1 Tabel 1. 1. IndikatorEkonomi Indonesia
BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang
1.1.1. Latar Belakang Umum
Indonesia sebagai salah satu negara berkembangmenjalankan pembangunan di berbagai sektor yang bertujuan untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi.Indikator pertumbuhan ekonomi adalah pertumbuhan GDP (Gross Domestic Product) dan CPI (Customer Price
Index) atau tingkat inflasi dan nilai tukar mata uang rupiah. Pada tahun
2011, pertumbuhan GDP mencapai 6,5% dengan nominal sebesar Rp. 1.732,3 Triliun.3Diperkirakan pada tahun 2012, pertumbuhan ekonomi
akan tetap stabil berkisar 6,3% hingga 6,7%.4
Pertumbuhan perekonomian Indonesia meningkatkan daya tarik investasi dan bisnis. Berdasarkan survey dari BBC World Service, Indonesia merupakan negara dengan budaya terbaik untuk memulai bisnis baru.5Pada tahun 2011, pertumbuhan investasi di Indonesia mencapai 27,3% yaitu sebesar 53,6 triliun yang terbagi menjadi dua, investasi dalam negeri dan investasi asing dengan perbandingan 1:2,80.6 Pertumbuhan investasi akan berdampak pada perkembangan kegiatan bisnis dan ekonomi di kota-kota besar.
3Kementrian koordinator bidang perekonomian. 2011. Tinjauan Ekonomi dan Keuangan
4Cushman & Wakefield Research Publication, fourth quarter of 2011, Marketbeat Office Snapshot: Jakarta, Indonesia.
5 Muhammad A Muttaqin. 2011. Indonesia Country Report, Pre-17th AVA Congress Siem Reap, Cambodia.
6Cushman & Wakefield Research Publication, fourth quarter of 2011, Marketbeat Office Snapshot: Jakarta, Indonesia.
Sumber : Cushman & Wakefield Research Publication, fourth quarter of 2011, Marketbeat Office Snapshot: Jakarta, Indonesia.
2 Jakarta merupakan kota tujuan utama penyelenggaraan bisnis dan merupakan barometer indikator pembangunanIndonesia. Perkembangan bisnis di Jakarta akan berdampak pada bertambahnya kebutuhan dan pemasaran ruang perkantoran, karena pelaku bisnis akan membutuhkan ruang baru untuk bisnis baru atau ruang yang lebih besar untuk perkembangan bisnisnya.
Saat ini, luas ruang perkantoran di Jakarta sebesar 4,62 juta m2. Jenis gedung perkantoran yang ada beragam. Namun, kecenderungan yang sedang berkembang saat ini adalah ruang perkantoran dengan sistem sewa atau kantor sewa. Kantor sewa yang ada cenderung dibangun dalam sistem bangunan tinggi agar efisien dan efektif terhadap pemanfaatan lahan. Kantor sewa dapat disewakan kepada satu atau lebih tenant dengan sistem sewa yang beragam. Kantor sewa cenderung dipilih oleh pelaku bisnis karena perusahaan dapat memiliki ruang perkantoran dengan beragam fasilitas tertentu di lokasi yang cenderung strategis sesuai dengan modal yang dimiliki dan kebutuhan besaran ruang.
Pertimbangan konsumen dalam memilih gedung perkantoran tidak hanya mengutamakan rendahnya harga sewa tetapi lokasi, infrastuktur gedung,fasilitas yang ditawarkan, estetika bangunan, teknologi, kenyamanaan, keamanan, dan fleksibilitas. Selain itu, aspek penggunaan energi dan tingkat ramah lingkungan juga menjadi nilai lebih yang menjadi pertimbangan calon penyewa. Aspek-aspek tersebut nantinya akan mempengaruhi tingkat occupancykantor sewa.
Bagan 1. 1. Supply, Demand, Occupancy Rate
Sumber : Cushman & Wakefield Research Publication, fourth quarter of 2011, Marketbeat Office Snapshot: Jakarta, Indonesia.
3 Lokasi, infrastuktur, dan fasilitas juga akan sangat berpengaruh pada nilai jual kantor sewa. Pelaku bisnis cenderung akan mencari ruang kantor baru dengan lokasi yang strategis, infrastuktur yang modern dan lengkap, serta fasilitas pendukung yang menarik dan lengkap yang lebih bersifat rekreatif dengan lifestyle seperti restoran, fitness centre, SPA, dan lain-lain. Fasilitas tersebut ditujukan untuk mendukung rutinitas pekerja, dan juga sebagai daya tarik pengunjung.
Citrabangunan akan berdampak pada image perusahaan. Bentuk dan selubung bangunan dirancang agar menarik secara visual dengan tetap memperhatikan aspek kenyamanan dan efisiensi pemeliharaan. Fleksibilitas terkait dengan kemampuan ruang untuk memenuhi berbagai kebutuhan tenantdan pertumbuhan perusahaannya yang berkaitan dengan layout, susunan ruang, dan modul struktur. Kenyamanan berkaitan denganaspek termal dan visual yang akan mempengaruhi kinerja pelaku bisnis. Tingkat kenyamanan termal berkaitan dengan pengkondisian udara dalam ruang yang efektif dan efisien agar tercapai kenyamanan termal baik secara pasif melalui rancangan bangunan maupun secara aktif melalui sistem tata udara. Tingkat kenyamanan visual berkaitan dengan kualitas minimum tingkat pencahayaan dalam ruang yang sumbernya dapat berasal dari pencahayaan alami maupun buatan.
Kawasan terpadu merupakan salah satu lokasi strategis dalam perencanaan kantor sewa. Bangunan kantor akan terintegrasi dengan bangunan komersial dan hunian, sehingga akan memberikan kemudahan bagi tenantdan pengunjung dalam mengimbangi kegiatan bisnis dengan kegiatan rekreatif dan relaksasi.
Mega Kuningan merupakan salah satu kawasan yang sedang dikembangkan sebagai kawasan terpadu bisnis, komersial, dan hunian yang saling terintegrasi untuk mewadahi kegiatan bisnis multinasional. Mega kuningan memiliki potensi besar sebagai lokasi pengembangan kantor sewa termasuk dalam hal aksesibilitas. Namun, harga lahan dikawasan tersebut cenderung tinggi karena keterbatasan ketersediaan lahan dan lokasinya yang strategis, sedangkan area hijau harus tetap
4 dipertahankan. Oleh karena itu, gedung perkantoran cenderung dirancang sebagai high rise building untuk mengoptimalkan pemanfaatan lahan. 1.1.2. Latar Belakang Khusus
Energi merupakan sumber utama yang mendorong kegiatan pembangunan di Indonesia. Sumber energiyang paling banyak digunakanberasal dari bahan bakar fosil. Jumlah ketersediaannya terbatas, sedangkan proses pembentukannya membutuhkan waktu sangat panjang. Pada tahun 2010, jenis bahan bakar fosil yang paling banyak digunakan adalah minyak bumi dengan prosentase 37.56%, sedangkan sumber energi lainnya berupa batu bara (19.20%), gas bumi (19.51%), hydropower (2.13%), geothermal (0.97%), dan biomass (23.75%).7Kebutuhan minyak bumi terus meningkat,sedangkan kemampuan produksinya semakin menurun.
Krisis energi yang terjadi saat ini disebabkankan semakin tingginya kebutuhan energi yang tidak diimbangi dengan sikap bijaksana dalam penggunaan energi. Hal ini menyebabkan menipisnya bahan bakar fosil yang digunakan sebagai sumber energi utama. Pada tahun 2009, konsumsi energi final tumbuh 4,41%. Pada tahun 2010, konumsi energi final tumbuh sebesar 15,16%.Konsumen terbesar adalah sektor industri (44,00%) diikuti sektor transportasi (36,03%), sektor rumah tangga (11,51%),sektor komersial (4,41%), dan sektor lain-lain (4,05%).6
Energi listrik merupakan bentuk energi yang memiliki berbagai kelebihan kualitatif karena dapat diubahmenjadi berbagai bentuk energi. Tingkat pemakaiannya berada pada urutan ketiga setelah bahan bakar minyak dan gas. Tingkat permintaan akan tenaga listrik diperkirakan akan
7KESDM. 2011. Handbook of Energy and Economic Statistics of Indonesia
Tabel 1. 2. Prosentase Pertumbuhan Penggunaan Energi
5 mengalami pertumbuhan sebesar 9,1% pertahun.8 Solusi dari permasalahan ini berupa pemanfaatan energi alternatif dan konservasi energi.Kebijakan yang dibuat oleh pemerintah untuk tahun 2025 berkaitan dengan peningkatan penggunaan renewable energi dan konservasi energi sebesar 33,85%.
Tingkat efisiensi energi pada suatu negara ditentukan oleh nilai elastisitas dan intensitas energi. Elastisitas energi adalah adalah prosentase pertumbuhan kebutuhan energi yang diperlukan untuk mencapai prosentase tingkat pertumbuhan ekonomi tertentu. Intensitas energi adalah energi yang dibutuhkan untuk meningkatkan pendapatan domestik bruto (GDP) sebesar 1 juta dollar AS.Berdasarkan penelitian yang dilakukan oleh PT. Energy Management Indonesia (EMI), nilai elastisitas Indonesia mencapai 1,84. Nilai intensitas energi Indonesia adalah 482. Berdasarkan angka tersebut, Indonesia termasuk negara belum hemat energi di ASEAN. Rata-rata intensitas energi negara-negara di kawasan ASEAN sekitar 358.9
Gedung perkantoran yang termasuk pengguna energi dalam sektor komersial merupakan pemakai energi listrik yang potensial karena mewadahi berbagai kegiatan yang membutuhkanenergi listrikdalam jumlah besar.Sebagian besar energi listrik yang dikonsumsi oleh gedung perkantoran digunakan untuk sistem penghawaan buatan sebesar 50-70%, dan pencahayaan sebesar 10-25%. 10
8Darwin Zahedy Saleh, Menteri ESDM. 2009.Master Plan Pembangunan Ketenagalistrikan 2010 s.d 2014
9
Abdullah, Gamil. 2010. Konsumsi Energi Indonesia : Seberapa Boros? dalam jurnal energi edisi Juli – september 2010.
10Soegijanto. Seminar tata cara perencanaan konservasi energi pada bangunan gedung. Seminar Hemat Energi dalam Bangunan. 1993
Bagan 1. 2Arah Kebijakan Penggunaan Energi
6 Berdasarkan data AMPRI 2004, rata-rata konsumsi energi gedung perkantoran di Indonesia sebesar 250 KWh/m2/tahun.11DI Indonesia,
gedung perkantoran yang ada saat ini belum banyak yang didesain dengan prinsip hemat energi atau green design. Berdasarkan standar hemat energi untuk gedung pekantoran, hal ini menunjukan rata-rata gedung perkantoran di Indonesia masih boros energi, yaitu diatas 240 KWh/m2/tahun. Beberapa upaya dapat dilakukanantara lain, konservasi energi dan penggunaan energi alternatif dari sumber daya alam terbaharui. Potensi efisiensi energi untuk gedung perkantoran masih cukup besar dibandingkan fungsi lainnya yaitu sebesar 25%. Oleh karena itu, perancangan kantor sewa hemat energi dapat menurunkan cukup banyak penggunaan energi lsitrik secara efektif.
Bangunan hemat energi tidak hanya sebagai solusi atas krisis energi nasional, tetapi juga berdampak pada nilai jual dan biaya operasional bangunan, terutama untuk bangunan komersial yaitu kantor sewa. Biaya operasional terkait penggunaan listrik akan jauh berkurang, sehingga harga
11Ir. RanayusufNasir, High Performance Building.Seminar HematEnergi. 2011 Bagan 1. 3.Potensi Penghematan Energi
Sumber : Pandita, 2010, Regulation for Green Growth : Jakarta Province Green Building Code. diakses maret 2012
Sumber : KESDM. 2011. Handbook of Energy and Economic Statistics of Indonesia Tabel 1. 3. Prosentase Penggunaan Energi pada Sektor Komersial
7 sewa dapat lebih rendah dan biaya yang bisa dihemat akan semakin besar. Bangunan hemat energi dan bangunan ramah lingkungan dengan berbagai predikat menjadi tren perencanaan pembangunan yang mulai berkembang dan diperkirakan akan terus berkembang. Hal ini dikarenakan tingkat kesadaran masyarakat akan isu global warming dan krisis energi semakin berkembang.
1.2. Permasalahan
1.2.1. Permasalahan Umum
Bagaimana menciptakan ruang, program, dan susunan ruang yang efisien dan fleksibel agar dapat memenuhi kebutuhan secara optimal sebagai jawaban atas beragamnya karakter perusahaan calon penyewa.
Bagaimana merancang sistem bangunan tinggi dalam fungsi kantor sewa sebagai jawaban atas tingginya nilai dan harga lahan serta terbatasnya lahan di kawasan strategis.
Bagaimana menciptakan desain bangunan yang menekankan pada citra bangunankontemporer dan high technology yang berdasar pada aspek hemat energi.
Bagaimana menciptakan kemudahan akses dan fasilitas bagi tenant untuk menyediakan kebutuhan lifestyle dalam lingkup perkantoran.
Bagaimana menciptakan kenyamanan termal maupun visual yang didasarkan atas prinsip hemat energi.
1.2.2. Permasalahan Khusus
Bagaimana kantor sewa dapat menjadi bangunan hemat energi melalui upaya konservasi energi dan penggunaan energi alternatif yang kontekstual terhadap karakteristik iklim setempat.
1.3. Tujuan
1.3.1. Tujuan Umum
Menyusun konsep dasar perencanaan dan perancangan kantor sewa yang menekankan pada fleksibilitas fungsi dan susunan,keragaman fasilitas-program ruang, inovasipada citra, teknologi pada sistem bangunan, serta kenyamanan dalam ruang. Program ruang dihadapkan pada efisiensi kerja dan upaya untuk pencapaian hemat energi.
8 1.3.2. Tujuan Khusus
Menyusun konsep dasar perencanaan dan perancangan arsitektur kantor sewa hemat energi yang kontekstual terhadap karakteristik iklim setempat. Penekananarsitektur hemat energi diharapkan dapat mengurangi tingkat konsumsi energi dari bangunan kantor sewa dengan tetap memperhatikan aspek kenyamanan.
1.4. Sasaran
Sasaran yang harus dilakukan untuk mencapai tujuan antara lain,
Menyusun program ruang yang menekankan pada fleksibilitas ruang, keragaman fasilitas terpadu dan pencapaian hemat energi secara optimal. Menerapkan elemen arsitektur terkini pada citra bangunan.
Merancang sistem bangunan tinggi yang efisien denganinfrastruktur yang lengkap.
Menerapkan strategi desain pasif dan aktif sebagai upaya konservasi energi dan efisiensi energi.
Menganalisis efisiensi tingkat konsumsi energi bangunan untuk mengetahui seberapa efisien bangunan kantor sewa yang akan didesain dengan beberapa asumsi menggunakan software.
1.5. Lingkup Pembahasan
Lingkup pembahasan ditekankan pada pemecahan masalah arsitektural dalam prinsip arsitektur hemat energi. Masalah arsitektural berkaitan dengan fungsi, tata ruang yang optimal, persyaratan umum, dan standar perancangan kantor sewa. Prinsip arsitektur hemat energi berkaitan dengan strategi perancangan, dan analisa kuantitatif dalam menyelesaikan permasalahan energi pada rancangan gedung kantor sewa.
1.6. Metodologi
1.6.1. Metode Pengumpulan Data
Metode pengumpulan data terbagi menjadi dua, studi kepustakaan dan observasi lapangan. Studi kepustakaan dilakukan dengan cara studi literatur dan pencarian data melalui internet untuk mendapatkan data sekunder yaitu data literasi. Observasi dilakukan langsung di lapangan untuk mendapatkan data primer yaitu data lokasi.
9 1.6.2. Metode Pembahasan
Metode pembahasan terbagi menjadi dua, yaitu analisis dan sintesis. Melalui metode analisis, informasi dan data yang diperoleh diuraikan dan dikaji untuk menyusun data yang mendasar bagi pendekatan perencanaan dan perancangan kantor sewa yang mengarah pada penyelesaian masalah perancangan kantor sewa dengan pendekatan arsitektur hemat energi. Melalui metode sintesis, hasil analisa disusun dalam kerangka yang terarah. Hasil analisa diintegrasikan dengan data-data untuk memperoleh tujuan dan sasaran yang ditetapkan berupa pendekatan dan deskripsi konsep penyelesaian permasalahan perancangan.
1.7. Sistematika Penulisan
BAB I. Pendahuluan
Menguraikan tentang latar belakang permasalahan, permasalahan, tujuan penulisan, sasaran, lingkup pembahasan, metodologi dalam pengumpulan data dan pembahasan, sistematika penulisan, keaslian penulisan, serta kerangka berfikir.
BAB II. Tinjauan Kantor Sewa
Menguraikan tentang tinjauan pustaka dan faktual tentang perancangan dan bisnis kantor sewa secara umum.
BAB III. Tinjauan Lokasi
Menguraikan tinjauan lokasi dan iklim kota Jakarta, tinjauan kawasan segitiga emas, tinjauan kawasan Mega Kuningan,potensi dan analisa kawasan,tinjauan site, serta analisa site.
BAB IV. Energi dalam Bangunan Gedung
Menguraikantentang gambaran penggunaan energi pada bangunan kantor, potensi penghematan energi, beban pendinginan, intensitas konsumsi energi, konsep OTTV (Overall Thermal Transfer Value), dan aspek-aspek yang mempengaruhi OTTV.
BAB V. Tinjauan Arsitektur Hemat Energi
Menguraikan tentang arsitektur hemat energi, strategi perancangan pasif dan aktif, penggunaan software sebagai simulasi penggunaan energi dalam bangunan,dan studi kasus bangunan hemat energi.
10 BAB VI. Konsep Perancangan
Merumuskan tentang konsep perancangan arsitektur bangunan kantor sewadengan pendekatan arsitektur hemat energi. Konsep perancangan terbagi atas konsep makro, meso, dan mikro. Konsep mikro terbagi dalam konsep perancangan tapak, programatik, tata ruang dalam, bentuk, selubung bangunan, dan sistem bangunan.
1.8. Keaslian Penulisan
Penulisan yang diangkat oleh penulis berawal dari kondisi pertumbuhan pembangunan gedung perkantoran di kota-kota besar di Indonesia yang tidak diikuti dengan kesadaran akan krisis energi yang terjadi. Oleh karena itu, ide tentang bangunan hemat energi muncul untuk diangkat dalam penulisan pra tugas akhir ini. Efisiensi energi dicapai dengan strategi perancangan pasif dan aktif .
Penulisan pra tugas akhir dengan tema perancangan kantor sewa di
Mega Kuningan bukan merupakan tema yang pertama kali diangkat dalam
penulisan pra tugas akhir. Berikut beberapa penulisan sejenis yang pernah dilakukan sebelumnya :
Judul Penulis/ Tahun Fokus Penulisan
1 Kantor BAPPEDA
Propinsi Tingkat I Hemat Energi
Ketut Winarta Kantor BAPPEDA hemat energi dengan
strategi perancangan pasif dan perencanaan ruang yang efisien. Strategi ditekankan pada konfigurasi bangunan dan selubung bangunan untuk memanfaatan pencahayaan alami dan mengurangi beban eksternal
2 Kantor Sewa di
Jakarta Upaya Penghematan Energi pada Sistem Penghawaan
Isaac Ganesh Trinugroho
Kantor sewa hemat energi dengan strategi
perancangan pasif dengan penekanan
penghematan energi pada sistem penghawaan. Strateginya ditekankan pada modifikasi selubung bangunan, konfigurasi ruang, dan bentuk bangunan untuk memanfaatkan pencahayaan alami dan mengurangi beban
11 eksternal. 3 Aplikasi Sustainable Architecture dalam Bangunan Kantor Sewa di Kawasan Tunjungan, Surabaya Naniek Widiyaningsih
Kantor sewa hemat energi dengan pendekatan
sustainable architecture dan strategi
perancangan pasif untuk menghemat energi pada sistem penghawaan buatan. Strateginya ditekankan pada optimalisasi pencahayaan alami melalui selubung bangunan, dan modifikasi lingkungan serta iklim di sekitar bangun.
4 Kantor Sewa di
Mega Kuningan dengan pendekatan Bioklimatik
Kantor sewa dengan pendekatan bioklimatik dengan strategi perancangan pasif.
1.9. Kerangka Berfikir
