ANALISIS CLUSTER
DALAM PENILAIAN HARGA TANAH
Studi Kasus
Pengadaan Tanah Jalan Lintas Utara Kabupaten Bekasi Tahap II
Andu Nusantara
3108 207 006
Dalam pengadaan tanah untuk pembangunan jalan, obyek (persil tanah) yang akan dibebaskan memiliki jumlah yang besar. Kondisi semacam ini menimbulkan permasalahan dalam menetapkan nilai tanah untuk masing-masing persil, dimana setiap persil tanah dapat memiliki nilai yang sama atau berbeda tergantung pada besaran variabel.
Pengadaan Tanah bagi Kepentingan Umum
(
Peraturan Kepala BPN 3/2007), Tanah di atas 1 Ha
• Pembentukan Panitia Pengadaan Tanah (P2T)
• Penyuluhan
• Identifikasi dan Inventarisasi
• Penunjukan Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah
• Penilaian
• Musyawarah
• Pembayaran Ganti Rugi
• Pelepasan Hak
PENGADILAN NEGERI PEMEGANG/PEMILIK TANAH,
BANGUNAN, TANAMAN DAN BENDA-BENDA Badan Pertanahan Nasional
LEMBAGA / TIM PENILAI HARGA TANAH PANITIA PENGADAAN TANAH
BUPATI/WALIKOTA, GUBERNUR INSTANSI YANG MEMERLUKAN
TANAH
BAGAN ALIR
KEGIATAN PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM
3 6b 7a Y 7b T 10 4 5 2 20 26 21 15 19d 31 33 Sidang Penetapan PN Pembayaran GR Penyuluhan Sertipikat HAT Penelitian Aspek Fisik Pertanahan Rekomendasi Pertanahan Persiapan RUTR Permohonan Pendaftaran HAT Berkas Permohonan Penetapan Lokasi Penunjukan LPT Independen Penetapan PN Permohonan HAT Sesuai Penitipan GR Musayawarah Ganti Rugi RENCANA PEMBANGUNAN SK Penetapan Lokasi SKPHAT - Kuitansi
- Surat Pernyataan Pelepasan Hak - Dokumen Tanah Asli Kesediaan Masyarakat Menerima
Rencana Pembangunan
Pengukuran
Taksiran Nilai Tanah
Berkas Rencana Pengadaan Tanah
Inventarisasi pemilikan bangunan, tanaman dan
benda-benda lain
Taksiran Nilai Bangunan, Tanaman dan Benda-benda lainnya
PROSES PERENCANAAN :
(Survey, Anggaran, Lokasi, Pembangunan, Fisik) A 25d Permohonan 6a Penerimaan Permohonan Pengadaan Tanah 8 9 11 Permohonan Pengukuran 12a
Peta Keliling dan Peta Rincikan Daftar pemilikan bangunan, tanaman dan benda-benda
lainnya Y 19a T 19b Ada LPT B Penaksiran Nilai Tanah Penaksiran Nilai Bangunan, tanaman dan
benda-benda lainnya Pengumumam Y 17a T 17b B Ada Keberatan? 16 Pengesahan Daftar Nominasi 18 22 Y 24a T 24b Sepakat? C 23
Penetapan Gani Rugi
25a Berita Acara Pengadaan Tanah
Pemberkasan Pengadaan Tanah 28a
- Kuitansi
- Surat Pernyataan Pelepasan Hak - Dokumen Tanah Asli
29
Proses Penetapan Hak Atas Tanah
30 32 Proses Pendaftaran Hak Atas Tanah Selesai 35 27 D 28b Mulai 1 13 14 12b 12c 19c Penitipan Gani Rugi 25b 25c 25e 25f 34
Dalam penilaian harga tanah Lembaga Penilai Harga
Tanah atau Tim Penilai Harga Tanah, berdasar pada:
• Nilai jual obyek pajak (NJOP)
• Nilai nyata/sebenarnya dengan memperhatikan NJOP
Tahun berjalan, dan dapat berpedoman pada variabel:
– lokasi dan letak tanah,
– status tanah,
– peruntukan tanah,
– sarana dan prasarana
– dan faktor lainnya
Selanjutnya hasil penilaian harga tanah tersebut oleh
P2T dipergunakan sebagai dasar dalam musyawarah
nilai ganti rugi.
Perumusan Masalah
• Bagaimana kelompok persil tanah yang
terbentuk berdasarkan variabel nilai tanah pada
pengadaan tanah untuk pembangunan jalan
lintas utara di Kabupaten Bekasi tahap II.
• Berapa harga tanah berdasarkan NJOP, nilai
pasar, dan permintaan masyarakat pada setiap
kelompok.
• Berapa penilaian (taksiran) harga tanah tiap
kelompok berdasarkan NJOP, nilai pasar dan
harga permintaan masyarakat.
Tujuan Penelitian
• Mengetahui jumlah dan profil setiap kelompok
obyek tanah yang terbentuk berdasarkan
variabel nilai tanah pada pengadaan tanah
untuk pembangunan jalan lintas utara di
Kabupaten Bekasi tahap II.
• Mengetahui harga tanah berdasarkan NJOP,
nilai pasar dan harga permintaan masyarakat
dari setiap kelompok yang terbentuk.
• Mengetahui taksiran harga tanah untuk tiap
kelompok berdasarkan NJOP, nilai pasar dan
harga permintaan.
Rancangan
Penelitian
Analisis Cluster
• Tujuan analisis cluster adalah untuk mengelompokkan
obyek-obyek persil tanah yang memiliki kesamaan.
• Analisis cluster yang digunakan adalah Hierarchial
Clustering Analysis
(HCA). Dalam analisis ini proses
pengelompokkannya dilakukan secara bertahap. Dua
obyek yang memiliki jarak terdekat akan membentuk
cluster,
selanjutnya obyek ketiga akan bergabung
dengan cluster tersebut atau membentuk kelompok
sendiri. Dalam metode ini dibentuk kontruksi hirarki
yang digambarkan dalam bentuk dendogram.
• Metoda clustering yang digunakan adalah nearest
neighbor methode
dan pengukuran jarak dengan
euclidian distance
• Penetapan kelompok didasarkan pada jarak antar
obyek persil tanah sama dengan nol.
Analisis Nilai Pasar
• Tujuan analisis ini untuk mengetahui gambaran nilai
tukar yang mungkin disetujui, jika tanah ditawarkan di
pasar terbuka.
• Dalam mengestimasi nilai pasar digunakan “Metode
perbandingan penjualan (sales comparison)” dengan
cara pembandingan data pasar.
• Dalam metode ini, penilaian tanah dilakukan dengan
membandingkan secara langsung dengan data harga
tanah
yang
sejenis
(data
pembanding).
Data
pembanding yang diambil minimal 3 (tiga) data.
Selanjutnya dilakukan penyesuaian berdasarkan
faktor-faktor pembanding. Rumusan yang digunakan adalah:
Analisis Statistik Deskriptif
• Tujuan analisis ini untuk mendeskripsikan atau
menggambarkan data.
• Dalam analisis
dilakukan; perhitungan rata-rata
serta penyajian data melalui tabel dan grafik,
• Analisis ini untuk mengetahui rata-rata dari NJOP
dan harga permintaan masyarakat berdasarkan dari
data yang diperoleh.
• Analisis
juga
digunakan
untuk
mengetahui
perbandingan harga berdasarkan; NJOP, nilai pasar,
dan harga permintaan.
Gambaran Umum Wilayah Penelitian
• Wilayah penelitian terletak di Kabupaten Bekasi,
Propinsi Jawa Barat.
• Jalan lintas utara menghubungkan DKI Jakarta – Kab
Bekasi – Kab Karawang dengan panjang sekitar 21 Km
dan ROW 34 meter.
• Trase jalan berdasarkan pada Surat Keputusan
Penetapan
Lokasi
Nomor:
050.13/Kep-25B/Bapeda/2005
• Perolehan tanah sampai saat ini sekitar 3,56 Km di
Desa Bunibakti dan Muarabakti, Kecamatan Babelan
• Pengadaan tanah tahap II berada di Desa Pantaihurip
dan Sukatenang sepanjang 2,5 Km yang dimulai dari
Km + 6.500 sampai + 9.000
Lokasi Studi
Bidang Tanah yang akan Dibebasakan
• Jumlah persil bidang tanah adalah sebanyak 115 persil tanah; 87 persil bidang tanah berada di Desa Pantaihurip dan 28 persil bidang tanah berada di Desa Sukatenang.
• 14 persil tanah di Desa Pantaihurip dan 1 persil tanah di Desa Sukatenang merupakan tanah negara yang penggunaannya sebagai jalan, saluran air, tanggul dan bangunan sekolah. Jadi terdapat 15 persil tanah berupa tanah negara.
• 100 persil tanah merupakan tanah masyarakat yang memiliki bukti kepemilikan berupa girik dan AJB. Jumlah luas dari 100 persil tanah ini adalah 75.483,94 m2.
• Dari 100 persil tanah dimiliki oleh 82 pemilik tanah, 65 pemilik tinggal di sekitar lokasi sedangkan 27 pemilik lainnya berada di luar lokasi.
• Bukti kepemilikan sebanyak 52 persil berupa girik (52%) dan 48 berupa akte jual beli (AJB).
• NJOP tanah berkisar antara Rp. 10.000,-- sampai dengan Rp.
Analisis Harga
berdasarkan
NJOP
Harga
berdasarkan
nilai pasar
Perbedaan Nilai Pasar terhadap NJOP
dan Harga Permintaan
Taksiran Harga Tanah
• NJOP di wilayah penelitian sudah tidak menggambarkan nilai pasar lagi, hal ini terlihat dari selisih dan variasi NJOP dengan nilai pasar.
• Adanya keinginan masyarakat agar harga tanah di atas harga pasar, hal ini terlihat dari kenaikan harga tanah berdasarkan permintaan.
• Berdasarkan hal di atas, harga tanah berdasarkan nilai pasar (indikasi terendah) dan nilai pasar ditambah kenaikan terendah sebesar Rp. 15.500,-(indikasi tertinggi)
Kesimpulan
• Dalam pengadaan tanah, jalan lintas utara Kab Bekasi tahap II, terdapat 115 persil tanah yang akan terkena pembebasan. 100 persil tanah masyarakat dan 15 persil tanah negara. Dari 100 persil tanah, berdasarkan variabel; lokasi, letak, kondisi fisik, surat tanah, peruntukan, sarana dan prasarana, dengan menggunakan hierarchial clustering analysis (HCA) menghasilkan 19 cluster.
• Harga tanah per m2 berdasarkan NJOP, berkisar Rp. 20.000,-- s/d Rp. 48.000,-- yang diperoleh dari rata-rata NJOP dari setiap cluster. Harga tanah per m2 berdasarkan nilai pasar berkisar Rp.34.000,--s/d Rp. 105.590,-- yang diperoleh dengan cara perbandingan data transaksi. Sedangkan berdasarkan permintaan masyarakat berkisar Rp. 55.000,-- s/d Rp. 150.000,--, yang diperoleh dari rata-rata permintaan dari setiap cluster.
• Indikasi harga tanah terendah didasarkan pada nilai pasar, mengingat NJOP sudah tidak menggambarkan harga pasar saat ini. Sedangkan indikasi harga tanah tertinggi didasarkan pada nilai pasar ditambah dengan kenaikan terkecil antara harga permintaan terhadap nilai pasar.
Saran
• Penentuan jumlah kelompok didasarkan pada kesamaan karakteristik fisik persil tanah menghasilkan jumlah cluster yang banyak. Untuk memudahkan dalam taksiran harga tanah jumlah kelompok seharusnya tidak terlalu banyak. Pada saat ini, belum terdapat penelitian tentang jumlah kelompok yang tepat. Di sisi lain penelitian tentang jarak antar obyek yang menggambarkan kemiripan obyek persil tanah juga belum dilakukan.
• Data pembanding dalam melakukan analisis perbandingan data penjualan (sales comparison) sebaiknya untuk setiap cluster menggunakan data pembanding yang memiliki kesesuaian dengan cluster. Dengan demikian dalam menentukan nilai pasar dari setiap cluster tidak banyak perbedaan antara karakteristik cluster yang dinilai dengan karakateristik tanah sebagai data pembanding sehingga tidak perlu dilakukan banyak penyesuaian.
• Dalam melakukan penyesuain elemen-elemen data pembanding, masih sulit didapat data-data yang valid serta belum terdapat penelitian yang membahas tentang cara-cara penyesuaian elemen pembanding dari setiap perbedaan antara elemen cluster yang dinilai dengan elemen data pembanding. Dengan demikian peneletian tentang cara penyesuaian perbandingan data penjualan dan pendataan nilai penyesuaian masih sangat dibutuhkan.
