BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
Investasi saham property dan real estate adalah salah satu pilihan investasi yang menarik. Industri property memiliki supply lahan yang terbatas sementara demand-nya terus bertambah. Dengan kondisi tersebut, dalam jangka panjang industri ini akan memilki prospek yang baik. Dengan pertimbangan tersebut, saham di sektor properti layak dipertimbangkan sebagai pilihan investasi.
Definisi property menurut SK Menteri Perumahan Rakyat no.05/KPTS/BKP4N/1995, Ps 1.a:4 property adalah hak tanah dan atau bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan. Real estatemerupakan tanah dan semua peningkatan permanen di atasnya termasuk bangunan-bangunan, seperti gedung, pembangunan jalan, tanah terbuka, dan segala bentuk pengembangan lainnya yang melekat secara permanen. Property adalah industri real estateditambah dengan hukum-hukum seperti sewa dan kepemilikan. Produk yang dihasilkan dari industri property dan real estate dapat berupa perumahan,
apartment, rumah toko, rumah kantor, gedung perkantoran, pusat perbelanjaan berupa mall, plaza, atau trade center.
Perkembangan industri real estate dan property begitu pesat saat ini dan akan
semakin besar di masa yang akan datang. Hal ini disebabkan oleh semakin
meningkatnya jumlah penduduk sedangkan supply tanah bersifat tetap. Diawal tahun
1968, industri real estate dan property mulai bermunculan dan mulai tahun 1984,
perusahaan real estate dan property yang terdaftar di BEI pada tahun 2013 berjumlah
46 perusahaan.
2.1. Tinjauan Pustaka
2.1.1. Price to Book Value
Nilai perusahaan merupakan penilaian investor terhadap tingkat keberhasilan perusahaan dalam mengelola sumber daya pada akhir tahun berjalan yang tercermin pada harga saham perusahaan. Jadi harga saham merupakan cerminan nilai suatu perusahaan. Semakin tinggi harga saham semakin tinggi pula nilai perusahaan, sebaliknya semakin rendah harga saham maka nilai perusahaan juga rendah atau kinerja perusahaan kurang baik. Nilai perusahaan diukur dengan price to book value yaitu rasio yang mengukur nilai perusahaan dengan membandingkan harga saham per lembar saham.
Sebuah saham dianggap terlalu mahal atau tinggi jika price to book value saat ini saham tersebut sudah di atas rata-rata price to book value
historisnya. Demikian sebaliknya, suatu saham dianggap masih murah atau wajar jika price to book value saham tersebut saat ini berada di bawah atau sama dengan rata-rata price to book value historisnya.
value) terhadap nilai bukunya sendiri (perusahaan) sehingga kita dapat mengukur tingkat harga saham apakah overvalued atau undervalued. Perhitungannya dilakukan dengan membagi harga saham (closing price)
dengan nilai buku per sahamnya.
Untuk perusahaan-perusahaan yang berjalan baik, umumnya rasio ini mencapai di atas satu, yang menunjukkan bahwa nilai pasar saham lebih besar dari nilai bukunya. Semakin besar rasio price to book value semakin tinggi perusahaan dinilai oleh para pemodal relatif dibandingkan dengan dana yang telah ditanamkan di perusahaan (Husnan, 1998).
Semakin rendah nilai price to book value suatu saham maka saham tersebut dikategorikan undervalued, yang mana sangat baik untuk memutuskan investasi jangka panjang. Nilai rendah price to book value ini disebabkan oleh turunnya harga saham, sehingga harga saham berada di bawah nilai bukunya atau nilai sebenarnya.
diasumsikan perusahaan bangkrut tiba-tiba (bankrupt immediately). Karena jika perusahaan bangkrut, maka kewajiban utamanya membayar utang terlebih dahulu, baru sisa aset (kalau ada) dibagikan kepada para pemegang saham. Kelemahan rasio keuangan ini adalah nilai ekuitas dipengaruhi langsung oleh saldo laba perusahaan.
Beberapa nilai yang berhubungan dengan saham yaitu nilai buku (book value), nilai pasar (market value) dan nilai intrinsik (intrinsic value). Mengetahui nilai pasar dan nilai intrinsik dapat digunakan untuk mengetahui saham-saham mana yang murah, tepat nilainya atau mahal.
1. Nilai buku
Nilai buku (book value) per lembar menunjukkan aktiva bersih (net assets) yang dimiliki oleh pemegang saham dengan memiliki satu lembar saham. Karena aktiva bersih sama dengan total ekuitas pemegang saham, maka nilai buku per lembar saham adalah total ekuitas dibagi dengan jumlah saham yang beredar (Hartono, 2000). 2. Nilai pasar
earnings dan arus kas perusahaan di masa yang akan datang. Nilai intrinsik
3. Nilai intrinsik adalah nilai sebenarnya dari saham. analisis fundamental untuk menghitung nilai intrinsik Hartono (2000 : 89), antara lain :
a. Pendekatan Present Value
Pendekatan nilai saat ini (present value) dari suatu saham adalah sama dengan present value arus kas yang diharapkan akan diterima oleh pemilik saham tersebut. Dividen merupakan arus kas bagi para pemegang saham menurut pendekatan the dividen discount model. Model ini dikembangkan menjadi dua model pendekatan yaitu : 1) Dividen Konstan Tidak Bertumbuh (Zero Growth Model)
Model ini didasarkan pada asumsi :
a) Keuntungan tidak berubah setiap tahunnya b) Semua keuntungan dibagikan sebagai dividen Sehingga harga saham dirumuskan :
Po = 𝐷𝐷𝑟𝑟 Dimana :
Po = Harga saham (nilai instrinsik) D = Dividen
r = Required rate of return (tingkat keuntungan yang dianggap relevan atau diharapkan)
2) Pertumbuhan Dividen yang Konstan (Constant Growth Model) Model ini didasarkan pada asumsi :
a) Tidak semua laba dibagikan
b) Laba ditahan diinvestasikan kembali Sehingga harga saham dirumuskan :
Po= 𝑘𝑘−𝑔𝑔𝐷𝐷1
Dimana :
Po = Harga saham (nilai instrinsik) D1 = Dividen pada periode 1
k = Required rate of return (tingkat keuntungan yang dianggap relevan atau diharapkan)
b. Pendekatan Price Earning Ratio (PER)
Dalam pendekatan ini harga saham (nilai instrinsik) dirumuskan sebagai berikut :
Dimana :
Po = harga saham (nilai instrinsik)
EPS = Earning Per Share (laba per saham) PER = Price Earning Ratio
2.1.2. Keunggulan Price to Book Value
Menurut Murhadi (2009:148) ada beberapa alasan mengapa investor menggunakan rasio harga terhadap nilai buku (price to book value) dalam analisis investasi: pertama, nilai buku sifatnya relatif stabil. Bagi investor yang kurang percaya terhadap estimasi arus kas, maka nilai buku merupakan cara yang paling sederhana untuk membandingkannya. Kedua, adanya praktik akuntansi yang relatif standar diantara perusahaan-perusahaan menyebabkan price to book value dapat dibandingkan antar berbagai perusahaan yang akhirnya dapat memberikan signal apakah nilai perusahaan
2.1.3. Kelemahan Price to Book Value
Namun ada beberapa kekurangan sehubungan dengan penggunaan rasio price to book value yakni: satu, nilai buku sangat dipengaruhi oleh kebijakan akuntansi yang diterapkan oleh perusahaan. Apabila penggunaan standar akuntansi yang berbeda di antara perusahaan-perusahaan maka ini akan mengakibatkan rasio price to book value tidak dapat diperbandingkan. Kedua, nilai buku mungkin tidak banyak artinya bagi perusahaan berbasis teknologi dan jasa karena perusahaan-perusahaan tersebut tidak memiliki aset nyata yang signifikan. Ketiga, nilai buku dari ekuitas akan menjadi negatif bila perusahaan selalu mengalami earnings yang negatif sehingga akan mengakibatkan nilai rasio price to book value juga negatif (Murhadi, 2009:148).
2.1.4. Signalling Theory
Keputusan manajer yang juga dapat dijadikan sinyal bahwa perusahaan berkinerja baik adalah perusahaan yang memutuskan mengambil dana dari eksternal. Perusahaan berani mengambil dana eksternal untuk membiayai suatu proyek meupakan suatu sinyal bahwa proyek tersebut memiliki nilai intrinsik yang tinggi. Penambahan hutang baru juga dapat menjadi sinyal karena hanya perusahaan yang prospek pendapatannya relatif stabil yang berani menambah hutang
Berdasarkan pembahasan teori signal di atas, pihak internal perusahaan atau manajemen membuat dan mempublikasikan laporan keuangan yang didalamnya terdapat angka-angka yang menunjukkan return on equity, debt to equity ratio, price earnings ratio dan price to book value
2.1.5. Teori Struktur Modal
Dalam keadaan ada pajak, Modigliani dan Miller (1958) berpendapat bahwa keputusan pendanaan menjadi relevan. Hal ini disebabkan oleh karena pada umumnya bunga yang dibayarkan (karena menggunakan hutang) bisa dipergunakan untuk mengurangi penghasilan yang dikenakan pajak (tax deductible). Dengan kata lain, apabila ada dua perusahaan yang memperoleh laba operasi yang sama, tetapi yang satu menggunakan hutang dan membayar bunga sedangkan satunya tidak, maka perusahaan yang membayar bunga akan membayar pajak penghasilan yang lebih kecil karena menghemat membayar pajak merupakan manfaat bagi pemilik perusahaan, maka tentunya nilai perusahaan yang menggunakan hutang akan lebih besar dari nilai perusahaan yang tidak menggunakan hutang. Karena itu Modigliani dan Miller (1958) berpendapat bahwa nilai perusahaan yang menggunakan hutang akan lebih besar daripada nilai perusahaan yang tidak menggunakan hutang.
2.1.6. Investasi
aset riil dapat berbentuk pembelian aset produktif, pendirian pabrik, pembukaan pertambangan. Tujuan investasi sendiri untuk mendapatkan keuntungan yang berupa dividen maupun selisih dari penjualan saham itu sendiri.
2.1.7. Saham
2.1.8. Laporan Keuangan
Menurut Myer (1961) yang dimaksud dengan laporan keuangan adalah:
Dua daftar yang disusun oleh akuntan pada akhir periode untuk suatu perusahaan. Kedua daftar itu adalah daftar neraca atau daftar posisi keuangan dan daftar pendapatan atau daftar laba rugi. Pada waktu akhir-akhir ini sudah menjadi kebiasaan bagi perseroan –perseroan untuk menambahkan daftar ketiga yaitu daftar surplus atau daftar laba yang tak dibagikan”.
Menurut Sjahrial (2013), laporan keuangan pada umumnya laporan neraca, rugi-laba, laporan ekuitas pemegang saham dan arus kas:
1. Laporan Neraca (Balance Sheet Statement)
Laporan neraca adalah ringkasan posisi keuangan perusahaan pada tanggal tertentu yang menunjukkan total aktiva dengan total kewajiban ditambah total ekuitas pemilik. Total aktiva terdiri dari aktiva lancar, investasi jangka panjang serta aktiva tetap berwujud dan tidak berwujud. Total pasiva terdiri dari utang lancar, utang tidak lancar, serta ekuitas pemilik.
2. Laporan Rugi-Laba (Income Statement)
Laporan rugi laba adalah ringkasan pendapatan dan beban, biaya perusahaan dalam periode tertentu diakhiri dengan laba laba atau rugi bersih periode akuntansi tertentu.
3. Laporan Ekuitas Pemegang Saham (Statement of Shares’holder Equity)
Laporan ekuitas pemegang saham menyajikan perubahan-perubahan pada pos-pos ekuitas. Pada umumnya, rincian pos-pos ekuitas, yaitu modal saham (biasa dan preferen), tambahan modal disetor, laba ditahan, saham treasury.
4. Laporan Arus Kas (Cash Flow Statement)
Laporan arus kas menunjukkan kas masuk (cash in) dan kas keluar (cash out) dari aktivitas operasi, pendanaan, dan investasi selama suatu periode akuntansi tertentu.
5. Catatan atas Laporan Keuangan
perubahan tersebut akan dijelaskan dan dampaknya dikuantifikasi dalam catatan atas laporan keuangan.
Laporan keuangan dipersiapkan atau dibuat dengan maksud untuk memberikan gambaran atau laporan kemajuan (progress report) secara periodik yang dilakukan pihak manajemen yang bersangkutan. Jadi laporan keuangan adalah bersifat historis serta menyeluruh dan sebagai suatu
progress report terdiri dari data-data yang merupakan hasil dari kombinasi antara fakta yang telah dicatat, prinsip-prinsip dan kebiasaan-kebiasaan di dalam akuntansi dan pendapat pribadi manajemen perusahaan yang bersangkutan.
2.2. Penelitian Terdahulu
Marlina (2013) meneliti pengaruh earning per share, return on equity, debt to equity ratio dan size terhadap price to book value. Peneliti menggunakan 22 perusahaan food and beverage di BEI periode 2006-2010 sebagai sampel penelitian. Hasil penelitian dengan analisis regresi menunjukkan bahwa earning per share, return on equity, debt to equity ratio berpengaruh positif signifikan terhadap price to book value. Size berpengaruh negatif tidak signifikan terhadap
price to book value. Earning per share, return on equity, debt to equity ratio, dan
size secara simultan berpengaruh signifikan terhadap price to book value.
independen dalam penelitian ini berpengaruh signifikan terhadap nilai perusahaan. Stuktur modal mempunyai pengaruh positif tidak signifikan terhadap nilai perusahaan, ukuran perusahaan mempunyai pengaruh positif signifikan terhadap nilai perusahaan, risiko perusahaan mempunyai pengaruh positif tidak signifikan terhadap nilai perusahaan. Perusahaan sebaiknya memperhatikan struktur modal, ukuran perusahaan dan risiko perusahaan sehingga dapat meningkatkan harga saham dan berdampak pada nilai perusahaan dimata investor.
Hidayati (2009) meneliti pengaruh return on asset, return on equity,
kepemilikan manajerial dan nilai perusahaan. Peneliti menggunakan 24 perusahaan manufaktur di BEI periode 2005-2007 sebagai sampel penelitian. Hasil penelitian dengan analisis regresi menunjukkan bahwa ROA berpengaruh signifikan terhadap nilai perusahaan. ROE terbukti tidak berpengaruh terhadap nilai perusahaan. Hal ini terjadi karena adanya penurunan terhadap rata-rata ROE yang disebabkan banyaknya perusahaan sampel yang mengalami kerugian. Kepemilikan manajerial juga terbukti tidak berpengaruh terhadap nilai perusahaan. Hal ini disebabkan karena masih rendahnya saham yang dimiliki manajerial dalam perusahaan sampel membuat kinerja manajemen juga cenderung rendah sehingga tidak mempengaruhi nilai perusahaan.
dan sampel yang memenuhi kriteria adalah sebanyak 22 perusahaan. Berdasarkan hasil penelitian profitabilitas berpengaruh signifikan positif terhadap nilai perusahaan. Economic value added berpengaruh signifikan positif terhadap nilai perusahaan. Risiko sistematis dan leverage tidak memiliki pengaruh terhadap nilai perusahaan.
Tabel 2.1 Penelitian Terdahulu
No Nama Peneliti (tahun)
Judul Variabel Penelitian Hasil Penelitian
1. Marlina (2013) Pengaruh Earning Per Share,
Return On Equity, Debt to Equity Ratio dan Size
Terhadap Price to Book Value
Price to Book Value
EPS, ROE, DER berpengaruh positif signifikan terhadap PBV. Size berpengaruh negatif tidak signifikan terhadap PBV. EPS,
ROE, DER, dan Size secara simultan berpengaruh signifikan terhadap Price to Book Value.
2. Prasetia
Secara simultan seluruh variabel
independen berpengaruh
signifikan terhadap nilai perusahaan. Stuktur modal dan risiko perusahaan mempunyai pengaruh positif tidak signifikan terhadap nilai perusahaan, ukuran perusahaan berpengaruh positif signifikan terhadap nilai perusahaan. terhadap nilai perusahaan. ROE, kepemilikan manajerial terbukti tidak berpengaruh terhadap nilai perusahaan.
4. Sari (2013) Pengaruh Profitabilitas,
Leverage, EVA dan LQ45 yang Terdaftar di BEI)
Profitabilitas dan Economic Value Added berpengaruh signifikan positif terhadap nilai perusahaan. Leverage dan risiko sistematis tidak memiliki pengaruh terhadap nilai perusahaan.
5. Sari (2013) Pengaruh Keputusan
Investasi, Keputusan
Keputusan investasi yang diukur dengan price earning ratio dan kebijakan dividen yang diukur dengan dividend payout ratio berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai perusahaan, keputusan pendanaan yang diukur dengan
debt to equity ratio berpengaruh negatif tidak signifikan terhadap nilai perusahaan.
2.3. Kerangka Konseptual
Berdasarkan latar belakang penelitian yang dikemukakan di atas dan berdasarkan penelitian terdahulu dapat diberikan gambaran kerangka berfikir sesuai dengan permasalahan yang ada dengan tujuan untuk mempermudah analisis, yaitu :
Gambar 2.1 Kerangka Konseptual
Return on equity merupakan rasio untuk mengukur laba bersih sesudah pajak dengan modal sendiri. Rasio ini menunjukkan efisiensi penggunaan modal sendiri. Semakin tinggi rasio ini, semakin baik (Kasmir, 2008). Return on equity
menggambarkan sejauh mana perusahaan menghasilkan laba yang bisa diperoleh pemegang saham. Rasio ini sangat diperhatikan oleh para pemegang saham. Para pemegang saham lebih memilih return on equity yang tinggi, karena tingginya
return on equity mengindikasikan keuntungan yang tinggi dibandingkan dengan besarnya investasi yang telah mereka lakukan. Dengan kata lain semakin tinggi
return on equity menunjukkan penggunaan modal sendiri yang dimiliki perusahaan semakin tinggi dapat menghasilkan laba bersih setelah pajak, maka
Return on Equity (𝑿𝑿𝟏𝟏)
Debt to Equity Ratio (𝑿𝑿𝟐𝟐)
Price to Book Value
didukung oleh penelitian yang dilakukan oleh Nasehah (2012) yang menyatakan bahwa return on equity berpengaruh positif terhadap price to book value. Berdasarkan pemikiran diatas maka hipotesis yang dapat diajukan adalah:
H1: Return on equity berpengaruh positif terhadap price to book value.
Debt to equity ratio dihitung dengan membandingkan total hutang dengan total modal sendiri. Pada tingkat tertentu, rasio debt to equity ratio dapat memberikan nilai terhadap perusahaan karena bisa digunakan umtuk meningkatkan produksi perusahaan yang akhirnya bisa meningkatkan laba. Akan tetapi, rasio debt to equity ratio yang terlalu tinggi akan merugikan bagi perusahaan. Hal ini dikarenakan perusahaan akan menanggung biaya modal yang besar sehingga laba yang diperoleh akan habis untuk membayar biaya modal tersebut (Sari, 2013).
Berbagai penelitian juga telah dilakukan untuk mengetahui hubungan antara debt to equity ratio dengan price to book value yaitu penelitian yang dilakukan oleh Nasehah (2012). Hasil penelitiannya mengemukakan bahwa debt to equity ratio tidak berpengaruh signifikan terhadap price to book value. Debt to equity ratio tidak memiliki pengaruh terhadap nilai perusahaan. Hal ini mengindikasikan apabila perusahaan menambah atau mengurangi sumber pendanaannya tidak akan mempengaruhi nilai perusahaan secara keseluruhan (Sari, 2013). Berdasarkan hasil penelitian Marlina (2013) yang menyatakan bahwa
hipotesis (H2a) yang menyatakan bahwa struktur modal (CS) berpengaruh positif terhadap nilai perusahaan dapat diterima atau tidak ditolak. Hal ini mengindikasikan bahwa kenaikan struktur modal mampu meningkatkan nilai perusahaan.
Hasil penelitian Hidayati (2010) , debt to equity ratio berpengaruh negatif dan tidak signifikan terhadap price to book value, maka sebaiknya perusahaan dalam menentukan struktur modalnya tidak sepenuhnya dibiayai dengan hutang. Meskipun dengan adanya hutang, perusahaan akan mendapatkan penghematan atas pajak, akan tetapi penggunaan hutang yang terlalu besar juga akan menyebabkan perusahaan akan semakin terbeban dalam pembayaran beban bunga sehingga akan menimbulkan risiko kebangkrutan yang semakin tinggi. Sejauh manfaat lebih besar, tambahan hutang masih diperkenankan. Apabila pengorbanan karena penggunaan hutang sudah lebih besar, maka tambahan hutang sudah tidak diperbolehkan.
Nasehah (2012) menguji pengaruh return on equity dan debt to equity ratio terhadap price to book value perusahaan manufaktur yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Metode pengambilan sampel menggunakan purposive sampling
Price earnings ratio adalah salah satu rasio yang paling sering digunakan karena cukup mudah dipahami oleh investor maupun calon investor. Nilai price earnings ratio yang rendah memberikan informasi kepada investor bahwa harga saham perusahaan pada kondisi murah atau layak untuk dibeli karena berpotensi naik. Bagi pihak perusahaan, dampak price earnings ratio mencerminkan indikator yang baik untuk menentukan stock return dimasa yang akan datang, dimana jika semakin tinggi price earnings ratio maka semakin tinggi pula harga per lembar saham suatu perusahaan dan mengindikasikan nilai perusahaan yang bagus, sehingga saham perusahaan tersebut termasuk blue chip dalam pasar modal.
Investor memiliki tanggapan yang berbeda terhadap nilai price earnings ratio yang dimiliki perusahaan, semua itu tergantung pada preferensi masing-masing investor. Investor yang suka mengambil risiko (risk seeker) memiliki kecenderungan untuk berspekulasi sehingga lebih menyukai price earnings ratio
yang semakin tinggi. Price earnings ratio yang semakin tinggi menunjukkan bahwa harga saham semakin meningkat dan dari peningkatan harga saham tersebut berpotensi mendatangkan keuntungan atas selisih harga saham yang terjadi. Investor yang cenderung menghindari risiko (risk averter) lebih menyukai nilai price earnings ratio yang rendah sebab nilai price earnings ratio yang rendah menunjukkan semakin besarnya dividen yang dibagikan serta semakin cepat kembalinya modal atas investasi yang dilakukan dan dengan harapan apabila mereka membeli saham yang harganya saat itu murah akan mendatangkan
earnings ratio dilihat investor sebagai ukuran kemampuan menghasilkan laba dimasa depan dari suatu perusahaan.
Price earnings ratio dipandang oleh para investor sebagai ukuran kekuatan perusahaan untuk memperoleh laba di masa yang akan datang (future earning power). Price earnings ratio menunjukkan besarnya harga setiap rupiah laba perusahaan. Di samping itu, price earnings ratio juga merupakan ukuran harga relatif dari sebuah saham perusahaan. Oleh karena itu, price earnings ratio
dapat dijadikan sebagai salah satu kriteria keputusan investasi saham. Nilai price earnings ratio juga mencerminkan nilai suatu perusahaan atau prospek perusahaan.
Sari (2013) meneliti pengaruh keputusan investasi, keputusan pendanaan dan kebijakan dividen terhadap nilai perusahaan. Sampel dalam penelitian ini adalah perusahaan manufaktur di Bursa Efek Indonesia periode 2009-2011 yang berjumlah 35 perusahaan. Untuk variabel keputusan investasi yang diukur dengan
price earnings ratio (PER) mempunyai nilai signifikan 0,003 lebih kecil dari taraf nyata yaitu 0,05. Berarti dapat disimpulkan keputusan investasi yang diukur dengan price earning ratio berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai perusahaan yang diukur dengan price to book value (PBV). Berdasarkan pemikiran diatas maka hipotesis yang diajukan adalah:
2.4. Hipotesis
Berdasarkan perumusan masalah dan kerangka konseptual yang telah diuraikan, maka dapat dirumuskan hipotesis penelitian adalah:
Return on equity, debt to equity ratio, price earnings ratio berpengaruh signifikan baik secara parsial maupun simultan terhadap price to book value
