BAB VI
KESIMPULAN DAN SARAN
6.1 Kesimpulan
Perancangan ruang publik di kawasan stasiun kereta api Bandung bagian Selatan meliputi luasan sebesar 34.240,73 m2. Koefisien dasar bangunan (KDB) yang diterapkan dalam perancangan sebesar 35,62%, sedangkan batas maksimal yang diijinkan berdasarkan peraturan adalah 70%. Pemanfaatan ruang publik sebagai ruang terbuka yang cukup besar bertujuan memenuhi kebutuhan pengguna kawasan terhadap ruang untuk bersosialisasi, beraktivitas, dan bergerak. Ruang terbuka juga merupakan alat untuk menjadikan kawasan stasiun sebagai pusat berkumpulnya berbagai aktivitas, area penghubung beragam fungsi yang ada, dan generator bagi perkembangan kawasan sekitarnya ke arah yang lebih baik.
Selain KDB, terdapat peraturan lain yang dijadikan acuan dalam perancangan ruang publik yaitu batasan koefisien lantai bangunan (KLB) sebesar 2,8. Bila dihitung berdasarkan luas lahan perancangan dengan pertimbangan KDB sebesar 70% maka ketinggian maksimal bangunan yang diijinkan adalah 4 lantai, tetapi karena KDB yang digunakan dalam perancangan lebih kecil maka jumlah lantai dapat bertambah. Dalam perancangan ruang publik di kawasan stasiun kereta api Bandung, ketinggian maksimal bangunan yang dirancang adalah 4 lantai. Hal ini bertujuan agar bangunan serasi dengan lingkungan sekitar dan ruang luar yang terbentuk akibat kehadiran bangunan sesuai dengan skala manusia. Ruang yang dirancang sesuai dengan skala manusia dapat menghindarkan penggunanya dari perasaan sesak dan tertekan ketika beraktivitas di dalamnya.
Suatu kawasan menjadi hidup ketika di tempat tersebut terdapat manusia yang bergerak dan beraktivitas. Kehadiran beragam fasilitas (publik dan komersial) di sekitar ruang terbuka serta tersebar di tiap
bagian kawasan berfungsi menciptakan titik keramaian baru dan pergerakan manusia dari satu fasilitas ke fasilitas lain di dalam kawasan stasiun. Fasilitas publik yang dirancang berupa terminal transit dalam maupun antar kota (7.240 m2), halte (1.401 m2), mushola (288 m2), toilet, parkir (2.474 m2, 70 buah mobil dan 30 buah motor), pusat informasi, ruang serbaguna (1.311 m2), dan wartel. Sedangkan fasilitas komersial yang dibuat antara lain mini market (548 m2, 3 buah), tempat makan (7.318,97 m2), belanja (6.384,6 m2), hiburan (2.109,74 m2), dan tempat berjualan warga serta pedagang kaki lima (3.884 m2). Fasilitas komersial tersebut berupa kios (1.226 m2, 45 buah), ruang (6.001 m2, 66 buah), dan tenda (938 m2, 37 buah) yang disewa-sewakan sesuai kebutuhan penyewa.
Fasilitas publik dan komersial yang dirancang pada kawasan stasiun kereta api Bandung bagian Selatan diwadahi dalam beberapa bangunan yaitu dua buah terminal dengan luas masing-masing 3.640 m2 dan 3.600 m2 (2 lantai), restoran (993 m2, 2 lantai), bangunan komersial belanja beserta ruang serbaguna/pameran (4.790,2 m2, 4 lantai), serta bangunan komersial belanja beserta area hiburan dan makan (9.989,3 m2, 3 lantai). Pembuatan akses baru (jalan kendaraan dan jalur
pedestrian) berfungsi mendukung keberadaan fasilitas-fasilitas tersebut
serta memfasilitasi pergerakan manusia dan kendaraan di dalam kawasan. Sirkulasi yang mengalir dan terwadahi dengan baik di setiap bagian kawasan merupakan salah satu faktor utama yang berperan dalam menghidupkan kawasan stasiun. Pemanfaatan fasilitas jalan kendaraan dari area komersial Bandung Textile Centre (BTC) sebagai jalan umum dan area boulevard stasiun sebagai jalan kendaraan serta jalur pedestrian dapat mengatasi masalah keterbatasan akses yang ditemui di kawasan stasiun kereta api Bandung bagian Selatan.
6.2 Saran
Proses pengembangan desain ruang publik di kawasan stasiun kereta api Bandung bagian Selatan ini melibatkan beberapa aktor yaitu pemerintah, investor (pemiliki dana, pengembang, dan pembangun), akademisi, PT. KAI, DLLAJR, pengelola Bandung Textile Centre (BTC), serta konsumen/masyarakat. Masing-masing pihak menindak lanjuti desain ini dengan melakukan tindakan-tindakan sebagai berikut.
a. Pemerintah kota
Bentuk tindakan dan kerja sama yang dapat dilakukan oleh pemerintah kota yaitu :
1. Mengeluarkan sebuah master plan atau kerangka pengembangan yang mengikat semua pelaku sektor privat untuk bekerja sama melalui persetujuan atau kekuatan hukum.
2. Melakukan kontrol pengembangan dan penggunaan suatu lokasi melalui sistem perencanaan, persyaratan infrastruktur dan pelayanan yang telah dirumuskan dalam master plan, serta keterlibatan dalam pengambil alihan dan pengembangan lahan.
3. Membuat acuan/pedoman (master plan atau kerangka pengembangan) berdasarkan data, hasil pengamatan, dan simulasi perancangan dalam tesis ini.
4. Melakukan survai dalam melengkapi/menyempurnakan pedoman tersebut (mengingat keterbatasan data serta pengamatan yang dilakukan dalam tesis) untuk memperoleh kriteria ‘tempat’ yang baik (secara sosial maupun ekonomi) dan komitmen dari semua pihak untuk mencapainya. Pedoman tersebut dapat memberikan keuntungan berupa memastikan dan mendorong nilai investasi serta mengurangi perkembangan resiko. Hal ini menjadi justifikasi bagi pemerintah untuk melakukan intervensi dalam proses pengembangan terhadap sektor privat (investor).
5. Melakukan kerja sama dengan akademisi dari berbagai bidang keahlian untuk melakukan survai. Survai meliputi wawancara dan
diskusi dengan masyarakat atau pengguna kawasan stasiun mengenai kegiatan, pandangan, keinginan/kebutuhan, serta prioritas mereka sehingga dapat menghasilkan desain yang lebih baik. Survai mengenai pasar, penyewa, dan calon konsumen secara mendetail agar dapat menentukan kapasitas (optimal) yang ditampung dalam fasilitas baru di kawasan stasiun. Selain itu, survai juga mencakup daya dukung kawasan seperti kondisi struktur tanah, air (permukaan, sumber, dan kualitas), serta sistem utilitas (drainase, pembuangan air kotor dan air hujan, serta sampah).
6. Mengambil tindakan dalam membantu mengembangkan rasa keyakinan/kepastian terhadap nilai dan konteks lokal. Tindakan ini mencakup investasi dalam pengembangan (dana atau pinjaman), upaya meningkatkan kualitas lingkungan secara komprehensif (mengatur rute kendaraan umum yang melalui kawasan, melakukan pelebaran jalur pedestrian, memperbanyak penghijauan (pohon), mengatur parkir kendaraan bermotor, memperbaiki dan menambah sarana publik (lampu, rambu-rambu, tempat sampah, dan tempat penyeberangan), serta menertibkan pedagang kaki lima), revitalisasi (perbaikan dan pemanfaatan kembali bangunan-bangunan penting/bersejarah), serta pengelolaan/perawatan yang berkelanjutan dari kawasan.
7. Menarik para investor (satu atau lebih) yang tertarik untuk melakukan pengembangan berdasarkan master plan yang telah dibuat secara fleksibel (memungkinkan terjadi negosiasi antara investor dengan pemerintah yang melibatkan akademisi sebagai penasihat). Dalam sebuah pertemuan yang diprakarsai pemerintah dilakukan diskusi dan pemaparan keuntungan (ekonomis) serta insentif (keringanan pajak, pinjaman dana, dan lain-lain) yang diperoleh bila melaksanakan proyek pengembangan sehingga dapat menarik para pemilik dana (investor) untuk berinvestasi.
8. Melakukan publikasi mengenai rencana pengembangan kawasan stasiun kepada pihak-pihak yang terlibat (PT.KAI, DLLAJR, dan
pengelola BTC) serta diproyeksikan sebagai calon penyewa fasilitas (masyarakat yang memiliki usaha home industry (berdasarkan standar kelayakan ditetapkan) terutama di wilayah pengembangan Bojonegara dan para penjual yang telah lama beroperasi di kawasan stasiun). 9. Mengajak pemilik lahan (PT.KAI, DLLAJR, dan pengelola BTC),
investor, dan para calon penyewa yang menjadi prioritas (para pengusaha home industry dan pedagang yang telah lama berjualan di lokasi (toko, warung, serta pedagang kaki lima)) berdiskusi agar kepentingan/kebutuhan masing-masing pihak dapat terfasilitasi secara optimal. Pembahasan dapat meliputi biaya dan status kepemilikan unit yang ditawarkan (sistem sewa dianjurkan agar hubungan/kerjasama diantara para aktor pelakunya terus belangsung sehingga kualitas lingkungan binaan dapat selalu terjaga) serta prospek/perkembangan di masa yang akan datang.
10. Memperioritaskan masyarakat yang memiliki usaha home industry terutama di wilayah pengembangan Bojonegara dan para penjual yang telah lama beroperasi di kawasan stasiun sebagai penyewa fasilitas yang akan dibangun pada kawasan tersebut.
b. Akademisi
Bentuk tindakan dan kerja sama yang dapat dilakukan oleh akademisi yaitu :
1. Bekerja sama dengan pemerintah (sebagai pihak yang merumuskan/membuat pedoman (master plan) pengembangan) untuk mewakili pandangan dan kepentingan publik dalam proses pengembangan kawasan stasiun. Tindakan tersebut diwujudkan dalam bentuk mengenali kondisi eksisting kawasan, sosial masyarakat, sejarah dan perkembangan kawasan, permasalahan dan potensi kawasan, serta kebutuhan dan perilaku pengguna kawasan melalui pengamatan serta bukti fisik yang ditinggalkan. Faktor-faktor tersebut dijadikan bahan pertimbangan dan diterapkan dalam perencanaan/master plan (seperti yang telah dilakukan dalam tesis
sehingga dapat dijadikan master plan dalam pengembangan). Akademisi juga melakukan survai untuk melengkapi/menyempurnakan pedoman (yang telah dirumuskan dalam tesis) mengingat segala keterbatasan yang ada di dalam tesis (baik data, pengamatan maupun analisa). Hal-hal penting yang perlu disurvai telah disebutkan sebelumnya (dalam point 5 mengenai peran pemerintah).
2. Melakukan kolaborasi dengan berbagai disiplin ilmu baik teknik, sosial, maupun ekonomi untuk menerapkan bidang yang menjadi perhatian utama investor (contoh : perhitungan kelayakan finansial) dalam membuat master plan pengembangan sehingga memberikan kemudahan ketika mengadakan negosiasi dengan para investor.
3. Melakukan pengawasan dan memberikan saran atau solusi kepada pemerintah serta investor dalam pelaksanaan pengembangan (negosiasi dalam penerapan master plan).
c. Pemilik lahan
Bentuk tindakan dan kerja sama yang dapat dilakukan oleh pemilik lahan (PT. KAI, DLLAJR, dan pengelola BTC) yaitu :
1. Melepas lahannya disertai perlengkapan kontrak atau persetujuan mengikat yang mengatur pengembangan, kerjasama di antara semua pihak, dan insentif/keuntungan yang diperoleh.
2. Melakukan perjanjian sewa menyewa dalam jangka waktu tertentu dibanding menjual lahan dengan pihak investor sebagai pengembang. Sistem kepemilikan ini bertujuan untuk menjaga komitmen dalam pengelolaan terhadap penyewa dan penggunaan dari properti serta membangun hubungan yang berkelanjutan di antara semua pihak yang terlibat.
3. Bekerja sama dengan investor dalam menyediakan dana pengembangan. Pembagian kerja sama dalam pendanaan pengembangan dijelaskan pada peran investor.
d. Investor
Bentuk tindakan dan kerja sama yang dapat dilakukan oleh investor yaitu :
1. Mencari bantuan pihak lain (pemerintah, PT. KAI, DLLAJR, dan pengelola BTC) dalam bentuk pinjaman berbunga rendah, subsidi, atau kerjasama untuk membantu pendanaan proyek pengembangan kawasan stasiun. Bentuk kerja sama dalam pembiayaan proyek pengembangan kawasan stasiun yang dapat ditempuh adalah sebagai berikut.
i. PT. KAI, DLLAJR, pemerintah, dan investor bekerja sama mendanai perbaikan jalur pedestrian serta jalan kendaraan di dalam kawasan stasiun.
ii. Pemerintah, DLLAJR, pengelola BTC, dan investor bekerja sama mendanai perbaikan serta penyediaan baik jalur pedestrian maupun jalan kendaraan di area komersial Bandung Textile Centre (BTC) yang menghubungkan area tersebut dengan kawasan stasiun.
iii. DLLAJR dan investor bekerja sama mendanai pembangunan halte dan terminal baru.
iv. Investor mendanai pembangunan fasilitas komersial dan publik yang dibangun pada kawasan stasiun.
v. Investor dengan bantuan pemerintah, PT. KAI, dan DLLAJR mendanai biaya ganti (pembebasan) bangunan penduduk yang didirikan di atas tanah PT. KAI serta DLLAJR.
2. Mengadakan perjanjian sewa menyewa pada tahap awal atau sebelum proyek dijalankan untuk mengikat calon penyewa/pengguna di masa yang akan datang (setelah fasilitas komersial dapat digunakan). Metode ini bertujuan untuk mengurangi resiko yang ditanggung investor.
3. Menyelesaikan beberapa bagian pengembangan terlebih dahulu dan mengoperasikannya (disewakan) sebelum seluruh fase pengembangan selesai untuk memperoleh pendapatan. Model
pengembangan ini digunakan untuk mengurangi resiko, membantu aliran dana, dan memperoleh fleksibilitas operasional yang lebih besar. Selain itu, pengembangan secara bertahap juga memberikan keuntungan berupa tidak terganggunya (dapat terus berlangsung) aktivitas yang ada di dalam kawasan stasiun.
Tahapan pengembangan yang dapat ditempuh yaitu :
i. Tahap I : penyelesaian jalan kendaraan yang melalui area komersial Bandung Textile Centre (BTC), halte, dan terminal angkutan antar kota di jalan Statsion Barat. Setelah bangunan terminal selesai, fasilitas komersial belanja dan makan di dalamnya sudah dapat dioperasikan.
ii. Tahap II : pembebasan bangunan di terminal lama (jalan Kebon Jati) dan pemindahan angkutan umum antar kota ke terminal di jalan Statsion Barat sedangkan angkutan umum dalam kota tetap menggunakan terminal lama. Hal ini bertujuan untuk mengosongkan sebagian area terminal lama sehingga fasilitas komersial dapat dibangun di tempat tersebut.
iii. Tahap III : pembangunan fasilitas komersial di area terminal lama. Setelah bangunan selesai, sebagian fasilitas komersial (makan dan belanja) terutama yang berada di lantai dasar dapat dioperasikan.
iv. Tahap IV : penyelesaian terminal angkutan umum dalam kota di jalan Statsion Timur. Setelah bangunan terminal selesai, fasilitas komersial belanja dan makan di dalamnya sudah dapat dioperasikan.
v. Tahap V : pemindahan angkutan umum dalam kota ke terminal di jalan Statsion Timur untuk mengosongkan seluruh area terminal lama. Pembangunan jalur pedestrian, jalan kendaraan, dan plasa/ruang terbuka di tempat tersebut. Kehadiran ruang terbuka dan sirkulasi pada area boulevard stasiun (terminal) dapat meningkatkan nilai properti dan membantu penjualan (disewa-sewakan). Setelah ruang terbuka dan sirkulasi selesai, fasilitas
komersial (makan, belanja, dan hiburan) di area boulevard stasiun (terminal lama) dapat dioperasikan seluruhnya.
vi. Tahap VI : pembebasan bangunan penduduk yang ada di atas tanah PT. KAI pada jalan Statsion Barat.
vii. Tahap VII : pembangunan fasilitas komersial beserta area parkir di jalan Statsion Barat. Setelah bangunan selesai, fasilitas komersial (belanja dan ruang serba guna) dapat dioperasikan.
viii. Tahap VIII : penyelesaian seluruh jalur pedestrian yang menghubungkan fasilitas-fasilitas baru (komersial dan publik).
ix. Tahap IX : pembangunan area pasar dan ruang terbuka di jalan Statsion Barat.
