LANDASAN TEOR
2.2 Pemeliharaan Bangunan Gedung
2.2.2 Jenis-jenis Pemeliharaan Bangunan Gedung
Hestin Mulyandari dkk (2010) menyatakan jenis kegiatan pemeliharaan terdiri atas:
1. Pemeliharaan Terencana
10
dilakukan untuk mencegah timbulnya kerusakan tidak terduga dan menemukan kondisi atau keadaan tidak terduga serta menemukan kondisi atau keadaan yang dapat menyebabkan fasilitas produksi mengalami kerusakan saat digunakan.
b. Predictive Maintenance adalah tindakan perbaikan berdasarkan informasi dari hasil inspeksi, yaitu ada bagian suku cadang yang perlu diganti.
c. Corrective Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan setelah timbul atau saat timbul kerusakan. Kegiatan demikian sering disebut perbaikan dan perlu memperhatikan biaya yang timbul. 2. Pemeliharaan Tidak terencana
Breakdown Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan yang terjadi tiba-tiba di luar prediksi maupun jadwal akibat kerusakan atau tidak berfungsinya suatu sistem ataupun peralatan. Hal ini sangat dihindari agar tidak terjadi dikarenakan dampak yang muncul sangat besar dan merugikan semua pihak.
Pemeliharaan bangunan gedung meliputi persyaratan yang terkait dengan:
1. Keselamatan bangunan gedung yaitu kondisi yang menjamin keselamatan dan tercegahnya bencana (kebakaran, gempa, petir, angin kencang, dan banjir) dalam suatu gedung beserta beban penghunian (manusia, peralatan, dan barang)yang diakibatkan oleh kegagalan atau tidak berfungsinya utilitas gedung.
11
gangguan baik oleh manusia, cuaca, maupun gangguan kejahatan lainnya terhadap gedung.
3. Kesehatan bangunan gedung yaitu kinerja yang men.iadikan kondisi sehat atas ancaman sakit, polusi, dan kontaminasi melalui penghawaan, pencahayaan, higienis, dan sanitasi gedung.
4. Kenyamanan bangunan gedung yaitu kondisi yang menyediakan berbagai kemudahan yang diperlukan sesuai dengan fungsi ruangan atau gedung dan atau lingkungan sehingga penghuni dapat melakukan kegiatannya dengan baik, betah, dan produktif. Lingkup kenyamanan mencakup:
a. Ruang gerak: besaran ruang, kapasitas, tata ruang dalam, furnitur, dan gubahan sirkulasi (horizontal dan vertikal); Metode pemeliharaan: observasi dan survei pengguna.
b. Kondisi udara: kondisi termal dan kondisi perlengkapan; Metode pemeliharaan: inspeksi, pengukuran, dan suryei pengguna.
c. Pandangan dan privacy: sistem bukaan, tata ruang dalam, dan eksterior; Metode pemeliharaan: observasi visual, survei pengguna, dan studi.
d. Bising dan getaran: instalasi sumber serta komponen peredam dan akustik; Metode pemeliharaan : observasi dan pengukuran.
12
serba mudah dalam pemanfaatan bangunan melalui layout ruang dan kelengkapan prasarana. Lingkup kemudahan mencakup:
a. Layout ruang: pola sirkulasi, aksesibilitas difabel, jalur evakuasi, serta tata ruang dalam dan perabot; Metode pemeliharaan: observasi dan studi.
b. Perlengkapan bangunan: kamar kecil, toilet, loker, ruang ibadah, parkir, dropping area, tempat sampah; Metode pemeliharaan: inspeksi.
6. Keandalan bangunan gedung yaitu terjaminnya tingkat kesempurnaan kondisi perlengkapan proteksi yang menjamin keselamatan, fungsi, dan kenyamanan suatu bangunan gedung dan lingkungannya selama masa pakai gedung dari segi bahayanya terhadap kebakaran.
Pekerjaan pemeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan, pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan atau penggantian bahan atau perlengkapan bangunan gedung dan kegiatan sejenis lainnya berdasarkan pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung. Berikut adalah lingkup pemeliharaan bangunan gedung, yaitu:
A. Arsitektural
1. Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana penyelamat (egress)bagi pemilik dan pengguna bangunan.
2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar bangunan sehingga tetap rapi dan bersih.
13
serta perlengkapannya.
4. Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai dan berfungsi baik, berupa perlengkapan atau peralatan tetap dan atau alat bantu kerja (tools).
5. Melakukan pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang benar oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensi di bidangnya.
B. Struktural
1. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban, dan pembebanan di luar batas kemampuan struktur, serta pencemaran lainnya.
2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung struktur.
3. Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian perawatan preventif (preventive maintenance).
4. Mencegah perubahan dan atau penambahan fungsi kegiatan yang menyebabkan peningkatan beban yang bekerja pada bangunan gedung di luar batas beban yang direncanakan. 5. Melakukan pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar
oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensidi bidangnya.
14
penggunaan yang telah direncanakan.
C. Mekanikal (Tata Udara, Sanitasi, Plumbing, dan Transportasi dalam Bangunan)
1. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata udara agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan meliputi pemeliharaan peralatan utama dan salugtn udara.
2. Memelihara dan melakukan pemerikaan berkala sistem distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidran, sprinkler (alat penyemprot air), septik tank, serta unit pengolah limbah.
3. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi dalam gedung, baik berupa lift, eskalator, travelator' tangga' dan peralatan transportasi vertikal lainnya. D. Elektrikal (Listrik, Tata Cahaya, Telepon, Komunikasi, dan Alarm)
1. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan.
2. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara perlengkapan penangkal petir.
3. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun penerangan ruangan.
15
instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data.
5. Melakukan pemeriksaan periodik serta memelihara jaringan sistem tanda bahaya dan alarm.
E. Tata Ruang Luar
1. Memeliharadenganbaikdanteraturkondisisertapermukaantanah dan atau halaman luar bangunan gedung.
2. Memelihara dengan baik dan teratur unsur-unsur pertamanan di luar dan di dalam bangunan gedung, seperti vegetasi (landscape), bidang perkerasan ( hardscape), perlengkapan ruang luar (landscape furniture ), saluran pembuangan, pagar dan pintu gerbang, lampu penerangan luar, serta pos atau gardu jaga.
3. Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung pekarangan dan lingkungannya.
4. Melakukan pemeliharaan taman yang benar oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensidi bidangnya.
F. Housekeeping lingkupnya meliputi seluruh kegiatan housekeeping yang membahas hal-hal terkait dengan sistem pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung, di antaranya cleaning service, landscape, pest control, dan general cleaning mulai dari persiapan pekerjaan, proses operasional, sampai hasil kerja akhir.
1. Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service), program kerja pemeliharaan gedung meliputi program kerja harian,
16
kebersihan gedung yang meliputi kebersihan 'Public Area', 'Office Area', dan'Toilet Area' serta kelengkapannya.
2. Pemeliharaan dan Perawatan (Hygiene Service), program kerja hygiene service meliputi program pemeliharaan dan perawatan untuk pengharum ruangan dan antiseptik yang memberikan kesan bersih, harum, dan sehat meliputi ruang kantor, lobi, lift, ruang rapat, maupun toilet yang disesuaikan dengan fungsi dan keadaan ruangan.
3. Pemeliharaan Pest Control, program kerja pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan 'Pest Control' bisa dilakukan setiap tiga bulan atau enam bulan. Pola kerjanya bersifat umum dan berdasarkan volume gedung secara keseluruhan. Tujuannya menghilangkan hama tikus atau serangga dengan menggunakan pestisida, penyemprotan, pengasapan (fogging), atau fumigasi, baik di dalam maupun luar ruangan untuk memberikan kenyamanan kepada pengguna gedung.
4. Program General Cleaning,program pemeliharaan kebersihan yang dilakukan secara umum untuk sebuah gedung dilakukan untuk tetap menjaga keindahan, kenyamanan, maupun performa gedung yang dikerjakan pada harihari tertentu atau hari libur. Tujuannya mengangkat atau mengupas kotoran pada objek tertentu, misalnya lantai, kaca bagian dalam, dinding, toilet, dan perlengkapan kantor.
17
A lnspeksi (Inspection)
Kegiatan pengecekan atau pemeriksaan berkala dan usulan penggantian pada beberapa bagian.
B. Kegiatan Teknik (Engineering)
Kegiatan percobaan atas alat yang baru dibeli dan kegiatan pengembangan atau komponen peralatan yang perlu diganti serta penelitian kemungkinan pengembangannya.
C. Kegiatan Produksi (Production)
Kegiatan pemeliharaan yang sebenarnya, yaitu teknik pemeliharaan dan kegiatan yang disarankan inspeksi.
D. KegiatanAdministrasi (Clerical Work)
Kegiatan pencatatan mengenai biaya kegiatan pemeliharaan, biaya komponen (spare part) yang dibutuhkan, serta penyiapan jadwal pemeliharaan.
Pihak yang bertanggung jawab dan berkewajiban dalam pemeliharaan bangunan gedung adalah sebagai berikut :
A. Manajer Gedung (Building Manager)
1. Secara umum melakukan koordinasi pekerjaan Kepala Bagian Teknik (Chief Engineering), Kepala Bagian Tata Graha (Chief Housekeeping),Kepala Bagian Keuangan dan Administrasi (Chief Finonce ond Administrotion),serta Kepala Bagian Layanan Pelanggan (Chief Customer Care).
18
peralatangedung, melakukan inspeksi langsung secara teratur ke seluruh areagedung, serta menerapkan sistem pengarsipan yang teratur untukseluruh dokumen, buku manual pengoperasian, dan laporan kegiatanyang ada.
3. Hal yang lebih penting adalah memelihara dan membina hubungankerja baik internal dan eksternal agar tercipta suasana kerja yang baikdan saling mendukung agar gedung dapat beroperasional denganefektif dan efisien.
B. Kepala Bagian Teknik (Chief Engineering)
1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan penyelia danpelaksana yang berada di bawah kewenangannya.
2. Menyusun rencana anggaran operasional.
3. Mengoordinasi, mengarahkan, serta mengawasi kegiatan pemeliharaan,perawatan, dan perbaikan peralatan atau perlengkapan bangunandan instalasi serti utilitas bangunan. 4. Mengevaluasi dan memberi masukan tentang penggunaan
bahan danenergi serta biaya operasional.
5. Menyusun dan menyajikan laporan operasionalsesuai dengan standarbaku operasional Standard Operation Procedure (SOP).
19
tanpaharus mengurangi tingkat pelayanan yang telah ditetapkan.
C. Kepala Bagian Tata Graha (Chief Housekeeping)
1. Mengoordinasi dan memberikan arahan kepada penyelia (supervisor)atau rekanan penyedia jasa.
2. Menyusun rencana anggaran kebersihan. 3. Memeriksa kebersihan secara rutin.
4. Mengendalikan penggunaan bahan dan peralatan pembersih. 5. Menyusun dan menyajikan laporan operasional sesuai dengan
standarbaku operasional Standard Operation Procedure (SOP).
6. Melakukan kajian-kajian untuk program penghematan (efisiensi)tanpa harus mengurangitingkat pelayanan yang telah ditetapkan.
D. Kepala Bagian Layanan Pelanggan (Chief Customer Care) 1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan kerja
yang berada di bawah koordinasinya.
2. Menyusun rencana kerja dan anggaran operasional untuk periode tertentu.
3. Meneliti laporan dan usulan yang disampaikan oleh pelanggan danatau pimpinan.
20
internal dan eksternal untuk mengatasi keluhan dan usulan pelanggan.
5. Membina hubungan harmonis baik internal maupun eksternal. 6. Merumuskan, mengevaluasi dan memberikan rekomendasi, serta mengawasi proses pengadaan barang dan jasa yang berkaitan dengan administrasi gedung.
7. Melakukan kajian-kajian untuk program peningkatan layanan pelanggan untuk mendapatkan pelanggan setia (loyaI customer)
E. Kepala Bagian Keuangan & Administrasi (Chief Finonce & Administration)
1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan kerja yang berada di bawah koordinasinya agar tercapai efektivitas dan efisiensi kerja.
2. Menyusun rencana kerja dan anggaran operasional manajemen untuk periode tertentu.
3. Meneliti laporan dan usulan permintaan alokasi dana.
4. Membahas bersama Manajer Bangunan tentang penggunaan dan ataktis operasional.
5. Menyusun dan melaporkan penggunaan dana operasional. 6. Merumuskan, mengevaluasi dan memberikan rekomendasi,
serta mengawasi proses pengadaan barang dan jasa yang berkaitan dengan realisasi anggaran.
21
pengeluara nuang sesuai wewenang yang ditetapkan.
8. Melakukan kajian-kajian pengadaan barang/jasa untuk mendapatkan best volue of money dalam setiap transaksi tanpa mengurangi kualitas dan waktu yang dapat dipenuhi. Jadwal prosedur pelaksanaan pemeliharaan pada setiap komponen terdiri atas:
1. Rutin
a. Harian/mingguan
Jadwal harian dapat pula dikatakan jadwal mingguan. Kita memerlukan rencana pemeliharaan dalam rutinitas harian atau mingguan, misalnya:
o Membersihkan semua lantai di ruangan atau koridor dengan menyapu dan mengepel lantaidi seluruh bangunan;
o Melakukan pengecekan setiap hari terhadap pintu dan matikan lampu setelah kegiatan didalam ruangan berakhir;
o Memelihara kebersihan dinding dari kotoran serta membersihkan dan memusnahkan setiap sarang rayap atau serangga pada dinding;
o Membersihkan jendela-jendela dengan menggunakan lap dan air bersih;
22
hujan, dan sangat perlu mengecek kebocoran atau rembesan pada atap dan jendela;
o Membersihkan semua toilet serta membersihkan wastafel dan saluran pembuangannya;
o Memotong dan merapikan rumput dan tanaman di sekitar bangunan;
o Bersihkan parit (saluran drainase) di sekeliling tapak; o Mengumpulkan sampah dan memilah sampah
berdasarkansampah organik dan anorganik. b. Bulanan
Pada dasarnya semakin tua bangunan, pastilah semakin banyak masalah yang terjadi padanya. Penyebabnya segala material pun mempunyai tenggat waktu tertentu yang memerlukan penggantian. Pada setiap pergantian tahun anggaran, pihak pemeliharaan bangunan (building maintenonce) harus dapat memprediksikan hal-hal yang sekiranya akan dilakukan untuk pemeliharaan pada waktu yang akan datang. Kemudian, rencana pemeliharaan tersebut terinci detail untuk dilaksanakan pada tiap bulan tahun berjalan. Jadi, program pemeliharaan sesi bulanan pada hakikatnya sudah diprediksikan sejak awal tahunanggaran untuk menjaga dan memperkuat bangunan agar selalu tampil optimal. Pemeliharaan yang umumnya dilakukan adalah:
23
sertamemperbaiki bila terjadi kebocoran;
o Memeriksa keadaan sumber air bersih (sumur, tangki air, dantempat penyimpanan air lainnya);
o Memeriksa jika sumber air bersih sudah tertutup dengan baik;
o Memeriksa jika pompa air (manual atau mesin) sudah berfungsidengan baik;
o Memelihara dengan baik dan memberikan pelumas secara teratur, terutama untuk pompa air yang digerakkan dengan tangan;
o Memotong dan merapikan pohon dan semak-semak; o Memeriksa tutup dan keadaan septik tank;
o Memeriksa septik tank tidak dalam keadaan penuh; o Memeriksa pipa-pipa air dan talang-talang yang ada; o Memeriksa tutup dan keadaan sumur air bersih (bila ada); o Memeriksa pompa air listrik;
o Memotong dan merapikan tanaman-tanaman hias yang ada. Pemeliharaan bulanan dibedakan menjadi pekerjaan pemeliharaan diluar bangunan dan pekerjaan pemeliharaan di dalam bangunan.
1. Pemeliharaan bulanan bagian luar bangunan: o Membersihkan atap;
oMemeriksa atap jika ada panel-panel penutup atap yang hilang;
24
atauasbes;
oMemeriksa langit-langit bagian luar dari tanda-tanda kebocoranatap;
o Membersihkan talang-talang air hujan;
oMembersihkan dinding luar bangunan dan bagian bawah atap;
o Memeriksa keadaan lantai di serambi bangunan; o Memeriksa sambungan-sambungan pada atap; o Memeriksa instalasi listrik di luar bangunan. 2. Pemeliharaan bulanan bagian dalam bangunan:
o Membersihkan dinding dan langit-langit
oMemeriksa keadaan langit-langit dari tanda-tanda lembab akibat atap bocor;
o Memeriksa keadaan lantai; o Memeriksa keadaan pintu-pintu; o Memeriksa keadaanjendela-jendela; o Memeriksa keadaan toilet;
o Memeriksa keadaan bak penampung air;
o Memeriksa keadaan instalasi listrik di dalam bangunan; o Memeriksa keadaan perabotan yang ada.
2. Periodik a. Tahunan
25
menyisir setiap lantai di dalam bangunan, mulai dari lantai basement (terbawah) kearah lantai paling atas (roof). Dalam program jadwal tahunan ini,maka kita memerlukan "check list' secara periodik dan terus-menerus secara berkelanjutan untuk memperbaiki segala kekurangan yang ditemukan di lapangan. Dengan penyisiran secara periodik inilah kerusakan-kerusakan kecil dalam bangunan dapat segera teratasi dan tidak menunggu sampai berubah menjadi kerusakan besar yang fatal.
b. Lima tahunan
Pemeliharaan demikian pada umumnya terdapat pada pemeriksaan atau penggantian peralatan perkantoran karena usia peralatan kantor maksimal 5 tahun. Kemudian, pemeliharaan bangunan pada konteks makro keseluruhan bangunan digunakan untuk pertimbangan penetapan perpanjangan sertifikat laik fungsi yang ditetapkan pemda
3. Isidental
a. Keadaan darurat
Pemeliharaan yang bersifat pemeriksaan dan evaluasi perbaikan terhadap bangunan pasca kebakaran, gempa bumi, badai, banjir,kerusuhan, serangan bom, atau musibah lainnya. Walaupun bangunan tidak terkena musibah, kita perlu mengantisipasi dengan pemeliharaan bangunan untuk
26
kerusakan yang lebih parah. b. Opsi khusus
Perintah khusus dari atasan di luar jadwal pemeliharaan rutin ataupun periodik.