BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
1.1 Pengelolaan Aset Terintegrasi
Pengelolaan aset terintegrasi dimulai dengan pengumpulan data dan sistem yang dimulai dari pembelian atau pengadaan asset. Setelah asset ada, kemudian dilakukan pendataan mengenai jumlah, lokasi dan kondisi aset. Hasil dari pendataan tersebut dimasukkan dalam asset registry. Sementara itu, perlu juga dilakukan pendataan manajemen kerja asset, yang akan menunjukkan fungsi pelayanan aset. Pelayanan asset ini juga dicatat dalam asset registry. Data aset tersebut diperbaharui secara berkala berdasarkan pemeliharaan aset yang telah diprogramkan. Sementara itu perubahan-perubahan kondisi fisik aset juga didata dalam asset registry, sehingga diperoleh rekaman aset dan kondisinya secara lengkap. Di satu sisi. suatu aset perlu dipelihara agar dapat berfungsi dengan baik sampai usia aset. Untuk itu, dibutuhkan perencanaan pemeliharaan yang meliputi jenis aktifitas dan penjadwalan pemeliharaan asset, berikut jam kerja dan biaya pemeliharaannya. Semua perencanaan ini merupakan manajemen kerja pemeliharaan aset. Kedua pendekatan ini yaitu jenis aset dan kondisinya, serta program pemeliharaan aset, harus dipertimbangkan dalam melakukan penentuan kriteria dan standar perencanaan maupun untuk melakukan analisis perbandingan manfaat terhadap biaya. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada gambar 2.1.
Sumber : Seatlle City (2006)
Gambar 2.1
Asset Management Integrated Approach
1.2 Manajemen Strategis
Menurut Suyanto (2007) manajemen strategis adalah sekumpulan keputusan dan tindakan yang dirancang untuk mencapai sasaran perusahaan. Manajemen strategis melibatkan pengambilan keputusan jangka panjang dan rumit serta berorintasi ke masa depan. Proses manajemen strategis terdiri dari 8 langkah-langkah, yaitu mendefinisikan visi, misi dan tanggung jawab social, menganalisis lingkungan ekternal, menganalisis lingkungan internal memilih tujuan dan sasaran bisnis, mengembangkan strategis bisnis, merinci rencana program, mengimplementasikan rencana program dan mengumpulkan umpan balik serta menguji pengendalian strategis.
1.3 Pemeliharaan Aset
Permen PU no 24 Tahun 2008 menyatakan bahwa bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan kedudukannnya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatan, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya maupun kegiatan khusus. Pemeliharaan penting dilakukan untuk menjaga keandalan bangunan serta sarana dan prasaranya agar selalu laik fungsi. Berdasarkan Permen PU no 24/PRT/M/2008 pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu laik fungsi.Pemeliharaan bangunan juga merupakan upaya untuk menghindari kerusakan komponen/elemen bangunan akibat keusangan/kelusuhan sebelum umurnya berakhir.
Duffua (1999 ; 1) mendefinisikan pemeliharaan sebagai serangkaian kegiatan untuk mengembalikan peralatan atau sistem kedalam kondisi awal. Sedangkan Higgis & Mobley (2002) berpendapat bahwa pemeliharaan adalah suatu kegiatan yang dilakukan berulang-ulang dengan tujuan agar peralatan selalu memiliki kondisi yang sama dengan keadaan awalnya. Berdasarkan pengertian sebelumnya maka dapat disimpulkan bahwa pemeliharaan aset adalah serangkaian kegiatan rutin untuk mempertahankan aset selalu dalam kondisi yang prima/siap pakai.
1.3.1 Jenis-Jenis Pemeliharaan
Corder (1992) membagi kegiatan pemeliharaan kedalam dua bentuk, yaitu pemeliharaan terencana (planned maintenance) dan pemeliharaan tak terencana (unplanned maintenance), dalam bentuk pemeliharaan darurat (breakdown maintenance). Pemeliharaan terencana merupakan kegiatan perawatan yang dilaksanakan beredasarkan
perencanaan terlebih dahulu. Pemeliharaan terencana ini terdiri dari pemeliharaan pencegahan (preventive maintenance) dan pemeliharaan korektif (corrective maintenance).
Menurut Heizer dan Render (2004), terdapat dua jenis pemeliharaan, yaitu pemeliharaan preventif dan pemeliharaan kerusakan. Pemeliharaan preventif adalah suatu rencana yang mencakup inspeksi rutin, perawatan rutin, dan pemeliharaan fasilitas tetap dalam kondisi baik. Sedangkan pemeliharaan kerusakan adalah pemeliharaan yang bersifat perbaikan yang terjadi ketika peralatan mengalami kegagalan dan menuntut perbaikan darurat atau berdasarkan prioritas.
Sedangkan menurut Hariyono (2007), metode pemeliharaan yang sering digunakan antara lain pendekatan korektif dan preventif. Pendekatan korektif yaitu pemeliharaan yang dilakukan tanpa atau sampai aset tidak berfungsi sesuai dengan standar yang ditentukan. Sedangkan pendekatan preventif yaitu pemeliharaan yang terprogram untuk mengurangi kemungkinan kerusakan aset sampai pada tingkat yang dapat diterima. Setelah ditentukan metode pemeliharaan yang akan dilakukan, maka akan dapat ditentukan estimasi biaya pemeliharaan aset tersebut.
1.3.2 Tujuan Pemeliharaan Aset
Menurut Kusuma (2011)pemeliharaan memiliki beberapa tujuan yaitu :
1. Untuk memperpanjang usia aset
Suatu aset memiliki umur ekonomis, sehingga jika tidak dilakukan pemeliharaan akan menimbulkan penyusutan umur ekonomis aset tersebut.
2. Untuk menjamin ketersediaan (availability) aset
Salah satu tujuan pemeliharaan aset yaitu untuk menjamin ketersediaan aset dalam hal kapasitas serta mutu suatu aset. Jika suatu aset tidak dipelihara dengan baik hal tersebut dapat menghambat suatu proses produksi. Dan agar aset lama masih bisa berfungsi sebelum aset baru dapat dioperasikan.
3. Untuk menjamin kesiapan pada kondisi darurat
Tujuan pemeliharaan yaitu menjaga agar aset selalu dalam kondisi laik fungsi dan siap pakai terutama pada kondisi darurat.Dalam hal ini kesiapan pengoperasian aset.
4. Untuk menjamin kesehatan dan keselamatan pengguna
Suatu aset yang dipelihara dengan baik, akan berada pada kondisi yang baik dan aman. Jika suatu aset berada pada kondisi baik hal tersebut akan mengurangi resiko yang disebabkan kerusakan aset. 5. Mengurangi kerusakan yang tidak wajar
Suatu aset yang terpelihara secara baik dan teratur tidak akan mengalami kerusakan yang parah karena dilakukan penggantian dan pemeliharaan sebelum suatu aset tersebut mengalami kerusakan.
1.3.3 Lingkup pemeliharaan gedung
Lingkup pemeliharaan gedung berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum no 24/PRT/M/2008 terdiri dari :
A. Arsitektur
Pemeliharaan arsitektur bangunan gedung meliputi komponen sebagai berikut :
Pemeliharaan arsitektur meliputi kegiatan :
1. Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana penyelamat (egress) bagi pemilik dan pengguna bangunan
2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar bangunan sehingga tetap rapi dan bersih
3. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang serta perlengkapannya
4. Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai dan berfungsi secara baik, berupa perlengkapan/peralatan tetap dan/atau alat bantu kerja (tools)
5. Melakukan cara pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya
B. Struktural
Pemeliharaan struktural meliputi kegiatan :
1. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban dan pembebanan luar batas kemampuan struktur serta pencemaran lainnya
2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung struktur
3. Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian dari perawatan preventif
4. Mencegah dilakukan perubahan dan/atau penambahan fungsi kegiatan yang menyebabkan meningkatnya beban kerja pada bangunan gedung, diluar batas beban yang direncanakan
5. Melakukan cara pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya
6. Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan penggunaan yang direncanakan
C. Mekanikal
Pemeliharaan mekanikal meliputi pemeliharaan tata udara, sanitasi dan transportasi yang mencakup kegiatan :
1. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata udara, agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan yang diisyaratkan meliputi pemeliharaan peralatan utama dan saluran udara
2. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidran, sprinklerdanseptic tank serta unit pengolahan limbah
3. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi dalam gedung, baik berupa lift, eskalator, travelator,tangga dan peralatan transportasi vertikal lainnya
D. Elektrikal
Pemeliharaan elektrikal mencakup pemeliharaan catu daya, tata cahaya, telepon, komunikasi dan alarm yang meliputi kegiatan: 1. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada
perlengkapan daya listrik cadangan
2. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan penangkal petir
3. Melakukan pemeriksaan periodikdan memelihara sistem instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun untuk penerangan ruangan
4. Melakukan pemeriksaanperiodik dan memelihara jaringan instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data
5. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan sistem tanda bahaya dan alarm
E. Tata Ruang Luar
Pemeliharaan tata ruang luar meliputi pemeliharaan luar bangunan gedung yang mencakup kegiatan :
1. Memelihara secara baik dan teratur kondisi dan permukaan tanah dan/atau halaman luar bangunan gedung
2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pertamanan di luar dan di dalam bangunan gedung seperti vegetasi (landscape), bidang perkerasan (hardscape), perlengkapan ruang luar (landscape furniture), saluran pembuangan, pagar dan pintu gerbang,lampu penerangan luar, serta pos/gardu jaga 3. Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung, pekarangan dan
lingkungannya
4. Melakukan cara pemeliharaan taman yang benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya
F. Tata Graha
Meliputi seluruh kegiatan house keeping yang membahas hal-hal terkait dengan sistem pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung, diantaranya mengenai cleaning service, landscape, pest
control, general cleanning.
1. Pemeliharaan kebersihan
Program kerja meliputi program kerja harian, mingguan, bulanan dan tahunann yang bertujuan untuk memelihara kebersihan gedung yang meliputi kebersihan public area, office
area, dan toilet area serta kelengkapannya
2. Pemeliharaan dan perawatan hygiene service
Program kerjanya meliputi program pemeliharaan dan perawatan untuk pengharum ruangan dan anti septik yang memberikan kesan bersih, harum, sehat yang meliputi ruang kantor, lobby, lift,ruang rapat maupun toilet yang disesuaikan dengan fungsi dan keadaan ruangan
3. Pemeliharaan pest control
Program kerja pemeliharaan pest controlbisa dilakukan setiap tiga bulan atau enam bulan dengan pola kerja umum, berdasarkan volume gedung secara keseluruhan dengan tujuan untuk menghilangkan hama tikus, serangga dan dengan cara menggunakan pestisida, penyemprotan, pengasapan atau fumigasi baikindoor maupun outdoor untuk memberikan kenyamanan kepada pengguna gedung
4. Perawatan general cleaning
Program pemeliharaan kebersihan yang dilakukan secara umum untuk sebuah gedung dilakukan untuk tetap menjaga keindahan, kenyamanan, maupun performancegedung yang dikerjakan pada hari-hari tertentu atau pada hari libur yang bertujuan untuk mengangkat atau mengupas kotoran pada suatu objek tertentu, misalnya lantai, kaca, dinding toilet dan perlengkapan kantor.
1.4 Tingkat Kerusakan
Menurut Permen PU no 24/PRT/M/2008 kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya banguan akibat penyusutan/berakhirnya umur bangunan atau akibat ulah manusia atau perilaku alam seperti beban fungsi yang berlebihan, kebakaran, gempa bumi atau sebab lain yang sejenis. Intensitas kerusakan dapat digolongkan menjadi 3 tingkatan kerusakan, yaitu :
1.4.1 Kerusakan Ringan
Kerusakan ringan adalah kerusakan pada komponen non structural seperti penutup atap.Langit-langit, penutup lantai dan dinding pengisi.Perawatan untuk kerusakan ringan biaya maksimumnya adalah sebesar 35% dari harga satuan tertinggi pembangunan gedung baru yang berlaku untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
1.4.2 Kerusakan Sedang
Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen non struktural dan/atau komponen struktural seperti struktur atap dan lantai. Biaya maksimum untuk pemeliharaan kerusakan pada tingkat sedang adalah sebesar 45% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
1.4.3 Kerusakan Berat
Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar komponen bangunan, baik struktural maupun non struktural yang apabila setelah diperbaikimasih dapat berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya. Biaya pemeliharaan pada kerusakan berat maksimum 65% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
1.5 Standar dan Kinerja Pemeliharaan Bangunan Gedung
Untuk menentukan tingkat kebersihan suatu ruangan digunakan standar yang lazim. Pada tabel 2.2 dapat dilihat standar kebersihan menurut Permen PU no 24/PRT/M/2008.
Tabel 2.2 Standart Kebersihan
NO NAMA ASET STANDAR KEBERSIHAN
1 Diffuser/Grill Bersih, tidak bernoda, tidak ada sarang laba-laba, tidak berdebu
2 Plafon Bebas dari kotor, tidak ada noda, tidak berdebu, tidak ada sarang laba-laba
3 Kaca Bersih, jelas, bening, tidak ada noda, tidak ada kotoran, tidak berdebu, frame kaca bersih
4 Horizontal Blind Bersih, tidak kotor, tidak berdebu, rapi
5 Saklar dan Stop Kontak
Tidak berdebu dan tidak bernoda
6 Furniture Bersih, tidak berdebu, tidak bernoda, bila diusap tidak berbekas, tidak ada sampah, tidak ada sarang laba-laba
7 Lantai Bersih, tidak berdebu, tidak bernoda, tidak buram, tidak basah, tidak bau, nat lantai bersih
8 Karpet Bersih, tidak berdebu, tidak bernoda, tidak bau, tidak basah, tersisir rapi
9 Toilet
- Ruang Tidak bau : amis, pesing, anyir - Kaca
cermin
Bening, terang, tidak kusam, tidak bernoda, tidak basah - Closet Mengalir lancer, tidak ada noda, tidak ada bercak air
disekelilingnya, tidak bau
- Kran Tidak berkarat, tidak basah, tidak kusam
- Lantai Bersih, kering, tidak ada noda, tidak ada bercak air disekelilingnya, tidak bau
- Pintu Bersih, tidak ada noda, mengkilat (sesuai aslinya) - Urinoir Bersih, tidak ada noda, tidak bau, tidak berkarat
- Keset Tidak berdebu, tidak basah, tidak ada sampah, tidak bau
10 Tangga
- Railing Tidak berdebu, tidak ada noda, bila diusap tidak membekas - Bordes Tidak berdebu, tidak ada sampah, tidak basah, tidak bau - Besi Tidak berdebu, tidak bernoda, tidak ada bercak
11 Taman Subur, bersih, rapi, indah
12 Lantai Aspal Bersih, tidak ada sampah, tidak banjir, tidak kotor tanah Sumber : Permen PU no.24/PRT/M/2008
1.6 Kerangka Berfikir
Kerangka berpikir dari penelitian ini menjadi panduan dalam melaksanakan penelitian mengenai Perancangan Pemeliharaan Gelanggang Kolam Renang Universitas Pendidikan Indonesia. Kerangka penelitian menerapkan landasan berpikir dengan berdasarkan pada teori sistem
input-process-output. Pemetaan input-process-output adalah upaya pemetaan
hubungan kebutuhan data dalam kaitan proses analisis data dan hasil yag diharapkan. Input dari kerangka berpikir ini adalah identifikasi dari masalah mengenai pemeliharaan Gelanggang Kolam Renang UPI. Output dari kerangka berpikir ini adalah hasil yang ingin dicapai dan menjawab identifikasi masalah dalam input serta menghasilkan perancangan pemeliharaan Gelanggang Kolam Renang UPI. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar 2.2 berikut ini
Gelanggang Kolam Renang Universitas Pendidikan Indonesia Rumusan Masalah : 1. bagaimana langkah-langkah kegiatan pemeliharaan Gelanggang Kolam Renang UPI 2. Seperti apakah penjadwalan yang tepat dalam pemeliharaan Gelanggang Kolam Renang UPI 3. Berapa biaya pemeliharaan yang dibutuhkan dalam melakukan pemeliharaan Gelanggang Kolam Renang UPI Evaluasi Pemeliharaan Gelanggang Kolam Renang
Universitas Pendidikan Indonesia 1. Studi dokumentasi 2. Wawancara 3. Observasi 1. Kegiatan pemeliharaan 2. Jadwal pemeliharaan Landasan Teori : 1. Manajemen Aset 2. Pemeliharaan Aset Landasan Normatif : 1. Permen PU No 24/PRT/M/2008 2. Permen PU No. 45/PRT/M/2007 Menghasilkan rancangan pemeliharaan Gelanggang Kolam Renang Universitas Pendidikan Indonesia
Sumber : Olah Data Penulis (2012)
Gambar 2.3
Kerangka Berpikir Perancangan Pemeliharaan Gelanggang Kolam Renang UPI
