Pengertian Umum Penilaian
Penilaian:
Terjemahan dari kata Appraisal/Valuation.Suatu proses pekerjaan yang dilakukan seorang penilai/appraiser dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat (opini) tentang nilai ekonomis suatu properti baik berwujud maupun tidak berwujud berdasarkan analisis terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode penilaian tertentu serta mengacu kepada prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.
Penilai:
Perorangan yang telah lulus Ujian Sertifikasi Penilai serta memiliki lisensi dari Menteri Keuangan untuk menjalankan kegiatan penilaian.
Penilai memerlukan multi disiplin ilmu, artinya seorang penilai harus mempunyai pengetahuan tentang bermacam-macam disiplin ilmu.
Contoh:
Seorang Penilai Properti (Tanah dan Bangunan) harus memahami tentang:
Hukum Pertanahan
Hukum Pranata Bangunan Teknologi Bangunan
Konstruksi Bangunan Perancangan Arsitektur
Perencanaan dan Perancangan Kota Bahan Bangunan
Ekonomi Bangunan
Manajemen Keuangan
Manajemen Properti Manajemen Pemasaran
Dalam penilaian, hasil penilaian dinyatakan dengan menggunakan istilah “Nilai”. Dalam penilaian, Nilai (Value) tidak selalu sama dengan Harga (Price) dan Biaya (Cost).
Pengertiannya:
Nilai adalah hasil guna dari suatu properti yang dinyatakan dalam suatu mata uang yang diperoleh melalui proses penilaian pada tanggal tertentu.
Harga adalah sejumlah uang yang disepakati oleh penjual dan pembeli di pasar.
Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan dalam melakukan pengadaan atau pembangunan suatu properti.
Tidak semua benda memiliki Nilai. Ada beberapa persyaratan agar suatu benda dapat memiliki Nilai, yaitu:
Memiliki daya guna
Ketersediaan terbatas
Pemilikannya dapat dipindahkan
Contoh:
Tanah berguna bagi manusia, ketersediaan tanah terbatas, untuk
dapat mendayagunakan harus membayar, maka tanah memiliki nilai
ekonomis.
Namun bila tanah itu merupakan jalur hijau, maka tanah tidak dapat
didayagunakan, jadi tanah dikatakan tidak memiliki nilai.
Dengan demikian faktor-faktor apa saja yang berpengaruh pada nilai suatu Properti baik internal maupun eksternal?
Faktor-faktor yang berpengaruh pada nilai:
Faktor fisik, alam dan lingkungan.
Faktor sosial, yang mencakup populasi penduduk, perubahan
kepadatan,
distribusi
geografis
kelompok
ras
masyarakat,
perkembangan pendidikan dan aktifitas sosial.
Faktor politik dan kebijaksanaan Pemerintah, yang mencakup
peruntukan, rencana tata kota, peraturan dan pembatasan pendirian
bangunan, kredit pemilikan properti.
Faktor ekonomi, ekonomi mikro dan makro, perubahan gaji,
Prinsip-prinsip dan dasar penilaian
Principle of Highest and Best Use
(Prinsip penggunaan yang terbaik dan tertinggi)
Principle of Supply and Demand
(Prinsip persediaan dan permintaan)
Principle of Substitution
(Prinsip pengganti)
Principle of Anticipation
(Prinsip keuntungan yang diharapkan properti)
Principle of Change
(Prinsip adanya perubahan-perubahan)
Principle of Conformity
(Prinsip kesesuaian)
Principle of Competition
(Prinsip persaingan)
Principle of Increasing and Decreasing Return
(Prinsip penambahan dan pengurangan pendapatan)
Principle of Consistent Use
Dalam penilaian dikenal beberapa macam nilai antara lain:
Nilai Pasar
Nilai Likuidasi Nilai Asuransi
Nilai Pengganti Baru
Definisi dari macam-macam nilai ini harus sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia 2002.
Nilai Pasar didefinisikan sebagai perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual-beli atau hasil penukaran suatu aset antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.
Nilai Likuidasi didefinisikan sebagai sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran.
Ilustrasi dari Nilai Pasar sebagai berikut:
High Price No Buyer Unable to sell
Right Price Only one buyer, few interested prospects 60 – 90 days to sell
Low Price Some prospective buyers and prospects 15 – 59 days to sell
Cheap Price Heaps of buyers and prospects Sells immediately
Right price
Nilai Pasar
Proses Penilaian
Proses penilaian terdiri dari lima langkah dasar yaitu:
1. Memperjelas Tugas Penilaian.
2. Mengumpulkan dan menganalisa data.
3. Penggunaan 3 (tiga) metode/pendekatan.
4. Rekonsiliasi ketiga pendekatan dan menentukan estimasi Nilai.
5. Membuat kesimpulan nilai dan laporan penilaian.
Memperjelas Tugas Penilaian meliputi:
Identifikasi properti.
Kepemilikan properti yang dinilai. Tujuan dan tanggal penilaian.
Tujuan Penilaian
Jenis Nilai Metode Penilaian
Tujuan penilaian: Data Tersedia
Penjualan atau pembelian
Jenis Nilai Menentukan Pendekatan Penilaian:
Pendekatan Data Pasar
(Market Data Approach)
Pendekatan Kalkulasi Biaya
Nilai Pasar (Cost Approach)
Pendekatan Pendapatan
Data yang diperlukan sebelum ke lokasi
Sertifikat Tanah
Sertifikat Hak Guna Bangunan (dicek masa berlaku sertifikat) Bila sertifikat lebih dari satu (dicek apakah tanah berdampingan) Hubungan pemilik dengan calon debitur (bila untuk tujuan jaminan)
Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
Tahun dibangun. Luas dibangun.
Bila direnovasi/IMB sesudah renovasi.
Peruntukan Tanah (bila diperlukan). Gambar-gambar bangunan.
Foto copy Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
Data yang harus dikumpulkan saat tinjauan ke lokasi:
Catatan letak tanah yang dapat dengan jelas dipahami oleh pembaca
laporan
Bentuk tanah
Kontour tanah (bila tanah kosong)
Letak tanah sebagai tusuk sate atau tidak, tanah sudut
Batas tanah yang dinilai
Cek ukuran tanah bila secara fisik meragukan (minimal cek panjang
dan lebar)
Informasi lainnya yang diperlukan
Akses jalan menuju lokasi Lingkungan disekitarnya
Komplek perumahan/perkantoran/kawasan industri yang telah berkembang dengan baik
Kondisi pasar setempat (baik atau buruk)
Periksa rencana kota atas daerah sekitarnya Kelebihan dan kekurangan properti yang dinilai
Metode Pendekatan Data Pasar
(Market Data Approach/Direct Market Comparison Method)
Membandingkan langsung antara properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yang sebanding (data dapat data penjualan atau data penawaran)
Nilai Indikasi = Harga Jual/Penawaran +/(-) Penyesuaian
Langkah-langkah yang diperlukan
1. Pengumpulan data
Data dicatat, sumber data
2. Analisa data
Data transaksi bagaimana? Tanpa paksaan! Data harus ada kesamaan dengan yang dinilai
3. Penyesuaian
Data disesuaikan dengan properti yang dinilai. Penyesuaian, misalnya waktu, lokasi, sifat fisik
Teknik Penyesuaian
Penilaian dengan Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach), diperlukan penyesuaian dari data yang dijadikan pembanding untuk menilai.
Penyesuaian data penting untuk dapat menghasilkan hasil penilaian yang akurat dan dapat dipercaya. Dari data pembanding yang diperoleh dilapangan, jarang sekali diperoleh data yang sama dengan properti yang dinilai. Data pembanding biasanya diperoleh dengan kondisi yang berbeda dari properti yang dinilai.
Penyesuaian Data Pembanding
Yang perlu diperhatikan adalah sebagai berikut:
Waktu transaksi dari data yang digunakan untuk menilai
Kualitas dari properti data pembanding
Luas tanah dan luas bangunan data yang diperoleh
Spesifikasi properti data pembanding
Lokasi data pembanding
Lingkungan data pembanding
Perlengkapan properti pembanding
Kondisi data yang diperoleh, data transaksi atau data
penawaran
Ada 3 (tiga) macam metode yang dikenal untuk melakukan penyesuaian, yaitu:
Metode tambah kurang (Pluses and Minuses Method)
Metode jumlah rupiah (Rupiah Ammount Method) Metode Persentasi (Percentage Method)
Catatan:
Dari data yang diperoleh, bobot/pembebanan yang lebih besar dilakukan bagi pembanding yang mempunyai perbedaan yang paling sedikit dengan properti yang dinilai
Kesimpulan Nilai
Nilai indikasi dari beberapa data pembanding dicari korelasinya hingga diperoleh Nilai dengan metode Perbandingan Data Pasar.
Pendekatan Biaya
(Cost Approach)
Menggunakan Pendekatan Biaya, Nilai Properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong dan nilai tanah diperoleh dari data pasar. Nilai bangunan dihitung dengan pendekatan biaya
Nilai Properti = Nilai Tanah + (R. Cost New – Depresiasi)
Langkah-langkah yang diperlukan:
1.Dari Metode Perbandingan Data Pasar dicari nilai tanah (tanah dianggap tanah kosong). 2.Hitung biaya pembuatan baru (R. Cost New) bangunan dan sarana pelengkap lainnya. 3.Hitung depresiasi bangunan terdiri dari:
Kerusakan fisik (Physical Deterioration)
Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence) Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolescence)
4.Nilai Pasar Bangunan = Biaya Pembuatan Baru – Penyusutan
Penyusutan/Depresiasi
Penyusutan/Depresiasi didefinisikan sebagi Pengurangan Nilai dari Nilai Pembuatan Baru
Pengurangan Nilai dapat dari pemakaian, kerusakan, atau keadaan yang kurang baik. Mungkin juga faktor luar yang menyebabkan pengurangan nilai.
Penyusutan adalah jumlah penyusutan dari waktu membangun sampai saat penilaian Penyusutan meliputi:
1.Kerusakan Fisik (Physical Deterioration)
Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya. Pertimbangan disesuaikan dengan umur kondisi fisik yang ada.
2.Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)
Perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran, model, bentuk, dan umur
3.Kemunduran Ekonomis (Economic Obsolescence)
Faktor-faktor luar yang mempengaruhi seperti: Perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah, dan peraturan-peraturan lain yang membatasi peruntukan dan lain-lain.
Dengan kata lain Kerusakan Fisik dan Kemunduran Fungsional adalah kerugian karena faktor-faktor internal yang terjadi atas properti yang dinilai. Sedangkan Kemunduran Ekonomis adalah kerugian karena faktor-faktor eksternal yang terjadi atas Properti yang dinilai.
Menghitung Kerusakan Fisik
Langkah untuk menentukan kerusakan fisik:
Tentukan terlebih dahulu umur/masa manfaat bangunan
Tentukan umur efektif bangunan (effective age) berdasarkan kondisi
bangunan.
Kondisi bangunan sangat dipengaruhi pemeliharaannya.
Pemeliharaan yang jelek menyebabkan kondisi bangunan cepat menjadi
jelek.
Pemeliharaan yang baik menyebabkan kondisi bangunan tetap baik.
Jadi dapat dikatakan adanya korelasi antara pemeliharaan dan umur efektif bangunan;
Pemeliharaan jelek, umur efektif nampak lebih tua. Pemeliharaan baik, umur efektif nampak lebih muda
Contoh:
Bangunan dibangun tahun 1989 dinilai tahun 1994. Pemeliharaan jelek, umur bangunan tampak seperti telah berumur 10 tahun. (umur manfaat diambil 40 tahun).
Menghitung Kemunduran Fungsional
Kemunduran fungsional disebabkan karena ketidakseimbangan
dari properti itu sendiri.
Contoh:
Bangunan contoh diatas yang luasnya 300 m
2, memiliki 3 kamar
tidur yang ukurannya 2 x 2 m
2. Kemunduran fungsi diperkirakan
5%.
Penyusutan Fisik
= 25%
Kemunduran Fungsional
= 5/100 x (100% - 25%) = 3,75%
Jumlah Penyusutan
= 25% + 3,75% = 28,75%
Menghitung Kemunduran Fungsional dan Kemunduran
Ekonomis
Contoh:
Sebuah bangunan gudang yang dibangun 1988, dinilai tahun 1994, tetapi pada nanti tahun 1999 semua bangunan daerah tersebut tidak diijinkan digunakan sebagai gudang.
Masa manfaat bangunan : 40 tahun
Umur bangunan : 6 tahun
Kemunduran Fungsional : 10 tahun
Kemunduran Ekonomis : 10 tahun
Kerusakan Fisik : 6/40 x 100% = 15%
Kemunduran Fungsional : 10/100 x (100% - 15%) = 8,5% Kemunduran Ekonomis : 10/100 x (100% - 15%) = 8,5%
Rumus:
Kemunduran Fungsional dan/atau Ekonomis = % kemunduran fungsional / Ekonomis x (100% - % kerusakan fisik)
Metode Kapitalisasi Pendapatan
(Income Approach)
Metode ini digunakan untuk menilai suatu harta tetap/properti yang dapat menghasilkan pendapatan karena sewa.
Apabila harta tetap/properti yang akan kita nilai tidak disewakan, kita dapat mengambil data sewa dari perbandingan sewa harta tetap/properti yang sejenis dilokasi dimana harta tetap/properti yang dinilai atau data sewa dilokasi yang sejenis
Dengan demikian dasar pemikiran dari Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) yaitu:
Nilai pasar dari suatu harta tetap/properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan Pendapatan.
Persyaratan yang harus dipenuhi untuk dapat digunakan Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach), dalam menilai suatu harta tetap/properti komersial adalah:
Pendapatan bersih pertahun tidak pernah berubah jumlahnya selama masa investasi
Dari pendapatan tahunan yang didiskontokan dapat disimpulkan bahwa:
Nilai Investasi = Pendapatan Bersih Tahunan ÷ i
Dari formula diatas, dapat dijabarkan Formula untuk Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach). Formula ini dikenal dengan IRV Formula sebagai berikut:
V = I ÷ I
Bilai i adalah tingkat pengembalian yang diwajibkan (Required Rate of Return) yang dalam IRV formula disebut R atau Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate)
Maka rumus umum dalam Metode Kapitalisasi Pendapatan adalah sebagai berikut:
I= R x V
Keterangan:
I = Pendapatan bersih dari properti/harta tetap (Rp) R = Tingkat Kapitalisasi/Capitalization Rate (%) V = Nilai harta tetap/properti (Rp)
Langkah-Langkah Dasar yang Diperlukan
Ada 4 (empat) langkah dasar yang diperlukan untuk menerapkan Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach), yaitu:
Menghitung pendapatan kotor dari properti, termasuk pendapatan
tahunan dari sumber lainnya
Menghitung biaya operasional dari properti, meliputi biaya
variabel/variable expenses, beban tetap/fixed expenses dan beban cadangan untuk penggantian/reserves for replacement
Menghitung pendapatan bersih dari properti yakni pendapatan kotor
dikurangi biaya operasional
Proses Kapitalisasi dari properti yaitu proses memilih tingkat
kapitalisasi yang sesuai untuk properti yang dinilai.
Secara garis besar Skema Metode Kapitalisasi Pendapatan dapat diikuti pada Skema Metode Kapitalisasi Pendapatan.
Tingkat Kapitalisasi
Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate) adalah gabungan dari tingkat suku bunga (Interest Rate) atau Return on an Investment dan Tingkat Pengembalian (Recapture Rate)
Ada 3 (tiga) Metode yang telah dikembangkan untuk membantu Penilai menentukan besarnya Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate)
1. Comparative Sales Method/Metode Perbandingan Data Jual dan
Sewa
2. Band of Investment Method/Metode Pengembalian modal sendiri
dan modal pinjaman
