BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Definisi Proyek Konstruksi
Proyek konstruksi merupakan suatu proyek yang erat kaitannya dengan
pembangunan infrastruktur, termasuk di dalamnya bidang teknik dan arsitektur.
Pembangunan proyek tersebut dapat berjalan mulai dari proses survei sampai
bangunan dapat dioperasikan sesuai tujuan fungsionalnya. Proyek konstruksi
sebenarnya tidak hanya terlihat pada bangunan fisiknya saja, akan tetapi
dalam perencanaan menggunakan sistem rekayasa tertentu yang khusus
digunakan dalam pembangunan tersebut. Oleh karenanya kadang memang hanya
melihat struktur luar bangunan satu dengan bangunan yang lainnya tampak
mirip, atau cenderung sama. Namun hal sebenarnya tetap ada faktor-faktor teknis
lain yang mengharuskan dilakukan perubahan sesuai persyaratan. Walaupun
letak yang berdekatan sekalipun tetap ada persyaratan semisal pengaruh kondisi
sekitar atau parameter kekuatan tanahnya. Dari perbedaan perencanaan bangunan
satu dengan yang lainnya inilah merupakan tantangan yang ada dalam
pelaksanaan proyek konstruksi, hingga pada akhirnya membawa hal baru
(Istimawan, 1995: 69-70).
Semula, biaya suatu proyek konstruksi tidak terlalu dipikirkan, yang
penting fisik bangunan dapat diselesaikan, berapapun biayanya, dan baru dapat
diketahui setelah bangunan selesai dilaksanakan. Namun demikian karena
sumber daya yang ada, maka mulailah dikenal apa yang disebut sebagai cost
engineering (Ir. Asiyanto, MBA, IPM, 2010: 2).
2.2 Biaya
Biaya adalah semua pengorbanan yang perlu dilakukan untuk suatu
berlaku, baik yang sudah terjadi maupun yang akan terjadi. Biaya terbagi menjadi
dua, yaitu biaya eksplisit dan biaya implisit. Biaya eksplisit adalah biaya yang
terlihat secara fisik, misalnya berupa uang. Sementara itu, yang dimaksud dengan
biaya implisit adalah biaya yang tidak terlihat secara langsung, misalnya
Biaya adalah kewajiban pelaksana proyek, yang harus dibayarkan kepada
pihak-pihak terkait dalam rangka proses pelaksanaan pekerjaan. Dalam hal ini
juga belum berarti bahwa kewajiban tersebut sudah dibayarkan seluruhnya, tetapi
bisa saja baru dibayarkan sebagian atau bahkan seluruhnya, namun telah menjadi
suatu kewajiban dimana suatu saat sesuai perjanjian harus dibayar. Untuk istilah
umum sering digunakan Cost atau pembelian (Ir. Asiyanto, MBA, IPM : 2010).
Menurut Supriyono (2000;16), Biaya adalah harga perolehan yang
dikorbankan atau digunakan dalam rangka memperoleh penghasilan atau revenue
yang akan dipakai sebagai pengurang penghasilan. Menurut Henry Simamora
(2002;36), Biaya adalah kas atau nilai setara kas yang dikorbankan untuk barang
atau jasa yang diharapkan memberi manfaat pada saat ini atau di masa mendatang
Menurut Mulyadi (2001;8), Biaya adalah pengorbanan sumber ekonomis
yang diukur dalam satuan uang, yang telah terjadi, sedang terjadi atau yang
kemungkinan akan terjadi untuk tujuan tertentu. Menurut Masiyah Kholmi, Biaya
adalah pengorbanan sumber daya atau nilai ekuivalen kas yang dikorbankan untuk
mendapatkan barang atau jasa yang diharapkan memberi manfaat di saat sekarang
atau di masa yang akan datang bagi perusahaan.
Menurut Mulyadi (2005:13), Biaya digolongkan sebagai berikut;
1. Menurut Objek Pengeluaran, penggolongan ini merupakan penggolongan yang
paling sederhana, yaitu berdasarkan penjelasan singkat mengenai suatu objek
pengeluaran, misalnya pengeluaran yang berhubungan dengan telepon disebut
“biaya telepon”.
2. Menurut Fungsi Pokok dalam Perusahaan, biaya dapat digolongkan menjadi 3
kelompok, yaitu: (1). Biaya Produksi, yaitu semua biaya yang berhubungan
dengan fungsi produksi atau kegiatan pengolahan bahan baku menjadi produk
selesai. Biaya produksi dapat digolongkan ke dalam biaya bahan baku, biaya
tenaga kerja, dan biaya overhead pabrik. (2). Biaya Pemasaran, adalah biaya-biaya
yang terjadi untuk melaksanakan kegiatan pemasaran produk, contohnya biaya
iklan, biaya promosi, biaya sampel, dll. (3). Biaya Administrasi dan Umum, yaitu
biaya-biaya untuk mengkoordinasikan kegiatan-kegiatan produksi dan pemasaran
produk, contohnya gaji bagian akuntansi, gaji personalia, dll.
3. Menurut Hubungan Biaya dengan Sesuatu Yang Dibiayai. Ada 2 golongan,
yaitu: (1). Biaya Langsung (direct cost), merupakan biaya yang terjadi dimana
penyebab satu-satunya adalah karena ada sesuatu yang harus dibiayai. Dalam
tenaga kerja langsung. (2). Biaya Tidak Langsung (indirect cost), biaya yang
terjadi tidak hanya disebabkan oleh sesuatu yang dibiayai, dalam hubungannya
dengan produk, biaya tidak langsung dikenal dengan biaya overhead pabrik.
4. Menurut Perilaku dalam Kaitannya dengan Perubahan Volume Kegiatan, biaya
dibagi menjadi 4, yaitu (1). Biaya Tetap (fixed cost), biaya yang jumlahnya tetap
konstan tidak dipengaruhi perubahan volume kegiatan atau aktivitas sampai
tingkat kegiatan tertentu, contohnya; gaji direktur produksi. (2). Biaya Variabel
(variable cost), biaya yang jumlah totalnya berubah secara sebanding dengan
perubahan volume kegiatan atau aktivitas, contoh; biaya bahan baku, biaya tenaga
kerja langsung. (3). Biaya Semi Variabel, biaya yang jumlah totalnya berubah
tidak sebanding dengan perubahan volume kegiatan. Biaya semi variabel
mengandung unsur biaya tetap dan biaya variabel, contoh; biaya listrik yang
digunakan. (4). Biaya Semi Fixed, biaya yang tetap untuk tingkat volume kegiatan
tertentu dan berubah dengan jumlah yang konstan pada volume produksi tertentu.
5. Menurut Jangka Waktu Manfaatnya, biaya dibagi 2 bagian, yaitu; (1).
Pengeluaran Modal (Capital Expenditure), yaitu pengeluaran yang akan
memberikan manfaat/benefit pada periode akuntansi atau pengeluaran yang akan
dapat memberikan manfaat pada periode akuntansi yang akan datang. (2).
Pengeluaran Pendapatan (Revenue Expenditure), pengeluaran yang akan
memberikan manfaat hanya pada periode akuntansi dimana pengeluaran itu
terjadi.
2.3 Perencanaan Biaya Proyek
Perencanaan biaya untuk suatu proyek adalah prakiraan keuangan yang
merupakan dasar untuk pengendalian biaya proyek serta aliran kas proyek
tersebut. Pengembangan dari hal tersebut diantaranya adalah fungsi dari estimasi
biaya, anggaran, aliran kas, pengendalian biaya, dan profit proyek tersebut
(Chandra, et al., 2003). Estimasi biaya konstruksi memberikan indikasi utama
yang spesifik dari total biaya proyek konstruksi. Estimasi biaya (cost estimate)
digunakan untuk mencapai suatu harga kontrak sesuai persetujuan antara pemilik
proyek dengan kontraktor, menentukan anggaran, dan sekaligus mengendalikan
biaya proyek.
Biaya yang diperlukan untuk suatu proyek dapat mencapai jumlah yang
sangat besar dan tertanam dalam kurun waktu yang cukup lama. Oleh karena itu
perlu dilakukan identifikasi biaya proyek dengan tahapan perencanaan biaya
proyek sebagai berikut :
1. Tahapan pengembangan konseptual, biaya dihitung secara global
berdasarkan informasi desain yang minim. Dipakai perhitungan
berdasarkan unit biaya bangunan berdasarkan harga per kapasitas tertentu.
2. Tahapan desain konstruksi, biaya proyek dihitung secara agak detail
berdasarkan volume pekerjaan dan informasi harga satuan.
3. Tahapan pelelangan, biaya proyek dihitung oleh beberapa kontraktor agar
didapat penawaran terbaik, berdasarkan spesifikasi teknis dan gambar
4. Tahapan pelaksanaan, biaya proyek pada tahapan ini dihitung lebih detail
berdasarkan kuantitas pekerjaan, gambar shop drawing dan metode
pelaksanaan dengan ketelitian yang lebih tinggi.
Untuk menentukan biaya suatu unit pekerjaan sebagai bagian dari kegiatan
proyek, dilakukan estimasi biaya (Husen, 2009).
2.4 Estimasi Biaya
Salah satu hal penting dalam pembuatan proposal proyek adalah estimasi
dan penganggaran. Penting karena jika estimasi biaya dilakukan dengan dengan
kurang hati-hati sehingga menghasilkan perkiraan biaya yang terlalu tinggi, maka
akan berakibat perusahaan akan kalah bersaing dengan perusahaan lain yang
menawarkan harga lebih rendah dengan kualitas yang sepadan. Sebaliknya bila
estimasi biaya yang dilakukan ternyata terlalu rendah, maka meski menang dalam
tender namun dalam pelaksanaannya dapat mengalami kesulitan pendanaan yang
dapat berujung pada tidak selesainya proyek dan kehilangan kepercayaan dari
mereka yang memberi proyek.
Estimasi biaya harus sudah dilakukan sejak tahap konsepsi proyek.
Dengan demikian perkiraan biaya proyek dapat dilakukan dengan baik sehingga
menghasilkan estimasi biaya yang akurat. Artinya estimasi biaya tidak terlalu
tinggi yang menyebabkan tidak mampu bersaing dengan perusahaan lain dalam
tahap tender, atau tidak terlalu rendah yang meski dapat memenangkan tender
namun ujungnya mengalami kesulitan pendanaan karena diangarkan kurang.
Terkadang perkiraan biaya yang rendah dilakukan dengan sengaja untuk maksud
negosiasi dengan klien untuk memperbesar nilai proyek. Yang demikian ini
disebut buy in. Praktek seperti ini beresiko dan tidak etis, namun banyak
dilakukan yang berujung pada korupsi.
Perkiraan biaya digunakan untuk menyusun angaran dan menjadi dasar
untuk mengevaluasi performance proyek. Evaluasi dilakukan dengan
embandingkan tingkat pengeluaran aktual dengan tingkat pengeluaran yang
dianggarkan.. Dengan demikian tanpa estimasi yang baik, maka akan menyulitkan
evaluasi yang efektif dan efisien.
Memperkirakan biaya proyek relatif sulit dibanding memperkirakan biaya
untuk kegiatan yang sudah rutin dilakukan. Perkiraan biaya untuk kegiatan rutin
dapat dibuat dengan sekedar menambah y% dari anggaran tahun lalu. Tidak
demikian dengan perkiraan biaya pekerjaan proyek.
Estimasi biaya untuk pekerjaan yang sifatnya renovasi atau adaptasi bisa
didasarkan pada pekerjaan serupa yang pernah dilakukan, akan tatapi untuk
pekerjaan yang bersifat pengembangan dan belum pernah ada pekerjaan serupa di
masa lalu, maka estimasi benar-benar menjadi suatu pekerjaan yang kritikal.
Estimasi biaya memegang peranan penting dalam penyelenggaraan
proyek. Defenisi estimasi biaya, menurut National Estimating Society USA, ialah
seni memperkirakan kemungkinan jumlah biaya yang diperlukan untuk suatu
kegiatan yang didasarkan atas informasi yang tersedia pada waktu itu. Oleh
karena itu, estimasi biaya sangat bergantung pada ketersediaan detail mengenai
proyek dalam tahapan proyek ketika estimasi tersebut dilakukan. Estimasi
dibutuhkan pada saat proses perencanaan, disaat keputusan-keputusan preliminary
tujuan budgetary, lalu estimasi juga dibutuhkan pada tahap development proyek
baik dalam proses desain maupun pembangunan.
Rekayasa pembangunan pada dasarnya merupakan suatu kegiatan yang
berdasarkan analisis dari berbagai aspek untuk mencapai sasaran dan tujuan
tertentu dengan hasil seoptimal mungkin. Aspek itu dapat dikelompokkan
menjadi 4 tahapan yaitu (Kodoatie, 1995):
1. Tahapan studi,
2. Tahapan perencanaan,
3. Tahapan pelaksanaan, dan
4. Tahapan operasi dan pemeliharaan.
Manfaat estimasi biaya bagi pihak pihak terkait dalam proyek sebagai berikut :
1. Bagi Pemilik proyek
• Sebagai dasar untuk meyediakan biaya untuk mewujutkan keinginanya
untuk membangun.
• Sebagai dasar untuk menyediakan biaya proyek atau investasi.
• Sebagai dasar untuk menetapkan besarnya biaya bagi jasa perencanaan.
• Sebagai dasar dalam menentukan mengevaluasi biaya penawaran calon
kontraktor yang mengajukan penawaran.
2. Bagi Pihak Konsultan
• Sebagai dasar dalam membuat perencanaan proyek sesuai dengan
keinginan pemilik.
• Sebagai dasar menetapkan perkiraan biaya proyek dalam merealesasikan.
3. Bagi Pihak Kontraktor
• Sebagai dasar dalam menetapkan besarnya biaya penawaran dalam
pelelangan.
• Sebagai acuan dalam menetapkan besarnya biaya pelaksanan pekerjaan.
• Sebagai dasar dalam negosiasi dengan sub kontraktor yang akan ikut serta
dalam pelaksanaan pekerjaan.
• Sebagai dasar dalam menetapkan keuntungan.
Pada tahap perencanaan sangat penting untuk memperhatikan perkiraan
biaya untuk membangun proyek karena memiliki fungsi dengan spektrum yang
amat luas bagi masing-masing organisasi peserta proyek dengan penekanannya
yang berbeda-beda. Bagi pemilik, angka yang menunjukkan jumlah perkiraan
biaya akan menjadi salah satu patokan untuk menentukan kelanjutan investasi.
Untuk kontraktor, keuntungan financial yang akan diperoleh tergantung kepada
seberapa jauh kecakapannya membuat perkiraan biaya, bila penawaran harga yang
diajukan terlalu tinggi kemungkinan besar kontraktor yang bersangkutan akan
mengalami kekalahan, sebaliknya bila memenangkan lelang dengan harga terlalu
rendah akan mengalami kesulitan di belakang hari. Untuk konsultan, angka
tersebut diajukan kepada pemilik sebagai usulan jumlah biaya terbaik untuk
berbagai kegunaan sesuai perkembangan proyek dan sampai derajat tertentu,
kredibilitasnya terkait dengan kebenaran atau ketepatan angka-angka yang
diusulkan (Soeharto, 1997).
Perkiraan biaya atau estimasi biaya adalah seni memperkirakan (the art of
approximating) kemungkinan jumlah biaya yang diperlukan untuk suatu kegiatan
Dalam prosesnya, tiap-tiap kategori estimasi harus secara hati-hati dipersiapkan
dari tingkat estimasi konseptual sampai pada estimasi detail untuk memperoleh
keakuratan estimasi biaya konstruksi. Keakuratan estimasi biaya konstruksi
seharusnya meningkat sesuai dengan perubahan proyek, dari perencanaan, desain
hingga estimasi akhir pada saat penyelesaian proyek. Hal ini bisa diprediksi dari
estimasi konseptual yang akan membentuk batasan, dengan tingkat keakuratannya
relatif luas terhadap nilai kontrak proyek konstruksi, karena tidak semua
gambaran desain dan detail disebutkan selama perencanaan awal.
Terdapat bebrapa kategori estimasi biaya, antara lain:
Estimasi Order of Magnitude, digunakan untuk studi kelayakan,
memilih antar alternatif dan menentukan ekonomi dari suatu proyek pada
tahap awal (konseptual).
Estimasi Anggaran, digunakan untuk penganggaran dan persetujuan
pendanaan, serta sebagai dasar pengendalian biaya dasar
Estimasi Definitif, estimasi detail di mana informasi yang digunakan
melingkupi gambar, spesifikasi, dan harga usulan dari sub-kontraktor dan
supplier.
Estimasi biaya dibedakan menjadi estimasi biaya konseptual dan estimasi
biaya detail. Estimasi biaya konseptual adalah estimasi biaya berdasarkan konsep
bangunan yang akan dibangun. Estimasi biaya konseptual ini bisa disebut juga
sebagai perkiraan biaya pendahuluan. Sebagaimana telah disampaikan
sebelumnya bahwa perkiraan biaya pendahuluan dikerjakan pada tahap konseptual
di mana dalam tahap ini semua aspek yang berkaitan dengan rencana investasi
dipakai sebagai dasar pengambilan keputusan untuk tahap berikutnya (Soeharto,
1997).
Tuntutan yang harus dipenuhi untuk bisa berlanjutnya rencana investasi
adalah kualitas perkiraan biaya yang berkaitan dengan akurasi estimasi biaya
tersebut. Kualitas suatu estimasi biaya yang berkaitan dengan akurasi dan
kelengkapan unsur-unsurnya tergantung pada hal-hal berikut (Soeharto, 1997) :
1) Tersedianya data dan informasi,
2) Teknik atau metode yang digunakan,
3) Kecakapan dan pengalaman estimator, dan
4) Tujuan pemakaian perkiraan biaya.
Tersedianya data dan informasi memegang peranan penting dalam hal kualitas
perkiraan biaya yang dihasilkan. Hal ini juga memerlukan kecakapan, pengalaman
serta judgement dari estimator dan tergantung pula dengan metode perkiraan
biaya yang dipakai.
Menurut American Association of Cost Engineering (AACE), Estimasi
biaya perlu dibedakan atau diklasifikasikan, sesuai dengan tingkatan definisi
proyek itu sendiri. Yang nantinya pengkalsifikasian itu bertujuan untuk:
a. Sebagai guidelines untuk memudahkan dalam menyediakan dasar sebagai
bahan perbandingan dan mengkorelasikan karakteristik utama yang umum
dipakai dalam pengklaisifikasian estimasi biaya.
b. Menggunakan tingkatan defenisi proyek sebagai karakteristik dominan
c. Meningkatkan komunikasi antara seluruh stakeholder yang terlibat dalam
proses persiapan, eveluasi, serta mencegah mis-interprestasi estimasi biaya
atas kesalahan penafsiran atau kesalahan penggunaan estimasi.
Oleh karena itu pada sub-bab ini akan dijelaskan pengertian dan desktipsi
mengenai estimasi biaya proyek secara lebih mendetail, berilut dengan jenis-jenis
estimasi biaya menurut tahapan dalam siklus proyek, dilanjutkan dengan tingkat
keakurasian masing-masing tahap estimasi, beserta metode yang umum digunakan
untuk menghitung estimasi biaya proyek.
2.4.1. Estimasi Biaya Proyek Konstruksi
Menurut L.R Dysert, estimasi biaya merupakan prediksi biaya-biaya yang
mungkin terjadi dari suatu proyek dengan ruang lingkup yang sudah diberikan, di
mana proyek harus diselesaikan di lokasi yang telah ditentukan dan waktu yang
telah ditetapkan. Menurut National Estimating Society (USA), estimasi biaya ialah
pekerjaan analisa biaya yang menyangkut pengkajian biaya kegiatan-kegiatan
proyek terdahulu yang akan dipakai sebagai bahan untuk menyusun cost.
Di dalam dunia konstruksi, estimasi biaya adalah bagian yang sangant
penting. Estimasi biaya digunakan oleh konsultan untuk menyusun budget bagi
klien/owner, yang kemudian akan digunakan sebagai bench mark. Estimasi juga
digunakan untuk alasan monetary, bagi dasar perhitungan kebutuhan finding
kepada institusi finansial. Selain itu estimasi biaya digunakan oleh kontraktor
dalam antisipasi memenangkan kontrak proyek (bid estimate). Jika proyek
berlanjut, estimasi juga dibuat untuk menghitung actual budget yang mana akan
Sebagai tambahan, fungsi estimasi biaya dalam dunia konstruksi, menurut
Pratt, ialah:
a. Untuk melihat apakah perkiraan biaya konstruksi dapat terpenuhi oleh
biaya yang ada.
b. Untuk mengatur aliran dana ketika pelaksanaan konstruksi sedang
berjalan.
c. Untuk kompetensi pada saat proses penawaran. Estimasi biaya
berdasarkan spesifikasi dan gambar kerja yang disiapkan owner, harus
menjamin bahwa pekerjaan akan terlaksana dengan tepat dan kontraktor
dapat menerima keuntungan yang layak.
Estimasi biaya merupakan area dari kegiatan engineering dimana
pengalaman dan perimbangan teknis dipakai dalam pengaplikasian ilmu
pengetahuan khususnya masalah perkiraan biaya dan pengendalian biaya.
Estimator harus mengetahui alur dan proses proyek secara spesifik, untuk
mempersiapkan tipe estimasi yang akan dilakukan secara tepat. Langkah berikut
ialah mengerti bagaimana proses proyek yang akan dibangun atau metode
pembangunannya. Dari mulai preliminary, engineering desain, sampai pengadaan,
hingga tahap konstruksi, lalu start-up dan close-up. Hal tersebut ialah kunci dari
estimasi biaya suatu proyek yang sukses.
Menurut Barrie dan Paulson, keakuratan estimasi biaya tahap konseptual
dipengaruhi langsung oleh keahlian dan pengalaman estimator dalam menganalisa
rencana proyek yang minim akan informasi dan data. Tingkat akurasi dalam
estimasi biaya merupakan hal yang penting terutama pada tahap awal estimasi.
yang bervariasi terhadap nilai aktual yang terjadi. Akurasi dari suatu estimasi
merupakan suatu indikasi dari tingkatan perkiraan biaya terhadap realisasi biaya
proyek yang dikeluarkan pada saat proyek selesai.
Menurut Dan E. Schottlander, mengapa estimasi yang akurat itu penting
karena tanpa keakurata, pembuatan keputusan yang efektif hanyalah sebuah
kompromi. Oleh karena itu, diperlukan persiapan bagi pencapaian perhitungan
estimasi biaya yang akurat, sebagai berikut: menganalisa pekerjaan, mereview
dokumen, mengetahui lingkup pekerjaan, mengunjungi site proyek, mengerti
metode konstruksi yang akan dipakai, membuat perkiraan layout, engineering
check (gambar teknik, pricing bahan, dan lain-lain), membuat jadwal pembuatan
estimasi, mengetahui sub kontraktor dan vendor, mengetahui faktor resiko,
allowance, porsi pricing, dan mark up.
2.4.2. Jenis-Jenis Estimasi Biaya Proyek
Estimasi biaya dilakukan beberapa kali selama perencanaan maupun saat
proyek berlangsung. Estimasi pada tiap tahap, yang akan mempengaruhi performa
estimasi tahap berikutnya. Pada tahap pertama, Estimasi biaya dipergunakan
untuk mengetahui berapa besar biaya yang diperlukan untuk membangun proyek
atau investasi, selanjutnya estimasi biaya berkembang, yaitu memiliki fungsi
dengan spektrum yang amat luas dalam merencanakan dan mengendalikan
Menurut Schexnayder dan Mayo, jenis-jenis estimasi menurut
peruntukannya ialah:
a. Estimasi untuk Perencanaan Konseptual
Estimasi pada tahap ini hanya berdasar pada informasi atau parameter
yang sangat general seperti, ukuran konstruksi, mutu konstruksi yang
diantisipasi, serta kegunaan bangunan. Pada estimasi tahap konseptual ini,
owner harus menyediakan scope document, yang berfungsi sebagai basis
dari mana estimasi tersebut dijalankan. Estimasi biaya konseptual
digunakan untuk menentukan fisibilitas proyek dan mengembangkan
project financing. Ekspetasi akurasi pada estimasi tahap ini ialah ± 15
sampai 20%.
b. Estimasi untuk Studi Kelayakan
Menggunakan informasi desain pendahuluan dan setelah lingkup proyek
terdefenisi secara jelas, suatu estimasi untuk studi kelayakan dapat
disiapkan. Item-item utama yang dibutuhkan dapat dicari biayanya dan
menjadi input bagi estimasi. Dengan identifikasi lingkup proyek yang
lebih baik tersebut, ekspetasi akurasi meningkat menjadi ± 10 sampai 15%
c. Estimasi untuk Engineering dan Desain
Berdasarkan pada dokumen desain level skematik, kebutuhan utama
proyek dapat diukur secara kuantitatif, dan tipe konstruksi dapat
ditentukan. Contohnya kuantitas baja dalam ton, superstruktur
menggunakan baja atau beton. Suatu estimasi dengan tingkat akurasi ± 5
d. Estimasi untuk Konstruksi
Ini merupakan perhitungan biaya berdasarkan set lengkap dari dokumen
kontrak. Estimasi untuk konstruksi dapat dibuat berdasarkan biaya
rata-rata historis atau dengan bendata pekerja serta pekerjaan dan menghitung
biaya produksi. Metode yang digunakan bergantung pada tipe konstruksi.
Seperti contohnya, konstruksi tipe gedung dan perumahan lebih banyak
menggunakan data historis untuk perhitungannya, sementara konstruksi
jalan raya biasanya mengacu pada produktivitas pekerjaan. Dalam tahap
ini , ekspetasi akurasi ialah ± 5%.
e. Estimasi untuk Change Order
Estimasi ini dilakukan pada saat proyek telah berjalan yang diakibatkan
oleh perubahan pekerjaan yang diminta oleh Owner pada proyek.
Grafik 2.1 Akurasi Estimasi Biaya versus Tahap Konstruksi
Untuk tiap-tiap tahapan estimasi tersebut tingkat keakurasian bergantung
pada ketersediaan informasi, sehingga keakurasian bertambah sesuai dengan
tingkatan tahapan proyek. Seperti pendapat Jamshid Sodikov, keakurasian
estimasi biaya meningkat seiring dengan berjalannya tahapan proyek yang
diakibatkan oleh bertambah detailnya informasi yang tersedia.
2.4.3. Metode Metode Estimasi Biaya Proyek
Untuk melakukan estimasi biaya terdapat beberapa cara atau metode,
sesuai dengan informasi yang tersedia atau tahapan konstruksi. Menurut Michael
D. Dell’Isola, metode estimasi biaya dapat dibagi menjadi empat kategori utama.
Penjelasan akan masing-masing metode yaitu sebagai berikut:
a. Metode Harga Unit Satuan
Metode harga unit satuan dapat juga dikategorikan menjadi pembagian
empat kategori utama:
a) Metode Akomodasi
Metode ini pada dasarnya merupakan metode dengan perhitungan
kalkulasi dari biaya yang diperlukan dalam membangun suatu
fasilitas berdasarkan major measure dari fasilitas tersebut. Seperti
contohnya, estimasi biaya untuk sebuah tempat parkir. Perhitungan
tersebut dapat didasarkan pada unit price luas parkir bagi tiap unit
mobil yang kemudian dikalikan dengan kapasitas unit mobil yang
b) Metode Meter Kubik
Metode ini tidak biasa digunakan pada sistem estimasi biaya,
kecuali untuk konstruksi yang identik dengan volume, seperti
misalnya gudang penyimpanan. Berdasarkan sifat dari
pengukurannya, metode meter kubik akan bersifat sensitif terhadap
volume dari konstruksi dan varian yang mempengaruhinya.
Negara-negara Eropa seperti Jerman sangat sering menggunakan
metode ini sebagai perhitungan biaya konstruksi. Metode ini dapat
juga efektif, namun cenderung rancu saat digunakan pada
konstruksi umum.
c) Metode Meter Persegi
Metode biaya per meter persegi merupakan metode yang paling
sering digunakan di Amerika. Area fungsional ditentukan sesuai
dengan ruang dengan masing-masing kegunaannya pada suatu
bangunan; misalnya, pada sekolah, area fungsionalmya antara lain
ruang kelas, kafetaria, gymnasium, dan lain-lain. Kelebihan
metode ini dari metode meter persegi ialah variasinya terletak pada
ruang sehingga estimasi dapat lebih sesuai.
b. Metode Cost-Modelling dan Parametrik
Metode ini mengutilisasi model yang telah terdeterminasi dari proyek
sebelumnya dan menggunakannya untuk memprediksi biaya proyek yang
akan dibangun. Pendekatan ini biasanya diaplikasikan pada proyek yang
berulang dengan tipe yang serupa atau mirip lalu mereplikasi analisa
fasilitas statistik dapat dimanfaatkan sebagai alat prediksi dan asesmen
cost terutama pada sistem konstruksi yang rumit, seperti piping atau proses
komponen. Namun pendekatan ini memiliki aplikasi yang paling sedikit di
dunia konstruksi.
c. Analisa Biaya Sistem/Elemental
Sistem ini Menjembatani pendekatan estimasi biaya pada tahap konseptual
yang telah sebelumnya dengan estimasi quantity survey-based. Konsep
dasar dari estimasi dengan pendekatan ini ialah dengan merinci konstruksi
hingga komponen elemental, biasanya dengan basis UNIFORMAT. Saat
informasi mengenai desain sangat terbatas, merupakan hal yang pernting
untuk bekerjasama dengan desainer, dalam membuat asumsi untuk
menjadi basis estimasi. Data historis dari konstruksi setipe dapat
digunakan sebagai basis estimasi menurut komponen atau elemen
bangunannya. Langkah estimasi dengan metode ini ialah menyiapkan
format elemental untuk suatu tipe konstruksi spesifik. Kemudian dapat
dilakukan mekanisme pengkombinasian, seperti misalnya digunakan cost
dari data historis untuk komponen bangunan tertentu, yang kemudian
dikombinasikan dengan perhitungan biaya menurut sistem atau asembli
bagian konstruksi tertentu, dan analisa biaya detail untuk bagian
konstruksi tertentu.
d. Metode Survey Kuantitas
Metode survey kuantitas biasanya digunakan saat detail desain secara
terinci tersedia dan estimastor diharuskan untuk menghitung cost
terdiri dari unit price seluruh bangunan, atau juga termasuk labor, material
dan alat. Tingkatan dari detail estimasi adalah individual unit pada tiap
pekerjaan, agar dapat diketahui bagaimana pekerjaan akan dilangsungkan.
2.5 Perkiraan Biaya Tahap Konseptual
Conceptual cost estimate adalah salah satu masukan fundamental dalam
initial decision-making processes untuk proyek-proyek konstruksi. Menurut Trost
dan Oberlender (2002) konseptual estimasi menjadi suatu hal yang kritis karena
pada tahap ini terdapat proses pengambilan keputusan untuk proyek-proyek
konstruksi terutama untuk menentukan apakah proyek akan lanjut atau tidak.
Menurut Stephen D. Schuettedan Roger W. Liska (1998) estimasi tahap
konseptual adalah “suatu proses yang tidak pasti, karena perhitungan berdasakan
sejumlah besar penilaian, pengalaman, kurang tersedia informasi serta adanya
ketidakpastian selama tahap konseptual”.
Tahap konseptual ialah tahap pertama dimana kebutuhan proyek dianalisa,
alternatif-alternatif ditinjau, tujuan dan objektif proyek ditentukan, dan sponsor
telah teridentifikasi. Aktifitas utama dalam tahap ini ialah mengembangkan
estimasi untuk menentukan kelayakan suatu proyek, menganalisa biaya alternatif
desain, serta pemilihan desain optimal untuk sebuah proyek. Estimasi biaya tahap
konseptual dapat didefenisikan sebagai perkiraan biaya proyek yang dilakukan
sebelum sejumlah informasi yang signifikan terkumpul dari detail desain, dengan
lingkup pekerjaan yang masih belum lengkap. Bahkan bisa dibilang estimasi
Hal yang penting dalam pemilihan metode estimasi biaya konseptual ialah
harus akurat dan mudah. Dalam hal ini karena estimasi berdasarkan pada beberapa
data awal yang ada sangat minim, maka estimasi biasanya didasarkan pada
pengalaman mengenai proyek-proyek setipe sebelumnya. Tersedianya data dan
informasi proyek masa lalu, oleh karena itu memegang peranan penting dalam
kualitas estimasi biaya konseptual proyek yang dihasilkan.
2.5.1 Tingkatan Estimasi Biaya Tahap Konseptual
Estimasi biaya tahap konseptual terdiri dari beberapa tingkatan, yang
biasanya bergantung pada perkembangan di proses perencanaan awal suatu
proyek. Masing-masing estimasi tersebut biasanya terkait dengan perkembangan
pada desain, yang merupakan bahan analisa suatu estimasi. Tingkatan estimasi
tahap konseptual tersebut menurut F.E Gould, adalah:
a. Estimasi Preliminary
Tahapan dimana Owner/pemilik membutuhkan informasi biaya seawal
mungkin pada suatu proyek, sehingga owner dapat mengambil keputusan
untuk besar kecilnya proyek dan memperkirakan nilai proyek. Tahap
konseptual dilakukan pada awal perencanaan berdasarkan pengalaman dan
intuisi perencana, sehingga ketelitian estimasi ini hanya mencapai ±20%
b. Estimasi Skematik
Tahapan dimana proses perencanaan sudah mencapai 30%. Pada tahapan
ini estimasi sudah mencapai finishing dasar. Estimasi dilakukan
lantai atau ruangan yang dibutuhkan dalam bangunan pabrik namun belum
detail. Jadi tingkat ketelitian masih berkisar ±15%
c. Estimasi Design Development
Pada tahap estimasi ini dimana proses perencanaan sudah mencapai 60%
dan perencanaan sudah lengkap beserta detail-detail yang ada, sehingga
waktu yang diperlukan untuk melakukan estimasi pada tahap ini lebih
banyak daripada tahap skematik. Estimasi pada tahap ini dilakukan
berdasarkan semua detail yang ada sehingga tingkat ketelitiannya sudah
mencapai 10%.
2.5.2 Karakteristik Estimasi Biaya Tahap Konseptual
Berikut beberapa karakteristik dari estimasi biaya proyek tahap
konseptual:
a. Bersifat Tidak Pasti
Sesuai dengan namanya, tahap konseptual ialah tahap dalam proyek
konstruksi di mana konsep dasar suatu proyek beserta dengan atributnya
yang lain dibangun. Dalam tahap inia desain, budgeting, maupun aspek
proyek lainnya belum mencapai fiksasi sehingga dapat semerta-merta
berubah. Oleh sebab itu, seringkali pada tahap ini, dimana ide-ide desain
ditampung dan latar belakang finansial diperjelas, terdapat banyak
alternatif desain maupun pembiayaan. Hal itulah yang membuat urgensi
estimasi biaya tahap konseptual meningkat karena harus dilakukan analisa
untuk masing-masing alternatif. Hasil estimasi pada tahap konseptual juga
akan bertambah akurat seiring tahap proyek berjalan. Menurut AACE,
tahap konseptual dimuali consept screening, feasibility study, dan budget
authorization. Sehingga harapan akurasi estimasinya hanya berada dari
sekitar ±10% hingga ±30%.
b. Krusial
Estimasi pertama yang dipertimbangkan oleh project owner ialah estimasi
biaya konseptual. Estimasi yang dihasilkan dapat bernilai terlalu rendah
dari biaya sebenarnya dan mengecoh owner untuk tetap menjalankan
proyek dan menimpulkan masalah didepannya, atau malah bernilai terlalu
tinggi dari biaya aslinya dan menghentikan proyek yang akan berjalan
padahal sebenarnya proyek sangat viable. Estimasi biaya tahap konseptual
merupakan estimasi yang menyediakan cost informations untuk
keputusan-keputusan finansial basis pada proyek. Sementara bagi
konsultan desain, desain dengan dasar estimasi konseptual yang salah akan
menyebabkan masalah juga pada desain di tahapan proyek yang akan
dijalankan berikutnya.
c. Sumbernya Terbatas
Estimasi tahap konseptual dilakukan dengan dasar informasi yang sangat
terbatas. Owner mungkin sudah memiliki visi jelas mengenai akomodasi,
fungsi dan standar kualitas dari konstruksi, namun masih jauh untuk
mencapai detail hingga volume beton maupun mortar yang akan
digunakan. Itulah sebabnya banyak dihasilkan estimasi pada tahap ini yang
bernilai subjektif, karena perhitungan pada tahap konseptual hanya
didasarkan dengan proyek masa lalu dengan ketersediaan data historis.
Estimasi pada tahap konseptual merupakan campuran dari seni dan ilmu
pengetahuan. Ilmu pengetahuan dari estimasi menginformasikan biaya dari
pekerjaan atau proyek terdahulu. Seninya adalah dalam menvisualisasikan
proyek yang baru dengan membandingkan faktor-faktor perbandingan
dengan proyek sebelumnya dan menyesuaikannya dengan keadaan proyek
yang sekarang.
2.5.3. Proses Estimasi Biaya Konstruksi Tahap Konseptual
Estimasi biaya sebuah proyek ialah sebuah kegiatanyang dilakukan secara
iteratif hingga dicapai suatu hasil yang maksimal. Estimasi biaya dilakukan di tiap
tahap proyek dengan tujuan yang berbeda. Tim manajemen atau owner, seringkali
meminta estimasi biaya tahap konseptual untuk mempelajari kelayakan proyek
dan mencari bahan pertimbangan bagi keputusan-keputusan penting proyek
seperti aspek desain.
Langkah pertama untuk estimator dalam menyusun estimasi biaya tahap
konseptual ialah mengumpulkan informasi serta studi lapangan. Meskipun data
eksisting pada tahap ini sedikit, namun biasanya owner/tim manajemen telah
memberikan scope/lingkup berupa gambaran besar proyek, beserta ekspetasi
kualitas atau performance proyek. Dari situ dapat ditarik informasi awal proyek
seperti lokasi, tipe struktur utama, faktor mayor desain, serta kualitas konstruksi
yang owner/manajemen antisipasi. Selain itu studi lapangan juga perlu dilakukan
demi mendapat kondisi lapangan proyek aktual, karena faktor-faktor yang
terdapat di lapangan seperti kondisi tanah (seperti apakah pekerjaan pemindahan
peninjauan langsung. Pengalaman menunjukkan bahwa memberikan perhatian di
awal terhadap site issues serta melakukan survey lokasi yang memadai, dapat
mengurangi resiko penyimpangan biaya di masa mendatang.
Langkah berikutnya ialah mengumpulkan informasi tambahan. Dalam hal
estimasi biaya awal, estimasi sangat bergantung pada data historis, sementara
estimasi mendetail hingga quality estimate yang lengkap dapat berkembang
seiring tahap perencanaan proyek. Data historis dapat diperoleh dari praktisi
konstruksi yang berpengalaman kerja, pada database biaya yang dipublikasikan
untuk umum, informasi dari organisasi lain, maupun dari manajemen owner. Dari
manapun data historis proyek, harus diperhatikan kesahihan maupun keabsahan
data. Data historis yang diperoleh harus comparable dengan proyek yang
dilakukan sekarang, selain itu timeframe-nya harus adjusted. Diperlukan pula
pengukuran yang konsisten antara data lama dan data baru.
Setelah semua data yang diperlukan dan dapat diperoleh terkumpul,
dilakukan estimasi biaya tahap konseptual. Setelah didapatkan output yang
sekiranya paling akurat, hasil diserahkan pada manajemen/owner untuk
ditindaklanjuti. Pada tahap konseptual, biasanya tersedia alternatif-alternatif
desain proyek sehingga apabila satu alternatif tidak disetujui atau dengan kata lain
hasil estimasi menunjukkan proyek tidak viable, maka akan dilakukan estimasi
ulang untuk alternatif selanjutnya. Berikut seterusnya estimasi biaya menunjukkan
Gambar 2.1 Alur Proses Estimasi Biaya Tahap Konseptual Sumber: Phabounjong K., 2002
2.5.4 Kualitas Estimasi Biaya pada Tahap Konseptual
Kualitas esttimasi biaya tahap konseptual dibutuhkan pada taraf maksimal.
Baik dari keakurasiannya maupun kecepatan tersedia hasilnya. Untuk mencapai
hal tersebut, kualitas estimasi biaya tahap konseptual bergantung pada
aspek-aspek seperti:
a. Kualitas Lingkup Proyek
Pada tahap awal, tersedia lingkup/scope proyek yang dapat menjadi dasar Permintaan manajemen
Penyerahan laporan kepada manajemen Penetapan keputusan
oleh manajemen Studi lapangan dan mengumpulkan informasi
Mengumpulkan informasi tambahan
Estimasi Biaya Awal
Pre liminary budget Setuju
lingkup itu sendiri umumnya terdiri dari, defenisi proyek, fungsi
konstruksi, pendekatan desain, lokasi proyek, informasi kondisi lapangan
beserta sekitarnya, serta terkadang metode dan teknologi yang akan
dipakai. Namun setiap proyek tidak sama adanya, terkadang owner belum
bisa menyediakan lingkup taraf tersebut selama masa perencanaan
konseptual. Terkadang pula, lingkup proyek terlalu luas atau terdapat
lingkup ganda. Dalam hal ini owner acapkali pula memninta bantuan
konsultan untuk membuat/merencanakan desain-desain umum konstruksi,
untuk kemudian dianalisa satu-persatu. Pada prakteknya, dapat juga terjadi
pelencengan padaperkembangan proyek dari lingkup awal. Sehingga,
estimasi yang dibuat di tahap konseptual pun tidak relevan. Penting pula
pada pelaksanaannya agar diusahakan tetap tercapai kekonsistensian
lingkup proyek. Pihak owner pun harus berkomitmen untuk menentukan
lingkup proyek yang sesuai di awal.
b. Kualitas Informasi
Alfredo F Serpell membagi kualitas informasi menjadi dua, yaitu kualitas
informasi historis dan kualitas informasi terkini. Pada prakteknya, estimasi
biaya pada tahap konseptual sangat bergantung kepada data historis.
Karena data proyek yang akan dijalankan tidak cukup kuat untuk menjadi
dasar estimasi biaya saat itu. Tersedianya data informasi yang cukup detail
dan dan lengkap mengenai proyek serupa masa lalu memegang penting
dalam kualitas perkiraan biaya yang dilakukan di masa kini. Namun tetap
harus diperhatikan pengaplikasiannya, sebab apabila tidak digunakan
biaya yang tidak berkualitas. Untuk dapat mengutilisasi data historis
secara maksimal, diperlukan pengetahuan proyek, terutama untuk
menangani estimasi untuk konstruksi yang kompleks. Data historis harus
comparable dengan data proyek masa kini, sehingga harus divalidasi lagi
data historis yang tepat. Informasi terkini mengenai proyek harus
didapatkan selengkap mungkin karena mempengaruhi estimasi biaya
proyek tersebut. Selain informasi mengenai aspek konstruksi yang
nantinya akan diutilisasi bersama dengan data historis pada suatu model
estimasi, informasi saat ini juga terkait dengan harga dan indeks harga
lokal, produktivitas pekerja di wilayah lokasi pembangunan, serta kondisi
spesifik pada lapangan.
c. Tingkat Ketidakpastian
Terdapat beberapa faktor ketidakpastian yang dapat mengakibatkan
perubahan kondisi selama atau setelah proses estimasi berlangsung. Hal
tersebut diantaranya perubahan kondisi pasar, perubahan besar dalam
angka eskalasi dan lain-lain. Karena estimasi dilakukan pada tahap awal,
maka dapat pula terjadi ketidakpastian dari aspek proyek seperti
perubahan aspek desain, teknologi proyek, dan kompleksitas proyek.
Faktor ketidakpastian sangat berperan dalam mempengaruhi kualitas
estimasi pada tahap konseptual, karena selain estimasi tersebut didasarkan
pada informasi proyek yang sangat minim, perubahan signifikan pada
aspek proyek dapat mengurangi keakurasian estimasi dengan sangat besar,
d. Performa Estimator
Estimator ialah orang yang bertanggung jawab untuk mengorganisir dan
menganalisis seluruh informasi mengenai proyek dan mengkalkulasikan
ke dalam estimasi. Pada masa awal proyek dimana segala sesuatu masih
dalam bentuk konseptual, kecakapan dan pengalaman estimator untuk
mengambil keputusan mengenai input untuk estimasi yang tepat akan
menentukan hasil akhir suatu perkiraan biaya. Keahlian tersebut
merupakan penguasaan dalam hal kemampuan mengenali aspek cost
driver pada proyek konstuksi, serta pengalaman dan pengetahuan di
bidang konstruksi, dan keterampilan dalam menggunakan aplikasi
estimasi. Keahlian estimator dalam memahami proyek yang telah
dilaksanakan sebelumnya juga krusial untuk menyesuaikan informasi yang
didapat dengan informasi eksisting berdasarkan kondisi saat ini.
e. Proses Estimasi
Pada dunia kontruksi banyak dikenal metode estimasi baik yang
konvensional maupun pengembangan baru. Industri konstruksi terbukti
lambat dalam menyesuaikan diri untuk teknik baru dalam estimasi biaya
tahap awal [49]. Menurut penelitian, beberapa teknik estimasi baru yang
telah dikembangkan dengan baik, tidak diacuhkan dan tidak dipergunakan.
Menurut penelitian tersebut, para estimator skeptikal terhadap kemampuan
aplikasi-aplikasi estimasi terbaru yang kebanyakan tidak membutuhkan
proffesional judgement dalam korporasi aspek konstruksinya untuk
menentukan prediksi biaya. Meski metode konvensional yang
memuaskan, bukti menyatakan bahwa masih terjadi peningkatan dalam
jumlah sangat sedikit dalam pemakaian teknik-teknik baru pada praktek
estimasi biaya di dunia konstruksi.
2.6 Keakuratan Perkiraan Biaya Tahap Konseptual
Estimasi biaya awal proyek merupakan salah satu tahapan yang paling
penting dalam manajemen proyek konstruksi. Berhasil atau tidaknya sebuah
proyek konstruksi sangat tergantung pada keakurasian estimasi yang dilakukan
sepanjang proyek mulai dari konseptual sampai estimasi kelayakan dan estimasi
detail atau bid estimates. Menurut Trost dan Oberlender (2002) estimasi awal
menjadi suatu hal yang kritis karena pada tahap ini terdapat proses pengambilan
keputusan untuk proyek-proyek konstruksi terutama untuk menentukan apakah
proyek akan berlanjut terus atau tidak. Karenanya kualitas manajemen proyek
sangat ditentukan oleh tingkat akurasi estimasi biaya konstruksi Adeli dan Wu
(1998). Estimasi yang tidak akurat tidak hanya mengakibatkan hilangnya
kesempatan, tetapi juga menyebabkan upaya pengembangan yang terbuang
percuma dan hasil yang lebih rendah dari yang diharapkan Oberlender dan Trost
(2001).
Ada dua metode dasar dalam memperdiksikan keakuratan conseptual cost
estimasi yaitu;
1) Data-based methods yaitu dengan mengunakan historical data dan
quantitative models. Biasanya pendekatan ini digunakan pada situasi atau
2) Judgmental-based method yaitu dengan mengunakan pendapat dan
pengalaman seseorang yang ahli dan terbiasa dalam menghitung anggaran
biaya suatu proyek. Biasanya para ahli menghitung faktor-faktor apa saja
yang mempengaruhi nilai estimasi dengan mengunakan qualitative model.
Seperti yang dijelaskan sebelumnya, conceptual cost estimasi dapat
digunakan sebagai studi kelayakan, alternatif disain yang mungkin, dan pemilihan
disain yang optimal untuk sebuah proyek. Untuk metode Data-based method,
banyak cara metode perhitunganyang dapat digunakan dalam menghitung
conceptual cost estimasi ini seperti estimasi biaya elemental atau parameter, luas
lantai seperti yang diatur dalam Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana
Wilayah Nomor: 332/KPTS/M/2002. Hal yang paling terpenting adalah
conceptual cost estimasi haruslah akurat, mudah, dan tidak mahal dalam
pengunaannya.
Menurut Barrie dan Paulson, (1992) keakuratan estimasi biaya konseptual
tergantung pada keahlian dan pengalaman estimator dalam menganalisa rencana
proyek yang minim akan informasi dan data. Pengambilan keputusan di tahap
awal suatu proyek konstruksi memiliki pengaruh yang besar terhadap kinerja
proyek selanjutnya. Tingkat akurasi dalam estimasi biaya merupakan hal yang
penting terutama pada tahap awal estimasi. Tingkat akurasi merupakan suatu
tingkatan dari pengukuran atau perhitungan yang bervariasi terhadap nilai aktual
yang terjadi. Akurasi dari suatu estimasi merupakan suatu indikasi dari tingkatan
dari perkiraan biaya terhadap realisasi biaya proyek yang dikeluarkan pada saat
2.7 Perkiraan Biaya Tahap Desain
Desain merupakan proses pembuatan deskripsi atau gambaran dari suatu
fasilitas, dan biasanya dilengkapi dengan detail perencanaan dan spesifikasi, yang
kemudian di implementasikan pada tahap kontruksi. Tahap desain merupakan
tahap berikutnya setelah tahap perencanaan konseptual, namun masih termasuk di
dalam tahap prakontruksi. Tahap desain ini ada 2 (dua) bagian, yaitu : Desain
Skematik dan Detail Desain. Pada tahap Desain Skematik, tim desain (yang terdiri
dari arsitek dan engineer) menginvestigasikan alternatif desain, material, dan
sistem. Sedangkan pada tahap detail desain, tim desain mengevaluasi, memilih,
menyelesaikan sistem utama dan komponen proyek. Jadwal proyek dan anggaran
terus dikembangkan dan dimonitor selama tahap ini. Dasar Pertimbangan Dalam
Estimasi Biaya Proyek Tahap Desain :
- Sumber informasi, pengalaman di masa lampau,
- Data-data proyek terdahulu dan laporan yang akurat,
- Laporan maupun standar yang berlaku,
- Kondisi perekonomian, baik dalam skala makro maupun mikro,
- Kondisi sosial yang sedang terjadi di sekitar, dan
- Kondisi lingkungan, khususnya lingkungan di sekitar proyek yang bersangkutan.
Langkah langkah dalam Estimasi biaya tahap desain dan scheduling pada Proyek
Pembangunan Perumahan adalah sebagai berikut :
1. Mengumpulkan data-data berupa data-data teknis dan data lapangan.
2. Estimasi pendahuluan berdasarkan luas, klasifikasi dan jumlah lantai.
3. Mengelompokan data kedalam daftar urutan pekerjaan dengan untuk
4. Menghitung volume tiap-tiap jenis pekerjaan sesuai dengan gambar
bestek.
5. Mengelompokan daftar harga material dan upah pekerjaan dalam suatu
tabel daftar material, upah dan sewa alat.
6. Menganalisa harga satuan pekerjaan untuk tiap-tiap item pekerjaan.
7. Menghitung rencana anggaran biaya proyek
8. Merencanakan penjadwalan pelaksanaan pekerjaan proyek pembangunan.
2.8 Metode Pemakaian Data dan Informasi Proyek yang Bersangkutan
Dalam menggunakan metode ini, informasi yang dibutuhkan adalah data dan informasi yang benar-benar dimiliki oleh proyek itu sendiri. Makin banyak
data dan informasi yang ada, akan semakin akurat estimasi yang bisa dilakukan.
Seluruh metode ini dapat digunakan sesuai dengan kebutuhan dan kondisi yang
ada yang paling sesuai dengan dengan apa yang ada saat itu dan kemampuan
dalam melakukan estimasi. Selain dari jenis estimasi yang ada dan diterangkan
diatas, ada beberapa metode konseptual yang dapat dipelajari pada modul
berikutnya. Metode konseptual tersebut antara lain:
- Cost Indices
- Cost Capacity Factor
- Location Factor
- Equipment Factored
- Parameter (Elemental)
Seluruh metode dapat digunakan sesuai dengan fase daur hidup konstruksi
pilihan. masing kontraktor atau pihak yang melakukan estimasi.
Masing-masing metode memiliki kelebihan dan kekurangan yang harus dipelajari
sehingga dapat menggunakan dengan tepat.
2.9 Cost-Significant Model
Menurut Poh dan Horner (1995) dalam jurnal “Cost-significant modelling-
its potential for use in south-east Asia”, Cost Significant adalah salah satu model
peramalan biaya konstruksi berdasarkan informasi & data proyek terdahulu, yang
lebih mengandalkan pada harga palingsignifikan didalam mempengaruhi total
biaya proyek sebagai dasar peramalan (estimasi) yang di terjemahkan kedalam
regresi.
2.10 Uji SPSS
Pada dasarnya komputer berfungsi mengolah data menjadi informasi yang
berarti. Data yang diolah dimasukkan sebagai input, kemudian dengan proses
pengolahan data oleh komputer dihasilkan output berupa informasi untuk
kegunaan lebih lanjut. Berikut sedikit gambaran tentang cara kerja komputer
dengan program SPSS dalam mengolah data.
Gambar 2.2 Cara Kerja SPSS
Data hasil penelitian atau data yang akan diproses dimasukkan lewat
menu data editor yang secara otomatis muncul di layar komputer.
1. Data yang telah diinput kemudian diproses, juga lewat menu data editor
2. Memilih menu yang akan digunakan pada SPSS 15.0 for windows grafik,
statistik dan lain-lain.
3. Hasil pengolahan data muncul di layar windows yang lain dari SPSS yaitu
viewer, output SPSS bisa berupa teks, tulisan, tabel atau grafik. Pada viewer,
informasi atau output statistik dapat ditampilkan secara:
a. Teks atau Tulisan, pengerjaan (perubahan bentuk huruf, penambahan,
pengurangan dan lainnya) yang berhubungan dengan output berbentuk tabel
bisa dilakukan lewat menu text output editor.
b. Tabel, pengerjaan (pivoting tabel, penambahan, pengurangan, dan lainnya)
yang berhubungan dengan output data yang berbentuk tabel dilakukan lewat
menu pivot table editor.
c. Chart atau grafik, pengerjaan (perubahan tipe grafik dan lainnya) yang
berhubungan dengan output data yang berbentuk grafis dapat dilakukan lewat
menu chart editor.
2.11 Analisis Regresi Linier Sederhana
Analisis ini digunakan untuk memprediksi hubungan antara variabel
terikat Y yaitu kinerja sumber daya manusia pekerjaan struktur rangka atap,
dengan variabel bebas X yaitu umur, pengalaman kerja, tingkat pendidikan,
kesesuaian upah, jumlah tanggungan keluarga, komposisi kelompok kerja dan
variabel dependen dengan menggunakan data variabel independen. Bentuk
umum persamaan regresi linier adalah sebagai berikut:
Y = a + b X
Dimana :
Y : nilai dari variabel dependent
a : konstanta , yaitu nilai Y jika X=0
b. : koefisien regresi
X : nilai dari variabel independent
(Purbayu Budi Santosa dan Ashari, 2005 :126)
2.12 Bangunan Perumahan di Indonesia
Pertumbuhan penduduk di Indonesia berada dalam angka positif. Hal itu
berarti jumlah penduduk secara umum selalu bertambah dari waktu ke waktu.
Demikian juga halnya dengan Provinsi Sumatera Utara dengan Medan sebagai
ibukota yang pertumbuhan penduduknya tergolong pesat. Peningkatan jumlah
penduduk itu menyebabkan kebutuhan akan rumah tinggal meningkat, karena
rumah adalah kebutuhan dasar (basic need) disamping kebutuhan akan sandang
dan pangan. Bidang properti khususnya sektor perumahan cenderung
menunjukkan perkembangan dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya
karena permintaan masyarakat akan rumah tinggal meningkat cukup pesat. Proyek
pembangunan perumahan oleh pengembang juga semakin banyak bermunculan
untuk memenuhi kebutuhan pasar. Proyek konstruksi termasuk perumahan
memiliki karakteristik unik karena merupakan suatu rangkaian kegiatan yang
menghasilkan produk dengan kriteria-kriteria yang telah digariskan di dalam
dokumen kontrak. Spesifikasi perencanaan harga dan mutu yang direncanakan
pada dokumen kontrak, sebenarnya belum tentu sesuai dengan kondisi di
lapangan. Karena itu pada saat pelaksanaan proyek konstruksi, maka pengembang
akan dibebani oleh berbagai situasi ketidakpastian estimasi proyek. Kegagalan
dalam memahami estimasi yang akurat dapat mempengaruhi sasaran proyek
konstruksi, yaitu dengan biaya yang seoptimal mungkin namun dengan kualitas
yang sesuai dengan konsep serta spesifikasi proyek perumahan yang diinginkan
dan dengan pelaksanaan waktu yang tepat. Oleh karena itu perkiraan biaya
konseptual dan perkiraan biaya detail suatu proyek perumahan harus di analisis
