KEDUDUKAN HUKUM SEWA BELI DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN STUDI ATAS SEWA BELI ANTARA
PT PLN (PERSERO) WILAYAH SUMBAGUT DENGAN KARYAWAN
TESIS
Oleh
RIMA AGUSTINA
167011185/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
KEDUDUKAN HUKUM SEWA BELI DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN STUDI ATAS SEWA BELI ANTARA
PT PLN (PERSERO) WILAYAH SUMBAGUT DENGAN KARYAWAN
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
RIMA AGUSTINA
167011185/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Judul Tesis : KEDUDUKAN HUKUM SEWA BELI DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN STUDI ATAS SEWA BELI ANTARA PT. PLN
(PERSERO) WILAYAH SUMBAGUT DENGAN
KARYAWAN Nama Mahasiswa : RIMA AGUSTINA Nomor Pokok : 167011185
Program Studi : KENOTARIATAN
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum) (Notaris Suprayitno, SH, MKn)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum) (Prof.Dr.Budiman Ginting,SH,MHum)
Telah diuji pada
Tanggal : 26 April 2017
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota : 1. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
2. Notaris Suprayitno, SH, MKn
3. Dr. Mahmul Siregar, SH, MHum
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : RIMA AGUSTINA
Nim : 167011185
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : KEDUDUKAN HUKUM SEWA BELI DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
STUDI ATAS SEWA BELI ANTARA PT. PLN
(PERSERO) WILAYAH SUMBAGUT DENGAN
KARYAWAN
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : RIMA AGUSTINA
i
ABSTRAK
Tanah merupakan kebutuhan dasar setiap manusia. Manusia beraktifitas, bermasyarakat, dan dalam melangsungkan kehidupannya memerlukan tanah, yang hidup dengan memanfaatkan sumber daya alam yang ada baik di permukaan, di dalam tubuh bumi, maupun di atas permukaan bumi. Demikian besar keberadaan tanah bagi kehidupan, sehingga tanah menjadi bagian dasar dari kebutuhan manusia. maka yang menjadi permasalahan dalam penelitian ini dapat dirumuskan sebagai berikut : Bagaimana kedudukan hukum karyawan PT PLN (Persero) terhadap perjanjian sewa beli rumah negara menurut UU Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Pemukiman, Bagaimana proses peralihan hak atas tanah dan bangunan yang telah dilakukan PT PLN (PERSERO) Wilayah Sumbagut dengan karyawannya melaui perjanjian sewa beli, Bagaimana perlindungan hukum bagi karyawan dalam peralihan hak atas tanah dan bangunan milik PT PLN (PERSERO) Wilayah Sumbagut melalui perjanjian sewa beli.
Penelitian tesis ini merupakan penelitian yang menggunakan penelitian
deskriptif analitis Sedangkan Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah
yuridis normatif yang disebut juga sebagai penelitian doktrinal (doctrinal research)
yaitu suatu penelitian yang menganalisis hukum baik yang tertulis di dalam buku. Kedudukan hukum karyawan PT PLN (Persero) terhadap perjanjian sewa beli rumah negara sangat lemah, oleh karena peralihan tanah dan bangunan digunakan dengan memakai perjanjian sewa beli yang bentuknya bersifat baku yang isinya telah ditentukan oleh PT PLN (Persero) pihak karyawan PT PLN (Persero) dan Pejabat Umum (Notaris), dengan demikian perjanjian yang dibuat tersebut menjadi tidak seimbang antara PT PLN (Persero) dengan karyawannya dan lebih mementingkan dari pihak PT PLN (Persero) saja dan perjanjian sewa beli tidak cocok digunakan untuk benda tidak bergerak, khususnya tanah dan bangunan, sehingga PP No 40 Tahun 1994 perlu dicabut dan perjanjian sewa beli tetap dilakukan sebaiknya dibuat dihadapan pejabat umum (notaries) yang mana isinya juga melibatkan kedua belah pihak. Semua perjanjian sewa beli, diterangkan bahwa peralihan hak kepemilikan barang baru terjadi pada hari pembayaran sewa bulan terakhir atau apabila dilakukan pelunasan harga barang sebelum waktu yang ditentukan berakhir. Selama harga barang belum dibayar lunas, maka barang yang menjadi obyek perjanjian. Perlindungan hukum bagi Karyawan PT PLN (Persero) dalam perjanjian sewa beli tanah dan bangunan belum sepenuhnya mencerminkan kepentingan dari karyawan (sangat lemah) dikarenakan perjanjian sewa beli tersebut belum diatur lebih rinci oleh pemerintah dan sehingga dalam prakteknya bertentangan dengan asas perumahan dan permukiman UU No 1 Tahun 2011.
ii
ABSTRACT
Land is the basic need for human beings who do their social activities by using natural resources on the earth’s surface and in the bowels of the earth. Since its existence is very beneficial for human life, land becomes human basic need. The research problems were as follows: how about the legal domicile of the employees of PT PLN (Persero) in hire-purchase contract of official residence according to Law No. 1/2011 on Residence and Settlement, how about the process of land and building right transfer done by PT PLN (Persero) Wilayah Sumbagut and its employees through hire-purchase contract, how about legal protection for employees in the land and building title transfer, and how about the building owned by PT PLN (Persero) Wilayah Sumbagut through hire-purchase contract.
The research used descriptive analytic and juridical normative method which is also called doctrinal research which analyzed legal provisions written in books.
Legal domicile of employees at PT PLN (Persero) on hire-purchase contract of official residence is weak because land and building title transfer uses standard hire-purchase contract which content has been determined by PT PLN (Persero), its employees, and Public Official (Notary). Therefore, the contract is not equal between PT PLN and its employees. It puts more importance on PT PLN (Persero) than on its employees, and it should not be used for immovable property, especially land and building so that PP No. 40/1994 should be revoked. Hire-purchase contract should be made before a Notary and its content should involve both parties. In all hire-purchase contracts, it is stated that the transfer of property rights is valid in the last month of rental payment or the paying off the property before it is due. Before the property is paid off, it is still an agreement object. Legal protection for the employees of PT PLN (Persero) in the land and building hire-purchase contract does not take side with the employees (very weak position) because it is not regulated in detail by the Government so that in practice it is contrary to the principle of residence and settlement in Law No. 1/2011.
iii
KATA PENGANTAR
ِﻢـــــــْﺴِﺒِﮭﱠﻠﻟﺄِﻨَﻤْﺣﱠﺮﻟﺄِﻤْﯿِﺣﱠﺮﻟأ
Syukur Alhamdulillah diucapkan kehadirat Allah SWT yang telah
memberikan nikmat hidup bagi umat manusia dan karena rahmat dan kehendak-Nya
telah dapat diselesaikan penulisan tesis ini yang berjudul “KEDUDUKAN HUKUM
SEWA BELI DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
STUDI ATAS SEWA BELI ANTARA PT PLN (PERSERO) WILAYAH
SUMBAGUT DENGAN KARYAWAN”. Shalawat dan salam tidak lupa pula
disanjungkan kepada Nabi Muhammad SAW yang telah membawa manusia dari
alam kegelapan sampai kealam yang penuh dengan ilmu pengetahuan.
Penulisan tesis ini merupakan salah satu persyaratan untuk memperoleh gelar
Magister Kenotariatan (M.Kn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Penyusunan tesis ini tidak mungkin berhasil diselesaikan tanpa kesempatan, bantuan,
bimbingan, arahan, serta dorongan semangat dari berbagai pihak yang diberikan oleh
penulis. Untuk itu ucapan terimakasih dan penghargaan setinggi-tingginya
disampaikan kepada:Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN., Ibu Dr.
T. Keizerina Devi A. SH, CN, M.Hum., Bapak Notaris Suprayitno, SH, M.Kn.,
Dr. Mahmul Siregar, SH, M.Hum., dan Dr. Rosnidar Sembiring, SH, M.Hum.,
selaku komisi pembimbing dan penguji yang telah dengan tulus ikhlas memberikan
bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.
Selanjutnya ucapan terimakasih kepada :
1. Bapak Prof. Dr. Runtung, S.H, M.Hum, selaku Rektor Universitas Sumatera
Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan selama menyelesaikan
pendidikan di Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas HukumUniversitas
Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan
iv
3. Ibu Dr. T. Keizerina Devi A. SH, CN, M.Hum., selaku Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah
memberikan dorongan kepada penulis untuk segera menyelesaikan penulisan
tesis ini.
4. Bapak Dr. Edy Ikhsan SH, MA, selaku Sekretaris Program Studi Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah
memberikan dorongan kepada penulis untuk segera menyelesaikan penulisan
tesis ini.
5. Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara, yang telah memberikan ilmu pengetahuan, bimbingan serta
arahan yang sangat bermanfaat selama penulis mengikuti proses kegiatan
perkuliahan.
6. Seluruh staff/ pegawai di Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, yang telah banyak memberikan bantuan kepada
penulis selama ini dalam menjalankan pendidikan.
7. Untuk ibu, adik, suami, anak dan seluruh teman serta family saya atas doa dan
supportnya, sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini.
8. Untuk Nurhabibah kemalaputri, Rizky Andika Putra, Surti Marlina Hutahaean,
Siti Rahmah atas doa dan supportnya, sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis
ini.
9. Terimakasih saya ucapkan kepada PT PLN (Persero) yang telah memberikan
data dan telah berkenan untuk saya wawancara sehingga penulis dapat
menyelesaikan tesis ini.
10. Terimakasih saya ucapkan kepada Bapak Jayandaren yang telah membantu saya
dalam hal menjelaskan kronologi kasus sehingga penulis dapat menyelesaikan
tesis ini.
Semoga Allah SWT senantiasa memberikan Rahmat dan Karunia-Nya kepada
semua pihak yang telah memberikan segala bantuan. Disadari sepenuhnya bahwa
v
karena masih kurangnya ilmu pengetahuan dan pengalaman yang dimiliki, untuk itu
diharapkan dengan segala kerendahan hati diharapkan kritik dan saran dari semua
pihak demi tercapainya kesempurnaan sehingga tesis ini dapat berguna bagi
pembangunan pengetahuan hukum. Amin Yaa Rabbal’alamin.
Wassalammu’alaikumWr. Wb. Medan, April 2017
Penulis
vi
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama : Rima Agustina, S.H
Tempat/Tanggal Lahir : Medan, 29 September 1972
Alamat : Jalan Pelita II Nomor 31 A, Medan
Jenis Kelamin : Perempuan
Umur : 46 Tahun
Kewarganegaraan : Indonesia
Nama Ayah : Jonadab Sahertian
Nama Ibu : Hj. Hotmaria Harahap, S.H., CN
II. PENDIDIKAN
TK : Medan
Sekolah Dasar : Medan
Sekolah Menengah Pertama : Medan
Sekolah Menengah Atas : Medan
S1 Universitas : Universitas Pancasila
vii DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT... ii
KATA PENGANTAR ... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI... vii
BAB I. PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 17
C. Tujuan Penelitian ... 17
D. Manfaat Penelitian ... 18
E. Keaslian Penelitian... 19
F. Kerangka Teori dan Konsepsi... 19
1. Kerangka Teori ... 19
2. Konsepsi... 23
G. Metode Penelitian... 25
1. Sifat dan Jenis Penelitian ... 26
2. Sumber Data... 26
3. Tehnik Pengumpulan Data... 27
4. Alat Pengumpulan Data ... 28
5. Analisis Data ... 28
BAB II. KEDUDUKAN HUKUM KARYAWAN PT PLN (PERSERO) TERHADAP PERJANJIAN SEWA BELI RUMAH NEGARA MENURUT UU NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN PEMUKIMAN ... 30
A. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Sewa Beli... 30
1. Perjanjian Sewa Beli Pada Umumnya ... 30
viii
3. Perbedaan Perjanjian Sewa Beli Dengan Perjanjian
Lainnya... 40
4. Para Pihak Dalam Perjanjian Sewa Beli ... 45
5. Bentuk Dan Isi Perjanjian Sewa Beli ... 46
6. Berakhirnya Perjanjian Sewa Beli ... 47
B. PT PLN (PERSERO) Wilayah Sumatera Bagian Utara ... 48
1. Sejarah Perusahaan PT PLN (Persero)... 48
2. PT PLN (Persero) Sebagai BUMN ... 52
C. Peruntukan Rumah Negara PT. PLN (Persero)... 55
1. Tinjauan Umum Tentang Rumah Negara ... 55
2. Peruntukan Rumah Negara Di PT PLN (Persero) ... 61
D. Kedudukan Hukum Karyawan Di PT PLN (Persero) Terhadap Perjanjian Sewa Beli Rumah Dinas ... 63
BAB III PROSES PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN YANG TELAH DILAKUKAN PT PLN (PERSERO) DENGAN KARYAWAN MELALUI PERJANJIAN SEWA BELI ... 68
A. Proses Pengalihan Hak Atas Tanah... 68
1. Hak Penguasaan Atas Tanah... 68
2. Tata Cara Memperoleh Hak Atas Tanah... 70
3. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Sewa Beli... 80
B. Penerapan Perjanjian Sewa Beli Di Indonesia ... 84
C. Pengaturan Hukum Sewa Beli Rumas Dinas PT PLN (Persero) 88 1. Dasar Hukum Perjanjian Sewa Beli... 88
2. Dasar Hukum Sewa Beli Rumah Dinas PT PLN (Persero) . 91 BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KARYAWAN DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN MILIK PT PLN (PERSERO) WILAYAH SUMBAGUT MELALUI PERJANJIAN SEWA BELI ... 97
ix
B. Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Pada Perjanjian Sewa Beli
Tanah Dan Bangunan... 100
BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN ... 110
A. Kesimpulan ... 110
B. Saran... 111
