• Tidak ada hasil yang ditemukan

AKIBAT HUKUM JUAL BELI ATAS TANAH DENGAN AKTA DIBAWAH TANGAN

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2022

Membagikan "AKIBAT HUKUM JUAL BELI ATAS TANAH DENGAN AKTA DIBAWAH TANGAN"

Copied!
10
0
0

Teks penuh

(1)

168

PJS JOURNAL OF POLITICS AND LAW https://pjscenter.org/index.php/pjs-jpl/login

Volume 1, Issue 2, Desember 2021 e-ISSN: 2797-9288

p-ISSN: 2797-927X

AKIBAT HUKUM JUAL BELI ATAS TANAH DENGAN AKTA DIBAWAH TANGAN

Ade Afriandari1, Yetniwati2, Rosmidah3

1Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Jambi

2Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Jambi

3Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Jambi

1email: ade_afriandari94@yahoo.com

3email: rose_andy64@yahoo.co.id

ABSTRAK:

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis akibat hukum jual beli atas tanah dengan akta dibawah tangan. Adapun rumusan masalah dalam penelitian adalah 1) bagaimana perlindungan hukum bagi para pihak dalam jual beli tanah dengan akta dibawah tangan? 2)bagaimana akibat hukum peralihan hak atas tanah melalui akta di bawah tangan? 3) apa faktor-faktor yang menyebabkan masyarakat melakukan jual beli tanah dengan akta di bawah tangan? Tipe penelitian ini adalah yuridis normatif dengan menggunakan metode pendekatan konseptual, pendekatan perundang-undangan, dan pendekatan kasus. Hasil penelitian menunjukkan bahwa jual beli yang dibuat dengan akta di bawah tangan maka perlindungannya sesuai perlindungan terhadap Akta di bawah tangan. Akibat hukum pembeli terhadap jual beli Hak Atas Tanah yang dilakukan secara di bawah tangan, apabila timbul sengketa antara pihak penjual dan pihak pembeli, akta di bawah tangan masih dapat disangkal dan baru mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna apabila diakui oleh kedua belah pihak, atau dikuatkan lagi dengan alat bukti lainnya. Adapun faktor penyebab pada masyarakat yang sering melakukan transaksi jual beli akta dibawah tangan berupa masyarakat yang kurang paham atau ketidaktahuan untuk melakukan jual beli dalam ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku, berdasarkan saling percaya antara penjual dan pembeli saja dan lain sebagainya.

Kata kunci : Akibat Hukum, Jual Beli Tanah, Akta Dibawah Tangan

ABSTRACT:

This study aims to determine and analyze the legal consequences of buying and selling land with a deed under the hand. The formulation of the problem in the research is 1) how is the legal protection for the parties in the sale and purchase of land with a deed under the hand? 2) What are the legal consequences of the transfer of land rights through a private deed? 3) what are the factors that cause people to buy and sell land with under-handed deeds? This type of research is normative juridical using the conceptual approach, statutory approach, and case approach. The results of the study indicate that buying and selling made with an underhand deed, the protection

(2)

169

is in accordance with the protection of an underhand deed. The legal consequences of the buyer against the sale and purchase of Land Rights carried out under the hands, if a dispute arises between the seller and the buyer, the deed under the hand can still be denied and only has perfect evidentiary power if it is recognized by both parties, or strengthened again. with other evidence. The factors that cause people who often carry out buying and selling transactions under the hand are people who do not understand or do not know to buy and sell in applicable legal provisions, based on mutual trust between the seller and the buyer and so on.

Keywords: Legal Consequences, Land Sale and Purchase, Underhand Deed PENDAHULUAN

Bagi kehidupan manusia tanah mempunyai kedudukan yang sangat penting. Hal ini disebabkan hampir seluruh aspek kehidupannya terutama bagi bangsa Indonesia membutuhkan tanah. Untuk itu, maka Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai Lembaga Pemerintah yang berwenang, memiliki kewajiban untuk melakukan pendaftaran atau inventarisasi tanah, sebagaimana tertuang pada Pasal 19 Ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, selanjutnya disebut UUPA.

Mengingat sedemikian pentingnya tanah didalam kehidupan manusia, maka setiap orang berusaha untuk memiliki dan memanfaatkan tanah itu semaksimal mungkin guna kelangsungan hidupnya.Tanah sebagai salah satu sumber produksi, bagi kebanyakan orang juga merupakan sumber status yang penting untuk menunjukkan “keberadaan” seseorang. Semakin banyak bidang tanah yang dimiliki, maka menunjukkan pula bahwa orang tersebut semakin berada atau kaya dan dihormati oleh orang lain. Akibat tanah sebagai simbol status, maka setiap orang selalu menginginkan tanah yang luas, bidang tanah yang lebih banyak dan terletak dikawasan yang strategis. Simbol status ini menjadikan salah satu motif mendorong orang untuk menguasai tanah lebih banyak. ( Johara T. Jaya Dinata,1999:1)

Untuk memiliki tanah, dapat dilakukan dengan berbagai cara, antara lain,mewarisi, hibah, tukar-menukar, maupun dengan cara jual-beli. Perolehan tanahyang lebih sering dilakukan yaitu melalui jual beli. Perkataan jual beli dalam pengertian sehari-hari dapat diartikan, di mana seseorang melepaskan uangnya untuk mendapatkan barang yang dikehendakinya secara sukarela.

Kemudian menurut Pasal 1457 KUHPerdata, menyebutkan bahwa jual-beli tanah adalah suatu perjanjian.( Al-Rashid, 1986:51-52)

Pada dasarnya jual beli hak atas tanah disebutkan dan diatur pada pasal 26 undang- undang pokok agraria yang menyangkut tentang jual beli hak milik atas tanah. Adapun yang mengatur tentang ketentuan tersebut juga terdapat didalam pasal lainnya, namun hal tersebut tidak kata dalam jual beli, namun disebutkan sebagai bentuk peralihan. Pengertian dialihkan menunjukkan suatu perbuatan hukum yang disengaja untuk memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain melalui jual beli, hibah, tukar menukar dan hibah wasiat. Jadi, meskipun dalam pasal hanya disebutkan dialihkan, termasuk salah satunya adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah karena jual beli.

Pada saat ini transaksi jual beli tanah dalam masyarakat sering dilakukan dengan jual beli dibawah tangan hal tersebut sering masih dilakukan oleh masyarakat yang belum paham dan kurang mengenal pejabat pembuatan akta tanah. Transaksi jual beli tanah dibawah tangan adalah hal yang sering digemari oleh masyarakat, sehingga ketidakpahaman ataupun dalam prosesnya yang sangat mudah menjadikan masyarakat melakukan jual beli hak tas tanah dilakukan dengan secara dibawah tangan. (Jayasa Putra Rajagukguk, Azmiati Zuliah, Ayu Trisna Dewi, 2021:202)

Pada intinya akta dibawah tangan hanyalah sesuatu yang diketahui oleh kepala desa, lurah sehingga dalam peralihan hak atas tanah dibawah tangan sangat jelas tidak mempunyai

(3)

170

dasar untuk melakukan pendaftaran peralihan terkecuali dengan adanya suatu akta perjanjian yang dihadapan pejabat pembuat akta tanah. Padahal untuk kegiatan jual beli tanah atau bangunan berbeda dengan jual beli pada umumnya. Untuk jual beli benda tidak bergerak (tanah atau bangunan) dibutuhkan akta otentik sebagai bukti hukum yang sah terjadinya jual beli, yang selanjutnya dikenal dengan Akta Jual Beli (AJB), tetapi faktanya saat ini masyarakat masih melakukan proses jual beli tanah yang tidak dituangkan ke dalam akta PPAT. (Jayasa Putra Rajagukguk, Azmiati Zuliah, Ayu Trisna Dewi, 2021:202)

Transaksi jual beli tanah di bawah tangan terutama pada tanah yang kepemilikannya belum didaftarkan atau belum bersertifikat dapat memiliki resiko hukum yang lebih tinggi. Oleh karena itu, terhadap objek jual beli hak atas tanah yang belum didaftarkan atau belum bersertifikat tersebut harus membutuhkan kejelian dan kehati-hatian yang lebih banyak, agar penjual sebagai pihak sah dan berhak untuk menjual lebih jelas. Apabila jual beli atau peralihan dilakukan tanpa melalui PPAT atau hanya dengan perjanjian dibawah tangan tanpa dicatatkan di PPAT dapat menimbulkan resiko karena nantinya tidak dapat dilakukan perubahan data pendaftaran tanah oleh Badan Pertanahan Nasional. Resiko lain yang akan timbul yaitu Apabila terjadi sengketa, yang akan mendapat perlindungan hukum adalah yang namanya tertulis di sertifikat serta apabila tanah yang diperjualbelikan baik belum bersertifikat maupun yang sudah disertifikatkan akan sulit dilakukan pembuktian telah terjadi suatu perbuatan hukum peralihan hak milik atas tanah yang dijual atau dialihkan hanya dengan perjanjian dibawah tangan. ( Socha Tcefortin Indera Sakti dan Ambar Budhisulistyawati, 2020:145)

Berdasarkan uraian di atas terkait dengan jual beli tanah dengan akta dibawah tangan, pembahasan dalam tulisan yang singkat ini dibatasi pada dua hal yang menyangkut dengan:

1. Bagaimana perlindungan hukum bagi para pihak dalam jual beli tanah dengan akta dibawah tangan?

2. Bagaimana akibat hukum peralihan hak atas tanah melalui akta di bawah tangan?

3. Apa faktor-faktor yang menyebabkan masyarakat melakukan jual beli tanah dengan akta di bawah tangan?

METEDOLOGI PENELITIAN 1. Tipe Penelitian

Penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah Yuridis Normatif. Penelitian Yuridis Normatif digunakan untuk menganalisis berbagai peraturan perundang- undangan terkait dengan akibat hukum jual beli atas tanah dengan

akta dibawah tangan.

2. Pendekatan Penelitian

Pendekatan pertama yang digunakan dalam penelitian ini adalah Pendekatan Konseptual (Conceptual Approach). Pendekatan Kedua yang digunakan dalam penelitian ini adalah Pendekatan Perundang-undangan (Statute Approach) yang dilakukan dengan cara perundang-undangan yang berkaitan dengan akibat hukum jual beli atas tanah dengan akta dibawah tangan.

Pendekatan Ketiga yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan kasus (Case Approach) yang dilakukan dengan cara menelaah kasus-kasus yang berkaitan dengan akibat hukum jual beli atas tanah dengan akta dibawah tangan.

(4)

171 3. Sumber Bahan Hukum

Sumber bahan hukum yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan cara studi kepustakaan melalui penelaahan bahan-bahan hukum. Jenis bahan hukum yang digunakan adalah:

a. Bahan Hukum Primer

Bahan Hukum Primer merupakan bahan hukum yang bersifat autoritatif artinya mempunyai otoritas. Dalam penelitian ini yang menjadi bahan hukum primer antara lain:

1. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 2. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

3. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok‐pokok Agraria atau Undang‐undangPokok Agraria (UUPA).

b. Bahan Hukum Sekunder

Bahan Hukum Sekunder yaitu bahan hukum yang dapat memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer, seperti: hasil-hasil penelitian, hasil karya dari pakar- pakar hukum baik berbentuk buku, jurnal dan artikel yang berkaitan dengan akibat hukum jual beli atas tanah dengan akta dibawah tangan.

c. Bahan Hukum Tertier

Bahan Hukum Tertier yaitu bahan hukum yang dapat memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder. Contohnya Kamus Hukum dan Kamus Besar Bahasa Indonesia.

4. Analisis Bahan Hukum

Analisis bahan hukum yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan cara menginterpretasikan, mengevaluasi dan menilai perundang-undangan serta bahan-bahan hukum yang berkaitan dengan akibat hukum jual beli atas tanah dengan akta dibawah tangan.

PEMBAHASAN

Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Dalam Jual Beli Tanah Dengan Akta Dibawah Tangan

Menurut Soetjipto mengemukakan bahwa perlindungan hukum adalah adanya upaya melindungi kepentingan seseorang dengan cara mengalokasikan suatu kekuasaan kepadanya untuk bertindak dalam kepentingnnya tersebut. Selanjutnya di kemukakan juga bahwa salah satu sifat dan sekaligus merupakan tujuan dari hukum adalah memberikan perlindungan (pengayoman) kepada masyarakat, oleh karena itu perlindungan hukum terhadap masyarakat tersebut harus diwujudkan dalam bentuk adanya kepastian hukum. (Soetjipto Rahardjo, 1983:121)

Dasar jual beli tanah dapat ditinjau dari suatu perspektif undang-undang maupun peraturan pemerintah, jual beli tanah yang sah adalah jual beli yang dilakukan dihadapan pejabat pembuat akta tanah yang mempunyai suatu kewenangan yang telah diatur dari suatu peraturan

(5)

172

ataupun bisa disebut dengan adanya pengesahan akta otentik yang dilakukan pejabat berwenang.

Hal ini telah diatur dalam bentuk peraturan pemerintah tentang pendaftaran tanah yang tercantum pada pasal 37 ayat 1. Akan tetapi dalam hal tesebut adanya pengecualian pada pemidahan hak yang melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Masyarakat dalam melakukan jual beli dengan suatu akta otentik yang disahkan/diperbuat oleh pejabat yang berwenang agar memberikan suatu kepastian/kekuatan pada akta yang diperbuat. Maka hal tersebut dapat dilihat dari suatu perbuatan baik yang sebelumnya ataupun yang mendahuluinya, seperti dari tahap penawaran dan penerimaan, persesuaian pernyataan kehendak, dan sehingga pada pelaksanaan perjanjian.

Perjanjian jual beli adalah suatu perjajian yang untuk mengikat antara pihak satu dan pihak lain dengan adanya suatu perjanjian maka masing-masing para pihak maka mempunyai suatu tanggungjawab terhadap prestasinya berbentuk penyanggupan dan penyerahan hak milih atas suatu barang, dan penyanggupan pembayaran sejumlah uang yang sebagai harganya dari suatu barang. Maka bilamana hal tersebut sudah sepakat dari timbulnya perjanjian memberikan suatu hal yang terang pada objek.

Pada dasarnya pihak penjual dan pembeli mempunyai kewajiban masing-masing seperti penjual harus menyerahkan dan menjamin pihak pembeli tanah yang dijual dalam keadaan sengketa. Sedangkan pada pembeli harus melakukan pembayaran tepat waktu/pelunasan dikarenakan bilamana tidak terjadi pelunasan yang telah disepakati maka perjanjian batal dan tidak pernah terjadi.

Jual beli yang dilakukan dihadapan kepala desa adalah suatu tindakan sah menurut hukum dikarena apabila syarat-syarat materil tersebut dipenuhi. Akan tetapi dalam jual beli dihadapan kepala desa adalah suatu hal yang tidak memberikan suatu kepastian hukum, perlindungan, dan kekuatan pada akta tanah. Maka jual beli yang dihadapan kepala desa dapat dikatakan jual beli yang tidak dapat didaftarkan dan mengakibatkan pada peralihan hak atas tanah menjadi tidak sah.

Jual beli hak atas tanah sah secara hukum adalah suatu hal yang memperkuat pembuktian, memperluas pembuktian dengan dibuatnya akta jual belinya dapat diketahui oleh umum maupun siapa saja yang berkepentingan . Pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli di Kantor Badan Pertanahan Nasional bukanlah merupakan syarat sahnya jual beli yang telah dilakukan tetapi hanya untuk mengetetahui keabsahan pada suatu akta yang telah terdaftar dan diperbuat dihadapan pejabat yang berwenang.

Pelaksanaan pembuatan akta jual beli di hadapan pejabat pembuat akta tanah berupa hadirnya antara pihak satu dan pihak lain untuk melakukan suatu perbutan hukum yang bersangkutan ataupun orang yang telah dikuasakan dengan peratura yang berlaku dan harus ada sekurang-kurangnya dua orang saksi sebagai memenuhi syarat.

Perlindungan hukum hadir memberikan suatu kepastian yang mengatur terhadap suatu pemenuhan hak-hak para pihak bilamana salah satu pihak melakukan wanprestasi atau tidak tepat janji dalam perjanjian yang sudah diikat dalam bentuk pengikatan jual beli sangat tergantung kepada kekuatan dari perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat, yaitu jika dibuat dengan akta di bawah tangan maka perlindungannya sesuai perlindungan terhadap Akta di bawah tangan.

Sedangkan dalam akta jual beli dalam melakukannyaatau dibuat oleh dihadapan Notaris maka dengan sendirinya aktanya menjadi akta Notaris sehingga kekuatan perlindungannya sesuai

(6)

173

dengan perlindungan terhadap Akta Otentik. Dalam menangani masalah seperti wanprestasi tersebut dapat pula dilakukam perlindungan hukum secara preventif maupun represif.

Adapun upaya perlindungan yang dapat dilakukan oleh masing-masing pihak antara lain: (1) Perlindungan terhadap pihak penjual, Perlindungan yang dapat dilakukan kepada calon penjual ialah memintakan kepada pihak pembeli agar melakukan pembayaran harga atas obyek perjanjian dengan jangka waktu tertentu yang disertai dengan syarat batal, apabila pihak pembeli tidak memenuhi pembayaran sebagaimana telah dimintakan dan disepakati maka perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang telah dibuat dan disepakati menjadi batal dan pihak penjual tidak berkewajiban untuk mengembalikan pembayaran yang telah dibayarkan kecuali pihak pembeli meminta pengecualian. (2) Perlindungan bagi pihak pembeli, Perlindungan yang dapat dilakukan pihak pembeli dalam pelaksanaan perjanjian pengikatan jual beli ialah terlebih dahulu memeriksa keberadaan bukti kepemilikan hak atas tanah/bangunan yang menjadi obyek perjanjian. pihak pembeli pun dapat meminta kepada penjual dapat menjamin bahwa objek perjanjian bebas dari tuntutan, gugatan maupun sitaan maka tanggung jawab berada di pihak penjual. Selain itu pihak pembeli juga meminta kepada pihak penjual adanya pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali apabila semua persyaratan telah terpenuhi untuk melakukan jual beli, maka pihak pembeli dapat melakukan pemindahan hak walaupun pihak penjual tidak hadir dalam penandatanganan akta jual belinya. ( Noviyanti, 2015:45-46)

Bilamana salah satu pihak menyangkali bahwa tidak pernah terjadi jual beli maka kembali ke Peraturan Pemerintah yang berlaku sepanjang tidak ada bukti lain yang membuktikan.

Akibat Hukum Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Perjanjian Di Bawah Tangan

Pada Tahun 1961 pemerintah mengeluarkan produk hukum baru sebagai peraturan pelaksana atas UUPA yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah yang sekarang dirubah menjadi Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan ini selain mengatur mengenai pendaftaran tanah ternyata juga mengatur mengenai peralihan tanah, seperti terlihat pada Pasal 37 Peraturan Pemerintah ini dinyatakan bahwa:

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

Pasal 37 tersebut dapat diinterprestasikan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli harus dilakukan dihadapan PPAT yang kemudian dibuktikan dengan Akta Jual beli yang dibuat oleh PPAT, Akta jual beli yang dibuat PPAT tersebut digunakan sebagai bukti bahwa telah dilakukan perbuatan hukum berupa perbuatan jual beli atas sebidang tanah antara pihak penjual kepada pihak pembeli dan kemudian akta tersebut digunakan sebagai syarat untuk melakukan pendaftaran dan perpindahan hak atas tanah.

Dalam suatu kegiatan peralihan hak atas atas tanah dilakukan adanya suatu pemindahan hak atas tanah dari penjual pada pembeli. Timbulnya pemindahan hak didasarkan dari kegiatan

(7)

174

jual beli yang timbul dari suatu proses pemindahan hak milik yang menggunakan uang sebagi alat tukarnya tersebut.

Akan tetapi, tidak dapat lagi kita pungkiri ditengah kehidupan masyarakat sehari-hari masih banyak jual beli tanah yang dilakukan anatara pihak penjual dan pembeli melakukannya dengan cara dibawah tangan yang hal tersebut tidak dilakukan dihadapan pejabat pembuat akta tanah. Baiasanya perbuatan hukum tersebut dengan menggunakan selembaran kwitansi yang sebagai pembuktian bahwa telah terjadi jual beli.

Jual beli yang dilakukan dibawah tangan diperbolehkan bilamana telah memenuhi syarat yang ada pada pasal 1320 KUHPerdata, dan memenuhi syarat materil yang bersifat tunai, terang dan rill. Akan tetapi hal tersebut menjadikan ketidak adanya suatu kepastian hukum seperihalnya dalam peralihan hak atau status yang mau dibalik nama pada sertifikat tidak bisa dikarenakan tidak terdaftarnya di pejabat pembuat akta tanah. Hal tersebut melakukan transaksi yang berdasarkan suatu pegangan pada kwitansi. Padahal dalam melakukan suatu perbuatan yang terdaftar di pejabat yang membuat akta tersebut telah sesuai dengan pasal 19 UUPA, dan diatur dengan ketentuan PP nomor 24 Tahun 2016.

Akta dibawah tangan adalah suatu akta yang telah dibuat para pihak yang membuatnya tanpa adanya dibuat dihadapan pejabat yag berwenang atau bisa disebut PPAT. Kekuatan mengikat antara pihak penjual dan pembeli dalam akta dibawah tangan sama halnya dengan akta otentik. Maksud dari hal tersebut bahwasanya diperbolehkan berdasarkan kesepakatan dan tidak bertentangan dengan undang-undang sehingga perbutan hukum tersebut memanglah sah sesuai dengan pasal 1338 KuhPerdata.

Jual beli tanah yang tidak dilakukan di hadapan PPAT bukanlah jual beli yang mengakibatkan pemindahan hak atas tanah kepada pembeli.Tegasnya perbuatan tersebut tidak melahirkan jual beli, Paling jauh baru menimbulkan Perjanjian jual beli yang masih harus di ikuti dengan jual beli yang sebenarnya yaitu perjanjian jual beli yang harus dilakukan dimuka PPAT, jika memang dikehendaki bahwa haknya akan beralih kepada pihak yang telah membayar harga tanahnya. Karena setiap peralihan hak atas tanah harus dilakukan dan dicatatkan dihadapan PPAT guna memperoleh Akta jual beli tanah sebagai bukti untuk mengalihkan dan mendaftarkan peralihan hak atas tanah di kantor Pertanahan dimana tanah itu terdapat sesuai dengan isi dari pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. (Bachtiar Effendi, 1993:128)

Dalam hal ini Jual beli tanah yang tidak dilakukan di hadapan PPAT dan tidak dibuktikan dengan akta PPAT akan membuat kesulitan bagi pembeli dalam beberapa hal diantaranya adalah:

1. Pembeli mungkin akan mengalami kesukaran untuk membuktikan haknya atas tanah yang telah dibeli itu.

2. Tanpa adanya akta PPAT, tidaklah mungkin untuk memperoleh izin pemindahan hak dari instansi agraria yang berwenang.

3. Kepala Kantor Pertanahan pun akan menolak untuk melakukan pencatatan peralihan haknya. (Alex Rudianto Simanjuntak, 2019:52)

Akibat hukum pembeli terhadap jual beli Hak Atas Tanah yang dilakukan secara di bawah tangan, apabila timbul sengketa antara pihak penjual dan pihak pembeli, akta di bawah tangan masih dapat disangkal dan baru mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna apabila diakui oleh kedua belah pihak, atau dikuatkan lagi dengan alat bukti lainnya. Oleh karenanya, dikatakan bahwa akta di bawah tangan merupakan permulaan bukti tertulis. (Alex Rudianto Simanjuntak, 2019:53)

(8)

175

Faktor-Faktor yang Menyebabkan Masyarakat Melakukan Jual Beli Tanah dengan Akta di Bawah Tangan

Permasalahan dalam jual belum sangatlah belum bisa teratasi seluruhnya oleh para aparat ataupun pemerintah, seperti halnya dalam melakukan pendaftaran sertifikat tanah maupun dalam akta jual beli tanah yang dilakukan dalam perbuatan hukum dibawah tangan. Hal ini menjadikan posisi keberadaan yang tidak dapat dipungkiri lagi dari biaya yang murah, proses yang mudah sehingga menyebabkan pada masyarakat memilih melakukan jual beli dengan akta dibawah tangan, hal tersebut bisa terjadi pengoptimalan dalam suatu pelaksanaan pendaftaran tanah, baik itu dari standard operasional, kecilnya jumlah bidang tanah yang terdaftar,banyaknya aturan yang bersifat komponen sehingga menimbulkan pelaksanaan pendaftaran yang rumit dikarenakan setiap komponen mempunyai peraturan, dan lain sebagainya.

Hingga saat ini belum ada kesatuan penafsiran mengenai definisi tanah adat dan tanah Negara. Perbedaan penafsiran ini mengakibatkan timbulnya masalah-masalah dalam pelaksanaan. Di sisi lain, beberapa hambatan, dalam pendaftaran tanah adalah adanya pemekaran Provinsi, Kabupaten, Kotamadya, Kecamatan, dan Desa atau penggabungan Desa.

Masalah jual beli tanah takkan ada habisnya seperti halnya dalam masyarakat menjadi suatu hal yang sudah kebiasaan terhadap jual beli dengan melakukan perbuatan hukum dibawah tangan hal ini sebagai permasalahan yang bisa dibilang masalah rumit, dikarenakan kurangnya perhatian pemerintah ataupun pihak yang terkait dalam menagani agar masyarakat tidak melakukan jual beli dibawah tangan, dan tidak pula terpungkiri dari suatu kesadaran masyarakat.

Kurangnya pendidikan pada masyarakat atau minimnya pengetahuan mengenai hal tersebut memang menjadi suatu kendala besar dalam mengurangi transaksi jual beli dengan akta di bawah tangan, selain hal tersebut masih banyak faktor lain yang bisa menyebabkan masyarakat melakukan jual beli tanah dengan akta di bawah tangan.

Bahwa masyarakat melakukan jual beli tanah dengan akta dibawah tangan tersebut karena tidak memerlukan banyak biaya atau lebih murah dibandingkan dengan jual beli yang dilakukan di depan PPAT, prosesnya yang terbilang mudah, cepat selesai dan praktis, yaitu cukup dilakukan di hadapan kepala desa dan saksi- saksi maka proses jual beli tanah yang terjadi sudah sah.

Adapun faktor penyebab pada masyarakat yang sering dilakukan dalam jual beli akta dibawah tangan berupa masyarakat yang kurang paham atau ketidaktahuan untuk melakukan jual beli dalam ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku, berdasarkan saling percaya antara penjual dan pembeli sehingga apa saja yang menjadi hak dan kewajiban dalam memenuhi yang melakukan jual beli, Tanah yang dijual belum sertifikat, Jenis tanah masih pertanian misal sipembeli yang dari luar wilayah letak tanah sehingga menjadi rumit dikarenakan harus proses perpindahan penduduk bagi pembeli agar tidak melangar ketentuan absente, dan lain sebaginya.

KESIMPULAN

Perlindungan hukum hadir memberikan suatu kepastian yang mengatur terhadap suatu pemenuhan hak-hak para pihak bilamana salah satu pihak melakukan wanprestasi atau tidak tepat janji dalam perjanjian yang sudah diikat dalam bentuk pengikatan jual beli sangat tergantung kepada kekuatan dari perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat, yaitu jika dibuat dengan akta di bawah tangan maka perlindungannya sesuai perlindungan terhadap Akta di bawah tangan.

(9)

176

1. Akibat hukum pembeli terhadap jual beli Hak Atas Tanah yang dilakukan secara di bawah tangan, apabila timbul sengketa antara pihak penjual dan pihak pembeli, akta di bawah tangan masih dapat disangkal dan baru mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna apabila diakui oleh kedua belah pihak, atau dikuatkan lagi dengan alat bukti lainnya. Oleh karenanya, dikatakan bahwa akta di bawah tangan merupakan permulaan bukti tertulis.

2. Adapun faktor penyebab pada masyarakat yang sering dilakukan dalam jual beli akta dibawah tangan berupa masyarakat yang kurang paham atau ketidaktahuan untuk melakukan jual beli dalam ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku, berdasarkan saling percaya antara penjual dan pembeli sehingga apa saja yang menjadi hak dan kewajiban dalam memenuhi yang melakukan jual beli, Tanah yang dijual belum sertifikat, Jenis tanah masih pertanian misal sipembeli yang dari luar wilayah letak tanah sehingga menjadi rumit dikarenakan harus proses perpindahan penduduk bagi pembeli agar tidak melangar ketentuan absente, dan lain sebaginya.

SARAN

1. Diharapkan adanya kesadaran dari masyarakat, untuk tidak melakukan jual beli tanah di bawah tangan, tetapi melakukan jual beli dengan akta otentik. Karena pada akhirnya hal itu akan merugikan para pihak dan berisiko terjadinya sengketa.

2. Masyarakat yang akan membuat perjanjian jual beli tanah seharusnya mencantumkan klausula dalam perjanjian yang dibuat guna memberikan jaminan perlindungan hukum bagi para pihak. Lebih baik lagi membuat dan mencatatkan perjanjian jual belinya dihadapan PPAT.

3. Bagi pemerintah sebaiknya memberikan perhatian khusus, hendaknya sering mengadakan penyuluhan-penyuluhan hukum mengenai peraturan yang berlaku bagi kepentingan masyarakat banyak, maupun masyarakat sebagai pihak yang akan melakukan pengalihan atau pihak yang akan menerima hak hendaknya mencari informasi terlebih dahulu pada Kantor Pertanahan setempat. Jika transaksi jual beli tanah secara di bawah tangan tetap dijalankan maka tidak ada perlindungan hukum bagi pihak pembeli.

DAFTAR PUSTAKA

A. BUKU

Bachtiar Effendi. 1993. Kumpulan tentang Hukum Tanah. Bandung. Alumni.

Harun Al-Rashid. 1986. Sekilas Tentang Jual-Beli Tanah (Berikut Peraturan-Peraturannya).

Ghalia Indonesia. Jakarta.

(10)

177

Johara T. Jaya Dinata. 1999. Tata Guna Tanah dalam Perencaan Pedesaan, perkotaan dan Wilayah. ITB. Bandung.

Soetjipto Rahardjo. 1983. Permasalahan Hukum di Indonesia. Bandung. Alumni.

B. JURNAL/TESIS/SKRIPSI

Alex Rudianto Simanjuntak. 2019. Akibat Hukum Jual Beli Tanah Bersertifikat Dibawah Tangan (Studi Kasus Di Desa Tandem Hilir Satu, Kecamatan Hamparan Perak, Kabupaten Deli Serdang). Tesis. Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.

Jayasa Putra Rajagukguk, Azmiati Zuliah, Ayu Trisna Dewi. 2021. Akibat Hukum Jual Beli Atas Tanah Dengan Sertifikat Hak Milik Dalam Akta Di Bawah Tangan. Volume 15.

Nomor 2. Jurnal.

Noviyanti. 2015. Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak dalam Perjanjian Jual Beli Tanah.

Surabaya: Skripsi Universitas Wijaya Putra Surabaya.

Socha Tcefortin Indera Sakti dan Ambar Budhisulistyawati. 2020. Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah Letter C Di Bawah Tangan. Vol. VIII No. 1. Jurnal Privat Law.

C. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Republik Indonesia. Undang-Undang Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. UU Nomor 5 Tahun 1960. LNRI Tahun 1960 Nomor 104. TLNRI Nomor 2043.

Republik Indonesia. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Tentang Pendaftaran Tanah.

PP Nomor 24 Tahun 1997. LNRI Tahun 1997 Nomor 59.

Referensi

Dokumen terkait

yang dilakukan dibawah tangan, penulis tertarik untuk mengkaji lebih lanjut dalam penulisan hukum berjudul” PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK DALAM

Berdasarkan hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa pertimbangan hakim atau alasan (ratio decidendi) yang menyebabkan pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak

harga dan tanah yang menjadi objek jual-beli meskipun jual-beli dilakukan dibawah tangan, terutama hal ini dulu berlaku atas tanah yang berstatus hukum adat. Sekarang timbul

Abdul Rokman, “ Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Beserta Akibat Hukumnya”, Skripsi, Fakultas Hukum

BAB IV : TANGGUNGJAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) DAN PEJABAT PEMBUAT AKTA SEMENTARA (PPAT SEMENTARA) DALAM PEMBUATAN AKTA JUAL BELI TANAH BESERTA AKIBAT HUKUMNYA

AKI BAT HUKUM DARI PEM BUATAN AKTA JUAL BELI TANAH YANG TI DAK SESUAI DENGAN TATA CARA.. PEM BUATAN

Faktor-faktor yang mempengaruhi terjadinya pembatalan akta pengikatan jual beli adalah: Harga jual beli yang telah disepakati dalam perjanjian pengikatan jual beli tidak

Faktor-faktor yang mempengaruhi terjadinya pembatalan akta pengikatan jual beli adalah: Harga jual beli yang telah disepakati dalam perjanjian pengikatan jual beli tidak