PENGARUH BI 7- DAY REPO RATE TERHADAP HARGA SAHAM SEKTOR PROPERTI DI BURSA EFEK INDONESIA
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Sektor properti residensial di Indonesia tetap menarik di 2015 walaupun ada beberapa faktor yang menghambat pertumbuhan selama dua tahun terakhir. Faktor-faktor yang telah melambatkan pertumbuhan di sektor properti Indonesia dan bagaimana pihak berwenang (seperti Bank sentral dan Otoritas Jasa Keuangan) merespon tantangan-tantangan ini melalui peraturan baru. Menurut PP Pasal 2 ayat (1) menyatakan bahwa “orang asing dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan hak pakai.”
Pada tahun 2012 dan pertengahan pertama tahun 2013 sektor properti Indonesia bertumbuh cepat, maka pertumbuhan keuntungan para developer properti Indonesia melonjak tajam (dari 45 perusahaan properti yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia pada tahun 2012, 26 perusahaan mencatat pertumbuhan laba bersih lebih dari 50%) dan, jelas, harga properti Indonesia meningkat sejalan dengan itu (pada umumnya harga properti residensial bertumbuh hampir 30% per tahun antara 2011 dan 2013). Layak untuk dipahami mengapa sektor properti ‘marak’ di periode ini.
properti. Belanja konsumen kelas menengah yang kuat membuat segmen bisnis hunian (rumah, apartemen dan kondominium) menjadi kontributor terbesar untuk pertumbuhan properti Indonesia, mencakup sekitar 60% dari total sektor properti.
Demografi Indonesia ikut mendukung pertumbuhan ekonomi, termasuk sektor properti. Indonesia memiliki populasi yang besar kurang lebih 250 juta orang pada tahun 2015 dengan populasi bangsa usia muda berumur dibawah 30 tahun (Indonesia Investama, 2015) mengimplikasikan bahwa banyak orang Indonesia yang diprediksi akan membeli property pertama mereka dalam jangka waktu dekat dan menengah.
Pasar properti Indonesia naik tajam karena rendahnya tingkat suku bunga bank sentral. Antara Februari 2012 sampai pertengahan 2013, bank sentral Indonesia (Bank Indonesia) mempertahankan suku bunga acuannya (BI rate) pada 5,75%, kebijakan suku bunga terendah dalam sejarah negara dengan ekonomi terbesar di Asia Tenggara ini. Bank-bank komersial Indonesia mengalami kenaikan pinjaman hipotek yang signifikan. Pada Mei 2013, sekitar 46% dari total kredit bank dialokasikan untuk pinjaman hipotek konsumen.
unit berpindah kepemilikan beberapa kali sebelum proses konstruksi selesai, dalam setiap kali pembelian harga menjadi semakin mahal.
Di pertengahan kedua tahun 2013, Bank Indonesia mengetatkan kebijakannya. BI menaikkan persyaratan uang muka minimum dan memotong pinjaman hipotek untuk kepemilikan rumah kedua (untuk mencegah peningkatan berlebihan dari pinjaman untuk hunian). Bank-bank juga dilarang memberikan pinjaman untuk properti-properti yang masih dalam proses pembangunan (untuk para pembeli hunian kedua atau lebih). Persyaratan uang muka yang lebih tinggi (atau rasio loan-to-value yang lebih rendah) diaplikasikan untuk properti-properti berukuran lebih dari 70 meter persegi, dan karenanya secara spesifik ditujukan untuk pasar menengah ke atas.
Perubahan penting lainnya termasuk tingkat suku bunga Indonesia. Setelah sentuh titik rendah dalam sejarah pada 5,75% dari Februari 2012, Bank Indonesia secara bertahap, namun agresif, menaikkan BI rate antara Juni 2013 sampai November 2013 menjadi 7,50%. Periode yang lebih ketat ini diimplementasikan dalam rangka melawan inflasi tinggi (yang terjadi setelah Pemerintah Indonesia menaikkan harga bahan bakar bersubsidi), untuk melawan defisit transaksi berjalan yang lebar, dan mengatasi ketidakjelasan iklim internasional (karena pengetatan kebijakan moneter Amerika Serikat, terjadi capital outflows besar-besaran dari Indonesia dan menyebabkan pelemahan tajam nilai tukar rupiah sejak pertengahan 2013).
Politik Indonesia (Indonesia mengadakan pemilihan legislatif dan presiden pada tengah 2014) menyebabkan ketidakjelasan politik (dan karenanya ketidakjelasan perekonomian juga) yang besar. Menjelang pemilihan-pemilihan ini, para pengembang Indonesia cenderung menunda proyek-proyek baru (penundaan proyek-proyek properti juga merupakan dampak dari menurunnya pencairan pinjaman hipotek dan BI rate yang lebih tinggi).
kecepatan pertumbuhan indeks harga propperti). Penurunan terbesar untuk pertumbuhan properti dirasakan di wilayah Jakarta Bogor Depok Tangerang & Bekasi (Jabodetabek). Ini juga merupakan akibat dari pasar properti Jakarta (dan juga pasar-pasar lainnya di kota-kota besar di Jawa seperti Surabaya dan Bandung) telah menjadi agak jenuh karena pembangunan properti besar-besaran di tahun-tahun sebelumnya. Pulau-pulau lain, seperti Sumatra, Sulawesi dan Kalimantan, kini dipandang sebagai pasar berpotensi besar untuk pembangunan properti (perkotaan) karena saat ini masih belum banyak dikembangkan.
Pada tanggal 19 Agustus 2016 Bank Indonesia (BI) mengumumkan formula baru suku bunga acuan perbankan, yakni BI 7-day Reverse Repo Rate, yang akan menggantikan formula sebelumnya yakni BI Rate. Ini adalah kali pertama BI sebagai bank sentral melakukan perubahan kebijakan yang tampak radikal, dan itu tentu membuat bingung para investor dan saham-saham khususnya perbankan langsung berjatuhan, karena investor menjadi unsure soal bagaimana dampak dari penetapan formula baru ini terhadap kinerja perusahaan. Perlu untuk diketahui bahwa, pergerakan saham-saham yang berada dalam sektor perbankan mirip dengan pergerakan IHSG. Hal ini dikarenakan saham-saham perbankan sebagian besar berkapitalisasi besar sehingga dapat menyetir pergerakan IHSG.
Sehingga ketika sektor perbankan menguat, biasanya IHSG juga menguat, dan begitu juga sebaliknya. Oleh karena itu ketika IHSG dikatakan rawan profit taking maka saham-saham yang harus diwaspadai pertama kali adalah saham-saham berkapitalisasi besar.
Penelitian ini bertujuan untuk menganlisis pengaruh BI 7-Day rate repo terhadap harga saham sector property di Bursa Efek Indonesia.
1.2 Rumusan Masalah
tahun 2015 mencatat pertumbuhan 26,6% dibandingkan dengan 40,1% di kuartal ke-4 tahun 2014. Sementara itu, tingkat pencairan pijaman hipotek di bank-bank untuk rumah dan apartemen di kuartal 1 tahun 2015 naik hanya 0,12% (q/q) dibandingkan kuartal sebelumnya. Dengan berlakunya BI 7-Day Rate Repo pada tanggal 19 Agustus 2016 dengan tingkat bunga acuan 5,50% yang kemudian turun menjadi 4,75% sampai dengan pertengahan Januari 2017. Berdasarkan uraian diatas, maka rumusan masalah yang diujikan dalam penelitian ini adalah:
- apakah dengan suku bunga yang berlaku, maka semakin minat masyarakat dan pelaku bisnis untuk melakukan pembiayaan kredit, karena suku bunga yang rendah. Dimana dengan tingkat suku bunga rendah akan memperluas usaha, itu artinya akan ada sentiment positif juga bagi sector infrastruktur, property dan sector industry dasar.
- Sehingga apakah dampak positif ini akan mempengaruhi harga saham di sektor property.
1.3 Tujuan Penelitian
Penelitian ini bretujuan untuk menganalisis:
Pengaruh BI-7Day rate repo terhadap harga saham sector Property dibursa efek Indonesia
1.4 Manfaat Penelitian Penelitian ini memiliki beberapa pengaruh dianataranya: diantaranya:
Penelitian ini memiliki beberapa manfaat bagai berbagai pihak, diantaranya: 1. Bagi akademik
Penelitian ini dapat digunakan sebagai bahan refensi, dan sumber pengetahuan bagi kalangan akademik. Penelitian ini erat hubungannya dengan mata kuliah perilaku keorganisasiaan dan laporan keuangan. Penelitian ini diharapkan dapat
dikembangkan lebih jauh lagi di penelitian selanjutnya. 2. Bagi perusahaan
sehingga dapat lebih baik lagi dalam pengambilan keputusan pelaporan keuangan.
