI Research

Ekspektasi relaksasi pengajuan KPR

Setelah melakukan relaksasi seputar rasio angka LTV dan berbagai peraturan lainnya untuk menggiatkan kembali volume penjualan properti (terutama untuk rumah tapak), Bank Indonesia kembali melakukan relaksasi untuk mendorong pertumbuhan

permintaan KPR.

Dalam kebijakan terbaru tersebut, kali ini BI akan memberikan kemudahan pengajuan KPR dalam bentuk perijinan untuk member rumah kedua dengan mekanisme inden. Ini berarti para pemilik rumah yang menggunakan KPR sebelumnya, dapat kembali menggunakan KPR untuk pembelian rumah berikutnya dengan metode inden.

Ratio angka LTV yang lebih rendah dan penghapusan larangan pemberian KPR untuk rumah inden kedua tersebut rencananya akan dimulai pada Agustus 2016. Dampak pada permintaan kami lihat secepatnya akan terlihat pada akhir kuartal ketiga atau di 4Q tahun ini. 0% 10% 20% 30% 40% 50% A p r-10 A u g -10 D e c -10 A p r-11 A u g -11 D e c -11 A p r-12 A u g -12 D e c -12 A p r-13 A u g -13 D e c -13 A p r-14 A u g -14 D e c -14 A p r-15 A u g -15 D e c -15 A p r-16

KPR dan KPA

(14)

Ceteris paribus, peraturan baru tersebut akan memberikan dampak yang positif. Dari sisi pengguna KPR rumah pertama (kebanyakan adalah pengguna dan bukan investor), kembali turunnya nilai uang muka akan memberikan sentimen positif.

Sementara dari sisi pengguna KPR kedua, relaksasi menggunakan KPR untuk pembelian rumah dengan metode inden, berpotensi mendorong kenaikan permintaan yang signifikan.

Selain itu, kami juga mengharapkan kedua kebijakan tersebut akan memberikan dampak positif pada optimisme pasar dan mendorong investor properti untuk kembali memainkan perannya (baik melalui pembelian cash maupun KPR) seperti saat dahulu, dikala sektor properti tengah mengalami masa booming.

Figure 22. Kredit Properti & Pembiayaan Properti

Source: Siaran Pers RDG Juni 2016 Bank Indonesia, SSI Research

Figure 23. Pembiayaan Properti Syariah (Akad MMQ dan IMBT)

Source: Siaran Pers RDG Juni 2016 Bank Indonesia, SSI Research

Valuasi dan rekomendasi

Hingga menjelang result 2Q16, kami masih belum merubah rekomendasi dan target harga dari emiten under coverage SSI (lihat report update SSI 1Q16 untuk emiten emiten properti).

Perbaikan aktivitas industri akan sangat bergantung pada membaiknya perekonomian. Sambil menanti sinyal stabilnya perbaikan aktivitas perekonomian, ragam peraturan, konsistensi promosi dari para developer hingga pada kontinuitas pengembangan project pipeline yang sesuai dengan permintaan pasar kami lihat masih akan menjadi katalis utama penggerak kinerja sektor.

FK I FK II FK III FK I FK II FK III

Rumah Tapak

Tipe > 70m2 80% 70% 60% 85% 80% 75%

Tipe 21 - 70m2 n/a 80% 70% n/a 85% 80%

Tipe < / = 21m2 n/a n/a n/a n/a n/a n/a

Rumah Susun

Tipe > 70m2 80% 70% 60% 85% 80% 75%

Tipe 21 - 70m2 90% 80% 70% 90% 85% 80%

Tipe < / = 21m2 n/a 80% 70% n/a 85% 80%

Ruko / Rukan n/a 80% 70% n/a 85% 80%

Tipe Properti (m2)

Ketentuan Saat Ini KP & KP Syariah Ketentuan Baru KP & KP Syariah FP I FP II FP III FP I FP II FP III Rumah Tapak Tipe > 70m2 85% 75% 65% 90% 85% 80% Tipe 21 - 70m2 - 80% 70% - 90% 85% Tipe < / = 21m2 - - - -Rumah Susun Tipe > 70m2 85% 75% 65% 90% 85% 80% Tipe 21 - 70m2 90% 80% 70% 90% 85% 80% Tipe < / = 21m2 - 80% 70% - 85% 80% Ruko / Rukan - 80% 70% - 80% 75% KP & KP Syariah Ketentuan Baru KP & KP Syariah Tipe Properti (m2)

(15)

Kami masih menyukai emiten dengan portfolio bisnis yang terdiversifikasi. Emiten yang memiliki fokus pada pengembangan segmen properti yang masih memiliki potensi pertumbuhan seperti residential juga menjadi salah satu pilihan kami. Selain itu, kami juga menyukai emiten yang memiliki porsi recurring income yang tinggi terhadap total pendapatan.

Kebijakan baru seputar LTV dan dan pemberian KPR untuk rumah inden kedua, kami lihat akan memberikan benefit pada emiten developer yang memiliki porsi signifikan pada project pipeline landed house dan apartment seperti SMRA dan BSDE. Dampak positif juga kami lihat akan terjadi pada emiten lain (kapitalisasi pasar besar dan kecil) yang memiliki porsi proyek rumah tapak sangat signifikan, seperti ASRI dan emiten lain maupun pada developer yang belum tercatat di bursa.

Rekomendasi kami untuk sektor properti tetap Neutral, dengan pilihan saham Buy kami berikan pada BSDE, SMRA dan PWON. Perubahan rekomendasi (setelah terbitnya kinerja 2Q16) sebagai akibat memburuknya kinerja sektor tidak akan menurunkan rekomendasi sektor menjadi SELL. Sama halnya dengan ketiga saham tersebut, ceteris paribus, perubahan hanya berpotensi menurunkan atau menaikan target harga emiten. Perubahan rekomendasi dari Buy menjadi Hold juga berpotensi dilakukan apabila nilai pasar telah jauh melampaui nilai wajar sahamnya.

(16)

Company Update

Bumi Serpong Damai

Bloomberg: BSDE.IJ | Reuters:BSDE.JK

www.samuel.co.id

+62 21 2854 8144

akhmad.nurcahyadi @samuel.co.id

Better durability compared to its peers

Pelemahan pertumbuhan sektor kami perkirakan masih akan berlanjut hingga 2Q16. Di sisi lain, kami meyakini BSDE masih akan menjadi emiten yang memiliki daya tahan lebih baik dibandingkan dengan peersnya. Kinerja 1H16 kami jadikan sebagai salah satu ukuran dan batas perubahan penggunaan skenario. Potensi perbaikan yang akan didorong oleh kontinuitas peluncuran beberapa proyek dan dampak dua kebijakan BI kami perkirakan akan memberikan dampak

secepatnya pada akhir 3Q16 atau 4Q16. Tetap Buy untuk BSDE target Rp2.350/saham (50% discount to NAV), (18.4x PE16E, 2.1x PBV16E). Ekspektasi membaiknya kinerja kuartal berjalan. Kami berharap pengakuan angka pra-penjualan akan membaik di kuartal berjalan. BSDE akan meluncurkan beberapa proyek baru di 2Q dan 2H16 antara lain 3 kondominium baru (Jagir Surabaya, Aerium di Jakarta Barat dan Tanjung Barat, Jakarta Selatan).

Dampak relaksasi LTV. Terlepas dari porsi penjualan KPR beberapa developer yang sempat mengalami penurunan, kedepannya (terutama BSDE) kami harapkan porsi penggunaan KPR maupun KPA akan cenderung meningkat seiring dengan relaksasi LTV yang dilakukan oleh pemerintah. Komitmen pengembangan usaha jangka panjang. Kami juga menyukai BSDE karena komitmennya terhadap pengembangan usaha jangka panjang, melalui rencana penerbitan PUB Obligasi senilai Rp3triliun, yang akan digunakan untuk untuk pembebasan tanah di area pengembangan BSD City (40%) dan pengembangan proyek BSDE (40%).

Potensi perubahan proyeksi. Katalis dua kebijakan BI telah mendorong hargsa saham BSDE mengalami akselerasi signifikan. Potensi dua kebijakan tersebut pada pertumbuhan BSDE ke depannya telah mendorong kami untuk mengembalikan nilai wajar BSDE menjad Rp2.350, setelah sempat kami turunkan menjadi Rp1.950 pada 1/21/16. Potensi perubahan detail terhadap angka pre-sales, segmen revenue hingga pada nilai recurring dan discount to NAV akan kami lakukan setelah terbitnya laporan 2Q16

Maintain BUY. Perbaikan pertumbuhan kami perkirakan akan mulai terlihat pada 3Q16. Target baru menggunakan perubahan discount to NAV dari 55% menjadi 50%. Hasil 2Q16 akan kami jadikan sebagai konfirmasi perubahan detail maupun sudut pandang bilamana diperlukan. Kami secara kontinyu juga mencermati trend pertumbuhan angka pra penjualan, perbaikan aktivitas sektoral hingga kepada update terkini data bulanan Loan Channeled sebagai sinyal pengaruh relaksasi terbaru LTV.

Target Price Rp 2,350 Last Price Rp 2,080 Potential Upside 13.0% JCI Index 4,882 Share isued (mn) 19,247 Market Cap. (Rp bn) 40,418 52-Weeks High/Low 2,210 / 1,235

Avg Daily Vol (mn) 15.10

Free Float 37.9%

Nominal Value Rp 100

Book value/share ‘16 Rp 1,154

Relative to JCI Chart

Company Background Shareholder Structure Paraga Artamida 26.5% Ekasentra Usahamaju 26.4% Others 47.2%

BUY (Maintain)

PT Bumi Serpong Damai develops real estate including housing infrastructure, commercial and

industrial estates, golf courses, and public facilities.

80 100 120 140

Jun-15 Sep-15 Dec-15 Mar-16 Jun-16

JCI BSDE

Forecast and Valuation (at closing price Rp2,080 per share)

Y/E Dec (Rpbn) 14A 15A 16E 17E

Sales 5,614 6,210 6,953 7,982 EBITDA 2,519 2,882 3,279 3,958 Net Profit 3,994 2,351 2,544 3,164 EPS (Rp/saham) 211 112 128 157 DPS (Rp) 15 22 19 22 Dividend Yield (%) 0.7% 1.0% 0.9% 1.1% BV per share (Rp) 849 991 1,154 1,334 EV/EBITDA (x) 15.4 14.3 12.5 10.1 P/E Ratio (x) 9.8 18.5 16.3 13.2 P/BV Ratio (x) 2.5 2.1 1.8 1.6

(17)

Bumi Serpong Damai

BSDE.IJ | BSDE.JK

www.samuel.co.id _{Page 17 of 24}

Key Financials

Profit and Loss Cash Flow

Rp bn 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E

Revenue 5,614 6,210 6,953 7,982 Net income 3,994 2,351 2,544 3,164

COGS (1,447) (1,572) (2,428) (2,577) Depreciation & amort. 132 196 165 214

Gross profit 4,167 4,638 4,526 5,405 Others 60 24 (29) (850)

Gross margin (%) 74 75 65 68 Working capital (1,300) (3,331) (673) (952)

Operating profit 2,358 2,547 2,872 3,427 Operating cash flow 2,885 (760) 2,006 1,576

Operating margin (%) 42 41 41 43 Net - Capital expenditure (1,304) (1,511) (1,934) (2,328)

EBITDA 2,519 2,882 3,279 3,958 Investing cash flow (5,683) (1,576) (2,664) (1,742)

EBITDA margin (%) 45 46 47 50 Change in Capital 1,600 1,653 - -Other income (expenses) 1,640 (185) (317) (250) Other financing (314) 3,971 1,788 1,232 Pre-tax profit 3,997 2,362 2,555 3,177 Financing cash flow 1,286 5,624 1,788 1,232

Income tax - net (3) (11) (12) (13) Net - Cash flow (1,511) 3,289 1,130 1,066

Net profit 3,994 2,351 2,544 3,164 Cash at beginning 4,332 2,821 6,109 7,239

Net profit margin (%) 71 38 37 40 Cash at ending 2,821 6,109 7,239 8,305

Balance Sheet Key Ratios

Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E

Cash & cash equivalent 2,820 6,109 7,239 8,305 ROE (%) 26.0% 12.5% 11.6% 12.5% Receivables 134 166 168 192 ROA (%) 14.2% 6.5% 6.2% 7.0% Inventories 5,016 6,548 7,332 8,416 Revenue growth (%) -2.2% 10.6% 12.0% 14.8% Others 3,198 3,967 4,432 5,087 EPS growth (%) 37.3% -46.8% 13.7% 23.1%

Total current assets 11,168 16,790 19,171 22,001 Interest coverage (x) 6.5 5.0 4.8 5.2

Net fixed assets 3,322 4,081 4,821 5,512 Debt to equity (%) 26.5% 41.1% 39.2% 35.0% Other assets 13,716 15,152 16,967 17,879 Net gearing (%) net cashnet cash net cashnet cash

Total assets 28,207 36,022 40,958 45,392

Payables 156 317 187 223 Major assumptions

ST. debt and curr. maturity 1,506 1,989 2,227 2,039 14A 15A 16E 17E

Other current liabilities 3,771 3,841 4,301 4,937 Housing 3,140 4,357 4,496 4,830 LT. debt 2,752 5,762 6,382 6,847 Land Plots 2,023 609 559 585 Other long term liabilities 1,582 2,018 2,259 1,795 Strata Title 317 655 697 779

Total liabilities 9,767 13,925 15,356 15,842 Industrial 103 22 24 35

(18)

Company Update

Summarecon Agung

Bloomberg: SMRA.IJ | Reuters:SMRA.JK

www.samuel.co.id

+62 21 2854 8144

Tougher road to achieve our forecast

Pasca kinerja 1Q16 yang mengecewakan kami melihat SMRA akan menghadapi pekerjaan yang tidak ringan untuk mencapai proyeksi laba SSI maupun konsensus. Angka marketing sales pada periode yang sama juga tidak jauh berbeda dengen beberapa emiten under coverage kami. Di sisi lain, pipeline project residential dengan harga terjangkau kami lihat akan memberikan keuntungan pada SMRA. Terlebih bila melihat rencana Bank Indonesia untuk kembali melakukan relaksasi LTV, selain rencana penerbitan peraturan perijinan pembelian rumah kedua dengan metode inden menggunakan KPR. Tetap BUY untuk SMRA target NAV Rp1.750/saham (26.8x PE 16E dan 3.17x PBV 16E). Tantangan perolehan laba 1H16 untuk mencapai proyeksi FY16. Rendahnya pencapaian 1Q16 akan memberikan tantangan pada

perusahaan dalam mencapai proyeksi laba SSI maupun konsensus. Dalam tiga tahun terakhir rerata kontribusi laba 2Q adalah 26.21% dan laba 1H adalah 52.18%. Pencapaian laba yang hanya sebesar 3.15% dari proyeksi SSI mengakibatkan SMRA harus membukukan laba di 2Q16 sebesar 45.8%, setara dengan Rp411.miliar atau bertumbuh +46.36%YoY, sebuah jumlah yang kami rasa sangat menantang untuk dapat tercapai, ditengah perbaikan kondisi aktivitas sektor yang masih belum terlihat hingga 1Q16.

Potensi perbaikan marketing sales. Per May16 perusahaan membukukan marketing sales sebesar Rp1.4triliun (31.11% dari ekspektasi SMRA tahun ini dan 31.54% angka SSI FY16E). Kami berharap marketing sales akan tercatat stabil bertumbuh di bulan berjalan didorong oleh peluncuran berbagai proyek residential maupun high rise apartment. SMRA

mentargetkan SBD tahun ini akan menyumbangkan Rp1.15tn pada angka pre sales, sedangkan yang lain sebesar Rp1.95tn (SSP), Rp900miliar (SBK) dan Rp500miliar (SKG). Kami juga berharap proyek SBD dan peluncuran klaster lain untuk segmen menengah akan mendapatkan benefit dari kebijakan terbaru BI seputar LTV dan pemberian KPR rumah inden kedua. Maintain Hold. Terlepas dari dampak minor yang ditimbulkan hingga 1Q16, trend penurunan tingkat suku bunga masih kami harapkan akan memberikan pengaruh yang lebih signifikan di kuartal berjalan. Katalis penggerak lainnya kami lihat akan datang dari relaksasi Bank Indonesia terhadap LTV dan penghapusan larangan pemberian KPR untuk rumah inden kedua. Kami juga berharap investor properti akan mulai kembali memainkan peranannya seiring dengan dukungan optimisme pasar pasca terbitnya kebijakan tax amnesty dan berlakunya kedua kebijakan BI terbaru.

Target Price Rp 1,750 Last Price Rp 1,695 Potential Upside 3.2% JCI Index 4,882 Share isued (mn) 14,426 Market Cap. (Rp bn) 25,391 52-Weeks High/Low 1,830 / 950

Book value/share ‘16 Rp 553

Company Background Shareholder Structure Semarop Agung 25.4% Sinarmegah Jayasentosa 6.6% Others 68.0%

BUY (Maintain)

PT Summarecon Agung Tbk and its subsidiaries develop and invest in real estate. The Company develops and operates residential houses, apartments, shopping centers, recreational centers and office buildings. 50 65 80 95 110 125

JCI SMRA

Forecast and Valuation (at closing price Rp1,695 per share)

Y/E Dec (Rpbn) 14A 15A 16E 17E

Sales 5,757 5,624 5,983 6,669 EBITDA 2,305 2,014 2,093 2,292 Net Profit 1,386 857 898 939 EPS (Rp/saham) 59 62 65 68 DPS (Rp) 23 20 22 24 Dividend Yield (%) 1.4% 1.2% 1.3% 1.4% BV per share (Rp) 445 522 553 617 EV/EBITDA (x) 18.1 15.4 15.8 14.5 P/E Ratio (x) 17.6 28.5 27.2 26.0 P/BV Ratio (x) 3.8 3.2 3.1 2.7

(19)

Summarecon Agung

SMRA.IJ | SMRA.JK

Key Financials

Profit and Loss

Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Revenue 5,757 5,624 5,983 6,669 Net income 1,618 1,066 1,107 1,169 COGS (2,700) (2,717) (2,897) (3,240) Depreciation & amort. 71 18 70 107

Gross profit 3,057 2,907 3,085 3,429 Others 6,030 3,057 (15) 331 Gross margin (%) 53.1 51.7 51.6 51.4 Working capital (6,531) (1,364) (1,012) (1,860)

Operating profit 2,096 1,791 1,866 2,000 Operating cash flow 1,189 2,778 151 (253)

Operating margin (%) 36.4 31.9 31.2 30.0 Net - Capital expenditure 2,559 1,983 11 12

EBITDA 2,305 2,014 2,093 2,292 Investing cash flow 2,559 1,983 11 12

EBITDA margin (%) 40.0 35.8 35.0 34.4 Net - Borrowings 1,881 1,815 306 606 Other income (expenses) (160) (409) (438) (492) Others 434 235 (214) (159) Pre-tax profit 1,936 1,382 1,427 1,508 Financing cash flow (4,523) (5,027) 92 447

Income tax - net (318) (316) (320) (339) Net - Cash flow (775) (267) 253 205

Net profit 1,386 857 898 939 Cash at beginning 2,545 1,771 1,504 1,757 Net profit margin (%) 24.1 15.2 15.0 14.1 Cash at ending 1,771 1,504 1,757 1,962

Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec 14A 15A 16E 17E

Cash & ST Investment 1,771 1,504 1,757 1,962 ROE (%) 21.60 11.38 11.27 10.54 Receivables 87 152 162 180 ROA (%) 8.73 4.57 4.53 4.34 Inventories 3,341 4,925 5,239 5,840 Revenue growth (%) 30.28 3.09 8.81 11.47 Others 656 709 755 841 EPS growth (%) 25.62 (38.15) 4.80 4.54

Total current assets 5,855 7,290 7,913 8,824 Interest coverage (x) 6.36 2.86 2.49 2.13 Land for development 4,322 5,737 5,087 4,537 Debt to equity (%) 68.30 82.31 81.59 79.83 Net fixed assets 4,387 4,732 5,167 5,436 Net gearing (%) 40.70 62.35 59.55 57.80 Other assets 1,308 999 1,661 2,852

Total assets 15,873 18,758 19,827 21,649 Marketing sales

Payables 311 367 391 435 Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E

ST. debt and curr. maturity 506 983 1,046 1,166 SSP (Serpong) 2,599 2,732 2,819 3,049 LT. debt 3,876 5,214 5,458 5,944 SBK (Bekasi) 1,301 621 667 775 Other liabilities 4,763 4,664 4,962 5,197 SKG (Kelapa Gading) 701 262 239 181

Total liabilities 9,456 11,229 11,856 12,743 SBD (Bandung) - 735 715 682

Total equity 6,416 7,529 7,971 8,906 Total 4,601 4,350 4,439 4,687

(20)

Company Update

Pakuwon Jati

Bloomberg: PWON.IJ | Reuters:PWON.JK

www.samuel.co.id

+62 21 2854 8144

Optimism on strong recurring continues

Rendahnya pencapaian beberapa emiten property di 1Q16 kami lihat akan cukup menyulitkan untuk mencapai target akhir tahunnya. Di sisi lain, kami masih melihat beberapa segmen properti memiliki daya tahan yang lebih tinggi dibandingkan dengan segmen lainnya. Salah satunya adalah emiten yang memiliki porsi recurring income tinggi seperti PWON. Di sisi lain, kami melihat dampak relaksasi LTV dan penghapusan larangan pemberian KPR rumah inden kedua akan sangat minor untuk PWON dalam jangka pendek. Ekspektasi kami terletak pada membaiknya pertumbuhan penjualan kondominium dan stabilnya pertumbuhan bisnis recurring. Tetap Buy untuk PWON dengan target harga Rp590/saham (21.18x P/E16E dan 3.57x PBV16E). Ekspektasi kontinuitas deleveraging. Terlepas dari tingginya tingkat hutang perusahaan, kami juga meyakini proses deleveraging akan kembali terjadi, seiring dengan ekspektasi kami atas berlanjutnya kekuatan

pertumbuhan arus kas PWON. Angka gearing ratio sempat mengalami penurunan tajam dari tahun ke tahun bahkan hingga ke posisi hanya 7% dari 35% (FY12) dan 61% pada FY11. Kenaikan ratio menjadi sekitar 21.6% (FY14) dan kembali naik diatas 30% kami lihat masih dapat dimaklumi, terlebih bila melihat data historis yang sempat melampaui angka 100%. Potensi perbaikan angka pre-sales dan terjaganya kinerja segmen bisnis. Porsi recurring income yang tinggi akan menjadi kelebihan PWON ditengah masih belum terlihatnya konfrimasi perbaikan aktivitas industri properti (tahun lalu pendapatan berulang PWON bertumbuh 29%YoY). Selama lima tahun terakhir porsi pendapatan berulang rata-rata sebesar 47.8% dan kami perkirakan akan stabil pada angka 50% di tahun berjalan. Dampak LTV jangka pendek minor namun massive jangka panjang. Dua kebijakan terbaru BI kami lihat berpotensi memberikan dampak yang minor dalam jangka pendek. Namun dalam jangka yang lebih panjang beberapa potensi pengembangan proyek landed house termasuk rencana pengembangan landed residential (205.5ha) di Pakuwon City Township maupun 160ha residential township di Grand Pakuwon, akan diuntungkan dengan adanya relaksasi tersebut.

Maintain Buy. Kami masih menyukai PWON dengan kekuatan recurring incomenya. Potensi pengembangan landed residential akan menjadi katalis penambah pertumbuhan jangka panjang, seiring dengan potensi pengaruh signifikan dari dua kebijakan baru BI dan ekspektasi membaiknya aktivitas pertumbuhan sektor properti pada 2H16.

Target Price Rp 590 Last Price Rp 590 Potential Upside 0.0% JCI Index 4,882 Share isued (mn) 48.16 Market Cap. (Rp bn) 29.38 52-Weeks High/Low 635 / 313

Free Float 47.8

Company Background Shareholder Structure Burgami Investments 20.9% PT Pakuwon Arthaniaga 16.8% Others 62.4%

BUY (Maintain)

PT Pakuwon Jati Tbk owns, develops and manages shopping centers, business complexes, real estate, industrial estate and hotels. 60 80 100 120 140 160

JCI PWON

Forecast and Valuation (at closing price Rp590 per share)

Y/E Dec (Rpbn) 14A 15A 16E 17E

Revenue 3,872 4,625 4,867 5,174 EBITDA 2,471 2,535 2,655 2,779 Net Profit 2,516 1,262 1,342 1,448 EPS (Rp) 52 26 28 30 DPS (Rp) 5 11 5 6 Dividend Yield (%) 0.8 1.8 0.9 1.0 BV per Share (Rp) 128 150 165 190 EV/EBITDA (x) 12.1 12.2 11.6 11.1 P/E Ratio (x) 11.3 22.5 21.2 19.6 P/BV Ratio (x) 4.6 3.9 3.6 3.1

(21)

Pakuwon Jati

PWON.IJ | PWON.JK

Key Financials

Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E

Revenue 3,872 4,625 4,867 5,174 Net income 2,516 1,262 1,342 1,448

COGS 1,714 1,957 2,083 2,251 Depreciation & amort. 581 271 301 689 Gross profit 2,158 2,669 2,784 2,923 Working Capital 456 (480) 284 (709) Gross margin (%) 55.7 57.7 57.2 56.5 Operating cash flow 3,553 1,052 1,927 1,428

Operating profit 1,890 2,265 2,364 2,471 Net - Capital expenditure (6,969) (2,208) (1,453) (1,115)

Operating margin (%) 48.8 49.0 48.6 47.8 Others 286 5 (2) 1

EBITDA 2,471 2,535 2,655 2,779 Investing cash flow (6,683) (2,203) (1,455) (1,114)

EBITDA margin (%) 63.8 54.8 54.5 53.7 Dividend (236) (525) (263) (280) Other income (expenses) 720 (839) (850) (840) Others 4,270 782 (131) 43 Pre-tax profit 2,610 1,425 1,514 1,631 Financing cash flow 4,034 257 (394) (237)

Income tax - net (10) (25) (26) (28) Net - Cash flow 903 (894) 77 78

Net profit - owners 2,516 1,262 1,342 1,448 Cash at beginning 2,273 3,176 2,283 2,360

Net profit margin (%) 65.0 27.3 27.6 28.0 Cash at ending 3,176 2,283 2,360 2,438

Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec 14A 15A 16E 17E

Cash & ST Investment 3,177 2,283 2,360 2,438 ROE (%) 30.4 13.3 12.7 12.4 Receivables 303 302 317 337 ROA (%) 15.0 6.7 6.8 7.0 Inventories 1,672 2,254 2,361 2,497 Revenue Growth (%) 27.8 19.4 5.2 6.3 Others 355 570 716 761 EBITDA Growth (%) 45.4 2.6 4.7 4.7

Total current assets 5,507 5,409 5,755 6,034 EPS Growth (%) 122.1 -49.8 6.3 7.9

Net fixed assets 964 1,457 1,734 1,800 Interest Coverage (x) 6.3 7.9 7.8 8.6 Other assets 10,299 11,912 12,305 12,716 Debt to Equity (%) 55.5 51.9 46.1 41.4

Total assets 16,771 18,778 19,793 20,549 Net gearing (%) 17.2 27.8 23.7 20.6

Payables 134 198 136 176 ST. debt and curr. maturity 514 536 590 649

Other current liabilities 3,265 3,689 3,820 3,324 Yr-end Dec 14A 15A 16E 17E

LT. debt 4,082 4,372 4,265 4,201 GDP growth (%) 5.5 4.7 5.1 5.4 Other long term liabilities 499 528 443 490 CPI (%) 8.3 3.0 4.5 5.5

Total liabilities 8,494 9,323 9,253 8,841 USD/IDR (AvG) 11,885 13,500 13,650 13,200

Total equity 8,277 9,455 10,541 11,709 USD/IDR (EoP) 12,440 14,000 13,000 12,500

(22)

Company Update

Alam Sutera Realty

Bloomberg: ASRI.IJ | Reuters:ASRI.JK

www.samuel.co.id

+62 21 2854 8144

Maintain cautious stance

Hingga periode 1Q16, kinerja operasional ASRI masih belum

menunjukan perubahan, di tengah berlanjutnya pelemahan aktivitas industri. Catatan angka marketing sales juga masih belum mampu berada di atas periode sebelumnya. Keraguan kami atas pencapaian target marketing sales didasari oleh target nilai pra penjualan high rise office yang tinggi (bahkan lebih tinggi dari segmen pipeline project lainnya). Tetap Hold untuk ASRI dengan target Rp390/saham (12.2x PE 16E dan 1.1x PBV 16E).

Potensi pencapaian marketing sales yang lebih rendah. Per April16 pre sales ASRI hanya mencapai sebesar 8.36% dari target perusahaan (Rp5tn), jauh dibawah pencapaian tahun lalu sebesar 45.51%. Catatan angka pra penjualan tersebut juga jauh di bawah rata-rata penurunan pertumbuhan selama tiga tahun terakhir (-19.77%), bahkan menjadi yang terburuk selama lebih dari separuh dekade (terendah April14 -37.15%, April16 -52.29%). Selain itu, kami juga meragukan potensi tercapainya angka pre sales ASRI seiring dengan target segmen high rise office yang tercatat paling tinggi (Rp1.7tn) dibandingkan dengan target segmen lainnya (Residential Pasar Kemis Rp1tn dan Commercial Serpong Rp1.1tn).

Ekspektasi katalis baru untuk mendukung pertumbuhan pra penjualan. Pendukung kinerja tahun ini diharapkan akan datang dari klaster terbaru di Pasar Kemis dan Alam Sutera serta proyek tower di Kota Ayodhya. Selain itu, penjajakan JV dengan developer internasional juga telah dilakukan oleh ASRI untuk melakukan risk and capital sharing. Perusahaan juga berpotensi membukukan one off transaction pengembangan superblok (20ha). Selain itu, MoU dengan CFLD juga kami harapkan akan mendukung suksesnya akselerasi pengembangan proyek Pasar Kemis, sekaligus sebagai pendorong pertumbuhan di tahun berjalan. Relaksasi LTV juga kami lihat akan berdampak positif pada massivenya potensi proyek residential ASRI. Maintain Hold. Tahun ini, ekspektasi trend penurunan tingkat suku bunga berpotensi tidak memberikan dampak yang massive, ditengah aksi wait and see yang masih dilakukan oleh beberapa investor properti, menanti sinyal perbaikan aktivitas perekonomian yang stabil. Tingginya angka gearing ratio ASRI versus peersnya masih menjadi kekhawatiran utama kami, selain potensi pencapaian angka pra penjualan yang lebih rendah dari perkiraan. Ekspektasi utama masih terletak pada MoU dengan CFLD dan dampak relaksasi LTV serta penghapusan larangan pemberian KPR pada rumah inden kedua pada perbaikan angka pre-sales ASRI.

Target Price Rp 650 Last Price Rp 492 Potential Upside 32.1% JCI Index 4,950 Share isued (mn) 19,649 Market Cap. (Rp bn) 9.67 52-Weeks High/Low 590 / 307

Company Background

Shareholder Structure

Manunggal Prime 26.4% Tangrang Fajar Industrial 25.2% Others 48.4%

Hold (Maintain)

PT Alam Sutera Realty Tbk is a full service real estate company. The Company develops and manages,

residential, commercial, leisure, and recreational projects. 50 60 70 80 90 100 110

JCI ASRI

Forecast and Valuation (at closing price Rp482 per share)

Y/E Dec (Rpbn) 14A 15A 16E 17E

Sales 3,631 2,784 2,822 2,921 EBITDA 1,944 1,671 1,637 1,702 Net Profit 915 454 516 564 EPS (Rp/saham) 56 30 32 35 DPS (Rp) 7.0 8.2 4.5 4.7 Dividend Yield (%) 1.5 1.7 0.9 1.0 BV per share (Rp) 311 328 356 386 EV/EBITDA (x) 6.4 8.1 8.8 9.5 P/E Ratio (x) 8.6 15.9 15.1 14.0 P/BV Ratio (x) 1.5 1.5 1.4 1.2

(23)

Alam Sutera Realty

ASRI.IJ | ASRI.JK

Key Financials

Rp bn 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec(Rpbn) 14A 15A 16E 17E

Revenue 3,631 2,784 2,822 2,921 Net income 1,098 596 629 679

COGS 1,324 728 987 1,012 Depreciation & amort. 70 78 17 58

Gross profit 4,955 3,511 3,809 3,933 Others 0 0 0 0

Gross margin (%) 136.5 126.1 135.0 134.7 Working capital (1,291) (167) (14) (1,005)

Operating profit 1,908 1,628 1,586 1,644 Operating CF (123) 508 632 (268)

Operating margin (%) 52.5 58.5 56.2 56.3 Net - Capital expenditure (1,739) (1,295) (1,620) (1,440)

EBITDA 1,944 1,671 1,637 1,702 Investing CF (1,825) (1,294) (1,573) (1,465)

EBITDA margin (%) 53.5 60.0 58.0 58.3 Net - Borrowings 185 842 268 201

Other income (expenses) (476) (726) (638) (631) Other financing 1,753 (299) 885 1,552

Pre-tax profit 1,249 759 835 898 Financing CF 1,938 544 1,153 1,753

Income tax - net (254) (217) (230) (242) Net - Cash flow (10) (243) 212 21

Net profit 915 454 516 564 Cash at beginning 891 881 638 850

Net profit margin (%) 25.2 16.3 18.3 19.3 Cash at ending 881 638 850 871

Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15E 16E 17E Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E

Cash & cash equivalent 881 638 850 871 ROE (%) 17.9% 9.2% 9.0% 8.9%

Receivables 126 118 123 128 ROA (%) 6.5% 3.2% 3.1% 2.9%

Inventories 3,751 5,550 5,244 6,699 Revenue growth (%) -1.4% -23.3% 1.4% 3.5%

Others 9,098 9,365 10,528 11,545 EPS growth (%) 25.2% -45.7% 5.5% 7.9%

Total current assets 13,856 15,671 16,745 19,243 Interest coverage (x) 10.0 10.5 6.6 8.6

Net fixed assets 2,036 2,140 2,843 3,231 Debt to equity (%) 108.0% 113.0% 121.3% 136.2%

Other assets 1,032 899 851 876 Net debt 5,346 6,352 7,281 9,106

Total assets 16,924 18,710 20,439 23,349 Net gearing (%) 87% 98% 104% 120%

Payables 161 1,033 605 633 Segment assumptions

Sales advances 2,887 2,796 3,067 3,364 Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E

Bonds Payable 6,376 6,218 7,151 8,796 Real Estate 3,312 2,420 2,253 2,302 LT. debt 230 1,072 1,340 1,541 Town management 43 54 63 70 Other liabilities 899 988 1,110 1,248 Recreation & Sports 7 7 8 8 Total liabilities 10,553 12,107 13,274 15,582 Rent & Others 269 302 499 542

(24)