ANALISA RISIKO INVESTASI PROYEK
JALAN TOL DEPOK - ANTASARI
PROJEK AKHIR
Oleh :
RATNA NINGRUM NIM : 29105324
Program Magister Administrasi Bisnis
Sekolah Bisnis dan Manajemen
INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG
ANALISA RISIKO INVESTASI PROYEK
JALAN TOL DEPOK - ANTASARI
Oleh :
RATNA NINGRUM NIM : 29105324
Program Studi Manajemen Administrasi Bisnis
Sekolah Bisnis dan Manajemen
Institut Teknologi Bandung
Menyetujui
Pembimbing Akademik :
ANALISA RISIKO INVESTASI PROYEK
JALAN TOL DEPOK - ANTASARI
Oleh :
RATNA NINGRUM NIM : 29105324
Pembimbing Akademik : (Dr. Ir. Sudarso Kaderi Wiryono)
Program Studi Manajemen Administrasi Bisnis Sekolah Bisnis dan Manajemen
Institut Teknologi Bandung Januari 2008
ANALISA RISIKO INVESTASI PROYEK
JALAN TOL DEPOK - ANTASARI
Oleh :
RATNA NINGRUM NIM : 29105324
Pembimbing Akademik : (Dr. Ir. Sudarso Kaderi Wiryono)
Program Studi Manajemen Administrasi Bisnis Sekolah Bisnis dan Manajemen
Institut Teknologi Bandung Januari 2008
ANALISA RISIKO INVESTASI PROYEK
JALAN TOL DEPOK-ANTASARI
Ratna Ningrum (29105324)
Program Studi Magister Administrasi Bisnis Tanggal Lulus Ujian Akhir (18/1/2008)
Tanggal Wisuda (8/3/2008)
Sekolah Bisnis dan Manajemen, Institut Teknologi Bandung, 2008 Pembimbing : Dr. Ir. Sudarso Kaderi Wiryono
ABSTRAK
Investasi proyek jalan tol sebagai bentuk peran perusahaan swasta dalam pembiayaan dan pengadaan prasarana jalan merupakan usaha yang penuh risiko. Potensi risiko yang kemungkinan terjadi bila tidak dikelola dengan baik dapat menimbulkan dampak yang merugikan yang dapat mempengaruhi tingkat keuntungan investasi yang diperoleh. Proyek akhir ini melakukan analisa risiko investasi proyek jalan tol Depok-Antasari dengan mengacu pada pedoman penilaian risiko investasi jalan tol yang dibuat oleh Pusat Litbang Prasarana Transportasi, Badan Litbang PU Departemen Pekerjaan Umum no Pd. T-01-2005-B
Adanya risiko harus terlebih dahulu diidentifikasi dengan baik. Identifikasi risiko-risiko pada investasi jalan tol dikelompokkan dalam tiga tahapan yaitu : tahap pra konstruksi (perijinan, studi, desain, pembebasan lahan), tahap konstruksi (pembiayaan, pembangunan, peralatan, force majeur pelaksanaan, dan tahap pasca konstruksi (operasi dan pemeliharaan, penerimaan tol, kewajiban pengembalian hutang, force majeur operasi)
Mengacu pada struktur pembiayaan investasi jalan tol Depok-Antasari, komponen risiko yang terdapat dalam investasi jalan tol meliputi risiko pada tahap pra konstruksi (biaya perencanaan teknik akhir, biaya pengadaan tanah), tahap konstruksi (biaya konstruksi, biaya supervisi, biaya peralatan dan perlengkapan operasi, eskalasi, kontijensi, overhead Proyek, PPN, financial cost, bunga selama masa konstruksi) dan tahap pasca konstruksi (biaya operasi dan pemeliharaan). Untuk mengetahui tingkat risiko investasi, komponen risiko-risiko diatas dihitung faktor risikonya (FR). Risiko-risiko yang telah teridentifikasi diukur kemungkinan terjadinya (probabilitas) serta rata-rata dampak yang ditimbulkan oleh risiko tersebut terhadap investasi. Hasil pengukuran menyatakan level risiko. Level risiko menggambarkan sampai dimana risiko tersebut membahayakan bagi investasi. Level risiko dibagi ke dalam empat kelas dari yang paling berbahaya (level ekstrim), sampai yang paling ringan (level rendah). Seluruh risiko tersebut kemudian dikelola dengan melakukan tindakan untuk mencapai tingkat keuntungan investasi sesuai dengan yang diharapkan.
Kata Kunci : manajemen risiko, risiko investasi proyek jalan tol, tahap pra konstruksi, tahap konstruksi dan tahap pasca konstruksi
RISK ANALYSIS OF INVESTMENT PROJECT
DEPOK-ANTASARI TOLL ROAD
Ratna Ningrum (29105324) Master of Business Administration Date of Final examination (18/1/2008)
Date of Graduation (8/3/2008)
School of Business and Management, Institute Technology Bandung, 2008 Final Project Advisor : Dr. Ir. Sudarso Kaderi Wiryono
ABSTRACT
Toll road investment project is full of risks. The potential risks can lead to disadvantage such as failure to the target which is planned. This final project is trying to analyze the risk of Depok-Antasari toll road investment based on guide from Pusat Litbang Prasarana Transportasi, Badan Litbang PU Departemen Pekerjaan Umum no Pd. T-01-2005-B
Identification of risk has to be conducted at first . Risk identification of toll road investment is categorized into three stages; there are pre construction phase (license, study, design, and land acquisition), construction phase (financing, construction, equipment and force major during construction) and pasca construction phase (operation and maintenance, toll collection, debt, force major during operation)
Based on financing investment structure of toll road Depok-Antasari, there are several component of risks such as pre construction phase (cost of final technical, cost of land aqcuisitation design), construction phase (cost of construction, supervision cost, equipment and operation cost, escalation, contingencies, project overhead, value added tax, financial cost, interest during construction and pasca construction phase (cost of operation and maintenance). To know the level of investment risk, the above component of risks is calculated by how much the risk factor. Measuring of risk identification by measuring the probability and the impact of investment. This measurement indicates the level of risk. Level of risk describes the danger of the investment. The level of risk divided by four levels which is extreme level as a top of level until the lowest level. All of the risk is managed to get the target revenue and benefits.
Key Words: risk management, risk of toll road investment project, pre construction phase, construction phase and pasca construction phase.
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT atas berkat, rahmat, dan karuni-Nya, maka penyusunan proyek akhir ini dapat selesai sebagai salah satu syarat untuk menyelesaikan studi pada Program Magister Administrasi Bisnis, Institut Teknologi Bandung.
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi mengenai risiko investasi jalan tol di Indonesia khususnya untuk ruas jalan tol Depok-Antasari sepanjang 22,8 km yang dilakukan oleh investor swasta dalam hal ini konsorsium PT Citrawaspphutowa dan pembangunannya baru akan dimulai pertengahan tahun 2008 .
Pada kesempatan ini, penulis menyampaikan ucapan terima kasih kepada Bpk. Dr. Ir. Sudarso Kaderi Wiryono selaku dosen pembimbing, Bpk. Ir Didit Oemar Prihadi, MM, Bpk Ir Adi Wibowo dan Bpk Ir Nur Utomo dari PT Waskita Karya yang telah membantu selama proyek akhir ini, seluruh pengajar dan karyawan MBA-ITB, rekan-rekan angkatan 34 Eksekutif serta kepada Ibunda, Suami dan Ananda Rachel, Kakak, dan Adik untuk semua dukungan dan do’anya.
Kritik dan saran untuk kesempurnaan penelitian ini sangat diharapkan dan semoga dapat memberikan manfaat bagi pihak-pihak yang membutuhkan.
Bandung, Januari 2008
Penyusun
DAFTAR ISI
Halaman Judul………i
Lembar Pengesahan ………...…ii
ABSTRAK ...iii
ABSTRACT...iv
KATA PENGANTAR ...v
DAFTAR ISI ...vi
DAFTAR GAMBAR ...viii
DAFTAR TABEL ...ix
DAFTAR LAMPIRAN...x
BAB I PENDAHULUAN...1
1.1.Sejarah Perusahaan...1
1.2.Tujuan Perusahaan...3
1.3.Lingkup Bidang Usaha...3
1.3.1 Pendanaan...4
1.3.2 Perencanaan Teknis...4
1.3.3 Pengadaan Tanah...4
1.3.4 Pelaksanaan Konstruksi...4
1.3.5 Pengoperasian dan Pemeliharaan...4
1.3.6 Program Pendanaan...5
1.4.Proses Bisnis...5
1.4.1 Penetapan Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT)...7
1.4.2 Perjanjian Pengadaan Jalan Tol (PPJT)...7
1.4.3 Pengadaan Tanah...7
BAB II EKSPLORASI ISU BISNIS...11
2.1 Conseptual Framework...11
2.2 Analisis Situasi Bisnis...12
2.2.1 Jadwal Pelaksanaan ...16
2.2.2 Data Keuangan ...17
2.2.3 Struktur Organisasi...18
2.2.4 Rencana Anggaran Biaya dalam CAPEX (Capital Expenditure)...19
BAB III SOLUSI BISNIS...21
3.1Alternatif Solusi Bisnis...21
3.1.1 Pembatasan Msalah...22
3.1.2 Metodologi Pemecahan Masalah...23
3.1.3 Sistem Manajemen Risiko...25
3.2Analisis Solusi Bisnis...27
3.2.1 Klasifikasi Risiko Investasi...28
3.2.2 Daftar Risiko Investasi Jalan Tol ...31
3.2.2.1 Pelaksanan Survey ...34
3.2.3 Pengukuran Risiko Investasi Jalan Tol...41
3.2.3.1 Pengukuran Probabilitas Kejadian...41
3.2.3.2 Pengukuran Dampak Risiko Investasi...42
3.2.3.3 Analisis Risiko Investasi Jalan Tol...46
3.2.4 Perhitungan Tingkat Risiko Investasi Jalan Tol...47
3.2.5 Pengelolaan Risiko...50
3.2.5.1 Matriks Probabilitas dan Dampak...50
3.2.5.2 Level Risiko...51
3.2.5.3 Pengelolaan Risiko...56
3.2.5.3.1 Meminimalisasi Risiko (Risk Mitigation)...56
3.2.5.3.2 Menerima Risiko (Accept Risk)...58
3.2.5.3.3 Mitigasi Risiko Tahap Komersial...58
BAB IV RENCANA IMPLEMENTASI DAN KEBUTUHAN SUMBER DAYA...61
4.1Rencana Implementasi...61
4.2Kebutuhan Sumber Daya...64
4.2.1 Alokasi Risiko Investasi Jalan Tol...64
4.2.1.1 Prinsip Alokasi Risiko... 64
4.2.1.2 Alokasi Risiko Tahap Pra Konstruksi, Konstruksi dan Pasca Konstruksi....65
4.3 Saran...68
DAFTAR PUSTAKA... 70
LAMPIRAN...71
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 Tahapan Proses Tender sampai dengan Masa Konsesi...…...6
Gambar 1.2 Skema Badan Usaha Jalan Tol Sesudah Ada UU Jalan tahun 2004...6
Gambar 1.3 Pertumbuhan Jalan Tol di Indonesia (KM)………...8
Gambar 2.1 Penjualan Unit Kendaraan Domistik tahun 2000-2005 ...………..…...13
Gambar 2.2 Volume Arus Kendaraan Tahun 2000-2005...………..…...13
Gambar 2.3 Perkembangan Pertumbuhan Jalan Tol di Indonesia.... ...………..…...13
Gambar 2.4 Peta Proyak Jalan Tol Ruas Depok-Antasari... ...………..…...16
Gambar 2.5 Skedul Pelaksanaan Proyek Jalan Tol Depok-Antasari ...………..…...17
Gambar 2.6 Struktur Organisasi Konsorsium PT Citra Waspphutowa...………..…...18
Gambar 3.1 Tahap Pelaksanaan Proyek Akhir……….………24
Gambar 3.2 Diagram Alir Proses Manajemen Risiko...………...25
Gambar 3.2a Profil Pendidikan Responden...………..……...36
Gambar 3.3 Profil Jabatan Responden ………...………...……37
Gambar 3.4 Profil Kategori Responden ……...………...……37
Gambar 3.5 Profil Lokasi Responden ………...……...……37
Gambar 3.6 Matriks Kategori Risiko...….………...……47
Gambar 3.7 Kurva Distribusi Normal Probabilitas... ………...…….51
Gambar 3.8 Kurva Distribusi Normal Dampak... ………...…….52
Gambar 3.9 Pemetaan Risiko Alternatif 1...…...55
Gambar 3.10 Pemetaan Risiko Alternatif 2...……...56
DAFTAR TABEL
Tabel 1.1 Struktur Pemegang Saham Konsorsium PT Citra Waspphutowa...2
Tabel 1.2 Prioritas Pembangunan Jalan Tol Tahun 2005-2009….……... 8
Tabel 3.1 Kategori Risiko dalam Investasi Pembangunan Jlan Tol…...………...……...28
Tabel 3.2 Pelaksanaan Survey Wawancara………...…..34
Tabel 3.3 Institusi yang Terlibat dalam Pelaksanaan Survey Kuesioner...……35
Tabel 3.4 Institusi yang Terlibat dalam Pelaksanaan Survey Data sekunder……..…...……..36
Tabel 3.5 Komposisi Responden Survey…...36
Tabel 3.6 Hasil Identifikasi Risiko-Risiko yang Dihadapi pada Investasi Jalan Tol...….38
Tabel 3.7 Probabilitas Kejadian Risiko Investasi pada Tahap Pra Konstruksi………….…... 43
Tabel 3.8 Probabilitas Kejadian Risiko Investasi pada Tahap Konstruksi...…………... .43
Tabel 3.9 Probabilitas Kejadian Risiko Investasi pada Tahap Pasca Konstruksi…..……..….44
Tabel 3.10 Nilai Tipikal Dampak Risiko Investasi pada Tahap Pra Konstruksi...……… .44
Tabel 3.11 Nilai Tipikal Dampak Risiko Investasi pada Tahap Konstruksi ...………….….45
Tabel 3.12 Nilai Tipikal Dampak Risiko Investasi pada Tahap Pasca Konstruksi…………..45
Tabel 3.13 Kategorisasi Risiko………..………..…….46
Tabel 3.14 Perhitungan Tingkat Risiko Investasi pada Tahap Pra Konstruksi, Konstruksi dan Pasca Konstruksi………..49
Tabel 3.15 Probabilitas dan Dampak dari Masing-masing Risiko... ...………….…..50
Tabel 3.16 Skor Probabilitas...…………... 52
Tabel 3.17 Skor Dampak... ………..………..….….53
Tabel 3.18 Matriks Analisis Probabilitas dan Dampak ... ...………..53
Tabel 3.19 Skor dari Masing-masing risiko...………….. 54
Tabel 3.20 Level Risiko-risiko Investasi Jalan Tol Depok-Antasari...…………..…….55
Tabel 4.1 Alokasi Risiko pada Tahap Pra Konstruksi...………65
Tabel 4.2 Alokasi Risiko pada Tahap Konstruksi ………...………..66
Tabel 4.3 Alokasi Risiko pada Pasca Konstruksi ………...………...67
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran A. Formulir Survey Pendapat Kalangan Penentu Kebijakan/Regulator/Investor/ Kontraktor/Operator/Pakar Mengenai Risiko Investasi Jalan Tol
