TESIS
“STUDI KELAYAKAN PENDIRIAN KONDOTEL X DI
SANUR-BALI”
MADE NGURAH ANANDA DWITA
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
i
TESIS
“STUDI KELAYAKAN PENDIRIAN KONDOTEL X DI
SANUR-BALI”
MADE NGURAH ANANDA DWITA NIM : 1390662030
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI MANAJEMEN
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
ii
STUDI KELAYAKAN PENDIRIAN KONDOTEL X DI
SANUR-BALI
Tesis Untuk Memperoleh Gelar Magister Pada Program Magister, Program Studi Manajemen
Program Pascasarjana Universitas Udayana
MADE NGURAH ANANDA DWITA NIM : 1390662030
PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI MANAJEMEN
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
iii
Lembaran Pengesahan
Tesis Ini Telah Disetujui Tanggal
Pembimbing Utama, Pembimbing Pendamping
Prof. Dr. IG.B Wiksuana, SE., MS Dr. Luh Gede Sri Artini, SE.,MSi
NIP. 19610827 198601 1 001 NIP. 19720804 199702 2 001
Mengetahui,
Direktur
Program Pascasarjana Universitas Udayana
Ketua Program Studi Magister Manajemen Program Pascasarjana Universitas Udayana
Prof. Dr. dr. A. A. Raka Sudewi, Sp.S (K)
iv
Tesis Ini Telah Diuji pada Tanggal 23 Agustus 2016
Panitia Penguji Tesis Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana No : 4141/H14.4/HK/2016, Tanggal : 23 Agustus 2016
Ketua : Prof. Dr. I.G.B Wiksuana. SE.,MS
Anggota :
1. Dr. Luh Gede Sri Artini,SE.,MSi
2. Dr. I.B Panji Sedana, SE., M.Si
3. Dr. I.B Anom Purbawangsa, SE., MM
v
SURAT PERSYARATAN BEBAS PLAGIAT
Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah Tesis ini bebas plagiat.
Apabila di kemudian hari terdapat plagiat dalam karya ilmiah ini maka saya bersedia
menerima sanksi sesuai peraturan Mendiknas RI No 17 tahun 2010 dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
Denpasar,
(Made Ngurah Ananda Dwita)
NAMA : Made Ngurah Ananda Dwita
NIM : 1390662030
PROGRAM STUDI : Magister Manajemen
JUDUL TESIS : Studi Kelayakan Pendirian Kondotel X di
vi
UCAPAN TERIMA KASIH
Pertama-tama perkenankanlah penulis memanjatkan puji syukur kehadapan Ida Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena hanya atas asung wara nugraha-Nya/karunia-Nya, tesis ini dapat diselesaikan.
Pada kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. I.G.B Wiksuana, SE.,MS sebagai pembimbing utama yang dengan penuh perhatian telah memberikan dorongan, semangat, bimbingan, dan saran selama penulis mengikuti program Magister Manajemen, khususnya dalam penyelesaian tesis ini. Terima kasih sebesar-besarnya pula penulis sampaikan kepada Dr. Luh Gede Sri Artini, SE., MSi. Sebagai pembimbing pendamping yang dengan penuh perhatian dan kesabaran telah memberikan bimbingan dan saran kepada penulis.
Ucapan yang sama juga ditujukan kepada Rektor Universitas Udayana atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Magister di Universitas Udayana. Ucapan terima kasih ini juga ditujukan kepada Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana yang dijabat oleh Prof. Dr. dr. A. A. Raka Sudewi, Sp.S (K) atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk menjadi mahasiswa Program Magister pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Tidak lupa penulis ucapkan terimakasih kepada Dr. I Nyoman Mahendra Yasa, SE., M.Si sebagai Dekan Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Udayana atas ijin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti pendidikan program Magister. Pada kesempatan ini, penulis juga menyampaikan rasa terima kasih kepada Dr. Desak Ketut Sintaasih, SE., M.Si sebagai Ketua Program MM Universitas Udayana. Ungkapan terima kasih penulis sampaikan pula kepada para penguji tesis, yaitu Dr. I.B. Panji Sedana, SE.,MSi, Dr. I.B. Anom Purbawangsa,SE.,MM dan Dr. Henny Rahyuda, SE., MM., Ak yang telah memberikan masukan, saran, sanggahan, dan koreksi sehingga tesis ini dapat terwujud seperti ini.
Pada kesempatan ini penulis ucapkan terima kasih yang tulus disertai penghargaan kepada semua guru dan dosen yang telah membimbing penulis, mulai dari sekolah dasar sampai perguruan tinggi. Juga penulis ucapkan terima kasih kepada Bapak dan Ibu yang telah mengasuh dan membesarkan penulis, memberikan dasar-dasar berpikir logik dan suasana demokratis sehingga tercipta lahan yang baik untuk berkembangnya kreativitas. Akhirnya penulis sampaikan terima kasih kepada Putu Yesi Fransiska., teman-teman mahasiswa Program Magister Manajemen angkatan XXXI telah memberikan kepada penulis kesempatan untuk kelancaran tesis ini.
Semoga Ida Hyang Widi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa selalu melimpahkan rahmat-Nya kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaian tesis ini serta kepada penulis sekeluarga.
vii ABSTRAK
STUDI KELAYAKAN PENDIRIAN KONDOTEL X DI SANUR-BALI
Pesatnya pembangunan akomodasi pariwisata di daerah Bali, menarik minat investor untuk berinvestasi terutama pada proyek kondotel (kondominium hotel) yang dewasa ini semakin diminati. Kondotel X ini berlokasi di di Jalan Danau Tamblingan, Sanur – Bali. Dibangun ditanah seluas 1,970 m2 dengan fasilitas mewah seperti hotel, Kondotel X siap bersaing menjadi salah satu kondotel terbaik di Sanur. Pendirian Kondotel di Sanur-Bali merupakan investasi yang besar, berdasarkan hal tersebut perlu dilakukannya studi kelayakan dalam pendirian kondotel itu. Penelitian ini mengkaji investasi dari sisi investor pembeli kondotel.
Hasil analisis kelayakan aspek pasar dan pemasaran menunjukan bahwa pembangunan dinyatakan layak, karena masih adanya peluang pada tahun 2017 sebesar 5,880 kamar sedangkan pada tahun 2018 sebanyak 4,338 kamar. Sedangkan berdasarkan aspek pemasarannya dikatakan layak karena perusahaan sudah mengetahui posisi perusahaannya yang selanjutnya dapat menerapkan strategi yang sudah disiapkan.
Hasil analisis kelayakan aspek keuangan juga menunjukan bahwa pembangunan dinyatakan layak, hal ini ditunjukan oleh NPV (Positif) sebesar Rp 11,321,369,440, kemampuan proyek kondotel untuk mengembalikan modal yang diukur berdasarkan IRR sebesar 16.89% > 13,8% (biaya modal rata-rata tertimbang), Profitability Index 1.20 > 1 dan payback period dalam waktu 6 tahun 2 bulan.
viii
ABSTRACT
FEASIBILITY STUDY ESTABLISHMENT OF CONDOTEL X IN SANUR BALI
The rapid development of tourism accommodation in Bali, attracting investors to invest mainly in projects condotel (condominium hotel) which today is increasingly in demand condotel x is located in danau tamblingan street, Sanur-Bali. Built in land area 1,970m2 with luxury facilities such as hotels, condotel x is ready to compete to be the best Condotel in Sanur. Establishment Condotel in Sanur , Bali is a huge investment , therefore it is necessary to do a feasibility study into the establishment of the condotel . This study examines the investment of the investor buyer kondotel
The study results showed the market and marketing aspects of the development are eligible, because there are still have opportunities in 2017 amounted to 5,880 rooms, while in 2018 as many as 4,338 rooms. based on the marketing aspect is feasible, because the company already knows the position of the company and can further implement the strategies that have been prepared before.
The study results also showed that the financial aspects of the development are eligible, this is shown by NPV (Positive) amounting to Rp 11,321,369,440. The project's ability to return capital kondotel measured by IRR of 16.89%> 13.8% (cost of capital weighted average), Profitability Index 1.20> 1 and a payback period within 6 years and 2 months.
ix
PERNYATAAN ORISINALITAS ... v
UCAPAN TERIMA KASIH ... vi
2.4. Aspek-Aspek Studi Kelayakan Bisnis ... 20
2.4.1. Aspek Pasar dan Pemasaran ... 21
2.4.1.1. Segmentation, Targeting and Positioning ... 21
2.4.1.2. Matriks IFAS-EFAS ... 23
2.4.1.3. Matriks SWOT ... 26
2.4.1.4. Matriks Internal Eksternal (Matriks IE) ... 29
2.4.1.5. Tujuan Perusahaan dalam Pemasaran... 30
2.4.2. Aspek Keuangan ... 33
2.4.2.1. Metode Penilaian Kelayakan Investasi ... 43
x
4.2. Jenis dan Sumber data ... 60
4.3. Metode Pengumpulan Data ... 61
4.4. Metode Analisis Data ... 62
4.5. Asumsi-asumsi ... 69
BAB V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ... 72
5.1. Gambaran Umum Obyek Penelitian ... 72
5.1.1. Profil Kondotel X ... 72
5.1.2. Aspek-aspek dalam studi kelayakan ... 72
5.1.2.1. Aspek Pasar dan Pemasaran ... 72
5.1.2.2. Aspek Hukum ... 86
5.1.2.3. Aspek Teknis ... 92
5.1.2.4. Aspek Keuangan ... 93
5.1.2.5. Aspek Sosial Ekonomi ... 112
5.2. Pembahasan ... 112
5.2.1. Analisis Aspek Pasar ... 113
5.2.2. Analisis Aspek Pemasaran ... 113
5.2.3. Analisis Aspek Keuangan ... 117
BAB VI SIMPULAN DAN SARAN ... 118
6.1. Simpulan ... 118
6.2. Saran ... 120
xi
DAFTAR TABEL
No Nama Tabel Halaman
1.1 Pertumbuhan Jumlah Wisatawan Mancanegara yang Berkunjung
Ke Bali Periode 2010-2014 ... 3
1.2 Tingkat Hunian Kamar Pada Hotel Bintang di Bali (%) ... 4
1.3 Wisatawan Mancanegara yang Datang ke Indonesia Menurut Kebangsaan 2000 - 2014 ... 4
1.4 Rata-rata Pengeluaran Wisatawan Mancanegara per Kunjungan Menurut Negara tempat tinggal (US$) ... 5
2.1 Matriks SWOT ... 27
5.1 Jumlah Total Wisatawan yang Menginap di Hotel Vintang 3,4 dan 5 Di Bali ... 73
5.2 Peramalan Jumlah Wisatawan yang Menginap pada Hotel Berbintang 3,4 dan 5 di Bali ... 74
5.3 Hasil Perhitungan Peramalan Jumlah Wisatawan ... 75
5.4 Perhitungan Persentase Rata-rata Tingkat Hunian Ganda atas Kamar Hotel Berbintang 3,4 dan 5 di Bali ... 75
5.5 Perhitungan Rata-rata Lama Tamu Menginap pada Hotel Berbintang 3,4 dan 5 di Bali ... 76
5.6 Tingkat Hunian Kamar ... 77
5.7 Hasil Perhitungan Peramalan Kunjungan Wisatawan, Rata-rata Tingkat Hunian, Rata-rata Tamu menginap dan Rata-rata Tingkat Hunian Kamar (Hotel Berbintang 3,4 dan 5 di Bali) ... 78
5.8 Hasil Perhitungan Kebutuhan Kamar Hunian Double dan Kamar Single .. 79
5.9 Hasil Perhitungan Kamar Hunian Double, Single Hotel Bintang 3,4 dan 5 ... 80
5.10 Hasil Perhitungan Peluang Pasar Kamar Hunian Double, Single Hotel Bintang 3,4 dan 5 di Bali ... 80
5.11 Tabel EFAS ... 82
5.12 Tabel IFAS ... 84
5.13 Dasar Perhitungan Harga Sewa Kondotel ... 95
5.14 Perkiraan Asumsi Rata-rata Harga Sewa Kondotel X ... 96
5.15 Perkiraan Rata-rata Tingkat Hunian Kondotel X ... 97
5.16 Perhitungan Rata-rata Jumlah Unit Tersewa per Tahun Kondotel X ... 99
5.17 Variabel-Variabel Biaya 42 Unit Kondotel ... 102
5.18 Proyeksi Laba Rugi 42 Unit Kondotel Tahun 1 – 20 ... 103
5.19 Perhitungan Pendapatan Bersih Investor Pemilik Kondotel... 104
5.20 Proyeksi Arus Kasa Bersih (Proceed) Investor Pemilik Kondotel... 105
5.21 Perhitungan Biaya Modal Tertimbang (WACC) ... 107
5.22 Net Present Value ... 108
5.23 Profitability Index ... 109
5.24 Payback Period... 110
5.25 Analisis Sensitivitas ... 111
xii
xiii
DAFTAR GAMBAR
No Nama Gambar Halaman
2.1 Matriks IE ... 29
3.1Kerangka Berpikir Penelitian ... 55
4.1 Rancangan Penelitian ... 59
5.1 Matriks IE ... 85
xiv
DAFTAR LAMPIRAN
No Nama Lampiran Halaman
1 Rincian Biaya Pembangunan Kondotel X ... 123 2 Banyaknya Tamu Asing dan Domestik yang Menginap pada Hotel
