KAJIAN STRATEGI PERCEPATAN PENGHUNIAN RUMAH SUSUN SEDERHANA
SEWA (RUSUNAWA) BERDASARKAN SISTEM PENGADAAN DAN
PENGHUNIAN
Dahlan Prayogo Midian
1, Iwan Kustiwan
2Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
1, Institut Teknologi Bandung
2E-mail: dahlanprayogo05@gmail.com
Abstract
Building of low-cost housing (Rusunawa) Ujungberung completed in 2012, was populated by 22 occupancy (8 %) of the total capasity of 267 residential. The purpose of this study is to describe the study of the causes of the building of low-cost housing (Rusunawa) late inhabited by planning/procurement system in the building of low-cost housing (Rusunawa), rsidential selection system, the factors that influence residents to inhabit the building of low-cost housing (Rusunawa), described the acceleration strategies residential building of low-cost housing (Rusunawa) based procurement system and residential.Methods of research using quantitative analysis with the help of SPSS (Statistical Program for Sosial Science ) with descriptive statistical analysis of crosstabs. Data was collected by using a questionnaire distributed at building of low-cost housing (Rusunawa) Ujungberung dwellers and as a comparison, also distributed a questionnaire on building of low-cost housing (Rusunawa) Leuwigajah dwellers, with the number of questionnaires of 50 respondents.From the analysis, which is problematic in residential phase can be caused by a previous phase. This phase is the phase of budget planning. Budget building of low-cost housing (Rusunawa) are located in the central government and eventually assets Budget building of low-cost housing (Rusunawa) will be handed over from the center to the regions. This is an obstacle, because the handover of assets building of low-cost housing (Rusunawa) from central to local needs and process a long time.
Keywords: building of low-cost housing (Rusunawa), procurement system building of low-cost housing
(Rusunawa), residential, factors affecting the occupants to inhabit building of low-cost housing (Rusunawa).
Abstrak
Rusunawa Ujungberung selesai dibangun tahun 2012, mulai dihuni sebanyak 22 hunian (8 %) dari total kapasitas 267 hunian. Tujuan penelitian ini adalah mendeskripsikan kajian penyebab terlambat dihuni berdasarkan perencanaan/sistem pengadaan Rusunawa, sistem seleksi penghunian, faktor-faktor yang mempengaruhi penghuni untuk menghuni Rusunawa, dan strategi percepatan penghunian Rusunawa berdasarkan sistem pengadaan dan penghunian.Metode yang digunakan adalah analisis kuantitatif dengan bantuan software statistik SPSS (Statistical Program for Sosial Science) dengan analisis statistik deskriptif tabulasi silang (crosstabs). Pengumpulan data menggunakan kuesioner yang dibagikan pada penghuni Rusunawa Ujungberung dan sebagai pembanding, dibagikan juga kueisoner pada penghuni Rusunawa Leuwigajah, dengan jumlah kuesioner sebanyak 50 responden. Dari analisis yang dilakukan, fase yang bermasalah di atau pada penghunian bisa diakibatkan oleh fase sebelumnya. Fase ini adalah fase perencanaan anggaran. Anggaran Rusunawa berada di Pemerintah Pusat dan nantinya aset Rusunawa ini akan diserahterimakan dari pusat ke daerah. Hal ini menjadi kendala, karena serah terima aset Rusunawa dari pusat ke daerah perlu proses dan waktu yang lama.
Kata Kunci: rusunawa, sistem pengadaan rusunawa, penghunian, faktor-faktor yang mempengaruhi
1. PENDAHULUAN
Pada dasarnya pemukiman kumuh adalah ciri khas permasalahan yang terjadi hampir di seluruh kawasan perkotaan di Indonesia. Kepadatan penduduk yang disebabkan oleh tingginya angka urbanisasi serta keadaan ruang yang tetap sementara kebutuhan akan ruang yang semakin bertambah menjadi salah penyebab munculnya kantong-kantong pemukiman kumuh di daerah perkotaan. Kawasan atau pemukiman kumuh sendiri merupakan suatu kawasan dengan tingkat kepadatan populasi yang tinggi di sebuah kota yang pada umumnya dihuni oleh masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Selama ini kawasan atau pemukiman kumuh dianggap sebagai sumber dari masalah sosial dan di berbagai kawasan miskin pemukiman kumuh juga menjadi pusat bagi masalah kesehatan karena kondisinya yang tidak higienis.
Pembangunan Rusunawa di Indonesia melalui Kementerian Pekerjaan Umum selain menjawab isu pemanfaatan lahan perkotaan secara efisien, juga mendukung penataan kembali area-area perumahan/permukiman yang tidak layak, khususnya ditujukan untuk memfasiltasi hunian layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), termasuk terciptanya layanan prasarana dan sarana serta utilitas yang layak sesuai Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJM) yang dimiliki Direktorat Jenderal Cipta Karya sudah dimulai sejak tahun 2003-2009 serta Rencana Strategis (Renstra) Kementerian Pekerjaan Umum 2010-2014. Berdasarkan data Satuan Kerja Pengembangan Kawasan Permukiman Perkotaan Strategis (Satker PKPSS), Direktorat Pengembangan Permukiman, Direktorat Jenderal Cipta Karya dari tahun 2003-2013 sudah terbangun 353,5 Twin Blok (TB), Rusunawa yang sudah terhuni 240 TB (67,89 %), Rusunawa yang belum terhuni 113,5 TB (32,11 %). Dari data tersebut dapat kita ketahui bahwa ternyata pembangunan Rusunawa yang telah dilaksanakan di Indonesia belum dimanfaatkan secara maksimal oleh masyarakat. Hal tersebut terlihat dari besarnya persentase Rusunawa yang belum dihuni yaitu sebesar 32,11 %. Tujuan penelitian ini adalah mendeskripsikan kajian penyebab Rusunawa terlambat dihuni berdasarkan perencanaan/sistem pengadaan Rusunawa, mendeskripsikan kajian penyebab Rusunawa terlambat dihuni berdasarkan sistem seleksi penghunian, mendeskripsikan kajian faktor-faktor yang mempengaruhi penghuni untuk menghuni Rusunawa, mendeskripsikan strategi percepatan penghunian Rusunawa berdasarkan sistem pengadaan dan penghunian.
2. TINJAUAN PUSTAKA
Rusun Sewa sebagai Social/Public Housing
Sistem yang diterapkan dalam menunjukkan kepemilikan terhadap rumah yang dihuni oleh seseorang selain merupakan rumah milik, terdapat
juga rumah sewa. Rumah dengan sistem sewa pada dasarnya menunjukkan adanya hubungan yang sangat erat antara pemilik dan penyewa. Sistem sewa ditandai dengan terjalinnya perjanjian baik secara lisan atau tertulis antara pemilik dan penyewa. Sistem rumah sewa dapat diterapkan di perumahan formal maupun informal selama telah terjalin kesepakatan di antara keduanya (UN Habitat, 2003)
2.1. Karakteristik Masyarakat Penghuni Rumah Susun
Berdasarkan penelitian Wu (2006) mobilitas tempat tinggal dipengaruhi oleh umur, jenis kelamin, pendidikan, status perkawinan, jenis pekerjaan, status kependudukan, alasan memilih rumah dan lokasi rumah serta luas rumah yang dihuni saat ini. Di Indonesia pada umumnya, umur tidak menjadi faktor yang mempengaruhi mobilitas tempat tinggal. Misalnya di usia sekolah seorang pelajar dikoskan oleh orang tuanya. Dalam hal ini pengambil keputusan adalah orang tua si pelajar bukan pelajar yang bersangkutan. Demikian juga dengan jenis kelamin. Kepala keluarga pada umumnya adalah pria, namum pada saat ini banyak wanita yang menjadi kepala keluarga karena berbagai alasan, sehingga jenis kelamin diduga bukan faktor yang mempengaruhi mobilitas tempat tinggal. Sedangkan perubahan status keluarga yang menurut Wu (2006) yang juga disebut oleh Han dan Baum (2002), Rossi (1995), Clark et. al (1994) dan Deurlo et. al (1994). Seseorang yang belum menikah dan mempunyai anak, tentu akan memiliki kebutuhan yang berbeda dengan yang telah menikah, belum mempunyai anak atau dengan yang telah menikah mempunyai anak. Besar kecilnya jumlah anggota keluarga yang tinggal serumah juga mempengaruhi kenyamanan bertinggal. Jarak rumah dengan lokasi kerja menurut Turner (1968) juga mempengaruhi mobilitas tempat tinggal untuk memperoleh potensi yang lebih baik, misalnya dari sekedar memyewa sampai kemudian dapat memiliki rumah sendiri. Pernyataan Turner tersebut lebih bersifat spekulasi. Faktor kedekatan jarak antara rumah dan tempat pekerjaan juga diutarakan Henley (1998). Mobilitas tidak semata-mata untuk mencari keuntungan tetapi lebih karena mutasi pekerjaan. Kotler dan Armstrong (2004) harga telah menjadi faktor utama yang mempengaruhi pilihan pembeli. Dalam penelitian ini, batasan harga sewa/tarif retribusi Rusunawa dianggap cenderung mempengaruhi keputusan mobilitas tempat tinggal penghuni Rusunawa.
3. METODE PENELITIAN
Metode penelitian yang dipakai adalah metode penelitian kuantitatif. Metode penelitian kuantitatif merupakan salah satu jenis penelitian yang spesifikasinya adalah sistematis, terencana, dan terstruktur dengan jelas sejak awal hingga pembuatan desain penelitiannya. Teknik yang digunakan untuk mengumpulkan data dalam
penelitian ini adalah kuesioner.Kuesioner diberikan kepada penghuni Rusunawa Ujungberung dan penghuni Rusunawa Leuwigajah sebanyak 50 responden. Untuk menemukan faktor-faktor yang mempengaruhi penghuni Rusunawa Ujungberung untuk mempercepat penghuniannya dengan menggunakan analisis statistik deskriptif dengan bantuan software statistik SPSS (Statistical Program for Social Science). Analisis deskriptif yang digunakan adalah analisis crosstabs (tabulasi silang) yang dapat menunjukkan distribusi bersama dan pengujian hubungan antara dua variabel.
4. HASIL DAN PEMBAHASAN
Rusunawa Ujungberung dibangun di atas tanah milik Pemerintah Provinsi Jawa Barat, terdiri dari 3 (Twin blok) TB, 1 TB dibangun oleh Kementerian Perumahan Rakyat dan 2 TB yang dibangun oleh Kementerian Pekerjaan Umum masing-masing terdiri dari lima lantai, lantai dasar terdiri dari 2 hunian difable, 1 ruang pengelola, lantai 2 terdiri dari 24 hunian, lantai 3 terdiri dari 24 hunian, lantai 4 terdiri 24 hunian, lantai 5 terdiri dari 24 hunian. Rusunawa Leuwigajah dibangun di atas tanah milik Pemerintah Kota Cimahi terdiri dari 3 (Twin blok) TB, yang dibangun oleh Kementerian Pekerjaan Umum terdiri dari lima lantai, lantai dasar terdiri dari 2 hunian difable, 1 ruang pengelola, lantai 2
terdiri dari 24 hunian, lantai 3 terdiri dari 24 hunian, lantai 4 terdiri 24 hunian, lantai 5 terdiri dari 24
hunian.
Rusunawa Ujungberung dan Rusunawa Leuwigajah adalah bantuan dalam bentuk kerja sama, antara Kementerian Pekerjaan Umum dan Pemerintah Daerah, Kementerian Pekerjaan Umum membantu membangun Rusunawa, sedangkan Pemerintah
Daerah menyiapkan lahan matang beserta fasilitas dan utilitas pendukungnya agar bangunan Rusunawa
Ujungberung dan Rusunawa Leuwigajah dapat dimanfaatkan secara layak oleh penghuninya.
4.1. Analisis Potensi Pelaku Pengadaan Rusunawa
Penyelenggaraan Rusunawa menyangkut kesiapan Kementerian Pekerjaan Umum dan juga kesiapan Pemerintah Daerah calon penerima bantuan, maka diperlukan kesepakatan antara para pihak agar tercapai keserasian kegiatan di Pusat dan Daerah. Kesepakatan tersebut disusun berjenjang menunjukkan komitmen para pihak pada setiap tahapan.
4.2. Karakteristik Sosial Ekonomi Penghuni 4.3. Rusunawa Ujungberung
4.3.1. Usia Penghuni Gambar 1. Lokasi studi Rusunawa Ujungberung
Gambar 2. Rusunawa Ujungberung
Gambar 3. Rusunawa Leuwigajah
Usia responden berkisar 22 tahun – 43 tahun, didominasi usia 26 tahun – 30 tahun sebanyak 36 %.
Berdasarkan hasil perhitungan statistik, tidak ada hubungan antara rencana menghuni dengan usia penghuni. Hal ini tidak sesuai dengan teori Wu (2006) yang menyatakan bahwa penduduk yang melakukan mobilitas tempat tinggal berada pada usia produktif.
4.3.2. Jumlah Anggota Keluarga
Jumlah anggota keluarga responden berkisar 2 orang – 3 orang, didominasi 3 orang sebanyak 64 %. Hal ini menunjukkan responden merupakan keluarga muda dengan suami, istri, dan 1 anak.
Berdasarkan hasil perhitungan statistik, tidak ada hubungan antara rencana menghuni dengan jumlah anggota keluarga. Hal ini tidak sesuai dengan teori Rossi (1955) bahwa mobilitas tempat tinggal dilakukan oleh keluarga-keluarga untuk menyesuaikan rumah mereka dengan kebutuhan akan rumah yang dipicu oleh perubahan komposisi keluarga
4.3.3. Tempat Tinggal Asal
Responden yang tidak punya rumah dengan jumlah 41 %. Responden yang tempat tinggal asalnya dari kontrakan berjumlah 50 %. Responden yang sebelumnya tinggal di rumah sendiri berjumlah 0 %.
Responden yang sebelumnya tinggal di rumah orang tua dengan jumlah berjumlah 9 %. Tempat tinggal asal responden didominasi yang sebelumnya , pada umumnya (50 %) tinggal di kontrakan.
Berdasarkan hasil perhitungan statistik, ada hubungan antara rencana menghuni dengan tempat tinggal asal. Hal ini sesuai dengan teori Turner (1968) bahwa mereka yang biasanya melakukan mobilitas tempat tinggal adalah masyarakat miskin. Motivasi rencana pindah ke Rusunawa terbesar adalah harga sewa/tarif retribusi yang lebih murah
4.3.4. Pekerjaan Penghuni
Responden umumnya bekerja sebagai PNS dengan
jumlah 59 %, honorer berjumlah 36 %, karyawan swasta 5 %. Pekerjaan responden didominasi PNS. Hal ini disebabkan karena syarat menghuni Rusunawa Ujungberung adalah PNS/Honorer.
Berdasarkan hasil perhitungan statistik, tidak ada hubungan antara rencana menghuni dengan pekerjaan penghuni. Dari keadaan ini dapat diartikan bahwa rencana penghuni untuk menghuni Rusunawa Ujungberung ternyata tidak dipengaruhi oleh jenis pekerjaannya.
4.3.5. Penghasilan Penghuni
Penghasilam responden umumnya berkisar 1 juta – 2,5 juta per bulan berjumlah 45 %, < 1 juta berjumlah 32 %, 2,5 jta – 5 juta berjumlah 23 %.
Gambar 4. Usia Penghuni
Gambar 5. Jumlah Anggota Keluarga
Gambar 6. Tempat Tinggal Asal
Berdasarkan hasil perhitungan statistik, ada hubungan antara rencana menghuni dengan penghasilan penghuni. Hal ini sesuai dengan teori Dipasquale (1996) bahwa permintaan barang publik akan ditentukan oleh faktor harga dari barang tersebut. Kondisi ini juga sesuai dengan teori Kotler dan Armstrong (2004) bila konsumen menganggap bahwa harga lebih rendah daripada nilai produk, mereka akan membelinya.
4.4. Persepsi Penghuni terhadap Sarana dan Prasarana
4.4.1. Jarak Rusunawa ke Tempat Pekerjaan
Jarak Rusunawa ke tempat pekerjaan didominasi
responden dengan jarak 2 km – 5 km.
Berdasarkan hasil perhitungan statistik, ada hubungan antara rencana menghuni dengan jarak Rusunawa ke tempat pekerjaan. Hal ini sesuai dengan Teori Henley (1998) dan Turner (1968) yang menjelaskan mengenai faktor kedekatan dengan tempat pekerjaan diperkirakan menjadi faktor utama bagi mereka untuk memilih bertempat tinggal di Rusunawa.
4.4.2. Kondisi Unit Hunian
Responden yang memberikan persepsi kondisi unit hunian lebih baik dibandingkan rumah sebelumnya dengan jumlah 64 %. Responden yang memberikan persepsi kondisi unit hunian lebih buruk dibandingkan
dengan rumah sebelumnya dengan jumlah 0 %.
Berdasarkan hasil perhitungan statistik, tidak ada hubungan antara rencana menghuni dengan kondisi unit hunian. Dari keadaan ini dapat diartikan bahwa rencana penghuni untuk menghuni Rusunawa Ujungberung ternyata tidak dipengaruhi oleh kondisi unit hunian.
4.4.3. Harga Sewa/Tarif Retribusi Rusunawa
Berdasarkan hasil perhitungan statistik, ada hubungan antara rencana menghuni dengan harga sewa. Hal ini sesuai dengan teori Dipasquale (1996)
bahwa permintaan barang publik akan ditentukan oleh faktor harga dari barang tersebut. Kondisi ini juga sesuai dengan teori Kotler dan Armstrong (2004) bila konsumen menganggap bahwa harga lebih rendah daripada nilai produk, mereka akan membelinya.
4.5. Strategi Percepatan Penghunian Rusunawa berdasarkan Perencanaan/Sistem Pengadaan 4.6. Rusunawa
Untuk mendorong strategi percepatan penghunian
Rusunawa, maka untuk dana pembangunan Rusunawa dapat berupa dana bansos/dana hibah ke Pemerintah Daerah, yang membangun Rusunawa adalah Pemerintah Daerah, sehingga tidak ada kendala dalam serah terima asetnya, karena sejak perencanaan Rusunawa memang sudah disiapkan untuk menjadi milik Pemerintah Daerah dan Pemerintah Pusat memberikan bimbingan teknis.
Gambar 9. Jarak Rusunawa ke Tempat kerja
Gambar 10. Kondisi Unit Hunian
Gambar 11. Harga Sewa Rusunawa Gambar 8. Penghasilan Penghuni
4.6. Strategi Percepatan Penghunian Rusunawa berdasarkan Sistem Seleksi Penghunian
Untuk mendorong strategi percepatan penghunian dari sistem seleksi penghunian, sejak awal proses pembangunan Rusunawa, sudah dibuat sistem pendaftaran penghuni Rusunawa dengan sistem online. Dengan sistem pendaftaran online ini maka akan ada daftar tunggu untuk calon penghuni Rusunawa. Hal ini sudah dilakukan oleh Pemerintah Kota Bandung dengan membuat sistem online untuk pendaftaran calon penghuni apartemen rakyat. Jadi ketika apartemen rakyar ini selesai, sudah terdapat daftar tunggu calon penghuninya.
5. KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan
1. Dari analisis yang dilakukan, fase yang penghunian yang bermasalah diakibatkan oleh fase sebelumnya antara lain :
a. Fase perencanaan anggaran : Birokrasi proses administrasi serah terima dari Pemerintah Pusat
Tabel 2. Timeline Strategi Percepatan Penghunian Rusunawa
ke Pemerintah Daerah sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 87 Tahun 1987 tentang Penyerahan Aset dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 168 Tahun 2008 tentang Hibah Daerah, mulai dari Ditjen Cipta Karya, ke Sekretariat Jenderal Kementerian PU, Kementerian Keuangan, Sekretariat Negara, terakhir ke Presiden.
b. Keterbatasan anggaran Pemda untuk pengadaan listrik dan air bersih.
2. Faktor yang mempengaruhi penghuni tinggal di Rusunawa adalah tempat tinggal asal, penghasilan penghuni, jarak Rusunawa ke tempat pekerjaan, kemudahan untuk mendapatkan angkutan umum, harga sewa.
3. Dalam penelitian ini, perbedaan karakteristik penghuni Rusunawa Ujungberung dan Rusunawa
Leuwigajah berdasarkan faktor-faktor yang mempengaruhi penghuni untuk mempercepat penghuniannya relatif tidak ada.
5.2. Saran
Untuk strategi percepatan penghunian Rusunawa adalah sebagai berikut :
1.Anggaran pembangunan Rusunawa dapat berupa dana bansos/dana hibah ke Pemerintah Daerah dan tugas Pemerintah Pusat memberikan bimbingan teknis kepada Pemerintah Daerah.
2.Perubahan pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 168 Tahun 2008 tentang Hibah Daerah bahwa aset yang akan diserahterimakan yang perlu persetujuan Presiden, nilai asetnya di atas 100 miliar. Sehingga aset Rusunawa yang nilainya berkisar 10 miliar, untuk proses serah terima asetnya hanya sampai Kementerian Keuangan.
3.Pengadaan listrik dan air bersih berasal dari dana APBN melalui Kementerian PU.
4.Sistem pendaftaran penghuni Rusunawa dengan sistem online. Dengan sistem pendaftaran online ini maka akan ada daftar tunggu untuk calon penghuni Rusunawa.
5.Menurunkan harga sewa/tarif retribusi Rusunawa sehingga dapat menarik calon penghuni untuk menghuni Rusunawa Ujungberung, meningkatkan sosialisasi kepada calon penghuni tentang adanya Rusunawa Ujungberung.
DAFTAR PUSTAKA
Budiharjo E dan Harjohuboyo S. 1993. Kota Berwawasan Lingkungan, Bandung Alumni. Budihardjo, Eko. 1994. Percikan Masalah
Arsitektur, Perumahan, Perkotaan
Yogyakarta: Gadjah Mada University Press. Cresswell, John W. 2010. Research Design –
Pendekatan Kualitatif, Kuantitatif, dan Mixed. Yogyakarta: Pustaka Pelajar. DiPasquale, Denise et al. 1996. Urban
Economics and Real Estate Markets. Prentice-Hall, Inc. New Jersey.
Direktorat Pengembangan Permukiman, 2013, Draft Pedoman Penyelenggaraan Rusunawa, Direktorat Pengembangan Permukiman, Ditjen Cipta Karya, Kementerian Pekerjaan Umum. Kotler and Armstrong, Gary. 2004. Principles
of Marketing. Edisi IX, Jilid I. PT. Indeks, Jakarta.
Meisheng, Nie. 2004. Policies and Measures on Housing of Chinese Low-income Households.
Environtment and Planning A, 36, pp. 1285-1304. Peraturan Pemerintah Nomor 6/2006 tentang
Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120/
PMK.06/2007 tentang Penatausahaan BMN. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 97/
PMK.06/2007 tentang Penggolongan dan Kodefikasi BMN.
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/ PMK.06/2007 tentang Tatacara Penggunaan, Pemanfaatan,
Penghapusan dan Pemindahtanganan BMN. Rapoport, Amos ,1969, House, Form
and Culture, Prentice Hall, inc. London. Rossi, P.H. 1995. Why Families Move : A study
of The Social Psychology of Urban \ Residential
Mobility. New York, The Free Press.
Satuan Kerja Pengembangan Kawasan Permukiman Perkotaan Strategis,Direktorat Pengembangan Permukiman, Ditjen Cipta Karya, 2013.
