Analisis life cycle cost pada pemeliharaan gedung studi kasus : PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA

(1)

Output Analisa Tabel Data Biaya Pemeliharaan 20 Tahun Fisik Gedung

Fisik Gedung Tahun

2011 2012 2013 2014 2015

Pengggantian dan perbaikan kunci pintu ruang direktur dan kasubbag

pembukuan Rp 225,000

Perbaikan ruangan kerja eks humas PDAM Rp 415,000

Perbaikan daun pintu ruang kerja gedung kantor lama Rp 9,226,500

Perbaikan garasi, pengecatan, dan pembuatan sekat ruang kerja koperasi Rp 15,406,600

Perbaikan ruang kerja direktur, kantin dan loket PKAD Rp 1,603,000

Perbaikan ruang kerja perencanaan dan eks pos jaga dan upah kerja Rp 3,881,000

Penggantian karpet ruang kerja dirut Rp 640,000

Perbaikan pintu ruang kerja kasir Rp 375,000

Biaya pemeliharaan bangunan kantor Rp 197,631,727

Pemeliharaan lemari bufet dan menutup ventilasi di ruang kerja pembukuan Rp 438,000

Biaya pengecatan pagar, gapura, dan pos satpam kantor PDAM Rp 11,556,325

Pengadaan 2 set kunci pintu kaca dan 1 buah kunci gembok kantor PDAM Rp 590,000

Pemeliharaan gedung kantor lantai 2 Rp 85,105,460

Total Rp640,000 Rp 26,236,100 Rp 4,521,000 Rp 210,001,052 Rp 85,695,460

(2)

n Tahun Biaya Sekarang Faktor Majemuk 6% Total

0 2015 Rp 485,000.00 1 Rp 485,000.00

1 2016 1.06

2 2017 Rp 485,000.00 1.1236 Rp 544,946.00

3 2018 1.191

4 2019 Rp 485,000.00 1.2625 Rp 612,312.50

5 2020 1.3382

6 2021 Rp 485,000.00 1.4185 Rp 687,972.50

7 2022 1.5036

8 2023 Rp 485,000.00 1.5938 Rp 772,993.00

9 2024 1.6895

10 2025 Rp 485,000.00 1.7908 Rp 868,538.00

11 2026 1.8983

12 2027 Rp 485,000.00 2.0122 Rp 975,917.00

13 2028 2.1329

14 2029 Rp 485,000.00 2.2609 Rp 1,096,536.50

15 2030 2.3966

16 2031 Rp 485,000.00 2.5404 Rp 1,232,094.00

(3)

0 2014 Rp 13,481,462.50 1 Rp 13,481,462.50

1 2015 1.06

2 2016 Rp 13,481,462.50 1.1236 Rp 15,147,771.27

3 2017 1.191

4 2018 Rp 13,481,462.50 1.2625 Rp 17,020,346.41

5 2019 1.3382

6 2020 Rp 13,481,462.50 1.4185 Rp 19,123,454.56

7 2021 1.5036

8 2022 Rp 13,481,462.50 1.5938 Rp 21,486,754.93

9 2023 1.6895

10 2024 Rp 13,481,462.50 1.7908 Rp 24,142,603.05

11 2025 1.8983

12 2026 Rp 13,481,462.50 2.0122 Rp 27,127,398.84

13 2027 2.1329

14 2028 Rp 13,481,462.50 2.2609 Rp 30,480,238.57

15 2029 2.3966

16 2030 Rp 13,481,462.50 2.5404 Rp 34,248,307.34

17 2031 2.6928

(4)

0 2015 Rp 1,678,000.00 1 Rp 1,678,000.00

1 2016 Rp 1,678,000.00 1.06 Rp 1,778,680.00

2 2017 Rp 1,678,000.00 1.1236 Rp 1,885,400.80 3 2018 Rp 1,678,000.00 1.191 Rp 1,998,498.00 4 2019 Rp 1,678,000.00 1.2625 Rp 2,118,475.00 5 2020 Rp 1,678,000.00 1.3382 Rp 2,245,499.60 6 2021 Rp 1,678,000.00 1.4185 Rp 2,380,243.00 7 2022 Rp 1,678,000.00 1.5036 Rp 2,523,040.80 8 2023 Rp 1,678,000.00 1.5938 Rp 2,674,396.40 9 2024 Rp 1,678,000.00 1.6895 Rp 2,834,981.00 10 2025 Rp 1,678,000.00 1.7908 Rp 3,004,962.40 11 2026 Rp 1,678,000.00 1.8983 Rp 3,185,347.40 12 2027 Rp 1,678,000.00 2.0122 Rp 3,376,471.60 13 2028 Rp 1,678,000.00 2.1329 Rp 3,579,006.20 14 2029 Rp 1,678,000.00 2.2609 Rp 3,793,790.20 15 2030 Rp 1,678,000.00 2.3966 Rp 4,021,494.80 16 2031 Rp 1,678,000.00 2.5404 Rp 4,262,791.20

(5)

Cleaning Service Tahun

2011 2012 2013 2014 2015

Honorcleaning serviceJanuari Rp 3,300,000 Rp 3,300,000 Rp 3,600,000 Rp 3,000,000 Rp 4,250,000

Penggadaan alat-alat kebersihan Rp 1,904,430 Rp 1,801,300

Pakaian dinas, training,pakaian pit stop, dan sepatu olahraga Rp 4,410,000

Pakaian dinas 1 stel, pakaian kemeja batik 1, pakaian training 1 stel Rp 2,800,000

Pakaian training dan sepatu dinas Rp 3,375,000

uang sepatu dinas Rp 1,800,000

uang pakaian dinas Rp 1,650,000 Rp 1,500,000 Rp 3,375,000

Total Rp 47,941,000 Rp 53,096,880 Rp 41,301,300 Rp 45,500,000 Rp 62,000,000

(6)

0 2015 Rp 62,000,000.00 1 Rp 62,000,000.00

1 2016 Rp 62,000,000.00 1.06 Rp 65,720,000.00

2 2017 Rp 62,000,000.00 1.1236 Rp 69,663,200.00

3 2018 Rp 62,000,000.00 1.191 Rp 73,842,000.00

4 2019 Rp 62,000,000.00 1.2625 Rp 78,275,000.00

5 2020 Rp 62,000,000.00 1.3382 Rp 82,968,400.00

6 2021 Rp 62,000,000.00 1.4185 Rp 87,947,000.00

7 2022 Rp 62,000,000.00 1.5036 Rp 93,223,200.00

8 2023 Rp 62,000,000.00 1.5938 Rp 98,815,600.00

9 2024 Rp 62,000,000.00 1.6895 Rp 104,749,000.00

10 2025 Rp 62,000,000.00 1.7908 Rp 111,029,600.00

11 2026 Rp 62,000,000.00 1.8983 Rp 117,694,600.00

12 2027 Rp 62,000,000.00 2.0122 Rp 124,756,400.00

13 2028 Rp 62,000,000.00 2.1329 Rp 132,239,800.00

14 2029 Rp 62,000,000.00 2.2609 Rp 140,175,800.00

15 2030 Rp 62,000,000.00 2.3966 Rp 148,589,200.00

16 2031 Rp 62,000,000.00 2.5404 Rp 157,504,800.00

(7)

exhaust fan Tahun

2011 2012 2013 2014 2015

Perbaikan diseluruh ruangan Rp 975,000

(8)

Genset Tahun

2011 2012 2013 2014 2015

Perbaikan dan penggantian kunci starter mesin genset Rp 190,000 Penggantian filter oli,kunci starter mesin genset Rp 785,000

Pemeliharaan genset daya 5 KW Rp 375,000

Perbaikan / pemeliharaan genset kantor Rp 660,000

Total Rp 1,350,000 Rp 660,000

(9)

travo Tahun

2011 2012 2013 2014 2015

Perbaikan travo las listrik bengkel umum Rp 600,000

Perbaikan dan perawatan Rp 555,000

Total Rp 1,155,000

(10)

Air Conditioning ( ac ) Tahun

2011 2012 2013 2014 2015

PerbaiakanAcdi ruangan direktur, Kasubbag TU, aula dan ruang sekretaris Rp 325,000

PerbaikanACruangan Kasubbag TU, Hublang, Kasubbag pembukuan, kasir Rp 250,000

PerbaikanACdi ruang tunggu direktur Rp 200,000

PerbaiakanACdi ruangan direktur, ruang tunggu sekretaris, umum dan

keuangan Rp 650,000

PerbaikanACruang pembukuan Rp 230,000

PerbaikanACruang kerja dirut, kabag tehnik, kabag adm keuangan Rp 470,000

PerbaikanACruang loket dan distribusi Rp 350,000

PerbaikanACruang aula dan sekretaris Rp 610,000

PerbaikanACruang kerja pembaca meter Rp 250,000

PerbaiakanACdi ruang kerja kasir, pembukuan, produksi, sekretaris Rp 460,000

PerbaikanACruang kerja SPI, server, dan Kabag hub, langganan Rp 420,000

PerbaikanACruang kerja sekretaris Rp 150,000

Perbaikan 3 unitACdan isi freon 1 unit Rp 220,000

Perbaikan 3 unitAC ,2 unit isi freon 1PK dan 1 unit isi freon 2PK Rp 470,000

Perbaikan/service acdiruang tunggu pelanggan, pemb.meter dan loket Rp 610,000

Perbaikan/service acdiruang pembukuan dan transmisi/distribusi Rp 730,000

Perbaikan/service acdiruang Kabag Tehnik, hub. Langganan dan server Rp 755,000

Perbaikan/pemeliharaanacruang kerja sekretaris Rp 750,000

Perbaikan/pemeliharaanacdiruang kerja transmisi/distribusi Rp 815,000 Rp 510,000

Pemeliharaanacdiruang kerja kasir, transmisi/distribusi, server, p.meter, dan

loket Rp 840,000

Perawatanacdi ruang kerja pengadaan Rp 340,000

Perbaikan/pemeliharaanacdi ruang kerja kabag.adm keuangan dan aula PDAM Rp 870,000

Perawatan/pencucian 5 unitac Rp 875,000

(11)

Pemeliharaanacdiruang kerja direktur dan TU/kepegawaian Rp 230,000

Pemeliharaan/service ackantor Rp 740,000

service5 unitac,isi freon 3 unitac1PK dan isi freon 1 unitac2PK Rp 850,000

Total Rp 325,000 Rp 1,100,000 Rp 2,370,000 Rp 4,920,000 Rp 5,685,000

0 2015 Rp 5,685,000.00 1 Rp 5,685,000.00

1 2016 Rp 5,685,000.00 1.06 Rp 6,026,100.00

(12)

Instalasi Tahun

2011 2012 2013 2014 2015

Pemeliharaan dan perawatan instalasi listrik ruang perencanaan dan

penggadaan Rp 1,912,700 Rp 450,000

Pemindahan panel dan arus meteran listrik gedung kantor lama PDAM Rp 7,233,100 Rp 7,589,000

Penggantian bola lampu Rp 325,000 Rp 1,419,550

Pemasangan arde PABX Rp 2,606,000

Perbaikan listrik dan lampu penerangan ruang kerja KABAG ADM dan

produksi Rp 335,000

Perbaikan dan pesangan novius breaker Rp 165,000

Perawatan instalasi listrik pemeliharaan lama Rp 200,000 Rp 600,000

Pembelian peralatan listrik Rp 1,166,000

Pengadaan cok round ruang kerja pembaca meter Rp 225,000

Biaya perbaikan listrik kantor Rp 600,000

Pemeliharaan panel listrik genset kantor Rp 910,000

Perbaikan instalasi listrik di loket PKAD dan diruang kerja depan kasir Rp 276,000

Perbaikan instalasi listrik di ruang kerjan dan instalasi listrik komputer Rp 499,000

Pengadaan 1 unit UPS merk proling dan 1 buah wireless wifi Rp 506,000

Perbaikan instalasi listrik kantor PDAM Rp 320,000

Perbaikan instalasi taman PDAM Rp 415,901

Total Rp 9,470,800 Rp 10,980,000 Rp 3,775,550 Rp 1,186,000 Rp 2,340,901

(13)

0 2015 Rp 2,340,901.00 1 Rp 2,340,901.00

1 2016 Rp 2,340,901.00 1.06 Rp 2,481,355.06

(14)

Output Analisa Grafik Biaya Pemeliharaan Fisik Pertahun Selama 20 tahun Tahun 2016

Item Biaya Pemeliharaan Tahun 2016 cleaning service Rp 65,720,000.00 accecoris

cat Rp 15,147,771.27 perbaikan Rp 3,378,962.00

Tahun 2017

Item Biaya Pemeliharaan Tahun 2017 cleaning service Rp 69,663,200.00 accecoris Rp 544,946.00 cat

perbaikan Rp 3,581,699.72

Rp20,000,000.00 Rp40,000,000.00 Rp60,000,000.00 Rp80,000,000.00

cleaning service

accecoris cat perbaikan

(15)

Tahun 2018

Item Biaya Pemeliharaan Tahun 2018 cleaning service Rp 73,842,000.00 accecoris

Rp20,000,000.00 Rp40,000,000.00 Rp60,000,000.00

cleaning service

Rp20,000,000.00 Rp40,000,000.00 Rp60,000,000.00 Rp80,000,000.00

cleaning service

(16)

Item Biaya Pemeliharaan Tahun 2019 cleaning service Rp 78,275,000.00 accecoris Rp 612,312.50 cat

Tahun 2020

Rp20,000,000.00 Rp40,000,000.00 Rp60,000,000.00 Rp80,000,000.00 Rp100,000,000.00

cleaning service

(17)

Tahun 2021

(18)

Tahun 2023

Rp20,000,000.00 Rp40,000,000.00 Rp60,000,000.00 Rp80,000,000.00 Rp100,000,000.00

cleaning service

(19)

Tahun 2024

Rp50,000,000.00 Rp100,000,000.00

cleaning service

Rp50,000,000.00 Rp100,000,000.00 Rp150,000,000.00

cleaning service

(20)

Tahun 2026

Rp50,000,000.00 Rp100,000,000.00 Rp150,000,000.00

cleaning service

(21)

Tahun 2027

Rp50,000,000.00 Rp100,000,000.00

cleaning service

Rp50,000,000.00 Rp100,000,000.00 Rp150,000,000.00

cleaning service

(22)

Tahun 2029

Item Biaya Pemeliharaan Tahun 2029 cleaning service Rp 140,175,800.00 accecoris Rp 1,096,536.50 cat

Rp50,000,000.00 Rp100,000,000.00 Rp150,000,000.00

cleaning service

(23)

Tahun 2030

Rp50,000,000.00 Rp100,000,000.00

cleaning service

Rp50,000,000.00 Rp100,000,000.00 Rp150,000,000.00 Rp200,000,000.00

cleaning service

(24)

Item Biaya Pemeliharaan Tahun 2031 cleaning service Rp 157,504,800.00 accecoris Rp 1,232,094.00 cat

Rp50,000,000.00 Rp100,000,000.00 Rp150,000,000.00 Rp200,000,000.00

cleaning service

(25)

Item Biaya Pemeliharaan Persentase cleaning service Rp 105,449,600.00 86.97% accecoris Rp 424,456.84 0.35% Pengecatan Rp 10,289,641.99 8.49% Perbaikan Rp 5,085,038.96 4.19%

Total Rp 121,248,737.80 100.00%

0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00%

cleaning service

accecoris Pengecatan Perbaikan

(26)

Output Analisa Grafik Biaya Pemeliharaan nonFisik Pertahun Selama 20 tahun Tahun 2016

Item Biaya Pemeliharaan Tahun 2016

Air Conditioning (AC) Rp 6,026,100.00 Instalasi Rp 2,481,355.06 Exhaust fan Rp 1,304,745.00 Travo Rp 1,375,605.00

Generator Set Rp

Rp1,000,000.00 Rp2,000,000.00 Rp3,000,000.00 Rp4,000,000.00 Rp5,000,000.00 Rp6,000,000.00 Rp7,000,000.00

(27)

Item Biaya Pemeliharaan Tahun 2017 Air Conditioning (AC) Rp 6,387,666.00 Instalasi Rp 2,630,236.36

Exhaust fan Rp

-Travo Rp

-Generator Set Rp

Rp1,000,000.00 Rp2,000,000.00 Rp3,000,000.00 Rp4,000,000.00 Rp5,000,000.00 Rp6,000,000.00 Rp7,000,000.00

(28)

Exhaust fan Rp

-Travo Rp

-Generator Set Rp

Rp1,000,000.00 Rp2,000,000.00 Rp3,000,000.00 Rp4,000,000.00 Rp5,000,000.00 Rp6,000,000.00 Rp7,000,000.00 Rp8,000,000.00

(29)

Exhaust fan Rp

-Travo Rp 1,638,367.50 Generator Set Rp 833,250.00

(30)

Exhaust fan Rp

-Travo Rp

-Generator Set Rp

(31)

Item Biaya Pemeliharaan Tahun 2021 Air Conditioning (AC) Rp 8,064,172.50 Instalasi Rp 3,320,568.07 Exhaust fan Rp 1,746,030.00

Travo Rp

-Generator Set Rp

Rp2,000,000.00 Rp4,000,000.00 Rp6,000,000.00 Rp8,000,000.00 Rp10,000,000.00

(32)

Exhaust fan Rp

-Travo Rp 1,951,372.50

Generator Set Rp

Rp2,000,000.00 Rp4,000,000.00 Rp6,000,000.00 Rp8,000,000.00 Rp10,000,000.00

(33)

Exhaust fan Rp

-Travo Rp

-Generator Set Rp 1,051,908.00

Rp2,000,000.00 Rp4,000,000.00 Rp6,000,000.00 Rp8,000,000.00 Rp10,000,000.00

(34)

Exhaust fan Rp

-Travo Rp

-Generator Set Rp

Rp2,000,000.00 Rp4,000,000.00 Rp6,000,000.00 Rp8,000,000.00 Rp10,000,000.00 Rp12,000,000.00

(35)

Exhaust fan Rp

-Travo Rp 2,324,091.00

Generator Set Rp

Rp2,000,000.00 Rp4,000,000.00 Rp6,000,000.00 Rp8,000,000.00 Rp10,000,000.00 Rp12,000,000.00

(36)

Item Biaya Pemeliharaan Tahun 2026 Air Conditioning (AC) Rp 10,791,835.50 Instalasi Rp 4,443,732.37 Exhaust fan Rp 2,336,685.00

Travo Rp

-Generator Set Rp

Rp2,000,000.00 Rp4,000,000.00 Rp6,000,000.00 Rp8,000,000.00 Rp10,000,000.00 Rp12,000,000.00

(37)

Exhaust fan Rp

-Travo Rp

-Generator Set Rp 1,328,052.00

Rp2,000,000.00 Rp4,000,000.00 Rp6,000,000.00 Rp8,000,000.00 Rp10,000,000.00 Rp12,000,000.00 Rp14,000,000.00

(38)

Exhaust fan Rp

-Travo Rp 2,768,073.00

Generator Set Rp

Rp2,000,000.00 Rp4,000,000.00 Rp6,000,000.00 Rp8,000,000.00 Rp10,000,000.00 Rp12,000,000.00 Rp14,000,000.00

(39)

Exhaust fan Rp

-Travo Rp

-Generator Set Rp

Rp2,000,000.00 Rp4,000,000.00 Rp6,000,000.00 Rp8,000,000.00 Rp10,000,000.00 Rp12,000,000.00 Rp14,000,000.00

(40)

Exhaust fan Rp

-Travo Rp

-Generator Set Rp

(41)

Item Biaya Pemeliharaan Tahun 2031 Air Conditioning (AC) Rp 14,442,174.00 Instalasi Rp 5,946,824.90 Exhaust fan Rp 3,126,922.50 Travo Rp 3,296,716.50

Generator Set Rp 1,676,664.00

(42)

Item Biaya Pemeliharaan Persentase Air Conditioning (AC) Rp 9,669,048.00 63.10% Instalasi Rp 3,981,404.42 25.98% Exhaust fan Rp 532,148.91 3.47% Travo Rp 834,639.09 5.45% Generator Set Rp 305,617.13 1.99% Total Rp 15,322,857.55 100.00%

0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00%

(43)

66 Badan Pusat Statistik. 2015. Indeks Harga Konsumen dan Inflasi Kota Sibolga.

http://www.sibolgakota.bps.go.id

Ervianto, Wulfram I. 2007. Studi Pemeliharaan Bangunan Gedung (Studi Kasus Gedung Kampus).Volume 7, nomor 3.

Taufik, Hendra. 2009. Tabel – Tabel Bunga Majemuk, Department of Civil Engineering The University of Riau Pekanbaru.

Giantman, Drs.M. 2011. Ekonomi Teknik, Rajawali Pers, Jakarta.

Kamagi, Grace Priscillia, DKK. 2013. Analisis Life Cycle Cost Pada Pembangunan Gedung (Studi Kasus : Proyek Bangunan Rukan Bahu Mall

Manado), jurnal sipil statik, volume 1, nomor 8.

Malitha, Rian. 2015. Perencanaan Biaya Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung Rumah Sakit Universitas Riau Berdasarkan Permen

No.24/PRT/M/2008.

Mulyandari, Hestin, dan Rully Adi Saputra. 2010. PEMELIHARAAN BANGUNAN : Basic Skill Facility Management, Penerbit ANDI, Yogyakarta.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24 Tanggal 30 Desember 2008 Tentang Pedoman Pemeliharaan Dan Perawatan Bangunan Gedung.

Soeharto Imam. 1995. Manajemen Proyek Dari Konseptual Sampai Operasional, Erlangga, Jakarta.

Wongkar, Yellih Kristti, DKK. 2016. Analisi Life Cycle Cost Pada Pembangunan Gedung (Studi Kasus : Sekolah St.URSULA Kotamobag), jurnal sipil statik, volume 4, nomor 4.

(44)

35

METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Metode Analisi Data

Dalam penelitian ini, cara yang dipakai adalah dengan melakukan studi

literatur dan survey ke lapangan. Kedua cara yang dipakai ini saling mendukung

untuk mencapai tujuan tugas akhir ini. Selain itu juga, penggunaan internet juga

dilakukan untuk mencari informasi-informasi yang berhubungan dengan

penelitian ini.

Analisa yang digunakan dalam penelitian ini adalah Analisis Life Cycle

Cost meliputi semua biaya yang diperlukan dalam sebuah bangunan mulai dari

tahap pelaksanaan, pemeliharaan, sampai pembongkaran suatu bangunan apabila

umur rencana bangunan tersebut telah habis.

Perhitungan Analisa Life Cycle Cost pada penelitian ini berdasarkan data

pemeliharaan bangunan gedung tersebut selama 5 (lima) tahun terakhir.

3.2 Lokasi Penelitian

Penelitian ini berlokasi di PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA.

3.3 Proses Penelitian

Dalam melakukan sebuah penelitian, maka proses penelitian akan menjadi

langkah (tahapan) yang akan dilakukan oleh peneliti untuk mendapatkan hasil

(kesimpulan) dari penelitian tersebut. Secara sederhana proses penelitian dapat

dibagi menjadi beberapa tahapan yakni:

(45)

36 Mencari latar belakang dari permasalahan yang dipilih sebagai

topik penulisan, dalam hal ini penulis memilih gedung PDAM TIRTA

NAULI SIBOLGA.

3.3.2 Menetapkan Tujuan

Setelah mengidentifikasi masalah dan menetapkan judul, maka hal

yang selanjutnya dilakukan adalah menetapkan tujuan dari penelitian

tersebut, hal apa saja yang akan didapatkan setelah melakukan penelitian

ini.

3.4 Studi Literatur

Studi literatur dalam penelitian ini diperlukan untuk mencari data-data

baik berupa tulisan-tulisan ilmiah, buku-buku, maupun internet yang akan

digunakan untuk mendukung penelitian ini. Dan juga untuk mencari bahan

pustaka dan teori-teori pendukung penelitian ini.

3.5 Tahap Pengumpulan Data

Pengumpulan data merupakan proses untuk dapat melakukan penelitian.

Sesuai dengan rumusan masalah yang ingin dicapai maka dibutuhkan data

sekunder sebagai data pendukung yang berkaitan dengan penelitian ini.

(46)

37 Data sekunder adalah data yang diperoleh peneliti dari

sumber yang sudah ada. Dalam penelitian ini, data sekunder

yang digunakan untuk mendukung penelitian ini adalah :

- Data pemeliharaan gedung tahun 2011-2015

- Data inflasi berdasarkan Badan Pusat Statistik Kota

Sibolga.

3.6 Survey Pendahuluan

Survey merupakan kegiatan melakukan kunjungan secara langsung ke

objek penelitian untuk mendapatkan informasi penting yang berhubungan dengan

penelitian ini.

3.7 Tahap Pengolahan Data

3.7.1 Identifikasi Komponen Bangunan yang Ditinjau

Identifikasi dilakukan untuk menentukan komponen–komponen

bangunan yang akan ditinjau. Komponen yang ditinjau merukan

komponen–komponen yang mendukung berjalannya fungsi dari bangunan

tersebut. Pada analisa ini,peneliti menentukan komponen yang akan

ditinjau melaluisurveylangsung ke lapangan.

Komponen-komponen yang ditinjau dibedakan menjadi 2 jenis

pemeliharaan, yaitu :

1. Pemeliharaan fisik, yang terdiri dari : cleaning service,

pemeliharaanaccecoris, pengecatan, perbaikan dan renovasi

(47)

38

generatorset, air conditioning (ac),travo, dan instalasi.

3.7.2 Inflasi

Inflasi digunakan untuk menghitung besarnya biaya pemeliharaan gedung selama 20 tahun kedepan. Besarnya nilai inflasi didapat

berdasarkan website Badan Pusat Statistik ( BPS ) Kota Sibolga selama 6

(enam) tahun terakhir.

Tahap selanjutnya adalah menentukan rata-rata dari nilai inflasi

selama 6 (enam) tahun terakhir dengan rumus :

Rata-rata =∑( )

3.7.3 Tabel Bunga

Tabel bunga digunakan untuk mendapatkan nilai factor inflasi.

Tabel bunga yang digunakan diambil dari buku table-tabel bunga

majemuk.

3.7.4 Menghitung Biaya Pemeliharaan Menggunakan Rumus Suku Bunga

Setelah didapat besarnya nilai inflasi, tahap selanjutnya adalah

menghitung biaya pemeliharaan selama 20 tahun dengan menggunakan

rumus suku bunga pembayaran tunggal dengan rumus :

F = P (F/P, i%, N )

(48)

39 Setelah didapat besarnya biaya pemeliharaan selama 20 tahun

kedepan, tahap selanjutnya adalah menentukan besarnya biaya

pemeliharaan terbesar dengan cara menghitung persentasi biaya

pemeliharaan komponen setiap tahunnya dengan rumus :

Rata-rata = (∑( ))

Kemudian, untuk mendapatkan besarnya persentase biaya

pemeliharaan setiap tahunnya menggunakan rumus :

Persentase (%) = ( ) x 100%

(49)

40 AnalisisLife Cycle Cost

Pada Pemeliharaan Gedung

Studi Literatur

SELESAI Hasil dan Kesimpulan Tahap Pengolahan Data :

- Menentukan komponen pemeliharaan fisik dan pemeliharaan nonfisik - Menentukan besarnya inflasi

- Menghitung biaya pemeliharaan dengan rumus suku bunga - Menghitung biaya pemeliharaan terbesar

Tahap Pengumpulan Data

Data Sekunder :

- Data Pemeliharaan Gedung Tahun 2011-2015 - Data Inflasi Berdasarkan Badan Pusat Statistik

Kota Sibolga

(50)

41 ANALISA DAN PEMBAHASAN

Berdasarkan penjelasan pada Bab III mengenai metodologi penelitian, di bab ini akan dijelaskan lebih lanjut proses pengolahan data.

4.1 Identifikasi komponen bangunan yang akan ditinjau

Komponen penelitian yang ditinjau adalah seluruh komponen yang ada dalam gedung tersebut yang mendukung jalannya fungsi dari bangunan tersebut. Komponen tersebut dibedakan menjadi pemeliharaan fisik dan pemeliharaan nonfisik .

4.1.1 Pemeliharaan Fisik

Pemeliharaan fisik adalah pemeliharaan yang dilakukan terhadap fisik gedung dan seluruh kegiatan yang berhubungan langsung dengan fisik gedung. Yang termasuk kedalam pemeliharaan fisik adalah :

Tabel 4.1 Biaya Pemeliharaan Fisik Gedung Tahun 2011-2015 Fisik

Gedung

Biaya Pemeliharaan

2011 2012 2013 2014 2015

Cleaning

Service Rp 47,941,000 Rp 53,096,880 Rp 41,301,300 Rp 45,500,000 Rp 62,000,000

Accecoris Rp 225,000 Rp 640,000 Rp 590,000

Pengecatan Rp 15,406,600 Rp 11,556,325

Perbaikan Rp 10,829,500 Rp 3,881,000 Rp 813,000

Renovasi Rp 197,631,727 Rp 85,105,460

Sumber : Bagian Keuangan PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA

4.1.2 Pemeliharaan nonFisik

Pemeliharaan nonfisik adalah seluruh pemeliharaan yang dilakukan terhadap seluruh komponen selain pemeliharaan fisik. Yang termasuk kedalam pemeliharaan nonfisik adalah :

(51)

42

Item Biaya Pemeliharaan

2011 2012 2013 2014 2015

Exhaust Fan Rp 950,000

Generatoerset Rp 1,350,000 Rp 660,000

Air Conditioning

(AC)

Rp 325,000 Rp 1,100,000 Rp 2,370,000 Rp 4,920,000 Rp 5,685,000

Travo Rp 1,155,000

Instalasi Rp 9,470,800 Rp 10,980,000 Rp 3,775,550 Rp 1,186,000 Rp 2,340,901 Sumber : Bagian Keuangan PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA

4.2 Inflasi

Estimasi biaya dihitung dengan adanya pengaruh inflasi. Data inflasi diambil berdasarkan data Badan Pusat Statistik Kota Sibolga sebagai berikut :

Tabel 4.3 Inflasi Kota Sibolga Tahun Inflasi

Sumber : Indeks Harga Konsumen dan Inflasi Kota Sibolga

Selanjutnya, mencari rata-rata nilai inflasi selama 6 (enam) tahun terakhir dengan menggunakan rumus :

̅ = ⋯

Dimana : ̅ = Rata – rata

x1, x2, x3 = Nilai sampel

n = Jumlah sampel

Sehingga didapat rata-ratanya sebagai berikut :

̅ = , % , % , % , % , % , %

̅ = 6 %

(52)

43 terakhir sebesar 6% yang akan digunakan untuk perhitungan estimasi biaya selama 20 tahun kedepan dan diasumsikan tetap.

4.3 Tabel Bunga

Untuk mendapatkan besarnya nilai dari faktor inflasi sebesar 6% dapat dilihat berdasarkan tabel bunga majemuk sebagai berikut :

• Untuk inflasi sebesar 6%

Tabel 4.4 Faktor Bunga Majemuk 6%

n

1 1.0600 0.9434 1.00000 1.06000 1.000 0.943

2 _1.1236 _0.8900 _0.48544 _0.54544 _2.060 _1.833

3 1.1910 0.8396 0.31411 0.37411 3.184 2.673

4 1.2625 0.7921 0.22859 0.22859 4.375 3.465

5 _1.3382 _0.7434 _0.17740 _0.17740 _5.637 _4.212

6 1.4185 0.705 0.14366 0.14336 6.975 4.917

7 _1.5036 _0.6651 _0.11914 _0.11914 _8.394 _5.582

8 1.5938 0.6274 0.10104 0.10104 9.897 6.210

9 1.6895 0.5919 0.08702 0.08702 11.491 6.802

10 _1.7908 _0.5584 _0.07587 _0.7587 _13.181 _7.360

11 1.8983 0.5268 0.06679 0.12679 14.972 7.887

12 2.0122 0.4970 0.05928 0.11928 16.870 8.384

13 2.1329 0.4688 0.05296 0.11296 18.882 8.853

14 2.2609 0.4423 0.04758 0.10758 21.015 9.295

15 _2.3966 _0.4173 _0.04296 _0.10296 _23.276 _9.712

16 2.5404 0.3936 0.03895 0.09895 25.673 10.106

17 2.6928 0.3714 0.03544 0.09544 28.213 10.477

18 _2.8543 _0.3503 _0.03236 _0.09236 _30.906 _10.828

19 3.0256 0.3305 0.02962 0.08962 33.7600 11.158

20 _3.2071 _0.3118 _0.02718 _0.08718 _36.786 _11.470

Sumber : Hendra, 2009

(53)

44 rumus suku bunga

Perhitungan estimasi biaya pemeliharaan dihitung sampai 20 tahun kedepan dengan menggunakan rumus suku bunga pembayaran tunggal (mencari F jika diketahui P ), yaitu :

F = P ( F/P, i%, N )

Dimana : F = Future Worth

P = Present Worth

i% = Tingkat bunga efektif perperiode

N = Jumlah periode pemajemukan

4.4.1 Fisik Gedung

Pemeliharaan fisik gedung berupa balok, kolom dan plat praktis tidak ada program pemeliharaannya, mengingat material yang digunakan adalah dari beton bertulang. Kegiatan yang dilakukan berupa membersihkan dan sekali waktu melihat kondisi fisik gedung apakah ada yang membahayakan.

Pemeliharaan fisik gedung lainnya dibagi menjadi 5 (lima) bagian, yaitu :cleaning service, accecoris,cat, perbaikan dan renovasi

1. Cleaning Service

Pada bagian cleaning service, unit ini bertanggung jawab untuk menjaga kebersihan bangunan dan lingkungan bangungan. Biaya yang dikeluarkan untuk pemeliharaannya terdiri dari gaji pegawai, perlengkapan kebersihan, dan pakaian dinas. Besarnya biaya yang dikeluarkan untuk cleaning servicesebesar Rp. 62.000.000

Sehingga besarnya biaya yang dikeluarkan untuk 20 tahun kedepan sebagai berikut :

(54)

45 Diketahui : P = Rp. 62.000.000

i = 6 %

Untuk perhitungan 20 tahun kedepan dapat dilihat pada lampiran.

2. Accecoris

Pemeliharan dilakukan jika terjadi kerusakan. Berdasarkan data pemeliharaan 5 tahun terakhir, siklus untuk pemeliharan accecoris terjadi setiap 2 tahun sekali dan diasumsikan tetap selama perhitungan 20 tahun kedan. Sehingga besar biaya pemeliharaan untuk 20 tahun kedepan adalah sebagai berikut :

1. Biaya pemeliharaan untuk 2 tahun selanjutnya dengan inflasi 6%

Nilai P yang digunakan adalah rata-rata dari biaya pemeliharaan accecorisselama 5 tahun terakhir dan diasumsikan tetap.

P= (P2011+ P2013+ P2015) / 3

(55)

46 P= Rp 485.000

Diketahui : P = Rp. 485.000

i = 6 %

N = 2 tahun

Penyelesaian :

a. gambar alir khas

2015 2017

F = ?

b. nilai F

F = P (F/P, i%, N )

= Rp. 485.000 (F/P, 6%, 2)

= Rp. 485.000 (1,1236)

= Rp. 544.946.

3. Cat

Pemeliharaan cat umumnya hanya dibersihkan dari kotoran/debu yang menempel. Sedangkan untuk pengecatan ulang dilakukan secara berkala sesuai program yang telah ditetapkan. Berdasarkan data pemeliharaan 5 (lima) tahun terakhir, siklus pengecatan ulang dilakukan setiap 2 tahun sekali dan diasumsikan tetap walaupun pengecatan dilakukan pada bagaian yang berbeda.

(56)

47 berikut :

Nilai P yang digunakan adalah rata-rata dari biaya pemeliharaan untuk pengecatan selama 5 tahun terakhir dan diasumsikan tetap.

P= (P2012+ P2014) / 2

P= ( Rp 15.406.600 + Rp 11.556.325 ) / 2

P= Rp 13.481.462,5

Diketahui : P = Rp. 13.481.462,5

i = 6 %

N = 2 tahun

Penyelesaian :

a. gambar alir khas

2015 2017

F = ?

b. nilai F

F = P (F/P, i%, N )

= Rp. 13.481.462,5 (F/P, 6%, 2)

= Rp. 13.481.462,5 (1,1236)

= Rp. 15.147.771,27

(57)

48 Berdasarkan siklus pemeliharaan 5 (lima) tahun terakhir terlihat selalu ada perbaikan setiap tahunnya terhadap bangunan. Maka untuk menghitung biaya pemeliharaan selama 20 tahun kedepan diasumsikan perbaikan tetap dilakukan setiap tahunnya selama 20 tahun kedepan. Tetapi pada tahun 2014 dan 2015 terjadi kenaikan biaya pemeliharaan yang cukup besar karena adanya kegiatan renovasi besar setiap 20 tahun sekali mulai dari bangunan tersebut berdiri.

Sehingga biaya pemeliharaan untuk 20 tahun kedepan adalah sebagai berikut :

Nilai P yang digunakan adalah rata-rata dari biaya pemeliharaan untuk perbaikan selama 5 tahun terakhir dan diasumsikan tetap.

P= (P2011+ P2012+ P2013+ P2014+ P2015) / 5

P = ( Rp 415.000 + Rp 10.829.500 + Rp 3.881.000 + Rp 813.000 + 0 ) / 5

P= Rp 3.187.700

Diketahui : P = Rp. 3.187.700

(58)

49 = Rp. 3.187.700 (F/P, 6%, 1)

= Rp. 3.187.700 (1,06)

= Rp. 3.378.962

Untuk perhitungan 20 tahun kedepan dapat dilihat pada lampiran

5. Renovasi

Untuk renovasi besar dilakukan setiap 20 tahun sekali atau setelah umur rencana bangunan. Sehingga pada penelitian ini biaya renovasi tidak diperhitungkan dikarenakan renovasi akan kembali dilakukan pada tahun 2034, sementara batasan pada penelitian ini sampai tahun 2013.

4.4.2 exhaust fan

Pemeliharaan yang dilakukan pada bagian exhaust fan tidak memerlukan pemeliharaan khusus. Perawatan yang dilakukan hanya jika terjadi kerusakan saja. Berdarakan siklus pemeliharan 5 (lima) tahun terakhir, maka untuk menghitung biaya pemeliharaan untuk 20 tahun kedepan diasumsikan perawatan terhadap bagian exhaust fan dilakukan setiap 5 (lima) tahun sekali. Sehingga perhitungan biaya pemeliharaan adalah sebagai berikut :

(59)

50

4.4.3 Generator Set

Pemeliharaan pada generator set berupa penggantian filter oli dan perbaikan kerusakan jika terjadi kerusakan. Berdasarkan data pemeliharaan 5 tahun terakhir terdapat biaya penggantian kunci starter pada tahun 2011. Diasumsikan tidak terjadi penggantian kunci starter, sehingga biaya awal yang digunakan untuk perhitungan ini adalah biaya pemeliharaan pada tahun 2015.

Pemeliharaan terhadap generator set juga diasumsikan setiap 4 (empat) tahun sekali. Sehingga perhitungan biaya pemeliharaan generator setuntuk 20 tahun kedepan adalah sebagai berikut :

(60)

51

4.4.4 Air Conditioning ( AC )

Pada bagian pemeliharaan air conditioning (ac), pemeliharaan yang dilakukan adalah perawatan ac yang berupa pencucian ac dan pengisian freon agar ac tetap dingin dan tetap berfungsi dengan baik. Besarnya biaya yang dikeluarkan untuk 20 tahun kedepan adalah sebagai berikut :

(61)

52 = Rp. 5.685.000 (1,06)

= Rp. 6.026.100

4.4.5 Travo

Pemeliharaan pada bagian travo juga tidak memerlukan pemeliharaan khusus. Pemeliharaan dilakukan jika terjadi kerusakan. Berdasarkan siklus pemeliharaan 5 (lima) tahun terakhir, untuk pemeliharaan travo dilakukan setiap 3 tahun terakhir dan diasumsikan tetap sepanjang umur rencana. Sehingga perhitungan biaya pemeliharaan untuk 20 tahun kedepan adalah sebagai berikut :

(62)

53 4.4.6 Instalasi

Pada bagian instalasi, pemeliharan yang dilakukan adalah perawatan serta perbaikan terhadap kelistrikan untuk seluruh bangunan gedung kantor PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA. Berdasarkan siklus 5 (lima) tahun terakhir terdapat biaya yang cukup besar pada tahun 2011 dan 2012, dikarenakan terdapat biaya pemindahan panel dan arus meteran listrik. Untuk dapat menentukan besarnya biaya pemeliharaan 20 tahun kedepan diasumsikan tidak terjadi pemindahan panel. Sehingga perhitungan terhadap instalasi adalah sebagai berikut :

i = 6 %

(63)

54 Tabel 4.5 Rekapitulasi Pemeliharaan Fisik

Fisik Gedung Biaya Pemeliharaan

2011 2012 2013 2014 2015

Cleaning Service Rp 47,941,000.00 Rp 53,096,880.00 Rp 41,301,300.00 Rp 45,500,000.00 Rp 62,000,000.00

accecoris Rp 225,000.00 Rp 640,000.00 Rp 590,000.00

Pengecatan Rp 15,406,600.00 Rp 11,556,325.00

Perbaikan Rp 415,000.00 Rp 10,829,500.00 Rp 3,881,000.00 Rp 813,000.00

Renovasi Rp 197,631,727.00 Rp 85,105,460.00

Total Rp 48,581,000.00 Rp 79,332,980.00 Rp 45,822,300.00 Rp 255,501,052.00 Rp 147,695,460.00

2016 2017 2018 2019 2020

accecoris Rp 544,946.00 Rp 612,312.50

Pengecatan Rp 15,147,771.27 Rp 17,020,346.41 Rp 19,123,454.56

Perbaikan Rp 3,378,962.00 Rp 3,581,699.72 Rp 3,796,550.70 Rp 4,024,471.25 Rp 4,265,780.14 Renovasi

(64)

55

2021 2022 2023 2024 2025

accecoris Rp 687,972.50 Rp 772,993.00 Rp 868,538.00

Pengecatan Rp 21,486,754.93 Rp 24,142,603.05

Perbaikan Rp 4,521,752.45 Rp 4,793,025.72 Rp 5,080,556.26 Rp 5,385,619.15 Rp 5,708,533.16 Renovasi

2026 2027 2028 2029 2030 2031

Cleaning Service Rp 117,694,600.00 Rp 124,756,400.00 Rp 132,239,800.00 Rp 140,175,800.00 Rp 148,589,200.00 Rp 157,504,800.00

accecoris Rp 975,917.00 Rp 1,096,536.50 Rp 1,232,094.00

Pengecatan Rp 27,127,398.84 Rp 30,480,238.57 Rp 34,248,307.34

Perbaikan Rp 6,051,210.91 Rp 6,414,289.94 Rp 6,799,045.33 Rp 7,207,070.93 Rp 7,639,641.82 Rp 8,098,033.08 Renovasi

Total Rp 150,873,209.75 Rp 132,146,606.94 Rp 169,519,083.90 Rp 148,479,407.43 Rp 190,477,149.16 Rp 166,834,927.08

(65)

56 Gambar 4.1 Grafik Biaya Pemeliharaan Fisik Selama 20 Tahun

Rp50,000,000.00 Rp100,000,000.00 Rp150,000,000.00 Rp200,000,000.00 Rp250,000,000.00

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

Tahun

(66)

57 Tabel 4.6 Rekapitulasi Biaya Pemeliharaan nonFisik

ITEM Biaya Pemeliharaan

2011 2012 2013 2014 2015

Exhaust fan Rp 975,000.00

Generatorset Rp 1,350,000.00 Rp 660,000.00

Air Conditioning (AC) Rp 325,000.00 Rp 1,100,000.00 Rp 2,370,000.00 Rp 4,920,000.00 Rp 5,685,000.00

Travo Rp 1,155,000.00

Instalasi Rp 9,470,800.00 Rp 10,980,000.00 Rp 3,775,550.00 Rp 1,186,000.00 Rp 2,340,901.00 Total Rp 12,120,800.00 Rp 12,080,000.00 Rp 7,300,550.00 Rp 6,106,000.00 Rp 8,685,901.00

2016 2017 2018 2019 2020

Exhaust fan Rp 1,304,745.00

Generatorset Rp 833,250.00

Air Conditioning (AC) Rp 6,026,100.00 Rp 6,387,666.00 Rp 6,770,835.00 Rp 7,177,312.50 Rp 7,607,667.00

Travo Rp 1,375,605.00 Rp 1,638,367.50

(67)

58

2021 2022 2023 2024 2025

Exhaust fan Rp 1,746,030.00

Generatorset Rp 1,051,908.00

Air Conditioning (AC) Rp 8,064,172.50 Rp 8,547,966.00 Rp 9,060,753.00 Rp 9,604,807.50 Rp 10,180,698.00

Travo Rp 1,951,372.50 Rp 2,324,091.00

2026 2027 2028 2029 2030 2031

Exhaust fan Rp 2,336,685.00 Rp 3,126,922.50

Generatorset Rp 1,328,052.00 Rp 1,676,664.00

Air Conditioning (AC) Rp 10,791,835.50 Rp 11,439,357.00 Rp 12,125,536.50 Rp 12,853,216.50 Rp 13,624,671.00 Rp 14,442,174.00

Travo Rp 2,768,073.00 Rp 3,296,716.50

Instalasi Rp 4,443,732.37 Rp 4,710,360.99 Rp 4,992,907.74 Rp 5,292,543.07 Rp 5,610,203.34 Rp 5,946,824.90 Total Rp 17,572,252.87 Rp 17,477,769.99 Rp 19,886,517.24 Rp 18,145,759.57 Rp 19,234,874.34 Rp 28,489,301.90

(68)

59 Gambar 4.2 Grafik Biaya Pemeliharaan nonFisik Selama 20 Tahun

Rp5,000,000.00 Rp10,000,000.00 Rp15,000,000.00 Rp20,000,000.00 Rp25,000,000.00

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

Tahun

(69)

60 Tabel 4.7 Total Biaya Pemeliharaan

Pemeliharaan 2011 2012 2013 2014 2015

Pemeliharaan Fisik Rp 48,581,000.00 Rp 79,332,980.00 Rp 45,822,300.00 Rp 255,501,052.00 Rp 147,695,460.00 Pemeliharaan nonFisik Rp 12,120,800.00 Rp 12,080,000.00 Rp 7,300,550.00 Rp 6,106,000.00 Rp 8,685,901.00 Total Biaya Pemeliharaan Rp 60,701,800.00 Rp 91,412,980.00 Rp 53,122,850.00 Rp 261,607,052.00 Rp 156,381,361.00

Pemeliharaan 2016 2017 2018 2019 2020

Pemeliharaan 2021 2022 2023 2024 2025

(70)

61

Pemeliharaan Fisik Rp 150,873,209.75 Rp 132,146,606.94 Rp 169,519,083.90 Rp 148,479,407.43 Rp 190,477,149.16 Rp 166,834,927.08 Pemeliharaan nonFisik Rp 17,572,252.87 Rp 17,477,769.99 Rp 19,886,517.24 Rp 18,145,759.57 Rp 19,234,874.34 Rp 28,489,301.90 Total Biaya Pemeliharaan Rp 168,445,462.62 Rp 149,624,376.93 Rp 189,405,601.14 Rp 166,625,167.00 Rp 209,712,023.49 Rp 195,324,228.98

Gambar 4.3 Grafik Total Biaya Pemeliharaan Selama 20 Tahun

Rp50,000,000.00 Rp100,000,000.00 Rp150,000,000.00 Rp200,000,000.00 Rp250,000,000.00 Rp300,000,000.00

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

Tahun

Pemeliharaan Fisik Pemeliharaan nonFisik Total Biaya Pemeliharaan

(71)

62 Untuk mendapatkan rata-rata biaya pemeliharan setiap tahunnya, dihitung dengan menggunakan rumus :

Rata-rata = (∑( ))

Selanjutnya, untuk mendapatkan persentase biaya pemeliharan setiap tahunnya digunakan rumus :

Persentase (%) = ( ) x 100%

Sehingga, didapat hasilnya sebagai berikut :

1. Untuk pemeliharaan fisik

Tabel 4.8 Rata-Rata Biaya Pemeliharaan Fisik 20 Tahun Item Biaya Pemeliharaan Persentase cleaning service Rp 105,449,600.00 86.97% Accecoris Rp 424,456.84 0.35% Pengecatan Rp 10,289,641.99 8.49% Perbaikan Rp 5,085,038.96 4.19% Total Rp 121,248,737.80 100.00% Sumber : Analisis Penulis

Gambar 4.4 Grafik Rata-Rata Biaya Pemeliharaan Fisik 20 Tahun

(72)

63 Tabel 4.9 Rata-Rata Biaya Pemeliharaan nonFisik 20 Tahun

Item Biaya Pemeliharaan Persentase

Sumber : Analisis Penulis

Gambar 4.5 Grafik Rata-Rata Biaya Pemeliharaan nonFisik 20 Tahun

Berdasarkan gambar 4.5, terlihat bahwa biaya pemeliharaan terbesar terletak pada pemeliharaanairconditioning (ac)dengan persentase rata-rata setiap tahunnya sebesar 63.10%. Grafik pertumbuhan biaya pemeliharaan setiap tahunnya dapat dilihat pada lampiran.

0.00%

Instalasi Exhaust fan Travo Generator Set

(73)

64 KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan

Dari hasil pembahasan yang dilakukan, maka dapat disimpulkan sebagai berikut :

1. Besarnya biaya pemeliharaan berdasarkan financial scheduleselama 20 tahun kedepan adalah :

a. Total biaya pemeliharaan gedung tersebut sebesar Rp 95.434.538,33 dan diprediksi akan mengalami peningkatan setiap 2 tahun sekali.

b. Pemeliharaan fisik sebesar Rp 84.246.733,27 dan diprediksi akan mengalami peningkatan setiap 2 tahun sekali.

c. Pemeliharaan nonfisik sebesar Rp 11.187.805,06 dan diprediksi akan mengalami peningkatan yang tidak konstan dikarenakan perbedaan siklus waktu pemeliharaan untuk setiap komponen.

2. Biaya pemeliharaan terbesar pada pemeliharaan fisik terdapat pada bagian cleaning servicedengan besar bobot rata-rata selama 20 tahun kedepan adalah 86,97%.

3. Biaya pemeliharaan terbesar pada pemeliharaan nonfisik terdapat pada pemeliharaan air conditioning (ac) dengan besar bobot rata-rata selama 20 tahun kedepan adalah 63,10 %.

4. Pada tahun 2014 terjadi peningkatan biaya yang sangat tinggi dikarenakan terjadi kegiatan renovasi perubahan alih fungsi bangunan yang diasumsikan dilakukan setiap 20 tahun sekali atau setelah habis umur rencana bangunan. Tetapi pada penelitian ini tidak diperhitungkan dikarenakan kegiatan tersebut diasumsikan akan kembali dilakukan pada tahun 2034, sementara pada penelitian ini perhitungan biaya pemeliharaan sampai tahun 2031.

5.2 Saran

Adapun saran yang didapat dari penelitian ini adalah :

1. Kepada pihak pengelola gedung PDAM TIRTA NAULI SIBOLGA agar mulai memikirkan program pemeliharaan yang terstruktur dan berkala untuk

(74)

65 seluruh penghuni gedung.

2. Disarankan untuk kembali meninjau besarnya inflasi setiap tahunnya karena peniliti mengasumsikan besar inflasi tetap untuk 20 tahun kedepan.

3. Agar penelitian yang dilakukan kedepannya dapat menggunakan metode survey dan analisa yang berbeda, hal tersebut dimaksudkan agar nantinya mendapat hasil yang lebih bervariasi dan hasil yang diperoleh juga akan semakin akurat.

(75)

6

LANDASAN TEORI

2.1 Bangunan Gedung

2.1.1 Pengertian Bangunan Gedung

Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor :

24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan

Gedung, bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi

yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya

berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai

tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atu tempat

tinggal, kegiatan keagamaan, kegitan usaha, kegiatan sosial, budaya,

maupun kegiatan khusus.

2.1.2 Jenis-jenis Bangunan Gedung

Berdasarkan fungsinya bangunan gedung diklasifikasikan sebagai

berikut:

1. Bangunan Rumah Tinggal

Pembuatan bangunan rumah tinggal bertujuan untuk memenuhi

kebutuhan manusia akan papan/tempat tinggal. Oleh karena itu, pembuatan

bangunan ini harus memperhatikan faktor keamanan dan kenyamannya.

Contoh-contoh bangunan rumah tinggal antara lain rumah, perumahan,

rumah susun, apartemen, mess, kontrakan, kos-kosan, asrama.

(76)

7

Bangunan komersial didirikan untuk mendukung aktifitas komersial

meliputi jual, beli, dan sewa. Bangunan komersial ditujukan untuk

keperluan bisnis sehingga faktor lokasi yang strategis memegang peranan

penting bagi kesuksesan bangunan tersebut. Contoh-contoh bangunan

komersial di antaranya pasar, supermarket, mall, retail, pertokoan,

perkantoran, dan komplek kios.

3. Bangunan Fasilitas Penginapan

Bangunan penginapan tercipta dari kebiasaan manusia yang kini

beraktifitas dengan berpindah-pindah tempat secara mobilitas. Keberadaan

bangunan ini memungkinkan seseorang bisa menyewa bangunan untuk

sementara waktu dengan keperluan menginap. Adapun contoh bangunan

penginapan yaitu motel, hotel, cottage, dan wisma tamu.

4. Bangunan Fasilitas Pendidikan

Bisa ditebak, ini merupakan bangunan yang difungsikan sebagai

sarana pendidikan, di mana aktifitas utama di dalamnya yaitu belajar.

Dalam penjabarannya, belajar merupakan kegiatan untuk mendapatkan

ilmu dan pengetahuan yang baru. Contoh dari bangunan pendidikan

misalnya sekolah, universitas, perpustakaan, sanggar, dan laboratorium.

5. Bangunan Fasilitas Kesehatan

Kesehatan merupakan anugerah yang luar biasa bagi setiap manusia.

Oleh karena itu, guna menunjang kesehatan tersebut maka lahirlah

bangunan kesehatan ini. Contoh-contohnya rumah sakit, puskesmas,

(77)

8

terapi, dan pusat rehabilitasi.

6. Bangunan Fasilitas Peribadatan

Masjid, gereja, kelenteng, pura, dan vihara ialah contoh-contoh dari

bangunan fasilitas peribadatan. Semua bangunan ini ditujukan untuk

memenuhi kebutuhan batin manusia sebagai makhluk yang memiliki

Tuhan. Bangunan peribadatan biasanya digunakan sebagai tempat

beribadah dan upacara keagamaan.

7. Bangunan Fasilitas Transportasi

Ada pula bangunan fasilitas transportasi, yakni bangunan yang

dibuat sebagai pusat dari alat transportasi tertentu. Misalnya terminal

untuk tempat berhentinya bis, pelabuhan sebagai tempat menepinya kapal,

stasiun untuk pemberhentian kereta api, dan bandara sebagai tempat

mendaratnya pesawat. Di bangunan fasilitas transportasi ini juga umumnya

dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas layanan yang menunjang alat

transportasi tersebut.

8. Bangunan Budaya dan Hiburan

Bangunan budaya merupakan bangunan yang dipakai untuk

melestarikan dan atau mempertunjukkan suatu kebudayaan. Sedangkan

bangunan hiburan adalah bangunan yang dipakai sebagai tempat

menciptakan hal-hal yang menghibur. Pada bangunan, hubungan antara

faktor budaya dan faktor hiburan ini saling merekat dan mendukung satu

sama lain. Sebagai contoh gedung pertunjukan yang menampilkan drama

(78)

9

bioskop, museum, dan perpustakaan.

9. Bangunan Pemerintahan dan Layanan Publik

Bangunan pemerintahan adalah bangunan yang digunakan oleh

pemerintah untuk menunaikan tugas dan kewajibannya. Di samping itu,

bangunan pemerintah ini juga dipakai sebagai bangunan layanan publik

misalnya dalam pengurusan data kependudukan, berkas-berkas resmi,

surat perijinan, laporan pengaduan, dan lain-lain. Itu sebabnya, pembuatan

bangunan ini harus dirancang sedemikian rupa agar dapat mendukung

kegiatan-kegiatan tersebut. Adapun contoh-contoh bangunan pemerintahan

dan layanan publik yaitu kantor polisi, kantor perizinan, kantor dinas, dan

balai pemerintahan.

2.2 Pemeliharaan Bangunan Gedung

2.2.1 Pengertian Pemeliharaan Bangunan Gedung

Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor :

24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan

Gedung, pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga

keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan

gedung selalu layak fungsi.

2.2.2 Jenis-jenis Pemeliharaan Bangunan Gedung

Hestin Mulyandari dkk (2010) menyatakan jenis kegiatan

pemeliharaan terdiri atas:

1. Pemeliharaan Terencana

(79)

10

dilakukan untuk mencegah timbulnya kerusakan tidak terduga

dan menemukan kondisi atau keadaan tidak terduga serta

menemukan kondisi atau keadaan yang dapat menyebabkan

fasilitas produksi mengalami kerusakan saat digunakan.

b. Predictive Maintenance adalah tindakan perbaikan berdasarkan

informasi dari hasil inspeksi, yaitu ada bagian suku cadang yang

perlu diganti.

c. Corrective Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan setelah

timbul atau saat timbul kerusakan. Kegiatan demikian sering

disebut perbaikan dan perlu memperhatikan biaya yang timbul.

2. Pemeliharaan Tidak terencana

Breakdown Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan yang terjadi

tiba-tiba di luar prediksi maupun jadwal akibat kerusakan atau tidak

berfungsinya suatu sistem ataupun peralatan. Hal ini sangat dihindari agar

tidak terjadi dikarenakan dampak yang muncul sangat besar dan merugikan

semua pihak.

Pemeliharaan bangunan gedung meliputi persyaratan yang terkait

dengan:

1. Keselamatan bangunan gedung yaitu kondisi yang menjamin

keselamatan dan tercegahnya bencana (kebakaran, gempa, petir, angin

kencang, dan banjir) dalam suatu gedung beserta beban penghunian

(manusia, peralatan, dan barang)yang diakibatkan oleh kegagalan atau tidak

berfungsinya utilitas gedung.

(80)

11

gangguan baik oleh manusia, cuaca, maupun gangguan kejahatan lainnya

terhadap gedung.

3. Kesehatan bangunan gedung yaitu kinerja yang men.iadikan kondisi

sehat atas ancaman sakit, polusi, dan kontaminasi melalui penghawaan,

pencahayaan, higienis, dan sanitasi gedung.

4. Kenyamanan bangunan gedung yaitu kondisi yang menyediakan

berbagai kemudahan yang diperlukan sesuai dengan fungsi ruangan atau

gedung dan atau lingkungan sehingga penghuni dapat melakukan

kegiatannya dengan baik, betah, dan produktif. Lingkup kenyamanan

mencakup:

a. Ruang gerak: besaran ruang, kapasitas, tata ruang dalam,

furnitur, dan gubahan sirkulasi (horizontal dan vertikal); Metode

pemeliharaan: observasi dan survei pengguna.

b. Kondisi udara: kondisi termal dan kondisi perlengkapan;

Metode pemeliharaan: inspeksi, pengukuran, dan suryei

pengguna.

c. Pandangan dan privacy: sistem bukaan, tata ruang dalam, dan

eksterior; Metode pemeliharaan: observasi visual, survei

pengguna, dan studi.

d. Bising dan getaran: instalasi sumber serta komponen peredam

dan akustik; Metode pemeliharaan : observasi dan pengukuran.

(81)

12

serba mudah dalam pemanfaatan bangunan melalui layout ruang dan

kelengkapan prasarana. Lingkup kemudahan mencakup:

a. Layout ruang: pola sirkulasi, aksesibilitas difabel, jalur evakuasi,

serta tata ruang dalam dan perabot; Metode pemeliharaan:

observasi dan studi.

b. Perlengkapan bangunan: kamar kecil, toilet, loker, ruang ibadah,

parkir, dropping area, tempat sampah; Metode pemeliharaan:

inspeksi.

6. Keandalan bangunan gedung yaitu terjaminnya tingkat

kesempurnaan kondisi perlengkapan proteksi yang menjamin keselamatan,

fungsi, dan kenyamanan suatu bangunan gedung dan lingkungannya selama

masa pakai gedung dari segi bahayanya terhadap kebakaran.

Pekerjaan pemeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan,

pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan atau penggantian bahan atau

perlengkapan bangunan gedung dan kegiatan sejenis lainnya berdasarkan

pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung. Berikut

adalah lingkup pemeliharaan bangunan gedung, yaitu:

A. Arsitektural

1. Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana

penyelamat (egress)bagi pemilik dan pengguna bangunan.

2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar

bangunan sehingga tetap rapi dan bersih.

(82)

13

serta perlengkapannya.

4. Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai

dan berfungsi baik, berupa perlengkapan atau peralatan tetap dan

atau alat bantu kerja (tools).

5. Melakukan pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi

yang benar oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensi di

bidangnya.

B. Struktural

1. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur

bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban,

dan pembebanan di luar batas kemampuan struktur, serta

pencemaran lainnya.

2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung

struktur.

3. Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian perawatan

preventif (preventive maintenance).

4. Mencegah perubahan dan atau penambahan fungsi kegiatan

yang menyebabkan peningkatan beban yang bekerja pada

bangunan gedung di luar batas beban yang direncanakan.

5. Melakukan pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar

oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensidi

bidangnya.

(83)

14

penggunaan yang telah direncanakan.

C. Mekanikal (Tata Udara, Sanitasi, Plumbing, dan Transportasi dalam

Bangunan)

1. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata

udara agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi

persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan meliputi

pemeliharaan peralatan utama dan salugtn udara.

2. Memelihara dan melakukan pemerikaan berkala sistem

distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem

instalasi air kotor, sistem hidran, sprinkler (alat penyemprot

air), septik tank, serta unit pengolah limbah.

3. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem

transportasi dalam gedung, baik berupa lift, eskalator,

travelator' tangga' dan peralatan transportasi vertikal lainnya.

D. Elektrikal (Listrik, Tata Cahaya, Telepon, Komunikasi, dan Alarm)

1. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara

perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan.

2. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara

perlengkapan penangkal petir.

3. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem

instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun

penerangan ruangan.

(84)

15

instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data.

5. Melakukan pemeriksaan periodik serta memelihara jaringan

sistem tanda bahaya dan alarm.

E. Tata Ruang Luar

1. Memeliharadenganbaikdanteraturkondisisertapermukaantanah

dan atau halaman luar bangunan gedung.

2. Memelihara dengan baik dan teratur unsur-unsur pertamanan

di luar dan di dalam bangunan gedung, seperti vegetasi

(landscape), bidang perkerasan ( hardscape), perlengkapan

ruang luar (landscape furniture ), saluran pembuangan, pagar

dan pintu gerbang, lampu penerangan luar, serta pos atau gardu

jaga.

3. Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung pekarangan dan

lingkungannya.

4. Melakukan pemeliharaan taman yang benar oleh petugas

dengan keahlian dan atau kompetensidi bidangnya.

F. Housekeeping lingkupnya meliputi seluruh kegiatan housekeeping

yang membahas hal-hal terkait dengan sistem pemeliharaan dan

perawatan bangunan gedung, di antaranya cleaning service,

landscape, pest control, dan general cleaning mulai dari persiapan

pekerjaan, proses operasional, sampai hasil kerja akhir.

1. Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service), program kerja

pemeliharaan gedung meliputi program kerja harian,