View of Analisis Life Cycle Cost Pada Proyek Pembangunan Cendana Residence

(1)

JCEBT, Vol 7 (No 1) Maret 2023 ISSN 2549-6379 (Print) ISSN 2549-6387 (Online)

JCEBT

(Journal of Civil Engineering, Building and Transportation)

Available online http://ojs.uma.ac.id/index.php/jcebt

Analisis Life cycle cost Pada Proyek Pembangunan Cendana Residence

I Gede Angga Diputera^1)*, Tjokorda Istri Praganingrum²⁾

Universitas Mahasaraswati Denpasar Koresponden*, Email: [email protected]

Abstract

Life cycle cost (LCC) analysis is an important design process in controlling the initial and future costs of owning an investment project. The LCC method can be used to analyze the economic value of a building by considering its operating costs during the building's life cycle. Therefore, it is necessary to carry out a life cycle cost analysis study to find out what cost categories are contained in the Cendana Residence Development Project and also see how much the total costs incurred starting from the design stage to the predetermined planned age. The data used is the softdrawing, budget plan from the project and literature studies that support the research. The estimated cost of repairs in the future is taken into account in present value, with a building life span of 40 years, assuming an interest rate of 12%, and the inflation rate of 5.94%. The results of this study are on the work of wood, aluminum frames, and the door ex.

Kamper has a life cycle cost of Rp. 884,438,107.34. Wall work has a life cycle cost of Rp. 533,970,576.80.

Then the Floor Covering Work has a life cycle cost of IDR 710,747,142.05. And the roof work has a life cycle cost of Rp. 316,731,614.50.

Keywords: Cost; Life cycle cost; Economic Age of the Building

Abstrak

Analisis life cycle cost (LCC) merupakan suatu metode yang dapat digunakan untuk mengendalikan biaya awal dan biaya masa depan dalam melakukan investasi sebuah proyek. Metode ini digunakan untuk menganalisis nilai ekonomi dari sebuah bangunan dengan memperhatikan biaya pengoperasian bangunan selama siklus hidup. Oleh karena itu, perlu dilakukan sebuah penelitian mengenai analisis life cycle cost untuk mengetahui biaya- biaya apa saja yang terdapat dalam Proyek Pembangunan Cendana Residence dan untuk dapat mengetahui berapa besar biaya yang dikeluarkan mulai dari tahapan desain sampai dengan umur rencana bangunan yang sudah ditetapkan. Data yang dipakai adalah Gambar Rencana, Rencana Anggaran Biaya (RAB) dari proyek dan studi literatur yang mendukung penelitian. Estimasi biaya penggantian dan perbaikan dimasa yang akan datang dihitung pada pengeluaran sekarang (present value), dengan umur ekonomi bangunan selama 40 tahun, dengan asumsi bunga 12%, asumsi tingkat inflasi 5,94%. Hasil dari penelitian ini adalah pada Pekerjaan Kusen Kayu dan Aluminium, serta daun pintu ex. Kamper memiliki life cycle cost adalah sebesar Rp.

884.438.107,34. Pekerjaan dinding memiliki life cycle cost adalah sebesar Rp. 533.970.576,80.

Kemudian Pekerjaan Penutup Lantai memiliki life cycle cost adalah sebesar Rp.710.747.142,05.Dan pada Pekerjaan Atap memiliki life cycle cost adalah sebesar Rp. 316.731.614,50.

Kata Kunci: Biaya; Life cycle cost; Umur Ekonomi Bangunan

PENDAHULUAN

Dalam pembangunan suatu proyek

yang tepat. Anggaran biaya proyek harus dihitung dengan tepat dan ekonomis dengan memperhatikan mutu dan kualitas

(2)

sesuai dengan standar yang ditetapkan.

Seringkali pembangunan suatu proyek konstruksi dikerjakan menggunakan material dengan kualitas yang kurang baik.

Hal ini bisa disebabkan karena pemilihan material dengan harga yang lebih murah agar bisa menghemat biaya awal dari suatu bangunan untuk mendapatkan keuntungan yang lebih besar. Hal ini dapat menyebabkan proses pemeliharaan bangunan akan menjadi lebih sering dilakukan, karena pengaruh rendahnya kualitas material itu sendiri. Pemeliharaan bangunan yang dilakukan secara rutin selama umur rencana bangunan akan menyebabkan biaya pemeliharaan yang relatif tinggi karena biaya perbaikan dan penggantian yang sering dilakukan dan akan berpengaruh juga pada keseluruhan siklus proyek. Ada suatu metode yang bisa diaplikasikan untuk menganalisis nilai ekonomi sebuah bangunan dengan memperhatikan biaya pengoperasiannya selama siklus hidup bangunan. Salah satu metode yang dapat digunakan adalah metode biaya siklus hidup atau Life cycle cost (LCC). Menurut Wongkar, et al (2016) metode ini sudah diperkenalkan sejak pertengahan tahun 1970 dan sejak saat itu perusahaan besar atau kontraktor memakai metode ini juga pada proyek pemerintahan di beberapa negara sampai sekarang. Metode LCC ini digunakan juga dalam pengambilan keputusan selama jangka waktu siklus hidup bangunan dengan mempertimbangkan beberapa aspek, yaitu lokasi, perencanaan, proses pembangunan, pengaturan, pengoperasian samai dengan penggantian dari komponen atau sistem. Perhitungan life cycle cost dijadikan acuan dasar dalam mengeluarkan biaya dalam proses pembangunan sesuai dengan konsep sustainable constructions, yaitu suatu proses terstruktur dalam membuat sebuah keputusan, perencanaan, pengendalian, pengadaan, penggunaan dan pengamanan nilai akhir sebuah aset. Analisis life cycle cost (LCC) merupakan metode yang

dipakai sebagai pengendalian untuk biaya awal ataubiaya saat ini dan biaya masa depan dalam melakukan investasi sebuah proyek. Oleh sebab itu, perlu dilaksanakan suatu analisis life cycle cost untuk mengetahui biaya apa saja yang diperhitungkan dalam Proyek Pembangunan Cendana Residence dan mengetahui berapa besar biaya yang akan perlu mulai dari tahap awal perencanaan sampai dengan umur rencana yang sudah ditentukan.

METODE

Penelitian dilakukan pada proyek Pembangunan Cendana Residence. Metode penelitian yang diterapkan adalah metode deskriftif kuantitatif yaitu suatu proses yang memiliki struktur dan sistematis yang terdiri dari beberapa tahapan. Acuan dasar penelitian sesuai dengan latar belakang dan tujuan yang ingin dicapai dengan ditunjang teori- teori terkait dan studi literatur. Data- data yang digunakan yaitu gambar rencana, rencana anggaran biaya (RAB), harga satuan bahan dan upah.

Setelah data sudah terkumpul, selanjutnya dilakukan penentuan umur pakai dari setiap komponen biaya, serta memperkirakan kondisi pasar di masa yang akan datang, seperti memperkirakan suku bunga bank, tingkat inflasi yang mungkin terjadi dan memperkirakan risiko yang mungkin akan terjadi pada saat pelaksanaan proyek. Jika data- data yang diperlukan untuk menghitung sudah terkumpul, maka dilanjutkan dengan melakukan analisis data dan perhitungan Life cycle cost.

HASIL DAN PEMBAHASAN

Proyek Pembangunan Cendana Recidence memiliki Rencana Anggaran Biaya sebesar Rp. 7.000.527.718,00. Perhitungan life cycle cost pada proyek ini hanya dilakukan pada item-item pekerjaan yang perlu dilakukan perbaikan saat umur rencana 158

(3)

bangunan, seperti : pekerjaan kusen pintu, dan jendela, pekerjaan dinding, pekerjaan lantai dan batu alam dan pekerjaan penutup atap. Tapi, pada penelitian ini pekerjaan MEP dan sanitary tidak dilaksanakan karena pada RAB hanya termasuk pekerjaan struktur dan arsitektur saja. Biaya siklus hidup (life cycle cost) adalah keseluruhan biaya selama umur perencanaan proyek konstruksi, dengan dasar acuan yang perlu diperhatikan yaitu : umur ekonomi bangunan selama 40 tahun (berdasarkan PPRI no. 36 tahun 2005 pasal 5 ayat 3 tentang bangunan permanen). Estimasi biaya penggantian dan pemeliharaan yang diperkirakan dimasa yang akan datang diperhitungkan pada pengeluaran dimasa sekarang(present value), umur bangunan selama 40 tahun, dengan asumsi bunga

12%, asumsi tingkat inflasi 5,94%, maka perhitungan biaya siklus hidup (LCC) adalah sebagai berikut :

Analisis Life cycle cost Pekerjaan Kusen dan Daun Pintu

Pekerjaan kusen kayu dan aluminium, serta daun pintu ex. Kamper dengan biaya awal adalah Rp.681.494.531,95. Biaya pemeliharaan pekerjaan kusen dan daun pintu dilakukan secara berkala, umur perawatan dilakukan setiap 5 tahun dengan asumsi tingkat kerusakan 10%, selama 40 tahun sesuai umur pakai bangunan, dengan asmsi bunga 12% dan asumsi inflasi per tahun sebesar 5,94%

dengan biaya pemeliharaan dan perawatan adalah Rp.202.943.575,39. Total biaya LCC untuk pekerjaan Kusen dan Daun pintu adalah sebesar Rp. 884.438.107,34.

Tabel 1. Perhitungan Life cycle cost Pekerjaan Kusen Item Pekerjaan Pekerjaan Kusen

Pekerjaan kusen aluminium dan daun pintu ex. Kamper Bunga bank 12%

Usia bangunan 40 Tahun

Initial Cost Initial Costs 681.494.531,95

Total Initial Cost 681.494.531,95

Replacement / Salvage Cost

NPV Tahun PW Factor Total Biaya (Rp.) PW Factor

Replacement / Salvage Costs (Rp.)

(P/F,i%,n) 5 0,5674 38.216.735,21 0,5674 21.684.175,56 (P/F,i%,n) 10 0,3220 93.935.969,05 0,3220 30.247.382,03 (P/F,i%,n) 15 0,1827 167.157.701,51 0,1827 30.539.712,07 (P/F,i%,n) 20 0,1037 515.763.865,19 0,1037 53.484.712,82 (P/F,i%,n) 25 0,0588 366.108.662,31 0,0588 21.527.189,34 (P/F,i%,n) 30 0,0334 491.837.890,64 0,0334 16.427.385,55 (P/F,i%,n) 35 0,0189 635.069.617,60 0,0189 12.002.815,77 (P/F,i%,n) 40 0,0107 1.591.607.686,37 0,0107 17.030.202,24

Total Replacement/salvage cost 202.943.575,39

Annual Cost Annual Costs -

Total annual cost -

LCC Total LCC Rp. 884.438.107,34

Analisis Life cycle cost Pekerjaan Dinding

Pada pekerjaan dinding rencana desain menggunakan bata merah dengan plesteran dan acian menggunakan

dinding adalah sebesar Rp.

528.291.782,57. Biaya pemeliharaan pekerjaan dinding adalah biaya untuk cat dinding yang mengelupas, cat yang digunakan adalah jenis dulux catilax

(4)

setiap 7 tahun dengan asumsi tingkat kerusakan 10%, selama 40 tahun sesuai umur pakai bangunan, dengan asumsi bunga 12% dan asumsi inflasi per tahun sebesar 5,94%. Jadi biaya pemeliharaan

dan perawatan adalah Rp.5.678.794,23 dan total biaya LCC adalah sebesar Rp.

533.970.576,80 dengan perhitungan seperti pada tabel 2 dibawah ini:

Tabel 2. Perhitungan Life cycle cost Pekerjaan Dinding Item Pekerjaan : Pekerjaan Dinding

Pekerjaan Dinding Bunga bank : 12%

Usia bangunan : 40 Tahun

Total Initial Cost (Rp) 528.291.782,57

Replacement / Salvage Cost

Replacement / Salvage

Costs Tahun PW

Factor Total Biaya

(Rp.) PW

Factor

Replacement / Salvage Costs (Rp.)

(P/F,i%,n) 7 0,4523 2.708.686,63 0,4523 1.225.138,96 (P/F,i%,n) 14 0,2046 7.008.377,50 0,2046 1.433.914,04 (P/F,i%,n) 21 0,0926 12.899.072,60 0,0926 1.194.454,12 (P/F,i%,n) 28 0,0419 20.380.771,95 0,0419 853.954,34 (P/F,i%,n) 35 0,0189 29.453.475,53 0,0189 556.670,69 (P/F,i%,n) 40 0,0107 38.753.465,43 0,0107 414.662,08

Total Replacement/salvage cost (Rp) 5.678.794,23

Annual Cost Annual Costs

Total annual cost (Rp) -

LCC Total LCC (Rp) 533.970.576,80

Analisis Life cycle cost Pekerjaan Penutup Lantai

Penutup lantai adalah salah satu bagian pekerjaan arsitektur / finishing yang memiliki pengaruh terhadap estetika dan keindahan dari suatu ruangan. Dalam pekerjaan lantai rencana awal menggunakan granit ex. Roman. Pada Tabel 3 dapat dijelaskan bahwa total biaya pekerjaan lantai menggunakan keramik ex.

Roman dalam keseluruhan bangunan adalah Rp.452.966.770. Biaya

pemeliharaan pekerjaan lantai adalah biaya untuk perawatan keramik yang lecet dan pecah/rusak dengan umur perawatan diperuntukan setiap 5 tahun dengan tingkat kerusakan 10% selama 40 tahun sesuai umur pakai bangunan dengan asumsi bunga 12% dan inflasi 5,94% per tahun. Jadi biaya pemeliharaan dan perawatan adalah Rp.257.780.372,05 dan total biaya siklus hidup adalah sebesar Rp.710.747.142,05.

Tabel 3. Perhitungan Life cycle cost Pekerjaan Penutup Lantai Item Pekerjaan PekerjaanLantai

Pekerjaan lantai keramik ex. Roman Bunga bank 12%

Initial Co Initial Costs 452.966.770,00

Replacement /

Salvage Costs Tahun PW Factor Total Biaya (Rp) PW Factor Replacement / Salvage Costs (Rp) (P/F,i%,n) 5 0,5674 58.749.790,07 0,5674 33.334.630,89 (P/F,i%,n) 10 0,3220 144.405.806,28 0,3220 46.498.669,62

160

(5)

(P/F,i%,n) 15 0,1827 256.968.048,62 0,1827 46.948.062,48 (P/F,i%,n) 20 0,1037 396.436.517,10 0,1037 41.110.466,82 (P/F,i%,n) 25 0,0588 562.811.211,73 0,0588 33.093.299,25 (P/F,i%,n) 30 0,0334 756.092.132,48 0,0334 25.253.477,22 (P/F,i%,n) 35 0,0189 976.279.279,38 0,0189 18.451.678,38 (P/F,i%,n) 40 0,0107 1.223.372.652,42 0,0107 13.090.087,38

Annual Cost Annual Costs

Total annual cost -

LCC Total LCC 710.747.142,05

Analisis Life cycle cost Pekerjaan Penutuup Atap

Dalam pekerjaan penutup atap menggunakan atap genteng karang pilang flat gemini.

Genteng karang pilang adalah komponen dari atap yang menutupi permukaan bangunan yang terbuat dari bahan tanah.liat. Adapun

item pekerjaan pada pekerjaan penutup atap ini antara lain Pas. Atap Genteng Karang Pilang Flat Gemini, Pas. Bubungan Genteng Karang Pilang Flat Gemini, Cat Genteng, Pas. Karet Talang Air dan Pas. Glasswool tebal 50mm. Berikut merupakan perhitungan pekerjaan penutup atap:

Tabel 4. Perhitungan Life cycle cost Pekerjaan Atap Item Pekerjaan Pekerjaan Atap

Pekerjaan Atap Genteng Karang Pilang Flat Gemini Bunga bank 12%

Replacement /

Salvage Costs Tahun PW

Factor Total Biaya (Rp) PW

Factor Replacement / Salvage Costs (Rp) (P/F,i%,n) 5 0,5674 26.180.781,83 0,5674 14.854.975,61 (P/F,i%,n) 10 0,3220 64.351.836,90 0,3220 20.721.291,48 (P/F,i%,n) 15 0,1827 114.513.165,23 0,1827 20.921.555,29 (P/F,i%,n) 20 0,1037 176.664.766,81 0,1037 18.320.136,32 (P/F,i%,n) 25 0,0588 250.806.641,63 0,0588 14.747.430,53 (P/F,i%,n) 30 0,0334 336.938.789,71 0,0334 11.253.755,58 (P/F,i%,n) 35 0,0189 435.061.211,04 0,0189 8.222.656,89 (P/F,i%,n) 40 0,0107 545.173.905,62 0,0107 5.833.360,79

Annual Cost Annual Costs -

Total annual cost -

LCC Total LCC 316.731.614,50

Pada Tabel 4 dapat dijelaskan bahwa total biaya pekerjaan penutup atap adalah Rp.201.856.452,02. Biaya pemeliharaan pekerjaan penutup atap adalah biaya untuk perawatan atap genteng yang pecah/rusak dan pengecatan genteng dengan umur perawatan diperuntukan

setiap 5 tahun dengan tingkat kerusakan 10% selama 40 tahun sesuai umur pakai bangunan, dengan asumsi bunga 12% dan inflasi 5,94%, maka biaya pemeliharaan dan perawatan adalah sebesar Rp.114.875.162,48 dan total biaya siklus hidup adalah sebesar Rp. 316.731.614,50.

(6)

KESIMPULAN

Berdasarkan analisis yang telah dilakukan pada penelitian ini dengan acuan dasar umur bangunan selama 40 tahun, asumsi bunga 12%, asumsi tingkat inflasi 5,94%, maka diperoleh kesimpulan dari perhitungan life cycle cost pada proyek Pembangunan Cendana Residence yaitu 1) Pekerjaan Kusen Kayu dan Aluminium, serta daun pintu ex. Kamper memiliki life cycle cost adalah sebesar Rp.

884.438.107,34 dari biaya awal sebesar Rp.681.494.531,95. 2) Pekerjaan Dinding memiliki life cycle cost adalah sebesar Rp.

533.970.576,80 dari biaya awal sebesar Rp.528.291.782,57. 3) Pekerjaan Penutup Lantai memiliki life cycle cost adalah sebesar Rp.710.747.142,05 dari biaya awal sebesar Rp. 452.966.770,00

1. Pekerjaan Atap memiliki life cycle cost adalah sebesar Rp. 316.731.614,50 dari biaya awal sebesar Rp. 201.856.452,02 DAFTAR PUSTAKA

Arief, Juanda. Guardy, et.al (2013). Analisis Life cycle cost Pengembangan Potensi Pariwisata Pada Conceptual Design Proyek Jembatan

Selat Sunda Dengan Pendekatan Value Engineering. Teknik sipil. Depok : Universitas Indonesia

Buyung, Rudy A. H. F. et.al (2019). Life cycle cost (LCC) Pada Proyek Pembangunan Gedung Akuntansi Universitas Negeri Manado (Unima) Di Tondano. Universitas Sam Ratulangi

Department of Education & Early Development State of Alaska. (1999). Life cycle cost Analysis Handbook 1st edition. Alaska:

Education Support Services/Facilities Fuller, S.K. & Petersen, S.R., 1995. Life-Cycle Costing

Manal for the Federal Energy Management Program 135, NIST ed., Washington, DC.

Giatman, M., 2011. Ekonomi Teknik 1st–3rd ed., Jakarta: Rajawali Pers.

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 36 Tahun 2005 pasal 5 ayat 3 Tentang Bangunan Permanen

Puhessti, Ia. Nadira. (2021). Life cycle cost Pada Gedung Boarding House Daerah Glagahsari, Yogyakarta. Atma Jaya Yogyakarta, Yogyakarta, Indonesia

Soeharto, I., 1995. Manajemen Proyek: Dari Konseptual Sampai Operasional, Jakarta:

Erlangga.

162