JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA

commit to user

i

ANALISIS KELAYAKAN EKONOMI PEMBANGUNAN KEMBALI PASAR TURISARI KOTA SURAKARTA

(

Analysis Feasibility Economic Rebuilding Turisari Market of Surakarta )

SKRIPSI

Disusun Sebagai Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Teknik Sipil Jurusan Teknik Sipil

Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta

Disusun Oleh :

ROKHMAT SYAEFUL AKBAR NIM : I 1110039

JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2014

commit to user

iv

KATA PENGANTAR

Puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa yang selalu melimpahkan rahmat serta hidayah-Nya sehingga penyusun dapat menyelesaikan penyusunan skripsi dengan judul ”Analisis Kelayakan Ekonomi Pembangunan Kembali Pasar Turisari Kota Surakarta ” guna memenuhi syarat memperoleh gelar Sarjana Teknik dari Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Skripsi ini tidak dapat terselesaikan tanpa mendapat bantuan dari berbagai pihak, baik secara langsung maupun tidak langsung. Untuk itu, Penulis ingin menyampaikan ucapan terimakasih kepada :

1. Segenap Pimpinan beserta Staf Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta.

2. Segenap Pimpinan Program Studi Non Reguler Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta.

3. Bapak Ir. Sugiyarto, MT selaku Dosen Pembimbing I

4. Ibu Fajar Sri Handayani ST.MT, selaku Dosen Pembimbing II 5. Bapak Ir. Bambang Santosa, MT, selaku Pembimbing Akademis

6. Bapak Ir. Adi Yusuf Muttaqien,MT beserta Bapak Widi Hartono, ST. MT, selaku Dosen Penguji

7. Keluarga dan rekan – rekan mahasiswa non reguler (transfer) angkatan 2010 yang senantiasa mendukung dan membantu.

Penyusun menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, saran dan kritik yang membangun sangat diharapkan untuk kesempurnaan skripsi ini dan semoga skripsi ini dapat berguna bagi pihak-pihak yang membutuhkan.

Surakarta, April 2014

Penulis

commit to user

v

”Di dunia ini tidak ada yang sempurna kecuali Tuhan Yang Maha Esa”

(Penulis)

“ Jangan merasa cukup untuk menuntut ilmu dan jadikan ilmu bermanfaat bagi diri dan orang lain,.

(Penulis)

”Tidak ada yang instant dalam dunia ini untuk meraih kesusksesan yang besar semuanya butuh proses dan waktu”

( Penulis )

Ibu dan Bapak yang tercinta terima kasih atas doanya, semoga selalu diberi kesehatan dan dalam lindunganNYA, Kakak-kakakku yang tersayang terima kasih atas dukungannya, Sobat dan teman-teman S1 Transfer 2010 terima kasih untuk warna yang kalian berikan selama kita bersama, Terima kasih untuk Ika Ambarlina ,Retno

Dwi, Selipanus, Budi ,Supri, Lukman,Shaka,Aroma,Surya, Arnadi, Aga dan semua pihak yang tidak bisa disebutkan satu-persatu atas bantuan dan motivasinya, Terima kasih kepada Bapak Ir. Sugiyarto, MT dan Ibu Fajar Sri

Handayani, MT dan Bapak Widi Hartono, St.MT, atas kesabarannya membimbing dalam menyelesaikan skripsi ini, Almamaterku Universitas Sebelas

Maret Surakarta.

commit to user

vi

ABSTRAK

Rokhmat Syaeful Akbar, 2014 : Analisis Kelayakan Ekonomi Pembangunan Kembali Pasar Turisari Kota Surakarta. Skripsi, Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret

Pasar tradisional merupakan salah satu indikator paling nyata kegiatan ekonomi masyarakat disuatu wilayah dan salah satu penyumbang pendapatan asli daerah Kota Surakarta. Pembangunan Pasar Turisari merupakan bukti komitmen Pemerintah Kota Surakarta untuk kesejahteran rakyat di bidang perdagangan, dan berfungsi sebagai sarana aktivitas sosial masyarakat. Pasar Turisari adalah bangunan perdagangan tradisional, maka konstruksi bangunan lebih memilih bentuk sederhana, memiliki karakteristik lokal, namun terlihat modern yang dapat menarik pengunjung.

Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menganalisis pendapatan yang ada sesuai dengan regulasi yang berlaku untuk mengetahui besarnya nilai jual minimum kios, dan harga tersebut dianalisis layak atau tidak ditinjau dari nilai sekarang netto ( net present value ), perbandingan manfaat dan biaya ( benefit cost ratio ) dan analisis Titik Impas ( break even point ) selama umur ekonomis bangunan 50 tahun. Metode yang digunakan dalam penelitian adalah metode analisa deskriftif kuantitatif.

Hasil penelitian menunjukan bahwa investasi yang diperlukan untuk proyek pembangunan Pasar Turisari Kota Surakarta adalah sebesar Rp. 8.002.587.235,- , pendapatan retribusi sesuai dengan regulasi yang ada sebesar Rp. 6.214.315.159,-, Nilai jual kios adalah Rp.4.789.159,-. Pada aspek kelayakan selama umur ekonomis bangunan 50 tahun didapatkan net present value sebesar Rp.42.542.850.116,,-, benefit cost ratio 4,9, break even point dengan membandingkan pendapatan nilai jual kios tidak dapat terjadi pada 1,02 tahun.

Penelitian ini hanya untuk murni mencari keuntungan, sedangkan pemerintah Kota Surakarta lebih mengutamakan sisi sosial kemasyarakatan dan ekonomi kerakyatan dengan tujuan peningkatan kesejahteraan.

Kata kunci: regulasi, pendapatan, pengeluaran, nilai jual

commit to user

vii ABSTRACT

Rokhmat Syaeful Akbar, 2014 : Analysis Feasibility Economic Rebuilding Turisari Market of Surakarta. Final Assignment, Departmen of Civil

Engineering, Faculty of Engineering, Sebelas Maret University of Surakarta.

The traditional market is one of the most obvious indicators of economic activities in a region and one of the contributors to the local revenue of Surakarta city.

turisari Market development is a testament to the commitment of Surakarta City Government for the welfare of the people in the fields of trade, and serves as a means of social activity. Turisari market is a traditional trading building, then the building construction prefers simple shapes, has the local characteristic, but modern look that can attract visitors.

The purpose of this study was to analyze the magnitude of minimum value of stall selling of year, and analyzed the price financially feasible or not, with the terms: net present value, rate of return, benefit cost ratio and break even point analysis during the economic life the building 50 years. The method used in the study is the descriptive quantitative.

Research results show that the investment required for the construction project Turisari Market of Surakarta City is Rp. 8.002.587.235,- income levy accordance with existing regulations Rp. 6.214.315.159,- Stalls selling points Rp.4.789.159,-.

In the aspect financial feasibility for life economic building for 50 years : Net Present Value : Rp. 42.542.850.116,- benefit cost ratio 4,9, break event point by comparing value of sales revenues stall can 1,02 years.

The Study is only pire profit, while Surakarta government prioritize the social economic democracy with the aim of increasing prosperity

Keywords : regulation,income,outlay, selling points

commit to user viii

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL ... i

HALAMAN PERSETUJUAN ... ii

HALAMAN PENGESAHAN... iii

HALAMAN MOTTO DAN PERSEMBAHAN... iv

KATA PENGANTAR ... v

ABSTRAK ... vi

ABSTRACT ... vii

DAFTAR ISI ... viii

DAFTAR TABEL ... xi

DAFTAR GAMBAR ... xii

BAB 1. PENDAHULUAN ... 1

1.1. Latar Belakang ... 1

1.2. Rumusan Masalah ... 2

1.3. Batasan Masalah ... 3

1.4. Tujuan Penelitian ... 3

1.5. Manfaat Penelitian ……… 4

BAB 2. LANDASAN TEORI ... 5

2.1 Tinjauan Pustaka ... 5

2.2 Dasar Teori ... 6

2.2.1. Aspek Dalam Proyek ... 7

2.2.2. Analisis Keuangan ( financial ) ... 8

2.2.3. Aspek Ekonomi ... 9

2.2.5. Rumus atau Persamaan yang digunakan ... ... 9

2.3 Besaran - Besaran Fisik Gedung ... 11

2.4. Persyaratan Penentuan Retribusi... 11

2.5. Nilai Jual Minimum ... 11

2.6. Besaran – Besaran Dalam Analisis Investasi ... 13

2.4.1. Biaya Modal ... 13

commit to user ix

2.4.2. Biaya Tahunan ... ... 14

2.4.3. Masa Konstruksi... 16

2.7 Teknik-Teknik Penilaian Investasi ... 16

2.7.1 Analisis Nilai Sekarang ... 16

2.7.2 Analisis Benefit Cost Ratio ... 17

2.7.3 Titik Impas ... 17

BAB 3. METODOLOGI PENELITIAN... ... 18

3.1. Metodologi Penelitian ... 18

3.2. Lokasi Penelitian . ... 18

3.3. Metode Pengumpulan Data ... 19

3.4. Tahap-Tahap Pelaksanaan Penelitian ... 19

3.5.1. Tahap I ... 19

3.5.2. Tahap II ... 19

3.5.3. Tahap III ... 19

3.5.4. Tahap IV ... 20

3.5.5. Tahap V ... 20

3.5.6. Tahap VI ... 20

BAB 4. ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN ... 22

4.1 Pengumpulan Data ... 22

4.1.1. Data Proyek ... 22

4.1.2. Harga Satuan Tanah ... 22

4.1.3. Tingkat Suku Bunga ... 22

4.1.4. Rencana Anggaran Biaya Proyek ... 22

4.2 Analisis data ... 25

4.2.1. Besaran Gedung ... 25

4.2.2. Analisis Investasi Proyek ... 26

4.2.2.1. Pendapatan ... 26

4.2.2.2. Pengeluaran ... 27

4.2.2.3. Analisis Nilai Jual Minimal Kios ... 31

4.2.2.4. Analisis NPV,BCR,BEP ... 32

4.3 Pembahasan ... 39

commit to user x

BAB 5. KESIMPULAN DAN SARAN ... 40

5.1 Kesimpulan ... 40

5.2 Saran ... 40

DAFTAR PUSTAKA ... 41

LAMPIRAN ... xiii

commit to user xi

DAFTAR TABEL

Halaman

Tabel 4.1. Rekapitulasi Anggaran Biaya ... 23

Tabel 4.2 Luas Lantai ... 25

Tabel 4.3 Jumlah Pedagang Didalam Pasar Turisari ... 25

Tabel 4.4 Tabel Rekapitulasi Pendapatan ... 32

Tabel 4.5 Perhitungan Titik Impas Menggunakan Nilai Jual Minimal Dengan Umur Ekonomis n = 50 tahun ... 34

commit to user xii

DAFTAR GAMBAR

Halaman

Gambar 3.1. Gambar Lokasi Penelitian ... 18

Gambar 3.2. Diagram Alir Metodologi Penelitian ... 21

Gambar 4.1. Aliran Kas Bunga Modal ... 29

Gambar 4.2. Aliran Kas Perhitungan Investasi ... 33

Gambar 4.3. Grafik Titik Impas Menggunakan Nilai Jual Minimal Dengan Umur Ekonomis 50 Tahun ... 38