BAB I
PENDAHULUAN
A.Latar Belakang
Kebutuhan dasar manusia dalam menjalani kehidupannya minimal adalah
ketersediaan akan pangan, papan dan sandang,dalam konstitusi yaitu
Undang-Undang Dasar 1945 pada Pasal 28H ayat (1) dinyatakan bahwa:
“hak setiap orang untuk hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal dan
mendapatkan lingkungan hidup baik dan sehat”.
Pemenuhan atas kebutuhan dasar tersebut dalam konteks kenegaraan, merupakan
hak rakyat sesuai Pasal 25 Deklarasi Hak Asasi Manusia, yang berarti:
“terpenuhinya kebutuhan pangan, pakaian, perumahan, perawatan medis dan
pelayanan sosial yang diperlukan”.4
Dalam rangka kelangsungan kehidupannya, ketersediaan papan/ perumahan
berarti adanya bangunan rumah sebagai tempat tinggal bagi setiap orang dan
keluarganya sebagai warga Negara yang merupakan salah satu tanggung jawab
Negara. Pada kenyataannya, pengadaan papan/perumahan saja tidak cukup, tetapi
pemilikan rumah oleh warga Negara harus dibarengi dengan adanya lingkungan
perumahan dan permukiman yang layak, sehat, aman, serasi dan teratur dan hal itu
merupakan faktor penting dalam peningkatan harkat dan martabat kehidupan
4
warga Negara. Dalam rangka meningkatkan harkat dan martabat kehidupan warga
Negara, maka pemilikan rumah harus didukung oleh sarana dan prasarana yang
mendukung ketertiban, keamanan dan kenyamanan, tidak hanya keamanan fisik
tetapi dikaitkan dengan keamanan dalam penguasaan dan penggunaan tanah dan
rumah berupa pemberian jaminan kepastian hukum dalam pemilikan dan
pemanfaatan rumah tersebut. Semua itu tidak lepas dari tugas dan peran Negara
dalam rangka mensejahterakan rakyat.5
Amanah Undang-Undang Dasar 1945, Pasal 28H ayat (1), pemerintah
telah menetapkan kebijakannya, salah satunya adalah Undang-Undang Nomor 4
Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman yang telah diganti
dengan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman (selanjutnya disebut UUPKP). Dengan adanya Undang-Undang ini
ditujukan agar dapat memberikan kepastian hukum dalam melindungi masyarakat
agar mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau
didalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan. Disamping
sebagai tanggung jawab Negara untuk melindungi masyarakatnya, perumahan
yang merupakan salah satu sektor properti memiliki peran penting dalam
pertumbuhan ekonomi. Akan tetapi, pemerintah dalam menjalani tanggung
jawabnya tidak mampu melakukannya sendiri, maka dari itu diperlukan peran
swasta yang dapat membantu pihak pemerintah dalam mengembangkan rumah
bagi masyarakat.
Tingginya kebutuhan rumah seiring dengan pertumbuhan penduduk di
Indonesia serta perkembangan teknologi dan ekonomi, maka terdapat potensi
5
besar di sektor properti. Bahkan Asosiasi Real Estate Indonesia menyatakan
pertumbuhan bisnis properti di Indonesia pada Tahun 2014 berkisar 15-20 persen
dan memperkirakan pertumbuhan bisnis properti pada Tahun 2015 berkisar 20-30
persen.6 Besarnya peluang pada bisnis properti, ada satu bidang yang tidak dapat
dipisahkan dari keberadaan penyedia jasa konsultasi properti yang biasa disebut
sebagai agen properti. Keberadaan agen properti sejalan dengan keinginan sesuatu
yang serba cepat dan sesuai dengan keinginan masyarakat. Maka peluang agen
properti ini sangat besar karena kebanyakan orang tidak memiliki waktu yang
cukup untuk mencari, melakukan survei dan bernegosiasi dalam hal mencari
properti yang mereka butuhkan, para agen properti ini sebagai perwakilan mereka
untuk mendapatkan properti yang mereka dambakan.7 Agen properti disini
sebagai perantara antara penjual dan pembeli, agar negosiasi dapat berjalan
dengan baik dan bertindak sebagai penengah apabila ada hambatan dalam proses
negosiasi. Apabila antara penjual dan pembeli dapat mencapai kata sepakat dan
dilanjutkan pada proses transaksi, maka agen properti tersebut berhak
mendapatkan komisi atau fee dari hasil transaksi unit properti tadi.8
Kesepakatan yang terjadi antara agen properti dengan pemilik rumah
selanjutnya dituangkan dalam suatu bentuk perjanjian tertulis. Mengenai
perjanjian maka tidak lepas dari Buku III KUH Perdata, dimana dalam Pasal 1313
KUH Perdata dinyatakan, ”Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana
satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”.
Yang dirumuskan saling mengikatkan diri, artinya pihak yang satu mengikatkan
6
Rei.Or.Id, “Bisnis Properti Tumbuh 30 Persen”, http://rei.or.id/liputan-57-bisnis properti tumbuh 30persen, diakses pada tanggal 16 Oktober 2015 pukul 21.30 WIB.
7
Achmad Soheh, Cara Jitu Untuk Kaya Dengan Bisnis Properti,Jakarta, Bhuana Ilmu Populer,2012, hal 7.
8
diri pada pihak yang lain dan pihak yang lain juga mengikatkan diri pada pihak
yang satu. Jadi, ada persetujuan antara para pihak.
Menurut Abdulkadir Muhammad, konsep perjanjian dapat dirumuskan
dalam arti sempit sebagai berikut:
“Perjanjian adalah persetujuan dengan mana dua pihak atau lebih saling
mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu hal yang bersifat kebendaan di bidang
harta kekayaan”.
Defenisi ini jelas menunjukkan telah terjadi persetujuan antara para pihak, untuk
melaksanakan suatu hal yang bersifat kebendaan (zakelijk) sebagai objek
perjanjian.9 Mengenai perjanjian yang dibuat antara agen properti dengan pemilik
rumah yang memakai jasa agen properti, perjanjian yang dipakai biasanya adalah
perjanjian baku. Menurut Mariam Darus Badrulzaman, perjanjian baku dapat
dibedakan menjadi empat jenis, yaitu:
1. Perjanjian baku sepihak atau perjanjian adhesi adalah perjanjian yang
isinya ditentukan oleh pihak yang kuat kedudukannya didalam perjanjian itu. Pihak yang kuat disini ialah pihak kreditur yang lazimnya mempunyai posisi (ekonomi) kuat dibandingkan pihak debitur.
2. Perjanjian baku timbal balik adalah perjanjian baku yang isinya ditentukan
oleh kedua pihak, misalnya perjanjian baku yang pihak-pihaknya terdiri dari pihak kreditor dan pihak lainnya seperti debitor. Kedua pihak lazimnya terikat dalam organisasi, misalnya pada perjanjian buruh kolektif.
3. Perjanjian baku yang ditetapkan pemerintah, ialah perjanjian baku yang
isinya ditentukan pemerintah terhadap perbuatan hukum tertentu, misalnya perjanjian yang mempunyai objek hak-hak atas tanah.
4. Perjanjian baku yang ditentukan di lingkungan notaris atau advokat adalah
perjanjian yang konsepnya semula sudah disediakan untuk memenuhi permintaan dari anggota masyarakat yang minta bantuan notaris atau
advokat yang bersangkutan.10
9
Abdulkadir Muhammad, Hukum Perdata Indonesia,Bandung , Citra Aditya Bakti, 2010, hal 290.
10
Perjanjian baku yang biasa dipakai oleh pihak agen properti adalah model
perjanjian baku sepihak/ adhesi, yang dalam prakteknya perjanjian baku sepihak
ini memiliki berbagai jenis yang bisaa dalam kalangan bisnis properti, dikenal
perjanjian/ listing seperti:
a. Eksklusif listing
Merupakan satu bentuk listing yang sifatnya terikat pada salah satu broker
/ agen properti yang telah ditunjuk oleh pemilik properti, dan pemilik
properti tidak boleh memberikan mandat penjualan properti kepada agen /
broker lain. Karena bersifat eksklusif, bahkan anggota keluarga atau
pemilik properti itu sendiri pun tidak boleh melakukan penjualan
propertinya. Dan kerjasama ini memiliki jangka waktu sesuai dengan
kesepakan kedua belah pihak.
b. Sole agent
Ini merupakan salah satu bentuk listing yang sifatnya terikat pada salah
satu broker yang telah ditunjuk oleh pemilik properti. Hampir sama
dengan eksklusif, namun pemilik properti juga boleh menjual properti
tersebut.
c. Open listing
Bentuk listing yang tidak terikat pada salah satu broker / agen properti.
Semua broker / agen properti berhak memasarkan penjualan properti
tersebut, tanpa terikat waktu / fleksibel. Dalam arti sederhananya siapa
yang membawa pembeli dan deal dengan harga jual propertinya, dialah
yang akan mendapatkan komisi / fee dari pemilik properti.
d. Net listing
Merupakan salah satu bentuk listing dimana pemilik properti menetapkan
harga net atau minimal dari penjualan propertinya, diluar biaya yang harus
dikeluarkan oleh pemilik seperti komisi, pajak penjualan atau biaya
notaris.11
11
Kompas.com,Apa itu “listing”
Prakteknya, agen PT. Bursa Properti memakai bentuk perjanjian baku
yang berupa eksklusif listing dimana bentuk listing (perjanjian) ini sifatnya terikat
pada salah satu broker / agen properti yang telah ditunjuk oleh pemilik properti,
dan pemilik properti tidak boleh memberikan mandat penjualan properti kepada
agen / broker lain. Karena bersifat eksklusif, bahkan anggota keluarga atau
pemilik properti itu sendiri pun tidak boleh melakukan penjualan propertinya. Dan
kerjasama ini memiliki jangka waktu sesuai dengan kesepakan kedua belah pihak.
Namun mengenai keabsahan eksklusif listing ini dimata hukum belum mempunyai
kejelasan dan perjanjian baku yang dibuat oleh pihak agen pemasaran PT. Bursa
Properti ini tentunya memiliki kelemahan yang dapat menjadi sengketa
dikemudian hari. Berangkat dari rasa penasaran penulis terhadap permasalahan
yang ada pada perjanjian antara agen pemasaran perusahaan properti PT. Bursa
Properti Medan ini, maka penulis memiliki tiga permasalahan, seperti bagaimana
keabsahan bentuk perjanjian eksklusif listing di mata hukum, lalu bagaimana
kedudukan dan pengaturan hukum mengenai agen pemasaran properti dan tentang
bagaimana upaya penyelesaian sengketa yang terjadi dengan pemilik rumah, yang
semuanya akan dijawab pada bab empat di dalam skripsi ini. Berdasarkan
permasalahan yang ada, maka menarik untuk dikaji hal-hal tersebut lebih dalam
dengan melakukan penelitian untuk penulisan skripsi dengan judul“Kajian
Yuridis Terhadap Perjanjian Antara Agen Pemasaran Perusahaan Properti
B. Rumusan Masalah
Setiap pelaksanaan penelitian penting diuraikan permasalahan karena
dengan hal yang demikian dapat diketahui pembatasan dari pelaksanaan penelitian
dan pembahasan yang akan dilakukan.
Adapun permasalahan yang diajukan dalam penelitian ini adalah
1. Bagaimana Keabsahan bentuk perjanjian Eksklusif Listing yang dibuat
antara agen pemasaran perusahaan properti dengan pemilik rumah dimata
hukum ?
2. Bagaimana kedudukan dan pengaturan hukum mengenai agen pemasaran
properti?
3. Bagaimana upaya penyelesaian sengketa yang terjadi antara agen
pemasaran perusahaan properti dengan pemilik rumah?
C. Tujuan Penulisan
Tujuan utama penulisan ini adalah sebagai pemenuhan tugas akhir untuk
memperoleh gelar Sarjana Hukum di Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara. Adapun perumusan masalah yang telah dikemukakan diatas, maka tujuan
penelitian dalam skripsi ini adalah:
1. Untuk mengetahui keabsahan bentuk perjanjian eksklusif listing di mata
hukum.
2. Untuk mengetahui kedudukan agen pemasaran perusahaan properti dan
pengaturan hukum agen pemasaran perusahaan properti.
3. Untuk mengetahui upaya penyelesaian sengketa antara agen pemasaran
D. Manfaat Penulisan
Adapun manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Secara teoritis yaitu, penelitian ini diharapkan memberikan kontribusi pada
bidang hukum, khususnya perjanjian antara agen pemasaran perusahaan
properti dengan pemilik rumah dan penyelesaian sengketa yang terjadi
antara agen pemasaran perusahaan properti dengan pemilik rumah.
2. Secara praktis yaitu, untuk memberikan sumbangan pemikiran untuk
mahasiswa, agen pemasaran perusahaan properti dan masyarakat sebagai
rujukan dalam mengembangkan ilmu pengetahuan khususnya di bidang
perjanjian.
E. Keaslian Penulisan
Penulisan skripsi yang berjudul “Kajian Yuridis Terhadap Perjanjian
Antara Agen Pemasaran Perusahaan Properti dan Pemilik Rumah” (Studi Pada
PT.Bursa Properti Medan). Ini pada prinsipnya merupakan buah pikiran penulis
sendiri, dibuat dengan melakukan penelitian dengan melihat beberapa referensi
sumber bacaan seperti buku-buku dari perpustakaan, media elektronik yang
memiliki hubungan dengan judul ini, sekaligus mencari data yang bersumber dari
riset lapangan di PT. Bursa Properti Medan sebagai sumber langsung dari
penyusunan skripsi ini.
Judul skripsi ini juga telah melewati pemeriksaan dari Perpustakaan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara/Pusat Dokumentasi dan Informasi
Hukum FH USU dan berdasarkan hasilnya, menyatakan judul yang penulis buat
Adapun judul-judul skripsi yang telah ada dan berkaitan dengan judul
penulis adalah
1. Raymon Saptahari (110200211) “HUKUM PERJANJIAN ANTARA
AGEN PEMASARAN PERUSAHAAN PROPERTIONE DAN
PEMILIK RUMAH/TANAH (STUDI PADA PERUSAHAAN
PROPERTI ONE)” dengan permasalahan :
a. Bagaimana pengaturan hubungan hukum yang terjadi antara agen
pemasaran properti dan pemilik rumah/tanah ?
b. Apa saja kelemahan dan masalah yang terdapat dalam perjanjian
antara agen pemasaran properti perusahaan PropertiOne dan
pemilik rumah/tanah ?
c. Bagamana Penyelesaian masalah yang dilakukan perusahaan
PropertiOne sebagai perantara jika terjadi wanprestasi dalam
pelaksanaan perjanjian dengan pemilik rumah atau tanah ?
2. Robertus Waskito Yuwono ,S.H. dalam Tesisnya “PERLINDUNGAN
HUKUM BAGI AGEN JASA PERANTARA PROPERTI (BROKER
PROPERTI) DALAM STATUS EKSKLUSIF LISTING”
F. Metode Penelitian
Penelitian merupakan sarana pokok dalam perkembangan ilmu
pengetahuan guna mengungkapkan kebenaran secara sistematis, metodologis dan
konsisten.12 Selain itu, penelitian merupakan suatu upaya pencarian dan
bukannya sekedar mengamati dengan teliti terhadap suatu obyek. Tujuan
12
penelitian adalah untuk memperoleh pengetahuan yang dapat menjawab berbagai
pertanyaan-pertanyaan atau dapat memecahkan suatu permasalahan. Pada
dasarnya sesuatu yang dicarai itu tidak lain adalah pengetahuan atau lebih
tepatnya pengetahuan yang benar, dimana pengetahuan yang benar ini nantinya
dapat dipakai untuk menjawab pertanyaan atau ketidaktahuan tertentu.13
Sementara itu, penelitian hukum atau rechtsonderzoek dalam bahasa Belanda atau
legal research dalam bahasa Inggris merupakan suatu kegitan ilmiah, yang
didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu yang bertujuan untuk
mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan
menganalisisnya. 14
Oleh sebab itu untuk memperoleh data, dalam penulisan skripsi ini penulis
menggunakan metode sebagai berikut :
1. Jenis Penelitian
Dalam penulisan skripsi ini, penulis menggunakan metode penelitian
hukum normatif dan hukum empiris. Penelitian hukum normatif adalah
penelitian perpustakaan atau studi perjanjian disebabkan penelitian ini
dilakukan terhadap data yang bersifat sekunder yang ada di perpustakaan.
Karena penyusunan skripsi ini juga melalui proses penelitian lapanagan,
maka penelitian ini juga menggunakan metode penelitian hukum empiris,
penelitian hukum empiris yaitu penelitian lapangan yang berasal dari data
primer yang didapat langsung dari PT.Bursa Properti Medan, melalui
13
Bambang Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum, Rajawali pers, Jakarta, 2013, hal. 27
14
klausul perjanjian baku dan wawancara langsung dengan salah satu
pemilik PT.Bursa Properti Medan.
2. Sumber Data
Jenis dan sumber data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data
sekunder yang didukung oleh data primer.
a. Data Primer
Data Primer yaitu data-data yang diperoleh secara langsung dari
informan dengan cara melalui wawancara, observasi maupun
laporan dalam bentuk dokumen tidak resmi.
b. Data Sekunder
Data Sekunder yaitu data yang diperoleh dari dokumen-dokumen
resmi, buku-buku yang berhubungan dengan objek penelitian, hasil
penelitian dalam bentuk laporan, skripsi, tesis, disertasi, dan
peraturan perundang-undangan. Data sekunder dapat dibagi
menjadi :15
1) Bahan Hukum Primer,yaitu bahan hukum yang mengikat
dengan objek penelitian, seperti Undang-Undang Nomor 1
Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
dan lain sebagainya.
2) Bahan Hukum Sekunder, yaitu terdiri dari buku-buku,
jurnal, tulisan-tulisan ilmiah hukum yang terkait dengan
objek penelitian.
15
3) Bahan Hukum Tersier, yaitu bahan hukum yang
memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan
hukum primer dan bahan hukum sekunder berupa
kamus-kamus seperti kamus-kamus hukum, majalah, dan sebagainya.
3. Teknik Pengumpulan Data
a. Library Research (Studi Kepustakaan) yaitu mempelajari dan
menganalisa secara sistematika buku-buku, peraturan
perundang-undangan dan sumber lainnya yang berhubungan dengan materi
yang dibahas.16
b. Field Research (Studi Lapangan) yaitu dengan menggunakan
wawancara langsung. Wawancara merupakan cara yang digunakan
untuk memperoleh keterangan secara lisan guna mencapai tujuan
tertentu, dan tujuan ini dapat bermacam-macam.17 Dalam hal ini
penulis langsung mewawancara dengan salah satu pemilik
PT.Bursa Properti Medan.
4. Analisis Data
Analisa data dalam skripsi ini adalah dengan menggunakan data kualitatif,
yaitu menganalisa data yang didapatkan dari penelusuran kepustakaan,
studi dokumen dan wawancara, maka hasil penelitian ini dapat
memperoleh gambaran jelas yang berhubungan dengan skripsi ini.
16
Bambang sunggono, Metode Penelitian Hukum, Jakarta, Rajagrafindo Persada,2007, hal. 52.
17
G. Sistematika Penulisan
Skripsi ini diuraikan dalam bab-bab dimana satu sama lain membahas
tentang hal yang berbeda-beda namun terdapat suatu cakupan yang saling terkait.
Penulis menyusun sistematikanya ke dalam lima bab secara terperinci yang mana
pembagiannya, yaitu:
Bab I Pendahuluan
Bab ini berisi uraian pendahuluan, rumusan masalah, tujuan
penelitian, manfaat penelitian, keaslian penulisan, metode
penelitian dan sistematika penulisan.
Bab II Pengertian Umum Tentang Perjanjian
Bab ini membahas mengenai perjanjian secara umum yang terdiri
dari: pengertian perjanjian, subjek dan objek dalam
perjanjian,syarat sahnya perjanjian,asas-asas perjanjian, hapusnya
perjanjian. Serta membahas perjanjian baku secara umum yang
terdiri dari:pengertian, ketentuan dan jenis perjanjian baku dan
perlindungan pemilik rumah terhadap perjanjian baku.
Bab III Kajian Umum Tentang Agen Pemasaran Properti
Bab ini membahas pengertian agen, perjanjian keagenan, dasar
hukum keagenan, pengertian agen pemasaran properti, prosedur
kerja agen pemasaran properti, jenis perjanjian agen pemasaran
properti, alasan keberadaan agen pemasaran properti.
Bab IV Kajian Yuridis Terdapat Perjanjian Antara Agen Pemasaran
Bab ini membahas tentang keabsahan bentuk perjanjian eksklusif
listing yang dibuat antara agen pemasaran properti dengan pemilik
rumah di mata hukum, kedudukan dan pengaturan hukum
mengenai agen pemasaran properti dan terakhir membahas tentang
upaya penyelesaian sengketa yang terjadi antara agen pemasaran
perusahaan properti dengan pemilik rumah.
Bab V Penutup
Bab ini merupakan bab terakhir dari skripsi ini. Pada bagian ini,
penulis mengemukakan kesimpulan dan saran yang didapat dalam
