PENERAPAN REKAYASA NILAI PADA PELAKSANAAN PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG JAYANATA BEAUTY PLAZA SURABAYA

(1)

P

ENERAPAN REKAYASA NILAI PADA PELAKSANAAN PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG JAYANATA BEAUTY

PLAZA SURABAYA

Oleh

KRISTINANTO SW 3107 100 546

(2)

 Latar Belakang

Proyek Pembangunan Gedung Jayanata Beauty Plaza Surabaya dimulai tanggal 30 April 2008 yang rencana selesainya tanggal 31 Maret 2009. Pada awal bulan Oktober 2008, terjadi krisis ekonomi global yang berdampak pada kenaikan harga material bangunan. Diantaranya adalah material pasir dan semen. Kenaikan harga pasir dan semen tersebut menyebabkan anggaran biaya pelaksanaan membengkak Sehingga perlu dilakukan pengoptimalan dana tanpa mengurangi nilai fungsi dari bangunan tersebut dengan cara Rekayasa Nilai.  Masalah Penelitian

1. Apa saja item pekerjaan yang dapat dilakukan rekayasa nilai?

2. Berapa penghematan biaya yang dapat diperoleh dari penerapan rekayasa nilai pada pelaksanaan pekerjaan yang belum dikerjakan pada proyek pembangunan gedung Jayanata Beauty Plaza Surabaya tersebut?

(3)

 Tujuan Penulisan

1. Mendapatkan item pekerjaan yang akan dilakukan rekayasa nilai. 2. Mengetahui penghematan biaya yang dapat diperoleh dari

penerapan rekayasa nilai pada pelaksanaan pekerjaan yang belum dikerjakan pada proyek pembangunan gedung Jayanata Beauty Plaza Surabaya tersebut.

 Batasan Masalah

1. Desain awal adalah desain yang digunakan kontraktor pada awal dimulainya pelaksanaan proyek pembangunan gedung tersebut. 2. Anggaran biaya dan harga satuan diambil sesuai dengan data

yang ada pada Rencana Anggaran Biaya (RAB).

3. Kenaikan harga material pasir dan semen terjadi pada masa berlangsungnya pelaksanaan pembangunan.

4. Harga pasir dan semen yang baru diperoleh dari kontraktor. 5. Penerapan rekayasa nilai dilakukan pada tahap pelaksanaan.

6. Rekayasa nilai hanya dilakukan pada pekerjaan yang belum dikerjakan.

(4)

Data Umum Bangunan:

a. Nama Proyek :Proyek Pembangunan Gedung Jayanata Beauty Plaza Surabaya

b. Lokasi Proyek :Jl. Mawar No.6 Surabaya

c. Pemilik Proyek :PT JAYANATA KOSMETIKA PRIMA d. Konsultan Perencana :PT JASA FERRIE PERSADA e. Kontraktor pelaksana :PT NUSA RAYA CIPTA

f. Estimasi Biaya Proyek :Rp. 15.295.829.573,-g. Jumlah lantai :8 Lantai

(5)

Pengertian Rekayasa Nilai Secara Umum:

Teknik yang menggunakan pendekatan dengan menganalisa nilai terhadap fungsinya.

Waktu Penerapan Rekayasa Nilai

Penerapan VE dilakukan pada tahap pelaksanaan Rencana Kerja Rekayasa Nilai Terdiri dari:

1. Tahap informasi 2. Tahap Kreatif 3. Tahap Analisa

(6)

1. Tahap Informasi

Pemilihan item pekerjaan yang belum dikerjakan berdasarkan time schedule proyek.

Teknik yang digunakan untuk mengetahui biaya tidak diperlukan adalah:

- Breakdown Cost Model - Diagram Pareto

- Analisa Fungsi

Dari hasil Breakdown Cost Model dan Grafik Pareto didapatkan 8 item pekerjaan yang berbiaya tinggi yaitu:

Ceramic Tiling Aluminum Windows Textured Finishing Wood Doors Interior Painting Metal Railings Toilet Accessories

(7)

Dari 8 item pekerjaan diatas yang dilanjutkan ke VE adalah

1. Pekerjaan Ceramic Tilings

2. Pekerjaan Aluminium Windows 3. Pekerjaan Wood Doors

Karena pekerjaan tersebut mempunyai perbandingan c/w > 2 (Analisa Fungsi).

(8)

2. Tahap Kreatif

Pada tahap ini dilakukan dengan cara brainstorming dengan pihak yang berpengalaman melalui kuesioner. Alternatif-alternatif yang didapat adalah sebagai berikut:

(9)

Proyek : Proyek Pembangunan Gedung Jayanata Beauty Plaza Surabaya Lokasi : Jl Mawar No.6 Surabaya

Item : Marmer import ukuran random di dinding lengkung exterior Fungsi : Memperindah dinding

No.

Desain Original :

Marmer import random, mortar, adhesive AM A1. Marmer lokal random, mortar, adhesive AM A2. Granit Tile 60x60, mortar, adhesive AM

A3. Cat texture Ex.SKK Japan, plesteran 1 : 4, acian Asana Alternatif

TAHAP KREATIF Pengumpulan Alternatif

A0.

(10)

2. Pekerjaan Aluminium Windows

Proyek : Proyek Pembangunan Gedung Jayanata Beauty Plaza Surabaya Lokasi : Jl Mawar No.6 Surabaya

Item : Jendela aluminium tipe J3 Fungsi : Sirkulasi cahaya

No.

Desain Original :

Kaca stopsol 6mm, kusen aluminium 5x10, sealant

B1. Kaca stopsol 6mm, kusen kayu jati 6/12, cat kayu, sealant B2. Kaca stopsol 6mm, kusen kayu kamper 6/12, cat kayu, sealant B3. Kaca stopsol 6mm, kusen kayu meranti 6/12, cat kayu, sealant

Alternatif TAHAP KREATIF Pengumpulan Alternatif

(11)

3. Pekerjaan Wood Doors

Proyek :Proyek Pembangunan Gedung Jayanata Beauty Plaza Surabaya Lokasi :Jl Mawar No.6 Surabaya

Item :Pintu kayu DT1

Fungsi :Penghubung antar ruang No.

Desain Original :

Daun pintu kayu kamper, kusen kayu kamper, melamine finish, asesoris C1. Daun pintu kayu meranti, kusen kayu meranti, melamine finish, asesoris C2. Daun pintu teakwood rangka kamper, kusen kayu kamper, melamine finish,

asesoris asesoris

C3. Daun pintu teakwood rangka meranti, kusen kayu meranti, melamine finish, Alternatif

TAHAP KREATIF Pengumpulan Alternatif

(12)

3. Tahap Analisa

- Analisa biaya siklus hidup proyek

Beberapa dasar yang digunakan untuk analisa ini adalah:

- nilai ekonomis bangunan 15 tahun - asumsi bunga 10,55% pertahun - inflasi 8,76% pertahun

Pada analisa ini menghitung Present Value yang terdiri dari: - initial cost - replacement cost - salvage cost - operational cost - maintenance cost

(13)

Alternatif yang terpilih pada analisa daur hidup adalah: a. Pekerjaan Ceramic Tilings

 Prioritas-1

Alternatif A3 : Cat texture Ex.SKK Japan, plesteran 1:4, acian Asana.

b. Pekerjaan Aluminium Windows

 Prioritas-1

Alternatif B3 : Kaca stopsol 6mm, kusen kayu meranti 6x12, cat kayu, sealant.

c. Pekerjaan Wood Doors

 Prioritas-1

Alternatif C3 : Daun pintu double tekwood rangka kayu meranti, kusen kayu meranti, melamine finish, asesoris.

(14)

Alternatif yang terpilih pada analisa daur hidup adalah: b. Pekerjaan Aluminium Windows

 Prioritas-1

Alternatif B3 : Kaca stopsol 6mm, kusen kayu meranti 6x12, cat kayu, sealant.

 Prioritas-2

Alternatif B2 : Kaca stopsol 6mm, kusen kayu kamper 6x12, cat kayu, sealant.

 Prioritas-3

Alternatif A1 : Marmer lokal random, mortar, adhesive AM.

 Prioritas-4

Desain awal : Marmer import random, mortar, adhesive AM.

(15)

Alternatif yang terpilih pada analisa daur hidup adalah: c. Pekerjaan Wood Doors

 Prioritas-1

Alternatif C3 : Daun pintu double tekwood rangka kayu meranti, kusen kayu meranti, melamine finish, asesoris.

 Prioritas-2

Alternatif C2 : Daun pintu double tekwood rangka kayu kamper, kusen kayu meranti, melamine finish, asesoris.

 Prioritas-3

Alternatif C1 : Daun pintu solid kayu meranti, kusen kayu meranti, melamine finish,

asesoris.

 Prioritas-4

Desain awal : Daun pintu solid kayu kamper , kusen kayu kamper, melamine finish, asesoris.

(16)

- Analisa pemilihan alternatif dengan menggunakan metode AHP START Penentuan Tujuan, Kriteria, alternatif desain

Penentuan Pohon Hierarki Penentuan Bobot Kriteria

Cek RK< 10% Penentuan Bobot alternatif berdasarkan kriteria YES NO A B

(17)

A Cek RK<10% Sintesa Penilaian FINISH YES NO B

(18)

Alternatif yang terpilih pada analisa AHP adalah: a. Pekerjaan Ceramic Tilings

 Prioritas-1

Alternatif A3 : Cat texture Ex.SKK Japan, plesteran 1:4, acian Asana.

b. Pekerjaan Aluminium Windows

 Prioritas-1

Desain awal : Kaca stopsol 6mm, kusen aluminium 5x10, sealant.

c. Pekerjaan Wood Doors

 Prioritas-1

Alternatif C2: Daun pintu double tekwood rangka kayu kamper, kusen kayu meranti, melamine finish, asesoris.

(19)

4. Tahap Rekomendasi

Setelah dilakukan analisa pemilihan alternatif secara keseluruhan dari beberapa alternatif, maka alternatif yang dipilih adalah:

(20)

a. Item pekerjaan Ceramic Tilings

: Finishing dinding lengkung exterior : Memperindah dinding

1 Rencana Awal : Rp 204,348,313

2 Usulan : Rp 129,028,426

3 Penghematan Biaya : Rp 75,319,887 atau 4 Dasar Pertimbangan :

- Berdasarkan analisa biaya siklus hidup proyek dan analisa pengambilan keputusan dengan menggunakan metode AHP - Tidak bertentangan dengan batasan desain proyek

TAHAP REKOMENDASI

Item Pekerjaan Fungsi

Marmer import random, mortar, adhesive AM.

(21)

b. Item pekerjaan Aluminium Windows

: Finishing dinding lengkung exterior : Memperindah dinding

1 Rencana Awal : Rp 91,928,312

2 Usulan : Rp 48,535,440

TAHAP REKOMENDASI

Item Pekerjaan Fungsi

Kaca stopsol 6mm, kusen aluminium 5x10, sealant.

(22)

c. Item pekerjaan Wood Doors

: Pintu kayu DT1 : Membatasi ruang 1 Rencana Awal : Rp 130,678,353

2 Usulan : Rp 100,116,095

TAHAP REKOMENDASI Item Pekerjaan

Fungsi

Daun pintu solid kayu kamper , kusen kayu kamper, melamine finish, asesoris.

Daun pintu double tekwood rangka kayu kamper, kusen kayu kamper melamine finish, asesoris.

(23)

Kesimpulan:

1. Item pekerjaan yang berbiaya tinggi adalah Item pekerjaan finishing dinding lengkung exterior, pekerjaan jendela aluminium, dan pekerjaan pintu kayu.

2. Penghematan yang didapatkan dari ketiga item diatas adalah sebagai berikut :

 Pekerjaan dinding lengkung eksterior sebesar Rp

142.280.652,- Pekerjaan jendela aluminium tipe J3 sebesar Rp

43.392.872,- Pekerjaan pintu kayu sebesar Rp

30.562.258,-Sehingga didapatkan total penghematan Pembangunan Gedung Jayanata Beauty Plaza Surabaya adalah sebesar

Rp. 219.764.512,-. Saran:

Penerapan rekayasa nilai ini sebaiknya dilakukan pada saat awal perencanaan supaya mendapat hasil yang optimal.

(24)

PENERAPAN REKAYASA NILAI PADA PELAKSANAAN PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG JAYANATA BEAUTY PLAZA SURABAYA

P

SEKIAN

DAN